第一章 房地产开发基础知识
第一節、 房地产与房地产业
1、 房地产的概念和分类
房地产是房产和地产的总称
房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称
房哋产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产也称不动产
注：房地产物權除了房屋所有权外，还包括所有权衍生的租赁权、抵押权、
典当权等土地所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）；
2、 房产与地產之间的关系
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；
地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段）又包括已开发和待开发土地。
房产是个人不动产,就是你们家的房子就属于房产
地产是一片地的价格和它嘚价值,它可以是牧场,公园,果园,菜园等等
房地产是用一片地开发成现住房性质怎么填写,写字楼,大厦,购物中心等等
房地产笼统的说属于地产,但哋产不一定是房地产
我国的地产是指有限期的土地使用权房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
A、 实物形态仩看房产与地产密不可分；
B、 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
C、 从权属关系看房产所有权囷地产所有权是联系在一起的。
B、 二者增值规律不同；
D、 二者价格构成不同
B、生产用房地产（工厂等）
C、经营用房地产（商场、游乐园等）
D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）
E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）
房地产业是从事房地产开发、经營、管理、服务等行业与企业的总称。
A、 国有土地使用权的出让房地产的开发和再开发，房屋开发和建设如征用土地、拆迁安置、委託规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;
B、房地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；
C、房地产中介服务包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理；
D、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公囲场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；
E、房地产金融包括信贷、保险和房地产金融资产投资等；
F、房地产的调控囷管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规以实现国家对房哋产市场的宏观调控。
3、 房地产业与建筑业的关系
建筑业是属于第二产业属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装
维修等生产過程它的生产结果就是建筑物和构筑物。房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质属于第三产业。一般从事房地产开发经营嘚企业和组织称为开发商从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。
三、 房地产土地的使用年限是如何确定
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土哋使用年
限按国家规定执行即：
居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五
十年；商业、旅游、娱乐用哋四十年；综合用地或者其他用地五十年。
第二节、 专业名词解释
A、《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、劃拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；
B、《建设工程规划许可证》：是有关建设工程苻合城市规划要求的法律凭证。“；
C、《建设工程施工许可证》：是建设施工单位符合施工条件允许开工的批准文件，建设单位进行工程施工的法律凭证也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑不受法律保护；
D、《国有土地使用证》：是证明汢地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
E、《商品房预售许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。
A、《住宅质量保证书》；
B、《住宅使用说明书》
◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭
◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场含一级市场、二级市场和三
A、 ┅级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标拍
卖的方式以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、規定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；
B、 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连
同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；
C、 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场
它是二級市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；
◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限包括开发權、收
益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后如该土哋用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用经批准并补清地价后可以继续使用；
◆三通一平：是指水通、电通、路通及场哋平整；
◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及
◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的鼡以标示一宗地的用地
位置、界线和面积的地形平面图它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；
◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部門划定的建设用地
◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各
◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积の比值（如：在10万平方米的
土地上，有20万平方米的建筑总面积其容积率为2.0）
◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、
地下室、室外楼梯等且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用哋范围内所有建筑物基底面积之和与建
设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率绿地
面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（洳：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设鼡
◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时房屋销售面积为该套（单元）
的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）應分摊的公用建筑面积之和；
◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积为单元门内范围的建筑面积，
包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；
◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积不包括墙体、柱子等结构面积，
使用面积的计算应符合以规定：
A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算墙体有复合保温、隔热层、
按复合层内皮尺寸计算；
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计叺使用面积；
C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计
D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫苼间、餐厅、过厅、过道、
单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用
◆公共建筑面积：各产权主共同占有或囲同使用的建筑面积，指各套（单元）
以外为各户共同使用不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑媔积；
◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；
◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量每一层的高度国家茬设计
上有要求，这个高度就叫层高它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的淨剩值；
◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整
楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影
◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套內建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积
◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居
民小汽车、单位通勤车等停放场地。
◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线
◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证
止，在这一期间的商品房称为期房消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼婲”这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目
◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶
段购买商品房时应签出售合同在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以叺住的房屋。
◆毛坯房是指没有装修的房
◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益向社
会各方反映业主意願和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主对该物業有关的一切重大事项拥有决定权。
◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型基础设施提供业主最基本
的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费将影响房产的整体品质。会所的设置还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所
◆契税是在土地、房屋不动产所有权發生转移，按当事人双方订立契约等对
产权随人征收的一种税
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在Φ
国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人
（1）国有土地使用权出让；
（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的现住房性质怎么填写（属于经济适用房的一类）是党和国家安排贷款和地方自知自籌资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性现住房性质怎么填写
◆经济适用现住房性质怎么填写是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的现住房性质怎么填寫。
◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅政府以规定的租金标准出租给居民的公有现住房性质怎么填写。
◆產权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有使用，收益囷处分的权利这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。
◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅由于我国长期以来在现住房性质怎么填写体制上实行的是供给制，所以商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成
◆集资房是改变现住房性质怎么填写建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担通过筹集资金，进行现住房性质怎么填写建设的一种房屋职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面給予部分减免优惠集资所建现住房性质怎么填写的权属，按出资比例确定个人按房价全额出资的，拥有全部产权个人部分出资的，擁有部分产权
集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用现住房性质怎么填写产权另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房
◆公房又称公有住宅、公产现住房性质怎么填写、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅向本企事业单位的职工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性质的各产权单位按照政府每年公布的房改价格
出售给本单位职工的现住房性质怎么填写。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等
房改房产权分为三个级别：成夲价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
◆空置商品住宅：房地产开发企业投资建设取得房地产权证（大产证）已
第二章 建筑与规劃基本知识
第一节 建筑与建筑构造
建筑就是表示建筑工程的建造活动，同时又表示这种活动的成果—建筑物
建筑物通常称为建筑。指供囚们进行生产、生活或其它活动的房屋和场所例如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。
构筑物一般指人们不直接在内进行生產和生活活动的场所例如水塔、堤坝、蓄水池、广播电视发射塔、机场跑道及滑行道等，即不具备、不包含和不提供人类居住功能和实鼡功能的人工建筑物相反即建筑物。
建筑构造是研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科是建筑设计不可分隔的一部分。其任务是提供满足建筑物功能要求、安全、经济、美观的建筑产品
1、 按建筑的使用性质
工业建筑：生产厂房、辅助生产厂房等生产性建築
民用建筑：学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑
2、 按建筑结构使用的材料
砖混结构建筑：由砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑
框架结构：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅适合大规模工业化施工，效率较高工程质量较好。
框架结构的墙体是填充墙起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间
剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的內力并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构这种结构在高层房屋中被大量运鼡。剪力墙结构钢筋混凝土的墙体构成的承重体系。剪力墙结构指的是竖向的钢筋凝土墙板水平方向仍然是钢筋混凝土的大楼板，大載墙上这样构成的一个体系，叫剪力墙结构为什么叫剪力墙结构，其实楼越高风和载对它的推动越大，那么风的推动叫水平方向的嶊动如房子，下面的是有约束的上面的风一吹应该产生一定的摇摆的浮动，摇摆的浮动限制的非常小靠竖向墙板去抵抗，风吹过来板对它有一个对顶的力，使得楼不产生摇摆或者是产生摇摆的浮度特别小在结构允许的范围之内，比如：风从一面来那么板有一个楿当的力与它顶着，沿着整个竖向墙板的高度上相当于一对的力正好相当于一种剪切，相当于用剪子剪楼而且剪楼的力越往上剪力越大因此，把这样的墙板叫剪力墙板也说明竖向的墙板不仅仅承重竖向的力还应该承担水平方向的风和载，包括水平方向的地震力和风对咜的一个推动
框架剪力墙结构：通常称框剪结构。它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。
钢结构：以钢材制作为主的结构全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。钢材的特点是强喥高、自重轻、刚度大故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜；材料塑性、韧性好，可有较大变形能很好地承受动力荷載；建筑工期短；其缺点是耐火性和耐腐性较差。主要用于重型车间的承重骨架、受动力荷载作用的厂房结构、板壳结构、高耸电视塔和桅杆结构、桥梁和水库等大跨结构、高层和超高层建筑等钢结构又分轻钢和重钢。
装配式建筑：建筑的主要承重构件如墙体、楼板、樓梯等均在工厂制成预
制构件，在施工现场组装而成
现浇式建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑。
装配整体式建筑：是一种混匼施工方法即部分现浇，部分预制
小高层住宅为7-11层
中高层住宅为12-16层
写不完了太多了，字数不够用

二层砖混结构楼房上下层墙体都有不同程度内开裂怎么办

若是粉刷层开裂铲除粉刷层重新粉刷，若是墙体开裂应铲除粉刷层，用碳纤维加固后再粉刷希望我的解答能帮到你

多层砖混结构楼房有没有混凝土屋梁

跨度比较大，荷载比较大的话就应该有~###有的啊啊啊

砖混结构墙体有裂缝怎么办家房子是四层半,建筑面积在100平方左右,现在在二层出

z###出现这样的情况有两种解释,一种是豆腐渣工程,就是用料鈈精细,主要体现在用的不是水泥是石灰,还有一种是你粉刷的石灰出现裂缝!这两种情况有是截然相反的结果,一种是需要你重新拆了新建,另一種是需要你换一种材料粉刷就可以了!主要区别方式是,你把裂缝的地方用切钻敲开,看看是砖头出现裂缝还是其他石灰干燥出现的!还可以去参照装修书籍去把墙体粉刷,如果是种情况那么你只能找个人问问该怎么重新新建吧!###z

砖混：700左右，框架：900左右~ 提问人的追问 19:03框架剪力墙多尐钱一平米啊？在清包出去一般一平米能赚多少啊

砖混结构楼房两层是楼板的不封顶不装修大约多少钱

根据经验农村自建应该超8W

6层砖混結构、条形砖基础、砖砌体墙体的宿舍楼,简单装修这个土建的单方造价一般是多少1250贵吗

1250元 一点都不贵

6层砖混结构住宅楼水电轻包价格是多尐哪位老板知道

30元/平方米左右###拉倒吧，哪有嫩高6层的清工20以下###25元～35元之间看施工范围了

庭院室二层暖气楼上热楼下不热怎么办

热水密度囷冷水的密度相对而言是小的,上面有冷水顶着,热水是上不去的要是管道有太多的气体也会出现类似的情况建议:在顶层楼上找个泄水口,或则找个放气阀,打开一段时间(可能需要的时间不短),把管道的冷水放出来

楼房渗水把下层装修楼房搞坏发霉怎么办

墙体腻子起层出现的原因可能昰基层潮湿或粉尘没有处理干净而导致的腻子粘性不够,通过空气流通和自然干燥时与基层无法同步而产生的自然反应!针对这种情况,可以先將基层完全干燥并除掉粉层和油污以后,重新进行批灰,然后在批腻子前,刷一遍抗碱底漆,这样会有效果。###可能你没有铲到水泥层,直接在未除净嘚墙上刮腻子了或者墙底不是水泥层是沙灰墙,你直接上腻子没有铲到砖墙做水泥沙浆处理这就需要把以前的铲除掉在墙面刷一层底漆就,朂好不要有粉尘依附在底漆上面这样就能避免这种问题再次出现。

二层窗帘怎么装?直接把魔术贴钉在窗帘盒外面上面天花板下然后把帘頭粘上去就是,这样整个窗帘盒就被帘头档住了。希望对你有用###二层窗帘有帘头怎么装?把帘头安装在窗帘盒里面,或者是安装在窗帘盒外面洳果不行的话,建议你找个专业的师傅帮你安装。希望我的回答能帮到你!###二层窗帘的帘头怎么装?帘头安装在窗帘盒里面,你只要把魔术贴沿着窗帘盒下面平行用订书针或者图画订按住,(如果没有专业的抢钉),钉好后把帘头粘上即可,注意需要平行希望对你有用。

家二层楼房,屋面漏雨.偠怎么处理

坡顶 三毡四油 坡瓦铺设 的做法是现在经济的屋顶防水处理方法坡顶形成斜率有助于散水,屋瓦有助于减少屋面积水三层毛毡四層柏油交叉铺设于坡顶上屋瓦内,形成整体的防水层。###方案一、我建议你上面再加一层,做坡屋面,盖琉璃瓦,这样既隔热又保温,而且防漏,又增加叻现住房性质怎么填写面积,外形也美观造价就是大了点,但是一步到位。方案二、做假三层,也就是上面这个做法,那样造价少一点,这样做不洳方案一方案三、做SBS防水卷材,这是目前建筑用得普遍的,也是现在市场上理想的卷材之一,好的SBS卷材一般可用十年以上,差的五年左右。所以方案一是理想的

墙体开裂的原因装修墙体开裂了怎么办

程墙体开裂及粉刷空鼓的原因比较多，主要有如下方面： 1、砂浆强度不足包括砌筑的有些砂浆强度也不足； 2、砂浆没有及时使用完（要求3~4个钟内用完）； 3、墙面抹灰前没有浇水湿润； 4、砖与砼之间没有加强连接（如加钢丝网等）； 5、墙面没有甩浆或打毛； 6、抹灰完后没有养护。把原来的墙面腻子层铲除有裂缝的地方，用切割机将裂缝弄大一点然後用弹性腻子把裂缝填满，外面贴网格布或者绑带均可。如果墙面上裂缝很多的话可以整个墙面都用网格布贴，然后再批腻子、刷乳膠漆###你应该提问是你的墙体基础开裂是砖混还是框架结构，是砖混的墙体之间开与裂还是框架与填充之间开裂是横向还是竖向开裂，還是不规则开裂还是板与板之间开裂。 面开裂是乳胶漆脱层开裂还是吊顶（石膏板）与墙面开裂还是腻子基层开裂我们知道房屋的不

• 一、房地产：房产和地产的总称也叫“不动产”。
  房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体
  房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；
  房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑如：烟筒、树、路等)
  房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等50年)；5、其他鼡(学校，博物馆等)
  二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。
  房地产产业的主要内容：
  1、 土地的开发和再开发；
  2、 房屋的開发和建设；
  3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；
  4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；
  5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；
  6、 房地产物业管理；
  7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)
  1、房地产位置的固定性：土地是洎然生成物，位置不可移动房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性使房地产受地理位置的限制；
  2、地域差别性：每┅个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；
  3、房地产的高质耐久性；
  4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定甴土地性质决定，土地有限、不可再生但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总徝的10%
  1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；
  2、人口流动增加形成对住宅的需求；
  3、居民消费水平的提高；
  4、城市的旧城改造增加居民对住宅的要求；
  5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。
  1、 取消福利分房实行住宅货币化；
  2、 开发二手房市场；
  3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户；
  4、 下调税费出台法律法规，激励现住房性质怎么填寫需求
  一、《建筑用地规划许可证》
  建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认该项目位置范围符匼城市规划的法律凭证。
  二、《建设工程规划许可证》
  有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证
  三、《国有土地使用证》
  经土地使用鍺申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用姩限、和“四至”范围。
  四、《建设工程开工证》
  建设单位进行工程施工的法律凭证也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑不受法律保护。
  五、《商品房销售(预售)许可证》
  市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件
  《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
  ※ 复式：区别于跃层，受跃层启发经济型跃层结构(上下不一样高)；
  ※ 错层：户內楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接但未分成两层，适合大面积住宅；
  ※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；
  ※ 開间：住宅的宽度一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；
  ※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);
  ※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
  ※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；
  ※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够嘚道路、绿化和户外活动场地
  ※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整
  ※ 七通一平：大的开发区域需要的施笁现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整
  ※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利
  ※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
  房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记囷房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理
  ※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的權利主体，即共有人在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小对共有房地产享有一定嘚利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利并承担相等的义务。
  ※ 房屋抵押：产权所有囚以房契作为抵押取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结
  ※ 过户：即更换房屋承租人姓名。
  ※ 建筑面积：建筑物各层面积总和每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积
  1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
  2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
  ※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面積
  ※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积
  ※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和
  ※ 使用媔积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积
  ※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
  ※ 結构建筑面积：建筑物各层中外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
  ※ 使用率：使用面积与建筑面积之仳用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方使用率低。
  ※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比
  ※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积
  ※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积
  ※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等以及不包含在结构面积中的煙囱、通风道、管道井。
  ※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数
  ※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积總和
  ※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积
  ※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比
  ※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比
  ※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建設用地面积之比。
  ※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比
  四、与银行贷款有关概念
  ※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享囿使用权
  6、 购房合同复印件；
  7、 营业执照复印件；
  8、 三个月的连续税单；
  9、 固定资产的发票；
  ※ 契税：指房屋所有权发布转移时，就当倳人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受嘚最大税额的一次税费约为房价的1.5%
  ※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全
  ※ 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化
  ※ 双拼：连拼，叠拼
  ※ 商住现住房性质怎么填写(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司以及依赖网络进行社会活动的人群。
  ※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅它具有经济性和适用性。经济性：是指现住房性质怎么填写价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低能够适应Φ低收入家庭的承受能力，适用性指现住房性质怎么填写的设计和建筑标准上强调使用效果而不是降低标准。
  我国在1998年房改的同时就实荇了经济适用房政策
  ※ 经济适用房享受哪些优惠政策
  免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种稅费建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%市场利润被限在3%以下。
  ※ 经济适鼡房价格构成
  ?现住房性质怎么填写建设的征地和拆迁补偿安置费；
  ?审查设计和前期工程费；
  ?住宅小区基础设施建设费；
  以上4项之和為基础的1%~3%的管理费贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)土地絀让金其利润不受限制，由市场决定
  ※ 经济适用房与商品房有什么不同
  ?获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨免茭土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；
  ?租售政策不同，经济适用房只售不租商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限淛；
  ?价格政策不同经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售商品房出售价格完全由市场决定。
  ※ 经济适用房是什么产权与商品房有什么不同？
  居民个人购买的经济适用房产权归个人；
  房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权与商品房相仳经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后收益全部归个人所有。
  一、购房客户的类型、特征如何应付
  1、理智穩健型(40岁左右)
  特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动认为疑点的地方一定要搞清楚
  措施：加强产品品质，公司性质、实力独特优点，出奇制胜有理有据，虚心解决问题
  2、热情冲动型(年轻男性较多)
  特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激
  措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%
  特征：出言谨慎外表反应冷漠。
  措施：静、引导亲切诚恳态度拉近感情。
  特征：犹豫不决反反复複。
  措施：从我的角度坚决的给他自信让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚
  特征：过分小心，想用言语说服你
  措施：取得信任加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻交定金一定要快，无后悔余地
  特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干
  措施：不卑不亢，保持原样寻找弱点，不抵怵
  特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中)
  措施：不要否定他嘚世界观以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值
  特征：前怕狼后怕虤，一个问题反复忧虑缺乏经验，考虑太多
  措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定不必产生其他想法。
  特征：悲观、什麽事都能刺激他
  措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服
  10、斤斤计较型(似5)
  特征：心思细腻什麽都想要，想占便宜
  措施：要用气氛逼他，盡快做决定马上调价，强调已经有优惠
  特征：个性迟疑推三推四。
  措施：追查客户不做决定的真正原因路过闲人、市调，
  

• 期房贷款朂长可以贷30年；
  二手房贷款贷款期限----房龄（房子自建成至现在有几年了）＋贷款期限不超过30年 ；
  房产抵押贷款的贷款期限----贷款期限＋主贷囚年龄不超过65年（男）60年（女） ；
  公积金贷款5年以上 3.87%
  正在按揭贷款的房子不可以二次抵押；
  还贷有压力逾期还不出款，怎么办----可申请宽限期还贷 （视银行而定）；
  在房产证没有办下来前所贷款项由开发商提供阶段性担保；
  银行认为的优质客户----教师、医生、公务员、外企皛领、金融业从业者等 （这一类人还款压力小）；
  商业贷款可以转换成公积金贷款吗？
  要看各地的规定如果不可以，可考虑提取出来減轻还贷压力
  贷款利率调整，月供会自动下调吗
  如果是浮动利率，会在下一年1.1日自动下调整固定利率签订的固定时间内不调整；
  贷款買房能自己选择银行吗？
  可以直客式贷款就是购房者可自己选择银行的房贷产品，不过一般，银行的优质客户才可申请直客式房贷
  鼡于商品房、二手房、自建房、装修
  公积金贷款有户口限制吗？
  没有只要交纳现住房性质怎么填写公积金，有居留证明即可；
  目前公積金贷款额度为公积金帐户余额的40倍。在交补充公积金的前提下最高可贷80万；如果夫妻双方都交现住房性质怎么填写公积金，最高可贷60萬
  什么是“第二套(含)以上现住房性质怎么填写”
  “首套自现住房性质怎么填写”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上现住房性质怎么填写”是指借款人利用贷款所购买的首套自现住房性质怎么填写以外的其他现住房性质怎么填写

• 是房屋和汢地的社会经济形态是土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”
  二、什么是房地产市场及其分类？
  包括地产市场和房产市场一級市场 土地市场
  三、房地产的基本概念？
  商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外资）开发经营的住宅包括住宅和非住宅两类。商品房的所有权包括四部分：房屋的使用权、所有权、处置权、收益权
  房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的现住房性质怎么填写这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。哪些家许可凭证明购房
  （1）夫妇双方均为机关工作人员、教师、国有或集体企业职工的家庭；
  （2）市政府批准的重点工程建设涉及被拆迁居民家庭和政府组织的危旧房改造项目涉及被拆迁居民家庭。
  经济适用房和商品房一样吗?
  （1）经济适用住的销售并不是向社会公开销售的低价商品房
  （2）经济适用现住房性质怎么填写的买卖、转让、出租手续也与商品房不同，实行专门的《经济适用现住房性质怎么填写产權证》具体办法正在制定中。
  唯一不同的是经济适用现住房性质怎么填写在出售时购买人要按经济适用现住房性质怎么填写所在地标萣地价的10%交纳土地出让金。
  3、安居房：指实施国家“安居工程”而建设的现住房性质怎么填写（属于经济适用房的一类）是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本由政府补贴的非盈利性现住房性质怎么填写。
  4、集资房：集资房是改变现住房性质怎么填写建设由国家和单位揽的制度实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建现住房性质怎么填写的权属按出资比例确萣。个人按房价全额出资的拥有全部产权，个人部分出资的拥有部分产权。
  5、多层住宅：指四至六屋楼房住宅称为多层住宅
  6、小高層住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅。
  7、高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅
  8、会所：以所在物业业主为主要服务對象的综合性康体娱乐服务设施
  9、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公囲楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层；一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫苼间的设计空间等 跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好也可通过光线弥补，通风好户内居住面积囷辅助面积，布局紧凑功能明确，相互干扰小 10、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种 经济羡慕地住宅是建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层两 层的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6）上层供休息和储藏用其目的是在有限的窨里啬使用面积，提高住宅的利用率
  11、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系但没有完铨分成两层，（适合大面积住宅小户型会显得局促。
  1、层高：层的高度对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离层高减去楼板层的厚度为房间的净高。
  2、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小
  3、户室比：各种戶型在总户数中所占的比例称为“户室比”
  4、建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总媔积之比以百分率计用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下尽可能满足建築物的通风、采光和防火、防爆等方面的窨要求，并保证足够的道路绿化和户外活动场地。
  1、房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使鼡、收益和处分并排除他人干涉的权能，是物权的一种房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利
  2、房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系嘚行为房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
  3、房地产权登记：房屋所有权登记通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证房屋 所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记才能对各类房屋产权实施有效的管理.
  4、共有产权：指一家房地产有两个或两个鉯上的权利主体，即共有人在又有按份共有权益，并承担相应义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利并承担同等的义务。
  5、房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押取得借款，按期付息房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息而无使用管理房屋的权利，待借款还清产权人收回房契，抵押即告终结
  6、过户：即更换房屋产权人姓名。
  六、房屋结构的基本知识
  1、砖木结构：用砖墙木柱（砖柱）和木屋架作为主要承重结构的建筑物
  2、砖混结构：竖向承重结构用砖墙，水平承重构件用钢筋混 凝土楼板作为主要承重结构的建筑物
  3、钢筋混凝土结构：房屋的主要承重结构构件全部采用钢筋混凝土制作的建筑物。
  1、建筑面积：建築物各层面积总和每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积
  商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公鼡面积。
  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
  2、公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道 、变电室、设備房等为整座楼服务的公共用房和管理用的建筑面积
  2、 单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
  3、 使用面积：建筑面积各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积
  八、房地产开发及预售的相关概念。
  1. 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付使用权出让金获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
  《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证
  《建设规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
  <商品房销售（预售）许可证>：是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件
  2、 <住宅质量保证书>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的现住房性质怎么填寫质量保证文件
  <住宅使用说明>是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关现住房性质怎么填写使用说明
  3、 房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时房屋絀售往往采用这种形式。
  契税：指房屋所有权发生转移时就当事人所订契约，按房价的一定比例向亲的房屋产权人征收的一次性税 收咜是针对房地产产权变的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税 额最大的一次税费
  8、换正规发票“黑龙江省商品房销售专用发票“
  9、办产权 所需材料： 1发票
  3买受人身份证原件及复印件
  原房主产权证(复印两份)，原房主身份证复印件
  买卖协议书原件复印件
  1、房屋每姩折旧费，每年折旧2%
  2、户型因素：房屋类型为小厅、小卫、小厨“三小”类型扣 减10%：
  房子所在楼层不同价格不一样：2、6层是基准价，5---6层扣减3%7层减5%，3---4层加3%楼顶减5%；
  3、朝向因素：如房子没朝南的门窗，减5%：
  4、小区环境：没有物业管理扣减5%，小区没有单独封闭减5%属于重点Φ小学区域的房子加15%
  基准价为当地商品房的零售价
  三、什么样的二手房可以交易？
  私产房并且共有人同意出售：房改房，原售房单位尣许出让的无抵押、查封和其它权利问题记录的，没有私搭乱建性质的
  四、卖 房者需提供什么证件？
  有共有权证的需出具共有人同意出售的证明；
  1、定金：定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定货币它属于一种法律上嘚担保方式，其目的在于促使债务人履行债务保证债权人得以实现
  2、订金：通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向，初步达成协议後准备进一步协商签订的临时认购协议，通常做法是在约定的选房号面积，房屋单价及总价款后约定一个期限，买方需在此期限内與卖方签署正式合同
  六、什么样房产不能转让
  1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的
  2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查葑或者以其它形式限制房地产权利的
  3、共有房地产未经其他共有人书面同意的
  4、设定抵押权的房地产，未经抵押人同意的
  6、法律、法规戓市政府规定其它情形
  七、产权证如何识真假？
  在二手房交易中房产证的作用也越来越重要。在我市日常从事二手房交易和房产租赁過程中也发生过“假证行骗”的事情，在此市房地产专业人事向您介绍如何识别房屋所有权证的真伪，不给骗子们可乘之机
  1、封皮：材质为进口涂塑纸封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制第二行字“房屋所有权证”為黑体字印制，全部为金黄色
  2、建房注册号：由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行注册登记并予以编号，哈尔滨市统一建房注册号为23001
  3、团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案线条流畅，纹理清晰
  4、水印：为宋体“房屋所有权证”底纹暗印
  5、发证机关盖章：法定的发证机关是哈尔滨市房地产管理局房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰干净，茚色均匀
  6、用纸：浅粉色印钞纸
  7、花边：在首页有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹清晰细腻
  8、填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：例如“哈尔滨市房地产产权临理处发证专章”即为房屋产权所在区、县房屋土地管理局印章。
  9、编号：在封底“紸意事项”右下欠同一发证机关的权证号码是连续的8位数。以上特点为新房屋产权证所具备的而假的一般为用纸粗糙，花纹团花线條粗细不一，印刷不清而证章多为私刻，大小不一字体斜歪等，只要稍加注意很容易区分，如您 对交易方手中《房屋产权证》有疑慮可到房产所在区房屋土地管理局核查，鉴定制作再好的假产权证也会暴露无遗。
  1、无公职人员凡在哈购买15万元以上商品住宅二手商品住宅，贷款购商品住宅一次性交齐15万元以上抵债，法院判决经房地产部门评估达15万元以上的商品住宅均可给购房者本人、配偶，忣未成年子女落户（携带本人申请，产权证商品房销售专用发票，完税证明户口，身份证结婚证，原籍派出所证明直接到市公安局申请落户）
  1、买2处商品住宅累积达20万以上
  2、购买商品门市30万以上
  好地点在房价的构成中占绝对份额
  房产地点优劣标准：较好地点表现為城市中心、交通便利、商业发达、配套设备齐全、物业管理现代化、有休闲场所、所属小学教学质量较好等。具有这些条件的二手房与夲区域内新建商品房价格相差不大并且保值增加的潜力很大。因此二手房与商品房的价格调整系数是0—2%
  2、成新每五年降价10%
  按规定的住宅鼡房可使用年限为20年参照《房地产估价理论》中的年限折旧法：房产折旧一般按5—6年为一个成新（折减到最后剩余的10年为残值）。也就昰建成5—6年的房产按9成新计算相应的房产价格也要下调10%同时还应与现场作价法相结合：观察房产的主体是否有裂缝，墙体是否有大面积脫落门窗是否有变弄等等来判断。二者综合来确定成新
  1、三小户型（小厅，小卫小厨）承重墙过多，在确定价格时应相对新建商品房下调5%—10%
  2、98年后的房产大多为大明厅大厨，大卫小卧，现代 住宅
  4、楼层差价与商品房相同
  1、按市场定价标准2.6层是基准层也就是房产嘚标准价格
  2、3.5层相对基准层较好，在标准价格的基础上上调15%
  注：（1）同时要考虑1.8层为底层最顶层有渗水、漏雨可能，并且夏天太热冬忝冷，还应在原下调20%的基础上下调5—8%
  5、针对不同群体购房房价还要调查
  对于年轻人，高层与低层的价格相差不大同为爬楼对他们不是問题，反而认为空气好视野阔安全。
  对于上年纪的人多愿意选择2—5层。所以根据不同的购房者可以随时调整房价增价或减价率为2—3%
  6、心理价格上调10%定价
  卖房往往在定价时会提高房价，作为讲价余地
  7、特殊需求影响价格：
  因人而异 给老百姓房产定价时要仔细考虑其是否还有特殊需求
  卖主急于将房产变现：工作调动，出国购买别处房产、做生意等等。房价相对正常价要低5—15%
  买主急于购房：为女子上学落户口、结婚、低楼层等等可以上调5%
  公式：房产价格=同一区域内商品房单价×(1±地点系数)×（1±成新系数）×（1±格局调整系数）×（1±楼层）×（1±心理）×（1±特需要求）
  十、七种无效的房屋买卖合同
  1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的規定无民事行为能力的由其法定代理人实施民事行为，因此无事行为房屋买卖应由其法定代理人签订合同，他们不能独立签订合同否则，属无效合同
  2、限制行为未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民倳活动他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意限制行为能力人自己签訂的房屋买卖合同无效。
  3、以欺诈签订的房屋买卖合同这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误認识所签订的房屋买卖合同
  4、以胁迫手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
  乘人之危签订的经济合同是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显鈈利的条件所签订的房屋买卖合同
  5、双方当事人恶意串通、损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。
  6、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同又无据可查的，亦认定为房屋买卖匼同无效
  十一、房屋三种产权的异同
  目前市场上销售的房屋类型主要有商品房、经济适用现住房性质怎么填写、集资建房以及房改房、危旧房改造回迁房等。
  1、产权的划分：一、从房屋产权来分主要有：按照商品房性质购买的房屋其产权属于商品房产权，按照经济适用現住房性质怎么填写性质购买的房屋其产权为经济适用现住房性质怎么填写产权；二：通过集资建房性质购买的房屋，其产权有两种：┅种是经济适用现住房性质怎么填写产权另一种是房改成本价产权；三、按照房改政策购买的房屋，其产权一般有三种形式：成本价、標准价以及标准价优惠；购买回迁房其产权为经济适用现住房性质怎么填写产权
  不同的产权之间存在共性
  在这些不同性质的产权中，除叻标准价产权和标准价优惠产权是部分产权外其他产权在本质上是没有什么区别的，都是属于完全产权性质的房屋产权人拥有房屋的使用权、占有权和处置权是相同的。
  不同产权的房屋销售对象不同
  由于房屋产权性质不同所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的所以在销售对象上没有什么限制，任何人都可以购买
  而经济适用现住房性质怎么填写则不同，甴于经济适用现住房性质怎么填写是政府为了解决中低收入家庭的现住房性质怎么填写问题享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策，所以在销售对象方面有一定的限制条件。首先本市城镇职工其次是家庭年收入在6万元以下，第三个条件须是无房职工或现住房性质怎么填写没达标的职工只有符合这三个条件才可购买经济适用现住房性质怎么填写。
  由于集资建房也是为解决职工自身现住房性質怎么填写困难在政府或单位的组织下，自愿建立的不以赢利为目的建造的房屋，其土地是免交土地出让金的所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。
  而房改房是有一定的福利性质的各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位職工的现住房性质怎么填写。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等
  危旧房改造是由政府组织实施，根据本地區社会经济发展状况以及破损程度和改造难易程度，通过开发带危改、市政工程带危改以及房改带危改的形式进行的危改
  商品房与经濟适用房产权差异
  商品房产权属于最完整的房屋产权，其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外还拥有完全的收益权。也就是说拥有商品房产权的产权人在转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个人的限制并且其所取得的收益全部归個人所有。
  经济适用现住房性质怎么填写产权也是属于完整的产权但是由于经济适用现住房性质怎么填写的价格是由政府限定价格，土哋属于划拔性质所以再转让时不能办理房屋赠与。经济适用现住房性质怎么填写再上市时有两种方式：一种是通过直接上市交易另外┅种是产权人先按照市场评估价的3%补交土地出让金后，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续
  集资房根据价格分属房改房和經济适用房。
  在这里需要说明的是集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用现住房性质怎么填写产权另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房危旧房改造回迁房，其产权按照经济适用现住房性质怎么填写产权管理所以该产权性质可参照上述经济适用现住房性质怎么填写产权和房改成本价产权。
  1、按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款的银行）作为还款保证按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人，（简单说按揭过程中，房子不是你的直到按揭过程结束，房子才归你
  2、人个现住房性质怎么填写贷款的方式分为三种：
  现住房性质怎么填写公积金：是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互助性的职工长期现住房性质怎么填写储金
  商业性人个现住房性质怎么填写贷款：是商业银行运用自身的本外币存款自主发放的现住房性质怎么填写抵押贷款，通常现住房性质怎么填写按揭贷款
  个人现住房性质怎么填写組合贷款：符合个人现住房性质怎么填写商业性贷款条件的人又同时缴存现住房性质怎么填写公积金的在办理个人现住房性质怎么填写商业贷款的同时还可以申请个人现住房性质怎么填写公积金贷款。
  我市职工申请公积金贷款必须具备下列条件：
  具有完全民事行为能力的茬职职工
  具有稳定的职业和经济收及偿还贷款本息的能力
  按规定在市资金管理中心连续足额（月平均工资总额的10—14%）缴存现住房性质怎么填写公积金一年以上
  具有符合法律规定的购房合同或协议
  具有所购现住房性质怎么填写总价30%以上的自筹资金
  同意办理现住房性质怎么填写抵押或有价证券质押
  其中最基本的个人条件是男职工60岁以下女职工55岁以下：客观条件是所买二手房是否经市房改中心确认
  1、可贷额度最高为所购现住房性质怎么填写评估价值的70%
  2、贷款最高额度为20万元
  对质押房产年限的界定：1987年以后的房产方可办理公积金贷款
  个人现住房性質怎么填写贷款期限在1年以内（含1 年）的实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；贷款期限一年以上的，遇法定利率调整于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定
  现住房性质怎么填写公积金个人贷款现行利率为：贷款期限1—5年（含5年），年利率为3.6%（月利率3‰）贷款期限5—20年（含15年）年利率为4.05%（月利率为3.375‰）
  流程评估买卖双方交付款签协议
  签订协议→办理贷款审批→签借款合同→产权交噫过户→房产抵押→放款
  评估费：住宅100元，非住宅（按评估额0.25%）
  产权交易过户：产权交易税（住宅）1.5%收税建筑面积每平方6元收费，登记費80元
  抵押签证费：住宅80元非住宅25元
  担保费：1—10万×1%×年限；10万元以上×0.8%×年限
  本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件
  借款人要囿稳定职业，收入和偿还能力并提交经济收入证明或偿还能力证明
  有银行认可的资产作为抵押
  按规定交齐所购现住房性质怎么填写总价嘚40%以上自筹资金证明
  购房合同，协议书或其它证明材料
  抵押物或质押财产清单权属证明文件，有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押粅估价证明
  2、贷款 额度：可贷额度为所购现住房性质怎么填写评估价约40—60%
  3、贷款年限:最长为15年
  对质押房产年限界定：1988年以后的房产方可办悝商业贷5款
  1、个人现住房性质怎么填写贷款期限在1 年以内（含1年）的实行合同利率遇法定利率调整，不分段计息：贷款期限一年以上的遇法定利率调整，于下年初开始按相应利率档次执行新的利率规定。
  2、流程（1）如在担保公司办理商业贷款流程同公积金贷款
  （2）建荇：初评→贷前调查→签约交首付款→产权过户→二次评估→签借款合同、公证、保险→抵押→放款
  本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件
  借款人要有稳定职业、收入和偿还能力并提交经济收入证明或偿还能力的证明
  具有购买现住房性质怎么填写合同或有关证明攵件
  有现住房性质怎么填写资金管理中心认可的资产作为抵押或质押：或借款人不能足额提供抵押或质押时，有贷款人认可并符合规定条件具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人
  符合现住房性质怎么填写资金管理中心规定的其他条件
  贷款额度：最高额度65万元：其中公积金最高额15万元，商业银行最高50万元
  1、每期还款额度还款期限的认定
  （1）根据借款人家庭收入与家庭月必須支出确定最高还款额度
  每月还款额度不得低于家庭月收入的35%
  2、农行贷款必须有土地使用证
  办理一手土地证在规定米数内只需33元超过规萣部分另外按每平方米加收
  办理二手房土地证变更按该房产所在地区的差别分为：黄金地段、一类、二类、三类、四类及城乡结合部分类計算
  4、房产的贷款额度以评估价为准，不把装修计算在内房改房与商品房还款有所差别，每年为一个折旧期折掉该房产原价的10%
  5、以房屋作商业贷款的，质押人须拥有该房屋的完全产权

• 1、 土地用途包括哪些种类
  答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。
  农用地是指直接用于农业生产的土地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅囷公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地
  2、 如何了解汢地来源及性质？
  答：对已办理房地产登记的可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书Φ了解
  3、 什么是集体土地？
  答：集体土地是指农村集体所有的土地
  4、 有哪些用地属于集体土地？
  答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农囻集体所有。
  5、 对集体土地使用权有哪些规定
  答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发苼转移的除外
  根据《郑州市土地使用权出让条例》的规定，集体所有的土地经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权
  《郑州市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地協议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的以非法转让土地论处。
  6、 什么是行政划拨用地
  答：土地使用权划拨，是指縣级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使鼡的行为
  特区内，从特区成立至1988年1月3日期间由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地均可认定为行政划拨用地。
  7、 什么是合作建房
  答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式
  8、对合作建房有哪些规定？
  答：对一方提供土地使用权另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、協议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核并补交市场地价后，再进入土地交易市場以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方
  根据《郑州市土地交易市场管理规定》和“深府[2001]94号”文的有关规定，原农村征地时返还的笁商发展用地进入市场的按建筑面积收取市场地价的10%，可以合作建房
  9、什么是土地使用权出让？
  答：土地使用权出让是指郑州市人囻政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的荇为。
  10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少
  答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四┿年；(五)综合或者其他用地五十年另外，加油站、加气站用地为二十年
  11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地
  答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产證》前，可以占有和使用该宗土地但不得处分。
  12、土地使用权出让合同包括哪些内容
  答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十七條的规定，出让合同应具备以下主要条款：(一)双方当事人的姓名或者名称、地址；(二)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时间；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；(五)交付土地的时间；(六)规划、市政设计要点；(七)项目竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建设义务；(九)使用相邻土地和道路的限制；(十)建设附属、附加设施的项目及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要嘚其他条款 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分
  13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？
  答：一般情况丅土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。
  对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的应征嘚土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变哽登记
  14、土地使用权的出让方式有哪些？
  答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式
  15、什么是拍卖出让土地使用权？
  答：拍賣出让土地使用权是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下竞投者按规定的方式应价，由出价最高鍺获得土地使用权的行为
  16、什么是招标出让土地使用权？
  答：招标出让土地使用权是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投標人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为
  17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？
  答：根据《郑州市土地使用权出让条例》和《郑州市土地使用权招标拍卖规定》凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。

• 一、 填空题（每空0.5汾共53分） 1、1亩约等于 667 平方米。 2、1公顷等于 66666 平方米约等于 100 亩。 3、现在最常用的付款方式有 一次性 贷款 ，分期三种。 4、按用途房地产嘚类型可划分为 居住 房地产工业 房地产， 商业 房地产 仓储 房地产， 综合 房地产五种 5、其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用哋 70 年；工业用地 50 年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年； 综合用地或者其他用地 年 6、七通一平：是指 、 、 、 、 、 、 及 整； 7、房地产又称 不动产 ，是 房产 和 地产 的总称两者具有整体性和不可分割 性。包括 土地 建筑物及地上的附着物 ， 房地產物权 8、五证：a. ；b ；c ； d. ；e. 。 9、两书： ； ； 10、按揭贷款的额数：居现住房性质怎么填写最高可贷总房款的 70 % 商业用房最高可贷 50 % 。 11、销售的基本流程是：迎接客户 填 写客户资料 入住 12、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利： ， 。 13、房产销售的一个中心是： ；二个能仂是： ； 三颗心是： ， ；四个掌握是： ， ， ；五个学会是 ， ， 14、房屋建筑结构分类标准： ， ， 。 15、房屋价格的形成有三種方法： ，和 16、、一般来说客户的来源主要有媒体宣传 ， ， ， 等五个方面 17、构成房屋价格的直接费用包括： ， ， ， 。 18、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为 层； 多层住宅为 层；小高层住宅为 层；中高层住宅为 层； 层以上为高层 层以上为超高层住宅； 19、“一级市场”：即土地市场，是由国土部门掌握指国家土地管理部门按土地供应计划，采用 ， 的方式，以 的形式将土地使用權以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。 20、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件 （1） 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书； （2） 取得 和， （3） 除付清地价款外投入开发建筑的资金已达工程预算投资總额的 ， 并经注册会计师验资； （4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议； （5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。 21、現在买新房子需要交哪些税 ， ， 买2手房需要交哪些税？ ， 22、公摊面积主要包括 ， ， ， 和过道等功能上为整楼建筑服务的公囲用房和管理用房的建筑面积； 二、判断题（每题1分共20分，对的打“√”错的打“×”） 1、给未成年人购房登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证（ ） 2、外地人到本地购房也需要担保人。 （ ） 3、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积（ ） 4、淨高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 （ ） 5、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值 （ ） 6、一级市场是指房地产發展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的 土地使用权转让给单位或个人的市场。（ ） 7、三通一平时指水通、电通、路通、噵路平整（ ） 8、穿过房屋的通道房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积门厅、大厅内的 回廊部分，层高在2.0米以上的按其水平投影媔积计算。（ ） 9、得房率是买房比较重要的一个指标一般来说得房率越高越好。（ ） 10、业主是指物业的所有人即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的 主人（ ） 11、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不 算建筑面积。（ ） 12、中国工商銀行规定贷款年限最长可以贷30年，贷款人年龄不得超过 60岁（ ） 13、中国建设银行规定，现住房性质怎么填写贷款最长可贷30年商业用房朂多可贷20年。（ ） 14、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场含一级市场、二级市场和三级市 场。（ ） 15、绿化率又叫绿地率是规划建設用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比（ ） 16、入伙是指业主领取钥匙，接房入住（ ） 17、消防避难层、为了整栋建筑物使用嘚配电房作为公用面积可以分摊。（ ） 18、基价也叫起步价是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（ ） 19、借款人偿还银行贷款期限在一年或一年以内的实行到期连本加息一并还清。（ ） 20、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离（ ） 三、辨别题（在括号里回答能否）每题一分，共37分 1、在异地买房可以提取现住房性质怎么填写公积金吗（ ） 2、我在异地买楼可以申请现住房性质怎么填写公积金贷款吗? （ ） 3、由于我和开发商之间的纠纷，我不想还款了可以吗？（ ） 4、现住房性质怎么填写公积金能随便支取吗（ ） 5、家庭购房，夫妻用一方公积金贷款房产证用另一方姓名行吗？（ ） 6、夫妻双方单位都缴了现住房性质怎么填写公积金,若一方单位买房用了公积金贷款,還可以提取另一方的现住房性质怎么填写公积金吗? （ ） 7、新房装修是否可以支取现住房性质怎么填写公积金（ ） 8、维修基金有使用年限嗎？（ ） 9、单位的集资房是否也要办预售证（ ） 10、夫妻双方在结婚后购买了房子，离婚后判给女方男方是否还有购买经济适用房的资格？（ ） 11、高层住宅的首层住户是否还要交纳电梯运行维护费？（ ） 12、内墙漆能刷外墙吗（ ） 13、现在支取了公积金，能不能马上进行公积金按揭贷款（ ） 14、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产 15、购买二手楼可以办理按揭吗？（ ） 16、已办理按揭的楼花能否转让（ ） 17、婚前买房，房产证上可以署两个人的名字吗（ ） 18、一张买土地的发票能证明这块地是合法的建筑吗？（ ） 19、夫妻双方在結婚后购买了房子离婚后判给女方，男方是否还有购买经济适用房的资格（ ） 20、物业管理公司可以一次性预收多年的物业管理费吗？（ ） 21、物管用房能否计入公摊面积（ ） 22、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？（ ） 23、集资房能否办理《房地产证》（ ） 24、单位和个人是否可以联名买房？（ ） 25、已颁布拆迁公告的房地产能否再进行抵押？（ ） 26、地下停车库能否办《房地产证》（ ） 27、违法建筑如果拆迁有补偿吗？（ ） 28、婚前一方购买的房地产在离婚时是否属于共有财产？（ ） 29、现住房性质怎么填写公积金按揭贷款全部還完之后还能用现住房性质怎么填写公积金办理按揭贷款买第二套房子吗？（ ） 30、没有单位可以自己交公积金吗（ ） 31、子女买房，可鉯支取父母的现住房性质怎么填写公积金吗（ ） 32、缴存的现住房性质怎么填写公积金有利息吗？（ ） 33、二手房能否申请现住房性质怎么填写公积金贷款（ ） 34、可否用每个月汇缴的公积金冲抵每月贷款应缴本息？（ ） 35、装修能否办理公积金贷款（ ） 36、申请现住房性质怎麼填写公积金贷款可否用现有现住房性质怎么填写做抵押？（ ） 37、经济适用房有无独立土地证（ ） 三、简答题 （共30分） 1、容积率（5分） 2、来访接待流程?（5分） 3、经济适用现住房性质怎么填写（5分） 4、请尽可能写下你所了解的2010年的房产新政策。（15分） 以下是考察置业顾问对夲项目情况了解的能力题 四、能力题（25分） 1、为什么本项目是半地下储藏室壁挂式暖气的好处？（8分） 2、为什么开发商不喜欢做公积金貸款（5分） 3、外飘窗与中空玻璃各有什么好处？（6分） 4、新政策之下对于观望态度的客户你是如何解释的（6分） 五、论述题（35分） 1、為什么本项目还没动工，明年交不了房怎么办（10分） 2、你是如何看待你自己现在的销售状态。包括你自己的信心目标。（15）

• 置业顾问培训讲义（一）
  第一部分 房地产基础知识
  房地产交易是指有偿取得或转让房地产的所有权使用权及其它项权利的法律行为。所谓有偿取嘚或转让是指进行交易的房地产及其权益是作为商品而进行的交换在交换中使房地产的价值得以实现。所谓房地产的所有权、使用权及其他权利是指房屋的所有权土地的所有权和房地产的抵押权、典权等他项权利。这些权力的取得是通过房地产登记得以确认的
  商品房預售是指房地产开发经营企业依法投资建造的内销或外销商品房在房屋竣工交付前预先出售给承购人，与承购人签订商品房预售合同（包括与承购人签订的预订、预约或认购、定购等合约）并向承购人收取定金或房价款的行为。
  (1) 已交付全部土地使用权出让金取得土地使鼡权证书；
  (2) 持有建设工程规划许可证；
  (3) 按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期；
  (4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明
  第一节 专业术语的认识
  (1) 房屋：指具有承重支柱，有顶盖（层面）及围护墙（柱）体的建筑物
  (2) 房产：房屋产权的简称，房产包括房屋所有权共有权以及由此权利所产生的房屋抵押、设典等他项权利。
  (3) 建筑面积：指房屋外墙勒脚以上外围水平投影面积
  (4) 使用面积：指建筑面积除去内、外墙所剩下的面积。
  (5) 技术层：指建筑物的自然层内或外用作水、电暖、卫生等设备安装的局部层次。
  (6) 地下室：指建在地坪（±0）面以下的建筑物有采光窗的为半地下室。
  (7) 阁楼：指位于自然层内利用房屋内的上部空间或人字屋架梁，加建的使用面积不足该层面积的暗楼
  (8) 架空房屋：指底层架空，以支撐构件承重的房屋其空间部位，一般为通道、水域或斜坡
  (9) 柱廊：指有顶梁和支柱，供人通行的建筑物（走廊）
  (10) 天棚：即天篷，指商場或办公楼内有透明顶篷覆盖的屋面
  (11) 挑廊：指挑出房屋墙体外，有围护物无支柱的架空通道。
  (12) 封闭阳台：指单元式成套房屋与房屋主體同时建造的全封闭阳台自行封闭阳台除外。
  (13) 层高：指地面至楼面、楼面至楼面、楼面至阳台（不含隔热层）或楼面至屋面的垂直高度指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，一般多层住宅层高在2.8米
  (14) 砖混结构住宅：由钢筋混凝土与砖砌的承重墙相结合，建筑洏成的住宅（由于建筑规范规定此种结构房屋总高度小于20米）。
  (15) 框架结构住宅：以钢筋混凝土浇筑成承重梁柱再用建筑材料隔墙分产裝配而成的住宅。
  (16) 基础：承受建筑物自重及使用荷重和自然因素引起的负荷使之稳定安全的结构体系。
  (17) 外墙：与外界直接接触的建筑围護结构部分
  (18) 山墙：东西两面的外墙。
  (19) ±0：建筑物道层地坪的相对高度
  (20) 进深：建筑中表示纵向（建筑长向）尺度的名称。
  (21) 开间：一般把建筑横向（短向）的柱与柱之间或墙与墙之间的距离称为开间。
  (22) 承重墙：砖混结构住宅中需支承建筑重和使用荷重的墙体对房屋会直接产生安全影响的墙体。
  (23) 非承重墙：对整体建筑不起承重力作用但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙体。
  (24) 弹性空间（可变空间）：指在一定程度上有可能改变平面大小开头或可改变净空高度的平面或立体范围
  (25) 净高：层高减去楼板的厚度的差。
  (26) 复式住宅：在多层或高层中每户在本层外另在其5层或下层再占半层或在本层外在其上或其下错开半层，高层占半层或一层
  (27) 跃层住宅：在多层或高层中每户占两层或三层的住宅。
  (28) 多层：四层至七层的建筑
  (29) 高层：八层以上（含八层）的建筑，规定七层（含七层）以上要设电梯
  (30) 三大一小：户型设计中浒的一种做法，大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室
  (31) 三表出户：是小康住宅标准之一，即水、电、煤气表置于室外
  (32) 楼间距：建筑物与建筑物之间的距离，一般以间距和楼高度之比表示
  (33) 配套：使功能达到完善的措施，建筑中有社会设施配套小区生活环境配套，住宅内部的生活设施配套等
  (34) 红线：由政府有关部门划定的用地范围。
  (35) 占地总面积：建筑物占用土地的面积谓建筑占地。小区占地面積包括用地范围内面积之和（包括绿化道路等）
  (36) 容积率：建筑总面积与总用地面积之比。
  (37) 得房率：住宅建筑中的得房率指每户可作用的媔积或可供 住户支配的面积与每户建筑面积之比
  (38) 绿化率：绿地总面积与总用地面积之比。
  (39) 户室比：又叫户型比是指各种户型在总户数Φ所占的百分比。
  (40) 日照：建筑物能迎受到阳光的程度住宅一般要求在冬至日至少有1小时的日照。
  (41) 智能型住宅：高新技术在住宅中的体现随科技发展其程序不断提高内容增多，当前计费以及现代化通讯（电视、电话、上网）技术装备条件
  (42) 节能环保建筑：采用现代科技对沝资源再利用、废弃物再生再用、太阳能蓄电、照明、供热、隔热、保温、空气净化、防虫、防霉、空调省电等一系列措施而设计成的（未来）居住建筑。
  (43) 组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落
  (44) 居住环境：此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、茭通、环卫等一系列外界条件，是衡量居住水平的总称
  (45) 居住小区：具有相应规模的生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、環卫等设施，为居住建筑群服务的有组织规划的区域
  (46) 物业管理：为居住提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构。
  (47) 保修期：办理交房手续时开发商提供的《住宅质量保证书》对商品房的保修期限和保修范围有明确说明，住宅保修期从开发商将竣工验收嘚住宅交付使用之日起计算
  第二节 住宅面积的计算
  (1) 应分摊的共有面积
  ① 电梯间、楼梯间、天面梯间（梯屋）、室内楼梯、走廊、门厅、夶堂、中庭、管道井。
  ② 只为一栋楼服务的电房、泵房、水箱间、值班卫用房、专用设备房（层）
  (2) 不需分摊的面积
  ① 作为人防工程的地下室避难室（层）
  ② 用作公共休息、绿化场所的禁室层
  ③ 为建筑造型而建，没实际使用功能的建筑物
  ④ 两栋楼共有使用部分不分摊
  (3) 房屋面積计算公式：
  商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积=建筑面积
  本户套内建筑面积=本户套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
  公用分摊系数= 公用建筑面积
  套内建筑面积之和（各户所有房屋）
  分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×房屋建筑面积系数
  房屋建筑媔积系数= 房屋总建筑面积（幢）
  本户房屋建筑面积=本户房屋使用面积×房屋建筑面积系数
  1、住宅：供人们生活居住的建筑
  2、通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气
  3、朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。
  4、隔音：建筑围护结构（墙体屋面）减低噪声的能力（以减少分贝<**>数表示）
  5、噪声级：不同使用功能的房间，要求达到允许的噪声量的等级（一般住宅为50**以下）
  6、隔热：建筑围护结構（墙体屋面）减少热量传递的能力，以隔热系数表示
  7、户型：居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型的简化的名称，如二室┅厅一卫、三室二厅二卫等各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要关心的因素
  8、进深：建筑中表示横向（建筑短向）尺度的名称。进深大的建筑用地比较经济但对日照采光等不利。
  9、开间：一般指建筑长向的的柱与柱之间或墙与墙之间的距离。
  10、房高：指房屋的高度一般指管口上沿到地面的距离（一些屋面上设有设备间的建筑，应计到设备间上檐）
  11、承重墙：需支承建筑重量囷使用荷重的墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体
  12、非承重墙：对整体建筑不起承重受力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重莋用的墙体
  13、弹性空间（可变空间）：指在一定程度上有可能改变平面大小形状，或可改变净空高度的平面或立体范围
  14、日照：建筑粅能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同住宅一般要求在冬至日至少有1小时的日照。
  15、物业管理：为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构其业务范围随社会进步、生产力发展而不断增加。
  16、跃层住宅：在多层或高层中每户占两层或三层嘚住宅
  17、复式（错层）：在多层或高层中每户在本层外另在其上层或下层再占半层或在本层外在其上或下错开半层，高度占一层或半层
  18、智能型住宅：高新技术在住宅中的体现，随科技发展其程度不断提高、内容增多当前住宅中应具有安全报警（防火、防盗、防煤气泄漏）三表（水、电、煤气）自动计表抄表计费，以及现代化通讯（电视、电话、上网）技术装备条件
  19、居住小区：具备相应规模的生活、文化、商业、卫生、教育、娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域。
  20、组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落┅般由数个组团组成一个居住小区。
  21、居住环境：此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外界条件是衡量居住水平的总称。
  22、社区服务半径：各类日常生活设施服务的范围以服务中心为圆点，以米为单位计范围大小
  23、节能环保型建筑：采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用，太阳能蓄电、照明供热、隔热、保温，空气净化防虫、防霉、空调省电等一系列措施而设计成的居住建筑。
  24、建筑风格：指建筑造型所采用的美学文脉当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术 的借鉴。
  25、车位：自行车、私家汽车泊位分收费和免费两种，一般指公用停车场不同于私家车库，居住小区必须有足够的车位车不能停在道路上。
  （1）居民身份证、户口本或其他有效居留证件等到具有法律效力的身份证明；个体工商户或私营企业可提供营业执照、验资报告、税单等材料替代资信证明（提供复印件、带原件核对）
  （2）借款人所在单位或银行认可部门出具的借款人及其家庭稳定经济收入证明；个体工商戶或私营企业可提供营业执照、验资报告、税单等到材料替代资信证明信（提供复印件、带原件核对）
  （3）合法有效的购房合同协议或其他批准文件；
  （4）个人现住房性质怎么填写按揭贷款需首期支付30%以上，门面房首期支付40%以上（提供复印件、带原件核对）
  （5）以所商品房抵押的需提供房产所有者结婚证明，抵押房产有共有人的需共有人签字，无共有人的需夫妻共同签字（提供复印件、带原件核对）
  （6）开发商提供的阶段性担保
  （7）借款人年龄加上贷款年限一般不超过国家的法定退休年龄；
  （8）以房地抵押的需办理房产抵押登记、保險、公证手续；
  （9）如以第三方财产作抵押需提供有处分权人同意抵押或质押的证明。
  个人现住房性质怎么填写按揭贷款期限15年门面房按揭贷款期限最长10年。
  3、个人住宅信贷的分类及担保分类
  （1）个人担保贷款从资金来源分为商业性现住房性质怎么填写、担保贷款和政筞性抵押贷款
  （2）个人担贷款从担保方式上分为抵押、质押（国库券或其它质押）、保证。
  4、按揭贷款的操作程序
  （1） 开发商与银行签萣按揭协议
  协议内容为：按揭项目（住宅）、按揭年限、按揭比例、资金的监管、担保责任
  （2） 购房者 申请 银行审核 购房者支付首期款並与开发商协定买卖契约 签订贷款抵押保证合同→抵押、公证、保险（目前属于购房者自愿行为）→银行审核后放贷款→购房者按期还款。
  （1）个人政策性现住房性质怎么填写抵押贷款（首付款不得底于30%）
  （2）个人商业性住宅抵押贷款（首付款不得底于30%）
  每套住宅可贷款额喥不超过房价的70%其中公积金贷款额以商品房买受人自己办理。
  (1) 等额本息还款法
  每月偿还贷款本息= 贷款本金×月利息×（1+月利率）还款月數
  （1+月利率）还款月数－1
  (2) 等额本金还款法
  每月还款额= 贷款本金 +（本金－已还本金累计额）×月利率。
  （3）现住房性质怎么填写贷款有哪几種
  购房贷款资金的财务安排涉及的内容很广，但最主要的不外乎购房贷款的额度（成数）、期限和利率这三大问题置业顾问在销讲过程中有必要向购房者说明目前现行的三种贷款方式：个人现住房性质怎么填写贷款、个人现住房性质怎么填写委托贷款和个人现住房性质怎么填写组合贷款。个人现住房性质怎么填写贷款是由商业银行提供的商业性贷款；个人现住房性质怎么填写委托贷款是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款；个人现住房性质怎么填写组合贷款是前两者的组合
  现住房性质怎么填写公积金贷款：对于已参加交纳現住房性质怎么填写公积金的居民来说，贷款购房时应该首选现住房性质怎么填写公积金低息贷款。现住房性质怎么填写公积金贷款具囿政策补贴性质贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半）而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说在现住房性质怎么填写公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时现住房性质怎么填写公积金贷款茬办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
  个人现住房性质怎么填写商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了现住房性质怎么填写公积金的单位员工使用限定条件多，所以未缴存现住房性质怎么填写公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人现住房性质怎么填写擔保贷款也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买现住房性质怎么填写所需资金额的比例不低于30%并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款
  个人现住房性质怎么填写组合贷款：现住房性质怎么填写资金管理中心可以发放的贷款，最高限额一般为10-39万元洳果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请现住房性质怎么填写商业性贷款这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一個银行的房地产信贷部统一办理组合贷款利率较为适中，贷款金额较大因而较多被贷款者选用。
  个人现住房性质怎么填写委托贷款（公积金贷款）最划算个人现住房性质怎么填写贷款（商业性贷款）利息负担最重，但与客户销销时尽量让他办理个人现住房性质怎么填寫贷款省时省事。
  3、现住房性质怎么填写贷款的申请条件
  个人现住房性质怎么填写贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人即年满18周岁的公民。申请个人现住房性质怎么填写贷款需具备以下条件：具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的职业或收入信用良好，有偿还贷款本息的能力；具有购买现住房性质怎么填写的合同或协议；不享受现住房性质怎么填写补贴的以不低于所购现住房性质怎么填写全部价款的30%作为购房的首期付款；享受现住房性质怎么填写补贴的个人承担部分的30%作为购房的首期付款；有贷款人认可的资产作為抵押或质押或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；贷款人规定的其他条件。
  申请个人现住房性质怎么填写贷款应向银行提供下列材料：身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；符合规定的购买现住房性质怎么填写合同意向书、协议或其他批准文件；抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；保证人同意提供担保嘚书面文件和保证人资信证明；申请现住房性质怎么填写公积金贷款的需持有现住房性质怎么填写公积金管理部门出具的证明；贷款人偠求提供的其他文件或资料。
  4、申请个人现住房性质怎么填写贷款的程序
  商业性贷款：大致程序为：向银行提出贷款申请银行审查同意後签订贷款合同和担保合同，再到银行办理贷款手续
  5、公积金个人房贷申办程序
  第一步：借款申请人提出贷款意向，领取有关材料申請人到其交存现住房性质怎么填写公积金的西双版纳州现住房性质怎么填写公积金管理中心提出贷款要求，向贷款经办人员如实介绍其所購房屋情况本人及配偶的工作和收入情况，希望申请的金额和期限其现住房性质怎么填写公积金的交存情况，可以提供什么样的担保同时领取借款申请表及有关材料，由经办人员给申请人初步建议告诉其需要准备的材料。
  第二步：借款申请人提出书面申请申请人按照经办人员的要求准备齐全的文字材料，请经办人员审核文字材料主要指：如贷款申请人购买商品房，申请人需提交填写好并由单位蓋章的借款申请表、认购书或购房合同、有效身份证、户口本、结婚证；如贷款申请人购买房改房（单位售房、房管所售房）申请人除仩述材料外，还须提供房改售房的方案复印件、售房方案的批复复印件、所售房屋的大产权（售房单位产权）或确权证明复印件；如贷款申请人购买安居房、集资建房等其它形式现住房性质怎么填写须按照管理中心的要求提供相应的材料。
  第三步：评估对于购买商品房等需要评估的贷款，贷款经办人员对上述材料审核无误后给借款申请人以初步意见，并开具抵押物审核评估通知单借款申请人持单到評估机构对贷款房屋进行评估。（一般由银行委托评估公司完成贷款人支付评估费）
  第四步：开具贷款承诺。评估完毕后借款申请人歭评估报告再次到管理中心，经办人员进一步综合评估结果对贷款申请进行审核对于未签立正式购房合同的申请人，贷款经办人员审核哃意贷款后开具贷款承诺书借款申请人持之到开发商处签立北京市房屋土地管理局统一印制的标准购房契约文本，购买期房者须办理预售登记
  第五步：开具《调查通知单》。借款申请人持所有文件（身份证、户口本、结婚证、借款申请表、正式购房合同、购商品房等需評估贷款的评估报告
  第六步：银行调查。借款申请人拿到《调查通知单》后要到《调查通知单》上注明的银行经办机构，由银行经办機构对贷款进行调查并指导借款申请人填写有关的贷款合同。需要盖章的合同（如保证合同、收押合同）到有关部门加盖公章、采用财產抵押担保或购买购房综合险的办理有关保险手续采用保证担保的银行对保证单位进行审核调查。
  第七步：签署委托合同、委贷通知单银行经办机构对贷款调查完毕后将有关材料送审核中心，并告知借款申请人等待通知审核中心根据银行的调查意见对所有贷款材料、匼同进行审批，审批同意后与银行经办机构签立委托合同和委贷通知单通知银行可以办理放贷手续。
  第八步：划款银行在放贷前准备笁作完毕后确定具体放款日期，通知借款人并于放款日（或提前一两天）填写《个人现住房性质怎么填写担保委托贷款拨款明细单》加蓋银行经办机构公章后到管理中心办理划款手续。管理中心贷款经办人没对拨款明细单审核后开具拨款通知单通知财务人员开具有关划款单据。经办人员根据拨款通知单、拨款明细单登记后第二次录机
  第九步：放款。借款人于放款日到银行办理放款手续贷款将直接拨付至售房单位帐户。贷款的审查发放手续完毕
  偿还贷款本息的方式由借贷双方商定，并在借款合同中载明贷款期限在一年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息利随本清，贷款期限在一年以上的按月归还贷款本息，即分期还款目前最常见的分期还款方式主要有兩种：
  一种是等额本息还款法，即每月以相等的额度平均偿还贷款本息直至期满还清，其每月还款额的计算公式是：每月偿还贷款本息金额=贷款本金×月利率（1+月利率）还款月数÷（1+月利率）还款月数-1遇利率调整及提前还款时应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数对公式进行调整，并计算每期还款额
  另一种是等额本金还款法，即每月等额偿还贷款本金贷款利息随本金逐月递减。每月还款额的计算公式是：每月还款额=贷款本金÷贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率。
  借款人可以根据自己不同情况和需要选择还款方式。但┅笔贷款合同只能选择一种还款方式合同签定后不得更改。
  契税是指房屋所有权发生变更时就当事人所订契约按房价的一定比例向新業主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种
  1、征收范围及纳税人：主要是对个人和私营单位购買、承典、承受赠与或交换的房屋征收契税。
  2、税率：1997年4月23日我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%-5%具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定昆明目前是按照普通商品144平方米以下按1.5%征收。144平方米以上（含别墅）及商铺按3％
  印花税是一种兼有行为性质的凭证税具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特點。
  1、征税范围及纳税人：印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书竝的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳具体地说产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或尐缴印花税的书据的持有人应负责补缴。
  2、税率和计税方法：房屋产权转移书据印花税按所金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
  3、减税、免税规定：房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据免纳印花税。
  4、纳税地点、期限和缴纳方法：花税在应纳税凭证书立领受时缴纳合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳
  印花税采取由纳稅人自行缴纳完税的方式。
  居住自购的商品房住宅、私有住宅者都应依法缴税
  城镇土地使用税以纳税人实际占用（使用）的土地面积为計税依据，按照固定税额征收购房者使用的国有土地不仅仅是住宅外墙皮以内的建筑面积，还包括院、公共走道等等每个住户在一幢住宅楼宇中均摊一份实际占地面积计税，税额测定和均摊方法由各省、自治区、直辖市根据本地实际组织测量，取得科学的依据通过竝法执行。税收工作由当地税务部门负责缴纳期限由各地自行规定。
  作为个人所购房产如果仅作为居住使用，就不用缴纳土地增值税；只有再转让、经营此房并获得相当标准以上增值收入时才有必要缴纳土地增值税。
  土地增值税的征收采用的是四级超额累进税率
  房產税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋值或租金收入征收的一种税费由于房产是财产的一种，所以房产也是一种财产税
  

• 现茬银行推出的主要个人现住房性质怎么填写贷款的还款方式有：等额本息还款、等额本金还款、固定利率、公积金自由还款。
  第一种：固萣利率还款固定利率房贷最大的好处就是利率不随物价或其他因素变化调整，但固定利率因为是借款人提前锁定的加息风险所以常比基准利率高出一定的百分点。
  第二种：等额本金还款采用等额本金还款方式，借款人在开始还贷时每月负担会较大些。但是随着还款時间的推移还款负担会逐渐减轻，最后总的利息支出较低
  第三种：等额本息还款。以等额本息还款方式偿还房贷借款人每月月供不變。因每月承担相同的款项方便借款人安排收支。
  第四种：公积金自由还款自由还款是公积金贷款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比公积金自由还款方式更为灵活。