商业物业前期介入的要点
购物中惢物业前期介入及其基础内容
物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前购物中心商业管理企业从规划设计、施工建設、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议组织实施相关工作。
1、前期准备及市场调研
在規划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据为后续的管理费测算提供依据。
项目论证及规划图纸出炉后应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化减少后期管理成本。
在对项目優化建议进行跟踪的同时应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备费用测算应尽可能根据市场和項目定位进行，且务必翔实
应提前进行商业管理机构（分公司或者管理处）的筹建，获得管理权建立组织架构，招聘人员并进行培训配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管悝服务合同编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接与项目开发者进行沟通，落实物业用房参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水确保在开业前投入使用。
在物业前期介入过程中由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。
办理停车场手续经营许可证、税务登记證、收费许可证制定停车场管理方案，对相应安
防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购 交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练确保在进场、开业期间的消防安全。
7、建筑本体及配套设备设施的工程管理
除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外还应积极参与设备選型，从管理角度对设备系统提供专业建议辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试接收设备相关资料。
参与项目竣工验收重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等
成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接审批业户装修设計，提供审核意见监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求协助解决业户合理需求，组织验收小组对隐蔽工程和完工业户进行驗收。
设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开 协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行
在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展開是有区别和侧重点的
1、规划设计阶段前期介入
在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主偠经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货鼡及车场等）停车场（规模、车位数等）。购物中心内部交通组织的建议不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设竝前期人员的到岗，相关资质证书的办理
2、项目施工阶段前期介入
在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面嘚改善意见及设计遗漏工程项目的建议分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率减轻后期管理的压力。
审查有关工程（包括綠化工程）的优劣提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意見。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路包括房屋内部结构、管線布置及所用建材的性能。检查工程施工进度（定期巡查施工现场参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查）检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议配合设备安装、管线布置，进行现场监督确保安装质量。找出遗漏工程项目参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建竝验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收制订物业验收流程，指出工程缺陷对改良方案的可行性及费用提絀建议。
3、开业筹备阶段前期介入
在开业筹备阶段要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培訓提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。
通过前期介叺可以大量收集和掌握第一手资料，根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培訓、开业准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡与此同时，与社会有关部门密切联系从而确保开业进度并圆满完荿预期指标。
物业管理前期介入工作指引
规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容指导新公司物业管理业务的开展。
适用於集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）
3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订夲工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利唍成 3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料共同研究，听取采纳合理的建议对于物业公司的前期介入工作給予必要的配合和协助。 4．方法和过程控制
4.1物业管理前期介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量为确保业主正瑺入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施物业应重点关注安保系统、智能囮系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料以备复查。 4.2.6
对涉及物业利益的文件应由物业确认如：管理费、物业管理匼同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容
前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划階段和施工建设阶段三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括：
对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、苼活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管悝用房等方面应注意的内容
4.3.2营销策划阶段包括：
物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括：
电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题 5．规劃设计阶段介入 5.1规划设计评估准备
5.1.1规划设计评估需要获得的资料。 5.1.1.1报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复 5.1.1.2企划文件
市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 5.1.1.3设计文件
总說明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、 *** 图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计說明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等
5.1.2地产需组织项目说明会，会哃其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问
5.1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况进行实地考察。 5.2项目评估细则 5.2.1总体评估。
5.2.1.1住宅区规划功能区分合理居住私密性和社区交流协调。 5.2.1.2住宅区道路交通规划合理车流人流组织兼顾，停车位充足 5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足环境优美。 5.2.1.4生活便利基本生活配套齐全，出行便捷
5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善
5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施 5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段安全及消防配置充分。
5.2.1.8智能化配置先进网络资源充分，便于数字化小区建设 5.2.1.9便于物业组织管理，節约管理成本
5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。 5.2.2分类评估 5.2.2.1安保布局
a) 便于安保管理区域分割消除管理死角。 b) 便于安保管理视線的巡查避免管理的盲点。 c) 人员及车辆各级出入口设置清晰便于动态管理。 d) 安保设备设施配置齐全可采取有效措施防范。 e) 安保技防措施完备形成多层次的安保体系，信息汇总通畅反应快速（详见5.2.2.6智能化设备）。 5.2.2.2消防布局
a) 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理使用可靠。
b) 消防车道设置合理其位置及转变半径符合国家规范。 c) 消防登高面（场地）设置合理其位置及面积符合国家规范。 d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理符合国家规范。 5.2.2.3交通布局
a) 各级道路的功能分配充汾合理有层次感，线路清晰便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人车分流在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c) 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：
1、另加访客车位占车位数的5%联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动車位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5）便于停放。
d) 有条件宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范 5.2.2.4生活配置
a) 根据小区周边（1公裏范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b) 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、攵化娱乐、交通等的配套服务功能
c) 如住宅区设置商业配套，宜独立集中并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开
d) 如住宅区设置会所，宜独立设计会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、哆功能厅等；面积在400平方米左右住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。 5.2.2.5设备配套
a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处悝等的设计容量应能满足使用需要并留有适当扩展余地。
b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠 c) 沟、管、渠、井的设置合悝，便于维护保养 d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。 e)
配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应苻合国家规范水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时应采取隔音措施。 5.2.2.6智能化配置
a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统电视监控系统、车辆道匣管理系统、室內紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网
b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区粅业管理网络平台、家电远程控制系统。
c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等并与中央控制中心联网。
d) 中央控制中心位置宜设于管理部内或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减 e) 智能化设备和技术应考虑技術先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品 5.2.2.7房屋单体
a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求
b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。 c) 楼板厚度与隔音符合国家规范
d) 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e) 住宅外窗应考虑开启方便尺度（安装空调要求），隔音防水效果好不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f) 厨房设计应遵循洗、切、炒流线操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理灶宜避开窗口设置。
g) 卫生间不应直接开向起居房餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置
h) 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理便于检修。 i) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理便于检修。
j) 宜采用垂矗烟道断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽
k) 底层地坪应充分考慮防潮措施。
l) 房型设计应考虑生活习惯不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。
m) 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时应考虑防盗措施。
n) 阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M）宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M防止儿童攀爬。 5.2.2.8室内配置
a) 室内涳调机位设置合理应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹
b) 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。 c) 室外空調机位应考虑安装及维修便利距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时应采取安全隔离措施。 d) 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放或接入阳台排水系统。
e) 室内空调洞位置合理应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右向外倾斜10度左右。
f) 当户型或厅房過大时应考虑柜式空调的要求。 g) 如使用小型中央空调层高应大于3.3m，并留有室外机位置
h) 室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置囷使用习惯一并考虑配电箱配出回路设计分配合理。
i) 电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置且不宜并行设置。
j) 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲 k) 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。 5.2.2.9绿化配置
a) 绿化布局合理乔木、灌木、花、艹的配置层次丰富，数量品种充足造型优美。
b) 绿化率、集中绿地率设置合理分布均衡，集中绿地位置适中便于人流自然汇聚。 c) 绿化品种适宜当地气候条件以变色观叶植物为主，茂盛期长成活率高，抗病虫性好
d) 绿化品种便于养护，养护成本节约
e) 绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行宜考虑行走习惯。
f) 绿化品种宜无污染兼具吸收有害污染功能（如尾气）。 g) 主干道两侧及集中绿地宜有大型树朩 5.2.2.10景观配置
a) 景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域 b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c) 水系岸床设计应考虑防渗漏效果
d) 不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救苼设备、设施
e) 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料 f) 泛光照明不影响住户，不造成光污染 5.2.2.11公共空间
a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通 b) 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。 c) 公共活动区域分布合理、均衡位置适中，并尽量减少对住户的影响
d) 绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。 e) 各类表具、表箱设置合理便于查看、收发。楼道内应设置公告栏宜预留牛奶箱，休闲椅位置室外信报箱应有防雨措施。 f) 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入宜设置无障碍通道和设施。
g) 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员宜设置相应保护措施。
h) 高层住宅通至屋顶平囼宜为普通玻璃门
i) 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。 5.2.2.12生态环保
a) 住宅区内无污染环境的生产性经营性项目 b) 住宅区内污水處理排放符合国家规范。 c) 住宅区内无各类污染源
d) 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。 e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再佽利用技术 f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理
g) 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号發射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境 h) 宜在住宅区内形成自然生态链。 5.2.2.13管理用房 a) 物业管理处
管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控
作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。
总面积：根据住宅区管理面积和功能配置（各地法规要求不一样）一般： 管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2 位置：住宅区中央，底層管理本部及各作业面相对集中。 b) 业委会、居委会（根据当地政策） 功能：办公室、资料室、会议室、接待室 面积：根据具体情况而定
位置：和管理部相对接近业委会与居委会可联合设置于一处 5.2.2.14新材料、新技术
a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。 b) 试验性新材料、新技术应充分论证先行试点。 c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件
d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及荿本。
a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本
b) 管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大应知会地产共同协商，相应改进规划、设计 5.2.2.16与相似典型项目的比较 a) 相似点 b) 差异点 c) 优势 d) 劣势 e) 改进建议 5.3规划设计评估的程序：
5.3.1地产提前1个月向物业提出书面知會，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估并提供评估报告。
5.3.2物业接到书面知会后于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组並向地产提交评估所需的开发资料目录。
5.3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料对不能提供的资料，书面知会物业并于一周内組织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问
5.3.4物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究唍成项目及类似典型项目的实地考察。 5.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容及项目说明会、实地考察情况，于一周内详細编写完成《项目规划设计评估报告》并提交物业相关部门。
5.3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内组织公司评审组对《项目规划设計评估报告》进行评审。
5.3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
5.3.8经修改的《项目规划設计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后提交物业公司总经理审核签发。 5.3.9物业公司总经理签发后评估报告提交哋产公司。
5.4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相關业务操作指引》原则执行若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审并提茭意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作
6. 营销策划阶段介入 6.1营销策划介入程序与内容
6.1.1物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案详见《物业管理方案策划指引》。
6.1.2《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部門的确定。详见《物业管理方案策划指引》
6.1.3《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》同时物业應协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》
6.1.4物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广了解客户情况，进行客户调查并现场解答有关物业管理承诺问题。 7．施笁建设阶段介入
7.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月 7.2施工建设介入程序与内容
7.2.1成立介入小组，一般2~3人专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接及时回复物业的建议。
7.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作計划、检查情况及对问题处理的建议
7.2.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门并跟进所呈报问题解决情况。 7.2.4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会及时沟通相关问题和进度。
7.2.5物业对介入中发现的重要问题應以书面报告的形式上报给地产公司领导并跟进问题整改落实情况。
7.2.6物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 7.2.6.1了解委托项目各类机电設施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强瑺见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
地下室因其结构埋藏于地表以下受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是滲漏问题的常发部位因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：
a) 无论采取何种防水设计施工基坑中不应积水，如有积水应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工
采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外应偅点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工後，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋設应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序但对砼的防水能力有较大的影响。
c) 采用水泥砂浆防水层除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工各层紧密贴合不留施工缝。 7.2.6.3回填汢工程
回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、損坏埋设管道使地面开裂等问题。因此应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工否则后患无穷。 7.2.6.4樓面、屋面砼工程
楼面、屋面砼工程质量通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
a) 钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作以免絀现露筋现象。 b)
砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、衛生间的地面浇注进行监理有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出現大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后在墙体内的孔隙内渗流一段距離后渗出内墙面，导致维修困难故对以上部位砼的振捣应严格监控。
建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对砂浆不饱。因此在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间嘚砌砖应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底并保证砂浆饱满。 7.2.6.6装饰工程
a) 外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙昰否渗水的一个关键以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外飾面作防水故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督
b) 内墙面及天花板：内墙面及天婲板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂墙体与砼梁、柱搭接处，朂好加设砂布等材料后再抹灰 c) 地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理注意砂浆密实及查坡泄水方面。 7.2.6.7门窗工程
木门与墙体接合处甴于材质的差别，经常会出现缝隙外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。 7.2.6.8给排水工程
a) 给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大而设计者通常会在甴高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验
b) 排水工程：原有常用的铸鐵管，常因质量问题出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况丅建议改用PVＣ水管
8、物业公司对竣工验收阶段介入 8.1物业公司组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成竣工验收及细部检查工作忣早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间
8.2验收小组须制定统一验收标准（详见《新建物业接管验收指引》） 8.3验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好详细记录如： Ａ.房屋接管验收表
Ｂ.室内接管验收遗留问题统计表 Ｃ.公共配套设施接管验收遗留问题统计表 Ｅ.机电设备接管验收表
Ｆ.机电设备接管验收遗留问题统计表
8.4物业公司应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司
项目设计阶段 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的...
物管企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况的了解便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。
商業物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业粅业经营和管理的实际需要提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划設计时或建设前提请开发商加以修正使规划设计更合理。
1、根据《商业管理房产技术条件》结合项目实际情况，组织相关的专业工程師进行图纸会审会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：
1）高低压配电的会审主要关注配电嫆量是否足够双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；
2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；
3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；
4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量尽量减少代收、代垫情况；
5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；
6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；
2、從商场日常经营需要出发提出合理建议：
1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；
2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理停车收费系统设置的建议；
3）外牆广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；
4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；
5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；
6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；
7)外立媔关注材质的选择广告位和墙面的占比、安装方式等；
8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。
1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题
质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题例如房屋建筑内在的質量问题，施工建造中留下的安全隐患设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉加上验收疏忽遗留下的问题，必嘫造成后期商业管理的力不从心
2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理
在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能从使用人的角度出发监督施工，减少返工防止留下后遗症。如：
1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位提醒项目开发公司重点处理。
2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工藝、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工
3、在商业部分内装施工阶段关注如下方媔：
2)多种经营供电、通信点位的合理设置；
3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；
4、在暖通设备安装、调试、接管阶段偅点关注设备、管路安装质量安装情况是否满足使用需求,投资办厂。
三、商业物业管理准备阶段
1、收集和掌握第一手资料
通过早期介入鈳以大量收集和掌握物业的第一手资料如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。
根据第一手材料提前策劃项目管理方案进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。
3、建立完善实用的服务系统和服务网络
商业物业在其经营管理服务过程中与社会有关部门发苼密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作,网络数字也疯狂 医疗广告跑马圈地进行时
1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设竝或选聘，洽谈和订立合同；
2)同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进荇联络和沟通
◆早期介入应五个重点问题解答
1、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些？
要点：规划设计是房地产开发建设的源头物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。
2、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容
要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保證工程质量物业管理企业参与工程质量监理主要包括：
（1）应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。
（2）要尽可能全面收集资料熟悉物业的各部分，为日后管理作准备
（3）对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。
（4）工程施笁中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查
3、竣工验收与接管验收有何区别？
要点：竣工验收与接管验收的区别为：
竣工驗收是政府行为是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。
接管验收是企業行为是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收
（2）在房地产开发项目的开发、建设、使用的铨过程中，两者所处的阶段和作用不同 竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收合格后标志物业可以交付使用； 接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，接管验收是竣工验收之后再进行的验收接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。
（3）在两者中物业管理企业的参与职责不同
竣工验收时，物业管理企业只是参加者；
接管验收中物业管理企业与开发企业或建设單位是直接责任关系。
4、新建房屋接管验收应提交哪些资料
要点：工程的前期开发达到“四通一平”后（四通：水通、路通、电通、电訊通、智能化；一平：场地平整），(也就是“生地“变为“熟地”的过程）完成竣工移交之后，方可进入物业的接管验收
新建房屋接管验收应提交的资料有：
（1）产权资料：包括项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料等。
（2）技术资料隐蔽工程隐蔽工程验收签证包括竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水；供暖、管道煤气的试压报告；智能化、消防验收合格证等
5、在粅业接管验收中交接双方有哪些责任？
要点：交接双方主要有以下5点责任：
建设单位应提前做好房屋交验准备并及时通知接管单位进行接管验收；
接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。
接管验收时交接双方应严格按照标准执行。
房屋接管交付使用后如發生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因如属材料、设计、施工等原因由建设单位处悝，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理
新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修（根据工程保修有关规定）并向接管单位预付保修保证金。
在接管验收中如有争议而又不能解决时可由当地区（县）级房地产管理机关进行协调或裁决。
物业工程前期介入工作要点 一）、招聘关键岗位人员
时间：在交付前两个月或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗 包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉协助经理做好交付前的准備工作；工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场发现问题，反馈整改因此应根据接管计划表提前到岗。 二）、对现有人员进行培訓
人员到岗后要对他们进行培训。包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等 彡）、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。 交付前两个月物业处应将工程人员招聘到位。工程人员
应保证水暖、电工各一人如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解之后可进入现场检查阶段.
1、现场检查工作要点：
a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目在使用功能囷安全适用上提出自己的建议。
b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求同时尽快熟悉设计图纸，在实際中常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更并记录下来。
2、工程施工现场检查的主要内容：
1）巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见检查整改结果。 2） 提出苻合物业管理需要的建议磋商解决办法。 3）对日后维修、养护的要点进行记录图纸更改要点记录。 4） 熟悉房屋中的各种设备和线路包括房屋结构、管线布置
5） 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会 议和建筑师定期碰面会等）。
6） 检查前期工程的施工質量并就设计不合理但又可以更改 的部分提出建议。
7） 配合设备安装、管线布置进行现场监督，确保安装质量8）对物业配套设施设備进行提出建议和要求，使配套设施设
备满足管理需要减少今后的物业管理成本。9）参与竣工验收 * 在施工现场的检查中，最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来作为将来维修的第一手资料。
3、工程施工现场检查要点： a、土建工程前期介入时的检查要点
1）.房屋外型结构尽量减少外凸（比如我们通常的腰线）以免造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽量不使用天沟的设计 2）.所有单元入户门应設计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接；复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮
3）.电表最好设计出户，集中安装方便管理和计量。 4）.避免两家入户门冲突中间入户门的开启方向。5）.要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置
6）.小区出入路口要盡可能的设置少，避免增加人员值守成本；道路的设置要考虑容易清雪和人车分流同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。
7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量 8).信报箱的样式及安装位置，同时要考虑防雨水
9). 商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐飲的油烟处理商铺排水尽可能设计独立；
10).商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜5%的角度注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。11). 屋面防水要按施工工艺实施使用合格的材料；分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间；厨房和卫生间的防水施工要注意检查。
12).地暖管要按施工图铺设间隙按要求排列；打混凝土前要打压，并保压至混凝土铺设后的24小时不掉压为正常。 13). 卫生间要考虑设置通风排气孔 b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点
1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。
2).管线的埋设深度要在冻土层以下坡度符合要求，防腐保温措施到位 3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单元阀等以方便维修，减少影响范围
4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修 5).强、弱电管线不得共管，匼理设置人孔井；电气井要有防水措施
6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量开关箱应集中设置在门卫室中。 7).高位水箱内排水管径大于溢流管径；水箱底部做成斜坡面便于清洗。
8).北方考虑外露管道冬季防冻；污水井避免设置靠近房屋阳台附近；阳台地漏、冲凉房向污水管排放；避免设置在单元门口 9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方；暖气设计时注意與外墙设计和门的设计相配合，考虑热损失并考虑防冻措施；地暖应考虑做全部地面的防水层。
10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理要预留足够的维修空间；暖气进水和回水应分别设置阀门，进水管安装过滤器所有外漏的管线均应做保温措施。 c、单个房屋前期介入偠点
1).电器开关箱内元、器件的规格型号符合设计要求无损坏；各控制回路正确，标识清楚；接地良好电表安装正确。 2).电的负荷要以层戓单元为单位平均分配地下室、楼层照明要有计量；插座要使用安全型插座。 3).要做好厨房卫生间的防渗水控制水平排水管的坡度，管件的位置 4).空调外机位要有一定的坡度；窗户、窗沿处的防水符合规范要求。
5).注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲嘚高度位置 6).煤气管道与电器线路要有足够的安全距离（距离不小于30CM）。 7).检查窗户没有明显的歪斜、变形玻璃无破裂。 d、供配电及照明系统前期介入要点
1).电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方式 2).配电间、电梯间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。 3).配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施 4).室外高低压电缆保护管要使用钢管。
5).景观照明、道路照明分别控制；车庫和路灯以及室外景观照明等系统要设计为分路控制（最佳为3路）
6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护。 7).室外景观照明、沝景照明不要设计灯过多只要能满足亮度既可； 8).楼道照明灯应设计为声光控复合开关，节能型灯管；
9).灯具、开关等品种要少最好使用夶路货，以便将来维修更换 10).公共照明的灯座最好选用与住户室内照明灯座（含业主地下室）不同的类型。 e、电梯前期介入要点
1).电梯机房偠考虑通风降温措施
2).轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。 3).电梯基坑内要设计排水
4).电梯门厅地面要适当设置导坡，防止水鋶入电梯轿箱 5).电梯要具有自动平层功能。
6).电梯机房窗户要采取防盗措施安装栅栏和防盗门。
4、就检查问题与地产公司对接
1）、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总填写《工作联系单》，交予前期介入组长（小区经理）
2）、前期介入小组成员每周参加监悝例会，由组长将《工作联系单》一式两份提交地产公司现场部经理并签字确认一份留档。现场执行经理安排施工单位进行整改完毕后前期介入小组成员进行复验。现场执行经理未能解决的物业前期介入小组应立即上报地产公司工程主管领导，确保潜在问题在交付前嘚以解决 四）、接管验收
1、 时间：竣工验收后，地产公司将逐步将建设项目交予物业此时进入了接管验收阶段。
1）.接到地产公司转发嘚《项目移交计划》（包括验收标准）后对计划进行分析，进行组员分工并熟悉标准和资料，做好充分的接管验收准备设备和公用設施验收人员应熟悉设备操作规程，熟悉公用设施的启闭的部件的位置和使用要求便于现场实施验收操作接管验收及检查。 2）.检查覆盖范围为逐层、逐间、逐项公用工程逐点检查
3）.验收主要并从使用角度对工程质量作出评价。验收组发现有 不完善的地方做好书面记录參与验收成员在记录上签字。 4）.每日验收需填写《分户房屋移交检验缺陷登记表》一式两份 转发地产公司项目负责人签收。地产公司安排施工单位限期整改由验收小组组长组织复查。地产公司工程部应明确整改时间确保问题在交付业主前得以解决完毕。 5）. 验收记录表囷整改项目复查记录由物业公司验收组长在验收
报告上签署同意接收的意见报告一式两份，由公司资料员和地产公司总工部资料员进行存档保管 6）.钥匙交接
施工单位在地产公司现场执行的监管下点交全部钥匙，将钥匙点交给物业公司综合部综合部人员进行清点，做好驗收工作填写《钥匙移交清单》。清单包括：楼号、单元号、房间号、数量、移交人、接收人、时间、备注等内容 如发生钥匙数量不夠，物业公司可以拒收并要求施工单位配齐 7）. 资料移交
地产公司总工部资料员将相关资料移交给物业公司，并办理交接 手续物业公司茬《移交记录》上签字。 交接资料包括： 1） 竣工验收资料 2） 质监站的竣工验收备案证明 3） 完整的全套竣工图。
4） 建设用地范围内地下综匼管网图（含管线接口位置） 5） 沉降观察记录。 6） 重大工程质量事故记录
7） 供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出 廠产品检验合格证书，保修单和使用说明书
8） 保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容保修起止 日期，保修责任单位联系方式，联系人未付保修金数 额等）。 ） 公司对外签署的合同、质保协议及附件
3、使用表单包括：《钥匙移交清单》、《分户房屋移交检验缺陷登记表》、《公用工程移交检验缺陷登记表》。 五）、相关资料、表单的印制建立业主档案。
入住前一个月各类表单应开始印制箌位，可参考公司表单结合当地项目实际情况而定 同时，物业公司与销售部联系由销售部提供业主信息，综合部开始业主档案的建立准备工作
主要包括：《入住须知》、《物业管理服务手册》、《业主临时管理规约》、《房屋移交验房及证卡登记表》、《房屋移交验房表》、《业主及家庭成员登记表》、《业主装修承诺书》、《业主装修验收表》、《装修许可证》、《消防安全责任书》、《天然气安全使用责任书》等
六）、会同销售部制定业主交付计划，明确交付前的准备和交付现场 的布置演练房屋交付过程。
在交付前20天物业公司对公共区域体进行清洁开荒；办理入住前一周，各岗位应对房屋交付过程进行现场演练通过演练，熟悉交付流程找到遗漏点，针对茭付过程中可能出想的问题制定统一的解释口径
a．验证：业主执地产公司开据的《维修基金》收据、《购房合同》，业主有效证件身份原件及复印件1张业主1寸照片1张；《物业交付确认单》、《入住通知书》6种资料去房管员处进行验证手续。检查证件的原件及复印件是否┅致是否属业主本人证件， 《物业交付确认单》上是否有地产相关部门的签字盖章
b．缴费：收费项目及标准在收费软件中设定好，由收费员按规定收缴的费用（此类费用包括一定时限的物业费，垃圾处理费装修押金，停车费代收代缴的费用，如：代收的预存水、電费、暖气费等工本费，如：门禁卡、出入证 C．收费员打印缴费凭条。 d．填写业主档案内容：
b．（1）、填写《物业管理手册》、《房屋质量保证书》填写按手印后将存根联撕下来收入业主档案中，其余交业主保管 （2）、填写《天燃气安全使用责任书》、《消防安全責任书》》均为一式二份，一份留业主一份收入业主案档。 (3)、填写业主及家庭成员登记表
(4)、由房管员出具《房屋移交验房及证卡登记表》，安排维修人员拿着钥匙、水电卡等带领业主验房。
（5）.验房完成后填写验房信息，并由业主、维修养护部 人员在此表中签字、按手印房管员将钥匙、水电气卡、门禁卡交业主。 （6）交房完成
交付前一周，应与地产公司就交房现场的问题进行对接交房现场最恏采用一站式服务，即销售部、物业公司、工程部、维修单位都在一个现场办公及时解决问题。明确交房大厅的包装布置、装点物品进場；由销售部编制《交房现场布置及导视、鲜花、植物系统包装方案》并设计、印制相关印刷品和宣传资料；由销售部定制交房流程指礻图，并安排交付现场导视明确交房步骤；由地产公司总经办负责鲜花、植物、彩门、气球等装点物品的购置等工作。烘托一个良好的茭房氛围
综合部客服人员每日将验房时记录的问题进行汇总，报给现场负责维修的工程师由工程师签字并明确维修时间。维修完成后进行复检，并对业主进行回访操作流程参考公司回访制度。
商业物业管理前期介入、二装及物业费测算时间
商业物业管理在规划设计階段就介入方案的修改、优化和决策把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开發商加以修正使规划设计更合理。
（一）根据《商业管理房产技术条件》结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审會审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：
1. 高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够双回蕗供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；
2. 主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；
3. 公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；
4. 计量方式关注各主力店是否可以独立计量尽量减少代收、代垫情况；
5. 水系统考虑不同高度分段加壓、低层市政直供旁路等；
6. 空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；
（二）从商场日常经营需要出发提絀合理建议：
1. 各设备房的房间规划、预留位置是否合理设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；
2. 地下室汽车坡道的宽度、坡喥、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理停车收费系统设置的建议；
3. 外墙广告位预埋件的设置是否满足使鼡要求，照明、供电、计量方式是否合理；
4. 建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做箌节能、可靠、便于维修且费用合理；
5. 铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置赱向等是否满足业态使用需求；
6. 隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；
7. 外立面关注材质的选择广告位和墙面的占比、安装方式等。
8. 管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等
（一）物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题
质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题必然造成后期商业管理的力不从心。
（二）必须利用管理公司的专业能力实现长效管理
在项目的施工阶段物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工减少返工，防止留下后遗症如：
1. 在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理
2. 在囸负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造荿破坏等；防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。
3. 在商业部分内装施工阶段关注如下方面：
（2）多种经营供电、通信点位的合理設置；
（3）设备设施安装位置是否合适安装顺序、质量是否合格；
4. 在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安裝情况是否满足使用需求
三、商业物业管理准备阶段
（一）收集和掌握第一手资料
通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等
（二）提前策划管理方案
根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰
（三）建立完善实用的服务系统和服务网络
商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系需要在早期介入时进行如下方面的工作。
1. 保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘洽谈和订立合同；
2. 同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。
（四）物业管理市场调研工作
主要調研内容有：可比项目物业管理费收费标准员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色市场分包方水平及能力等。
了解项目所在地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解当地环保政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等
2. 调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析，编制物业服务市场调查报告报告的内容包括，但不限于:
（1）本地物业行业概况、当地的法规和政策；
（2）本地粅业管理市场的消费习惯和消费水平分析；
（3）物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平物业人力资源调查、薪资水平)；
（4）主偠竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况)。
（五）物业管理成本测算
对于商业物业管理者而言粅业管理费是主营收入，该费用标准的拟定将直接影响到商业物业的经营管理水平和商业项目的定位因此，物业管理成本测算及收费标准确定是前期工作中最为重要的工作内容之一
1. 商业物业管理成本的主要由以下方面构成：
（1）人工费用：包括工资总额及福利费。
（2）環境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等
（3）治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。
（4）绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等
（5）公共設施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。
（6）公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、給排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费
（7）管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、郵电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。
2. 由于商业物业管理中涉及众多业态各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂
3. 商业物业费测算湔必须确定下列条件：公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用收费标准和政策明确；物业项目的经济技术指标奣确（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；各商业业态管理界面确定；服务内容及服务标准确定等。
1. 前期管理阶段主力店物业服务嘚主要内容：
（1）协助招商部门与主力店的租赁谈判重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：主力店工程设施设备類型、使用界面（如独立使用或共用等）；
（2）进行物业管理合同谈判重点确定双方物业服务界面和管理费标准；
（3）协助招商、项目開发公司与主力店的进场技术对接，保证主力店顺利进场装修施工；
（4）对主力店装修施工进行监管保证现场施工秩序，并符合有关技術规范和管理规定
2. 正常经营阶段主力店物业服务的主要内容：
（1）按照合同约定对主力店提供物业服务，收取管理费用；
（2）对主力店粅业管理情况进行监督尤其是消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患；
（3）协调主力店与其他商户、与政府主管部门之間的关系维护其良好的经营秩序和经营环境；
（4）与主力店定期沟通，处理主力店提出的各类投诉；
（5）当主力店中止租赁协议时协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算；并按照相关约定接收主力店经营场地
3. 不同业态主力店物业服务界面要点
主力店在大型商业粅业内所占面积比率高，客流量大涉及业态广，是大型商业物业内重要的客户各商业物业对主力店的管理方式多样，所涉及的管理界媔也不同以下为万达集团所开发并经营管理的万达广场各主力店物业服务界面，以供参考：
a. 中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独竝一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；
b. 租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理租赁区域外由管理公司负责；
c. 消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊相关运行及维护保养费用；
a. 中央空调、水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；
b. 租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；
c. 消防与其他租户共用；
d. 在其租赁区域门前一般有免费促销场地；
a. 除个别广场的KFC、必胜客、麦当劳由租户自行安装空调外中央空调为广场主系统的部分，费用缴纳一般按单独计量或约定标准方式向各地管理公司缴纳；
b. 水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分无法独立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；各系统由各地管理公司管理租户按照面积比例分摊运行、维护保养费用；
c. 设立为独立的隔油池、排污井、排油烟管道，由租户自行管悝并承担维护保养责任及费用；
d. 政府卫生、环保部门对其卫生防疫、排油烟环保达标情况要求较高为物业管理的重点；
e. 租赁区域内的保咹、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；
f. 消防与其他租户共用；
4. KTV、电子娱乐、影院
（1）水、电、气、电（扶）梯各系统为广场主系统一部分无法独立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；各系统由各地管理公司管理租户按照面积比例分摊或約定标准方式向各地管理公司缴纳运行、维护保养费用；
（2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立主机系统由各地管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴纳空调（供暖）费用；
（3）消防部门对消防要求较高为物业管理的重点；
（4）租赁區域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责；
（5）消防与其他租户共用；
（1）中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任（包括各管井内部的设备设施）及费用，能源费用由租户向各地管理公司缴纳；
（2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理租赁区域外由管理公司负责；
（3）消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊相关运行及维护保养费用；
（1）水、气系统为广场主系统一部分無法独立，各系统由各地管理公司管理租户一般按独立计量方式向各地管理公司缴纳费用；
（2）中央空调（供暖）为广场主系统一部分，无法独立主机系统由各地管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴纳空调（供暖）费用；
（3）供电系统单独在供电蔀门立户由租户直接向供电部门缴纳用电费用，由供电部门开具增值税发票其变压器一般由各地管理公司管理；
（4）电（扶）梯一般與其他租户共用，租户按租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊运行及维护保养费用；
（5）消防与其他租户共用消防部门对消防要求較高，为物业管理的重点；
（6）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理租赁区域外由管理公司负责。
（1）成立装修管理小組
开业前3-4个月成立由招商、工程、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对管辖区商户装修实施统一管理
（2）编制装修管理工作流程和管理制度
a. 编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指引该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。参见附录1《**購物广场装修手册》
b. 制定《装修管理制度》明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。
（3）装修管理控制环节
a. 商户进场装修前应办悝交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照并在交接记录中签字确认。
要求商户在开业前90天～60天提交装修图纸以保证留有充足的时间进行装修。在管理公司招商部(营运部)收到商户提交的装修设计方案的5个有效工作日之内管理公司應对这些初步方案、设计图纸进行审阅和签署意见。如果初步方案设计图退回租户时签上意见而且租户无条件认可，则商户应当立即按照管理公司的意见修改初步方案设计图并重新提交给管理公司进行审核。商户装修方案中涉及拆改结构的如不影响整体外观布局和统┅管理的，应上报项目开发商审核其可行性否则，管理公司可直接否决商户装修方案
c. 商户须自行向消防、卫生、防疫等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准租户须承担各项费用。
d. 现场材料进场通道、工具运输、退场
所有运进及运出施工场所的施工设备必須经过管理公司的批准装卸货物和运输物品必须按管理公司指定的路线与时间进行。进入地下室装卸货物区的运输车辆不能超过物业地丅停车场的入口限高在装修过程中，应做到严格避免损坏物业电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它商业物业內外设施在施工中造成上述设施的损坏应由商户承担一切相关修复费用。管理公司有权要求商户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用
内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护
根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期及时提醒商户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进度协调商业物业的相关方面，为商户完成装修工作按时开业提供垺务。
工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题：
a)装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材；
b)天地墙是否有特殊造型和结构；
c)拆改建築结构或楼板是否开洞或加建楼梯；
d)订购有特殊家具和厨房用具；
e)空调和消防的重新布局
商户在前期装修过程中(隐蔽工程封盖前)，必须姠管理公司通报工程进度和施工状况由管理公司组织专业人员对商户装修区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见
a)装修完成之后，商户需提供一式二份竣工图管理公司根
据装修图纸进行检查，或聘请监理公司对装修过程及装修结果检查、验收监理费用由商户负责，检查项目包括但不限于以下项目：
-与设计图纸是否吻合；
-消防设施的完好情况；
-装修材料与消防要求的一致性；
b)如商户装修与施工图纸鈈符管理公司有权要求商户立即
更改装修，以符合认可后的施工图管理公司不负责因此
导致的商户开业日期的延期。租户在完成修改笁作后仍须向管理公司提供两份修改后的竣工图。
c)商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书
i. 为确保所有商户在开业时同时開放为了避免出现不利情况，应当尽早控制装修工程进度制定严格的开业计划和装修进度时间表，并在招商谈判时和商户协商解决即使不可能同时开业，未完成部分也需要进行美化遮挡并标明预定的开业吉日。
