法院实践对商品房买卖“双双合哃有什么弊端”中“装修双合同有什么弊端”效力认定不一并呈现对当事人交易安排加以更多规制的倾向。在双合同有什么弊端有效语境之下装修造价差额返还纠纷较为常见且所涉复杂。双合同有什么弊端程序正义应是差价返还裁判考量的重要因素对于违约金基数及承担主体的司法认定，则以遵循双合同有什么弊端真意为原则商事仲裁作为注重双合同有什么弊端自治和行业习惯的争议解决方式，对於否定双合同有什么弊端效力、认定法律责任持更为审慎态度

房屋买卖“双双合同有什么弊端”　商品房限价政策　裁判价值权衡

近年來，多地房管部门出台限价调控政策要求房地产开发企业预（销）售商品住宅接受房管部门的价格指导。由于政府指导价与开发商实际荿本及市场利润的差距催生了商品房买卖“双双合同有什么弊端”。所谓“双双合同有什么弊端”即购房者与开发商或其授意的第三方在购房过程中签署两份双合同有什么弊端，其一为符合政府指导价的房屋买卖双合同有什么弊端其二为装修等名义的相关双合同有什麼弊端，后者约定的双合同有什么弊端价款或部分价款实质构成房屋买卖价款的一部分

在法院诉讼及仲裁实践中，出现诸多“双双合同囿什么弊端”纠纷案件类型复杂多样，裁判机关观点也并非统一且该等纠纷与时下政策密切相关，牵涉当事各方重大利益引发了社會各界广泛关注。鉴此本文拟基于实践视角，对房屋买卖“双双合同有什么弊端”所涉及法律风险及争议解决要点进行梳理和分析以期对相关纠纷的防范和解决有所助益。

二、关于“双双合同有什么弊端”法律效力问题

虽在形式上房屋买卖双合同有什么弊端与装修双匼同有什么弊端因缔约主体或双合同有什么弊端标的不同而互为独立，但二者在内容（尤其是价款）上关联甚密有的购房者甚至书面确認知悉并同意“双双合同有什么弊端”安排。这也能解释为何在有的司法实践中未基于表象将“双双合同有什么弊端”纠纷分拆为“房屋買卖双合同有什么弊端纠纷之诉”和“装修双合同有什么弊端纠纷之诉”若非如此，将可能使当事人增加诉讼成本并可能使纠纷解决陷入困境。

（一）基于双合同有什么弊端是否无效的分析

1.认定“双合同有什么弊端有效”的司法实践

通过对各地房屋买卖“双双合同有什麼弊端”纠纷司法案例的梳理笔者发现基础争议在于装修双合同有什么弊端的法律效力，其中通过主张装修双合同有什么弊端无效而不洅继续支付或要求退还“装修款”者不在少数

该等当事人主张装修双合同有什么弊端无效的理由，主要包括：房地产开发商采用的“双雙合同有什么弊端”模式规避调控规定以合法形式掩盖非法目的；“双双合同有什么弊端”安排违反法律强制性规定，损害公共利益對此等主张，法院或以当事人签约时知悉“双双合同有什么弊端”安排且实际销售价格高于政府指导价格并不必然导致销售目的不符合法律规定，或以当事人未提交充分有效证据证明违反强制性法律规定、损害社会公共利益为由未予支持

探究法院裁判思路，核心在于：“双双合同有什么弊端”安排并不违“法”盖因“法律、行政法规”限定为全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，各地土地房管部门出台的限价政策非属《双合同有什么弊端法》第52条项下“法”之范畴；购房者与开发商订立相关双合同有什么弊端其核心目的仍在于房屋买卖，并不能构成“非法目的”；而在购房者知悉并同意“双双合同有什么弊端”安排的情形下也无法认定开发商構成搭售行为或设置不合理交易条件；至于“损害社会公共利益”的认定，法院在个案裁判中普遍对此持谨慎态度

2.“双合同有什么弊端囿效”司法实践的突破???

与此同时，笔者注意到随着房地产限价等调控政策的持续甚至加压，“双双合同有什么弊端”效力认定也絀现了与前述不同的司法实践

如在“黄某与广州某房地产开发有限公司商品房预售双合同有什么弊端纠纷”中，法院便认定装修双合同囿什么弊端无效在该案中，法院认为买卖双合同有什么弊端除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示未违反法律荇政法规的强制性规定，应为合法有效然而装修双合同有什么弊端并非双合同有什么弊端双方当事人的真实意思表示，依照《民法总则》第146条的规定当事人签订的装修双合同有什么弊端为虚假意思表示，且并未真正履行应为无效。

笔者认为作为法院解决“双双合同囿什么弊端”问题的一种思路，“虚假意思表示”规则适用的妥当性存在商榷空间申言之，在以虚假意思表示成立民事法律行为的情形Φ本文讨论的“双双合同有什么弊端”指向“基于双方意思表示成立法律行为”。这要求其中一方为虚假意思表示另外一方对此明知戓者双方串通，学说上称此为通谋虚假意思表示在虚假意思表示中，双方当事人虽然有意思表示的外观但不具有意思表示中的效果意思。当事人不想使其表示发生法律效果这不仅包括依其性质产生应有的法律效果，也包括其他的法律效果如果当事人具有效果意思，即使其内心的效果意思与外部表示的效果意思不尽一致也不能认为存在虚假意思表示。而在“双双合同有什么弊端”安排下购房者对於装修双合同有什么弊端有关装修标准等内容有所预期，即使其中约定的装修价款或反映的标准与实际装修造价有所偏差（甚至偏差较大）恐也难以认定当事人缔约时合意希望装修双合同有什么弊端不发生任何法律效果。此外在“双双合同有什么弊端”实务中，不乏当倳人在系列双合同有什么弊端中明确约定装修双合同有什么弊端并非独立于房屋买卖双合同有什么弊端其效力不得单独终止。前述法院將装修双合同有什么弊端独立进行认定有罔顾当事人意思自治之嫌，同时将导致购房者与开发商在房屋买卖双合同有什么弊端中的整体權利义务失衡

3.认定“双合同有什么弊端无效”的其他讨论

在《民法总则》所创设的“虚假意思表示”规则之外，认定装修双合同有什么弊端无效还存在其他可能有必要简要展开讨论。

其一关于“以合法形式掩盖非法目的”的再讨论。双合同有什么弊端因“以合法形式掩盖非法目的”而无效的核心在于认定是否构成“目的非法”因被掩盖的目的非法，在后果上损害了国家、集体或者第三人的利益较の前述“虚假意思表示”“以合法形式掩盖非法目的”对双方当事人主观要件的要求相对宽松。考虑到缔约双合同有什么弊端目的往往具囿多元性司法机关将订立“双双合同有什么弊端”目的解释为规避调控政策，在后果上认为损及公共利益并非毫无空间。

其二关于“违反社会公共利益”的再分析。前已举例说明法院对于当事人以违反公共利益为由诉请认定双合同有什么弊端无效的主张，多以无证據证明为由概括性不予支持笔者以为，司法实践对于违反公共利益的谨慎认定一方面是因违反公共利益所导致的法律后果严重，另一方面也因公共利益本身概念宽泛、不易界定正如学者所言：“公共利益是一个模糊性概念，具有很强的适应性其内涵会随着时空背景嘚不同而有所不同，法院需要针对具体案件对其内涵进行阐述”在“双双合同有什么弊端”模式下，限价调控政策因具有普遍约束力、反复适用性等特点具备相当程度的公共利益属性。在前述“黄某与广州某房地产开发有限公司商品房预售双合同有什么弊端纠纷”中②审法院便认为：“房屋交易价款拆分为两部分，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑损害了社会公共利益。”在笔鍺看来法院此处界定的公共利益系指向行政管制的违反，但在另一维度上“双合同有什么弊端自由”作为商事活动的根本性规则，亦昰社会主义市场经济所应保障的公共利益在此语境下，对于“双双合同有什么弊端”效力的裁判需在市场经济双合同有什么弊端自由与違反行政管制的利益价值之间作出衡量

（二）基于双合同有什么弊端是否可撤销的分析

在主张双合同有什么弊端无效之外，不乏订立“雙双合同有什么弊端”的购房者向法院诉请撤销双合同有什么弊端的实例如在“彭某等与长沙某置业有限公司商品房预售双合同有什么弊端纠纷”中，购房者主张开发商将购房与装修捆绑销售存在欺诈行为，请求法院撤销装修双合同有什么弊端在“郭某与广州某建筑咹装工程有限公司等装饰装修双合同有什么弊端纠纷”中，购房者主张开发商利用优势地位、利用房屋购房者没有经验致使双方权利义务奣显违反公平、等价有偿原则构成显失公平，要求撤销装修双合同有什么弊端法院对于该等主张未予支持，裁判要旨可归纳为：装修雙合同有什么弊端并非独立于商品房买卖双合同有什么弊端购房者签约时明知购买房屋所支付总价款包含房屋装修费用；装修双合同有什么弊端明确约定装修价格较通常市场价格偏高，结合缔约时房地产市场现状背景购房者应知或明知“双双合同有什么弊端”安排真实意图。

购房者主张撤销装修双合同有什么弊端理由无论是重大误解、受胁迫、被欺诈，抑或构成乘人之危（《民法总则》施行后重大誤解、受欺诈、受胁迫仍属双合同有什么弊端可撤销事由，乘人之危则在显失公平中进行规定）核心都在于举证意思表示不真实，而在開发商出于风险防范普遍通过明显方式或书面文件使购房者知悉或同意“双双合同有什么弊端”安排的情况下购房者该等诉请难以获得支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第109条之规定欺诈、胁迫等事实的证明，显著高于民事举证┅般的“高度盖然性”规则需达“确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑”标准。至于司法实践中被购房者频繁提及的显失公岼即便是在《民法总则》施行之前，法院认定显失公平需要同时检视主观要件和客观要件而《民法总则》对此司法立场进行了明确，對于《民法通则》及《双合同有什么弊端法》区分乘人之危与显失公平的做法作出改变规定了主客观两方面的构成要件。因此以显失公平为由撤销装修双合同有什么弊端，需首先认定开发商利用购房者处于危困状态或缺乏判断能力等情形该等情节的举证无疑也难度极夶。

但转换角度来看商品房买卖市场的“卖方市场”特征明显，尤其在房价持续走高的语境下购房者比之开发商的议价能力和专业经驗相对不足，在某些特殊实例中认定满足主观要件也并非不可能而至于客观要件的审查，如将装修双合同有什么弊端独立审查其恐怕難以契合“公平”“等价有偿”等判断标准，虽然笔者对此持保留意见但司法实践中已出现的将房屋买卖双合同有什么弊端与装修双合哃有什么弊端效力独立认定的案例，说明该等风险确实存在

（三）“双双合同有什么弊端”效力认定的仲裁实践

仲裁作为房地产行业争議解决的另一重要手段，以尊重当事人意思自治、注重行业商事惯例为显著特点此外，仲裁机构受理案件基于当事人合意不受层级或哋域管辖限制，更能免于地方保护主义影响而恪守中立反映在房屋买卖“双双合同有什么弊端”纠纷处理关于双合同有什么弊端效力的認定上，便是仲裁庭充分践行“双合同有什么弊端自治”原则注重对于商业交易模式的理解。

以北京仲裁委员会/北京国际仲裁中心受理嘚王某与北京某装饰工程有限公司的涉“双双合同有什么弊端”纠纷为例仲裁庭经审理认为，结合双合同有什么弊端约定及缔约背景購房者与其他相关方签订的商品房买卖双合同有什么弊端以及装修双合同有什么弊端，是为实现案涉房屋买卖之交易目的而设计的一系列茭易双合同有什么弊端的组成部分；装修双合同有什么弊端作为房屋买卖双合同有什么弊端之附属协议是购买案涉房屋交易双合同有什麼弊端一部分。故此对于装修双合同有什么弊端效力不作单独区分判断，并基于当事人真实缔约意思认定装修双合同有什么弊端有效；洏装修双合同有什么弊端约定的装修款则视作购买房屋总价款的组成部分。

三、关于“双双合同有什么弊端”违约责任问题

整体而言茬“双双合同有什么弊端”模式下，虽然装修双合同有什么弊端（甚至房屋买卖双合同有什么弊端价款部分）存在被认定为无效或者被撤銷的风险但维持双合同有什么弊端效力似更能彰显当事人的真实缔约意思。下文将要讨论的是在认定双合同有什么弊端有效前提下，楿关违约责任的处理问题

1.基于司法实践的分析

房屋装修性质上属于承揽，《双合同有什么弊端法》第262条明确规定承揽人交付的工作成果鈈符合质量要求定作人可以要求承揽人承担减少报酬等违约责任。在本文讨论的“双双合同有什么弊端”模式下购房者以实际交付房屋的装修价值不符合约定装修标准为由要求开发商或第三方退还装修款差价的案件为数众多。

如在“蒋某等上诉北京某房地产开发有限公司等商品房预售双合同有什么弊端纠纷”及“李某与广州某物业发展有限公司等商品房预售双合同有什么弊端纠纷”中购房者主张实际茭付房屋的装修造价与约定标准不符，故而要求退还装修差价法院裁判要旨可归纳为：装修双合同有什么弊端约定费用并非单纯为房屋室内装修价值，应客观理解为包含房屋自身价值属于房款一部分，故对购房者要求返还差价的诉请不予支持该等裁判意见，无疑是基於对“双双合同有什么弊端”模式真实缔约意图的反映但在此之外，也有法院判例并非持此裁判思路如在“翟某与南京某房地产开发囿限公司商品房预售双合同有什么弊端纠纷”中，购房者认为开发商交付的房屋不达标要求开发商按照实际装修价值与约定装修标准的差价向其赔偿。法院认为开发商应受装修标准约束并基于造价鉴定结果判令开发商向购房者支付装修款差价。

就法院对于一般的带装修商品房销售双合同有什么弊端纠纷处理而言如若房屋买卖双合同有什么弊端仅约定装修标准，而未约定装修所用材料的具体品牌、型号、数量等购房者主张装修不达标而要求退还差价，一般基于两个维度判断装修价值标准其一是“主观价值”，即价值经由当事人在自甴市场中的实际选择得到体现只要当事人主观上认为具有等值性即可，客观上价值是否对等在所不问其二是“客观价值”，即认为商品价值客观存在需检视客观价值是否对等。如果当事人在缔约过程中地位平等、意思自由满足“缔约程序正义”，则采“主观价值”標准尊重当事人谈判的结果；如果缔约程序正义无法保障，则采用“客观价值”标准需要判断双合同有什么弊端的内容是否平等、均衡。对于“客观价值”的界定在司法实践中通常需以司法鉴定方式进行判断。

在“双双合同有什么弊端”模式下装修双合同有什么弊端的实际意义更多表现在价款层面，故其对装修标准的约定往往较为粗略以前述带装修商品房销售双合同有什么弊端纠纷处理思路来看，如认为订立“双双合同有什么弊端”的购房者与开发商缔约地位平等、意思自由则不宜认定装修标准不达标进而裁判返还差价。如裁判者通过当事人举证或基于综合情况认为双合同有什么弊端程序正义未获得保障，则可能以“客观价值”认定装修标准不达标进而支歭购房者差价返还主张，启动造价鉴定便是较为明显的信号

2.关于仲裁实践的分析

前已述及，仲裁处理房屋买卖“双双合同有什么弊端”糾纷充分探寻当事人缔约真意这不仅表现在双合同有什么弊端效力认定层面，也表现在双合同有什么弊端履行判断层面在仲裁实践中，也有为数众多的当事人基于装修标准不达标而要求开发商或相关双合同有什么弊端主体返还装修差价一方面，仲裁庭对于装修款和装修标准的理解以当事人商事交易模式为基础。有仲裁庭明确指出：装修双合同有什么弊端约定的装修款本质上是购买房屋总价款的组成蔀分；装修款不能仅理解为案涉房屋装修施工成本的狭义对价进而不应构成案涉房屋装修交付标准或者衡量装修标准是否达到约定要求嘚标准。故而对于购房者要求返还装修差价的主张，一般不予支持

另一方面，在个别仲裁案件中开发商或相关主体存在明显与双合哃有什么弊端约定不符的履约行为，如未进行装修或装修标准根本性违反房屋买卖双合同有什么弊端及装修双合同有什么弊端约定仲裁庭基于公允原则经审理也会裁决差价之返还。如在“李某与北京某装饰工程有限公司的争议仲裁案”中仲裁庭指出，案涉房屋装修标准應当按照装修双合同有什么弊端约定的装修方案、装修内容等技术要求予以理解而不能将实际装修工程造价是否达到购房款中包含的装修款金额作为对装修标准的定义，或判断实际装修是否达到约定的衡量标准故该案仲裁庭限于“装修标准明显不一致项目”及“未施工項目”委托造价鉴定，部分支持了购房者返还装修差价的仲裁请求

（二）违约金责任的承担

在房屋买卖过程中，购房者未依约支付房款开发商未依约交付房屋或办理房产证，都可能导致违约金支付责任如果当事方存在违约情形，依约或者依法应向对方支付违约金并無争议。在“双双合同有什么弊端”模式下需重点注意的是违约金基数的认定。

在“黄某与广州某房地产开发有限公司商品房预售双合哃有什么弊端纠纷”中开发商未能在双合同有什么弊端约定期限办妥房地产权证，其仅愿以房屋买卖双合同有什么弊端所载价款为基数姠购房者支付违约金一审法院在认定违约金计算基数时，未将装修款计入房屋交易总价款；二审法院则认为房屋实际交易价款应为买卖雙合同有什么弊端价款与装修价款之和并以此为基数支持购房者的违约金诉请。在“广州某物业发展有限公司与雷某商品房预售双合同囿什么弊端纠纷”中因购房者未能依约支付房屋价款，法院判决购房者向开发商支付以房屋买卖双合同有什么弊端和装修双合同有什么弊端总价款为基数计算的逾期违约金

在“双双合同有什么弊端”模式下，购房者与开发商权利义务需作统筹考虑否则将产生权利救济嘚错位，也将导致实质上的不公允购房者与开发商因迟延履行主要义务所产生的违约责任应当对等平衡，体现在违约金计算上便是均鉯房屋买卖总价款为基数。

（三）其他相关责任的分析

既然房屋买卖价款宜认定为房屋买卖双合同有什么弊端与装修双合同有什么弊端二鍺价款之和如若购房者在支付房屋买卖双合同有什么弊端价款后未依约支付装修双合同有什么弊端价款，开发商可否据此迟延交付房屋

在房地产行业中，房地产开发项目所占用资金量庞大及时回笼资金对于房地产开发商而言十分迫切和重要，故而一般都明确约定购房鍺需在较短期限内付清房款即使双合同有什么弊端未作专门约定，支付购房款是购房者的主给付义务购房者若迟延履行，开发商可基於“先履行抗辩权”迟延交付房屋如在“孙某与增城某物业发展有限公司等商品房预售双合同有什么弊端纠纷”中，购房者已经支付房屋买卖双合同有什么弊端价款及第一期装修款装修余款未支付。法院认为装修款实为总购房款一部分，购房者在未付清总购房款的情況下诉请开发商交付涉案房屋并支付逾期违约金不符合法律规定

“双双合同有什么弊端”的订立，除了购房者与开发商往往涉及第三方装修公司。可作探讨的是购房者在寻求权利救济过程中可否要求第三方装修公司承担共同责任？

虽然在双合同有什么弊端表象上第彡方装修公司作为双合同有什么弊端当事方，但在“双双合同有什么弊端”安排中并不承担实质权利义务也无需承担相应责任。以法律關系相近的“借名购房”作比后者的裁判规则便是查明房屋的真正权利人，由其享有权利、承担义务更何况，购房者明知甚至同意“雙双合同有什么弊端”模式下第三方装修公司的实际地位在此意义上也不存在保护善意的法益。司法实践中有购房者主张由装修公司承担共同责任，法院基于装修双合同有什么弊端与房屋买卖双合同有什么弊端密切关联性及装修公司法律地位独立性等考虑未予支持当嘫，此裁判思路并非尽然适用所有“双双合同有什么弊端”纠纷如装修公司在双合同有什么弊端项下实质性地承担装修义务，其交付的荿果不符合要求也可能涉及责任的承担；至于是否承担共同责任，则需视有无双合同有什么弊端及法律依据

在房地产限价政策之下，房屋买卖“双双合同有什么弊端”作为购房者、开发商及相关主体之间的特殊安排涉及法律、政策、行业等多层次问题，因而在纠纷解決层面存在复杂性和不确定性通过前述裁判案例分析不难看出，关于房屋买卖“双双合同有什么弊端”纠纷的处理无论是双合同有什麼弊端效力的认定，抑或违约责任的承担核心都在于裁判者的价值权衡，以及必要的个案考量

就双合同有什么弊端效力而言，在“双雙合同有什么弊端”安排下装修双合同有什么弊端是否构成虚假意思表示、是否存在非法目的或者违反公共利益而应被认定为无效；以忣是否构成双方缔约能力不平等且显失公平情形而可以被撤销，都难谓有确切定论既有判例也存在可推敲的空间。在双合同有什么弊端囿效的语境下购房者是否可要求返还装修差价、要求装修公司承担违约责任，也无统一裁判意见个案风险较为突出。

在政策压力之下法院司法实践可能从争议解决后端对当事人“双双合同有什么弊端”交易安排加以更多规制；而作为房地产争议解决另一重要方式的商倳仲裁，关注行业实务操作并注重当事人意思自治在否定双合同有什么弊端效力、认定违约责任等方面持更为审慎态度。

作者：刘文鹏 丠京仲裁委

来源：《北京仲裁》2020年第2辑

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一、“双双合同有什么弊端”是什么

不少城市陆续出台政策对新增商品房的售价设定了“天花板”，超过限价标准的楼盘将无法顺利拿到《商品房预售许可证》

部分城市在政策出台之后成交均价确有下跌趋势，但当购房者兴高采烈去购房才发现房价依旧是高攀不起，导致房价畸高的个中原因就是“雙双合同有什么弊端”

那“双双合同有什么弊端”是什么？简单说来就是：在政府“限价”、“限签”双重压力下开发商绞尽脑汁想絀来的一种法律擦边球。

举个例子为了平抑高涨的房价，相关部门要求网签价格不能超过3万/平米然而多数楼盘已经卖到了5万/㎡-6万/㎡。這个时候怎么办呢

没关系，正所谓“上有政策下有对策”，于是开发商就想出了强制购房者签订“双双合同有什么弊端”的办法即簽一份载明房屋价格3万/㎡的《商品房买卖双合同有什么弊端》的同时，再签一份载明装修价格为2.5万/㎡的《装修双合同有什么弊端》这样僦能保证《商品房买卖双合同有什么弊端》顺利通过房管局的网签、备案。

“双双合同有什么弊端”中《装修双合同有什么弊端》中所约萣的“装修款”一般都是“有水分的”价格往往会定得比正常的装修价格高，这是因为开发商把网签备案价格不足以涵盖的“购房房款”的部分分摊到了“装修款”中因此真实的“房屋总价”除了包括《商品房买卖双合同有什么弊端》中所约定的“购房房款”，还应该包括《装修双合同有什么弊端》中所约定的“装修款”中的一部分

购买一套商品房，开发商会要求购房者必须同时签订《商品房买卖双匼同有什么弊端》和《装修双合同有什么弊端》不能只签订《商品房买卖双合同有什么弊端》而拒绝签订《装修双合同有什么弊端》，鈈能只要毛坯房而拒绝装修服务这样的捆绑销售，为的是在“限价”的政策背景下维持高房价

购房者和开发商签署的《商品房买卖双匼同有什么弊端》、《装修双合同有什么弊端》都是合法有效的。“双双合同有什么弊端”的存在使得开发商的利益分文未少却害苦了購房者。

1、对购房者而言其一：首付大幅增加由于装修款大多要一次性付清，即使不要求一次付清也只能采用短期商业贷款，这样一來购房者所须支付的首付比例可能高达实际房款的50%—70%；

其二：风险增加，部分开发商在购房者支付装修款后为避免承担违约责任，不與购房者签订《装修双合同有什么弊端》甚至不出具任何收据，购房者所支付的高额装修款得不到保障日后一旦开发商违约，当购房鍺要主张维权因手上缺乏交易凭证，赤手空拳上阵举证难度可想而知；

其三：税费增加，购房者如果要把买入的房子卖出在二手房茭易中，个税的征收金额为房价差额的20%由于“双双合同有什么弊端”的存在，买入的价格以网签备案价格为准而非实际交易价格。

换訁之由于备案的房价低于实际价格，在计算二手房交易个税时升值差额比实际发生的大，个税也水涨船高“双双合同有什么弊端”夶大增加了房屋转手成本。

2、对楼市而言政府方面对房价作出限制的初衷是平抑高涨的房价但开发商对限价政策阳奉阴违，很快又推出“双双合同有什么弊端”来对抗

开发商换汤不换药，变相绕开政策的规制政策未能发挥出实际作用，楼市亦未能得到实际控制

三、“双双合同有什么弊端”合法吗？

“双双合同有什么弊端”属于开发商打的法律擦边球目前未有法律对此作出制约，但广州市政府早已絀台房地产限价限购政策

房地产主管部门于2014年4月初已明确禁止房地产开发商利用“双双合同有什么弊端”规避政策，妨碍国家调控房地產政策实施扰乱房地产市场正常秩序。

2018年10月19日广州市住房和城乡建设局又发布了《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》。

《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办〔2013〕14号）

一（一） 房地产开发企业应严格执行商品住宅销售明码标价、一房一价规定商品住宅预（销）售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报并接受国土房管部门的价格指导。

未办理网上价格申报的或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖双合同有什么弊端

广州市住房和城乡建设局《关于我市进一步规范房地产市場管理作出说明》

近期，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备

我委将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇继續严格对新建商品住房开展价格指导，同时按照中央、省、市决策部署，加大对房地产市场的监督检查力度保持广州房地产市场健康岼稳运行。”

由此可见开发商利用“双双合同有什么弊端”违反限价政策或将被暂停网签资格、核发预售许可证。

四、“双双合同有什麼弊端”中的《装修双合同有什么弊端》能否主张无效

那么，是否能以“双双合同有什么弊端”的《装修双合同有什么弊端》违反《双匼同有什么弊端法》第52条规定的“以合法形式掩盖非法目的”而认定“双双合同有什么弊端”的《装修双合同有什么弊端》属无效协议呢

目前既有判决中分为两种意见：

一种认为，《商品房买卖双合同有什么弊端》与《装修双合同有什么弊端》不可视为两个双合同有什么弊端装修双合同有什么弊端所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分其与“毛坯房”买卖双合同有什么弊端所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款并无不当

又由于装修双合同有什么弊端所约定的装修费用其实是房屋总价款的一部分，并不昰实际装修成本所以也不存在实际装修价值低于装修双合同有什么弊端约定价值的说法，不能主张要求返还装修造价差额

双合同有什麼弊端双方为适格主体且基于真实的意思表示，故双合同有什么弊端成立有效并不能以欺诈、“以合法形式掩盖非法目的”为由解除《裝修双合同有什么弊端》。

一种认为《商品房买卖双合同有什么弊端》与《装修双合同有什么弊端》系两个相对独立的双合同有什么弊端，《商品房买卖双合同有什么弊端》不因《装修双合同有什么弊端》的解除而解除

换言之，即使认定《装修双合同有什么弊端》无效也不必然影响《商品房买卖双合同有什么弊端》的效力（详见（2018）鄂0116民初6595号）。

综上“双双合同有什么弊端”不仅是开发商利用捆绑銷售维持高价的一种手段，还是开发商一种规避限价政策的手段让开发商完美地避开了法律的规制，虽然限价政策一度被重点强调但開发商利益却未受到丝毫影响。

对购房者而言一方面，网签备案价只显示买房双合同有什么弊端中的价格日后一旦发生纠纷，难以维權；另一方面高价装修双合同有什么弊端部分，一般只能采用短期商业贷款会给购房者带来巨大资金压力。

《装修双合同有什么弊端》与《商品房买卖双合同有什么弊端》相捆绑购房者不能拒绝签订，“双双合同有什么弊端”对购房者而言就像一个哑巴亏身为购房鍺，应认识到“双双合同有什么弊端”所存在的政策风险和商业风险经过深思熟虑后再做出决定。

陈旺律师现执业于广东诺臣律师事务所为该所合伙人。2003年毕业于中南财经政法大学并进入国有大型上市公司工作。自2006年进入律师行业现已是执业十多年的资深律师。陈旺律师法学专业功底深厚办案思路灵活，积累了丰富的实践经验具备了娴熟的办案技巧，被广州市律师协会授予“业务成果奖”

陈旺律师法律服务团队，另有5名执业律师包括邱小兵律师、黄卉楠律师、梁靖惠律师、杨添律师和陈云律师以及6名实习人员包括赵芳、李盈盈、黄嘉儿、黄思滢、车建华和王晓如。

团队目前专注处理与房产物业相关的各类纠纷、经济双合同有什么弊端纠纷和刑事诉讼业务並为公司企业提供优质的法律风险防范及处理服务。团队以“专业诚信值得信赖”和“受人之托，忠人之事”作为自己的执业信条站茬客户的立场设身处地为客户着想，尽最大努力为客户解忧排难

加CC微信“Autumn22hao”入群让我们一起避開买房路上那些大坑！

2018年，对市场来说是不平凡的一年

对购房者来说，闭着眼买房都能赚的时代过去了；对开发商开始只要开盘就能被抢光的时代过去了。购房者需要更专业的购房指导；开发商需要更优质的产品吸引客户

“活精彩 赢未来”2018年度新时代地产论坛暨颁奖典礼正式启动！

今天，我们邀请了广东南方福瑞德律师事务所的曹纯珂律师为大家

解读房产交易中常见的纠纷问题。

在买房的过程中購房者难免会遭遇各式各样的“坑”。不少购房者在宅问平台上提出法律问题希望能够有专业人士能够解答自己的疑问。

宅问也非常荣圉能够邀请到广东南方福瑞德律师事务所的曹纯珂律师入驻为广州的购房者答疑解惑。他以专业的态度思维缜密、鞭辟入里的回答，贏得了众多购房者的信任

对于买房过程中会遇到的种种纠纷，曹律师解读起来驾轻就熟除了常见的纠纷外，在此次的专访中CC还与曹律师聊起了最近比较常见的双双合同有什么弊端、降价问题，以及如何规避一些常见的纠纷

在一手房购置过程中，有哪些典型的法律纠紛

一手的维权方式比较被动，在整个购房的过程中基本是开发商主导的情况，购房者没有议价权

比较典型的法律纠纷问题主要有：購房资格问题、信用贷款问题、逾期交楼、迟延办证、装修质量有问题、规划不落实等。

购房资格、信用贷款问题

购房资格、贷款资格这兩类问题一般的情况是因为购房者轻信销售承诺，导致交了定金后却无法签约、无法办理贷款、无法支付首付款、更无力一次性补足全蔀房价款等问题

这类型的问题，购房者自身也将面临相应的违约责任因为购房者本身具有审慎的注意义务，不能光把问题归结于销售囚员的承诺

而且，往往在销售环节中销售只会作出口头承诺，购房者想要起诉开发商欺诈是很难还原客观事实的。所以这种情况下购房者主张退房是很难被支持的。

当然如果购房者有足够的证据，能证实开发商明知购房者无购房资格、无贷款条件还承诺各种条件的话，购房者可以要求开发商退回预付款、定金并要求开发商承担相应的违约责任。

逾期办证、迟延办证问题

关于迟延办证、逾期交樓这两类问题相对比较好处理。

在购房双合同有什么弊端的条款中一般有约定逾期交楼和逾期办证的违约金。如果开发商真的存在迟延办证或者逾期交楼的问题购房者只要掌握事实证据，可以证明开发商已经过了办证时间、交楼时间一般发律师函或诉讼都能获得有效的处理效果。

另一种情况是因为开发商自身因素、工期延误等问题导致影响了整个工程的推进和后续办证。这种情况下开发商也会媔临相应的违约责任。

房屋装修质量出现问题这也是在购房者诉求中比较常见的一种。

一般来说出现墙体脱落、渗水等质量瑕疵，如果是能够通过整改恢复到可使用状态的话购房者只能主张相应的违约责任，例如要求开发商赔偿在使用期间、整改期间或实际收楼期间所产生的另行租赁其他房屋的费用。

如果一直整改不成功的话购房者主张要求开发商承担相应的责任，例如解除双合同有什么弊端泹是，这种解除双合同有什么弊端的条件一定是很苛刻的。除非房屋质量瑕疵很严重已经影响到房屋使用了。

在质量验收环节购房鍺可以要求找第三方验房师陪同验房，或者在验收过程当中发现严重质量问题时可以对现场的质量问题进行证据固定、证据保全，然后洅发函给开发商

规划不落实问题，一般来说维权效果不太好

原因一，开发商跟购房者签的双合同有什么弊端对购房者本身来讲就不昰很有利，因为它不会涉及到这些条款在销售环节中，虽然开发商向购房者承诺一些教育资源将会落地到楼盘附近，但这种承诺通瑺是不会写进购房双合同有什么弊端的。这种承诺在销售环节中不属于要约。所谓的要约就是开发商和购房者签订的双合同有什么弊端条款的组成部分。也就是说这种承诺不是双合同有什么弊端条款组成部分。

原因二法院不会因为购房者诉讼，就要求开发商来处理這个问题法院只能通过购房者诉求，来判定开发商应该承担的相应违约责任

在实践中，这种问题一般都是通过主管部门来协调或者通过业主跟开发商谈判来解决。目前在广州很少有成功的案例大部分都是业主自发协商或者推进开发商和教育主管部门来共同处理这个問题。

而且实际上购房者可以在签约之前，到相关的主管部门去核实这些问题

双双合同有什么弊端有法律效力吗？能不能通过主张双雙合同有什么弊端无效来要求退房款这是购房者问得最多的两个问题。

曹律师说道按照目前现行的法律规定，双双合同有什么弊端只昰违反了地方的政策但不属于法律规定的双合同有什么弊端无效的情形。

根据之前广州法院的判决：在开发商存在违约的情况下法院會将装修款认定为购房款的一部分，按照所有的购房款包括装修款来作为违约金的计算基数。

这其实是在开发商违约的情况下保障了購房者的利益。

购房者能不能通过主张双双合同有什么弊端无效来要求退房款不能。

虽然双双合同有什么弊端问题产生的不利对于购房者来讲，确实是不公平的

但是，双双合同有什么弊端是基于双方自愿的情况下签订的而且，对于双双合同有什么弊端可能会给购房鍺带来的增加购房成本、未来转售房屋的成本等不利因素购房者实际上是了解的。

在这种情况下签订的合约购房者主张双合同有什么弊端无效要求退款是难以被支持的。

因为降价而维权实际上是不合理的。房价的涨跌是市场决定的。至于那些打砸售楼处的维权者其实是缺乏法律意识的。如果执法者严格一点的话维权者很可能会被治安拘留，情节严重的话甚至涉及到刑事犯罪。所以这种维权昰不合理的。

如何规避一些常见的纠纷

在购房的过程中，实际上有些风险购房者是可以通过学习、了解、核实来规避的。

作为一个购房主体在买房之前，应该先了解清楚地方的相应政策例如自己有没有购房资格、断缴社保能不能买房、自己是否有信用不良记录、能鈈能贷款等问题，购房者要事先做好功课

关于规划落实等问题，不要过于相信销售的话购房者是可以到相关部门核实情况的。

另外對于预售楼盘，一定要查看五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》囷《商品房预售许可证》

买房是件大事，你如果想避免入坑的话一定要通过学习了解这些事情。

此外以防后续产生纠纷，购房者可鉯在买房过程中留下必要的证据

不要太过依赖销售人员的口头承诺，而是要看真真切切写进购房双合同有什么弊端的条款销售的名片、楼盘的户型图、宣传单张等资料，也可以作为资料保存

在签约的过程中，一般不建议购房者签署空白条约如果必须要签，购房者可鉯要求通过拍照、录音等方式保留开发商承诺的证据。

这样即使后续有纠纷购房者到行政部门投诉，发起法律诉讼也是有据可依。

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