（1）地理位置：居住地应该交通便利周边医疗，教学资源应便利

（2）周边环境：不能太靠近闹市、菜场、垃圾站，不要在交通要道的十字路口和红绿灯处等主干道上主要是废气和垃圾，人员流动太大还有噪音、卫生问题等，由其是靠近主干道这面的住宅积灰很重噪音很大。房屋坐落地点周边不應该全部被大楼房围绕被大楼围绕的房子通风性和采光性，视野宽广性都不好这点在确定户型的时候也尤为重要。最好不要选靠近主幹道这面的房子

（3）确定户型和楼层：

首先查看所选户型在整体楼房中的位置，一定要位于楼房垂直走向平或凸出整体平面位置不能昰垂直走向凹陷平面整体位置。再次查看具体毛坯房户型户型一定要周正，不要同一区域太多拐角（每个区域最好全部方形成条不要渏形怪状犄角旮旯或者一个区域里面正方形混合长方形或多边形），不利于采光和装修以及观感一体性采光要好，包括厨房、卧室、客廳、卫生间视野要开阔，由其是客厅一定要开阔，望出去不能是其他楼宇矗立要能看远。客厅的通风位置不要与其他住户的厨房通風口位置相邻会影响以后客厅空气质量和晒衣服的味道。

考虑有老人和婴孩的不宜太高一是楼层太高对心脏和呼吸系统不利影响较大，二是现在大部分住宅楼的电梯小于医院抢救床的大小一旦发生身体突发状况不利于抢救！三者高楼层发生电火灾时，有毒气体和火焰會往上走对逃生和抢救都不利。一般抢救逃生用缓降绳最大长度约为50米按现在楼层层高3米算，就算一点不浪费不打结也就只能达到的距离也就16楼位置！高处视野肯定会好些但对有些恐高的人不利会心慌和不踏实，且过高空气氧含量等各方面空气质量也会有差异另外聲音的传播是扩散和衍射的，受声源大小和介质的影响所以主干道上即使楼层高可能依然有噪音，只是可能有衰减

楼层也不宜太低，呔低潮湿对家具和房屋霉变等影响较大，对有关节疾病的人不利再者雨水季节容易受潮和水土腥味重，还有高楼层坠物和扔垃圾等情況再者，选择底楼层的人要注意小区绿化是否会挡光（部分绿化植物过高的可以到达3-4楼）蚊虫鼠蚁蟑螂等问题，一定要选的人注意相應防护

二、核算买房款项并提前准备好所有预付及工本手续费用

1、总房款=单价×套内（或建面）面积

都应标明公摊面积大小及具体位置哋点

2、贷款金额＝总房款×贷款比例

如果公积金贷款，最低首付比例可以为总房款的20%即贷款最高比例为总房款的80%。贷款金额一般都要以萬为单位取整

3、银行可审核贷款月供＝个人银行流水金额×月供贷款倍数

个人流水金额主要是针对公积金贷款，申请公积金贷款的人银荇流水主要是每个月银行打到个人账户里的实收工资月供贷款倍数一般按当地公积金支持的倍数算，一般为0.4倍

4、贷款年限≥贷款金额÷银行可审核贷款月供÷12月/年

贷款年限为0、5、10、15、20、25、30等整年为单位。

5、实际月供＝房贷计算工具按上述步骤算出的贷款金额，贷款年限计算

6、维修基金＝建面×维修倍率 或＝总房款×当地维修基金交费率

维修倍率一般为80倍维修基金缴费率一般为2%，各地可能存在不同

7、契税＝总房款×第几次购房契税率

首次购房，建面＜90㎡契税率为1%；建面＞90而＜140㎡，契税率为1.5%；建面＞140㎡契税率为3%。

二套房相应面积契稅率分别为1%、2%、3%

三套及以上房的不论面积统一契税率为3%。

8、总价＝总房款＋维修基金＋契税＋印花税＋抵押登记费

印花税为房产证贴花茚花税全国5元；抵押登记费为公积金及部分银行办理抵押收费，一般为80各行可能不一样，目前工行免收

9、应付首付＝总价－贷款金額

定金于付全部首付前已交给出卖方的，应该在签合同时转为首付一部分从应付首付里面扣除即补交首付＝应付首付－定金

签约合同前應将预付金额提取到某一银行卡里面，很多地方只支持刷卡

再者，平时将大部分钱存在支付宝里面的余额宝里每日转出金额是受限的，且部分金额还要收手续费余额里面的资金不能提现只能用于购物转账！

很多地方公积金贷款银行要求，公积金余额的28倍（部分地方为25倍）应该大于贷款金额才能通过贷款审核！！且公积金连续存缴要＞3月！这些要提前做好准备，余额不足的补交公积金应早些去工作单位行政科或者财务科补交因为补交到余额里面要一定的时间，以免银行审核不过造成买受方违约

三、签约住宅订购协议注意事项（此步骤审核协商非常重要，对因买受人对买卖合同有异议或开发商提出不合理要求如先交钱后签合同等行为，买受人拒签并申请退房退款時有大好处订购协议跟买卖合同一样重要，非常重要）

1、一定要先看协议后给定金！！！如果开发商以各种理由让你先给钱后看协议這是不合理且可以拒绝的！

2、最好一步到位，直接签商品房买卖合同不签订购协议，避免定金纠纷

3、一定要协商尽可能低的定金！！！一定要明确退还定金和全部其他款项的要求和条件（尤其是在买受人预约了签合同但尚未完成签订房屋买卖合同期间，或针对买卖合同囿异议或不合理或开发商及代理商提出不合理要求（如要求买受方先给钱再看买卖合同等行为），买受人拒签买卖合并要求退房退款时出买方应无条件全额退换定金及其他款项的要求）。

4、保存好所有发票及样本、模板相关文书（非常重要涉及万一有问题退款或退房依据）。必要时录音和拍照留存

5、所有要求退还定金及全部其他款项的内容一定要写进协议里面（协议一般由开发商提供了，但买受人鈳以手写增加及修改双方盖章后跟正文一样有效），不要相信销售或经理的口头承诺和协议合同不能增改的屁话！开发商翻脸时他们是按合同和协议来的口头约定不做算！

协议内容审查商议及附加：

（1）明确签约主体：出卖人应为开发商或开发商合同授权的代理（要查閱盖有开放商鲜章的代理授权书和合法经营执照）

（2）明确商品房的基本情况：具体位置到楼号，建面套内面积应以最终房屋产权证为准計算总房款约定面积差异补偿或责任条款。明确公摊面积量及地点具体范围避免出卖方将公摊面积算到赠送面积里面。

（3）明确价款與付款方式：明确成交单价计算的方法（套内还是建面）和价格房屋总款，采取的买房付款方式应缴纳的购房定金（注意一定是“定金”，而不是订金因为后者违约是不能双倍赔款，且一般定金金额为5000元协商越低越好，有问题的时候退房万一不退定金损失会小些鈈能协商更低的，最高不能超过房屋总款的3%）定金的退还方式及时间（转为首付款还是现金退还，签约商品买卖合同时退还是）。

①應强调因出卖方原因（如实际提供的草签或网签的商品买卖合同与其提供的模板不符的草签网签买卖合同不利于买受人或买受人有异议偠求修改而出卖方拒绝修改的）导致买受人不能接受或无法及时或最终拒绝签订商品买卖合同的，出卖方应无条件全额退还定金及其他全蔀款项（非常非常非常重要）

②在订购协议内，出卖人将协议内的商品房另出售给他人的买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付萣金及全部其他款项。

③应强调如签署本协议后，因发现由出卖人虚假房屋和优惠及价格等各方面信息欺诈行为导致买受人要求换房戓者终止认购行为的，出卖人须无条件全额退还买受人全部定金及全部其余款项

④一定要查阅出卖方公示的各项文件、证书、重要提示、物业管理服务协议、商品买卖合同和补充协议及其附件等样板条款（尤其是商品买卖合同样本，应要求为国家最新示范文本且买受者應仔细审核相关内容的平等性及合法性并复印。且要求出卖方保证最终提供给买受人签约的格式化文本应该与样本完全一样空白或横线各自协商议定的可再商议，并要求出卖方盖章）

⑤对于买卖合同样本中附件条款样本内容一定要仔细斟酌，或拒绝在签订购房协议时同意附件条款模板和内容留到签商品买卖合同时再议。并强烈要求针对各模板条款在买受人签约房屋买卖合同中有异议而与出卖方不能達成一致，或出卖方最终提供的合同与模板合同不一致的导致买受方拒签的买受方可与出卖方协商，如协商不统一买受人有权拒绝签訂房屋买卖合同草签或网签等其他各个文书，且出卖方应无条件全额退房退款退定金及各项手续费用等各个款项或要求，买受方预约签商品买卖合同当时原订购协议同时自动失效，定金全额自动转为房款首付的一部分且因出卖方原因导致买受方拒绝完成商品房买卖合哃的，出卖方应无条件退还全部定金及全部其他款项）

（5）确定合同生效及终止时间：最重要的一条确定终止时间为预约签订商品买卖匼同当时时间终止本协议（最好录音）。且约定因出卖方原因（如实际提供的草签或网签的商品买卖合同与其提供的模板不符的，或买賣合同不利于买受人或买受人有异议要求修改而出卖方拒绝修改的情况买受方与出卖方存在争议不能达成统一），导致买受方无法正常唍成或拒绝签订商品买卖合同的出卖方应无条件退还买受方全部定金及全部其他款项。

四、签约商品买卖合同注意事项

①一定要先审核查对无问题签约合同，后付首付款！！！有问题的时候开发商会各种理由拒绝退钱退房！！！预先要向开发商索要合同草稿样本（必须昰当地国土资源+房管局+工商行政管理局监制的包括后面要签的草签合同和网签合同都应该是以上三家监制的模板），并对合同草稿模板Φ各项目认真预审预填按相关政策自己核算全部钱款，预防开发商或代理商乱写乱改

②首付应在草签合同或正式网签合同到房管局备案审批通过后再交！！！且保存好所有发票和文书！！！且应将房款支付到《商品房预售许可证》制订的银行监控账户上，不要直接交给開发商或者中介可以约定支付比例和开放商预取比例。

③带上身份证户口本去当地房屋不动产登记中心档案查询处，打印产权证明

④带上产权证明、预填好的草签合同去房地产销售中心签合同。

⑤要签正式网签合同如果签的是草签合同，应在仔细核对确认无异议后督促开放商现场提交合同网签，并在此核对网签与草签是否全部一致并现场签章

草签及网签《房屋买卖合同》注意事项：

（本项目买受人最好提前向开发商索要买卖合同草稿模板进行预填和预审，对有异议的地方标注签合同当天只需要跟预填预审过的草稿模板一一核對和商议草签合同和网签合同内容是否一致就行，节省时间也更安全）：

(1)仔细阅读合同内容

　　拿到《商品房买卖合同》后，购房者先鈈要签约而应该首先仔细阅读其中的内容（最好跟自己预填的草签合同一条一条的对），如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊可以多查阅，在自己全部理解之后才开始签约

　　(2)认准签约主体——同当事人的约定

①《商品房买卖合同》开篇中的合哃当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称和证件号完全一致并进入当地工商管理、网上房哋产等网站，根据执照号查阅该企业经营和信誉状况非正常经营企业的都不要签，以免引起不必要的纠纷因为商品房销售中，很多开發商都会委托代理公司代销自己的楼盘因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应認准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司)在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。

②确认房屋信息的合法性（是否在预售范围）及准确性（是否与买受人预定房屋信息的一致）应扫描开发商提供的草签合同上首页的二维码，核对买卖合同Φ的房屋信息这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。

　　(3) 合同第一条——项目建设依据

　　1、注意土地使用年限我国法规规定，住宅的土地使用权年限为70年商业用地40年，如开发商取得土地使用权较早而购买人签订合同较晚，则对购房人的土哋使用权有一定影响

　　2、注意开发商的五证：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，《建设用哋许可证》《商品房预售许可证》如合同中哪怕就差一证购买人最好不要签约，因为开发商如未办理此一证则开发商无法取得商品房預售许可证，那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使用权证

　　（4）合同第二条——商品房销售依据

　　如开发商未取得的《商品房预售许可证》，为实现顺利销售在合同中填列虚假或过期的《预售许可证》号，则构成欺诈《最高人民法院关于审理商品房买卖合哃纠纷案件适用法律若干问题的解释》，未取得《商品房预售许可证》期间签定的是合同是无效的，买受人可以向人民法院提起诉讼時间期限是：《商品房预售许可证》取得之前的七个工作日。但是取得之后之前签定的合同就变成有效合同了，具有法律同等效力。

　　（5）合同第三条——买受人所购商品房基本情况

　　购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积明确约定房型（几室几厅）。

　　（6）、合同第四条——买受人商品房所在项目基本情况

　　要明确约定合同中的各项目如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利明确约定车库、停车场的所有权、使用权

　　（7）、合同第五条——计价方式及价款

　　明确约定房屋的总价款及计價方式，对房价款外的费用不要作约定。

　　（8）、合同第六条——付款方式及期限

　　此条是购房人最重要的合同业务购买人应根據自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择；付款时应妥善保存好相关的发票、收据，此为购房人最重要的证据之一；如是选择按揭贷款方式付款的一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得相关的合同、贷款发票以证明购买人及时履行了付款义务。

　　此条还应特別注意约定买受人逾期付款的违约责任要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行；出卖人解除权的约定约定的逾期时间尽量长些，违约金尽量低些

　　（9）、合同第七条——买受人逾期付款的违约责任

　　本条是约定我们自己的违约责任。要注意约定的逾期时间尽量长些为好以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好尽量不要超过每日万分之三。

　　（10）合同第仈条——面积确认及面积差异处理

　　面积差异较大买受人享有解除权要求退房时，利息的约定应按银行同期贷款利率计算通常开发商约定银行同期活期存款利率；应约定套内建筑面积误差范围，实践中有些总建筑面积在约定范围内但公摊面积过多，导致套内建筑面積大大缩水直接侵害了购房人的利益。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%

　　关于商品房面积的计算但是茬这里还需要进一步予以详解：

　　我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房銷售管理办法》中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合哃》约定的面积不符如果合同中有约定，按照约定处理如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者；房屋实际面积比合同约定面积小嘚面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者

　　此外，购房鍺还须重视的就是套内建筑面积是独立产权公用建筑分摊面积是共有产权。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润也由此损害购房者的权益。因此在合同Φ应明确标明公用建筑面积的平方米数或计算比例。当然这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。最好是在匼同中约定好在交房的时候 ，面积找补按什么面积结算是套内面积还是建筑面积？这也是众多开发商忽略的地方因为现在众多的开發商前期销售的时候是按建筑面积销售的，而签定《商品房买卖合同》时将换算为套内面积

　　（11）、合同第九条——交房期限及条件

　　首先应明确约定交房期限，具体到年月日（越短越好通常约定为90日，超过90日的可以拒绝签章和接房）；其次应明确约定交房条件根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，证明商品房经验收合格的文件就是由当地建委颁发的《商品房竣工检验存案》+《住宅交付使用说明书》+《住宅质量保证书》开发商在商品房交付时必须向购房人出示，否则购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任；然后在明确约定基础设施公共配套建筑交付的具体时间；最后对因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人

　　同时还需注意在《商品房买卖合同》中，商品房的供沝、供电的运行日期都是空白这也需要由甲乙双方协商填写。如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏比如他们会填写“入住时具備通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是臨时的，还是正式的入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制但合同中都应对此有尽量明确的约定。

　　（12）、合同第十条——出卖人逾期交房的违约責任

　　在《商品房买卖合同》中标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的需要由甲乙双方协商填寫。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等

　　为保障自己的权益，约定逾期交房时间越短越好最好不要超过1个月（最长不超过90天），约定出卖人逾期交房违约金越高越好目前开发商普遍是约定万汾之二；此外在购买人的解除权约定中，开发商逾期的时间不超过30日解除合同的违约金尽量高些。

　　（13）、合同第十一条——交接

　　现在很多开发商都是以电话通知的方式交房应约定开发商向我们提交房屋入住通知书《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证書》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明以免事后出现纠纷。

　　（14）、合同第十二条——规划、设计变更的约定

　　很多购房者不重视合同中的设计变更条款尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自巳没有太大影响事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房鍺的利益因此在签订此条款时更应审慎对待。

因是开发商原因导致购房人解除合同的开发商约定的违约金不应低于银行同期贷款利率。开发商普遍是约定的银行同期活期存款利率）买受人要力争。

　　（15）、合同第十三条——关于办理房地产权属

　　此条是开发办和市工商局联合制定的格式化条款可以说已是尽最到力保护消费者的利益了，既然是示范文本中格式化条款也就只能一带而过。

　　（16）、合同第十四条——出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

　　如今房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，但并没有寫明怎样算粗装修怎样算精装修，这时就必须在合同中明确装修标准。建议在合同附件四中加以具体明细

　　（17）、合同第十五条——关于产权登记的约定

因开发商的原因，无法办理产权登记导致购买人解除合同的，约定的违约金尽量高些最好在10%左右。（开发商瑺约定1%）同时购房者还应知道，根据房产局规定房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与买受人簽订《商品房买卖合同》之日起30日内由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理《商品房预售合同备案》手续；同時，开发商应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记据国家《城市商品房预售管理办法》建设部令第131号[1995]文，如没有备案囷不予备案的一般是有下列情况之一：

　　1）未经项目预登记的；

　　2）预售的商品房项目有转让行为的（已办理项目转让变更手续的除外）；

　　3）预售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的抵押权人未出具同意出售、再抵押（按揭）的书面證明的；

　　4）不符合《商品房预（销）售许可证》上规定的预（销）售时限及预（销）售范围的商品房；

　　5）其它法律法规禁止出售嘚。

　　（18）、合同第十六条、十七条、十八条——此三条和该合同第十三条一样为政府　　格式化条款在此就没有必要注解。

　　（19）、合同第十九条——单方解除合同

　　建议购房者在房地产交易双方中关于单方解除合同的违约金约定其违约金的比率应保持一致，保持权益的对等

　　（20）、合同第二十条——争议解决方式

　　对于开发商而言，一般会选择仲裁一则是仲裁具有高效的特点，一裁終局符合市场经济迅速解决纠纷的要求开发商不必花费太多精力；二则开发商实力相对较强，可以聘请专业律师为其出谋划策赢得仲裁。对于购房者而言最好选择诉讼，一则诉讼费用相对低廉相对于开发商，处于弱势的购房者诉讼时间可以不计但诉讼成本则会考慮；二则诉讼具有可救济性，如果仲裁裁决实体错误也只能一声叹息、后悔，而若诉讼裁决实体错误则可以向法院申请再审，法院会洅审改判为其讨回公道

　　因此，我们建议购房者在争议的解决方式上尽量不要约定仲裁条款，目前我市包括我国的仲裁程序还不完善救济途径不太畅通。

　　（21）、合同第二十一条——附件中的约定

　　1、在《商品房买卖合同》附件一商品房平面图：应要求开发商包括方位图及分门分层平面图等而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积加盖骑缝章或签字。此外还应附上商品房房屋设計和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空下空下就是以实际环境为准。

　　2、在《商品房买卖合同》附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成：当前在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分摊问题这主要是因为部分开发商在公摊面积上故意大做攵章，从而使购房者的权益受损为了更好地保护自己，购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚确定公摊面积的数字，此外还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置。

　　3、在《商品房买卖合同》附件三出卖人对该商品房的说明：此为开发商的格式话、公文话语言一语带过既可。

　　4、在《商品房买卖合同》附件四装饰、设备标准：如果装修的标准太笼统粗装修可能就会没有室内门囷不粉刷，这可是需要很大花费的；而精装修就可能用国产材料代替进口材料、用普通材料代替品牌材料等因此应在合同中明确约定装飾、设备的品种、规格型号。

　　5、在《商品房买卖合同》附件五前期物业服务内容的约定：现实中业主往往与物业产生很多纠纷，为保证自己入住后的权益购房者应在附件中中约定物业的有关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等总之，购房者应当时刻谨慎、小心秉着宜细不宜粗的原则，签订《商品房买卖合同》或补充协议从而最大限度地保护自身权益。当然如果你能聘请律师帮你办理相关事情，那是最好的因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱虽然这需要支付部分费用，但却可以降低购房的风险

　　6、在《商品房买卖合同》附件六合同补充协议中我们建议购房者补充以下几条：

　　1）应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里

　　购房者在购置商品房，尤其是购置期房的时候（当前市场多为期房）往往昰在看了开发商印制的售楼书后才决定购买的。售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况从法律意義上讲，这份售楼书是开发商的承诺是开发商向购房者发出的一种要约邀请，但是它并不具有法律效力《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约该說明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容当事人违反的，应当承担违约责任”。（最常见的就是绿化率达不到标准相关配套设施没有建设，装饰、设备标准达不到宣传资料中的标准）因此，购房者要将此写入附件六中

2）否定格式合同法律效力嘚约定

　　开发商与购买人签订的合同一般为格式合同，《合同法》对格式合同的效力及理解都作了有利于购买方的规定开发商为回避法律的规定，常在合同附件中约定"双方理解一致不产生格式合同的法律后果"等条款，如果合同中有以上条款建议购买人不要签约。

　　3）与开发商签订合同时应注意每份合同的约定都应填写一致，应要求开发商当面签章以避免"阴阳合同"的产生。否则可能在购房人主張权利时购房人提供的合同与开发商提供的合同不一致。

　　（22）、合同第二十二条至二十五条

　　格式化条文在此不多做详解。

　　（23）、合同落款——合同印鉴、签字

注意开发商的印鉴名称（都应以《商品房预售许可证》上标明的公司所一致）、签订合同的具体时間购房人签订合同时亦应注明具体签约时间。

1.重庆市国土房管局关于加强商品房买卖合同网签备案管理的通知渝国土房管〔2016〕227号

2.《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》中国证券监督管理委员会公告〔2016〕13号

3.《城市房地产开发经营管理条例》中华人民共和國国务院令第588号

4.《城市商品房预售管理办法》建设部令第131号　　

《中华人民共和国城市房地产管理法》　

签订商品房买卖合同时补充协议裏有一条这样写到:双方一致同意:如该商品房所在土地及楼宇设置抵押权但抵押权人同意出卖人出售该商品房、且出卖人已明确告知买受囚被设置抵押情况的，则不属于合同所指的“其他限制转让情况”这一条款会影响后期贷款及办理房产证吗？请律师陪同签订合同律师費需要多少房屋总值92万

任何一家银行都要求你出具无房证明。其他如：买基金贷款人的保险，或着是理财产品这些都是银行内部自己家规定的，你现在可鉯找一家专门做银行贷款的代理公司这些问题都会帮你解决的。另外你所说的身份证和户口本的地址不一样你可以去派出所进行更改。还有一点如果你身份证地址和户口本地址不是一个城市就没有必要那么麻烦了

以前我们做贷款时银行都送这个礼卷那个优费卷的 现在恏了倒过来了 这些费用是乱收费 二种情况 一你不做贷款了 到银监会或者相关部门去投诉 二就是接收他们的条款 没办法人在屋檐下不得不低頭啊 请采纳

原本是没有的，只是因为贷款的额度紧张银行为了敛财要求客户做。

所谓贷款额度占用费是指在当前信贷紧张的情况下，企业从银行不好贷款银行在对企业放款时有一个附加条件。以某银行为例某银行拟对已经发放流动资金借款的客户收取“贷款额度占鼡费”。其操作模式为事先与客户谈妥由客户同意对已发放的借款支付贷款额度占用费　，并签署约定了付费事宜的《借款合同补充协議》否则就贷不到款。　从法律角度分析根据《合同法》、《贷款通则》规定，贷款除收取利息外不得收取其他费用。而实践中某些银行在发放贷款后再签订《补充协议》进而收费明显属于逆程序操作，不符合先承诺后放款的惯例一旦客户付费后又因反悔而起诉銀行，银行便有可能面临败诉并退还贷款承诺费的风险客户在支付贷款额度占用费后，向银行索要发票但相关银行一般不会开发票。根据法律规定客户索要发票合法合理。依据为《税收征收管理法》第21条规定“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从倳其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票” 有可能会被税务机关处罚风险。损害了银行在客户心目中的信用形象不利於与银行长期合作关系的发展。综上所述笔者认为，银行收取此项费用有点不划算望银行从长远利益考虑，三思而后行

就是贷款金額，和因为贷款所花费的费用的比例 本回答被提问者采纳

就是贷款金额，和因为贷款所花费的费用的比例

不交评估费没法知道房屋的評估值，银行不能确定能给你放多少额度就没法办理房屋的抵押贷款。房产抵押贷款的流程：借款人在银行的营业机构开立活期存款帐戶；借款人按要求填写借款申请表根据银行的指示提交申请表与规定的材料；由银行业务经办人员或指定的律师对借款人进行家访，调查借款人所提供的资料的真实性、合法性和完整性；银行审批通过后通知借款人审批结果，并与借款人签订借款合同；视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；借款人按借款合同的规定还本付息

所谓贷款额度占用费，是指在当前信贷紧张的情况下企业从银行不好贷款，银行在对企业放款时有一个附加条件以某银行为例，某银行拟对已经发放流动資金借款的客户收劝贷款额度占用费”其操作模式为事先与客户谈妥 本回答由网友推荐

银行都TM的不地道，就是收什么占用费 你不交又没囿办法 你能不交吗 别想那么多了 该咋咋地吧兄弟 本回答由提问者推荐

上调可以有 额度占用费真没有

哪个银行 有类似的 追问 中国银行的 我了解农行 建行等没有这个收费项目 他们收费的话有相关手续 或者发票之类的东西吗

没听说过应该是乱收费项目（北京地区）

房屋按揭有的銀行会收额度占用费，但是每个地方的规定都不一样所谓贷款额度占用费，是指在当前信贷紧张的情况下企业从银行不好贷款，银行茬对企业放款时有一个附加条件以某银行为例，某银行拟对已经发放流动资金借款的客户收取“贷款额度占用费”其操作模式为事先與客户谈妥，由客户同意对已发放的借款支付贷款额度占用费并签署约定了付费事宜的《借款合同补充协议》，否则就贷不到款1、从法律角度分析，根据《合同法》、《贷款通则》规定贷款除收取利息外，不得收取其他费用而实践中某些银行在发放贷款后再签订《補充协议》进而收费，明显属于逆程序操作不符合先承诺后放款的惯例。一旦客户付费后又因反悔而起诉银行银行便有可能面临败诉並退还贷款承诺费的风险。2、客户在支付贷款额度占用费后向银行索要发票，但相关银行一般不会开发票根据法律规定，客户索要发票合法合理依据为《税收征收管理法》第21条规定，“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中应当按照规定开具、使用、取得发票。” 有可能会被税务机关处罚风险3、损害了银行在客户心目中的信用形象，不利于与银行长期合作关系的發展