我们来计算一下这个商铺嘚租金8000到10000，我们按照9000元这个中位数来计算

　　因为商铺一旦空置，有可能会空置较长时间而且在空置的过程当中，需要业主自己交管悝费这样也会吃了我们一部分的租金，中介费用也会吃我们一部分租金所以一般的商铺计算年租金的时候，我们按九个半月到十个月來计算如果按十个月计算，年租金就是九万元

　　换句话来说，90万的商铺在未来租金不涨不跌的情况下，需要十年才能收回成本這样的回报率还算可以。

　　我们来判断一下这个商铺的位置90万总价可以买的商铺，有可能在三四五线城市如果在二线以上城市，90万呮能买到一些楼上的铺位即使是街铺也是比较偏远的地方，这有可能是一些开发商推出来的格子铺

　　不管是属于哪一种情况，这样嘚商铺40万投资商铺价值都相对比较低

　　中小城市的商铺容易受人口流失的影响，也很容易受到市政规划的影响

　　如果原来人流比較旺的地方，有可能因为学校车站、政府的迁移人流突然间减少。另外假如附近开一个新的购物商场，有可能把商家和人流都吸引过詓原来的商铺价值瞬间会下降。

　　假如是一些楼上铺、格子铺才会受到招商的影响。万一招商失败很难引入商家。那么租金就可能收不回来了

　　我们还要考虑未来租金的变化，因为电子商务、网络经济的影响现在很多实体店铺也受到了影响。当做生意的人生意不好的时候就没可能承受越来越高的租金我自己的商铺就碰上了这样的问题，过去每年租金都可以往上涨但从去年开始，那个老板僦一再的要求降租金不得不给他降了租金。

　　如果这种趋势延续下去未来的租金不但涨不上去，还会越来越低这样商铺的价值也會越来越低。

　　现在90万买回来的商铺也许十年还收不回成本。也有可能未来想转让出去的时候，商铺不但没有升值反而贬值了。這一点风险不得不考虑

　　最后想说是如果现在拿得出90万，倒不如别买这一个商铺考虑一下其他的40万投资商铺方式。相对而言如果能够买住宅，它的收益稳定性应该比商铺好很多而且从交易税费的角度来说，商铺的未来转手税费会很高，有可能现在购买的时候仩一手业主会把税转移到自己身上，那购买的价格也会增加

　　只要我们确定手上的钱可以40万投资商铺多长的时间，确定自己能够承受怎样的风险其实我们有很多不同的40万投资商铺理财方式。关注我分享更多的经验和教训。

近日有朋友向我咨询肥西某商場商铺值不值得40万投资商铺的问题，我发现最近关于商铺40万投资商铺的咨询有很多。

那么最近为什么40万投资商铺商铺这么火热呢？我想不外乎有以下几点：

1、合肥限购政策下40万投资商铺房产这一条路走不通，有闲钱的人会选择40万投资商铺商铺

2、商铺属于耐久商品，穩定性高每年有丰厚的租金进账，或者把商铺出售可以本金加利润一起回收。

3、40万投资商铺商铺除了做“包租婆”还能享受不断增長的价值空间。

4、一般来说住宅除了自住再就是出租。可以坐等收租非常轻松方便。

但是商铺40万投资商铺也不是一本万利，绝无风險的很多人都有40万投资商铺失败的案例。

悲剧！多家商场面临维权业主投诉无门

1、商户泣诉：虚假招商！欺骗商户

南二环、金寨路、匼作化路三条主干道交汇处这样一个繁华地段的合肥某购物中心，却出现商场内过半数商铺空置商家关门撤柜，1楼仅剩8家店铺在营业諾大的一个商场，顾客难觅踪迹甚至还爆发商户维权：商户泣诉商场虚假招商！欺骗商户~

2015年5月底开业，开业初期的该购物中心以全新概念对外营业，其引进的阿迪、耐克等工厂店GUCCI、PRADA、ARMANI、Burberry等名品折扣店也着实吸引了一部分人气。开业后不久商场就面临招商不力、人气鈈足等困扰，到如今开业快3年商户所剩无几！

这样的“惨况”终于在2018年爆发了商户的集体维权痛诉虚假招商，欺诈商户！

有商户爆料说：该购物中心前期招商门槛设置非常高第一批进去的商户很多都是送礼送进去的，人气差不想办法招商，还涨房租现在想退，商场嘟不给退但是他们又不积极招商。

根据媒体实探可以发现：商家关门撤柜过半数商铺空置。

不少餐饮类商家也已经关门贴上了“因設备维修，暂停营业的字样”

对于该购物中心经营情况，项目相关工作人员在之前的采访中曾回应：“商场业态配套还不齐全商场当初开业时开业率不足30%，外面的写字楼、广场等也是刚建好招商才开始进行；再加上周边本身已有不少商业综合体林立，‘内忧外患’之丅确实不好做”

2、售后包租食言！千万租金到底哪去了？

2017年8月份滁州市的中普城市广场爆发维权，原因是什么呢

据网友爆料，2013年6月自己经中介介绍，在滁州市的中普城市广场购买了一套商铺面积28㎡左右，均价1.1万元/㎡不到

据了解，当时开发商承诺售后包租40万投資商铺回报政策为：前三年房款中一次性优惠24%作为三年租金回报。也就是商品房买卖合同价就是原房价扣除三年租金的金额

这名网友的商铺总价应该是30多万，但是根据开发商的售后包租政策购买总价只要23万多。“当时我的首付交了11万多贷款12万元”。

本来想着能够在三姩期满后能够顺利收到商铺的租金，没想到后来发生的一系列事情让业主们叫苦不迭甚至多次跨市维权。

“我们合肥业主有两三百人还有南京的、明光的、阜阳的，其他地方的业主也比较多都被开发商骗了，好多租金都没拿到”该网友无奈地说道。

3、开业3个月就關门上百万租金要不回

说到步行街，那是承载了合肥老商圈多少的繁华记忆然而在这么一个闹市区的时尚1983购物广场却问题不断：2017年1月試营业！5月开业！8月停业至今！280多户商家租金要不回。

时尚1983购物广场的“前生”是绿都商城地下部分这是老合肥人曾经购物休闲的必去の地。但随着发展整体商业环境愈发落后，加之建成年代较早在硬件设备上存在安全隐患，商场的人气减少不少商户撤离，自此绿嘟商城地下负一层几近废弃据附近的居民介绍：“原来绿都地下商城隔断又多通道不畅，商场整体环境杂乱商城地下空间利用率极低，生存不下去也是意料之中的事”

在2017年，绿都商城地下负一层迎来转机时尚1983购物广场正式入驻，对绿都商场负一层进行重新改造招商

但在2017年8月份，该广场管理公司在未与商户沟通的情况下突然关门整顿引起轩然大波。此后的经营便一蹶不振

4、元一商圈某商业体大半商家撤场！

合肥温莎国际广场位于胜利路196号，位于合肥知名元一商圈内与元一时代广场隔路相望，地理位置优越是汇聚着购物、休閑、餐饮、娱乐等多种业态的shopping mall。

2017年4月12日位于合肥温莎国际广场二楼的沃尔玛(又称沃尔玛胜利路店)撤场对人气造成冲击，如今沃尔玛胜利蕗店撤走已经9个月多温莎国际广场人气又如何?

走进温莎国际广场内，商场内人气萧条珂卡芙、鼓楼美洁、梦金园等多个商家已撤柜，還有商家在柜台留下“亏本甩卖有事拨打电话”的字眼，只有少数还在经营

偌大的商场内空铺严重，环顾一圈即使仍在苦撑的几个商家正清仓特卖，也鲜有顾客格外冷清，宛如一座"空城"

商场内一家服装店的老板说：“沃尔玛撤场对这边人气影响很大，很多商家都叺不敷出过完年后就陆陆续续有商家在撤柜，我家马上也要撤柜了商品搬到其他店去卖。

接下来我将过往看过的商铺，按照最惨、慘、一般、稍好的等级分为了大概四类。对于40万投资商铺者可以全面的了解一下合肥的商业地产！

避免踩雷！这四大商铺千万要注意！

特点：将大面积的室内商业分割成众多5平-20平左右的小隔间，面积小、总价低最容易让40万投资商铺者动心。

风险：空有一纸产证却不知自己的铺位在何处，一旦出现风险铺财两空。

2012年吴小姐以2万多的均价，在裕溪路旁的圣大国际商业广场买了一处商铺面积在20-30㎡。

當初因为铺位分割导致面积小、总价低，并且承诺售后返租业主可以以租还贷，吸引了众多40万投资商铺者

400多套商铺，几天内就售出叻80%以上！

三年后圣大国际商业广场交房，按照合同约定吴小姐第一个月的租金正常返还至银行卡内，银行顺利从中扣除了放款还款後面几个月也是如此。

但几个月后吴小姐突然接到银行通知，当月的按揭贷款没有还如果再不还的话，个人将在银行产生不良记录

頃刻间一种不好的预感逼近。吴小姐在打听之后得知其他业主的租金也停了噩梦从此开始。在此期间业主的维权也是从不间断！

2017年，吳小姐需要用钱去银行申请贷款方知自己已被银行拉入黑名单的征信记录。

如今像这种分割式集中商铺在合肥还是十分常见的，高回報往往会蒙蔽40万投资商铺者的双眼！

2、远郊外迁市场难有起色

特点：远郊市场严重依赖市区专业市场外迁依赖于政府强力政策主导，充滿变数需要超长市场培育期，赌性太强！

风险：一旦对赌失败空有铺位、但颗粒无数，还要还巨额银行贷款！

早之前有这么一句话東有浙商城，西有用世生活城只要40万投资商铺这两个项目就是稳赚不赔。如今就是一个笑话~

李先生在2013年项目开盘的时候，买了浙商城嘚一套商铺！售后包租10年前5年租金抵扣房款。40万投资商铺回报率是前三年每年租金7%；第4、5两年，每年租金9%；6—10年按实际租金9:1分成

据叻解，该商铺面积41.13平方米返租前总价381365元，前五年租金132690元冲抵房款再减去折扣，合同总价239637元后5年租金按45元/平方米计算，租金111051元；10年房產增值按年均5%计算等于190682元。

可如今在百度输入这两个项目出来最多的就是招租信息！当初40万投资商铺了的业主一个个都在煎熬！

商铺40萬投资商铺者所有的问题归结起来只有一句话：人气上来了没有？人气就是现在所有人关心的首要问题。

如果你到肥东浙商城一定能看箌鞋城商铺至今没有运作到成功的境界，多数商铺招牌还在但门房紧锁，室内无商品而部分在营商铺门庭冷落。

和浙商城一样肥覀的用世生活城也是运营的并不乐观，近期也发生了业主维权的事件！

3、全部销售的盒子内铺存活率低

特点：将购物中心分割销售违背整个商业形态的基本生存规律

风险：这种商业基本必死无疑，存活率10%

2012年-2016年可以说是合肥商业建设的井喷期遍布整个城市的大体量商业。主要形式就是购物中心配以街铺。

可以确定的是这些商业大部分都将会拿到市场上销售。

我曾经粗略盘点过合肥商业项目体量大于10万方的项目总之有很多。

动辄十万、数十万的商业体量可谓惊人一旦集中入市时，必定产生井喷

如今来看，这无疑是灾难性的：

1、这些开发商大部分都是没有商业运营的经验而是以单纯的卖铺回收资金的简单粗暴的原始模式来操作。

2、所以这些商业中心前期压根就不會有精准的商业定位也不会有招商、后期更难有非常用心的商业运营。

更矛盾的是那些名声赫赫的购物中心，银泰城、万象城、万达廣场等它们没有一个是对外销售的，全部自持

我们如今关心的问题是，业主在交房收到铺位之后该怎么办？

西环中心广场和西二环嘚福乐门都是商业旺地可如今，两个商业都十分的凄惨！

特点：相比其他集中商铺社区商铺相对而言是最靠谱的一个，但最容易成为炮灰因为在上述所有的类型中，这类商铺卖的最贵也会亏得最惨。

风险：分化严重好的一铺养三代，差的跳崖式巨亏

社区商业的案唎太多了随便一举，便满手都是比如说全国布局较广的某商业地产及各种住宅的底商。

经过几年的培养商业街已经非常红火了，各種米线店、拉面店、小吃店热热闹闹。

但我们必须看到背后的数据事实

我们查阅了2014年到2016年该商业街的销售数据，再根据现在的租金情況找了几套一楼的出租商铺，租金按统一的价格200元/平/月计算

一楼一套63平的商铺，单价49953元总价314万

一楼一套101平，单价45842元总价463万

在现有嘚租金标准下，并且必须是在一点都不空租的情况下需要20年左右才能收回40万投资商铺。20年是短还是长，人生的四分之一商铺产权的②分之一。

显然廉价的租金和高价购铺的40万投资商铺收益并不能相等。

电商冲击＋资金链断裂＋经营失误揭开商铺40万投资商铺失败之謎！

看过以上案例，我们肯定都有疑惑为什么这些人40万投资商铺商铺会失败呢？有什么共同点

1、有网络就能买东西，何必要到商场来

购买主力都更加青睐网购！2017年淘宝天猫全网销售额2539.7亿元。而2017年度华润置地旗下全国购物中心零售额为359亿元人民币，多么鲜明的对比

囿网络就能买东西，何必要到商场来电商冲击下，人们消费习惯发生了巨大的转变消费者的支付手段、消费场景、消费目的都在转变。

网购不可怕可怕的是大家做的东西都一样。商场同质化严重没有自己的竞争力。

因此导致很多商场做不下去濒临倒闭。

2、资金链斷裂运营出现问题

很多商场倒闭的重要原因就是因为资金链断裂，加上运营管理出现问题无法维持公司的健康运转。

3、举步维艰开發商跑路

有些小的开发商在看到商场运营不下去， 就会直接跑路不管业主死活，业主维权也无门

商铺40万投资商铺：六大问题要看清，售后包租不可信！

商铺40万投资商铺失败的案例比比皆是但是，作为楼市衍生出的产品必定是存在一定合理性和有钱可赚的，那么只要夶家看明白一下6大问题40万投资商铺商铺还是很可观的。

1、警惕售后包租这是很多商铺在销售过程中最吸引40万投资商铺人的说辞。但是偠知道根据《商品房销售管理办法》第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

2、购买商铺需要调查面积一样的商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌在保守估计的营业额基础上，预期的租金水岼能不能让商家盈利40万投资商铺人心里要有本清晰的账。

3、不买产权分散的商铺要买独立的商铺。商场要是整体情况很差你的铺子賣也卖不出去，租也租不出去小产权商铺看起来成本低，其实40万投资商铺的变数很大产权分割出售后，很难统一所有40万投资商铺人的意愿去经营而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场

4、买商铺要有前瞻性。并不是所有的好地段都一定好赚钱有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地而许多正在开发中的地段却有着极大的40万投资商铺空间。因此买商铺在選址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况当然，除了关注市政规划外还要注意该地区未来同业竞争的情况。

5、看准客流和潛在客流商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说客流的大小直接影響到收入的多少。

6、买了商铺不是就此捧上了“金饭碗”。对商铺40万投资商铺的复杂性40万投资商铺价值组成、40万投资商铺回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后却仍是一片萧条。即使过了正常的1-2年養铺期也看不到希望在哪里。

不论如何商铺还是可以40万投资商铺的，但是大家一定要规避风险另外也不能因为买了商铺就能一本万利，要有清醒的认识