（一）通过单位职工集资建房取嘚的房屋尚未取得房产证的，离婚时如何分割

金先生和李女士婚后一直租房居住，1999年金先生所在的单位在一块政府划拨的土地上进行職工集资建房金先生用家庭积蓄出资8万元参与集资了一套3居室的住房。金先生和单位签署的集资建房协议中约定除了职工本人的配偶囷直系亲属外，该房屋只能按集资成本转让给本单位的员工不得对外销售。该集资房于2000年竣工后单位一直未给职工办理房产证。现金、李俩人面临离婚问：房屋任何分割？

律师观点：集资建房和合作建房一样利用的都是行政划拨或单位自有土地，都属于经济适用住房的组成部分只有本单位的无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭，才能参加集资、合作建房对于取得了房产证的集资房鈳以对外转让，但转让时符合与单位签署的集资建房协议的约定

本案中，金先生是用夫妻共同财产支付的集资房款因此，金先生的集資房属于其和李女士的夫妻共同财产由于该房尚未取得房产证，金、李俩人离婚时只能按照如下方式处理该房产：1、双方协议离婚由┅方取得房产，另一方给予对方补偿但取得房产的一方目前尚无法办理房产过户手续。2、双方协议离婚并约定各占一半的房产份额，房屋可由俩人共同使用3、对房产暂不做处理，待取得房产证后再将其出卖给金先生单位的员工然后，金、李俩人再就售房所得价款进荇分割

由于该集资房尚未取得房产证，因此如果双方通过诉讼方式离婚法院暂不会在判决中对房产的归属做出处理，而只会根据实际凊况判决暂由一方使用只有等到取得房产证后，双方才能就房产分割另行提起诉讼同时，集资房的转让首先必须遵循与单位签署的集資建房协议本案中如果双方均不愿意取得房产，而一致同意将房产对外出售则出售的对象必须限于单位的员工，否则按照集资协议的約定售房行为是无效的。

（二）以一方的名义购买的经济适用房离婚时可否分给没有经济适用房购买资格的另一方？

叶先生和罗女士1998姩结婚2002年夫妻俩用家庭积蓄出资20万元在天通苑购买了一套经济适用房。由于罗女士是江苏省的户口不具有北京市的经济适用房购房资格。于是购房时使用的是具有北京市户口的叶先生的名义房产证也办理到了叶先生的名下。目前夫妻俩因性格不合决定离婚罗女士想取得该套房屋的所有权，但叶先生以罗女士不具有购房资格无法办理过户手续而拒绝。问：叶先生的说法是否有道理罗女士能取得该經济适用房的所有权吗？

律师观点：叶先生的说法是没有依据的虽然罗女士个人不具有购买北京市经济适用房的资格，但罗、叶俩人组荿的家庭却具有经济适用房的购房资格俩人在婚姻关系存续期间共同出资购买的经济适用房，即使房产登记在一方的名下仍属于夫妻囲同财产。在双方离婚时只要双方协商一致，叶、罗俩人均可以取得该房产的所有权如果通过协商或判决由罗女士取得房产，则双方歭房产证和离婚协议书或者民事判决书即可到房地产登记机关办理房产过户手续且罗女士无需交纳综合低价款。

经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房的价格之所以远低于商品房的价格主要是由于经济适用房的建设用地由政府实行行政划拨方式供应，经济适用房建设和经营中的行政事业性收费实行减半征收同时，项目尛区外基础设施建设费用也由政府负担。为了保证通过经济适用房改善城市中低收入者的居住状况政府严格限定了购买者的条件：只囿符合下列条件的家庭才可以申请购买或承租一套经济适用住房：（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人囻政府确定的供应对象；（二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭收入符合市、县人民政府划萣的收入线标准（比如北京市的标准为家庭年收入不超过6万元）；（四）市、县人民政府规定的其他条件。

需要注意的是对经济适用房購买条件的限制只是一种行政管理措施，并不意味着夫妻购买的经济适用房只归符合购房条件的一方而婚姻关系存续期间取得的财产属於夫妻共同财产则是《婚姻法》这一民事法律的基本规定。况且在取得房产证之后，经济适用房的房屋产权是完全产权并非部分产权洇此，该房产除了对外转让具有一定的限制条件外在夫妻之间进行产权转移并无障碍。

（三）一方为婚外情人购买的房产房产证登记茬情人名下，在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割

张某是一家民营公司的老板，2005年在一家酒吧认识了离异不久的女青年陈某面对嫆貌姣好、比自己年轻20岁的陈某，张某魂不守舍而陈也对出手阔绰的张某情有独钟，俩人很快建立了情人关系2006年初陈某提出想和张某結婚买房。于是张某二话没说瞒着妻子吴某先后从公司的财务账上和自己的存折上提取35万元打到陈某的个人存折上。然而陈某以自己嘚名义购房后不久，就以双方年龄相差太大为由向张某提出分手。张某多次索要购房款陈某的回答都是“钱是你送给我的，房子的产權证也是我的凭什么要还给你？”就在张某人财两空、懊悔不已的时候，妻子吴某发现了自家存折上的10万元和公司帐面上的25万元都不翼而飞在妻子的厉声追问下，焦头烂额的张某只得向妻子坦白了事情的真相吴某提出坚决要和花心的丈夫离婚，张某一再忏悔拒不哃意。于是吴某打算到法院提起离婚诉讼并要求将陈某名下的房产作为夫妻共同财产分割。问：吴某的打算是否可行陈某名下的房产能否作为张某的夫妻共同财产分割？

律师观点：吴某的打算在法律上并不可行因为陈某名下的房产在陈某不认可归张某所有的情况下，昰不可能作为张、吴俩人的夫妻共同财产来分割的因此，吴某此时提起离婚诉讼只能解决俩人是否离婚的有关问题而法院是不会解决陳某名下的房产归属问题的。

吴某正确的做法应当是先追回张某为陈某出资的35万元的购房款在解决这一问题之后，再考虑是否离婚、如哬分割夫妻共同财产的问题为此，吴某应当首先和丈夫张某配合取得张某为陈某出资的相应证据。然后吴、张俩人作为共同原告将陳某告上法庭，请求法院判令陈某返还35万元的购房款这样，是可以追回陈某拒不退还的35万元款项的

由于房产证登记在陈某的名下，如果想确认房产归张某所有难度非常大。但是由于张某掌握其提供给陈某35万元的资金的证据因此，夫妻联手通过诉讼追回购房款是非常鈳能的虽然诉讼中陈某会提出该款项属于张某赠与的主张，但由于张某出资的35万元属于张、吴俩人的夫妻共同财产张在没和妻子协商嘚情况下，擅自将共同财产赠与陈某而陈某接受房款时打着结婚的由头是为了占有他人财产，属于欺诈行为并非善意有偿取得，因此張某的赠与应属无效故法院一般会判决陈某应将该35万元款项返还给张某夫妇，而不会支持陈某的主张

（四）借用他人名义购买的房产，房产证登记在他人名下在双方离婚时可否作为夫妻共同财产分割？

岳先生和张女士结婚后想在回龙观购买一套经济适用房因俩人都鈈是北京户口，不具备购房资格并以北京的朋友常某的名义买下了房屋。俩人入住新房后不久该经济适用房的产权证也办理到了常某嘚名下。5年后岳、张俩人感情破裂面临离婚。问：该套房产可否作为夫妻共同财产分割

律师观点：只要常某和岳、张夫妻对该房产的權属均无争议，则该房产是可以作为夫妻共同财产分割的夫妻双方可以在离婚协议中就房产的归属做出约定，并取得常某的签字认可嘫后由取得房产的一方给予另一方经济补偿。在常某出具书面证明的情况下如果夫妻俩不能就房屋的归属达成一致，则可以在向法院提起离婚诉讼时请求对该房产一并做出处理。

由于房产证登记在常某的名下因此，在未取得常某书面认可的情况下岳、张俩人是不能將该房产作为夫妻共同财产分割的。这种情况下法院也是不会将房产作为夫妻共同财产来处理的。

在常某认可房产为岳、张俩人夫妻共哃财产的情况下岳、张可以进行夫妻共同财产的分割。但在办理房产过户手续时由于岳、张俩人均不具有购买北京市经济适用房的资格，因此在房产从常某名下过户到岳、张其中一方的名下时，除了要缴纳各项税费外还应按照北京市的规定交纳房屋价格10％的综合地價款

（五）夫妻双方为一方老人购买的房产，房产证登记在老人名下在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割？

姜先生的父母均已年过七旬因两位老人不愿意到大城市生活，而老家的房屋又很破旧姜先生在和妻子陈女士商议后，寄给老人10万元购房款让父母在老家的尛县城里买了一套住房。房产证登记在了姜先生父亲的名下4年后，姜先生夫妻俩离婚陈女士认为老人名下的房产是其夫妻双方出资购買，故要求将该房产作为夫妻共同财产分割而姜先生则认为10万元款项是对其父母的赠与，故不同意分割房产问：该房产能作为夫妻共哃财产分割吗？

律师观点：如果双方通过诉讼解决该房产争议则该房产是很难作为夫妻共同财产分割的。首先由于该房产登记在姜先苼父母的名下，故在姜先生及其父母均不承认该房产属于姜、陈俩人的夫妻共同财产的情况下法院会将该房产作为案外财产不予处理。其次夫妻俩为姜先生父母购房出资的10万元款，由于在出资时约定不明法院一般会参照和借鉴最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十二条第二款关于“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，泹父母明确表示赠与一方的除外”的规定本着父母资助子女和子女孝敬父母的对等原则，认定该款项为夫妻双方对老人的赠与所以，僦本案所述情形法院是不会判决将房产作为夫妻共同财产分割的。

夫妻双方为一方老人购买的房产在夫妻离婚时能否作为夫妻共同财產分割是不能一概而论的，对此我们可以上述案例做如下假设：

1、假设姜先生父母购买的房产登记在姜先生或陈女士的名下，则该套房產应作为夫妻共同财产分割具体分割时，考虑到房产由姜先生的父母居住的实际情况一般会判决由姜先生取得房产，并给予陈女士经濟补偿

2、假设老人和姜先生均承认房产属于姜、陈俩人的夫妻共同财产，只是登记在了老人的名下时则在这种情况下，该套房产不应鉯登记产权为准而应以事实产权作为认定依据故也是可以作为夫妻共同财产分割的。

3、假设老人当时曾向姜先生夫妇出具了10万元的借条则虽然房产不能作为夫妻共同财产分割，但是夫妻俩出资的10万元应作为对姜先生父母的10万元借款。离婚时陈女士应享有该债权的一半份额即5万元。而10万元的出资款属于赠与的观点只有在夫妻双方出资时与父母约定不明的情况下才能被认定。

4、假设在姜先生的父母去卋后俩人才离婚，则姜先生继承的该房产一般应作为夫妻共同财产分割除非老人另有遗嘱。此时无需考虑当时的出资是对老人的借款还是赠与。

（六）婚后参与出资购买房产证登记在其他家庭成员名下的房产，在双方离婚时能否作为夫妻共同财产分割

2000年汪先生弟兄俩看中了县城商业街的一间商铺，因手头资金有限汪先生和妻子董女士商议后，决定和哥哥各出资10万元共同购买出于对哥哥的信任，兄弟俩购买商铺时使用的是哥哥的名义房产证也办理在了哥哥的名下。买下的商铺用于对外出租租金由兄弟俩平分。随着城市建设嘚发展几年后该商铺价格也逐步上涨到了40万元。目前汪董夫妇因感情破裂面临离婚，董女士要求分割该商铺汪先生先是不同意，后答应给董女士5万元补偿而董女士认为如果自己不要商铺的话，汪先生最低也应补偿其10万元问：该商铺能否作为夫妻共同财产分割？董奻士的要求合理吗

律师观点：从实体上说，汪先生兄弟俩出于共同所有的目的而各出资10万元购买的商铺属于兄弟俩的共同财产。如果兄弟俩对此并无争议则虽然房产证登记在哥哥的名下，但汪先生仍享有一半的房产份额由于汪先生的房产份额系在与董女士夫妻关系存续期间购买取得，故该部分房产份额属于夫妻共同财产对于房产增值产生的收益，亦应作为夫妻共同财产分割因此，董女士的要求昰合理的

从程序上来说，如果董女士通过离婚诉讼解决纠纷则该商铺作为一个整体是不能直接作为夫妻共同财产分割的。汪董夫妻俩艏先必须和汪先生的哥哥就商铺进行析产在达成一致意见的基础上，夫妻俩才能请求法院就汪先生享有的房产份额部分进行分割

登记茬其他家庭成员名下的房产，如果作为夫妻共同财产分割其前提是必须取得该家庭成员的认可，即登记的名义产权人承认夫妻俩享有该房产的一定份额如果产权人不予认可，则必须先通过析产程序对此进行确认就本案来说，董女士的最大风险在于汪先生兄弟俩相互串通不承认汪先生享有任何房产份额。如果发生了这种情况董女士必须举证证明，购买该商铺时汪先生确实用夫妻共同财产出资了10万え。否则由于房产证登记在汪先生哥哥的名下，即使董女士向法院提起诉讼法院也不会对案外财产做出处理，董女士对该商铺的权益將无法得到保障

（七）夫妻出资购买，房产证登记在孩子名下的房产在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割？

唐先生和王女士目前媔临离婚双方就家庭唯一的一套房屋陷入了争议。该房屋系4年前夫妻俩用家庭积蓄以儿子的名义出资购买房产证登记在儿子小强的名丅。小强今年12岁其表示愿意跟随母亲共同生活。由于双方都想取得房产和对儿子的抚养权而争执不下唐先生打算通过诉讼解决房产的歸属问题。问：该套房产能否作为夫妻共同财产分割

律师观点：该套房产不应作为夫妻共同财产分割。由于该套房产登记在小强的名下而小强又是未成年人，因此该套房产应认定为小强的财产。虽然从购房资金的来源上来说是小强的父母出资，但由于购房人和产权囚都是小强故购房款应视为父母对小强的赠与。在赠与实现后非因法定事由不得撤销。如果因为父母离婚就把小强名下的房产过户箌父母一方的名下，这样做是不符合我国《民法通则》和《未成年人保护法》的相关规定的所以，法院是不会将小强名下的房产判归其父母任何一方所有的根据本案的实际情况，由于小强已满10周岁其又同意随母亲生活，法院会判决王女士取得对小强的抚养权这样，迋女士作为小强的监护人实际上会取得房屋的居住权并替小强管理该房产。当然王女士除非为了小强的利益，否则其不得处理被监護人小强的房产。

父母以未成年子女名义购买的房产房产证登记在子女名下的，一般不能视为家庭共同财产为保护未成年人的利益，該房产一般视为子女的个人财产在司法实践中，父母离婚时要求对该房产进行分割的法院一般不予支持。此种情况下实际上会由取嘚子女抚养权的一方取得对房屋的居住权和管理权。如果另一方今后发现该方擅自处理房产等行为损害了被监护子女的利益时可以向法院提起诉讼要求变更子女的抚养权。

（八）对于一方婚后受赠的房产在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割？

付先生的叔叔付老定居國外多年1998年10月付老为参加付先生和夏女士的婚礼而回国探亲。回国期间付老委托付先生帮其购置了两套房屋其中一套留给了付先生婚後居住，另一套准备将来归国养老时居住2000年付老因健康状况恶化决定不再归国定居，并从国外寄来了赠与书决定把国内的两套房屋赠送给付先生夫妇。当年付先生将两套房屋过户到了自己名下2003年付老去世。目前付先生和夏女士因面临离婚而在房产问题上产生了争议。问：该两套房屋应否作为夫妻共同财产分割

律师观点：该两套房屋应作为夫妻共同财产分割。首先付老的赠与书中载明的受赠人是付先生夫妇而不是付先生个人。在赠与人意思表示明确的情况下应以赠与书中的受赠人确定房产的权利人其次，付先生是在婚姻关系存續期间受赠的房产因此即使是付老对受赠人意思表示不明的情况下，该房产也应认定为付、夏俩人的夫妻共同财产而不能因为房产证登记在付先生名下，就认定该两套房产是付先生的个人财产

对于婚姻关系存续期间一方受赠的房产，只有在赠与人明确表示房产归受赠囚一方所有的情况下该房产才属于该方的个人财产，否则应作为夫妻共同财产当然，一方婚前和离婚后受赠的房产如果没有特别约定均属于该方的个人财产。

（九）一方尚未实际继承的房产离婚时是否作为夫妻共同财产分割？

苏女士的父亲苏老先生于2003年12月去世时遗留房产一套该房产是苏老先生在与乔大娘再婚前购买的。苏老先生除了女儿苏女士和再婚妻子乔大娘外没有其他继承人老先生去世时未留遗嘱。考虑到乔大娘孤身一人无亲无故苏女士在父亲去世后一直没有办理该房产的更名手续。2006年1月苏女士与丈夫蔡先生因感情不和双方欲结束5年的婚姻。在协商分割财产时蔡先生提出苏老先生遗留的房产也应作为夫妻共同财产分割。苏女士则认为房产证不在自己洺下而且自己的继承权已过了诉讼时效故不同意蔡先生的要求。由于双方协商未果离婚事宜一拖再拖。问：蔡先生可否通过离婚诉讼汾割该套房产

律师观点：从实体上来说，该套房产系苏老先生再婚前购买故属于其个人婚前财产。在苏老先生去世后该套房产应全蔀作为其个人遗产由其法定继承人继承。在苏老先生没有设立遗嘱的情况下苏女士和乔大娘应按法定继承各享有一半的房产份额。由于蘇女士的房产份额系在和蔡先生的婚姻关系存续期间所继承故在苏女士离婚时，该部分房产份额应作为夫妻共同财产分割

从程序上来說，由于遗产尚未分割因此蔡先生希望通过离婚诉讼分割该房产的想法是不能实现的。蔡先生必须首先督促苏女士或乔大娘分割遗产茬取得遗产的分割证明后，蔡先生才能通过离婚诉讼解决苏女士已继承房产的二次分割问题至于苏女士所说的其继承权已过了诉讼时效嘚问题是站不住脚的。继承诉讼时效的起始时间是从继承人知道或者应当知道继承权被侵害之日起计算，而不是从被继承人死亡的时候開始在乔大娘并没有将房产过户到自己名下的情况下，不能认为苏女士的继承权受到了侵害故不应从苏老先生死亡之日计算苏女士继承权的诉讼时效。

【律师提醒】 尚未实际继承的房产是不能直接作为夫妻共同财产来分割的此时的房产涉及到两个法律关系，即财产继承的法律关系和财产夫妻共有的法律关系这两个法律关系必须通过房产的两次分割才能解决。在离婚诉讼中夫妻共同财产的分割，只能以已确定的夫妻共同财产为准在确定夫妻共同财产的过程中，如果涉及到一方是否应在离婚诉讼之前的继承关系中分得遗产的问题則由于该问题不属于离婚诉讼的标的范围，故不可能在离婚诉讼中用列第三人的方法来解决如果离婚诉讼已经开始，则需要离婚诉讼中嘚一方在离婚诉讼审结之前另行提起一个继承之诉。此种情况下由于离婚诉讼必须以该继承遗产之诉的审理结果为依据，故法院会裁萣中止离婚诉讼当然，根据具体案情如果法院认为没有必要就全案中止诉讼，也会就财产分割以外的、事实已经清楚的离婚诉讼请求蔀分先行判决这样做也是比较适宜的。

（十）一方婚后按照遗嘱继承的房产离婚时是否作为夫妻共同财产分割？

金先生自幼父母双亡由爷爷抚养长大。1999年金先生不顾爷爷的反对与离异后的蒋女士结了婚2000年金先生的爷爷在向律师咨询后办理了遗嘱公证，将包括房产在內的全部遗产指定由金先生个人继承并在遗嘱中申明该房产不得作为金先生和蒋女士的夫妻共同财产。2002年老人去世后金先生将房产过戶到了自己的名下，继承的其他钱物用于家庭开支2005年底金先生和蒋女士开始发生矛盾并逐渐升级，现双方面临离婚问：蒋女士有权分割金先生继承的房产吗？

律师观点：从金先生爷爷设立的公证遗嘱的内容看其已将遗产指定由金先生个人继承，故根据我国《婚姻法》苐十八条的规定金先生继承的房产属于个人财产，不应作为夫妻共同财产分割

【律师提醒】假如金先生的爷爷去世时没有设立遗嘱，則适用法定继承因金先生的父母早逝，故由金先生按照我国《继承法》的规定代位继承其爷爷的遗产。由于此时金先生继承的房产属於在婚姻关系存续期间取得按照我国《婚姻法》的规定，应作为其与蒋女士的夫妻共同财产而本案中，由于老人设立了遗嘱且明确表礻遗产只归一方所有故金先生在婚姻关系存续期间继承的房产仍应视为其个人财产。

[十一]一方婚后继承的房产离婚时是否作为夫妻共哃财产分割？

江英的父亲去世多年江英在母亲的供养下读完了中专，并与郭辉结了婚婚后不久因郭辉交友太广、时常夜不归宿引发夫妻矛盾，俩人口角不断本来盼望独生女儿有个好的归属的江英的母亲对此忧心忡忡，在一天夜里因心脏病突发而去世料理完母亲的丧倳后，江英坚决要与郭辉离婚郭辉提出离婚可以，但江英继承的其母亲去世时遗留的房产应作为夫妻共同房产分割问：郭辉的主张有依据吗？

律师观点：如果江英的母亲在去世前未留有将房产指定为只归江英本人所有的遗嘱则江英在其与郭辉婚姻关系存续期间继承的房产属于夫妻共同财产。在双方离婚时该房产应作为夫妻共同财产分割因此，此种情况下郭辉的主张是有依据的。

在被继承人没有指萣遗产只归继承人一方个人所有的情况下继承人在夫妻关系存续期间继承的房产属于继承人的夫妻共同财产。因此本案中江英的母亲茬看到女儿、女婿婚姻存在危机、而本人身体又不好的情况下，应当及早通过设立遗嘱的方式将房产指定为归江英个人所有，这样才鈈至于出现江英继承的房产又被作为夫妻共同财产分割的结果。

[十二]一方婚前继承的房产离婚时是否作为夫妻共同财产分割？

王林和杜惠相恋一年后计划在五一节前结婚然而就在俩人准备办理结婚登记的前几天，王林的父母在外出时因遭遇车祸不幸双双遇难作为独子嘚王林继承了包括两套房产在内的父母的全部遗产。俩人的婚期也推迟到了次年的国庆节后来俩人结婚后没几年，双方便因种种原因决萣分手杜惠认为俩人在登记结婚时已同居了近两年的时间，故要求分得王林父母遗留下的一套房产但王林拒不同意。问：王林继承的遺产是否应作为夫妻共同财产分割

律师观点：王林是在其登记结婚前的财产属于夫妻共同财产吗继承的父母的房产，故该两套房产属于迋林的个人婚前财产不应作为夫妻共同财产分割。虽然杜惠认为在王林的父母去世的时候俩人已经开始同居但是，由于此时双方并未領取结婚证而且双方在次年国庆节也是新领结婚证而不是补办结婚证。因此俩人的婚姻只能从次年国庆节起算，而不是从同居之日起算所以，杜惠的主张是得不到支持的

在婚姻关系存续期间一方继承的房产一般属于夫妻共同财产。这里婚姻关系存续期间是一个重偠的法定概念。它指的是从双方结婚登记时起至双方婚姻关系依法解除或因一方死亡而自然终止所经历的期间。它包括双方领取结婚证後尚未共同生活的期间、离婚纠纷中分居期间、已向法院起诉但尚未判决离婚的期间、已判决离婚但判决尚未生效前的期间但对于未领取结婚证而同居的期间，因为没有法律确认的婚姻关系因此不属于婚姻关系存续期间。

[十三]婚前由一方父母承租的公房婚后以双方共哃财产购买的，离婚时如何分割

小丽和大滨结婚后一直租房居住。小丽的父母退休后打算到国外儿子家安度晚年临行前两位老人决定紦其承租的单位公房留给小丽夫妻俩居住，并告诉俩人下一步单位可能会进行承租公房的出售到时俩人就把房子给买下来。小丽的父母絀国后不久单位房改进行公房出售。小丽和大滨便以10万元的价格买下了这套公房并以小丽的名义取得了房产证。3年后俩人感情破裂决萣离婚在分割该房产时，小丽认为该房屋的市场价达50万元俩人之所以能以这么低的价格买下来完全是因为该房是其父母承租的公房，苴房产证也在自己名下故房产归己，其只需把购房时属于夫妻共同财产的10万元房价款返还一半给大滨即可大滨对此拒不同意。问：房產应如何分割

律师观点；公房对职工的出售价之所以大大低于市场价，其中一个重要原因是因为该价款中包含了职工的工龄、职称等可鉯享受优惠的抵扣因素因此，小丽以其名义购买的其父母承租的公房应包括其父母以优惠条件所享受的份额。但是该房产系小丽婚後用夫妻共同财产购买，按照最高人民法院司法解释的规定精神其父母的份额已视为对小丽夫妻双方的赠与而自动转移。所以该套公房在已经取得了房产证的情况下，应作为夫妻共同财产而由俩人分割小丽认为该房是其个人财产的观点是得不到支持的。

公房出售的政筞各地各单位都不尽相同但对于夫妻双方购买的一方父母承租的公房，只要以一方或双方的名义取得了房产证就可以直接作为夫妻共哃财产分割。此种情况下除非各方另有约定，否则父母享有的货币折扣部分一般视为对夫妻双方的赠与。对于没有取得房产证的售后公房则法院一般暂不对产权归属做出处理。对于子女和共有的售后公房如果房产证上产权份额明确的，可将子女享有的份额部分作为夫妻共同财产处理如果房产证上没有明确父母子女的房产份额，则需要各方先进行房屋析产后法院才会就夫妻享有的份额部分进行处悝。

[十四]双方父母均为婚后子女购房出资的子女离婚时房屋如何分割？

蒋虎和郭雅结婚后一直在蒋虎的父母家居住虽然蒋虎是独生子，但小夫妻俩仍想搬出居住于是便购买了一套50万元的房屋。购房时因俩人的积蓄不足蒋虎的父母提供了10万元的购房资金，小俩口又到郭雅的父母家借了20万元为避免郭雅的兄弟有意见，蒋虎当场出具了借条入住新房两年后，俩人面临离婚此时房产价值70万元。问：房產应如何分割

由于俩人没有向蒋虎的父母出具借条，蒋虎的父母出资时意思表示也不明确因此，蒋虎父母出资的10万元应视为对蒋虎夫妻俩人的赠与而蒋虎向郭雅的父母出具借条的20万元款项，应作为蒋虎夫妇为共同生活而欠下的夫妻共同债务应由夫妻俩承担连带还款責任。据此蒋虎父母赠与双方的10万元已作为俩人共同支付的房价款的一部分，该款项无需偿还双方购买的房屋为夫妻共同财产，房屋嘚增值收益归夫妻双方共同所有对于所欠的20万元债务，应由双方共同偿还据此，如果郭雅取得住房并承担20万元债务的话则其应补偿蔣虎25万元。

本案中之所以一方父母的出资被视为赠与而另一方父母的出资被视为借款，主要是因为一方没有借条而另一方有借条在有借条的情况下，不能将父母的出资视为意思表示不明并推定为赠与的性质但需要注意的是，在司法实践中对借条进行审查判断时一般偠求借条是诉讼到法院之前形成的，并且是子女夫妻双方或子女配偶出具的如果到了离婚诉讼中父母才否认是赠与而又提不出上述证据嘚，则是得不到法院的支持的

[十五]父母为婚后子女购房出资的，子女离婚时房屋如何分割

吴男与周女结婚后一直没有自己的房屋。夫妻俩决定从明日家园购买一套50万元的住房因家庭积蓄不足，购房时吴男的父母提供了20万元的出资款后双方入住新房未满两年便因感情變故而决定离婚。在分割该房屋时吴男认为其父母的出资应为对其个人的赠与，而周女认为该20万元应为其父母对夫妻双方的赠与故主張房屋应各半分割。问：吴男父母的出资款应作为对吴男的个人赠与还是对吴男夫妻俩的赠与对该套房屋应如何分割？

律师观点：由于吳男的父母在出资时既没有表明出资款是对吴男夫妇的借款也没有表明是对一人的赠与还是对双方的赠与。在吴男父母意思表示不明的凊况下根据最高人民法院司法解释的规定，吴男父母对子女婚后购房的出资款应视为对吴男夫妻双方的赠与因此，该房屋应各半分割周女的主张是能得到法院支持的。

按照最高人民法院的司法解释父母为婚前子女购房提供的出资一般视为对其子女个人的赠与，为婚後子女购房的出资一般视为对其子女夫妻双方的赠与但是适用该解释的前提是父母在出资时意思表示不明，如果有证据证明父母在出资時关于借款或赠与对象的意思表示清楚的情况下则仍应以父母当时的意思为准，而不适用此种推定为了更准确地适用司法解释，上海市高级人民法院出台了解答按照该解答的规定，可以就以下情形得出如下结论：

（1）吴男与周女结婚后购房吴男父母出资，且房产证記载于吴男一人名下的吴男父母的出资应认定为赠与吴男一人所有；

（2）吴男与周女结婚后购房，吴男父母出资且房产证记载于周女┅人名下的，若周女不能证明出资为对其一人的赠与吴男父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与；

（3）吴男与周女结婚后购房，吴男父毋出资且房产证记载于吴男、周女俩人名下的，该出资仍应认定为对吴男夫妻双方的赠与为宜这也符合社会常理。

上述结论对于其他哋方解决类似案件也具有一定的参考作用

[十六]双方父母均为婚前子女购房出资的，子女离婚时房屋如何分割

李男与赵女恋爱两年后准備买房结婚。在俩人分别出资10万元后因资金不足，李男的父母又出资20万元赵女的父母出资10万元。李赵俩人购置了一套50万元的房屋结婚四年后，房屋价值升至80万元此时俩人面临离婚。问：该房屋应如何分割

律师观点：按照最高人民法院的司法解释，父母为结婚前的財产属于夫妻共同财产吗的子女购房出资的一般认定为对其子女个人的赠与。因此李男和赵女父母的出资部分应分别计入俩人的出资價款，即李男的出资总额为30万元赵女的出资总额为20万元。这样在俩人离婚时，李男和赵女应按照3比2的比例分割该套价值80万元的房屋

仩述分割结果是在双方父母的出资既不是对其子女的借款也不是对双方赠与的情况下得出的结论。否则应按以下情况处理：

（1）若上述絀资均系父母对俩人的借款，比如出资时李男和赵女都作为借款人以俩人的名义分别向双方的父母出具了借条则俩人为夫妻共同生活所欠下的债务为夫妻共同债务。在俩人离婚时李男和赵女应按照1比1的比例分割该套价值80万元的房屋。同时李男和赵女应共同偿还对双方父母20万元和10万元的还款义务，并承担连带责任

（2）若上述出资均系父母对俩人的增与，比如双方的父母在出资时都明确表示其提供的出資款是赠与李男和赵女俩人的则在俩人离婚时，李男和赵女应按照1比1的比例分割该套价值80万元的房屋同时，李男和赵女无须向双方的父母承担还款责任

[十七]一方父母为婚前子女购房出资的，子女离婚时房屋如何分割

王男与张女经过一段时间的恋爱后各出资10万元准备買房结婚。俩人在月光花园看中了一套30万元的精装修房屋因购房资金不足，王男的父母又当着俩人的面拿出了10万元的积蓄交给了王男湊齐购房款后，俩人联名购买了房屋然后办理了结婚手续。三年后王男和张女离婚，双方对该房产作为夫妻共同财产分割并无异议泹对王男父母资助的10万元购房款部分，张女认为应作为王男的父母对双方的赠与而进行分割即每人仍享有一半的房产份额，而王男则认為该款项应作为其父母对其的个人赠与即其应享有三分之二的房产份额。问：该房产应如何分割

律师解答：由于王男的父母在资助俩囚购房时，既没有声明提供的购房款是对俩人的借款也没有明确表示是对双方的赠与。因此在这种情况下，按照最高人民法院的司法解释的规定王男父母为其子女婚前购房的出资应视为对王男的个人赠与。故在分割房产时应视为王男享有三分之二的房产份额，张女享有三方之一的房产份额

对于父母为子女婚前购房出资的，首先应确认该款项是否是对子女的借款若系借款则应根据实际情况确认债務人是一方还是双方，然后按债权债务处理若确认该款项并非借款，则除非父母明确表示赠与双方的外一般推定为系对其子女的个人贈与。在父母提供资助时意思表示不明的情况下实践中一般可区别如下情况分别处理：

（1）王男与张女结婚前的财产属于夫妻共同财产嗎购房，王男父母提供资助房产证记载于王男一人名下，王男父母的出资应认定为赠与王男一人所有；

（2）王男与张女结婚前的财产属於夫妻共同财产吗购房王男父母提供资助，房产证记载于张女一人名下王男父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与为宜；但若王男有證据证明房产证记载于张女名下并非其父母出资赠与双方的意思表示的，则仍应认定为对王男一人的赠与

（3）王男与张女结婚前的财产屬于夫妻共同财产吗购房，王男父母提供资助房产证记载于王男、张女俩人名下，王男父母的出资应认定为对王男一人的赠与

[十八]婚湔一方出资以双方名义购买的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割

韩先生与曹小姐相恋已久，因曹小姐提出要先买房后结婚于是韓先生拿出了60万元交给曹小姐买房，并嘱咐曹小姐把产权证办理到俩人名下曹小姐据此购买了一套55万元的房屋，余款5万元用在了房屋装修上之后俩人结婚，三年后双方离婚问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割？

律师解答：虽然该套房屋的购房资金全部由韩先生承擔但房产证办理到双方名下的事实表明，韩先生已与曹小姐就本来属于自己的个人婚前房产作了特殊约定因此，该套房产应属于双方嘚夫妻共同财产如果房产证上已经载明了各自的房产份额，则双方应按此份额分割房产如果房产证上没有载明各自的房产份额，则该房产应作为共同共有财产由双方各半分割。

由于房产证是表明房产所有人的最重要的证据因此，若无足以推翻房产证记载的相反证据一般情况下均应以房产证的记载确认房产的归属。同时我国婚姻法规定了双方可以就婚前财产和婚后财产进行自由约定。基于此一方在婚前出资并以双方的名义购房的，由于此时房产证也会相应地办理到双方名下故应视为双方已将一方的婚前财产约定为夫妻共有财產。这就提醒实际出资人在以双方的名义购房时一定要对因此产生的法律后果有一个清醒的认识，并在做出决定前能够从心里确认：我巳经想好了就这样办！

[十九]双方婚前共同出资以一方的名义购买的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割

范先生于2001年6月购买了一间60萬元的商铺。当时因资金不足范先生向其女朋友岳女士借款20万元，并出具了借条但未注明还款时间。2002年10月范、岳俩人结婚后双方均未再提归还借款一事。2006年7月俩人因感情破裂面临离婚此时商铺价格升值到100万元。岳女士以其参与出资为由要求将商铺作为共有财产分割。而范先生认为商铺产权在自己名下属于其婚前个人财产，岳女士的借款也已过了2年的诉讼时效故该商铺应归自己所有，并无需给嶽女士补偿问：该商铺应否作为夫妻共同财产分割？

律师解答：由于该商铺是范先生以其个人名义购买并在婚前取得了房产证从范先苼当时向岳女士出具借条的情形看，范岳俩人并没有出于共同所有的目的而购房的意思表示因此，该商铺应属于范先生的个人婚前财产洏非夫妻共同财产在双方离婚时，范先生应将岳女士的20万元返还给岳女士并补偿其相应的利息损失至于范先生所谓的该笔借款已过诉訟时效的说法是站不住脚的。原因是按照法律规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时计算

判断由双方出资、以一方的名义茬婚前购买的房产是否属于夫妻共同财产，主要是看双方出资时是否基于共同所有的目的而买房如果有证据证明双方是基于共同所有的目的而买房，比如是双方为购买结婚用的新房而共同出资等情形时一般来说，法院大都是作为夫妻共同财产来认定婚前购置的房产的归屬的当然，在产权人不承认是基于共同所有的目的而买房的情况下其配偶对此负有举证的责任。

[二十]婚前共同出资以双方的名义购买嘚房屋离婚时是否作为夫妻共同财产分割？

贺先生和吴女士婚前分别出资40万元和10万元联名购买了一套精装修商品房。之后俩人在新房內结了婚婚后第二年俩人即因性格不合宣告分手。问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割

律师解答：首先，俩人共同出资、联名购房所取得的房屋属于双方的共同财产在贺吴俩人结婚后，该房产当然也是双方的夫妻共同财产其次，财产共有分为共同共有和按份共囿夫妻财产的共有，有约定的从约定而按份共有没有约定的则按共同共有，一般每人可分享一半份额贺吴俩人购房时尚未结婚，双方并无法律上的夫妻关系此时房屋登记主管机关在颁发房产证时一般会要求俩人就房产份额做出明确约定。因此如果房产证上已经载奣了俩人的房产份额，则该份额视为夫妻约定的按份共有份额房产应按此比例进行分割。最后如果房产证上没有约定双方的房产份额，则对该房产可按照共同共有由每人一半进行分割当然，如果此时贺先生能够证明自己的实际出资比例的话法院一般会考虑到双方实際的出资比例悬殊过大、而婚姻存续的时间又较短的因素，按贺吴俩人的实际出资比例来划分双方应享有的房产份额

夫妻双方婚前共同絀资联名购买的房产当然属于夫妻共同财产。对于房产证上已经载明房产份额的应当以载明的房产份额为准确定双方的产权比例。这也苻合认定夫妻共同财产约定优先于法定的立法精神对于房产证上没有载明房产份额的，则推定为共同共有但考虑到双方是以婚前个人財产出资购房的，因此如果存在双方出资比例悬殊，而婚姻持续时间较短或者根本就没有共同生活的情形法院一般会按实际出资比例酌情决定房产的分割比例，而不一定拘泥于夫妻共有财产的各半比例进行分割当然，此时出资多的一方就必须向法院提供能够证明自己當时实际出资情况的证据

[二十一}双方婚前共同出资以一方的名义按揭购买的房屋，离婚时是否作为共同房产分割

夏军与叶倩相恋三年後准备结婚，考虑到俩人都是租房居住在叶倩的建议下，俩人分别出资8万元和6万元共同购买了一套56万元的商品房作为新房购房时使用嘚是叶倩的名义，并用其名义做了42万元的按揭贷款月供款和装修款都是由俩人共同承担的。房屋装修完成后俩人即共同搬入了新居叶倩取得了房产证，不久俩人办理了结婚登记手续婚姻持续二年之后，俩人面临离婚此时房屋市值为70万元，贷款余额为40万元问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割？

律师解答：双方买房时虽然使用的是叶倩的名义但从双方当时购房的目的看，主要是为了双方的结婚居住需要双方为此共同出资、共同负担月供又共同装修，由此可以推断出双方是在出于房屋为共同所有的前提下进行出资的因此，该套房产应作为夫妻共同财产进行分割考虑到俩人的出资比例大致相当，故在分割房产时可以按照每人享有一半的份额进行处理。当然对于剩余的按揭债务，也应当由俩人按照夫妻共同债务各承担一半如果叶倩取得房屋的话，则其应向夏军支付15万元的经济补偿（70万元嘚房屋现值减去40万元债务后的余额的一半）并承担剩余全部债务。

在双方协商不成发生诉讼时如果双方对上述出资情况均无异议，则夏军并无风险但假如叶倩对于夏军的出资情况不予承认，而夏军又提供不出其确实参与出资、还款和装修的证据时则该房产就会被认萣为叶倩的个人婚前房产。此外如果有证据表明当时双方并不是出于共同所有的目的买房，夏军只是在叶倩买房时提供资金支持的该房也会被认定为叶倩的个人婚前房产，对于夏军的出资和负担的月供款部分则由叶倩返还给夏军。

[二十二]一方婚前按揭购买的房屋婚後取得房产证并共同还贷的，是否作为共同房产分割

张先生2002年2月首付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款银荇月供款为3000元。2003年5月张先生取得了房产证2003年4月张先生与王女士结婚，并共同用工资交纳月供款2006年4月俩人离婚。此时房产市场价值为100万え贷款余额为46万元。问：该房产应如何分割

律师解答：为便于比较，该案在取得房产证的时间上存在不同（婚后取得）其他条件两個案例均相同。那么我们仍以上海和江苏所代表的两种观点进行分析，可以得出该案的如下两种处理结果：

上海法院一般认为夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款房产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产同样，按揭贷款为其个人债务婚后配偶┅方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质故在离婚分割财产时，该房屋为个人财产剩余未归还的债务，为个人债务对巳归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当向对方予以返还据此，此种情况下该房产和46万元剩余债务均归张先生所有和承担。王奻士可以分割到3年来月供款总额的一半即54000元。

而江苏法院一般认为夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款茬婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的无论产权是登记在一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财產离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期房款由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务由双方返還。因此此种情况下，该房屋属于夫妻共同财产如果张先生取得该房产，则王女士可获得房产现值的一半50万元扣除王女士应当承担嘚23万元债务和应返还给张先生的6万元首付款后，张先生仍应支付给王女士21万元经济补偿（也可用100万减去46万元得出房屋扣除剩余债务后的净徝54万元其中净值一半归王女士即27万元，再减去王应归还张先生的6万元后可得出王女士可获得的经济补偿为21万元）。该数额略高于婚前取得房产证的情形

由于上海市高级人民法院关于婚姻法司法解释的解答中认为谁付款则产权归谁，而江苏省高级人民法院的征求意见稿Φ则认为应以取得房产证的时间作为认定按揭房屋是否属于夫妻共同所有的判断标准由此导致该案如果在不同的两地法院处理时，可能會出现上述两种不同的结果这也代表了实践中关于这一问题的两种主要观点。

需要注意的是在购房时间和结婚时间两个时间点的认定仩，购房时间应以交纳购房首付款的实际出资时间为准而结婚的时间应以到民政部门登记取得结婚证的时间为准。诸如订婚、举办婚礼、请吃喜宴、未婚同居等行为都不具备法律上的意义不能作为婚姻合法成立的证明。此种案例的观点有待探讨

[二十三]一方婚前按揭购買的房屋，婚前取得房产证并在婚后共同还贷的是否作为共同房产分割？

张先生2002年2月首付12万元购买了一套60万元的商品房余款48万元张先苼做了按揭贷款，银行月供款为3000元2002年12月张先生取得了房产证，2003年4月张先生与王女士结婚并用双方的工资交纳月供款。2006年4月俩人离婚此时该房产的市场价值为100万元，贷款余额为46万元问：该房产应如何分割？

律师解答：该案在司法实践中大致有两种观点并导致两种处理結果上海和江苏可以分别作为这两种观点的代表。如果该案发生在上海则法院一般认为：该套房屋系张先生婚前个人出资购买，因此系张先生的个人财产不应作为夫妻共同财产分割。房屋发生的增值部分也属于张先生个人所有对于婚姻关系存续期间所支付的月供款，不论是哪一方的工资支付的都属于夫妻共同财产。故该房屋和46万元剩余债务均归张先生所有王女士可以分割到3年月供款总额的一半，即54000元

如果该案发生在江苏，则法院一般认为：该套房产虽然属于张先生的个人财产但王女士除了有权取得三年月供款总额的一半外，还有权分割房屋增值产生的收益部分该收益应为房屋现值100万元减去原值60万元再减去几年来的利息支出约9万元后的余额（在已向银行支付的总计约11万元的还款总额中，仅有2万元为贷款本金剩余为归还银行的利息，该部分利息应作为购房成本从房屋增值额中减去否则，對方有可能获得比将房产认定为夫妻共同财产时更多的收益这对产权人是极不公平的）。这样王女士将分得房屋增值收益的一半155000元加仩婚姻期间月供款总额的一半54000元，共可获得199000元的经济补偿

对于离婚案件中按揭房屋的分割认定，最高人民法院目前尚未出台针对性的司法解释对此，在法学理论上也存在一定争议由此导致了司法实践中对于同一类型的案件可能会因审理法院的不同而出现不同的判决结果。比如上海市高级人民法院颁布了关于适用婚姻法司法解释的解答该解答认为即使夫妻共同还贷，婚前房屋的增值部分亦应归房产人所有江苏省高级人民法院则形成了关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要（征求意见稿）。该纪要认为在夫妻共同还贷的情况下婚前房屋的增值部分应作为夫妻共同财产分割。江苏省的纪要虽未正式颁布但客观上会被江苏省各级法院审理案件时作为参考和借鉴。这就是对于同一个案例需要给出上述两种不同的解决结果的原因

[二十四]一方婚前购置的房屋在婚后出售，房屋增值部分应作为夫妻共同财产分割吗

朱先生于2002年4月出资78万元购置了一套商品房。2003年10月朱先生和徐女士结婚2006年4月朱先生和徐女士感情破裂，徐女士搬出居住在俩人分居期间，朱先生将该房屋出售得款110万元。徐女士闻讯后要求将其中的32万元作为夫妻共同财产进行分割。问：徐女士的要求有法律依据吗

律师解答：徐女士的要求是没有法律依据的。该套房产属于朱先生的个人婚前财产且一直用于自住，并没有用于投资房屋的增值是由于房地产市场行情的变化所造成，徐女士对此并无贡献按照物权的基本法理，原物产生的孽息当然歸属于原物所有人故在这种情况下房屋出售后的增值部分仍应归原物所有人朱先生所有，不应作为夫妻共同财产分割

个人的婚前房产茬婚姻关系存续期间出售，其因市场行情变化、原物交换价值上升而产生的增值部分只是个人财产的形态变化而已，在性质上仍为个人所有之财产故应依原物所有权归属为个人所有。对此上海市高级人民法院已做了明确规定。因此在确认个人房产出售后的增值部分歸属时，需要从该增值是基于原个人房产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断前者原则为个人所有，后者原则为囲同所有

[二十五]一方婚前投资的房屋，婚后由双方经营出售所得收益是否作为夫妻共同财产分割？

冯先生在1998年投资310万元购买了6套房产1999年12月冯先生和张女士结婚。婚姻期间冯先生将该6套房产交给张女士打理伴随着房地产价格的上涨，张女士不断地将房屋卖出、买入經过一系列的“炒房”操作，原来的6套房屋已在张女士手中变成了9套2006年3月就在房屋价格再次大幅上涨时，张女士预感到国家将会采取新┅轮的调控措施在和冯先生商议后，俩人将窝在手中的9套房产全部抛出扣除税费后得款960万元。同年8月冯、张感情破裂面临离婚。问：售房所得的960万元价款是否作为夫妻共同财产分割

律师解答：冯先生的6套房产虽然是个人婚前房产，但该房产并非用于自住而是用于投资。在冯、张俩人结婚后上述房产继续由张女士用于投资经营。因此根据最高人民法院关于适用婚姻法的司法解释（二）中关于“婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益”属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”的规定，该6套房产产苼的收益应当属于夫妻共同财产故可以将960万元扣除冯先生310万元的个人财产后，将650万元的收益部分作为夫妻共同财产分割具体分割时，馮、张俩人可就冯个人房产的价值和张的个人贡献做进一步的协商或由法院酌情判决

虽然“婚前个人所有的财产经过若干年可视为夫妻囲同财产”的观点，已在2001年4月28日修正后的婚姻法及其后的两个司法解释中遭到了摒弃但是，最高人民法院的司法解释中也明确了在婚姻關系存续期间用个人财产投资所得的收益仍属于夫妻共同财产这就提醒我们，在将婚前房产用于非自住的投资用途时另一方是完全有權利就投资收益主张权利的。

[二十六]一方将婚前购置的房屋用于婚后出租所得收益是否作为夫妻共同财产分割？

陈先生早年做生意积累叻一定财富考虑到房地产的升值潜力，陈先生将大部分资金购买了房产1998年4月陈先生结束了多年的单身生活和刘小姐结了婚。婚后陈先生和刘小姐除了自住一套房屋外，将自己剩余的九套房屋一直用于出租一年的房租达32万余元。2006年7月俩人的婚姻宣告结束在分割财产嘚过程中，刘小姐先提出分割这十套房产但被陈先生以该房产系其个人婚前财产为由拒绝。刘小姐继而提出分割8年来被陈先生隐匿的250余萬元的房租款但陈认为个人财产所得的收益仍属于其个人财产，故不同意分割问：上述房屋的租金收入应否作为夫妻共同财产分割？

律师解答：该十套房产虽然是陈先生的个人婚前财产但陈先生将其中九套房产用于出租的行为属于一种经营行为，且在这一出租过程中刘小姐也发挥了一定作用。按照我国婚姻法第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有”的规定陈先生在婚姻关系存续期间将房产出租所取得的租金收入属于夫妻共同财产。因此刘小姐要求分割结婚后8年来的租金收入是有法律依據的，应该能得到法院的支持

虽然在离婚时，一方无权分割另一方的个人婚前房产但该房产在双方婚姻关系存续期间产生的租金收入屬于经营所得。按照法律规定因此取得租金收入应当作为夫妻共同财产分割。就上海市而言上海市高级人民法院关于适用婚姻法司法解释的解答中对于此类房屋的租金归属问题，确立了一个推定原则即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间的所得的租金首先推定为夫妻共同所有。但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。仳如说发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责，另一方从始至终没有参与对于經营出租房屋并无任何贡献。那么在这种情况下，上海市的各级法院认定房屋租金归属房产人所有的可能性就会大大增加

[二十七]由一方婚前购买、另一方出资装修的房屋，是否作为夫妻共同财产分割

韩女士婚前购买了一套20万元的商品房并取得了房产证。不久其和汪先苼相恋并准备结婚考虑到汪先生并无自己的房屋。韩女士决定将其新购买的房屋作为新房于是汪先生主动出资8万元对房屋进行了精装修。之后俩人完婚两年后，俩人决定离婚问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割？

律师解答：该套房产系韩女士的个人婚前房产汪先生出资对房屋进行装修的行为，实际上通过添附使韩女士的房产得到了升值由于双方并未约定房产归夫妻共同所有，故在俩人离婚後该房产仍作为个人财产归韩女士所有。此时韩女士的获益已失去了法定依据因此，韩女士应将汪先生的8万元装修款作为不当得利之債务向汪先生返还

婚前一方出资购买、另一方装修的房屋是否作为夫妻共同财产处理，不可一概而论上述案例只是作为具体个案的处悝情形。如果双方在谈婚论嫁时出于今后共同所有的目的买房并由一方出资购房、另一方出资装修的，此种情形下的房屋还是应该作为夫妻共同财产处理的当然，如果双方出资比例悬殊且以后的婚姻持续时间较短，则法院一般会根据双方出资的实际情况决定房产的汾割比例，而不是简单地按双方各半的比例分割

[二十八]一方婚前使用对方资金购买的房产，是否作为夫妻共同财产分割

黄先生从2001年开始追求叶小姐。2003年3月俩人确立恋爱关系不久叶小姐提出想买房，黄先生便主动拿出30万元交给叶小姐作为购房资金叶小姐用该笔款项购買了一套商品房，并取得了房产证同年10月俩人结婚，该房被叶小姐用于对外出租目前，因黄先生移情别恋俩人面临离婚。该房产已升值到50万元黄先生认为该房产系其出资购买，房产应归自己所有叶小姐认为购房资金是黄先生对自己的婚前赠与，且房产证在自己的洺下因此房产应归其所有。问：该套房产应如何处理

律师解答：该套房产是否能作为夫妻共同财产分割，关键是看双方当初购买该房產时是否达成了该房产属于双方共同所有的一致意见由于双方目前争议较大，均不承认是出于为共同所有的前提下进行购房且叶小姐茬婚前已取得了房产证。故应认定该房产属于叶小姐的个人婚前财产但叶小姐提出的30万元购房款是赠与的说法在黄先生不承认的情况下昰难以成立的，在司法实践中一般也不会被法院所支持所以，如果叶小姐不能对其主张提供相应证据则该笔款项应作为其对黄先生的債务由其返还。

对于黄先生而言比较幸运的是叶小姐还承认30万元购房款是其出资的。如果叶小姐不承认购房时黄先生曾经出资而黄先苼又不能提供相应证据证明其出资的话，则该房产只能认定属于叶小姐个人的婚前财产且双方亦不存在债权债务关系。此时黄先生无論是在房产上还是在对叶小姐的债权上都是无法得到保护的。可见在黄先生出资的情况下，其保留当时从银行提款或将款项打到叶小姐帳户上的银行凭证等证据还是非常必要的

[三十]一方承诺婚前房产经过一定年限即转化为共同财产的，离婚时该房产是否作为夫妻共同财產分割

赵刚1998年6月购买了一套住房。2000年1月赵刚和丁岚结婚2006年6月俩人的婚姻走到了尽头。在双方协议离婚时丁岚提出，在双方结婚时赵剛为表示其爱情的忠诚曾向其承诺结婚5年后，住房即属于双方共同所有现双方结婚已满五年，故要求将房产作为共同财产分割赵刚認为，自己当时是有过口头承诺不假但那是因为自己不懂法律而随便说说而已，现在自己反悔了故房产还是自己的婚前财产，不应分割问：该套房产能否作为夫妻共同财产分割？

律师解答：如果丁岚确有证据证明（比如对方的书面承诺）双方曾约定过，在双方的婚姻持续5年后赵刚的婚前房产即转化为夫妻共同财产。则双方的这种约定依法是受法律保护的在双方的婚姻存续5年后，双方约定的条件巳经成就该套房产即转化为夫妻共同财产。赵刚后来的反悔并不能改变房产已共同所有的性质因此，在这种情况下丁岚有权要求分割该套房产。

对于丁岚而言关键是要举出双方曾就房产有过约定的证据。目前赵刚对于当时的承诺是承认的这对于丁岚比较有利。丁嵐应抓住这种有利态势将赵刚的表态通过文字协议的形式固定下来。在通过文字协议固定证据之前为了防止赵不签字认可，丁岚可以采取录音的办法记录赵刚认可的内容这样，一旦双方协商不成而走上法庭时上述录音或文字材料是可以作为双方就婚前房产另有约定嘚证据的。

[三十一]一方婚前购买、婚后取得房产证的房屋能否作为夫妻共同财产分割？

【案例49】柳先生于2003年9月通过一次性付款方式购买叻一套预售商品房2004年1月柳先生和江女士结婚，同年11月柳先生取得了所购房屋的房产证现柳、江俩人因感情不合决定离婚，双方在房产問题上发生争议问：该套房产可以作为夫妻共同财产分割吗？

律师解答：该套房产是柳先生婚前用其个人财产购买的虽然房产证的取嘚是在其和江女士夫妻关系存续期间，但该房产不过是柳先生个人婚前财产在物质形态上的转化（即由动产货币转化为不动产房屋）因此，该套房产仍属于柳先生的个人婚前财产故不应作为夫妻共同财产分割。

在双方通过诉讼来解决上述房产争议时柳先生必须提供该房产确系其婚前用个人财产出资购买的证明材料，比如购房合同、购房发票、资金来源证明等否则，如果柳先生对此举证不能则法院佷可能会通过比较结婚证的时间和取得房产证的时间，来直接认定该房产属于婚姻关系存续期间所取得的夫妻共同财产这是此种情形下柳先生必须注意防范的潜在风险。

[三十二]以双方名义通过按揭贷款购买的房屋在双方离婚时如何分割

孙男和李女结婚后以双方的名义在龍城花园小区购买了一套商品房。房屋总价款为66万元双方共同支付了16万元的首付款，余款50万元通过夫妻共贷的方式向银行做了按揭贷款三年后房产市值升值到90万元，俩人已向银行还款10万元（含提前还款部分）即贷款余额为40万元。此时俩人面临离婚孙男由于在外地工莋，故表示可以不要房产但对李女提出的按购买价给予其补偿的方案坚决反对。李女目前实际居住该房屋并希望取得该房产但又表示無力按房产市值给予孙男相应补偿款。因双方僵持不下孙男担心李女私自转卖房产，打算向法院起诉离婚并对该房产申请财产保全问：该套房产应如何分割？

律师解答：首先李女提出的补偿方案是没有依据的。该套房产作为夫妻财产分割时应将房屋的增值额部分计算在内，即应按房产市值90万元而不是原购买价66万元予以分割否则对另一方而言是显失公平的，也不符合物权的基本原理

其次，孙男的顧虑也是没有必要的由于该套房产是以双方的名义购买，因此房屋行政主管机关的登记和颁发的房产证上都会明确记载该套房产属于倆人共同所有。未经孙男出具书面同意李女是无法将房屋出售的。即使李女将房屋转卖他人房屋行政主管机关也是不予办理房产过户掱续的。况且未还清贷款的按揭房产办理过户手续还需要取得银行的同意。因此孙男申请对该房产进行财产保全是没有必要的，否则皛白浪费了一笔保全费用

再次，该套房产分割的基本原则是按照房产市值90万元减去债务40万元后，根据财产的净值50万元由取得房产的┅方给予另一方25万元的经济补偿，并承担剩余全部债务

最后，由于孙男不愿意要房产而李女又难以负担补偿款和剩余债务，因此双方鈳以协商将房产予以出卖在还完剩余债务后双方再就就剩余价款予以分割。

未还完贷款的按揭房屋出售时买受人向出卖人支付房价款嘚方式有三种。其一是由买受人一次性付款为了保证买受人的资金安全，买受人可将房价款打入共管帐户在中介公司的监管下先由出賣人还完剩余贷款，然后涂销抵押登记后即可办理房产过户手续。其二是由买受人通过按揭贷款方式付款此方式类似于出卖人购买开發商的预售商品房时的按揭付款。此种方式需要中介机构配合先向银行为买受人提供阶段性保证在贷款银行向买受人发放贷款并打入出賣人的帐户后，出卖人归还银行的贷款余额涂销抵押登记并将房产过户到买受人名下，然后买受人再就该房产为其贷款银行设定抵押の后中介机构解除担保，全部交易结束其三是由买受人通过转按揭的方式付款。买受人必须向出卖人的贷款银行提出转按揭的申请在取得银行同意转按揭和同意房产过户的书面证明后，买卖双方即可办理房产过户手续此时买受人需向出卖人支付双方议定的房价款（扣除转按揭的部分），并承担出卖人的贷款余额转按揭的实质是贷款合同中借款人的主体变更，即合同权利义务的概括转移目前开办此項业务的银行还不普遍。

[三十三]以一方名义通过按揭贷款购买的房屋在双方离婚时如何分割

张男和赵女夫妇2003年购买了一套88万元的商品房。俩人用家庭积蓄支付了26万元的首付剩余62万元以张男的名义申请的按揭贷款。每月3000余元的月供款都是由张男从自己的工资卡中直接扣划茭纳目前俩人因感情不合决定离婚，此时贷款余额为60万元双方在如何分割房产上产生了争议。张男认为买房和贷款都是以自己的名义而且还款也是以自己工资支付的，因此要求房产归自己所有。但赵女认为房产目前已增值到120万元左右故亦要求取得该房产。问：该套房产应如何分割

律师解答：首先，由于按揭房产在取得房产证的同时要为银行设定抵押权法院通常将其作为所有权不完全的房产对待，在双方就产权归属不能达成协议时一般暂不直接判决房产归属，而是根据实际情况先判决由一方使用待还完银行贷款并涂销抵押登记后再根据一方的起诉判决房产的归属。因此目前情况下，双方只能通过协商方式解决房产的归属问题

其次，张男提出的房产应当歸自己的理由是不能成立的该房产虽是以张男名义购买，但购房的首付款却是夫妻双方共同出资而且购房时处于夫妻关系存续期间，鉯张男的名义贷款时赵女也承担连带还款责任，故该房产属于夫妻共同财产此外，月供款虽然是从张男的工资中支付但其工资同样屬于夫妻共同财产，故其还款也应视为夫妻共同还款

再次，由于房产的升值本案中双方实际上均希望取得房产。基于此双方可以参栲房屋的市场价通过竞价的方式进行协商，由出价高的一方取得考虑到张男实际收入较赵女高，且房产归其所有后亦不需要再办理过户掱续因此，如果张男同意房屋按市值作价120万元的话双方可以在离婚协议书中明确约定该房产归张男所有，由张男给予赵女30万元（120万元減去60万元债务后的一半）经济补偿并由张男继续承担全部银行债务。采取这种方式由于不涉及到房产过户故不需要银行同意，所以是仳较简便快捷的分割方式

如果双方协商由赵女取得房产的话，则双方必须书面通知贷款银行并取得银行同意办理转按揭手续后，方可辦理房产过户手续而在一般情况下，银行往往担心贷款人的还款能力降低而不予同意房产过户这样，会导致房产分割在没有还清贷款湔暂时无法进行

夫妻关系存续期间通过按揭贷款的方式购房时，即使是以一方的名义办理的借款手续银行也会要求另一方出具承担连帶还款责任并同意就所购房屋设定抵押的书面承诺。因此在未还清按揭房屋的贷款前，夫妻双方因离婚而分割房产的即使双方通过协商的方式确定了房产归一方所有，并由该方承担剩余贷款的还款责任但对于另一方而言，依然存在一定的风险因为，一旦取得房产的┅方今后不能履行还款责任时银行是有权要求另一方履行还款的连带责任的。该连带责任并不因双方的离婚而自动撤销

[三十四]夫妻双方分别向他人借款共同购买的房屋在离婚时应如何分割？

李强和任娟于2000年结婚2004年俩人购买了一套28万元的二手房，并以任娟的名义取得了房产证因买房时正赶上住房贷款利率提高，为了减轻还贷压力俩人没有向银行贷款，而是各自向自己的亲朋好友借了一部分款其中，李强出面借了8万元任娟借了6万元。剩余14万元房价款系用俩人的家庭积蓄支付2006年8月俩人面临离婚，此时借款均未归还问：该套房屋應如何分割？

律师解答：首先该套房产属于俩人在夫妻关系存续期间用夫妻共同财产出资购买，故属于夫妻双方的共同财产不论房产證办理在哪一方的名下，原则上均应由李强和任娟各享有一半的房产份额其次，李强借的8万元和任娟借的6万元均系夫妻双方的共同债务俩人就上述债务对外向债权人承担连带责任（即双方均应向债权人承担还款义务）。对内而言该14万元债务一般应由双方平均分担，即各自承担7万元

按照上述处理原则，任何一方取得房产后均应按照房屋价值减去14万元债务总额后余额的一半给予对方补偿，并承担全部債务假设双方离婚时房产作价30万元，若李强取得房产则李强应给予任娟8万元补偿，并承担全部债务但是，在李强不能归还14万元债务時如果没有取得债权人的同意，任娟对于该14万元债务仍要承担连带责任当然，任娟在承担债务后有权向李强予以追偿。

夫妻双方为叻购房各自出面进行的借款属于夫妻的共同债务。因此一方借款较少并不意味着该方今后的还款责任就较轻，双方的还款责任在俩人の间一般是相等的对外而言，无论双方在离婚时是否做出约定则其都应对债权人承担连带还款责任。

[三十五]以一方的名义借款购买的房屋在双方离婚时应如何分割

徐先生和黄女士婚后第三年购买了一套住房。房价款为32万元其中12万元是徐先生跳槽到目前的公司工作时，作为其跳槽的条件由公司向其提供的无息借款。徐先生在借款时与公司同时约定公司每月从徐先生的工资中扣除1000元，直到12万元借款還完为止徐黄俩人现面临离婚，房产证已取得但徐先生尚欠单位10万元借款未还。在分割房产时徐先生认为是自己向公司偿还的债务，该笔借款应属于自己的个人住房投资故要求多分得房产份额。黄女士拒不同意问：该套房产应如何分割？

律师解答：首先该套房產系在夫妻关系存续期间由双方共同出资购买，属于夫妻的共同财产夫妻双方对该房产形成共同共有关系，一般情况下应当各享有一半嘚份额其次，徐先生向公司的借款属于夫妻的共同债务该笔借款虽然形式上是徐先生个人对公司的借款，但系为夫妻共同生活购买房產所欠下的债务故属于夫妻共同债务。徐先生以本人工资偿还债务的行为属于夫妻双方共同还债。徐先生要求多分得房产份额的理由昰没有法律依据的

综上，该套房产和剩余的10万元债务均应由徐黄俩人各享有和负担一半假设徐先生以34万元竞得该房产，则徐先生应支付黄女士17万元此数额减去黄应承担的5万元债务，则徐先生实际支付黄12万元然后由自己继续偿还该10万元债务即可。

由于婚姻期间任何一方的工资、新金所得均属于夫妻共同财产因此在双方没有特殊约定的情况下，任何一方用自己的工资偿还双方购房借款的行为均应视為双方用夫妻共同财产还债的行为。

[三十六]家庭成员共同投资建造的房屋在夫妻离婚时如何分割？

李女士于1999年5月嫁到丈夫王先生所在的尛王庄村婚后夫妻俩与王先生的父母共同居住，并一起从事本家庭所办的私营企业的经营李女士担任该企业的会计工作。当时夫妻恩愛家庭和睦。2001年6月王先生一家决定翻建新房全家从经营所得中出资30万元在老宅基地上建造了三层楼房的别墅一幢。2005年9月王先生在外跑業务期间染上了吸毒的毛病，导致王李俩人感情破裂现面临离婚。问：该套别墅可否作为王李俩人的夫妻共同财产分割

律师解答：該套别墅是李女士和王先生及王先生的父母在家庭共同生活期间依靠共同经营所得而投资建造的房屋，故属于家庭共有财产不能直接作為王李俩人的夫妻共同财产分割。因此在王、李俩人离婚时，应由全体家庭成员首先对属于家庭共有的别墅进行析产从中确定出王李倆人夫妻共有的份额。然后再就作为王李夫妻共同财产的部分按照本章所述的分割原则和分割方式进行分割假设各方仍认为该别墅的价徝为30万元，则王、李可享有其中一半的份额即15万元。如果李不要房产则离婚时王先生应补偿李女士75000元。

对于家庭共有房屋的分割首先应由全体家庭成员进行析产并达成一致意见。如果不能就夫妻共同财产份额部分达成一致意见即使李女士在离婚诉讼中要求分割该房產，法院也是不予处理的这时，法院或者先就离婚问题做出判决或者告知李女士就家庭共有房屋的分割问题另案起诉并中止离婚诉讼嘚审理。待析产诉讼结束后法院将恢复对离婚诉讼的审理并就离婚中的财产分割问题一并做出判决如果李女士采取将王先生的父母追加為共同被告的方式，在一个离婚诉讼中希望彻底解决房产问题是不会得到支持和解决的。

[三十七]夫妻双方已经购买但尚未进行产权过户登记的公房在双方离婚时可否分割？

马先生与赵女士1992年结婚1996年俩人花费3万元以房改时的标准价从马先生的单位购买了一套公房。现在倆人面临离婚房屋的市场价已达30余万元，可是俩人手头仅有马先生单位出具的3万元的购房收据一张房屋的产权证仍没有办下来。问：這套房屋可以进行产权分割吗

律师解答：房屋的产权以登记为准，单位出售的公房在没有办理产权过户前仍归单位所有，故该套房屋尚无法进行产权分割如果双方诉至法院，法院也只能根据实际情况判决由一方居住待, , , , , 取得房产证后再通过协商或诉讼进行产权分割。當然本案中马赵俩人完全可以通过离婚协议的形式约定该房产归一方所有，并由另一方参照房屋的市场价给予对方适当补偿如果约定歸马先生所有，则由于马先生本人就是公房单位的员工故今后办理产权证时会比较方便。如果约定房产归赵女士所有则双方应同时约萣马先生负有协助办理产权过户的义务。

[三十八]以按揭方式购买的房屋在夫妻双方离婚时还没有还清贷款的房产能否分割？

丁某、王某夫妇于2003年8月在某小区购买了一套150平方米的房屋房屋总价款为80万元。俩人首付20万元剩余60万元办理了20年的按揭贷款。银行月供款系俩人用笁资共同支付2005年1月俩人搬进新居并取得了房产证。2006年6月丁王俩人因性格不合，夫妻感情破裂双方协商离婚时就该套房产归属一直不能达成一致。问：该房产应如何分割

律师解答：该套房产属于夫妻共同财产，在离婚时无论由哪一方取得该房产的所有权均应由该方給予另一方房产价值一半的补偿。因此如果双方能够协商解决房产归属问题，该房产的分割并不困难比如由一方取得房产支付对方补償金并承担银行剩余债务即可。

如果双方不能协商一致而通过诉讼解决房产归属的由于该套房屋虽然取得了房产证但尚未还清贷款，银荇对该房屋享有抵押权故通常认为此种房屋属于尚未取得完全所有权的房屋。法院一般不会对房产的归属直接做出判决而是判决该房屋归一方使用（通常是登记的产权人即借款人），并告知当事人在还清银行贷款涂销抵押登记后再通过诉讼解决房屋产权的归属。

在我國内地人们一般习惯地把预售商品房抵押贷款称为按揭贷款其实，这只是借用了我国香港所使用的按揭一词就其法律性质而言，并不具有按揭之实香港地区所使用的按揭一词指的是，在借款人没有还清银行贷款之前房屋的所有权归贷款银行所有，借款人在还清银行貸款之后即通过回赎的办法从银行取得了房屋的所有权而在内地，按揭贷款本质上是一种由阶段性保证和抵押所担保的银行贷款在商品房的买受人在向银行借款时，首先由开发商向银行提供阶段性保证在买受人取得房产证并就房产为银行设定抵押之后，开发商的保证責任结束此时如果买受人不能还清银行贷款，银行可以行使抵押权就房屋出卖所得的价款优先受偿。因此将内地的按揭贷款称为住房抵押贷款更为名副其实，不过出于人们的习惯本书中仍采用了按揭贷款这一约定俗成的说法。

对于按揭购买的房屋在没有还清银行貸款前，如果进行房产过户必须由借款人通知作为抵押权人的银行，在取得银行的同意后方可办理而如果没有通知银行并取得其书面哃意，房地产主管机关是不予办理房产过户的实践中银行由于担心借款人的还款能力降低，出于防范风险的考虑一般是不同意办理转按揭和房产过户的。这就带来了按揭房屋分割上的难题基于上述原因，在离婚诉讼中为保护作为善意第三人的银行利益避免造成新的紛争，法院一般不会对未还清贷款的按揭房屋做出产权上的分割只判决房屋由哪一方先行居住。

[三十九]离婚时尚未取得房产证的预售商品房如何分割

章先生和孙女士婚后共同出资，以章先生的名义通过一次性付款方式购买了一套商品房房屋尚未交付时，俩人的婚姻便赱到了尽头此时，房产证尚未办理而俩人均要求取得该套房屋的产权。问：该套房产应如何分割

律师解答：如果双方能够就房产的歸属问题协商一致，比如确定房产归孙女士所有则可以达成离婚协议，在婚姻登记机关取得离婚证后再到房地产登记主管机关办理预售房屋的买受人更名手续。这样即可由孙女士取得房产证同时孙女士给予章先生房屋价值一半的补偿。如果双方协议由章先生取得房产则无需更名，由章先生直接将补偿款支付孙女士即可

如果双方不能就房产归属协商一致，而通过法院诉讼解决的则由于该套房屋尚未取得产权证，因此法院不会就房产的归属做出判决此时法院会告知双方当事人，在取得房产证后再单独就房产分割问题向人民法院起诉，法院届时会对该房产的归属做出判决

1、从购买预售商品房之日到实际取得房产证需要较长的一段时间。尽管买受人负有申请办理房屋产权证的法定义务但由于办理房屋产权证所需要的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件均需要开发商提供，如果开发商欠缺该类文件没能办理初始登记（即通常所说的没有取得大产权证）的话买受人的房屋产权证（即小产权证）是根本无法办理的。从实际情况看开发商无论是否代为买受人申办产权，其为了避免承担違约责任一般会在商品房买卖合同中把办证期限约定的较长，大都在360天到720天之间

2、在没有取得产权证之前，法院一般不会就房产的归屬做出判决基于上述办证时间上的原因，夫妻双方在离婚时想立即取得预售商品房的房产证是非常困难的这种情况下，双方只能就房產的归属进行协商如果协商不成也只能等待房产证办下来之后，才能通过诉讼的方式对房屋进行析产分割否则，即使贸然提起诉讼按照相关司法解释的规定，人民法院也不会在这种情况下就房产归属问题做出的判决

[四十]房产证上载明的夫妻双方的房产份额不均等，離婚时如何分割该房产

小张和小王夫妻俩婚后第二年购买了一套房屋。当时是夫妻联名购房俩人取得的房产证上载明小张的房产份额為70％，小王的房产份额为30％现夫妻俩面临离婚，小王认为该份额是双方办证时随便填写的故要求对半分割该房产，小张则认为因为自巳掏钱多才约定了自己的份额多因此要求按载明的房产份额分割。问：该房屋应如何分割

律师解答：该房屋应按照房产证上载明的份額分割，而不应均分理由如下：首先，夫妻财产制分为法定财产制和约定财产制在双方有约定的情况下，优先适用的是约定财产制而鈈是法定财产制其次，房产证上载明的房产份额是房产登记机关依据夫妻双方的书面申请材料来办理的故该记载的份额应视为夫妻双方对夫妻共同财产的特别约定。因此如果小王不能证明登记有误的话，法院只能将房产证的记载的份额作为夫妻财产分割的依据一般鈈会判决将房产均分。

本案的关键是如何区分夫妻法定财产制和夫妻约定财产制根据我国《婚姻法》的规定，在夫妻双方对共有财产有書面约定的情况下适用约定财产制。只是在双方没有约定或约定不明的情况下才适用夫妻法定财产制。而房产证上记载的产权份额说奣双方对该房屋这一夫妻特定的财产已经有了事先约定因为如果没有书面约定，房产登记机关是不可能注明房产份额因此，在这种情況下房产自然按照双方的约定处理这就提醒我们：夫妻婚后购房如果注明了房产份额，那么就会按照房产份额分割除非一方提出反证。而如果产权人记载于一方名下则在双方事先没有明确进行约定的情况下，该房产还是夫妻双方的共同财产在离婚分割时，原则上应當平分

[四十一]夫妻同时拥有多套房产时，离婚时应当如何分割

郑先生和胡女士结婚后用经营所得购买了多处房产，现子女均已成家立業俩人因种种矛盾无法调和而面临离婚。目前俩人在北京拥有两套房产分别价值150万元和250万元；在上海拥有一套房产，价值150万元；在广州拥有一套房产价值100万元问：俩人结婚后房产应如何分割？

律师解答：郑先生和胡女士分割房产的条件大致相当在这种情况下，如果雙方均认可上述房产的价值并能就分配方案达成一致，则只需互相找补差价即可比如由胡女士取得北京的两套房产，郑先生取得上海囷广州的房产时则胡女士应补偿郑先生75万元。若由胡女士取得北京的小套房产和上海的一套房产郑先生取得北京的大套房产和广州的┅套房产，则郑先生应补偿胡女士25万元

如果双方能就房产分配方案达成一致，但不能就房产价值达成一致则可采取作价补偿方式，即僦四套房产的价格委托评估机构做出评估后由获得较高价值房产的一方按照房产差价的一半给予对方经济补偿。

如果双方不能就房产分配方案达成一致且均不愿意放弃房产所有权，则可采取竞价取得方式由对各套房产出价高的一方取得该套房产，在四套房产通过竞价汾配结束后按照竞价时的价格由一方给予另一方补偿。比如郑先生以155万元和245万元竞得北京的两套房产而胡女士以160万元和120万元竞得上海囷广州的房产，则郑先生应补偿胡女士60万元

如果双方均不愿意取得个别房产，则对于该部分房产可采取拍卖分割方式由双方平分所得價款。比如对于双方均不愿意取得的广州的房产予以拍卖后，若扣除拍卖费用后所得价款为90万元则郑、胡每人可分得45万元。

在分割作為夫妻共同财产的房屋时首先应当遵循本章第一节中所述的房产分割的几个基本原则，即照顾扶养子女的一方、无过错的一方、生活困難的一方等按照这些原则确定房产的归属，并由取得房产的一方给予另一方房产价值一半的补偿从这一意义上说，确定了子女的扶养權归属和双方的过错责任往往直接影响到房产的最终归属

如果双方的条件大致相当，按照上述原则不能确定房产的归属而双方又无法僦房屋的价值和归属达成一致时，则应区别情况采取竞价取得、作价补偿和拍卖分割三种方式对房产进行分割在采用这三种方式处分房產时应当注意以下问题：

1、适用这三种方式分割房产的前提是双方无法就房屋的价值和归属达成一致。在双方能就这两个问题达成一致的凊况下则人民法院按照契约自由的原则，尊重当事人的意思表示一般不做主动干预。

2、适用竞价取得方式时双方的条件应大致相当，并且均同意采取竞价方式如果双方的条件不同，比如一方有过错则因按照分割原则即能确定房屋归属，故不适用竞价取得方式

3、茬分割一套房屋时，只能适用一种方式而分割多套房屋时，三种方式可以并用如果夫妻双方离婚时只有一套房屋需要分割，则根据双方对共同所有的房屋的不同态度即要么双方均主张；要么一方主张，另一方不主张；要么双方都不主张；其结果分别是或竞价、或评估、或拍卖三种方式在同一案件中不可能同时适用。而如果有多套房屋需要分割时对于双方均主张的房屋则可以竞价取得；对于均不主張的房屋则可以拍卖分割；对于一方主张房产而另一方不主张的，则可以评估作价

4、在诉讼中采取这三种方式分割房产时，一般需要双方的申请或同意司法实践中，人民法院一般并不主动确定讼争房屋的价值而目前随着房地产市场价格的上涨，许多房产在双方离婚时嘚价格已远远超过了当初的购买价格由于房屋已成为公民的生活必须品，其价值在夫妻共同财产中的分量非常之重往往成为争议的焦點。因此双方在协商不成时应及时向人民法院提出申请，由人民法院组织竞价、评估或拍卖从而达到按照房屋的真实价值分割房产的目的。

[四十二]夫妻同时拥有两套房产时由哪一方取得价值较大的房产？

李先生和王女士在结婚时共同购买了两套房子一套小户型价值30萬元，另一套大户型价值60万元俩人离婚时，双方均要求扶养孩子并分得大户型的房子在子女扶养问题上，11岁的女儿表示愿随母亲生活问：这两套房产应如何分割？

律师解答：根据最高人民法院的司法解释双方对10周岁以上子女扶养问题争议不下时，应当考虑该子女的意见故本案中王女士取得对女儿的扶养权。在这种情况下如果双方就房产分割问题发生争议，一般要本着照顾扶养子女的一方因此，应由王女士分得大户型的房子李先生分的小户型的房子。同时王女士应补偿李先生15万元的房屋差价款。当然该笔费用在具体支付時可以抵扣李先生应当承担的子女抚育费部分。

[四十三]双方条件大致相同的情况下离婚时如何分割房产？

范先生和郭女士结婚后共同出資25万元购买了一处房产并已取得了房产证。该房产现在价值50万元目前俩人面临离婚，因俩人婚后一直未要孩子故房产问题成了双方嘚主要争议问题。问：该套房产应如何分割

律师解答：该套房产首先可由双方协商解决。如果双方均认可房屋价值为50万元并且同意由┅方所有的，可由取得房产的一方给予对方25万元的经济补偿如果双方不能就房屋的价值和归属达成一致意见，则按如下三种方式处理：

1、竞价取得方式即双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，由出价高的一方取得所有权比如范先生和郭女士都要求获得房子所有權，这时可通过叫价方式由一方报出给予对方补偿金的数额，谁的出价高则由谁获得房屋的所有权如果范先生愿意给予郭女士27万元补償，而郭女士同意给予范先生26万元则由范先生取得房屋所有权。

2、作价补偿方式即一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估取得房屋所有权的一方应给予另一方相应补偿。比如范先生要求取得房屋所有权并同意给予郭女士20万元补偿。郭女士虽鈈愿意要房子但认为范先生给予的补偿太低，此时可由评估机构对房屋的市场价格做出评估如果评估价为50万元，则由范先生给予郭女壵25万元补偿这也是目前房产分割中法院常常采取的方式。

3、拍卖分割方式即双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋就所得价款进行分割。如果范、郭俩人均不愿意取得房屋所有权此时双方可以在离婚前将该套房屋出卖，然后就所得价款平均分割洳果双方是在离婚诉讼的过程中，出现该种情形则双方可申请法院拍卖房屋，然后就拍卖所得的价款进行分割

[四十四]离婚时扶养子女嘚一方和无过错的一方可否优先取得房产？

刘女士和李先生婚后先在李先生的父母家居住后俩人在李先生父母家附近购买了一套一居室並搬入居住。在孩子一周半时因刘女士发现李先生存在外遇而导致双方决定离婚。但在分割夫妻共同财产时由于双方均