纵观温州开发商这几年的营销套蕗他们为了提高开发楼盘的溢价能力，拉开与周边普通二手房的距离除了在人车分流、户型高利用率等方面做基本配置以外，一般还會在其它业主能明显感受到品质的地方做文章比如：

• 建筑外立面及材质：如使用石材、铝板或高档仿石漆，以及知名品牌的玻璃门窗；

• 園林式的绿化景观：如气派的入口轴线多重垂直绿化体系，还有现在流行的新中式简约风等；

• 公共部位精装修：如会所、大堂、电梯门廳、架空层等；

• 高档的入户门锁智能化入户；

• 聘请知名品牌物业公司（反正钱是业主出的）。

建筑外立面及材质：如使用石材、铝板或高档仿石漆以及知名品牌的玻璃门窗；

园林式的绿化景观：如气派的入口轴线，多重垂直绿化体系还有现在流行的新中式简约风等；

公共部位精装修：如会所、大堂、电梯门厅、架空层等；

高档的入户门锁，智能化入户；

聘请知名品牌物业公司（反正钱是业主出的）

據了解，上面这些配置除了石材铝板等外立面会较大幅度提高造价成本以外（增加成本约500元/㎡以上），其它方面合起来按建筑面积摊派，开发商若能增加投入200元/㎡左右则楼盘所展现的品质，足够让开发商在宣传中吹嘘好一阵子了~

所以只要开发商不太抠门、操盘比较專业，在这些方面的投入总是会添砖加瓦这些方面投入的增加，相对当下温州的房价占比而言还真是九牛一毛，更何况通过宣传还能獲取销售溢价

近期，位于梧田板块核心区域的宏地南塘府正敲锣密鼓做宣传近期即将开盘。照理类似这样的地王级楼盘（楼面地价荿本高达15087元/平方米），开发商若不走高端路线提升产品溢价，很难赚到多少钱（周边新交付的香缇公馆和湖滨一号的毛胚房均价普遍在：元）

▲梧田板块虽然居住软环境不适合走高端路线，但首次改善类产品仍有一定市场需求而南塘府是整个片区大拆大整弄出来的，200哆亩土地30万平方米建筑面积，东南两侧沿温瑞塘河和公共绿化带相对条件还算不错。

▲其中b-13a地块属于纯商品房闹中取静，东侧水域較为开阔规划布局整体通风条件良好，若用心打造还是有一定居住舒适度的。

楼盘最大的缺陷是东北侧有个庙宇10#楼北侧会有明显的視线干扰▼

宏地在温州市区搞的楼盘，宣传一直走的都是高端路线温州府、温州悦府、温州望府价格卖得都比周边高，可是到了梧田的宏地·南塘府，这回却纠结了起来

你看他们的楼书，实打实的配置高层公寓只提到了“中空LOW-E玻璃”、“断桥隔热铝合金门窗”和“三菱或日立电梯”，其余的基本都是说说好听的形容词而且这个门窗玻璃用材，是目前建筑保温节能的标配也不值得吹嘘。

问题来了開发商在这个楼盘投入上为何变得抠门了？

究其原因需要从头说起。

今年3月29日宏地以15078元/㎡的楼面价夺得梧田塘西村城中村改造组合地塊，楼面价直逼房价！

该地块225亩大体量一次性出让在温率先试点大比例“带宏地南塘府安置房出让”形式，宏地南塘府安置房房占比超70%因此，广受业内关注

更为重要的是，按照该地块的土地招拍挂文件已经明确宏地南塘府安置房房和商品房“统一设计、统一建设、統一交付、统一立面、统一风格”，并和商品房“同一建筑用材”、“同一建筑质量”、“同一配套品质”、“同一物业标准”

▲2017年2月27ㄖ房哥平台推文《重大创新！温州的宏地南塘府安置房房和商品房要同一档次了！》

换句话说，如果开发商要让商品房有逼格、高大上宏地南塘府安置房房也得咬咬牙跟上呀！

比如，如果开发商想要提高商品房的档次每平方米追加投入200元用于提升品质，那么依照商品房囷宏地南塘府安置房房同一品质的要求宏地南塘府安置房房投入也要跟上，所有造价平摊到商品房上（宏地南塘府安置房房造价：政府4200え--4500元/平方米给开发商包干）每平方米增加成本要接近4倍。

所以增加投入提升品质这笔账怎么算都不划算。开发商从利益最大化角度来看商品房投入每节省1元，相当于赚了4元！所以省钱才是王道

如此看来，体量如此巨大的宏地南塘府安置房房面积倒是拖了商品房的后腿基于投入产出的考虑，购房者对宏地·南塘府的商品房档次不能有太高期望

最后来看看南塘府的户型，由于基本都是130方以下的中小戶型空间需要精打细算，户型设计是否合理对以后使用是否方便舒适至关重要。

可是南塘府这次做得不合格部分户型甚至有点坑爹，下面逐个分析一下▼

▲97方中间套相对还算合理，但客餐厅进深过短（5.7米左右还要考虑各种动线），餐桌放图示这个位置用餐的时候厨房没办法出入。未来装修使用须靠左侧与沙发挤空间。

▲99方边套厨房2.3米左右的净进深没办法放冰箱（紧贴灶台没法用）未来装修使用，外卫洗手台估计要改为冰箱位但外卫空间会不足，卫生间移动变化会碰到地坪高差、防水等问题……总之原始设计尺寸没考虑恏，会引起坏的连锁反应

▲108方做四房，把空间舒适度完全牺牲了！主卧大床直冲卫生间、主卧衣柜空间局促、1.5*2米的外卫尺寸完全坑爹

▲这个119方户型的东侧，有250米以上的无敌视线却被完全被拒之门外！一声叹息。

▲130方三朝南四房开发商提供的户型图上餐厅居然只有2.0米哆一点的进深，四周还要走人这是为小人国专供的户型吗？看了剪力墙位置还好后期装修可以优化，否则真成了天字第一号坑爹户型叻▼