房地产投资古来有之。在世界曆史中的很长一段时间拥有多少地，以及这块地上所有的产出是个人和家族财富的最重要标志。

但是房地产投资也有其鲜明的特点，那就是：需要的资金量巨大交易手续复杂耗时，交易费用也比较高这些特点，导致房地产投资活动主要是大资本的游戏，普通老百姓有心无力参与度不高。

这样的状况在美国推出了第一个房地产投资信托（reits靠谱吗）后，发生了根本性的转变

在本人的历史文章，《）》中我曾经提到，房地产投资信托是一项伟大的金融发明因为它为普通散户投资者提供了一种金融工具，能够以比较方便和廉價的方法成为房地产投资者，并从房价的上涨中获得投资回报

对于门外汉来说，我们可以这样理解房地产投资信托reits靠谱吗基金的资金来自于基金股东。reits靠谱吗基金会指定一个管理公司来管理该基金的投资和运营活动，并向其股东征收管理费

通过reits靠谱吗，管理公司會去选择购买或者投资一些房地产项目可供投资的房地产项目范围很广，可以是住宅房产零售房产，商务办公楼酒店，厂房和仓库等等。

如果管理得当这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报。在扣除了相关的费用后reits靠谱吗会向股东定期发放分红。reits靠谱吗嘚股东会从房地产项目的市值增长，和租金收入中获得投资回报就好像自己去购买一套房子进行投资一样。

在reits靠谱吗没有被发明以前一个普通散户投资者，想要投资购物大厦办公楼，酒店这样的项目是不可想象的。因为大部分人的资金实力根本够不到投资这些項目要求的门槛。但是reits靠谱吗的发明巧妙的解决了这个难题，即它通过一个法律结构聚沙成塔，让很多中小投资者也参与进来同时吔鼓励了更多老百姓成为房地产的投资者。

回顾美国reits靠谱吗的发展历史细数其获得成功的经验教训，其中一条非常重要的是它对于reits靠譜吗的税费处理。

1960年时任美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》（The reits靠谱吗 Act Title），在法律监管上为房地产投资信托的发行扫清叻障碍

该法案规定，如果一个信托申请并获得reits靠谱吗资格那么它就可以免除所得税。

申请成为reits靠谱吗需要满足一系列要求。其中一條比较重要的要求是每年需要将至少90%的利润，作为红利分发给股东对于股东来说，他们收到的这些分红在公司层面是免税的，只需偠上交个人所得税

这个税费优惠，鼓励了更多的投资者将自己的资金投入到reits靠谱吗之中也促成了后来reits靠谱吗市场的大规模发展。

对于廣大散户投资者来说reits靠谱吗提供的价值，主要体现在以下三个方面：

第一、由于法律要求reits靠谱吗必须把至少90%的利润再分给股东因此reits靠譜吗投资者每年都能收到现金收入。这个价值和投资者购买固定收益类债券，并从中获得利息收入是类似的对于那些需要现金收入的投资者，比如退休人士这个特点很合他们的胃口。

第二、reits靠谱吗能够抵通胀由于reits靠谱吗投资的是房地产实体资产，因此在通胀比较高嘚环境中房价和房租也会水涨船高。而上面提到的债券由于其利息是固定的，因此投资者在高通胀环境中会遭受很大损失reits靠谱吗抗通胀的特点，给投资者提供了多一层保护

第三、reits靠谱吗向投资者提供了股票之外的另一个很不错的投资回报。

以美国过去30年（1988到2018年）的曆史为例reits靠谱吗的投资回报（以FTSE NAREIT reits靠谱吗指数计），为每年9.26%左右同期标普500全回报指数（含红利）的回报，为每年9.97%左右reits靠谱吗的回报稍稍落后于股票，但差距并不大由于其回报是基于一个完全不同的资产类型（房地产），因此能够给投资者的投资组合提供多元分散的价徝

由于上面说到的这些优点，在艾森豪威尔签署了reits靠谱吗法案后reits靠谱吗在美国的市场规模快速发展，并逐步蔓延到全世界其他国家

1960箌1961年，美国第一批五支reits靠谱吗被批准发行上市其中的2支，至今还活跃在纽交所：PEI（市值约5亿美元）和WRE（市值约22亿美元）

经过近60年的发展，美国建成了世界上最大的reits靠谱吗市场时至今天，投资购买reits靠谱吗的美国人高达8000万左右，占到美国总人口的1/4左右在美国上市的reits靠譜吗，其总市值超过1万亿美元每年大约分发超过600亿美元的红利。reits靠谱吗涵盖的房地产项目包括住宅、写字楼、购物大厦、酒店、仓库、厂房、森林，医疗保健、基建、数据中心等各种类型可谓五花八门，应有尽有

值得指出的是，美国reits靠谱吗市场的高速发展并不是┅个孤立的事件。同期美国民众的投资意愿，在股市指数和可支配收入节节高升的刺激下也水涨船高。在这个大背景下包括reits靠谱吗茬内的各种金融创新工具，比如公募和私募基金也经历了类似的爆发性增长。这个大背景和目前中国的宏观经济背景有类似之处，因此更值得我们学习研究

同时，世界上其他国家也逐渐效仿美国，开始发行自己的reits靠谱吗1969年，荷兰发行了欧洲的第一个reits靠谱吗1971年，澳大利亚发行了首个reits靠谱吗到今天为止，主要的资本主义国家市场里都有不少reits靠谱吗供广大投资者选择。

值得指出的是reits靠谱吗虽然鈳以为投资者带来很多价值，但却远不是没有风险的事实上，如果我们回顾美国reits靠谱吗的发展历史就不难发现其经历过好几个涨跌周期。

1969 到1974年美国的reits靠谱吗市场迎来了第一个高速发展期。短短几年之内市场上大约发行了50多个按揭reits靠谱吗。在reits靠谱吗下面涵盖的房地产市场总市值从10亿美元左右快速上涨到200多亿美元，在短短5年内翻了20倍

然而，好景不长1973年，第一次石油危机发生石油危机导致美国物價飞涨，通胀率居高不下为了应对持续攀高的通胀率，美联储开始升息银行利息的上升，对按揭reits靠谱吗市场造成了致命打击由于按揭成本一下子攀升很多，很多在建的工程被中途放弃留下不少烂尾楼。那些通过按揭来投资这些房地产市场的reits靠谱吗自然也大受打击。很多房地产信托公司不得不宣布破产或者被低价并购。

1980年代reits靠谱吗市场从1970年代的暴跌中开始慢慢恢复。然而到了1980年代末和1990年初美國发生了储贷银行危机，并波及到房地产市场大跌商业地产的市价，一度下跌了30%到50%左右1990年，reits靠谱吗市场的平均回报下跌14.8%是reits靠谱吗指數问世以来的最差回报。

最近的一次reits靠谱吗大跌发生在2008年金融危机期间。相信很多读者对这段历史都还记忆犹新因此我就不再赘述了。

到目前为止中国还没有reits靠谱吗。在过去很多年业界每年都对推出第一个reits靠谱吗有很高的期望，但最后都是失望而归比如2018年5月，据Φ证报引消息人士透露公募reits靠谱吗年内将出炉。但是后来由于种种原因还是没有得到实现

2019年4月22日，《南华早报》报道新加坡主权财富基金GIC和中国购物中心运营商大悦城控股集团已获得监管部门批准，将试点发行中国首个公募reits靠谱吗如若发行成功，这将是中国第一个公募reits靠谱吗

展望未来，希望有关立法可以尽快完善早日推出中国的公募reits靠谱吗。这样中国的投资者也能够像国外的投资者那样，通過这种金融工具丰富自己的投资选项，获得更好的投资回报

添信资本专业资产管理机构和精品投行；

添信学院，系统、前沿的资本市场培训；

并购汪·添资本社群，高端人脉与价值分享平台；

添加微信为好友点击上方加关注↑

请微信/电话 小汪185

请微信/电话 汪老师185

2017年11月17日，央行发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》意见反馈截止时間为12月16日。有消息称2018年1月份，资管新规细则将公布

一时间，从资金端到资产端整个链条的相关者，都愈加重视资管新规会给自己带來什么影响

资金端，银行理财不能刚兑了银行理财资金不能走通道了？并购基金将失去银行这个大金主了并购基金的杠杆化安排将夨效？

资产端发展早期的资产将失去银行理财资金的浇灌？还是银行要自己来资产端分一杯羹用资金撬动资产的办法是否还行得通？

並购重组作为资金端与资产端的连接点，一级市场与二级市场的交叉处任何一端的风吹草动，都会影响到并购市场的敏锐神经

并购基金，并购重组市场的万能钥匙曾经风靡一时的百宝箱，面对资管新规的到来还能否延续先前的神迹操作？

对于这些问题市场上众說纷纭。

并购汪研究中心联合资本市场上的一众精英人士，结合实战心血和深度探索联合打造并购汪线上课程包，为大家系统梳理資管新规前后，并购基金将会发生哪些变化以此窥见，从并购重组到整个资本市场的风云变幻

此外，还有并购重组的估值分析、买壳賣壳与控制权转让研讨、IPO财务核查与审核标准等专题

（课程表为初步计划，实际授课在保证课题不变前提下可能有调整）

包含跨境并購、产业基金、并购重组、IPO审核、合规趋势、估值分析、财务核查等专题研究。

针对最新政策、趋势与市场创新的实务思考

并购汪核心團队：资深投行、投资与实业界从业人士，兼具深厚研究功底

市场一流机构资深人士：包括但不限于投资机构创始人、金融机构投行部總监、专业服务机构资深合伙人。

考虑课程难易程度并购汪建议有一定从业资历的人士参与。（越资深收获可能越大。）

过去参与课程的学员以上市公司高管或资本业务相关负责人、拟上市公司负责人与高管、资产管理机构、公私募投资机构、商业银行资金方和专业垺务机构从业人士为主。

每次课程包含系统性课件30-45张

非会员价：4999元/人;会员价：3999元/人

第一步：进入微信小店选中课程下单

↑长按二维码，培训栏选择线上课程包

【第一课】再融资与质押新规下：上市公司融资与股东融资路径、模式思考与结构创新

一、上市公司再融资的基夲模式、分类与创新方向

2、再融资的分类与融资机制

3、融资、证券化与创新方向

二、上市公司再融资的渊源、监管与趋势

1、市场再融资结構的变化

2、再融资方式的渊源：合规与套利的博弈

3、再融资新政的约束、调整与重塑

4、再融资的发展趋势：上市公司应用关联主体融资的模式和结构会越来越丰富；应用资产的出表和入表也会越来越灵活。

三、定增式微以后上市公司再融资的路径选择、新产品与新结构

1、股权融资：配股与公开发行；新政以后，再融资方案如何改变

p>2、股债连接型融资：可转债、优先股与双创债

3、并购基金：上市公司+PE，控股股东+PE并购基金主导型

4、结构化融资：ABS、类reits靠谱吗等

四、股东融资的发展、进化与创新

1、股票质押VS 可交换债

2、可交换债VS 股票协议转让+场外期权

3、名股实债的应用与结构设计

【第二课】再融资与股东融资案例研讨

1、优先股的股权特性和债权特性

3、壹桥股份发行优先股方案设計

1、可转债的发行条件与发行规模

2、可转债特征：保底收益+向上弹性

3、再融资新规对可转债的影响分析

4、光大银行可转债条款设计特色

1、雙创债发行方式与监管规则

2、新三板双创债与A股市场双创债

3、金通灵双创债发行方案与并购汪独家点评

1、并购基金名股实债的设计模式

2、利用并购基金进行的出表与并表

3、南京新百并购基金方案的设计思路

2、发行类reits靠谱吗的基本模式

3、友好集团发行的"名股实债"类reits靠谱吗

4、"名股实债"类reits靠谱吗对财务报表的调节

5、交易所《问询函》质疑了什么？

1、私募EB的融资功能与减持功能

2、私募EB更强的融资能力更低的合规门槛

3、华西股份与江苏银行

4、 华西股份私募EB的发行方案设计与条款解析

七、大宗交易VS私募EB+收益互换/期权

1、减持和融资工具：大宗交易VS私募EB

2、减歭新规下大宗交易减持功能的变化

3、收益互换和期权在大宗交易中的应用

4、通过收益互换锁定大宗交易价格实现间接对赌

【第三课】跨境並购的方案：资金出境的主体搭建、路径选择与离岸融资

1.上市公司大股东联合财务投资人成立并购基金

2.并购基金申请ODI

3.在香港或者开曼、BVI新設企业

4.在被并购标的所在国再新设个企业去收购或者合并标的公司

1、市场与政策变迁——历程回顾

2、市场与政策变迁——政策回顾及要点

2. 提前与商务、发改、外管等监管部门沟通

3. 尽量减少资金出境规模尽量选择境外进行股权、债权融资

4. 尽量是产业方主导收购

1、梅泰诺收购BBHI

1、对外直接投资(ODI)，币种人民币

2、对外直接投资(ODI)币种外币

4、跨境收益互换（TRS）

1、离岸债权融资——融资机构

2、离岸债权融资——担保方式

3、离岸债权融资——还款来源、融资金额

4、离岸债权融资——融资方式

【第四课】跨境并购的方案交易案例研讨

一、河北宣工收购南非矿業公司PMC：典型的控股股东+PE

1、交易架构的搭建：三层架构+三步走

2、融资结构的安排：债权加股权融资、资金巧妙出境

3、点评分析杠杆率和收購架构安排

二、山东如意的跨境收购之路：传统的生产型企业如何发现资本市场的价值

1、交易背景介绍：从产业链最底端到逆袭切入产业鏈上游

2、国际化的产业并购分析：战略买家的步步为营

3、案例点评：跨境并购的精细化和执行力

三、中国化工收购先正达：最大体量的中國企业跨境并购

1、交易背景介绍：大型央企+种子行业

2、交易环节拆解分析：从谈判到交割的化险为夷

3、巧妙的融资安排回顾：银团贷款+永續债+可交换债+并购贷款

4、案例分析点评：交易复杂的架构和超高的杠杆

【第五课】不符合IPO标准的新兴企业登录A股的路径研究：IPO、借壳、类借壳与一般并购重组

一、上市速度有多重要？

1、美年健康收购慈铭体检

2、教训：上市的重要性

二、企业登陆A股的路径

3、一般并购重组的要求

三、类借壳：企业的新选择

2、经典案例：三毛派神

4、类借壳对市场的影响

四、2017年监管趋势的影响

1、重组新规打击类借壳

3、2017年风向标：三愛富

【第六课】新兴企业登陆A股案例研讨与启发

一、拉卡拉："类借壳"交易为何会失败

1、交易背景：IPO无路、借壳无门

2、案例分析：类借壳创噺

3、争论焦点：类借壳指标

4、案例启发：类借壳之死风向标事件

二、我爱我家："规避借壳"方案缘何过会

1、交易背景：以小吃大蛇吞象

2、茭易方案：控制权稳定性遭质疑

3、方案修改：巧改方案控制稳定权

4、交易双方承诺：60个月锁定

三、映客：最新颖的"规避借壳"方案

1、 交易背景：大体量收购

2、 交易方案：现金收购+债务对赌+并购基金

3、 争议之处：控制权稳定性

4、案例后续：未完待续

【第七课】跨境并购的策略：杠杆收购、重组分拆与逆势投资

一、经典案例KKR收购纳贝斯克的再解读

1、LBO的含义及起源

3、什么样的目标企业适合进行LBO

4、LBO一般性债务融资来源

1、MBO的含义及产生原因

四、投资者主导型收购IBO

1、IBO的含义及产生原因

2、适合的目标公司特点

2、收购困境公司&困境资产

【第八课】跨境并购特殊筞略的3个经典交易案例研讨与启发

一、西王食品：2016年借助LBO贷款收购加拿大运动保健品制造商Iovate

1、什么是LBO杠杆收购

2、交易背景及具体交易方案

4、围绕境外长期贷款的思考

二、双林集团：2015年承接吉利汽车剥离的澳大利亚变速器制造商DSI并进行业务重组

1、什么是逆势投资策略

2、吉利汽車前次收购及后续进展

3、双林集团对DSI的业务重组计划及证券化安排

4、吉利集团及双林集团各自实现哪些收益

三、纳思达（原名艾派克）： 2017姩将2016年所收购的美国上市公司利盟的ES业务分拆出售

1、什么是"分拆策略"

2、前次收购交易的背景及过程

3、分拆出售利盟的ES业务

4、围绕分拆策略嘚思考

四、并购汪@添信学院点评要点

1、 LBO贷款的税务筹划及无追索权安排

2、 投资困境公司后的业务重组计划

3、 分拆策略与杠杆收购的融资安排相匹配

【第九课】并购重组最新监管趋势实务研讨与启发

一、定增+并购的套利失灵

1、案例分析：紫光学大收购学大教育

3、再融资新规的影响和启发

1、结构化安排的影响：案例能源收购鼎亮汇通

2、从证监会26号文看监管边界所在

四、减持新规堵套利出口

1、减持新规的影响：案唎分众传媒股东减持

五、类借壳之死与重组新规

2、重组新规带来的影响：案例方大化工三方交易

3、监管的合规趋势分析

【第十课】全年遭否决案例的关键问题

一、盈利能力存疑：金利科技

3、重组委审核意见关键

二、毛利率预测不合理：中通国脉

三、实控人承诺问题：恒力股份

四、评估机构不合规：山西焦化

配合系统性的课件，并购汪研究中心联合市场一流机构资深人士匠心打造并购汪线上课程包。