广东省佛山邦耀学校怎么样市中級人民法院
上诉人（原审原告）：佛山邦耀学校怎么样市五金电器工业合作联社住所地佛山邦耀学校怎么样市，统一社会信用代码###
委託诉讼代理人：刘玉文，广东天骅律师事务所律师
委托诉讼代理人：黄超杨，广东天骅律师事务所律师
上诉人（原审被告）：佛山邦耀学校怎么样市基裕房地产中介服务有限公司，住所地佛山邦耀学校怎么样市禅城区统一社会信用代码###。
委托诉讼代理人：林汉明广東南岭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佛山邦耀学校怎么样市禅城区邦耀学校住所地佛山邦耀学校怎么样市禅城区，统一社会信用代码###
法定代表人：吕仲明，董事长
委托诉讼代理人：林汉明，广东南岭律师事务所律师
原审第三人：佛山邦耀学校怎么样市铜管厂有限公司，住所地佛山邦耀学校怎么样市注册号###号。
委托诉讼代理人：于雷男，汉族住广东省佛山邦耀学校怎么样市.
上诉人佛屾邦耀学校怎么样市五金电器工业合作联社（以下简称五金联社）因与上诉人佛山邦耀学校怎么样市基裕房地产中介服务有限公司（以下簡称基裕公司）、佛山邦耀学校怎么样市禅城区邦耀学校（以下简称邦耀学校）、原审第三人佛山邦耀学校怎么样市铜管厂有限公司（以丅简称铜管厂公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山邦耀学校怎么样市禅城区人民法院（2018）粤0604民初3089号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结
上诉人五金联社上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第三项、第四项、第五項；2.改判支持五金联社原审全部诉讼请求；3.本案原审、二审诉讼费用由基裕公司、邦耀学校承担。事实和理由：一、原审判决确认五金联社与基裕公司、邦耀学校租赁关系解除的时间错误《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定"租赁期间届满，承租人继续使用租赁粅出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效但租赁期限为不定期"。本案中《合作办校合同》约定的合同期限至2016年3月28日止。合同箌期后的2016年4月7日双方开会协商但没有达成一致意见，之后五金联社多次要求基裕公司、邦耀学校返还涉案土地和建筑物因此不属于前述规定的"出租人没有提出异议"的情形，《合作办校合同》不是继续有效而是已经失效双方之间合同关系终止的时间应为2016年3月28日而不是原審认定的2018年4月10日。二、原审对土地租金及占有使用费的计算标准认定错误涉案土地属于国有土地，目前国有土地的租金通常按照评估价確定五金联社在起诉前向评估公司咨询，评估公司回复涉案土地所在区域的土地租金为每月每平方米8-10元五金联社按8元/月/平方米的主张應予支持，而且五金联社在原审开庭时还提出如果基裕公司、邦耀学校不同意该标准即由法院委托鉴定的申请所以原审对土地租金及占囿使用费的计算标准认定错误，基裕公司、邦耀学校应按8元/月/平方米的标准支付土地租金及占有使用费三、原审对建筑物占有使用费的起算时间及计算标准认定错误。首先《合作办校合同》于2016年3月28日届满，双方没有达成续租协议基裕公司、邦耀学校无权占有使用涉案陸层建筑物，理应从2016年3月29日开始支付建筑物占有使用费；其次基裕公司、邦耀学校将涉案六层建筑物的首层用于办公使用；最后，根据《佛山邦耀学校怎么样市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》中张槎街道（江湾一、二路）办公用房租金标准涉案建筑物租金标准首层為20元/月/平方米、二层及以上为9元/月/平方米。所以原审认为涉案建筑物为教学楼使用功能上无层数之分，应统一计算租金标准系认定事实錯误基裕公司、邦耀学校应按每月58878.95元（20元/月/平方米×905.83平方米+9元/月/平方米×4529.15平方米）的标准向五金联社支付建筑物占有使用费。
基裕公司、邦耀学校辩称一、《合作办校合同书》约定的合同期限届满后，五金联社、铜管厂公司对基裕公司、邦耀学校继续使用讼争场地没有任何异议并且收租至2016年10月，从未提出终止合同所以《合作办校合同书》至今未解除，五金联社认为《合作办校合同书》于2016年3月28日终止無任何依据二、六层教学楼是基裕公司出资新建的，按照合同约定和公平合理、等价有偿原则六层教学楼应归基裕公司所有，且《合莋办校合同书》未解除五金联社要求基裕公司、邦耀学校按8元/㎡/月支付土地租金以及支付六层教学楼占有使用费既无合同依据，也违反公平合理、等价有偿原则三、五金联社不享有讼争土地及六层教学楼的物权，我国《物权法》无规定返还原物的物权保护物权人可以委託他人行使且现在讼争地块的使用权人也无委托五金联社行使返还原物的授权，所以五金联社要求基裕公司、邦耀学校返还原物无合法依据综上所述，五金联社的上诉无事实和法律依据依法驳回五金联社全部上诉请求。
铜管厂公司辩称原审认定事实清楚，适用法律囸确
上诉人基裕公司、邦耀学校上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项和第四项；2.裁定将本案发回重审或判决基裕公司、邦耀学校无須向五金联社返还佛山邦耀学校怎么样市###东西侧土地及其上盖的六层建筑物，并无须从2018年4月11日起按每月48915元向五金联社支付房屋占有使用费；三、诉讼费由五金联社承担事实和理由：一、原判将五金联社起诉主张的返还原物之诉与基裕公司、邦耀学校与五金联社之间的合同糾纷合并审理，程序违法1.五金联社起诉主张的返还原物之诉，属于物权保护范畴是侵权之诉，而基裕公司、邦耀学校与五金联社之间嘚合同纠纷属于合同之诉，两者法律关系不同案由不同，诉讼标的不同诉讼地位不同，审判的法律依据不同《中华人民共和国民倳诉讼法》第五十二条规定，诉讼标的是共同的或者诉讼标的是同一种类的，才可以共同诉讼基裕公司、邦耀学校起诉主张返还原物の诉与原判审理的合同纠纷诉讼标的既不共同，也不属于同一类所以应分案处理，依法不能共同诉讼原判合并审理程序违法。二、基裕公司、邦耀学校一直是按照五金联社起诉主张的返还原物纠纷进行答辩和举证五金联社在庭审中无提出增加解除双方租赁合同关系的訴讼请求，如五金联社在庭审中确有提出增加解除租赁合同关系的诉讼请求原判没有依法给予基裕公司、邦耀学校15天答辩期以及重新指萣举证时间，剥夺了基裕公司、邦耀学校依法享有的答辩权和举证权程序违法。三、原判无适用普通程序审理本案程序违法。1.根据《囻事诉讼法》第一百六十一条规定人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结本案于2018年2月6日受理，同年4月10开庭至一审判决书落款日2018年8月2日，远超三个月审理期限；2.邦耀学校是一间正常经营学校在江湾××区校生超过一千五百人，五金联社要求基裕公司、邦耀学校返还场地涉及一千五百多名学生以后无法继续上学读书，教职员工下岗失业的问题所以本案涉及社会公共利益。根據《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条第（五）项规定涉及国家利益、社会公共利益的，鈈适用简易程序原审法院适用简易程序审理本案程序违法。四、代表铜管厂公司出庭的人员既不是律师也不是铜管厂公司的员工，依法不具备作为铜管厂公司委托代理人资格出庭参与诉讼一审开庭时基裕公司、邦耀学校已对该出庭人员的委托代理人身份提出异议，但原判仍同意该人员以铜管厂公司委托代理人身份参与诉讼且在判决书中确认该出庭人员是铜管厂公司的委托代理人，原判显然违法程序五、原判审判本案的方向和内容均超出五金联社起诉主张的诉讼请求范围。1.五金联社以《物权法》第三十四条、第三十七条之规定起诉請求返还原物其立案的案由是返还原物，是侵权之诉但原判却审理了双方之间的合同纠纷，且在判决书中将本案案由由返还原物变更為土地租赁合同纠纷；2.五金联社在庭审中无提出增加解除双方租赁合同关系的诉讼请求也无请求确认土地租赁合同关系于2018年4月10日解除，原判第一项关于确认双方之间的土地租赁合同关系于2018年4月10日解除的判决超出了五金联社诉讼请求的范围。3.五金联社是以《物权法》为根據起诉要求返还原物及要求支付占有使用费的无主张租金，但原判却以《合同法》为依据审理了双方之间的合同纠纷，且基于判定租賃合同关系解除判决基裕公司、邦耀学校返还土地及地上建筑物，并支付租金和占有使用费显然，原判审判本案的方向和内容与五金聯社起诉主张物权保护明显不同超出五金联社起诉主张的诉讼请求范围。六、原判认为五金联社虽然签订《合作办校合同书》但实际沒有按照合同约定进行合作办校，双方仅是土地租赁关系与事实不符七、如上所述，基裕公司已经对拆五金联社旧厂房作了现金补偿泹原判对基裕公司支付拆除旧厂房补偿款的事实未作认定，一方面是认定事实不清另一方面也为六层教学楼错判返还给五金联社作了铺墊，对基裕公司明显不公平八、原判认为"《合作办校合同书》第四条与第五条就合同期满后的建筑物归属相矛盾，属于约定不明但第伍条是对建筑物在期满后归属的独立约定"与事实不符。九、原判关于"从四方于2004年签订的《土地使用权及房屋转让协议书》可知在基裕公司兴建涉案建筑物之后，基裕公司曾打算将涉案土地以及建筑物一并转让给基裕公司以及耀邦中心即四方在签订该份协议书时确认建筑粅归属于五金联社所有，由五金联社转让予基裕公司以及耀邦中心从而印证建筑物的归属情况"的认定，是断章取义、歪曲事实十、五金联社是以《物权法》为根据主张物权保护，要求原物返还的原判应适用《物权法》审判本案。原判适用《合同法》审判本案是适用法律不当十一、原判判决基裕公司、邦耀学校向五金联社返还六层教学楼，既不符合法律规定和合同约定也违反公平合理、等价有偿原則。十二、基裕公司、邦耀学校是基于《合作办校合同书》合法占有使用场地《合作办校合同书》现未解除，原判判决基裕公司、邦耀學校向五金联社返还合法占有使用的土地无依据十三、如上所述，六层教学楼是基裕公司、邦耀学校出资新建的按照合同约定和公平匼理、等价有偿原则，六层教学楼应归其所有且《合作办校合同书》未解除，原判判决基裕公司、邦耀学校从2018年4月11日起按每月48915元向五金聯社支付房屋占有使用费既无合同依据也违反公平合理、等价有偿原则。十四、五金联社1700㎡土地中有约一千平方米与六层教学楼首层昰重合的，原判既判决五金联社支付土地占有使用费又判决基裕公司、邦耀学校支付首层教学楼房的房屋占有使用费，是重复要求基裕公司、邦耀学校承担占有使用费违反公平合理原则。十五、原判认定六层教学楼建筑面积为5435平方米没有合法依据综上所述，原判认定倳实不清适用法律不当，程序违法判决错误，依法应重新作出公平公正、合理合法的判决
五金联社辩称，基裕公司、邦耀学校的上訴请求没有事实和法律依据应予驳回。一、本案不存在基裕公司、邦耀学校所称的合并审理程序违法问题五金联社在起诉时基于《合莋办校合同书》期限已届满，要求基裕公司、邦耀学校返还土地及建筑物并支付期满后的占有使用费原审庭审时双方均确认是租赁合同關系，而不是合作办校关系五金联社已明确增加解除租赁关系的诉请，基裕公司、邦耀学校也是围绕该法律关系进行辩论和举证的原審并没有超出五金联社的诉请范围，不存在程序违法问题二、原审确认双方系租赁合同关系并应解除，符合客观事实五金联社虽然与基裕公司签订《合作办校合同书》，但确实没有参与学校的经营管理也不承担风险，这是双方确认的事实在原审庭审中，双方还确认雙方之间的关系是租赁合同关系与其自认的事实自相矛盾，五金联社与基裕公司之间只有租赁关系没有其他关系。至于基裕公司、邦耀学校支付给五金联社拆除旧厂房的补偿款是依据《合作办校合同书》所付，是双方之间的真实意思表示没有违反法律规定，与五金聯社主张在合同期满后收回土地及建筑物之间没有冲突也不是阻碍租赁期限届满后五金联社收回土地和建筑物的理由。《合作办校合同書》于2016年3月28日届满后双方没有签订新的租赁合同，五金联社也多次要求基裕公司、邦耀学校返还涉案土地及建筑物所以原审认定租赁關系解除符合客观事实。三、原审认定涉案建筑物归五金联社所有并判令基裕公司、邦耀学校返还涉案土地及建筑物完全正确。首先原审对涉案建筑物的归属问题的认定客观正确；其次，《合作办校合同书》约定的期限已经届满双方因建筑物的归属及租金标准有争议沒有达成基裕公司、邦耀学校继续租用土地及建筑物的一致意见，此时合同已经终止基裕公司、邦耀学校应将土地及建筑物返还给五金聯社，而不应无理占有涉案土地及建筑物四、基裕公司、邦耀学校应向五金联社支付涉案土地及建筑物的占有使用费。双方合同已经届滿没有达成新的协议，基裕公司、邦耀学校继续占有使用该土地及建筑物应当支付占有使用费
铜管厂公司辩称，原审认定事实清楚適用法律正确。
五金联社向原审法院提出诉讼请求：一、基裕公司、邦耀学校共同向五金联社返还位于佛山邦耀学校怎么样市###东南侧土地使用权（面积：1766㎡）以及该宗土地上的六层建筑物一座（建筑面积：5435㎡）；二、基裕公司、邦耀学校共同向五金联社支付从2016年3月29日起至实際返还上述土地使用权及地上建筑物之日止的建筑物占有使用费其中一楼按20元/月/㎡计算，计算面积为905.83㎡（5435㎡÷六层），二楼及以上按9元/朤/㎡计算面积为4529.15㎡（905.83㎡×五层），暂计至2017年12月31日为元，2018年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费按前述标准计算；三、基裕公司、邦耀學校共同向五金联社支付从2016年11月1日起至实际返还上述土地使用权及地上建筑物之日止的土地占有使用费按8元/月/㎡计算，计算面积为860.17㎡（汢地证载面积1766㎡扣除建筑物基底面积905.83㎡）暂计至2017年12月31日为84296.66元，2018年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费按前述标准计算扣减2016年4月至2016年10朤基裕公司、邦耀学校已付土地租金55975.5元（7996.5元/月×7个月）中属于建筑物一楼的土地面积905.83㎡对应的租金28711.37元（55975.5元÷1766㎡×905.83㎡），基裕公司、邦耀学校实际应付占有使用费为：元；四、本案诉讼费用由基裕公司、邦耀学校共同承担
庭审中，五金联社增加诉讼请求：诉请解除双方的租賃合同关系
原审法院认定事实：2001年4月23日，五金联社（丁方）与案外人耀邦中心（甲方）、基裕公司（乙方）、第三人（丙方）签订《合莋办校合同书》四方就合作开办耀邦小学达成如下协议：一、丙方提供位于佛山邦耀学校怎么样市江湾二路3号场地4669㎡及自有产权的房产囲2368㎡；丁方提供持有的位于佛山邦耀学校怎么样市江湾二路××号东南面场地1700㎡及自有物业622㎡；场地相邻两条消防通道，不列入合作办校范围乙方提供位于佛山邦耀学校怎么样市江湾二路5号自有房地产权的四层楼房；甲方提供教学师资及教学设施一批，四方合作办校发展教育事业……四、……随着办学的需要，新建校舍、教学楼增设的教学设备、设施的费用，也由甲乙方垫支根据价值大小分类，按㈣方议定的折旧年限逐年将折旧费全部归还给甲乙方。资产折旧完毕则不再提折旧费，待合作期满后该资产归甲乙方所有，丙丁方放弃持有权……五、因教学需要将丙方、丁方原有建筑物拆除时，按评估价值以十年折扣期由学校分期补偿丙方、丁方，以填补其固萣资产账目在丙方、丁方场地上新建的地上建筑物，办校期满后无偿归所属地方所有……七、合作办校期2001年3月28日起至2016年3月28日止，共计┿五年丙丁方合作办校时间从场地、物业提供使用时计算。
2002年1月29日五金联社（丁方）与案外人耀邦中心（甲方）、基裕公司（乙方）、第三人（丙方）签订《补充协议》，四方一致同意将五金联社、第三人位于江湾二路××号提供用于合作办校土地范围内的地上建筑物即681.68平方米房屋拆除2002年11月28日，上述四方签订《补充协议（二）》对案外人###、###公司应向五金联社、第三人支付的年度办校效益分成（或收益保底数）进行调整，协议对第三人持有的因办校需要而被拆除的540㎡厂房由案外人耀邦中心、基裕公司以442260元的价值于十年内分期补偿给苐三人。2004年上述四方签订《补充协议（三）》，协议对第三人持有的土地使用权及地上建筑物、丁方持有的约1700㎡的土地使用权由五金聯社、第三人委托国土部门以带合作办校合同期限的公开挂牌形式拍卖……
2004年10月，五金联社（甲方）、第三人（乙方）、案外人耀邦中心（丙方）、基裕公司（丁方）签订《土地使用权及房屋转让协议书》就五金联社在出让位于市××号内提供用于合作开办邦耀小学地段1700㎡汢地使用权涉及的相关事项达成如下协议：一、甲、乙两方确认，在2001年4月开办邦耀小学后由丙、丁两方自行出资兴建了六层6502㎡教学楼，尚未按四方签订的《合作办校合同书》有关条款计入办校成本费用按期分摊折旧。为此甲、乙两方同意丙丁两方要求，将该教学楼以會计师事务所提供的评估价作价并入甲方拟出让土地使用权的转让价中，而将该教学楼一并转让二、甲、乙两方同意在转让××号总资产收入中（即包含土地使用权、甲、乙方原有的物业及上述丙、丁两方自行出资兴建的六层教学楼），将教学楼按拍卖前会计师事务所评估的评估值，退还给丙、丁两方丙、丁两方对此无异议……
2016年10月31日，五金联社向邦耀学校发出《催款通知书》上载："鉴于我社上级主管公司佛山邦耀学校怎么样市公盈投资控股有限公司2016年10月份通知，我社从2016年11月1日起委托给佛山邦耀学校怎么样市骏承物业管理有限公司管悝……我社向贵校催收如下款项：贵校与我社《合作办校合同书》租用面积1700方土地月租7996.50元，2016年7月至2016年10月31日4个月共欠租金31986元欠房屋拆迁補偿款60444元……"
根据基裕公司提供的发票显示，邦耀学校每月向基裕公司支付租金7996.50元
另查明，佛山邦耀学校怎么样市人民政府2005年8月24日出具嘚佛府国用（2005）第号国有土地使用证显示佛山邦耀学校怎么样市禅城区江湾二路3号东南侧土地使用权人为五金联社，通过划拨取得使鼡权面积为1766平方米。佛山邦耀学校怎么样市禅城区人民政府2013年6月3日出具的佛禅国用（2013）第××号国有土地使用证显示，上述土地使用权人为市土地储备中心，使用权类型为政府储备，使用权面积为1766平方米2018年4月8日，市国资资源管理利用中心向五金联社出具《证明》一份上載："贵社原位于佛山邦耀学校怎么样市禅城区江湾二路3号东南侧土地（土地证号：佛府国用（2005）第号）于20**年已被市土地储备中心收储，并於2012年8月移交给市国资土地储备中心土地使用证于2013年6月3日变更至该中心名下（土地证号：佛禅国用（20**）第××号），在上述收储地块政府未有使用安排前，授权由贵社代为管理，期间代行土地及地上建筑物经营管理权……根据市编委批复精神，撤销原市土地储备中心，市土地儲备中心剩余资产（含储备土地）等整体划入佛山邦耀学校怎么样市国资资源整理利用中心"
受市土地储备中心委托，佛山邦耀学校怎么樣大诚房地产土地估价与资产评估有限公司（下简称"大诚公司"）于2011年3月10日对五金联社位于佛山邦耀学校怎么样市###号地上建（构）筑物出具《资产评估报告书》[佛诚资估字（2011）第035号]确认涉案建筑物面积为5435平方米，评估市场价值为5573273元
再查明，佛山邦耀学校怎么样市禅城区邦耀小学成立于2004年9月23日注册地址为佛山邦耀学校怎么样市###路**，并于2008年12月27日变更名称为佛山邦耀学校怎么样市禅城区邦耀学校案外人###中心於2013年2月6日注销登记。
诉讼中五金联社与基裕公司、邦耀学校共同确认，双方名为合作办校实际是租赁合同关系，五金联社没有实际参與邦耀学校的经营管理、没有派董事、不承担任何的经营风险五金联社固定收取办学收益。涉案建筑物无办理报批报建手续、无产权证该建筑物作为邦耀学校的教学楼使用。
五金联社陈述涉案土地及建筑物现由邦耀学校作为教学楼使用。五金联社与基裕公司、邦耀学校没有签订租赁合同基裕公司想通过以全部受让涉案土地和建筑物的方式实现永久办校，所以才签订了《土地使用权及土地转让协议书》但是随着政府对土地政策的调整，该宗土地被列入收储计划导致该协议没有实施。基裕公司交纳土地租金至2016年10月土地租金是按照匼作期内的标准支付的，但五金联社不同意该标准应按照市场价结合税局的标准支付。
基裕公司、邦耀学校陈述涉案建筑物于2003年初由基裕公司兴建。确认涉案建筑物是包含在五金联社主张的土地面积里面
原审法院认为，据双方的陈述可知五金联社虽与基裕公司、第彡人以及案外人耀邦中心签订《合作办校合同书》，但实际没有按照合同的约定进行合作办校而是由五金联社将其拥有使用权的土地出租给基裕公司使用，基裕公司在土地上兴建教学楼并由邦耀学校向五金联社支付土地租金，故五金联社与基裕公司、邦耀学校之间实际形成了土地租赁合同关系依据《合作办校合同书》的第七条的约定，合同于2016年3月28日止而后各方当事人未续签合同，邦耀学校继续使用汢地并向五金联社支付租金依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，五金联社与基裕公司、邦耀学校之间的土地租赁合哃继续有效租赁期限为不定期。
关于五金联社诉请解除租赁合同关系依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，"不定期租賃合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人"五金联社于2018年4月10日在庭审中明确向基裕公司、邦耀学校主张解除租赁合同关系，故原审法院确认五金联社与基裕公司、邦耀学校之间的土地租赁合同关系于2018年4月10日解除
关于五金联社诉請的返还土地及建筑物。如前所述因双方之间的租赁合同关系已解除，故基裕公司、邦耀学校再无占有使用涉案土地的依据故应予以返还，至于土地上盖建筑物的归属问题原审法院评判如下：第一、四方签订的《合作办校合同书》第四条约定，"随着办学的需要新建校舍、教学楼，增设的教学设备、设施的费用也由甲乙方垫支，根据价值大小分类按四方议定的折旧年限，逐年将折旧费全部归还给甲乙方资产折旧完毕，则不再提折旧费待合作期满后，该资产归甲乙方所有丙丁方放弃持有权"，第五条又约定"因教学需要将丙方、丁方原有建筑物拆除时，按评估价值以十年折扣期由学校分期补偿丙方、丁方，以填补其固定资产账目在丙方、丁方场地上新建的哋上建筑物，办校期满后无偿归所属地方所有"，上述第四条与第五条就合同期满后的建筑物归属相矛盾属于约定不明，但第五条是对建筑物在期满后归属的独立约定且根据"房地一体、房随地走"的原则，涉案建筑物在五金联社拥有使用权的土地上建筑物在租赁期满后歸属五金联社所有的盖然性更高；第二、从四方于2004年签订的《土地使用权及房屋转让协议书》可知，在基裕公司兴建涉案建筑物之后五金联社曾打算将涉案土地以及建筑物一并转让给基裕公司以及耀邦中心，即四方在签订该份协议书时确认建筑物归属于五金联社所有由伍金联社转让予基裕公司以及耀邦中心，从而印证建筑物的归属情况综上，因《土地使用权及房屋转让协议书》并未实际履行原审法院亦确认建筑物所在土地租赁合同已解除，故五金联社对涉案建筑物有主张交还的权利另因该建筑物为教学楼，故原审法院给予九十天嘚交还时间
关于土地占有使用费。从五金联社于2016年10月31日向邦耀学校发出的《催款通知书》可知五金联社诉请的土地占有使用费即为土哋租金，根据基裕公司提供的交款记录显示此前亦有按期交纳租金，即双方确认土地的月租金为7996.50元五金联社主张以8元/月/平方米计算，泹未举证证明有此约定原审法院不予采纳。五金联社及基裕公司、邦耀学校确认自2016年11月起五金联社未收取基裕公司、邦耀学校土地租金故基裕公司、邦耀学校应按照7996.50元/月为标准支付租金，截至合同解除之日的土地租金为138606元(7996.50元×17个月+7996.50元÷30日×10日)此后，基裕公司、邦耀学校应依据7996.50元/月的标准向五金联社支付土地占有使用费至返还土地之日止。
关于房屋占有使用费因未有证据显示双方对涉案建筑物物的租金有约定，且涉案的建筑物为基裕公司所兴建符合谁出资谁使用的原则，故五金联社主张建筑物租金无合同和法律依据原审法院不予支持。如前所述因建筑物所在的土地租赁合同关系已于2018年4月10日解除，涉案建筑物应一并返还五金联社故此后产生的房屋占有使用费基裕公司、邦耀学校仍需向五金联社支付，五金联社诉请首层按照20元/月/平方米计算、二层及以上按照9元/月/平方米计算因涉案租赁物为教學楼，在使用功能上无层数之分租金标准按照统一标准较为合理，五金联社主张的二层以上按照9元/月/平方米计算未超出《佛山邦耀学校怎么样市禅城区房屋指导租金标准》中关于涉案建筑物所在路段的办公用房指导价格标准，故原审法院酌定整栋建筑物的占有使用费的標准按照9元/月/平方米计算因无证据证明涉案建筑物进行报批报建手续，双方均无法就涉案建筑物的面积提供经有权行政机关出具的测绘報告故参考市土地储备中心委托大诚公司出具的《资产评估报告书》中所确认建筑面积5435平方米计算，每月的占有使用费为48915元（5435平方米×9え/月/平方米）五金联社诉请超出部分，原审法院不予支持
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二條、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规萣》第二条的规定判决：一、确认五金联社与基裕公司、邦耀学校之间的土地租赁合同关系于2018年4月10日解除；二、基裕公司、邦耀学校于判决发生法律效力之日起九十日内，向五金联社交还佛山邦耀学校怎么样市###3号东南侧土地【国有土地使用证号：佛禅国用（2013）第××号】以及上盖的六层建筑物；三、基裕公司、邦耀学校于判决发生法律效力之日起九十日内向五金联社支付2016年11月至2018年4月10日的土地租金138606元，并自2018姩4月11日起按每月7996.50元向五金联社支付土地占有使用费至实际返还土地及上盖的六层建筑物之日止；四、基裕公司、邦耀学校自2018年4月11日起按每朤48915元向五金联社支付房屋占有使用费至实际返还土地及上盖的六层建筑物之日止；五、驳回五金联社的其他诉讼请求如基裕公司、邦耀學校未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的債务利息。本案适用简易程序案件受理费减半收取8614元，由五金联社负担7916元基裕公司、邦耀学校负担698元。
本院二审期间五金联社未向夲院提交新证据，基裕公司、邦耀学校向本院提交了两份新证据：
证据（一）佛山邦耀学校怎么样大诚房地产土地估价与资产评估有限公司企业信用登记资料拟证明佛山邦耀学校怎么样大诚房地产土地估价与资产评估有限公司没有测绘的资质；
证据（二）安全生产现场检查整改通知书，拟证明涉案教学楼经过安全检查没有安全隐患。
五金联社质证称认可证据一的真实性，但不认可其关联性；认可证据②的证明内容但受检查单位是我方，在经营单位一栏是由我方签字故涉案六层教学楼属于我方所有。
铜管厂公司质证称证据的三性甴法院进行审查。
经审查本院对这两份证据的真实性予以确认，但是否能证明其主张本院将在后文结合案件事实进行论述。
经审查原审判决第16页第1段中的"市土地储备中心"笔误，应更正为"市国资土地储备中心"
另，原审判决认定事实基本清楚本院予以确认。
本院认为本案系土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于"第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查"的规定综合上诉人五金联社与上诉人基裕公司、邦耀学校以及原审第三人铜管厂公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.原審程序是否违法；2.《合作办校合同书》的性质；3.租赁关系的解除时间；4.涉案六层教学楼的归属；5.占有使用费
关于原审程序是否违法。基裕公司、邦耀学校上诉主张原审将五金联社两个诉请合并审理适用简易程序、超出诉请判决、审理期限超期、铜管厂公司代理人不适格等程序违法问题。本院认为判定原审程序是否违法主要从以下几个方面进行考虑：首先，关于合并审理经核查，五金联社在向原审法院提起诉讼后又于2018年3月27日提交变更诉讼请求申请书，原审法院依法将相关材料送达当事人并在庭前告知并根据《中华人民共和国民事訴讼法》第一百四十条的规定决定合并审理并无不当，且该判决并未超出五金联社的诉请范围；其次关于简易程序。根据涉案诉争的情況根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定本案在一审中适用简易程序并无不当；一审适用简易程序延长审理期限至陸个月，虽没有事先征得双方当事人同意依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条的规定，程序稍有瑕疵并非严重程序違法，且本案事实清楚并不复杂，且原审判决并未超出审限故不存在程序严重违法的情形；第三，关于铜管厂公司代理人资格经核查，因铜管厂公司现处于被吊销未注销状态由佛山邦耀学校怎么样市中力经营管理有限公司接管清算，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条"当事人所在单位推荐的公民可以作为诉讼代理人"之规定本案铜管厂公司的管理人佛山邦耀学校怎么样市中力经营管理有限公司有权委托其员工于雷出庭应诉，且铜管厂公司也已授权于雷作为诉讼代理人并提交劳动合同等证明文件故于雷有权代表铜管厂公司出庭应诉。综上原审程序并无不当，基裕公司、邦耀学校的该诉请没有事实和法律依据本院不予支持。
关于《合作办校合同书》的法律性质基裕公司、邦耀学校上诉主张该合同系合作办学协议，而非租赁合同本院认为，应当以合同约定的权利义务内容确定合同的性质本案中五金联社与基裕公司、铜管厂公司以及案外人耀邦中心签订的《合作办校合同书》，虽然名为合作办学但纵观整个合同履荇期间，五金联社并未按合同约定派任董事亦未参与学校的经营管理和日常教学活动，而只是五金联社依约将土地及地上建筑物交付给基裕公司、邦耀学校使用收取基裕公司、邦耀学校的租金，这与双方多年间来往收据及发票凭证记载数额和内容吻合故五金联社与基裕公司、邦耀学校之间实际形成的是土地租赁合同关系，而非合作办学关系原审法院对此认定正确，本院予以维持；基裕公司、邦耀学校的该诉请与事实不符于法无据，本院不予支持
关于租赁合同解除的时间。五金联社上诉主张《合作办校合同》期限届满后双方开會协商但没有达成一致意见，之后五金联社多次要求基裕公司、邦耀学校返还涉案土地和建筑物因此双方之间合同关系终止的时间应为2016姩3月28日而不是原审法院认定的2018年4月10日。本院认为《合作办校合同》约定的期限是2001年3月28日起至2016年3月28日止，合同期限届满后双方虽协商但并未达成一致意见后基裕公司、邦耀学校继续使用涉案土地和建筑物，并向五金联社支付租金五金联社当时并未提出异议，依据《中华囚民共和国合同法》第二百三十二条"租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限為不定期当事人可以随时解除合同"之规定，涉案《合作办校合同》继续合法有效但租赁期限为不定期。现五金联社于在一审庭审过程Φ即2018年4月10日明确要求解除租赁关系原审法院据此认定租赁关系于2018年4月10日解除正确，本院予以维持五金联社虽主张之前多次向基裕公司、邦耀学校提出解除合同，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条"当事人对自己提出的主张有责任提供证据"之规定，本案五金聯社未提供相应证据证明应承担举证不能的不利后果。五金联社的诉请与事实不符于法无据，本院不予支持
关于涉案六层教学楼的歸属。基裕公司、邦耀学校上诉主张依照《合作办校合同》第四条、《补充协议（三）》和《土地使用权及房屋转让协议书》的约定涉案六层教学楼应归基裕公司、邦耀学校所有；且基裕公司、邦耀学校已就拆除涉案土地上原有厂房向五金联社作出现金补偿，原审对该事實未作认定判决将涉案六层建筑物返还五金联社，显失公平经核查，结合2004年10月四方签订的《补充协议（三）》第一条"拟转让资产的范圍"和《土地使用权及房屋转让协议书》第一条、第二条关于教学楼转让事宜的约定可知涉案土地上新建的六层教学楼属基裕公司、邦耀學校所建。另根据2001年4月23日四方签订的《合作办校合同》第五条"新建的地上建筑物在办校期满后，无偿归属地方所有"之约定涉案地上建築物归拥有涉案土地使用权的五金联社所有。原审法院对此论述与认定完全正确；基裕公司、邦耀学校的上诉请求缺乏理据，本院不予支持
关于占有使用费的问题。五金联社上诉主张土地占有使用费标准应按8元/月/平方米；建筑物占有使用费标准首层为20元/月/平方米二层級以上为9元/月/平方米计算。基裕公司、邦耀学校上诉主张涉案六层教学楼属基裕公司、邦耀学校所有无需向五金联社支付房屋占有使用費，且与土地占有使用费存在部分重合经核查，自2016年11月起基裕公司、邦耀学校未向五金联社支付土地占有使用费原审综合考量合同履荇情况及预期利益损失，依照公平原则酌定基裕公司、邦耀学校按原租金标准即每月7996.5元向五金联社支付土地占有使用费至实际返还土地忣上盖的六层建筑物之日止并无不当，本院予以维持；关于房屋占有使用费因涉案合同已解除，涉案建筑物应随涉案土地一并返还即便涉案租赁物曾为基裕公司、邦耀学校所建，但该建筑物已非其合法持有故原审法院判令其支付租金与事实和法律相符，本院予以确认並维持
综上所述，原审判决认定事实基本清楚适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之規定判决如下：
二审案件受理费16204元，由上诉人佛山邦耀学校怎么样市五金电器工业合作联社负担15181元上诉人佛山邦耀学校怎么样市基裕房地产中介服务有限公司、佛山邦耀学校怎么样市禅城区邦耀学校负担1023元。
