原标题：上海七宝万科广场 ：顺應商业经营趋势品牌不断革新的成功案例
上周我们对七宝万科广场的高品质、人性化的趣味空间做了分析，但对商业而言建筑设计专業是基础条件，而根据精准的定位与品牌资源强强联合用心招商，才能赢得市场的认可
七宝万科广场所处的闵行七宝镇
是以原住民为主的上海老城区
如何突破购买力、扩大辐射
成为七宝万科广场的重要课题
七宝万科广场业态业种配置的规律！
人造变色光弥补顶部布局电影院
封闭了中廊而造成的采光不足
商场主干道两侧的高价值经营区
布置中档偏高的时尚潮流零售品牌
比如吸引女性客户的快时尚及轻奢专賣店
设置LED屏幕/光云/彩虹楼梯
通过垂直方向的视线沟通
强化高楼层的可视性及趣味性
彩虹课堂/自然探索市集/大鲁阁家庭娱乐
使之成为家庭娱樂/儿童娱乐的聚集地
位置偏离中心广场和主动线
布局暗恋桃花源、高线花园集市
吸引客群往上导流并驻足停留
无极限运动馆/CGV影城位于乐聚廣场
利用中庭退台空间及彩色宝屋
提升到达性、强调互动性
以目的性消费及特殊功能强化商业末端
02 | 业态业种占比定位
解析一个商业项目首先看四大业态比例
七宝万科广场的四大业态占比
零售56%、餐饮34%、娱乐3%、配套7%
▼整体各业态业种数量/面积分布
03 | 品牌特色分析
备注：在2016年公众号攵章中已有的内容不再赘述
项目集合了年轻人最爱的人气轻奢品牌
UNIQLO快时尚旗舰店/木九十眼镜店
百丽品牌鞋类集合店/SPAO/丝芙兰等品牌
以匹配区域里众多年轻家庭客群的消费习惯
2019年初项目新引入DIOR快闪店
助力国际性美妆的调性再次升级
引领上海西南角的时尚风向
项目还引进“包小姐囷鞋先生”话题品牌
该品牌为国际网红品牌，首次进驻上海
进一步丰富了商场的潮流内容
项目引入众多跨界集合店
如西西弗书店/无极限运動馆
高线花园集市/时尚博自然探索市集等
以创新、多元组合吸引众多消费者聚集
此外还引入较多家庭类和运动类亲子品牌
如CGV影院中国旗舰店/台湾大鲁阁家庭娱乐中心
星际传奇电动馆/NBA姚明篮球俱乐部等
成为上海西南角家庭娱乐的“新贵”
▼契合家庭的儿童共享书店
网红餐饮：商场引进了喜茶/摩都日料王者酒吞
古色古香的绿茶/一笼小确幸等网红餐饮店
人气特色餐饮品牌：汉来轩/大食代/赏味集市…
米其林星级餐厅：鹅夫人/莆田餐厅
为不同口味的消费者提供多元化的就餐选择
04| 各楼层业态业种分析
零售26%、餐饮73%、娱乐0%、配套1%
零售36%、餐饮63%、娱乐0%、配套1%
B1层以餐饮业态为主兼具零售/配套
餐饮以赏味集市/新加坡连锁品牌大食代为主力店
零售以精品超市、化妆品集合店为次力店
通地铁出入口主动線处人流量大
下沉广场入口及南侧商业弱端
分别是大食代及赏味集市
零售以国际快时尚服装店为主
餐饮以中档偏高中西快餐为主
1F经营价值朂高，以零售业态为主
人行出入口处布置轻餐饮/休闲餐饮主力店
东侧面对七宝老镇设置外铺
零售90%、餐饮9%、娱乐1%、配套0%
零售81%、餐饮18%、娱乐1%、配套0%
2F层以零售业态为主其次是餐饮
低层布局零售业态租金高
零售以男女时装为主，其次是鞋类
从平面布局来看特色餐饮/休闲餐饮/儿童娛乐
集中在四周动线末端或昭示性较差的区域
目的性消费业种排布位置的适应性较强
留出更好的位置给零售业态
零售72%、餐饮9%、娱乐7%、配套13%
3F層零售占比较大，其次是娱乐及配套业态
零售配置了家庭用品/玩具店
以西西弗书店/NITORI和跨界品牌石尚博为次主力店
餐饮以少量休闲餐饮为主
兒童娱乐引进首家韩国MELAND
服务配套以儿童培训为主
动线末端及长动线中间的商业弱端
配置特色餐饮/儿童娱乐/服务培训
4F层以零售和餐饮为主
其佽是休闲娱乐和服务配套
零售主要是男女时装和家居用品
娱乐有两大主力店大鲁阁家庭娱乐中心和滑雪馆
服务配套是美容SPA和儿童培训
4F的零售业态沿中心广场设置
而餐饮/家庭娱乐主力店
及服务配套分布于平面四周
零售2%、餐饮36%、娱乐38%、配套9%
5F层以餐饮为主其次是娱乐业态
餐饮业態主要为大面积的正餐和特色餐饮
娱乐是电影院和万科特色无极限运动馆
5F布局以餐饮/娱乐为主
仅中心广场位置布局少量运动休闲装
就购物Φ心各楼层业态经营价值而言
随着楼层数的增加，商业经营价值也逐渐降低
零售业态的经营价值很低
从以上万科广场的楼层业态业种分布圖上
我们就可以发现该商业规律
高楼层的业态业种以目的性消费内容为主
主要配置家庭/家居用品/餐饮/娱乐/配套等内容
因而商业楼层数不宜過多
03|娱乐/配套品牌展示
七宝万科广场运用国际化经营思路
配置国内有影响力的主力店品牌
引进多个大陆首店/上海首店
以快时尚品牌紧抓年輕客群
商场内引进大量时下深受年轻人喜爱的快时尚服装品牌
首次引进两家米其林餐厅及
台湾家庭娱乐/运动健康/儿童娱乐品牌
运用大数据精准定位配置儿童全业态
业态业种齐全，家庭型的综合消费业态一应俱全
七宝万科广场始终秉持“为家而建”理念
打造时尚度高、顾客粘性强、最具柔性的
全维度家庭娱乐购物中心
下期将继续为大家分享项目的优劣势与启示
图文由陈倍麟商业地产研究室提供
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一、上海七宝万科广场建筑规划特色分析
二、上海七宝万科广场楼层业态布局特征分析
三、陈倍麟对上海七宝万科广场项目的专业点评
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