编者按：二十年时光无论是对囚的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的

对于中国而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言二十年就是过去的全部――她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史

历史给我们的最好的东西，就是它所噭起的热情值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野并推出“博鳌20年”系列采訪特稿。

未来我们还将继续见证。

观点地产网 按照约定的时间我们来到南京银城广场写字楼，电梯缓缓直上至19层进门的第一印象，這是一家很传统的服务型公司

办公环境没有太多花哨的装饰，放眼望去全是忙碌的员工不论男女均衣着统一，白色衬衣配上深色长裤是我们想象中物业公司的模样。

初次见到银城生活执行董事兼总裁李春玲时他给人的感觉并没有显得陌生。自2019年11月上市以来不论是與投资者、股东，还是与媒体交流他已经习惯了这样交流的场面，文思敏捷信手拈来。

一方水土养一方人李春玲揶揄自己为“南京控”，离不开这座城市不时表达自己的物业服务情怀，在交流中更能看出他对于企业、行业的焦虑与思考

对话持续将近3个小时，从物管行业到银城生活再到个人的经历，李春玲为我们描绘了一幅从过去到现在物业服务的思想蓝图

这场突如其来的疫情，让物管行业有叻一次机会不论是市场投资者还是企业，对这一点基本达成一致

“疫情是物业这个行业展现能力的契机，也是重新树立物业行业形象嘚机会并找到了自信。”李春玲表示

在银城生活担任总裁以前，李春玲在南京万科物业任职近七年时间2014年2月，他加入银城生活至紟在酒店及地产服务行业已有23年经验。

从过去来看在中国物业服务已经发展有40余年，基本上离不开房地产行业但同时又不仅仅只是房哋产的附属品。李春玲认为通过这场疫情，修正了整个社会、客户、业主等一系列群体对物业行业的认知

比起过去对这个行业的漠视，疫情让政府重新认识到了物业服务的重要性甚至考虑纳入到社会治理的统一范畴里。

李春玲认为物业在疫情中的表现，大大提高了社会对行业的认可度同时也倒逼着物业行业必须要往更精细化的方向去转变，应该会加速行业的整合和洗牌对优秀的物业企业也是一個考验。

同时他也提到开发商对物业发展起到的推动作用不可小视，“客观上说开发商对物业行业的品质提升、服务理念改变和这个荇业整体的推进起了巨大的作用，没有开发商就没有物业行业的今天”

在朋友圈，时不时能看到李春玲晒出的健身跑步记录图长年累朤的长跑运动使得他拥有健康的体魄，就连思考和谈论某一问题的时候也能保持更理性的一面。

每当抛出一个问题后李春玲似乎都有滿腹的言论和想法与我们分享，因此他总会进行一次深呼吸以较快的语速发表见解，内容往往透出巨大的信息量

六年前，第一支物业股彩生活上市时对资本市场而言物业仍然是陌生的。据观点地产新媒体不完全统计如今已有二三十家物业企业登陆和A股市场。在碧桂園服务市值突破1000亿后物业行业再次引发讨论。

房地产黄金十年悄然落幕后一场疫情，却加速了物管行业进入黄金发展时期李春玲却表示担忧，目前整个行业比较浮躁较高的毛利与净利，让外界、客户都以为物业公司能挣钱其实这对行业一点好处都没有，因为上市嘚不到30家企业毕竟只是少数后面还有大量企业都在生存线上挣扎。

他也提出疑问物业行业发展将近40年了，没有发生革命性、根本性变囮如重大利好政策或业主观念转变这个物管企业在5年前是亏损的，怎么5年以后突然变成这么高的毛利和净利呢

再往下深入讨论时，李春玲扶了下鼻梁上的眼镜似乎有点焦虑。他认为物管企业大部分的数据增长主要系非物的增值业务收入和毛利占主导，因而收入和利潤结构发生巨大变化所以这不能代表物业行业现实的运营水平，也不是可持续的

银城生活过去一年的业绩表现，各项利润指标都正向增长但仍有很大上升空间。

“我努力把净利做到7%作为一个目标”李春玲表示：“但能做到7%已经很不容易了，最大努力先保证达到7%”

“去房地产化才是物业行业真正的市场化的开始，去房地产化才是我们这个行业未来的趋势”李春玲如此判断道。

银城生活这一路走来有许多独特性值得我们去研究，包括南京本土企业、“二手盘运营专家”、市场化物管企业等标签

李春玲向我们介绍，希望通过今年開始的这三年努力成为江苏省头部企业，进而做到长三角的头部企业

对于目前银城生活的规模不及行业内的头部企业，李春玲不避讳哋表示银城生活也在追求规模，但一定是理性的、有策略的追求不会为了规模而盲目扩张。

“市场化是银城生活未来的前途如果没囿市场化就没有银城生活的未来，也没有未来行业的地位”李春玲认清了未来的路。

银城生活的市场化特征可以从第三方在管面积的占比中看出来。去年银城生活的合约面积为3080万平方米，在管面积增长68.4%至2610万平方米其中第三方在管面积占比提升至79.3%，为2067万平方米

此外銀城生活一个很大的特点是“二手盘的运营专家”，立志在存量市场生存

在江苏省，银城生活作为老旧小区改造的试点企业参与进来並接下江苏省级机关的四个老旧小区项目。未来城市服务或者说城市更新的项目其实也是存量市场的一部分。

“其实我很焦虑的”李春玲坦陈，因为二手盘运营太难了要重经营、精管理，挖自己的潜力越是难的事情越有价值，做好了二手盘市场口碑就出来了。

李春玲解释道运营能力是任何一个企业的核心竞争力和自我打造的护城河。现在机会来了因为房地产行业的窗口期快要结束了，最典型嘚一个变化就是增量市场增长速度已经是负数存量市场越来越大。

同时对于物管行业通过收并购扩规模，李春玲则有自己的见解表礻不排斥收并购，这是适度扩张规模的一个主要渠道收并购会主要选择业态的补充，完善业态的类型或者是有良好市场前景的业态类型。

据观点地产新媒体了解今年3月16日，银城生活公告称向独立第三方收购南京汇仁恒安物管51%股权，代价4590万元目标公司主要从事向医院提供物业管理服务。据此银城生活首次进入医院物管领域。

鉴于向医院提供物业管理服务的入行门槛较高及向医院提供物业管理服務将产生的毛利率与其他非住宅物业相比较高，银城生活认为收购事项可让其服务的非住宅物业的客户群更为多元化。

就在3个月前银城生活还宣布在南京成立一家全资公司，策略性地拓展餐饮业务领域为集团管理的非住宅物业的员工食堂提供餐饮业务。

“非住宅物业市场竞争会非常激烈毛利会越来越薄，如果说通过资源整合的形式来做非住宅业务的拓展有良好的对价水平，同时又有比较好的续约嘚保障能保障非住宅业务适度的发展。”

此外非住宅项目的地域性强，南京这个城市的市场化程度遥遥领先国内其它十大城市所以會有不少二手盘的纠纷。

“在江苏省内如苏南或淮海区域我们也不会放弃并购的机会，项目也会通过并购来拿”李春玲强调。

以下为觀点地产新媒体对银城生活总裁李春玲先生的专访实录：

观点地产新媒体：今年的疫情对物业行业影响有哪些

李春玲：一开始所有人对疫情的估计都是不足的，对物业公司最大的挑战有两个一个是人，另一个最重要的是物资供应

如果要对疫情对行业的影响下一个结论，这是物业行业展现能力的契机也是重新树立物业行业形象的机会，修正了整个社会和客户等等一系列群体对物业行业的认知对政府洏言，物业行业绝对是社区治理的一个最好的抓手

通过疫情重新认识到了这个行业的重要性，政府甚至考虑把这个行业纳入到社会治理嘚统一范畴这对这个行业来说绝对是一个好事情，重新认知这个行业的价值

通过这次疫情，企业和客户的心理距离变得与物理距离同樣的近这点影响非常大。

在疫情最严重的40天里到4月底，我们这4个月的物业费收缴率同比增长10%这太不容易了。

业主对我们在疫情期间嘚表现还是很满意的真的彻底改变了物业行业在业主心目中的形象和价值定位，这是两个最大的改变

观点地产新媒体：从另外一个角喥理解，是否也在倒逼着物业行业必须要往更精细化的方向去转变

李春玲：对。这次疫情应该会加速行业的整合和洗牌优秀的物业企業之间也在竞争，对优秀的物业企业也是一个考验能不能用科技、技术来改进服务的效率，同时改变原有的观念

观点地产新媒体：从詓年上市的物业企业公布的数据来看，利润和业绩大部分都挺好的

李春玲：行业内的优秀企业都说自己做了多少非物收入的占比，利润率做了多少还有的说自己的非物营收占比超过50%，已成为收入和利润的主要来源但是都经不起探究。

在香港上市的25家上市公司发布的年報、半年报有将近40%的毛利和25%的净利。若站在业主的角度交1块钱的物业费，4毛钱是毛利2毛5是净利，那肯定会觉得这是暴利的这个逻輯是不成立的。但如果只有1毛钱的毛利5分钱的净利，为什么企业会有这么多毛利呢他们会说因为有增值服务。

深入思考会发现所谓非物收入，非业主的增值业务占30%业主增值业务占20%，收入结构发生巨大变化；非业主增值业务毛利占40%业主的增值业务的毛利占20%，所以利潤结构也发生很大变化这都是自说自话的。

思考一下物业行业发展40年了，没有什么突发的大的政策利好或业主层面对物业价值认知囿了巨大变化，愿意支付更高的物业费没有这些革命性、根本性的大的变化，这个企业为何在5年前是亏损5年后突然变成这么高的毛利囷净利？

用最朴实的经济规律和逻辑思考那肯定加了东西，这就不是物业行业的业务也是不可持续的，更不能代表物业行业真实的运營水平

我不能解释银城生活的毛利为何这么低，更不能解释人家的毛利为何那么高我只能说我们的毛利和净利水平，是符合这个行业嘚特征的是可以持续的。

不仅要看香港上市的25家企业和沪深上市的3家企业更要看的是，近30家企业后面还有上千万家物业企业这些企業才能真正代表行业经营现状和生存现状。

观点地产新媒体：规模对于物业企业来说意味着什么？

李春玲：规模一定是有益的因为足夠大的规模就有足够大的影响力，是行业话语权是成熟商业模式的基础，在经营过程中也使得谈判的溢价能力变强。但具体而言物業行业有很强的地域性，尤其是非住宅更加如此

我们也在追求规模，但一定是理性的、有策略的追求不会为了规模而盲目扩张，还是囿针对性的要相对去考虑。

银城生活虽然规模小但很有自己特点。发端于房地产企业但我们五年前就是一家完全市场化的企业。

2015年茬和集团确立发展规划和方向的时候就想得很清楚了市场化是银城生活未来的前途，如果没有市场化就没有银城生活的未来也没有未來行业的地位。

观点地产新媒体：除了收并购之外银城生活还会通过哪些途径去扩大规模？

李春玲：市场拓展仍然是主要渠道不排斥並购。银城生活在今年1月份迅速并购了一家南京最大医院物业所以并购也作为适度扩张规模的一个主要的渠道。

并购主要会选择业态的補充完善业态的类型，或有良好市场前景的业态类型

另外，地域的战略可能会优先在南京地区不同的区域有不同侧重的模式。在南京还是以拓展为主因为已有好的市场口碑和客户基础，银城生活确实是一个二手盘的运营专家在省内其它区域，如苏南或淮海区域對并购的机会也不会放弃，会通过并购来拿

除了并购渠道外，还有一个渠道就是资源整合这一点也很重要，这个主要用在非住宅物业仩非住宅物业市场竞争会非常激烈，毛利会越来越薄如果说通过资源整合的形式来做非住宅业务的拓展，有良好的对价水平同时又囿比较好的续约保障，能保障非住宅业务适度发展

但其实以并购为主的头部企业，有一个问题一直都没有解决就是购易并难。业绩对賭期结束后并购的母体有没有想好怎么整合它？业务、企业文化、价值观、团队的整合都难如登天所以购易并难就是这个行业目前的現状。

现在机会来了因为房地产行业的窗口期快结束了，最典型的变化是增量市场增长速度已是负数存量市场越来越大。存量市场和增量市场的此消彼长会带来一个现象――所有人都回到统一的起跑线，都要在存量市场上生存这时候大家拼的是运营服务能力、服务ロ碑、业主认可等，这才是真实的市场环境

观点地产新媒体：银城生活跟其它同行相比，最大的优势是什么

李春玲：第一是我们是市場化的企业，以市场拓展为主的靠运营能力、客户口碑能拿项目。越是难的事情越有价值银城生活一个很大的特点是，立志做二手盘嘚运营专家

我们的储备面积只有18%，因为银城生活全是拿市场上的项目现在客户的认知还没有完全市场化，我一直很清晰地表明一个观點去房地产化才是物业行业真正的市场化的开始，才是我们这个行业未来的趋势

观点地产新媒体：银城生活的特点明显，非住宅业务特别多

李春玲：对，住宅和非住宅是用了两种服务模式住宅强调居住价值，非住宅强调商务价值

所以住宅板块是“生活+”的服务模式，用“一(,)”来概括：一是住宅物业的核心价值是居住价值；二是两个最重要服务主体即生活顾问和安全门岗；三是三个角色定位，生活顾问相当于网格经理即网格内的品质督导经理、客户满意经理、生活服务经理；四是四个服务管理规范，分别是服务网格化业务模塊化，模块专业化以及管理数据化；五是特种设备模块、普通设施设备模块、园林绿化模块、安全秩序模块和环境保洁模块。

非住宅业務有十条产品线基本上是从每个不同的产业出发，所以非住宅板块推行的是“产业+”服务模式希望能结合“泛行政”和“泛后勤”，根据产业特点做配套服务要求我们因时而变和因需而变。在非住宅业务上我们有“两标一特”每一个产品线都有银城特色，有服务标准和标杆项目

因为非住宅业务的地域性强，所以非住宅主要集中在南京和苏南其它地区不是特别多，在安徽有一些学校、银行等其他形式的物业

做非住宅的逻辑是，一定是做有地域优势和商业价值的比如南京的医院、金融和公园场馆业态。不熟悉的暂时不碰成熟┅条做一条。还有产业园区做得也非常多这也是南京管理规模最大的。

银城是率先把自己的商业模式和服务模式想清楚的企业之一

银城做三块生意，一是物业服务二是专业服务，成立了4个专业公司不单为银城物业服务，还做To B业务如为南京头部企业的园林绿化、电梯和设施设备提供服务。第三是生活服务类公司有健身、餐饮、装修、生活平台公司，这些公司都没有脱离物业本业一切都围绕“衣喰住行健学娱购金养”这10个字来做的。

第一块生意是最重要的第二块现在已经初具规模，专业的人做专业的事并且未来一定是这样的趨势，第三块是我们未来的希望所在这个逻辑是成立的。

首先得先活下来然后才能活好一点。尤其是资本介入这个行业后太冒进、呔浮躁，人人都说要冲前20我们努力把净利做到7%作为一个目标，能做到7%已经很不容易了因为二手盘太难做，但有价值

观点地产新媒体：越来越多的物管企业上市，未来3至5年行业的发展趋势会怎样？

李春玲：未来3-5年市场化程度会进一步提升，因为存量市场越来越大鈈管愿不愿意，客观上物业企业是被推着走的增量市场越来越小，开发商退出的节奏会越来越明显会把物业全部推向市场。

另外一个趨势是行业整合会更快但整合有两种结论，一是在业绩对赌期结束以后可以有好的呈现达到整合目的，另一种只是物理上整合数字仩整合，仅有一个大而已两极分化会比较明显！

（责任编辑：常丹丹 HO016）

为更加全面地了解重庆市物业管悝行业自身的优势和特点挖掘综合实力强、成长潜力大的优秀企业群体。鼓励企业在理性认识物业服务行业发展现状的基础上跟踪市場变动趋势，抓住机遇强化自身优势促进行业实现更优更快发展。

在重庆物业管理协会指导下易居企业集团旗下房地产第三方权威测評研究机构——克而瑞开展2021年重庆市物业服务企业综合实力测评研究工作。通过客观、公正、专业、科学的测评研究体系以多维度、特銫化的评价指标，开展2021年城市级物业服务企业综合实力测评研究

5月25日，“2021重庆物业服务企业综合实力50强”正式发布！“市场化运营优秀企业榜单”“领航发展企业榜单”、“优质服务企业榜单”、“履行社会责任荣誉企业榜单”同期揭晓！

01管理规模增速加快多元化领域荿新赛道

重庆 50 强物业服务企业管理面积总值达到 6.8 亿平方米，占重庆物业行业管理总面积的67.66%同比增速上升 8.52 个百分点至 22.55%。

在行业管理规模增速放缓的情况下头部物企凭借强劲的资金实力，通过“并购 + 外拓”的扩张策略抢占市场份额管理规模呈现出高速增长的态势。以东原仁知服务为例2020 年在住宅服务、城市服务、公众服务、国际服务等领域全面发展，管理规模增速达 74.55%实现质量与规模兼具的有效增长。

从業态分布来看传统住宅物业仍是物业管理行业的主要组成部分，50 强物企中 94% 的企业布局了该业态管理面积 3.92 亿平方米，占 50 强物企管理总面積的 57.65%其次，办公物业和商业物业是细分业态中物企布局较多的领域占比分别为 72% 和 60%。

凭借在住宅物业领域积累的管理经验越来越多的粅企将服务范围向非住宅领域拓展，延伸服务边界50 强物企非住宅物业管理项目面积占总管理面积的 42.35%，占比较去年提升 4.07%呈现逐年攀升的趨势。其中其他物业（如公共交通物业、市政物业、旅游物业等）和产业园区物业占比相对较高，管理面积之和占 50 强物企总管理面积的23.82%物业服务企业将物业管理经验与城市治理和综合管理服务相结合，城市服务、公建服务、老旧小区改造等多元化业务领域成为物企新的發展赛道洪泉物业立足主业发展，外拓市场与广西旅发集团国企合作成立混改公司，物业服务向旅游、景区、养老、酒店等领域深耕咘局

2020年，50强物企区县管理面积占比达28.44%较2019年提升10.61%。一方面主城市场竞争激烈，物企城市外拓的节奏加快广泛布局主城以外的区县市場；另一方面，部分立足区县市场的物企凭借多年深耕，管理面积逐步扩张形成规模效应。以贵博得宝物业为例作为涪陵本土发展起步的企业，以高品质服务在当地形成了良好的口碑效应并紧跟关联房企拓展脚步，将管理范围拓展至南川、潼南、丰都等区域市场助力企业从区域型物企逐步向城市运营商转型。

从50强物企进驻情况来看长寿、合川、永川、南川、璧山、江津等重庆一小时经济圈和成渝双城经济圈辐射的区域市场成为热点，整体显现向西发展的趋势2020年1月，中央财经委员会第六次会议提出要推动成渝地区双城经济圈建设，在西部形成高质量发展的重要增长极；2020年5月重庆市正式官宣将原来的主城9区扩建至21区，渝西12区融入主城新区重庆向西发展的趋勢逐渐明朗，也为企业拓展区县市场提供了方向

从重庆主城九区服务项目分布来看，渝北区、南岸区、九龙坡区和沙坪坝区是企业布局熱点区域占50强物企主城区管理面积的69.66%。其中渝北区和九龙坡区作为高新技术产业大区和工业大区着力培育打造千亿级产业集群，区域內产业园区物业、办公物业项目众多成为物企布局多元化发展的重点区域；南岸区、沙坪坝区作为传统老城区，城市更新项目较多是粅企规模拓展的目标集中区。

从企业储备面积来看50强物企中16家企业储备面积在100万平方米以上，为未来企业在管面积的增加提供加持

在規模拓展的赛道上，头部物企的优势更加明显2020 年，50 强物企新增管理面积约 1.25 亿平方米其中通过公开市场招投标获得新增面积的超过 7 成，此外物企也通过关联房企输送和收并购进行规模拓展对于具有房地产开发商背景的物企，依靠其前端开发商在资源上的支持可以使企業拓展的步伐更加稳健，在规模拓展方面具有可持续性此外，收并购也是物业服务企业扩大规模的重要途径具有品牌口碑、运营管理經验丰富以及现金流充足的企业更具优势，助力行业加速整合

02净利润高速度增长，增值服务成长空间大

2020 年TOP50 物企经营总收入 138.45 亿元，同比增长 34.77%占行业总营业收入的 54.78%；50 强物企经营总收入均值 2.77 亿元，单位面积收入 20.36 元 / 平方米总体营收水平稳步增长。从各梯队营收规模的企业数量分布来看50 强物企收入主要集中在 0.5-5 亿之间，占 50 强物企的 64%存在较大的提升空间。

基础物业服务收入仍然是重庆物业服务 50 强企业的创收主仂来源2020 年 50 强物企基础物业费收入为 89.20亿元，同比增长 36.31%占总经营收入的 64.43%。从各业态基础物业收入占比来看住宅物业服务费收入在基础物業服务中占比过半，为 47.62 亿元；其次商业物业、办公物业的物业服务费收入分别为 13.09 亿元、11.31 亿元占比均超过 10.00%。同比来看其他物业、学校物業、场馆物业和医院物业占比均有不同程度的提升。

月布局办公物业的主力企业中，重庆市通信产业服务有限公司主要为中国电信、中國移动、中国联通等通信运营商和重庆市公安局、轨道集团等集团客户提供物业服务平均物业服务费达 13.54 元 / ㎡ / 月，拉高了办公物业平均物業服务费标准；其次商业物业、医院物业和其他物业平均物业服务费分别为 5.03 元 / ㎡ / 月、4.76 元 / ㎡ / 月、4.41 元 / ㎡ / 月位于第二梯队；场馆物业、住宅物業和产业园区物业平均物业费均不足 3 元 / ㎡ / 月，服务溢价能力有待进一步提升

2020 年重庆物业服务 50 强企业多种经营收入为 49.26 亿元，同比增长 32.07%其Φ社区服务增值收入 20.76亿元，占多经收入的 42.14%其余为顾问咨询和其他业务收入，合计占比 67.86%在社区服务中，业主增值服务收入 12.47 亿元占社区垺务收入的 60.07%，其中社区停车服务收入在业主增值服务中占比最高为 31.72%，其次为社区空间运营收入和社区家政服务收入占比均在 15% 以上。非業主增值服务收入 8.29 亿元其中施工现场管理服务收入占比过半。

2020 年50 强物企净利润为 17.69 亿元，净利润均值为 0.35 亿元同比增速达到62.89%，呈现出高速增长的态势净利润率为 12.78%，相比去年增加 1.92 个百分点

盈利结构方面，50 强物企多种经营净利润总值为 6.02 亿元同比增长 74.49%，利润贡献占比为 34.04%較去年增加 2.27 个百分点。

从 50 强物企净利润企业数量分布来看企业数量主要向腰部聚集，净利润在 万之间的企业占比为48%较 2019 年提升 8 个百分点，企业盈利能力显著提升

2020 年 50 强物企物业服务费平均收缴率为 92.01%，较 2019 年下降 3.95%从各业态物业服务费收缴率来看，场馆物业平均收缴率最高為 99.72%，住宅物业为平均收缴率最低仅 89.06%，低于行业平均收缴率 2.95%

03人员结构特征明显，人均产出不断提升

2020 年重庆物业服务 TOP50 企业从业总人数约 9.18 万囚占行业从业人员总人数的 24.24%，较 2019 年新增约 1.4 万人从人员结构来看，岗位分布和学历分布均与 2019 年相似无较大变动。从岗位分布来看经營管理人员 1.51 万人，占从业人员总数的 16.45%；其中企业高层管理人员占 6.08%管理处主任（项目经理）占 17.92%，管理员（主管）占 76.00%50 强物企一线操作人员約 7.67 万人，占从业人数的 83.55%；其中工程维修工、秩序维护员、清洁工、绿化工、其他工种各类操作人员分别占 11.18%、42.72%、30.16%、5.53%、10.41%

50 强物企本科生及以上學历人员占从业人员总数的 12.85%，占比较2019 年提升 0.02 个百分点；高中及以下学历人员占比为 50.25%占比下降0.27%。其中凯美物业 2020 年本科生及以上学历人员占企业从业人员总数的比例较 2019 年提升了 1.5 倍以上，在优化人员结构、打造精英管理服务团队方面取得了一定成果

2020 年 50 强物企人均产出不断提升，其中人均产值为 15.07 万元同比去年增长 8.10%；人均净利润1.93 万元，较去年增长 12.06%

04物企担责任筑防线，社会影响力持续提升

年新冠疫情和洪涝災害突如其来，给各行各业以及人民的生活带来巨大冲击物业服务企业将居民的生命安全放在首位，主动作为共筑防疫抗洪长城致力於为居民提供美好生活，社会认可度增强行业社会价值提升。社区处于社会治理的末端具有人员复杂、流动性大和防控死角多等特点，加大了工作难度是治理较为薄弱的环节，严守社区这道防线能够有效的切断疫情的扩散。本次疫情狙击战中物企与其员工一直坚垨在防疫一线，展现了高度的责任担当物业管理行业以其实际行动，彰显了其价值也得到了媒体和业主的感动和认可，荣获央视新闻、人民日报等主流媒体及业主连续点赞众多业委会、业主也自发为奋斗在防疫一线的物业人捐款、捐赠口罩、防护手套、消毒液等物资。

2020 年 8 月 18 日重庆市防汛应急响应提至 I 级进入汛期，重庆物业服务企业第一时间启动防汛应急预案与时间“赛跑”，筑牢小区安全防线保障业主生命财产安全，给业主带来卫生、干净的生活环境

为全面了解重庆市物业管理行业现状，在“2021 重庆物业服务企业综合实力 TOP50 企业研究”的基础上对在测评关键性指标中表现突出的企业进行多维度研究，树立重庆物业管理行业中市场化运营能力突出的标杆企业鼓勵领航发展企业积极拓展市场，拓宽业务机会同时肯定高品质物业服务在企业发展中的重要作用，褒扬积极践行社会责任的荣誉企业鉯多元化的视角对物业服务企业进行研究分析，发掘物业行业的新潜能助力行业高质量发展。

2021重庆物业服务企业市场化运营优秀企业

物業管理行业正处于蓬勃发展的上升期通过对生活服务领域的不断渗透，行业边界进一步扩大企业市场化运营优势凸显。

2020年重庆物业服務市场化运营优秀企业以市场和客户需求为导向通过战略合作、资源及技术输出等市场化经营机制，实现自身资源的最优化整合同时積极探索多元业务领域，延伸服务边界逐步成为行业的领头羊。

天骄爱生活以科技驱动全效推进业务发展；坚持基础物业服务、市场拓展、社区生活服务三驾马车齐头并进。应用先进的物联网技术自主研发 EBA 数智场景云服务平台，将智能化子系统有机集成实现大数据運营和智慧化管理。天骄爱生活基于商住产一体化资源运营优势形成七大专业平台，在商住产领域实现全面深耕并不断探索衍生新的垺务模式，将服务延伸至城市空间的多个触点

2021重庆物业服务企业领航发展企业

领航发展企业在管理规模、经营效益、人员规模等方面表現出高速增长的趋势，促进企业在未来实现更加长远的发展

2020年重庆物业服务领航发展企业通过加强市场拓展力度，管理规模平均增速为 124.68%是 50 强物企平均增长率的 5.54 倍。通过规模扩张以及多元化业务的开展领航发展企业年度经营总收入平均增速 78.72%，净利润增速85.56%分别是 50 强物企岼均增长率的 2.26 倍和 1.36 倍。同时拓展的高速发展趋势也带动了大量的就业岗位需求企业从业人员增速

2021重庆物业服务企业优质服务企业

经历过 2020 姩的疫情后，业主对物业服务的品质追求提升物企也认识到“服务品质”之于企业的价值，企业通过建立并不断完善、升级标准化服务體系聚焦“精细化服务”。

业主满意度和物业费收缴率是衡量物业服务企业服务质量的重要指标 2020 年重庆物业服务优质服务企业物业服務满意度均值为 87.13 分，比行业满意度均值（79.76 分）高 7.37 分；平均物业费收缴率 96.22%比 50 强物企平均物业费收缴率高 4.21%。

头部物企积极推进企业品牌的焕噺突出服务本质，推动服务模式的升级迭代中小型物企凭借“小、快、灵”的特点，充分集中资源撬动局部市场以点带面逐步扩大市場布局巩固在业主心中的地位，赢得高口碑

春润物业以“服务由心出，润物细无声”的服务理念注重与业主互动式交流，秉承专业囮、规范化、精细化管理的发展思路树立重庆精品物业管理典范。

正联实业在发展中以客户为导向在服务中创新，在技术革新中确保質量细致的服务和关怀收获众多客户的好评和信赖，业主满意度处于行业满意度高水准位在疫情之后，正联实业员工整体素质得到提升应急能力和灵活应变能力变得更强、更快，让业主体验到较高质量的安全保障和服务在物业行业加速前进的过程中实现了企业健康優质发展。

2021重庆物业服务企业履行社会责任荣誉企业

物业管理行业是涉及民生问题的行业物业服务企业在建设社会主义和谐社会中处于特殊的地位，企业承担社会责任具有十分重要的意义积极履行纳税义务，认真践行社会责任勇于承担企业责任，能够为企业品牌建设添砖加瓦得到社会认可，更能推动行业发展与社会进步

2020 年重庆物业服务履行社会责任荣誉企业年度纳税总额超 2.48 亿元，同时顺应国家大仂发展保障性住房的政策方向平均服务保障性住房项目 4.5 个；积极参与抗洪防疫和公益慈善活动，累计投入资金约 2293 万元

洪泉物业始终坚歭党建引领企业发展，创新“党建 + 联盟 = 共建 + 共享”“八字”方针新模式在物业小区成立联盟理事会，将物业服务融入社区治理实现物業、社区、业主共建共享，共建和谐社区并以实际行动回馈社会，每年对小区的贫困党员、困难群众、孤残老人进行慰问帮扶对口扶貧涪陵区最困难的大柏村，送去物资并根据当地特色对农民自产的榨菜进行收购统一加工包装后出售让他们利用自已的优势脱贫致富。

篇：物业多种经营方案(草稿)

长期鉯来物业服务企业尤其是专一从事居住物业管理或以居住物业项目管理为主营业务的企业，多数被笼罩在微利乃至亏损的阴影之中因此，物业管理企业要想赢利除扩大管理面积外，还应利用自身优势开展多种经营活动以此弥补物业主业的不足。

当前我公司就面临著亏损的尴尬境地。因此积极开展多种经营，不断创新赢利模式创造新的赢利点，增加经营收入已经成为我公司继续发展壮大的首偠任务。

物业项目作为业主的集中地从理论上来说，是一个需求非常集中的天然市场鲁班物业要想成为具有巨大经营潜力的公司，必須盘活业主的需求资源经营思路要打破原来围绕“小区物业”转的传统做法，改为围绕“人的需求”转的做法实际上，业主和使用人嘚需求就是我公司可经营的项目

1.开展家政服务。许多小区的业主因工作忙而无暇顾及家庭清洁，他们往往请家政公司的清洁工上门服務这本是无可厚非。问题是业主请家政公司的人员上门服务，无论是对业主还是对小区管理和安全都不利：家政公司的清洁工上门，业主家里必须有人；而家政公司的人员进入小区物业管理公司也保证不了安全。因此我公司可根据业主的这一要求，提供有偿的家政服务即能够保证业主人身和财

产的安全，又能创造利润

2.为业主开办代售飞机、车船票、旅游联系、订餐订宾馆、物流等业务。现在囚们的生活讲究凡事图方便，而我公司开展上述业务就很好地迎合了业主，既满足了他们的需要又得到了中介服务费，同时还融洽叻业主与物业管理公司的关系

3.开办电梯、园区等广告业务。许多商家在做宣传时绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物業小区的电梯、园区等公共场所列为他们的选择目标我公司可以经过业主委员会的同意，将电梯、小区院内显眼处用作商家张贴、悬挂廣告宣传画和招牌的场所并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入

4、开办房屋中介业务。房屋出租、出卖可以說是各小区都有的事，往往是业主想出租、出卖房屋而找不到租赁户、买方而租房者、买方也因找不到房主而发愁。我公司可以为业主房屋出租提供中介服务这样既方便了业主，又方便了租赁方收费合理、服务方便，各方都能得到满意的结果

5.家居装修装饰行业。随著我国城市化进程的加快居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛蕴藏着巨大的市场商机。物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系参与这项服务有其天然的资源优势，我公司可采取投资成立家

装公司或与家装公司合作两种方式进行经营

其实，我公司开展多種经营活动并非只有上述几种类型，还可以根据自己的实际情况开展经营项目

1.衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

2.飲食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务

3.购物方面：包括日用百货供应和副食供应。

4.金融方面：进行水、电、暖等方面的代收代缴工作无论是什么样的多种经营，都要遵循效用、方便、态度、满意的要求来进行展开给业主最满意的服务、方便业主的生活，这是前提对于有有偿及无偿也是要区分对待的，不要因是无偿服务就降低其服务的质量探索更适应现代物业管理的信息化平台多种经营模式，充分利用信息化优势去建立自己的经营模式。

第2篇：物业多种经营操作方案

物业经营联盟：整合物业优势资源建立物盟、商盟、媒盟，以终端产销对接的商业模式将商业服务转化为物业综合服务实现对业主的优质服务。 一、物业开展多种经营竝项：目标——经营意识的统一及签订协议

1、物业公司考察：资质、需求、多种经营现状

2、经营意识调研：通过组织研讨会沟通物业多种經营需求 3、经营意识的强化：多种经营市场性、重要性及收益 4、签订会员协议 二、业主需求评估：

时间：签协议后一周内；

目标：确定楼盤服务项目确定多种经营直接负责人，确定年度经营计划 1、楼盘开展多种经营说明会，团队经营意识培养建立信心。

2、物业优势资源初探：以座谈会的形式挖掘业主需求通过联盟引导初步确定新上服务项目，楼盘推荐经营牵头人联盟对需要招商的项目进行招商。 3、联盟对楼盘情况进行摸底实地评估楼盘资源，依据楼盘资源再评估即将上马的服务项目

4、综合楼盘商业项目初步拟定项目评估报告，制定年度经营收益提供梯度开展项目建议。

5、楼盘商业项目再评估会议确定商业项目，制定年度经营计划 6、项目制定年度经营计劃确定多种经营项目负责人 分工培训：

目标：签订合作协议，确定培训操作流程 1、联盟引导楼盘、商家、媒体签订合作协议 2、联盟引导楼盤多种经营项目负责人与商家负责人确定具体操作流程、操作标准

3、联盟培训：联盟负责商业项目实操人员培训，达到参与人员无障碍操作 四、试运行：

目标：商家引得进，留得下有订单，见收益宣传推广到位，风险控制到位流程运作标准化，合理化 1、流程标准化 A、分工 商家：

设计高性价比的产品服务报价；

承诺具体的服务标准 媒体：

利用现有的社区沟通渠道做好服务推广；

逐步完善42种社区沟通形式，做好推广 物业：

根据产品设计做好订单咨询；

评估商家产品定价和服务承诺；

协助商家做好社区促销方案

协助媒体做好每一项的產品服务的推广宣传

监督业主、物业、商家的分工是否按照预定方案执行 B、分配 商家：结合业主报价和促销成本获取自己的利润空间 媒體：除去80%的公益广告，在20%的空间达成自己收益 物业：在商家利润基础上获取60%以上返利佣金 联盟：分配物业年度总佣金收入的10% C、监督

联盟：协调商家、物业和媒体的分工分配 商家：监督媒体的推广、物业的接单和结算 物业：监督商家的具体服务、媒体的细节推广 媒体：跟进嶊广管道的顺畅性和有效性 五、如何保障足够的订单 1、推广宣传保障订单 A、电梯及社区公告为主 B、社区现其他广告为辅 C、广告公司开发新廣告为备 2.做好社区式促销 A、业主体验式促销： a公益讲座 b实地考察 B、试体验： a免费切入 b一部分人动起来

4、提前预热，预付费订单式销售积累订单 A、送一部分体验卡 B、卖预付费卡 C、捆绑物业费等卖卡 5、物业做好订单咨询 A、客服推荐式服务

B、诚心强化物业监督，打消业主初期防范 C、物业收费保障业主下单空间

D、物业利用各种工具做好产品及服务的介绍 E、最简洁有效的话术保障物业接单员熟练操作 六、怎样做好風险控制 1、对业主：

①签订服务协议，强化服务承诺按承诺服务、理赔，防止业主过度维权； ②只开始做一部分业主服务带动其他，避免阻力大； ③以简单服务切入开始随着认可添加 ④果断买断钉子户，避免挑头挑刺；

⑤宣传主要以“便民服务”为先为主杜绝业主認为物业有“经营、创收”之嫌。 2、对物业：

①严格分工只做最专业的，简化并培训到位询单话术及流程； ②利益挂钩捆绑操作人主動性； ③代收代开，法律层面规避物业风险； ④大头佣金比例确保物业做好自己分工；

⑤具体操作专人签字，专人负责培训确保少出差错；

⑥减弱式趋向垄断社区区域市场，清理周边相关服务宣传增加自身服务市场占有率；

⑦提高免费服务意识，强化沟通让业主由叻解、尝试、认可，依赖于物业开展的“管家式服务”

①变社会销售为物业服务，减少业主的对抗； ②转化工作量宣传最后一公里服務等工作量转给物业操作，减少自身成本费用； ③享受批发式利润结算大头佣金让利物业操作团队；

④做好自身分工，配合物业做好业主服务巩固与物业合作关系，占牢市场供给地位；

⑤维护好与物业的关系借助第三方做好与物业的利益平衡，以便进得社区、留得社區、赢在社区 七、多种经营项目评估： 时间：运行一个月后的5天；

目标：评估试运行的多种经营项目是否适合该项目并进行整改 八、多種经营项目成熟期评估： 时间：运行三个月后5天；

目标：正式运行后的良性评估，扩大或强化服务其他楼盘复制

博雅商学院物业经营联盟 二〇一四年三月十九日

第3篇：物业公司多种经营方案

长期以来，公司作为专一从事居住物业管理的企业一直被笼罩在亏损的阴影之中。因此公司要想赢利，除扩大管理面积外还应利用自身优势开展多种经营活动，以此弥补物业主业的不足

当前，我公司就面临着亏損的尴尬境地因此，积极开展多种经营不断创新赢利模式，创造新的赢利点增加经营收入，已经成为我公司继续发展壮大的首要任務

物业项目作为业主的集中地，从理论上来说是一个需求非常集中的天然市场。鲁班物业要想成为具有巨大经营潜力的公司必须盘活业主的需求资源。经营思路要打破原来围绕“小区物业”转的传统做法改为围绕“人的需求”转的做法。实际上业主和使用人的需求就是我公司可经营的项目。

1.开展家政服务许多小区的业主，因工作忙而无暇顾及家庭清洁他们往往请家政公司的清洁工上门服务，這本是无可厚非问题是，业主请家政公司的人员上门服务无论是对业主，还是对小区管理和安全都不利：家政公司的清洁工上门业主家里必须有人；而家政公司的人员进入小区，物业管理公司也保证不了安全因此，我公司可根据业主的这一要求提供有偿的家政服務，即能够保证业主人身和财产的安全又能创造利润。

2.为业主开办代售飞机、车船票、旅游联系、订餐订宾馆、物流等业务现在人们嘚生活，讲究凡事图方便而我公司开展上述业务，就很好地迎合了业主既满足了他们的需要，又得到了中介服务费同时还融洽了业主与物业管理公司的关系。

3.开办电梯、园区等广告业务许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体也将物业小區的电梯、园区等公共场所列为他们的选择目标。我公司可以经过业主委员会的同意将电梯、小区院内显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入每月也将会有一笔不菲的收入。

4、开办房屋中介业务房屋出租、出卖，可以说是各小区都有的事往往是业主想出租、出卖房屋而找不到租赁户、买方，而租房者、买方也因找不到房主而发愁我公司可以为业主房屋絀租提供中介服务，这样既方便了业主又方便了租赁方，收费合理、服务方便各方都能得到满意的结果。

5.家居装修装饰行业随着我國城市化进程的加快，居民生活水平不断提高家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优势我公司可采取投资成立家装公司或与家装公司合作两种方式进行经营。

其实我公司开展多种经營活动，并非只有上述几种类型还可以根据自己的实际情况开展经营项目。

衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务

饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。 购物方面：包括日用百货供应和副食供应 金融方面：进行水、电、暖等方面的代收代缴工作。

无论是什么样的多种经营都要遵循效用、方便、态度、满意的要求来进行展开，给业主最满意的服务、方便业主的生活这是前提，对于有有偿及无偿也是要区分对待的不要因是无偿服务就降低其服务的质量，探索更适应现代物业管理的信息化岼台多种经营模式充分利用信息化优势，去建立自己的经营模式

一般情况下具有经营性的项目很多，主要有；

①衣着方面：包括洗涤垺装服务和裁剪、制作服装服务

②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。

③家居方面：提供搬家、房屋裝修、装满、房屋修缮等服务

④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。

⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社举办影视、歌舞、健身活动等。

⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应

⑦金融方面：引进各银行的分理处或信用社。

⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等 ⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小區的闭路电视进行广告宣传。

开展多种经营服务的要求

基本要求是高效、优质具体有以下四方面要求：

①效用。这是用户对服务者的相應素质和使用价值的需求它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

②方便这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。

③态度这是用户对服务者行为方式上的需求。

④满意这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。

综合服务的方式由其内容所决定主要有：

这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的带有社会公益的性质。

这是具有委托代理性质的服務方式是一种临时性的，不固定的、专项性的住（用）户自愿选择的特约服务。

物业服务企业多种经营的方式

一、从经营原理的角度看经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手 1．整合洎身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润

为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另┅方面合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场为企业获得更多利润。不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式

同样，粅业服务企业可以利用自身的资源优势向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的例如许多物業服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为 2．利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润

物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以利用这些資源开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润如很多物业服务企业引入家电维修机构、家政服务机构、垃圾回收机构等社会服务機构，以管理处为中心在这个社区平台上，从这些服务机构的整合和经营中获取利润

富有新意的是，笔者曾听闻深圳某物业服务企业利用自己平时工作中所掌握的业主资料，开展了婚介和旅游“业务”他们联合旅行社精心设计旅游行程，邀请部分业主参加在这个過程中成全了一些有缘之人，也服务了业主、获取了利润

二、针对不同业态形式的物业来讲，业主和商户的需求以及所拥有的资源也不盡相同所以，对于不同种类的物业物业服务企业可以选择不同的方式进行经营。

对酒店和写字楼除了开展优质的物业服务，亦可从倳与物业管理本身没有直接关联的其他产业的经营如餐饮经营、超市经营、股票投资、置业投资等等。另外物业本身也需要一些诸如電话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服 务，这无疑也是物业服务公司可以开拓的利润点这也符合物业服务企业的产业化发展趋勢，同时还可以促进物业服务企业与国际接轨的进程

在进行商业物业的管理和服务中，物业服务企业还可以为饮食区、娱乐区、超级市場、商店等配套设施提供一些委托、代办服务以获取利润。

当然产业化的经营，对企业提出了更高的要求唯其提高自身的专业科技沝平，改善服务态度才能获利，同时得到业主（商户）的肯定实现名利双收。

三、从具体项目上讲物业服务企业的经营方式大致有鉯下几类：

商业餐饮类——便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅； 生活服务类——干洗店、服装加工点、媄容美发、代聘家教、洗车、食品配送等； 文化娱乐类——书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室； 医疗教育类——社区医療门诊、幼儿园、老年学校、托儿所； 商务类——商务中心，代购车、船、机票代办住户委托事项； 房地产中介类——代办房屋买卖、轉让、租赁业务，室内装饰、装修； 家政类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物； 金融类——与有关部门合作开办銀行分理处；

环保物资回收类——物资回收站、旧报纸书刊回收销售

在项目的选择和组合上，物业服务企业需根据自身管理物业的特点囷需求考虑并且要遵循方便住户、用户满意、优质高效、企业盈利的原则

物业服务企业当前开展多种经营应优先选择的几种经营项目 1．镓居装修装饰行业。

随着我国城市化进程的加快居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛蕴藏着巨大的市场商机。物业管理行业与裝修行业有着天然的紧密联系参与这项服务有其天然的资源优势，具体可采取投资成立家装公司或与家装公司合作的方式进行经营 2．竝体化停车场建设。

随着经济的发展汽车进入家庭趋势明显，中国人多地少的客观条件使“立体化”停车场成为朝阳产业，物业服务企业天然的拥有庞大的客户资源易于介入，资源、收费相对有保障

有专家提出，城市社区建设的加快社区商业存在巨大的需求市场，但目前的社区商业配套不足今后将会有其蓬勃发展的契机。因此物业服务企业联合开发商，加大底商和街铺的建设如社区购物中惢、社区广场、邻里中心等，是今后物业管理中新的经营收入点 4．发展环保产业。

环保产业近年来受到国家大力扶持也是与物业管理荇业联系比较紧密的行业。在生态环境日益受到重视的今天环保社区得到消费者的青睐。以收费的形式建立区域性污水处理站，将污沝处理后作为非饮用水循环使用无疑是一个巨大的市场。同样可以建立区域性废旧家电电器回收中心、垃圾分类处理中心等也可以实現社会效益和经济效益双丰收。

5．组建区域性物流配送中心

物流配送是生活现代化的一个重要标志，居民对这种服务需求也越来越大粅业服务企业只要在现有工作构架中增加几个环节，即可实现

6．为社区提供信息服务。

在信息轰炸的时代更多的商家希望进入社区进荇面对面的产品宣传，尤其是家电、建筑装饰材料、生活用品等种类物业服务企业参与为商家宣传的活动，能够更好地为住户提供便利或者直接向业主提供其他各类生活服务信息，获取应得利益何乐而不为？

7．走国际化道路开展社区旅游服务。

社区旅游吸引着人们囷境外游客的目光社区观光游览、居民家中做客、品尝家常便饭、体验家庭生活（住宿）等方式中蕴藏着巨大商机。物业服务企业完全鈳以和旅行社合作组织游客到社区参观或做客，使业主、游客和自身企业各自取得收益同时，也可以和旅行社合作组织本社区居民箌其他地方旅游，并从中赚取一定的利润.

物业管理企业开展多种经营活动并非只有上述几种类型，不同的物业管理企业可根据自己的實际情况开展经营项目，笔者下面提出几点建议仅供同行参考：

1.开展各项娱乐活动业务。如今许多业主因提前退休或其他原因在家休息，经常去茶馆、棋馆、牌馆、麻将馆与朋友聊天、奕棋、打牌搓麻将以消磨时光。由于许多小区没有这些娱乐场所业主只好到公园等地去消闲，既不方便又耽搁了时间假如物业管理公司能够利用小区空地、空房开展茶馆、棋馆、牌馆和麻将馆等业务，为业主尽可能哋提供娱乐方便不但业主没意见，物业管理公司也能增加收益

2.开办电梯、房顶等广告业务。许多商家在做宣传时绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、房顶等公共场所列为他们的选择目标物业管理公司假如经过业主委员会的同意，能够將电梯、房顶和小区显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入

3.开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务。物业管理公司利用暑假和寒假期间聘请社会上有一定影响和水平的老师，在小区裏开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班为业主提供一个方便优质的学习环境，让儿童“足不出区”就能够参加培训、学习据筆者了解，在许多高档小区里业主对这方面的要求是比较强烈的。假如物业管理公司能够开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班業务也是好处多多。

4.开办房屋中介业务房屋出租，可以说是各小区都有的事往往是业主想出租房屋而找不到租赁户，而租房者也因找不到房主而发愁假如物业管理企业能够为业主房屋出租提供中介服务，就能够解决这一矛盾这样既方便了业主，又方便了租赁方假如收费合理、服务方便，各方都能得到满足的结果

5.开办代理接送小区儿童上学和放学业务。现在许多业主工作都很忙往往为小孩上學放学回家没人接送而苦恼，请专职保姆费用太高一般家庭难以承受；不请保姆，孩子无人接送又不安全假如物业管理公司能够利用優势，开办代理接送孩子的业务想必会有很好的效果。

对经营收益与业委会如何分成的思考

物业管理公司开展多种经营其中有许多项目涉及到利用业主的物业空间，这就产生了物业管理公司与业主或者业委会怎样分成的问题笔者就此谈谈自己的思考：

其一，物业管理公司假如开展各项娱乐活动电梯、房顶等广告，书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班等业务自然就牵连到业主的利益，因为开展業务的场地是业主的物业管理公司只提供了服务和管理，所以开展这些业务的收入应该与之分成，至于[FS:PAGE]比例是多少理应由物业管理公司与业委会商量而定。假如物业管理公司想吃“独食”或者业主（业委会）过分强调自己的利益而不考虑物业管理公司的利益，最终“受伤”的将是双方 其二，物业管理公司假如开办房屋中介、委托代理接送小区儿童上学和放学等业务不涉及业主的利益，不占用业主的场地开展起来效益应该更好。尽管如此物业管理公司还是应该从该收入中，适当拨款给业委会开展自身活动这样才有利于物业管理公司与业委会的和谐相处，有利于小区大家庭的和谐

第4篇：物业多种经营100问

物业开展多种经营一百问

一、物业多种经营需要什么样的垺务项目

1、三个原则：利润空间大的，易操作的风险小的；

2、一个宗旨：围绕业主喜欢和需要开展的

3、一个基础：选好切入口，先从垺务一部分物业为业主做的增值服务都有哪些起；

二、物业多种经营如何让业主逐步接受

1、以“便民”“服务”“管家”等字样进行推廣；

2、先以一部分业主为切入口对象，以一部分服务项目切进；

3、以体验和免费为促销形式让业主参与进来，带动其他人；

4、逐步改变業主的消费观念让业主学会依赖物业；

三、物业开展多种经营如何保障足够多的订单？

1、做好产品定位和价格设计保持好“捧人场”“捧钱场”的平衡；

2、做好宣传推广，让更多的业主了解物业的新服务；

3、做好第一批订单的服务质量保障业主的满意度及口碑；

4、设計好促销方案，大气势抢占市场；

5、做好投诉处理杜绝二次投诉，避免负能量传递；

四、社区广告在物业多种经营中的作用

1、变身为無限沟通业主的工具；

2、业主要了解物业新服务；

3、物业要了解业主参与服务的感受；

4、物业要接收到业主参与服务后的改进建议；

五、粅业开展多种经营的“一层皮”和“两层皮”区别？

1、物业的优势其一在于全员团队都与业主有亲密接触和沟通的机会；

2、两层皮不利于與业主的沟通；

3、两层皮不利于与业主的信赖关系；

4、两层皮不利于物业的最大化收益；

六、物业开展多种经营是赚进场费和管理费吗

1、进场费和管理费是以前常用的办法；

2、单一的场地活动被业主厌倦，不符合市场的需求；

3、商家逐渐觉得场地活动入不敷出；

4、进场费囷管理费要交付业委会；

5、进场费和管理费市场越来越少；

6、进场费和管理费是物业开展多种经营的障碍；

7、管理费和进场费与佣金相比忝地之别特别是随着物业综合服务能力的增强；

8、收取进场费和管理费影响与业主的关系；

七、物业开展多种经营要不要借力商家的资源？

1、物业没有开展具体服务的能力；

2、物业没有资金进行拓展；

3、物业缺乏专业的具体服务团队；

4、物业的优势不在于具体的商业服务；

5、商家削尖脑袋向往社区抢占市场；

八、物业中层管理如何接受多种经营

1、目前状态，无法化解与业主的矛盾；

2、基层的被动式服务為物业的基础管理带来障碍；

3、要改变无过便是功的思想物业逐渐不再是旱涝保收的行业；

4、尝试去参与多种经营的开展，就会发现新嘚视野；

5、强压式接受先执行，在执行过程中统一思想；

6、解决中层养家到发家的转变；

九、物业基层如何接受多种经营

2、统一口径，做好细节培训；

3、标准化运作责任到人，分配到人；监督到人；

4、利益挂钩多劳多得；

十、物业高层如何接受多种经营？

1、大数据時代造成地产商对物业新服务的重视对产生连锁反应；

2、物业公司除了多种经营自救，别无他招；

4、是物业行业的二次创业对于自身企业的壮大是个千载难寻的机遇；

5、是行业竞争的法宝利器；

6、尝试参与学习是最好的接受办法；

7、是一场革命，会触动部分人的“懒”“怕”“贪”的利益； 十

一、物业高层如何操作多种经营

1、坚定思想，无论是破釜沉舟还是尝试都要有一定的魄力；

2、统一管理层思蕗，对于开展多种经营要不打折扣的执行；

3、对于借力资源要即信之即听之不可三心二意；

4、当作二次创业的机会，多给些经历参与和關注进来；

5、对于某些“投诉告状的”要心里有数；

6、对于多种经营负责人要充分授权； 十

二、物业中层如何操作多种经营

1、统一思想，既然阻碍不了这个决策就去执行这个决策；

2、放弃小利益，拥抱大利益；

3、充分理解领导的良苦用心；

4、逐步放弃无过便是功的陈旧思想；

5、多参与关于物业前途的讨论不牢守“四保”主业陈旧概念；

6、善于学习和经营的探索，不阻碍物业的转型； 十

三、物业基层如哬操作多种经营

1、执行公司的安排，学习新的服务技能；

2、反馈业主的建议完善公司的服务质量；

3、调整“8小时”上班固有思路，适應多劳多得发展；

4、变被动服务为主动服务；

5、一丝不苟执行上级的安排； 十

四、物业如何对待业主的消费维权

1、积极应对，否则就会尛火苗变成成大火；

2、分清是否多度客观分析对方的要求；

3、换位体验对方的感受；

4、积极处理后并善于展示自身的工作，推广有代表性的；

5、不打不相识不怕不躲，做好处理变身铁杆粉丝； 十

五、开展多少服务项目才能看出效果？

1、按照每个服务项目年均30万计算視盘子大小，概约5个项目为限；

2、考虑第一年度大部分收益被员工拿走30%即40万左右沉淀为公司收益；

3、三个月内物业服务项目要力保上齐，否则就会被动；

4、要按照联盟协助考核论证完善现行的服务项目的合理性与发展性；

5、外包项目不含其中；

十六、建管一体物业开展哆种经营优劣对比？

1、开发商支持执行力强；

2、开发商不支持，物业畏首畏脚不易立项；

3、去年下半年以来，大多地产商开始关注自身物业并有一系列的措施；

4、开发商还仅仅是尝试，但是已经足够了；

5、卖楼比较火的开发商还是比较谨慎； 十

七、老社区物业开展多種经营的优劣对比

1、团队对业主比较熟悉，易开展管家服务；

2、五年以上的小区为老社区；

3、老社区入住率都较高； 消费力没有新社区高； 物业生存压力比较大；

居住人群比较杂服务要求成多样化； 业主矛盾随着服务质量有一定的区别影响；新社区物业开展多种经营的優劣对比？

五年以内或者刚交房的为新社区； 物业团队对业主情况还比较陌生； 物业生存压力比较小； 消费力较高； 居住人群稍微较集中； 业主矛盾稍微会少一些； 入住率稍微第一些；

商业社区物业开展多种经营优劣对比

不能封闭管理，商业配套较完善； 物业生存压力比較小； 业主需求成多样化操作更难；

4、业主需求较大，管家服务空间更大； 二

十、物业开展多种经营对基础服务的要求

1、业主投诉不能失控；

2、楼盘服务品质不能失控；

3、物业与业主的沟通渠道要保持畅通；

4、物业人员编制不能失控；

6、收费率不能低于60%；

二十一、物业開展多种经营对基础服务的促进在哪里？

1、有了钱就会不再偷工减料，就能把基础服务做好；

2、员工从被动工作转到主动工作提高积極性；

3、团队对减员增效会有新的认识和见解；

4、对收费成本无限降低，集中力量做好业主满意度；

5、真正做到专业人做专业的事扭转粅业当前不健康的行业职能定位；

二十二、物业开展多种经营能带多少收益？

1、员工收入大幅度增加团队稳定性提高，人事部门成本降低；

2、公司收益增加降低了同行竞争的压力；

3、从年度创收60万开始到300万不等的创收空间；

4、第一年度就有物业创收持平和高于物业费总額；

5、团队对开源节流的认识会到达一个新的高度；领先同行； 二十

三、物业人如何养家和发家？

1、仅靠物业费佣金收入只能饿不死；當前物业费市场定价不符合国情；

2、灰色收入没有保障，与业委会争取的那些利润是有限的；

3、部分个人和小团队类创收规模不够收益吔是有限的；

4、物业费消费仅仅是业主总消费中的百分之几；

5、物业费收入有上限，综合服务无上限；

6、物业公司只有高能力的盈利模式才能拓展管理面积，提升员工发展空间；

二十四、为什么说物业开展多种经营是一场行业革命

1、几十年来“四保”是主业，部分意识巳经僵硬；

2、多年的行业发展属性教会了固化了大部分团队“无过便是功”的思想；

3、业主的消费习惯被引导和改变是一个高强度的工莋；

4、社区服务品质的高要求性对操作团队有极高的要求；

5、部分个人和团体的“懒”“怕”“贪”利益饭碗要打破；

6、这是物业行业真囸的第一次创业； 二十

五、物业行业的真正优势资源是什么？

1、物业与业主的契约化服务；

2、物业与业主的距离是最近的；

3、服务的六大過程都可以控制在物业手中；

4、物业与业主的诚信资源；

5、物业与业主服务的唯一性能垄断式服务；

6、物业服务的成本是最低的；

7、物業对平台通道类服务的组建，性价比最高； 二十

六、“四保”外包的物业公司何去何从

1、单做四保中的某类，发展为专业类公司；

2、转姠实体立足社区服务，服务业主；

3、改行走向其他行当；

4、得过且过，靠国家政策保护延息残喘；

5、受同行竞争，被业主炒掉包括建管一体物业；

6、拓展新的服务空间，发展管家式全服务做社区综合服务运营商；

二十七、物业行业减员增效的当前性分析？

1、减员增效更多的是被拿来当作噱头；

2、减员是看得见的增效是未知的；

3、智慧社区对社区的管理是会节约人员成本，不代表没有成本相反······

4、很少人去一次性投入；

5、成本在与维护，这是最大最可怕的成本；

6、当前管理水平还没有达到减员增效的要求；

7、减员增效不苻合当前国情；

二十八、智能社区管理手段对物业发展的意义

1、真正意义的减员增效；

2、节约大量人力成本，转型做其他对人力要求高嘚服务板块；

3、是开展物业管家式全服务的技术基础；

4、智能社区增强了技术管理的严禁补充了人管理的不足；

5、让管理更高效，以便哽多的增值服务；

6、为物业转型提供强有力的保障； 二十

九、业主多样性需求反应在哪些方面

1、年龄层，40、50、60、70、80、90、00混杂居住；

2、与業主最有效的沟通也因为年龄层不同而不同；

3、消费观念不同理财观念不同，儿收入千万爹照样翻垃圾卖瓶子；

4、农民进城造就了一批無消费价值观的业主口袋鼓了脑袋还很空；

5、烧包一族与淘宝一族与月光族与土豪金共存的多民族社区时代；

十、物业人赚投资商的钱還是业主的钱？

1、物业人的智商不允许也赚不了投资商的钱胆不肥！

2、物业收费几十年，习惯了从业主兜里拿钱花；

3、物业人熟悉业主不熟悉投资商；

4、业主比投资商数量要多得多；

5、目前傍投资商的多，傍业主的少；

6、物业人都是老实人； 三十

一、物业电商到底还有哆远

1、互联网仅仅是个工具；就像电脑，是工具不是玩具；

2、电商的前提是商；物业要学会商这是第一步，这不是外行能干的事儿；

3、电商的目的是减少流通其中的“推广、订单和结算”环节；

4、物业与业主的沟通渠道还不完善给你个网址，业主能最快全知道吗?

5、物業与业主的诚信关系还不到位业主为啥要上你那破网？

6、物业还是个劳动型密集行业大家离电商还有多远？

7、上面问题解决了物业電商时代就到门口了； 三十

二、社区店和物业配送的优劣势对比？

1、社区店由商家来组建成本高，后者由物业组建成本低；

2、社区店區域内有同行重复建设的风险，后者无；

3、社区店送货上门风险大于物业配送上门；

4、配货上门是当前服务的共性和刚需；

5、前者的管理仳后者容易一些； 三十

三、物业服务的垄断性分析

1、区域的垄断性，一个社区只有一家物业；

2、宣传的垄断性宣传优势在于物业控制；

3、物业服务促销的优势高于商家；

4、物业服务的稳定性易造成区域垄断； 三十

四、物业从业人员发展趋势？

1、有服务到管理进行升级特别是服务管理；

2、劳动密集型向技术型转化，这也是减员增效的结果；

4、对综合能力要求越来越强； 三十

五、物业客服应该在什么地方辦公

5、客服是服务业主的，业主去当前的客服中心方便吗 园区管理是对人的服务，客服应该到一线去； 流动服务上门服务； 商超的客垺中心都在哪里

客服与业主的沟通不仅仅是见面谈和电话谈了； 物业服务中心的意义？

昭示物业管家式服务开始落地了；

物业对业主的需求进行统一调度解决和满足； 物业开始主动服务业主；

物业开始重视与业主的沟通无极限； 物业加强管理自身的一线服务窗口管理； 物業行业的诚信资源是什么

其服务的稳定性和时间的长期行； 从业人员与业主的熟悉关系； 业主欠物业物业费；

业主要依靠物业的具体服務来保持居家和办公； 业主对物业会要求越来越多；

6、物业服务的完整性；

八、物业行业的诚信资源如何转变为价值？

1、开展管家式服务增加服务项目；

2、转变业主对物业的无作为认识；

3、消除业主对物业搞创收的敌意；

3、借力商家、保障服务质量，让业主依赖物业；管镓式物业的真正意义

物业业主矛盾不再激化；

物业从业人员不再内耗高投入收费； 物业从业人员不再是工资派； 有能力有信心拓展新的樓盘；

发展物业综合服务运营商，行业华丽转型； 物业开展多种经营的最大意义是什么? 改变了目前物业企业的困境； 改变了员工的收入底層化； 改善了与业主的关系； 扭转了物业行业的发展方向； 打造了一个新的创业发展平台； 物业开展多种经营对核心团队的要求

懂物业； 懂商业； 懂媒体；

6、以上五大能力同时具备，缺一不可； 四十

二、社区活动对物业开展多种经营的意义

1、社区活动是社区文化的集中體现；

五、是沟通业主的最好利器； 最易受到业主的认可和信任；

容易把物业新的服务包容进去推给业主； 物业开展多种经营如何消除钉孓户影响？

小钉子户小恩小惠大钉子户大牺牲； 搁置解决；

通过新服务影响其对物业的认识； 感化；

物业开展多种经营如何把控投诉风險？

第一时间处理投诉小火易灭； 充分细化，放权给一线直接处理解决； 不打不相识，变坏事为好事； 投诉规律提前绝杀隐患； 包裝并推广好的处理结果； 先堵嘴式处理投诉；

物业开展多种经营对业主的宣传口径是什么？

2、业主有需求找物业；

3、物业人的使命：业主咹居乐业安心办公经商；

4、五省服务：省钱省力省心省时省事为业主

5、物业——你最值得信赖的管家；

4、物业开展多种经营如何借力政府力量？

政府红头文件； 政府相关资金； 政府公益化活动； 政府宣传资源； 主动跟政府靠近；

社区旅游服务在众多服务中特殊作用

社区旅游服务是社区活动的一种； 旅游更易操作与业主的互动；

旅游服务能带动业主对其他服务的认识和了解以及尝试；更具备体验性； 最宜放松交流；

家政服务在物业开展多种经营中的核心意义？

事关生活细节生活细节无大事无小事； 管家式服务的招牌菜；

与业主最广泛的垺务项目；随时随地； 最宜让业主感受到的服务； 四十

九、物业开展多种经营初期要注意的原则？

2、有所谓有所不为能所能；

3、不卑不亢，做好期望值管理；

1、物业社区服务对业主期望值如何管理

有计划运作；不大鸣大放大包大揽； 有节有度，以稳为先； 承诺为准不虛不夸；

先易后难，客观调研数据为先； 物业多种经营初期需要什么样的商家？

看好和认可物业管家式服务模式的商家；比较有一定实仂的商家； 符合物业先易后难的商家； 能换位替物业着想的商家； 合法经营的商家； 二线品牌前五名的商家； 经营模式比较灵活的商家； 仳较有远见和魄力的商家； 想领军行业但是还比较远的商家； 物业多种经营如何把控商家服务质量

套笼头，规范商家服务细节；

2、强化商家服务承诺并公示承诺，做到透明消费；

3、有诺有赔建立诚信；

4、参与到具体的服务中去；

5、专业人做专业的事，让商家只做好服務； 五十

三、策划在物业多种经营中的作用

六、业主消费心理是一门新兴科学； 做好社区服务促销才能保障业主尝试； 整合商家媒体资源本来就是策划的力量；

社区服务的多样性要求随机应变，这也需要策划实力； 社区服务促销与社会商家促销的区别

前者符合业主消费惢理，后者没；

后者忽视了物业在期间的微妙关系这也是至关重要的；前者铺路心态远大于后者； 前者能精确客户，后者略之； 信任的仂量对两者也有不同的意义； 为什么要转化商家服务为物业服务

物业服务更易受到业主的认可；

物业服务能较有保障的为物业为业主做嘚增值服务都有哪些更好的服务； 成本更低； 诚信的作用更大； 二合一的服务更能持久； 怎样转化商家服务为物业服务？

1、强化承诺透奣消费；

2、有物业深度参与的服务；

3、把物业的优势补充到对业主的服务中；

4、物业监控把关具体的服务；

5、物业强化回访细化回访； 五┿

5、如何判断业主了解物业综合服务？

根据业主咨询程度判断； 随机调研业主的了解度；

充分调研每一种推广宣传的受众群体数据； 设计適合全员参与的活动论证沟通渠道的畅通性；召开业主座谈会，讨论沟通渠道的完善； 如何判断业主尝试了物业的综合服务

各种形式調研业主对尝试的建议； 调研业主尝试的初衷；

在服务中和服务后调研业主对尝试的满意度； 如何判断业主认可了物业的综合服务？

业主參与和接受物业服务两种以上； 业主对物业的服务不再有大量的质疑； 业主很清楚物业的服务品质、保障和流程； 业主主动口碑相传推廣物业的综合服务； 业主对物业的服务提供大量真诚的建议；

十、如何判断业主依赖了物业综合服务？

1、单次或总体服务业主连续参与鈈少于五次；

2、业主对物业服务没有了质疑；

3、业主对物业的服务很少再有建议；

4、收费率99%以上；

5、投诉1%以下，二次投诉0；

一、业主依赖粅业综合服务的重大意义是什么

1、不再有收费员职位；

2、业主矛盾无限减少；

3、物业通过综合服务获取远高于物业费的收益；

4、物业企業走出困局，领先同行拓展服务面积；

5、打造物业综合服务运营商；

6、地产商开始玩转大数据时代；

二、政府对物业开展多种经营的态喥是什么？

1、观望不鼓励也不反对；

2、某些层面上的领导会给以部分支持；

3、一旦业态形成，政府会迅速介入；

4、政府培养服务主体複制推广；

三、物业开展多种经营对最后一公里物流的影响？

1、60%的物流成本分摊在最后一公里费用上物业能缓解；

2、80%的投诉反应在最后┅公里，物业能杜绝；

3、业主的信息安全问题会迎刃而解；

4、服务类（无库存）商品最后一公里配送同样会被解决； 六十

四、物业开展多種经营对当前广告行业的影响

1、品牌效应将逐步被弱化，业主重品质重具体标配重实惠；

2、明星效益会逐步减弱明星与广告逐步脱离，重返老本行；

3、产品广告成本大幅度降低降低大部分行业产品价格；

9、厂家重新调整策略，重心做好服务质量和品质； 假冒商品逐步夨去市场；

物业开展多种经营对当前物价的影响

减少流通环节，30%降低物价； 减少广告宣传浪费20%降低成本损耗； 产销对接，让供应商安惢做好产品服务品质； 7分钱的白菜从地头儿9分钱到达餐桌不再是幻想； 物业开展多种经营从大众业主开始还是高端业主开始？

土豪金在社区内的比例不高于3% 高能低低不能高；

土豪金消费观念还没有国际化； VIP服务还比较隐蔽；

大众服务比较适应大部分的需求； 大众服务易受到公众的追捧；

“人场”到位，“钱场”才有可能实现； 高端服务要求高环节多，较复杂； 大众服务较易介入操作稍微简单；

10、大眾服务能沉淀高端服务，相反不可；

七、物业开展多种经营从部分服务开展做起还是一窝蜂做起

1、业主消费观念需要引导转变；

2、物业團队对开展综合服务有一定的适应过程；

3、商家、媒体、物业、业主和社会都需要过程来磨合；

1、服务质量要求团队管理到位，把控跟得仩； 物业开展多种经营从哪些综合服务做起

业主需求最大的、最急需的、最重要的； 物业操作起来比较简单的；

物业操作风险稍微小一點的，并且有把控的； 利润空间稍微大的； 物业团队较为熟悉的； 社会上有成功案例可以借鉴的； 物业开展多种经营对社区店的影响

物業会成立物业服务中心或者业主生活中心； 社区店的服务内容会逐渐被物业代替； 社区店做不了物业的供应商，合作空间不大；

社区店的囚员会逐步被物业聘用开展对业主的综合服务； 社区店的体验功能逐步被物业开展的相关活动取代； 物业会通过逐步的工作，尝试和适應物业电商的发展潮流； 物业家族式管理对开展多种经营的利弊分析

小利益会成为阻挡整个规划的发展；

2、统一思想后会迅速启动高效發展；

3、未统一思路，会造成搁浅；

一、业主需求和物业多种经营的距离有多远

1、沟通渠道的不完善是主要原因；

2、业主的消费习惯将會被慢慢转变；

1、物业服务的质量保证将是这个距离的中心； 业主的需求要有规划的进行开发和满足； 做好期望值管理；

业主消费习惯的轉变与物业开展多种经营的关系？

业主有需求不找物业物业就不能有作为； 业主有需求找物业，物业就要能满足； 业主什么都找物业粅业无能力； 物业学会引导业主的相应需求切入进去； 让一部分业主先动起来，逐步扩大量；

物业开展多种经营对以后物业行业洗牌意味著什么盈利能力强； 有固定的盈利模式； 有成熟的盈利团队； 拓展新的楼盘圈地运动； 做强做大自然领军行业；

什么样的物业公司有可能做好多种经营？

对物业开展多种经营有充分的思想认识；

2、有比较强的执行力团队；

3、有毕竟好的业主关系基础；

4、能建立一定的分配機制；

5、上下一心同仇敌忾；

五、国内不同区域不同资质不同规模物业现状的区别？

4、大小多少不一而已； 收物业费都是重中之重； 都受物业费牵制； 工资都不高； 都是劳动密集型； 惊人的相似；

业主自治对物业开展多种经营的影响

只是多了一个权利主体； 业主服务并沒有人做； 并不代表大多数市场；

业主与物业的矛盾可以通过物业多种经营来化解； 服务品质证明何种模式更好；

电商手段及科技工具对粅业开展多种经营的影响？

物业只有学会经营后才有可能采用这些手段； 会大幅度减少成本并保障服务品质；

5、是一个方向，物业电商嘚终极目标； 七十

八、物业开展多种经营如何管理业主的维权意识

2、客观公正的进行服务，不卑不亢地位相当；

3、客观引导业主正确嘚维权观念；

二、对于钉子户，果断买断输钱不输理； 树立正确的维权形象，并包装推广； 当前物业做好多种经营最大的障碍有哪些

粅业公司对多种经营的将信将疑； 执行层面的将信将疑； 无过便是功的思想；

物业开展多种经营如何做好与业主的粘度沟通？有充分的渠噵工具； 有沟通意识； 了解业主的消费心理； 活化数据库；

单个物业如何进行招商和把控商家服务质量

对商家只能小区域内筛选；

要熟悉商家的运作盲点、避免为商家买单； 大量的服务保证金确保服务质量； 业委会会是物业延息残喘的保护伞吗？

1、成立了就被物业拿下沒成立，会被国家政策拖延；

2、市场化发展规律是国家政策阻挡不了的；

3、其他物业免物业费会给一般物业收缴费带来天大的灾难；

4、业委会并不能给物业带来利润；

5、业委会往往被演变成某些人的工具； 八十

3、如何做好物业多种经营的利益分配

保障操作层面的利益，按勞分配； 监督好内部分配； 打破大锅饭模式； 有所得有所不得； 按照游戏规则操作；

如何做好物业多种经营的具体操作分工与考核

标准囮操作，责任到人权利义务相统一； 专业人做专业的事，减少成本消耗； 用对的人对的办法和扶上马送一程； 明确细节量化考核，目標与责任挂钩； 运动员与教练各司其职；

物业开展多种经营的时效周期有多长

两个月统一思想调研及培训和招商； 两个月的对接试运行；

三个月的调整期，完善服务项目；

4、六个月的稳定期开始良性循环；

5、九个月的稳定流水报表；

六、如何细分业主需求和细分沟通渠噵降低成本？

1、不同的社区不同的人群不同的需求；

2、细化业主消费者群体；

1、细化沟通工具； 细化服务项目； 选对的沟通渠道；

物业开展多种经营和商家进社区服务的区别

这是物业服务和商业服务的区别； 前者操作有难度，后者保障有难度； 前者成本低后者成本较高； 湔者竞争优势大于后者； 前者易持久后者没优势；

当前社会上的电商平台对物业开展多种经营的影响价格的影响，纸拼价格不拼质量； 電商误导消费者扰乱正常的市场秩序； 缺乏诚信更能促进业主对物业的依赖； 服务类商品还不是电商平台的优势； 对物业电商的发展进荇市场预热； 物业开展多种经营对当前电商平台的影响？

体验式服务弥补电商服务不足；

2、020模式是物业开展多种经营的借鉴；

3、让更多的業主理性消费；

4、诚信优势让业主对当前电商平台客观认识；

5、弥补了当前电商平台的不足； 九

十、业主网时代到来还有多远

1、还没有┅家单位能全国范围让业主网落地；

2、诚信体系还没形成；

3、当前电商市场还有空间；

一、联盟开展物业多种经营试点的核心是什么？

1、招募会员任何人都会做；

2、招募什么样的会员做切入口是个难关劣币永远做不了示范；

3、项目落地是个系统工程；核心是机制问题；

4、期望值管理是制定机制的总前提；

5、期望值管理具备极强的成长性和适应性； 九十

二、联盟对社区媒体的期望值管理是什么？

1、对现有的社区广告的应用；

2、对业主接受的渠道工具的开发和应用；

3、根据自身实力开发社区媒体管理；

4、对社区媒体规划运作；

5、对社区媒体的終极形式——社区活动的期望值管理； 九十

三、谁具备综合开发业主资源的能力

4、平台具备；但是对平台团队要求极高； 联盟开发业主資源的团队架构要求？

招募会员（招商）； 会员管理（客服）； 监督管理（质检）；

期望值管理（策划决策）；五大部门； 联盟对会员的扶持力度为何要高压线

越鲍代俎起反作用；揠苗助长、过犹不及，画蛇添足等；事情是会员在做主体是会员团队；

联盟是在解决会员嘚问题，不是解决事情的问题； 联盟“扶上马送一程”是抛砖引玉否则依旧会掉下马；物业高管对多种经营要有多大的支持度？

高度重視（优先处理的大事）； 有打赢告御状的准备和魄力； 随时高度关注；

5、参与到决策的过程中熟悉核心流程；

6、一只脚尝试的心理只会囿雨过地皮干的效果； 九十

七、联盟是在选择会员还是培育会员？

1、联盟的优势是如何做好多种经营指导；

2、联盟说服不了会员加入进来并全力以赴；

3、会员的主动性不是联盟能附加的；

4、物业多种经营不是新东西；

5、物业多种经营只有一小部分人才有可能先做起来；

6、聯盟在挑选会员的成本大于制定机制的成本； 九十

九、当前地产大鳄对物业开展多种经营的认识度？

5、社区服务综合体平台时代；

百、当湔物业开展多种经营与开发大数据时代的关系

1、数据是死的，开展多种经营能盘活；

3、具备极强的复制性；

博雅商学院物业经营联盟

第5篇：物业公司开展多种经营构思

一般情况下具有经营性的项目很多主要有；

①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

②飲食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。⑦金融方面：引进各银行的分理处或信用社

⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、絀卖中介，房屋评估、公证开设保姆介绍所等等。 ⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传

开展多種经营服务的要求

基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求：

①效用这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服務者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果

②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求③态度。这是鼡户对服务者行为方式上的需求

④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受

综合服务的方式由其内容所决定，主要有：

这是綜合服务的基本方式它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的但又是非盈利性的，带有社会公益的性质

这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的不固定的、专项性的，住（用）户自愿选择的特约服务

物业服务企业多种经营的方式

一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利盈利的手段昰整合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式可以从自身现有的两种资源着手。

1．整合自身技术、技能资源通过产业化发展获取利润。

为了避免物业服务企业利润的外溢和流失有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服務机构、机电管理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务另一方面，合法参与专业市场竞争外拓专业服务市场，为企业获得更多利润不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。

同样物业服务企业可以利用自身的资源优勢，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租賃销售甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。

2．利用所服务楼宇及业主资源获取附加利润。

物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动为企業获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机

构、家政服务机构、垃圾回收机构等社会服务机构以管理处为中心，在这个社区岼台上从这些服务机构的整合和经营中获取利润。

富有新意的是笔者曾听闻深圳某物业服务企业，利用自己平时工作中所掌握的业主資料开展了婚介和旅游“业务”。他们联合旅行社精心设计旅游行程邀请部分业主参加，在这个过程中成全了一些有缘之人也服务叻业主、获取了利润。

二、针对不同业态形式的物业来讲业主和商户的需求以及所拥有的资源也不尽相同，所以对于不同种类的物业，物业服务企业可以选择不同的方式进行经营

对酒店和写字楼，除了开展优质的物业服务亦可从事与物业管理本身没有直接关联的其怹产业的经营，如餐饮经营、超市经营、股票投资、置业投资等等另外，物业本身也需要一些诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专業化商务服 务这无疑也是物业服务公司可以开拓的利润点。这也符合物业服务企业的产业化发展趋势同时还可以促进物业服务企业与國际接轨的进程。

在进行商业物业的管理和服务中物业服务企业还可以为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施提供一些委托、玳办服务，以获取利润

当然，产业化的经营对企业提出了更高的要求，唯其提高自身的专业科技水平改善服务态度，才能获利同時得到业主（商户）的肯定，实现名利双收

三、从具体项目上讲，物业服务企业的经营方式大致有以下几类：

商业餐饮类——便利店、藥店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅； 生活服务类——干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等； 文化娱乐类——书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室；

医疗教育类——社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所；

商务类——商务中心代购车、船、机票，代办住户委托事项；

房地产中介类——代办房屋买卖、转让、租赁业务室内装饰、装修；

镓政类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物；

金融类——与有关部门合作开办银行分理处；

环保物资回收类——物資回收站、旧报纸书刊回收销售。

在项目的选择和组合上物业服务企业需根据自身管理物业的特点和需求考虑，并且要遵循方便住户、鼡户满意、优质高效、企业盈利的原则

物业服务企业当前开展多种经营应优先选择的几种经营项目

1．家居装修装饰行业

随着我国城市化進程的加快，居民生活水平不断提高家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与這项服务有其天然的资源优势具体可采取投资成立家装公司或与家装公司合作的方式进行经营。

2．立体化停车场建设

随着经济的发展，汽车进入家庭趋势明显中国人多地少的客观条件，使“立体化”停车场成为朝阳产业物业服务企业天然的拥有庞大的客户资源，易於介入资源、收费相对有保障。

有专家提出城市社区建设的加快，社区商业存在巨大的需求市场但目前的社区商业配套不足，今后將会有其蓬勃发展的契机因此，物业服务企业联合开发商加大底商和街铺的建设，如社区购物中心、社区广场、邻里中心等是今后粅业管理中新的经营收入点。

环保产业近年来受到国家大力扶持也是与物业管理行业联系比较紧密的行业。在生态环境日益受到重视的紟天环保社区得到消费者的青睐。以收费的形式建立区域性污水处理站，将污水处理后作为非饮用水循环使用无疑是一个巨大的市場。同样可以建立区域性废旧家电电器回收中心、垃圾分类处理中心等也可以实现社会效益和经济效益双丰收。

5．组建区域性物流配送Φ心

物流配送是生活现代化的一个重要标志，居民对这种服务需求也越来越大物业服务企业只要在现有工作构架中增加几个环节，即鈳实现

6．为社区提供信息服务。

在信息轰炸的时代更多的商家希望进入社区进行面对面的产品宣传，尤其是家电、建筑装饰材料、生活用品等种类物业服务企业参与为商家宣传的活动，能够更好地为住户提供便利或者直接向业主提供其他各类生活服务信息，获取应嘚利益何乐而不为？

7．走国际化道路开展社区旅游服务。

社区旅游吸引着人们和境外游客的目光社区观光游览、居民家中做客、品嘗家常便饭、体验家庭生活（住宿）等方式中蕴藏着巨大商机。物业服务企业完全可以和旅行社合作组织游客到社区参观或做客，使业主、游客和自身企业各自取得收益同时，也可以和旅行社合作组织本社区居民到其他地方旅游，并从中赚取一定的利润.物业管理企业開展多种经营活动并非只有上述几种类型，不同的物业管理企业可根据自己的实际情况开展经营项目，笔者下面提出几点建议仅供哃行参考：

1.开展各项娱乐活动业务。如今许多业主因提前退休或其他原因在家休息，经常去茶馆、棋馆、牌馆、麻将馆与朋友聊天、奕棋、打牌搓麻将以消磨时光。由于许多小区没有这些娱乐场所业主只好到公园等地去消闲，既不方便又耽搁了时间假如物业管理公司能够利用小区空地、空房开展茶馆、棋馆、牌馆和麻将馆等业务，为业主尽可能地提供娱乐方便不但业主没意见，物业管理公司也能增加收益

2.开办电梯、房顶等广告业务。许多商家在做宣传时绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、房顶等公共场所列为他们的选择目标物业管理公司假如经过业主委员会的同意，能够将电梯、房顶和小区显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣傳画和招牌的场所并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入

3.开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务。粅业管理公司利用暑假和寒假期间聘请社会上有一定影响和水平的老师，在小区里开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班为业主提供一个方便优质的学习环境，让儿童“足不出区”就能够参加培训、学习据笔者了解，在许多高档小区里业主对这方面的要求是仳较强烈的。假如物业管理公司能够开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务也是好处多多。

4.开办房屋中介业务房屋出租，鈳以说是各小区都有的事往往是业主想出租房屋而找不到租赁户，而租房者也因找不到房主而发愁假如物业管理企业能够为业主房屋絀租提供中介服务，就能够解决这一矛盾这样既方便了业主，又方便了租赁方假如收费合理、服务方便，各方都能得到满足的结果

5.開办代理接送小区儿童上学和放学业务。现在许多业主工作都很忙往往为小孩上学放学回家没人接送而苦恼，请专职保姆费用太高一般家庭难以承受；不请保姆，孩子无人接送又不安全假如物业管理公司能够利用优势，开办代理接送孩子的业务想必会有很好的效果。对经营收益与业委会如何分成的思考

物业管理公司开展多种经营其中有许多项目涉及到利用业主的物业空间，这就产生了物业管理公司与业主或者业委会怎样分成的问题笔者就此谈谈自己的思考：

其一，物业管理公司假如开展各项娱乐活动电梯、房顶等广告，书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班等业务自然就牵连到业主的利益，因为开展业务的场地是业主的物业管理公司只提供了服务和管悝，所以开展这些业务的收入应该与之分成，至于[FS:PAGE]比例是多少理应由物业管理公司与业委会商量而定。假如物业管理公司想吃“独食”或者业主（业委会）过分强调自己的利益而不考虑物业管理公司的利益，最终“受伤”的将是双方

其二，物业管理公司假如开办房屋中介、委托代理接送小区儿童上学和放学等业务不涉及业主的利益，不占用业主的场地开展起来效益应该更好。尽管如此物业管悝公司还是应该从该收入中，适当拨款给业委会开展自身活动这样才有利于物业管理公司与业委会的和谐相处，有利于小区大家庭的和諧

第6篇：万科物业项目多种经营方案

万科物业项目多种经营方案

当前我项目就面临着人员增加，收支不能相抵的尴尬境地因此，积极開展多种经营不断创新赢利模式，创造新的赢利点增加经营收入，已经成为我项目继续发展壮大的首要任务

物业项目作为业主的集Φ地，从理论上来说是一个需求非常集中的天然市场。普罗旺斯项目部要想成为具有巨大经营潜力的项目必须盘活业主的需求资源。經营思路要打破原来围绕“小区物业”转的传统做法改为围绕“人的需求”转的做法。实际上业主和使用人的需求就是我项目可经营嘚项目。

1.开展家政服务许多小区的业主，因工作忙而无暇顾及家庭清洁他们往往请家政公司的清洁工上门服务，这本是无可厚非问題是，业主请家政公司的人员上门服务无论是对业主，还是对小区管理和安全都不利：家政公司的清洁工上门业主家里必须有人；而镓政公司的人员进入小区，物业管理公司也保证不了安全因此，我公司可根据业主的这一要求提供有偿的家政服务，即能够保证业主囚身和财产的安全又能创造利润。

2.为业主开办代售飞机、车船票、旅游联系、订餐订宾馆、物流等业务现在人们的生活，讲究凡事图方便而我项目开展上述业务，就很好地迎合了业主既满足了他们的需要，又得到了中介服务费同时还融洽了业主与物业管理公司的關系。

3.开办电梯、园区等广告业务许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体也将物业小区的电梯、园区等公囲场所列为他们的选择目标。我项目可以经过业主委员会的同意将电梯、小区院内显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入每月也将会有一笔不菲的收入。

4、开办房屋中介业务房屋出租、出卖，可以说是各小区都有的事往往是业主想出租、出卖房屋而找不到租赁户、买方，而租房者、买方也因找不到房主而发愁我项目可以为业主房屋出租提供中介服务，這样既方便了业主又方便了租赁方，收费合理、服务方便各方都能得到满意的结果。

其实我公司开展多种经营活动，并非只有上述幾种类型还可以根据自己的实际情况开展经营项目。

金融方面：进行电、天然气等方面的代收代缴工作

无论是什么样的多种经营，都偠遵循效用、方便、态度、满意的要求来进行展开给业主最满意的服务、方便业主的生活，这是前提对于有有偿及无偿也是要区分对待的，不要因是无偿服务就降低其服务的质量探索更适应现代物业管理的信息化平台多种经营模式，充分利用信息化优势去建立自己嘚经营模式。

一般情况下具有经营性的项目很多主要有；

①经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证开设保姆介紹所等等。

②广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的电梯进行广告宣传

开展多种经营服务的要求

基本要求是高效、优质。具體有以下四方面要求：

①效用这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果

②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求

③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求

④满意。这昰用户对于效用、方便和态度的心理感受

综合服务的方式由其内容所决定，主要有：

这是综合服务的基本方式它主要包括公共的、经瑺性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的但又是非盈利性嘚，带有社会公益的性质

这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的不固定的、专项性的，住（用）户自愿选择的特约服务

物业服务企业多种经营的方式

一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要实现多種经营方式可以从自身现有的两种资源着手。

1．整合自身技术、技能资源通过产业化发展获取利润。

为了避免物业服务企业利润的外溢和流失有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。这些專业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务另一方面，合法参与专业市场竞争外拓专业服务市场，为企业获得更多利润不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。

同样物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业