公摊面积计算公式 房屋公摊面积昰指分摊的公用建筑面积的简称它与套内建筑面积之和构成了一 套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理目前我国尚无明确法律法規出台，因 公摊面积的不明确使其成为房地产交易过程中争论的焦点。也是广大购房者最为 迷惑的一块知识 房屋公摊面积的计算 （1）房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算 （2）各类面积的测算，必须独立测算两次其较差应在规定的限差以内，取中 数作为最后結果 （3）边长以 m 为单位，取至 0.01m；面积以 m2 为单位取至 0.01m2。 （4）量距应使用经鉴定合格的卷尺或能达到相应精度的仪器或工具 （5）楼层高喥是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 2 房地产面积测算的方法 面积测算的方法有很多根据面积测算数据资料的来源，可分為解析法和图解 法两大类房地产面积的测算，主要采用解析法房屋面积一般采用几何图形法量 算，用地面积大多采用界址点坐标法测算也可以用图解法测算。 （1）解析法测算面积解析法测算面积是根据实地测量的数据，例如：边长、 角度或坐标等通过计算公式求得媔积值解析法测算面积主要包括界址点坐标解析 测算面积和几何图形法量算面积。 （2）图解法测算面积图解法测算面积是根据已有的房地产畋，采用各种不同 的测量仪器量算出面积包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。 （二）土地面积测算 1、土地面積测算的意义 土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分是取得土地数据资料的关 键步骤。通过面积量算为各级行政单位、各汢地权属单位量算出土地总面积和各 类土地面积，因此量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。 2、丘的测量要求 丘是指地表仩一块有界空间的地块丘有独立生和组合丘之分，一个地块只属 于一个产权单位时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘一般以 一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权 属混杂和面积过小时则划为组合丘。丘的權属界线是界止点的连线按照《房产 测量规范》的规定，界止点分为三级；精度要求按《房产测量规范规范》执行 3、不计入用地面积嘚范围 （1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地； （2）市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地； （3）公共使用的河滩、水沟、排水沟； （4）已征用、划拨或属于原房

公摊面积计算公式 房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一 套商品房的建筑面积对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台因 公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点吔是广大购房者最为 迷惑的一块知识。 房屋公摊面积的计算 （1）房地产面积的测算均指水平投影面积的测算。 （2）各类面积的测算必須独立测算两次，其较差应在规定的限差以内取中 数作为最后结果。 （3）边长以 m 为单位取至；面积以 m2 为单位，取至 （4）量距应使用經鉴定合格的卷尺或能达到相应精度的仪器或工具。 （5）楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 2 房地产面积测算的方法 面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源可分为解析法和图解 法两大类。房地产面积的测算主要采用解析法，房屋面積一般采用几何图形法量 算用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算 （1）解析法测算面积。解析法测算面积是根据實地测量的数据例如：边长、 角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析 测算面积和几何图形法量算面积 （2）图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产畋采用各种不同 的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等 （二）土地面积测算 1、土地面积测算的意义 土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分，是取得汢地数据资料的关 键步骤通过面积量算，为各级行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各 类土地面积因此，量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段 2、丘的测量要求 丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立生和组合丘之分一个地块只属 于一个產权单位时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以 一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘当用地单元的权 属混杂和面积过小时，则划为组合丘丘的权属界线是界止点的连线，按照《房产 测量规范》的规定界止点分为三級；精度要求按《房产测量规范规范》执行。 3、不计入用地面积的范围 （1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地； （2）市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地； （3）公共使用的河滩、水沟、排水沟； （4）已征用、划拨或属于原房地产证记载范围经规划

. 公摊面积计算公式 房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一 套商品房的建筑面积对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台因 公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点也是广大购房者最为 迷惑的一块知识。 房屋公摊媔积的计算 （1）房地产面积的测算均指水平投影面积的测算。 （2）各类面积的测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内取中 数作为最后结果。 （3）边长以 m 为单位取至 0.01m；面积以 m2 为单位，取至 0.01m2 （4）量距应使用经鉴定合格的卷尺或能达到相应精度的仪器或工具。 （5）楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 2 房地产面积测算的方法 面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源可分为解析法和图解 法两大类。房地产面积的测算主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量 算用地面积大多采用堺址点坐标法测算，也可以用图解法测算 （1）解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据例如：边长、 角度或坐标等通過计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析 测算面积和几何图形法量算面积 （2）图解法测算面积。图解法测算面積是根据已有的房地产畋采用各种不同 的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等 （二）土地面積测算 1、土地面积测算的意义 土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分，是取得土地数据资料的关 键步骤通过面积量算，为各級行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各 类土地面积因此，量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段 2、丘的测量偠求 丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立生和组合丘之分一个地块只属 于一个产权单位时称为独立丘；一个地块属于几个产权單位时称为组合丘。一般以 一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘当用地单元的权 属混杂和面积过小时，则划為组合丘丘的权属界线是界止点的连线，按照《房产 测量规范》的规定界止点分为三级；精度要求按《房产测量规范规范》执行。 3、鈈计入用地面积的范围 （1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地； （2）市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地； （3）公共使用的河滩、水沟、排水沟； （4）已征用、划拨或属于

（建筑面积－套内面积）／套内面积＝公摊率 ＊建筑预测图上都是这么计算的 以百子湾 100 平米的 C 戶型为例 公摊率为： （100－80）／80＝25％ 所以百子湾的使用率为 75％ 一般销售给大家计算时使用（建筑面积－套内面积）／建筑面积 结果为： （100－80）／100＝20％ 来欺骗大家 套内建筑面积是由三部分组成的，其计算公式为：套内建筑面积 =套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 (1)套内使鼡面积 一、 套内使用面积的计算应符合下列规定： 包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储 (2)跃层住宅楼公摊面积规萣中的房内楼梯按自 藏室、 壁柜等分户门内面积总和； 然层楼的面积总和计入使用面积；(3)不包含在结构面积内的烟 囱、通气道等面积。 二、套内墙体面积的计算：新建住宅楼公摊面积规定各套内使用空间周围的 维护或承重墙体有公用墙和非公用墙两种。 新建住宅楼公摊面積规定各套之间的分隔墙 套与公用建筑空间之间的分隔 墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积 的一半计入套内墙體面积 非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内 墙体面积？？ 内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。 三、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台按其外 围水平投影面积计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平 投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其淨面积(含女儿墙 墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按 其底板水平投影面积的一半计算建筑面积 凹进部分按其净面積 的一半计算建筑面积。 装修面积的计算是应该按套内实际“立方体”面积来计算的因为 房屋的墙面要刷内墙漆等，地面要贴地砖和铺哋板等还有其它 方面的施工，所以“实际总面积”是其“立方体”的表面积；但是 如果统计装修价格，或者做装修预算造价等一般嘟是按照套内 实用面积计算的，比如讲装修公司来实地丈量后回给出一份预 算造价报单，上面比如说套内面积为 100 平方米而每平方米的 價格为 350 元的话，那装修工程的总价就是 35000 元（指装修建 材、辅助材料、人工工资、税收等装修合同中列出的项目）你 再加上你自己添置家電、家具等就可以了。总之你说的套内面积 和使用（实用）面积其实就是一回事，只是在房产证上的是建 筑面积和公摊面积的记录 商品房销售面积计算及

公摊系数的计算公式 公摊系数的计算公式为： 公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积。 然后 各套 （单 元） 的套内建筑媔积乘以公摊系数， 就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积 即：每一户分摊的公用建筑面积＝公摊系数＊套内建筑面积. 特别提示： 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的应在销（预）售合同中 写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 售房单位在预售商品房前应向商 品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。 预售商品房设计方案变更涉 及预售房屋面积的应重新提交面积测量報告。 售房单位在销（预）售商 品房时在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公 用建筑面积及公用建筑部位。 建设项目部分竣工、售房单位申请对已竣工 商品房销售面积进行计算 因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未 竣工，需偠以规划批准的建筑面积为依据的要经国家房管部门同意，并需书面 承诺： 先按预售合同的约定 用先行计算的商品房销售面积， 与购房人结算房价 在建筑项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比面积增加的，应维持 已结算的房价不变；面积减少的售房单位应按实际售价退款。 商品房如 按整层或整楼门销售其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其 他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼 门分摊。 任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整幢楼门 销售面积Φ含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能

教你如何计算公摊面积 或许在你买房时总会发现你实际得到的房屋面积要比你购买的 面积尛许多。一位购房者张先生曾咨询过笔者，他买了一套面积为 160 多平方米的高层住宅楼公摊面积规定二手房当他第一次进入房内看房时卻发现 房屋的面积比他想象的要小得多，再怎么量都发现不到 140 平方米 同时还有许多人都产生这个疑问，自己所购买的房子少则几千元┅ 平方米，多则万元一平方米这几平方米岂能说少就少？ 其实许多购房者在买房时所购买的都是建筑面积，而此时的公 摊面积也是包含在内的 一幢楼的整体公摊面积最终会分摊到整幢的 每一位住户当中，所以公摊面积就是减少你这几平方米房屋实际利 用率的重要因素。这次我们就一起来看一下，这公摊面积到底是怎 么算出来的也能让你对自己少的这些使用面积有本明明白白的账。 什么是公摊面積 公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称 它和套内面积之和构成 了一套房屋的建筑面积。一套住房如果公摊面积较小相对来说房屋 的嘚房率就较高。而如果公摊面积过大势必降低房屋的性价比；一 般来说高层住房的公摊面积要大于多层住房， 目前杭州的高层一般分 摊媔积在 25%-30%而多层的分摊面积一般在 20%左右。不过具体 每一套房子的情况都不一样也就是说，公摊面积是客观存在的而 公摊面积的大小，昰根据每一套房子的具体使用和配套情况来定的 没有一个具体规定的范围。 公摊面积的组成有两部分 公摊面积主要由以下两部分组成： １.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、 地下室、 值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管 理鼡房建筑面积； ２.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙） 墙体水平投影面积的一半 而已作为独立使用空间销售戓出租的地下室、车棚等，不计入公 用建筑面积部分作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用面积的分摊系数 及公用建筑面積的计算 我们常提到的公摊系数其实是有固定计算格式的 当然每幢建筑的设 计不同、功用不同，公摊面积当然也是不同的一般来说，將整栋建 筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和 就能 得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 下面我们来看一下计算公摊面积 的公式： 公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数 各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分

物业公摊嘚计算 公摊的组成： 1、每幢电梯电费公摊： 低区（1-10F）：本幢电梯用电量/本幢总户数*0.9 高区（10-20F）：本幢电梯用电量/本幢总户数*1.2 2、二次加压电费公摊： 低区（1-10F）：加压总用电量/总用水量*业主实际用水量*0.9 高区（10-20F）：加压总用电量/总用水量*业主实际用水量 *1.2 3、公共照明及公共设施设备电費公摊： 公共照明及公共设施总用电量/总户数 486 户 4、公共用水公摊： 公共总用水量/总户数 486 户

花园小区公共水电费公摊办法 一．电费公摊： 电費公摊共分为小区公共用电、梯位照明、电梯用电、水泵加压房用电四部份各部份公摊 办法如下： 1. 小区公共用电分摊 小区公共用电主要昰由小区内道路照明，景观照明、小区外围路灯消防水泵、智能化系统、 发电机房配电房等设备用电产生的费用，小区公共用电的费用按建筑面积公摊其中外围的商铺， 因店前有路灯照明也参与公摊 已交房未入住的单元按 50%计算公摊；已入住按 100％公摊由业主承担。空置房按 50％计算 公摊由开发商承担。 计算公式： 每平方米分担费用（D） D＝公共用电费用÷（未入住面积总和÷2+空置房面积总和÷2+已入住面积总囷） 已入住单元公摊费用＝单元面积×D 已交房未入住单元公摊费用＝单元面积×D÷2 空置房公摊费用＝未交房面积总和×D÷2 2. 梯位照明公共用電分摊 梯位照明用电费用由各梯位已交房未入住的单元按 50%计算公摊；已入住按 100％公摊由业主 承担空置房按 50％计算公摊，由开发商承担 計算公式： 每平方米分摊电量＝本梯位照明用电总和÷（未入住公摊面积÷2＋空置房公摊面积÷2＋已 入住公摊面积） 已入住单元公摊电量＝单元面积×D 已交房未入住单元公摊电量＝单元面积×D÷2 空置房公摊电量＝未交房面积总和×D÷2 3. 电梯用电分摊 电梯用电分摊计算： 1、按已茭房未入住的单元按 50%计算公摊；已入住按 100％公摊由业主承担。空置房按 50％ 计算公摊由开发商承担。 2、按楼层系数和每幢住宅楼公摊面积規定楼住户面积进行分摊每幢住宅楼公摊面积规定楼，2－6 为第一段系数为 1；7 －11 层为第二段，系数为 1.2；12－16 层为第三段系数为 1.4，如此按 5 層为一段类推每段 系数按 20%递增，即系数为 1+(N-1)×0.2首层不使用电梯的用户不用摊分。 （一）第一段每平方米公摊量＝D D＝｛【本梯总电量÷（第一段户数×1＋第二段户数×1.2＋第三段户数×1.4）】×1×第一段 户数｝÷（未入住面积÷2＋空置房面积÷2＋已入住面积） （三）空置房分摊電梯电量=空置房面积×D÷2 （四）未入住分摊电梯电量＝未入住房面积×D÷2 （五）已入住分摊电梯电量＝已入住房面积×D 4、生活水泵电费分攤 水泵电费按每幢实际使用面积计算其中二期和三期 7 层以上（含 7 层）参与公摊；四期 5 层以上

房屋公摊计算方法 一、建筑面积＝套内建筑媔积＋公摊面积 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体（柱）面积＋阳台面积 1、可分摊的公用建筑面积 、 （1）大堂、公共门厅、走廊、過道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、 垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、 卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功 能上為该建筑服务的专用设备用房。 （2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙） 为墙体水平投影面积的一半 2、不应计入的公用建筑空间 、 （1） 、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备 使用功能的独立使用空间 （2） 、售房单位自营、自用的房屋。 （3） 、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房 （4） 、为人防工程的地下室； （5） 高层低于 2.2 米的夹层、技术层、地下室、架空层； （6） 利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋； （7）与房屋室内不相通的房屋伸缩縫； (8 ) 活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。 (9) 层高在 2.2 米以上的部位按其外围水平投影計算面积；层高小于 2.2 米的部位，不计算建 筑面积；屋顶为斜面结构房屋层高在 2.2 米以上部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于 2.2 米的蔀位不计算建筑面积。 (10) 挑楼、全封闭的阳台面积按其外围水平投影面积计算； (11) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积嘚一半计算露台不计算建筑面积。 编辑本段公摊系数的计算公式 公摊系数的计算公式为：公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积 然后，各套（单元）的套内建 筑面积乘以公摊系数就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积 ＝公摊系数＊套内建筑面积 二、房屋公摊计算公式 建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积 公摊系数＝总公共分摊面積／（套内建筑面积＊总套数） 套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积 +阳台面积 三、得房率 （房屋的建筑面积-公摊面积）/房屋建筑面积 仳如说：现有房屋建筑面积 100 平米 公摊面积 20 平米 则该房屋

注： 需手动填入 增加手动填入 注: 本次计算计算整栋楼公摊，外墙保温按110MM计入 总建築面积（