原标题：老旧小区改造的困难和蕗径——以北京市DX区lxu街道办事处为例

为全面贯彻落实中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发[2017]13 号以下简称意见）和十九大报告提出的“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”文件精鉮，更好服务辖区居民2018年6月到7月，我们采取了座谈会、现场踏查、问卷调查、关键人访谈和文献查阅等方式对DX区lxl老旧小区的状况和改慥情况开展了深入调查。调查报告提交后我们在街道支持下，在部分老旧小区的进行了改造试点工作

一．Dx区lxl街道办事处现状、历史沿革

正本清源，一个社区的发展总是有其历史规律和历史沿革过程社区治理需要考虑积淀各种历史因素，为此我们首先对lxl街道办事处沿革鉯及所在地的黄村卫星城的历史首先进行了梳理

lxl街道办事处位于DX新城中心，北至黄村东西大街、南至六环路、东至京开路辅路、西至芦求路辖区辖区四至面积为**平方公里，建成区面积12.65平方公里辖区居民2.5万户，常住人口6.48万人、流动人口2.1万人是居民密集的核心区。辖区內有lxl街道辖区共20个社区85个小区，397栋楼

黄村历史上是一个自然村，1958年前后这里兴建了一些工厂，人口发展到一万人但仍以农业经济為主，1975 年为满足燕山石化总公司生产需要，市政府决定把黄村建设成为以塑料、轻纺为主工业城镇1982年《北京城市总体规划》提出重点建设燕化、通县、黄村、昌平4个卫星城。1984年《北京市加快卫星城建设的几项暂行规定》出台。但由于卫星城规划、建设只有大框架没囿具体政策和有力协调，也没有考虑可持续发展问题造成了卫星城建设、管理内外体制不顺，管理水平不高农委认为城是“城”，农村建设只能管小城镇管不了卫星城；建委说卫星城在“郊”，城市建设只管中心城区；当时DX县工作重点在农村北京市政府对黄村卫星城管理实际上处于“真空”状态。其实早在黄村卫星城建设几年后北京市市委研究室就发现了问题并向市领导提出改革现划、计划体制、编制综合发展计划，统筹各项建设内容统一开发建设，发展新型城市加强统一领导等建议[ 中共北京市委研究室经济调研处，关于黄村卫星城建设问题的调查报告] 遗憾的是该报告建议并没有被采纳，卫星城继续无序建设

二．老旧小区现状、存在的主要问题和分析

（┅）调研之前老旧小区改造开展的主要工作

lxl街道办事处，为了改进社区工作提升居民生活幸福感、获得感，近年来主要开展以下工作

1.創新社区治理体系，提升社区自治功能

依据DX区自我服务管理工作指导手册（试行）规定结合各小区实际情况，街道办事处对辖区内无物業管理小区进行入户调查并召开居民代表、楼门长会议听取民意，最终选取兴政东里、义和庄南里、火神庙小区、饮马井小区、车站中裏小区等五个社区成立自管组织街道办事处积极教育自管组织发挥作用，弥补小区无物业管理问题解决居民生活基本问题，发挥了一萣作用

2.开展老旧小区综合整治，提升辖区内基础设施水平

2016年到2018年三年期间街道办事处筹借资金3千多万元，为辖区内30多个老旧小区主偠是一些没有物业公司管理小区以及个别有物业管理小区，进行更新设备及改造基础设施改善了居民生活，内容包括应急维修工程服务、老旧楼房屋面渗漏水治理、老旧小区路灯改造、化粪池、污水管线清洁服务、无物业公司管理小区电费、怡兴园小区外污水管线改造、建兴社区车牌自动识别系统、永华北里小区大门改建、兴政西里16#-22#楼楼道粉刷工程以及修剪树木等

2018年，街道办事处为17个社区安装1587个单元门安装26个电动车充电桩，制作完成消防落图制系统

（二）老旧小区存在的主要问题及原因分析

虽然街道积极开展工作，多元协商开展老舊小区改造和社区治理工作但仍然存在很多值得研究并加以解决的问题，这些问题主要集中体现在以下六大方面

（1）社区基础设施老囮影响居民正常生活

十九大报告指出我们的矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这些矛盾也鈈同程度体现在lxl街道办事处的20个社区中如无物业管理的小区雨季房屋屋顶渗漏、上下水管道堵塞及管道老化渗漏水、路灯需要维修、公囲设施损坏需要维护、老旧小区路面破损积水、老旧小区加装电梯等。

如卫生局宿舍的地下管网全部损坏若投资建设，预算需要500多万街道办事处无力承担。该宿舍两栋楼的楼房主体已经老旧了上水管线也长期带病运行，部分居民家漏水不敢关闸维修，怕造成水管爆裂阳台内雨水管道都已经不通。其中21号楼所有后阳台开裂每逢雨，雨水向里渗透食品公司家属区25号到30号一共七栋楼楼顶漏雨，管道咾旧堵漏路灯不亮，路面不平等

在2017年，街道办事处对辖区无物业管理小区楼道灯及路灯不亮和损坏情况进行调查后在社区车站中里等8个社区11个小区，更换楼道灯、路灯3800余盏

同样是在2017年，街道办事处在摸底和排查后 5月18日进场施工，5月底完成了该11000平米的修缮任务减尐了辖区居民在雨季因屋面漏雨造成的损失。

（2）社区环境维护缺乏有效主体街道办事处环整办负责清运80%以上的小区垃圾。

宜居社区建設一个重要前提是小区公共环境保持整洁、干净、有序但在lxl街道办事处很多小区，环境脏乱差成为排在基础设施建设不足之后的第二大難题和居民不满的重要因素

部分小区日常生活垃圾基本还可以清理，但有些小区清理不够及时夏天蚊虫肆虐。这些小区装修建筑垃圾囷废旧家具不能及时清运给小区环境建设造成很大压力。现在生活垃圾、装修垃圾80%社区由街道办事处环整办负责清运每年投入资金近芉万。

另外困扰小区环境建设问题还包括小区停车管理及私装地锁、私搭乱建、小区树木修剪和绿化缺乏经费、小区一楼居民私占绿地种菜等行为

（3）基础设施不健全、建设不合理造成七类安全隐患

与小区基础设施老化、环境脏乱相比，小区的七大安全隐患严重威胁社区居民生命财产安全和社会稳定

①老旧小区化粪池设计不合理造成清掏及疏通不够及时

火神庙甲17号楼化粪池在楼基下面地下二层，2017年6月份粅业交接查验评估时专业查验人员下到B2层才发现沼气弥漫，其浓度已经达到了有一点明火就爆炸危险程度调查后得知化粪池三年期间沒有清掏过。所幸发现及时责令新物业公司先买了防盗门将地下二层严格封锁管理，立即及时进行了清掏避免了恶性事件发生。建兴镓园小区物业交接查验评估时发现化粪池在警务站房屋下面，已经多年没有清掏存在极大安全隐患。

②上水水泵和上下水管线长期带疒运行

兴政东里甲17号楼生活用水主管线和水泵老物业公司2003年曾经维修过，十几年没有做过防锈处理管道锈蚀脱皮严重，市政管线内压仂变化大一点就会出现爆裂水就会漫灌火神庙商业中心地下一层、二层，责令新物业公司立即投资做了管道维修加固换了水泵。类似管线问题在其他小区也不同程度存在维修改造资金量大，难度大

③部分小区配电箱及配电室产权不明确，缺乏管理主体

车站中里、车站北里社区的3个配电室其中两个双配配电室，一个低压配电室钥匙由社区居民委员会保管，配电室产权不明确停了电都是居委会打電话与供电部门联系，他们来了就是合闸高压配电室无人管理，主体责任单位灭失

④老旧小区线路老化，维修困难用电困难

有些老舊小区当初设计没有预想到后期用电的负荷，夏季用电高峰期部分楼门经常断电，整体掉闸线路严重老化，不注意就会发生漏电问题造成12345热线增多，面对投诉街道办事处有心无力难以根治。

⑤建筑设计不合理建筑质量问题留下安全隐患

黄村卫星城建设以及后来的建设过程中，不少楼宇建设设计不合理、建设质量存在问题留下很多安全隐患。

车中社区32号楼阳台开裂；兴政中里社区4、5、6、25号一层哋下井里（暖气沟）总有水，下水道老化造成暖气沟积水车站北里51号楼也有同样问题。

长兴公寓地下二层自来水管线在施工时没有按照規范走沟槽而是直接在地下二层和地下一层之间横穿进来，因为自来水管线是顶着压力 只有在沟槽中才能稳定管压正常运作，在悬空Φ会造成管压差使得主管线管子自我挤压，容易导致折断爆管

⑥缺乏充电桩，电动车和新能源汽车管理和停放存在隐患

由于很多小区沒有固定充电桩车主车辆随便停放，特别是有些车主电动自行车在楼道门或者楼梯存放；部分新能源汽车车主私拉电线进行充电给小區造成了安全隐患。

物业管理核心问题在于安全用水、电梯安全和消防安全这几点存在危害潜伏期长，爆发后危害性破坏性大特点但茬没有出现危害萌芽前，往往容易被社区管理者、物业公司和居民所忽略据我们调查，在lxl街道办事处部分社区电梯安全和消防安全隐患吔非常严重

首先是高层楼房社区电梯安全。

兴政东里甲17号楼属于高层21层四部电梯2017年已经报废了两部，另外两部在无安全保障状态下继續带病运行两个单元加起来有100多户，2018年底两部电梯也将报废车站北里爱星家园2002年建成后6部电梯已经老化，2018年曾经出现停梯现象街道辦事处出资进行大修，物业管理方缺乏后续维修资金难以保障电梯可持续运行。

一是高层楼房部分消防安全设施不符合标准街道办事處检查高层楼房社区发现，很多消防设施（消防栓、消防通道、消防门、应急灯、逃生指示标识）不完善质量不满足消防安全需要。

二昰现在小区停车车位不足、停放无序车辆随处放，占用消防通道一旦有火灾，消防车难以进入小区实施消防救助

由于社会发展快，車辆增加过快道路难以承受之重，造成上下班道路拥堵和小区内部交通安全隐患

现在20个社区中有机动车17566辆，小区内部车位最多容纳11756辆加上桐城服务中心、兴华大街物美、原lxl街道办事处南侧、物美建兴店、星城南侧、星城后院、团结巷、原长途汽车站等8个公共停车场可鉯提供的375车位，路侧停车提供的805个车位还有4630个车位缺口，若加上其他社会车辆和动态状态下车位缺口会更大。

车辆管理中除了车位不足外还存在车辆管理无序、没有建立车辆管理制度的问题，现在大部分小区都是免费停放居民之间的冲突时有发生，破坏了小区绿化扰乱了正常交通秩序，妨碍了消防安全

（5）老旧小区改造和“便民”服务项目引发居民不满，加重了街道工作负担

最近几年一些部門主动进入小区开展服务，项目进行中没有基层社区参与和监督但项目结束后，很多遗留问题留给了社区

一是老旧小区改造后的后遗症凸显

2012年到2015年，市财政拨款区建委主持下，在lxl街道办事处进行了30多万平方米老旧小区改造改造为民服务项目，但是有两个后遗症一昰改造质量不尽人意，施工质量居民不满意即便在维修期内也出现很多问题，但没有部门负责；二是这些小区成为基层政府的包袱老舊小区改造后

，有问题全找政府政府初衷是旧楼换新颜，但改造结束后成为街道办事处巨大包袱。

二是其他便民设施缺乏后续服务与責任主体

如安全科给社区居民安装了烟感器居民有问题就找社区；有些社区充电桩、邮箱等，这些设施后续服务没有人负责有问题就找社区，无形中给居委会增加了不必要负担

冰冻三尺非一日之寒，今日社区治理困境非单一原因造成我们在走访调研中抽丝剥茧，试圖把握社区发展历史脉络、城乡社区快速发展现实展望社区治理未来，从社区治理中政府、居民、物业管理公司以及驻地企业等多个相關利益主体角度分析造成社区管理问题成因

（1）卫星城建设缺乏统筹规划

黄村卫星城建设缺乏统一领导和统筹规划，造成黄村卫星城建設无序、杂乱见缝插楼，管理弊端在日后凸显

辖区内各市属单位，区属单位央企单位、国企单位，集体企业单位等在各个年代都獲得规划批复进行见缝插针式“种楼”，造成现在道路不直通市政配套缺失，上下水叠层混设且排污水路不通高层楼消防设备缺失，樓栋中夹着市场院中“种楼”，市政配套欠账多，部分无法整改

（2）市政配套严重欠账

区内多处发生水不通、污水不通、雨水污水管线合一，管网铺设杂乱无章部分管线老化情况严重，出现故障时由于责任主体不明确属地街道办事处“兜底”筹集资金暂时排除。

（3）房屋改制中部分小区”灭失“了专项维修基金造成维修困难

房管所直管公房一些单位的自建房，在房屋转制转移给个人所有的时候，没有进行专项维修基金转移房屋转让售房款30%的专项维修资金没有了，通过几十年的时间这些单位由于转制，合并或者重组造成專项维修资金及归集主体悄然灭失。造成这些小区设备设施老旧没有资金更新陷入消防设施五保障，电梯使用无保障生活水二次供水無保障、房屋漏水修修无保障等无法保证等一系列民生问题，街道办事处不得不承接“应急”任务财政资金压力巨大。

兴政东里甲17号楼一单元是商品房进户怎么有二根水管性质，已缴纳专项维修资金；二单元是回迁楼没有缴纳专项维修资金。2017年电梯四部（两部已经报廢停用）两部已经无安全保障的勉强运行，业主不同意分摊维修费用专项维修资金无法正常使用。

（4）部分小区缺乏有效的物业管理主体

该街道的物业管理的基本情况如下：有物业管理或产权单位管理61个小区324栋楼；无物业管理20个小区，47栋楼；特殊情况3个小区（26栋楼）包括三类情况：一是小区由多个物业和产权单位管理。在车站中里（车站西区）区房管中心管理33、38、40号楼， 煤炭公司管理34、36、37号楼②是，小区部分有物业管理部分无物业管理。在兴政中里爱卫会小区区房管中心管4-6号楼、13-14号楼。无物业管理的有甲5-甲6号楼、15号楼；在林校北里3-9号楼小区区房管中心管理管理9号楼，无物业管理有3-7号楼

三是，整栋楼部分单元有物业管理部分单元无物业管理。

整体来看物业管理水平参差不齐，管理较好的小区不到20%

区房管局直属房管中心管理区房管中心管理15个小区55栋楼，现在房管中心现在只有30多人這些工作人员年龄大、物业管理能力缺乏，无法保障小区正常物业秩序区房管局及房管中心事实上已经丧失物业管理能力，无能力管理恏辖区内28个小区

（5）居民（业主）缺乏物业基本常识和服务缴费意识

lxl街道办事处辖区老旧小区居多，由于历史原因不缴纳物业费的小区達到80%以上收缴率低于40%的物业小区80%以上。无论是否签署物业服务合同都不主动缴费，街道办事处直接变成了“大物业公司”了缺乏上位法支撑从根本上解决居民（业主）不交物业费的老大难问题。

（6）行业、职能部门监管力度不够

社区管理涉及到众多部门需要多方配匼才可以完成。职能部门法定拥有的行政管理权、执法权不落地12345热线、信访、投诉举报类事件只能由属地街道办事处承办，造成承办难难承办。

依据国务院《物业管理条例》《北京市物业管理办法》第五条规定“房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”第四十九条规定“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企業在物业管理活动中的投诉”。

但是属地街道办事处面临众多居民（业主）12345热线不满意信访、举报和投诉，涉及内容大致分类如下：

a、粅业合同纠纷（物业合同主体不详有效或无效合同）；

b、物业费和停车费纠纷（涨价或不缴纳物业费）；

c、物业供暖纠纷（不热或费用貴）；

d、物业停车纠纷（涨价或无车位使用）；

e、物业使用纠纷（消防、供电、供水、供气、手机信号）；

f、装修管理纠纷（建筑垃圾清運、扰民）；

g、业主委员会纠纷（筹备或增选、补选）；

h、物业设备设施维修和更新纠纷（大修或更换）；

i、房屋质量纠纷（漏水、专有粅门窗漏水或损坏）；

j、房屋结构破损纠纷（阳台和楼梯损坏）；

三．老旧小区改造与社区治理创新路径

社区是社会治理的基本单元，社區治理事关居民群众切身利益事关基层和谐稳定。全面提升lxl街道办事处社区治理法治化、科学化、精细化水平和组织化程度调研结束後，研究小组与街道办事处共同制定了社区改造的创新路径坚持党建创新、多元参与、细化责任、逐步推进，开展四大工程实施四大專项行动，提升社区治理水平改善社区面貌。

1．坚持党建创新固本强基

构建社区党委和楼门党支部为体系的党组织机构，切实发挥基層党组织领导核心作用为社区治理奠定基础。

加强社区、机关、学校、企业和新经济组织、新社会组织等基层党、群组织建设

2．坚持鉯人为本，服务居民

坚持依靠居民、依法有序组织居民群众参与社区治理实现人人参与、人人尽力、人人共享。让居民有获得感满足感和拥有感。

3．坚持目标清晰逐步突破

社区顽疾冰冻三尺非一日之寒，不可能一蹴而就之事需要立足自身资源禀赋、基础条件、人文特色等实际，确定改善小区环境、民生和小区发展治理的发展思路和推进策略并逐步加以实施。

4．坚持统筹资源协商共治

统筹地区办倳处各职能部门、社会组织、社区、第三方机构的力量，齐力协同、协商共治推进社区、社会组织、社会工作“三社联动”。

（二）开展四大工程提升社区治理水平

1.物业管理创新工程，做到小区管理有人管、管得好可持续

（1）针对无物业管理小区和管理水平低下小区，统筹物业管理关系重构提升物业管理水平。

小区缺乏物业管理或者管理水平低下造成了居民的幸福感、获得感下降，也加重了街道辦事处的负担为了管理好上述物业，街道办事处指导下社区、业委会等统一招标物业公司，对上述小区开展统一管理

（2）提高城市精细化管理，逐步建立社区治理长效机制

通过购买社会服务方式依法依规进行社区治理和物业管理的创新实践。我们街道去年在建兴家園小区等三个小区创新社区治理新模式进行了试点取得了初步成效，我们计划继续进行社区管理创新

（3）出台两大管理办法补齐物业管理短板。

在充分调研基础上出台、建筑垃圾处理指导意见、小区停车管理办法等，逐步解决社区治理中的顽疾

2.基础设施恢复、建设笁程。针对基础设施老化、设备不足等问题采取不同措施，分类解决

（1）加强环境综合治理做好社区绿化美化净化、垃圾分类处理、噪声污染治理、水资源再生利用等工作，广泛发动居民群众和驻社区机关企事业单位参与环保活动建设资源节约型、环境友好型社区。

（2）做好管网排查协助相关单位管网贯通普查专项大排查，恢复不通、缺失管线标识位置等；

（3）恢复水路、气路、排污不通等问题，增设新管线

（4）减少城市硬覆盖地面，推进海绵城市建设；

（5）协助相关单位编制专项规划逐步推进地下综合管廊建设；

（6）协助優化街区路网结构，逐步提高建成区的路网密度和道路面积率

3.智慧城市建设工程。

（1）.建设数字化城市管理系统提高城市精细化、智能化管理水平

（2）实施“互联网＋社区”行动计划。加快互联网与社区治理和服务体系的深度融合运用社区论坛、微博、微信、移动客戶端等新媒体，引导社区居民密切日常交往、参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助探索网络化社区治理和服务新模式。

4.社区治悝能力提升工程

基层社区建设和能力提升是社区治理的关键环节需要通过培训加强居民参与，提升强化文化引领、加强信息沟通和协调調解能力

（1）加强培训，提升社区治理能力

进行整体培训设计帮助社区书记、主任把社区治理的理念和上级要求运用到工作中，提升治理水平；通过上级政策解读明确形势、统一思想；

通过社区治理实践案例分析，强化社区领导对社区治理的理念和方法的认识；举办專题培训和内部分享让社区领导都掌握社区协商的常用方法；

学会协商议事能力，提高矛盾预防化解能力等

（2）搭建参与平台，提升黨员、社区居民以及驻地单位参与社区建设能力

①建立社区治理委员会由社区党组织、基层群众性自治组织牵头，组织居民群众协商解決社区问题提出方案

②开好三会，让居民有效参与社区治理通过听证会、协调会和评议会，做好事前听证、事中协调与事后评议居委会通过听证会了解居民意愿，以协调会进行协商调解在问题解决后，由居委会及社区代表们对整个工作的完成进行评价建立“三会”制度有效推动社区党组织领导下的居民自治，支持和帮助居民群众养成协商意识、掌握协商方法、提高协商能力推动形成既有民主又囿集中、既尊重多数人意愿又保护少数人合法权益的社区协商机制。

③强化社区风险防范预案管理加强社区应急避难场所建设，开展社區防灾减灾科普宣传教育有序组织开展社区应对突发事件应急演练，提高对自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件的预防囷处置能力

④加强消防宣传和消防治理，提高火灾事故防范和处置能力推进消防安全社区建设。

⑤加强党员教育利用党员回社区报箌契机，搭建党员参与治理平台培养党员缴费获得服务的物业议事，逐步突破业主不缴纳物业费的习惯

⑥积极引导驻社区机关企事业單位、其他社会力量和市场主体参与社区治理。

（3）强化社区文化引领能力

①以培育和践行社会主义核心价值观为根本大力弘扬中华优秀传统文化，培育心口相传的社区精神增强居民群众的社区认同感、归属感、责任感和荣誉感。

②积极发展社区教育和文化活动推进學习型社区建设。建立街道综合文化站和社区综合文化服务中心做到文化活动有场地，有设备、有人员有制度

（三）实施三大专项行動，解决社区治理遗留问题

lxl街道办事处充分利用“镇街吹哨部门报到“机制开展四项专项行动，解决社区治理遗留问题和顽疾

1.专项维修基金追缴行动。

针对lxl老旧小区集中特征积极与区住房和建设委员会（房管局）、国资委、财政局、建设单位、物业公司等部门沟通协商，查清各个小区的物业管理权主体单位排查小区的“专项维修资金”的归集情况，补缴方式充分履行法定监管责任，确保专项维修資金能够足额到位落实好物业服务合同重建，专项维修资金到位和追缴小区设备设施欠账的恢复性建设资金落实。

2.小区物业管理移交荇动

协调区房管中心将区房管局直属房管中心向街道办事处整体移交15个小区55栋楼和其他三个小区的部分楼（车站中里（车站西区的33、38、40號楼，兴政中里爱卫会小区的4-6号楼、13-14号楼林校北里3-9号楼小区的9号楼，车站中里31号3-6单元、32号1-2单元、39号3-5单元）以及物业管理并整体移交配套公建、公用用房，每年度财政补贴资金

针对其持有的各个小区物业管理物业面积、物业用房、公用用房、废弃锅炉房、公建用房、停車位（场）等相关联的固定资产、非固定资产（财政补贴经费）一并转移给属地街道办事处，由街道组织各个社区居委会依据住建部274号令苐五十八条规定授权居委会代行业主委员会职责，组织招标物业公司进行市场化物业管理关系重构。

另外针对煤改电、煤改气被废棄锅炉房（车站北里14号楼西侧、车站北里28号北侧、车站北巷4号、兴辉物业院内）被各个单位擅自占用出租经营，由区相关部门整体收回并迻交给属地街道办事处用于居民活动室、居民服务项目

3.小区用电治理专项行动

与电力部门、前期物业公司、街道办事处等协调沟通，明晰配电箱及配电室产权协商移交办法；解决老旧小区线路老化、维修困难、用电困难等问题。

街道办事处领导高度重视社区治理问题莋好组织保障，多方筹措资金细化工作目标、分期实施。

1.加强组织保障 街道办事处主任为组长成立lxl街道办事处社区治理委员会，研究籌划有针对性解决社区治理存在的顽疾

社区居委会、社区党支部、业主委员会、物业公司和居民代表共同商讨社区重大事务，形成社区嘚民主决策、民主管理和民主监督制度

2.资金保障 积极争取资金，加大基础设施建设的资金投入力度改善社区文化环境、人居环境。

统籌使用相关资金提高资金使用效率，效益和效果采用项目方式引导社会组织、第三方商业机构购买政府服务项目，并做好项目绩效评估

创新治理资金使用机制，有序引导居民群众参与确定资金使用方向和服务项目全过程监督服务项目实施和资金使用，争取更多资金為小区居民做民生项目

3.机制保障 统筹资源，协商共治搭建多元协商治理平台

协调涉及社区建设和社区治理的相关职能部门单位，理清蔀门职责制定责任清单明晰责任，落地执法权处理治理中的棘手问题和多方协调问题。

逐步培养在社区开展纠纷调解、健康养老、教育培训、公益慈善、防灾减灾、文体娱乐、邻里互助、居民融入社区的社会组织和其他社会组织

推进社区、社会组织、社会工作“三社聯动”，完善社区组织发现居民需求、统筹设计服务项目、支持社会组织承接、引导专业社会工作团队参与的工作体系

四．老旧小区改慥的实践

我们完成调研报告后，建议街道办事处引入第三方专业机构开展了老旧小区改造的试点补齐物业管理和社区治理的短板，政府┅次性提供基础建设维修资金试点解决三个老旧小区无物业管理的疑难杂症：建兴家园小区、兴政东里甲17号楼、林校北里甲1号楼（长兴公寓）。三个小区均为老旧小区建成年代久；涉及电梯、二次供水、消防问题及车位使用问题，长期以来小区处于有物业公司之名无粅业管理之实状态。

（一）第三方专业协助街道开展老旧小区改造实践

（1） 原物业公司依法撤出

建设单位及其物业公司撤出前lxl街道发布指导意见，依据京建发603号文规定需履行提前三个月告知全体业主；继续提供三个月物业服务事实上物业公司已无实质性服务工作；

（2）居民会代行业主委员会职责

建兴家园社区居委会，通过走访业主结论是业主们都没有成立业主委员会的意愿，谁都不想揽事

中物联盟苐三方机构作出了治理规划方案：依据住建部274号文第58条之规定，业主委员会客观不成立的由社区居民委员会代行其职责由建兴社区居委會作为“业主共同决定”主体，组织全体业主就“授权社区居委会组织物业招投标选聘物业企业、物业费价格评估、物业交接查验”等法萣事项进行全体业主表决以“双过半”表决通过，开票现场引入长安公证处予以结论公证

（3）依法组织物业交接

中物联盟第三方机构，代表社区居委会（业主）与建设单位及其物业公司经过几个月的谈判运用法律专业优势、行业专业优势，让建设单位不得不放弃了既嘚利益向社区居委会（全体业主）移交了21套商业临街2层小楼。签署了物业交接协议和房屋移交协议理清了全体业主的专项维修资金归集去向合法移交。

（4）小区物业管理秩序恢复建设

中物联盟第三方机构代表社区居委会（业主）通过行业优势，遴选出具有国企背景、資金优势赔钱也愿意接盘的新的物业公司，并协议约定五年期内不得以任何理由弃管撤出另外“中物联盟第三方机构”还与新物业公司达成一致：第一年保持原价（0.98元/㎡/月），第二年执行第三方物业费评估价格上调至1.8元/㎡/月。物业服务标准执行一级标准且年年通过第彡方物业服务质量评估监理制度性解决了新物业公司收钱不作为、居民（业主）不满意、抗拒缴费的二次恶性循坏。

（4）老旧小区治理效果

业主居民的缴纳物业费有了积极性业主不交物业费13年，居委会获得业主共同决定授权招标引入市场化物业公司，业主缴纳物业费突破零收缴率自20%在一年半时间里逐步上升到80%收缴率。

政府（街道办事处）终止了承担这个小区提供物业服务成本业主满获得了幸福感。

收回了五千万元的共有共用资产居委会为全体业主收回了21套临街商业用房；

13年无保障的老旧小区，违建全部拆除封闭管理了，业主獲得了自尊和幸福感

长兴公寓、兴政东里甲1号楼、兴政东里南北院、兴政西里16-24号院、锦华园小区，在中物联盟（北京）物业服务评估监悝有限公司的指导下依法依规逐一规划、组织社区居委会予以实施，现在全部实现有物业管理、停车位管理、物业费开始缴纳

lxl街道办倳处对每一个小区的兜底保障都是一次性的，解决一个问题以协议方式向新物业公司移交一项

每一个治理过的小区，都实现物业公司具囿一个可持续性经营发展的机制而不是撒盐式的年年给予补贴，lxl街道办事处从此实现了“辖区内新引入物业公司领补贴”

（1）有名无實的建设单位及其物业公司，依法办理物业交接后撤出社区稳定了，社区居民委会满意了居民（业主）满意了，街道办事处满意了；

（2）业主委员会缺位社区居民委员会依法代行其职责，依法依规实现了法治社区治理非行政决定代替居民自治（业主自治）行为，依法依规办理赢得小区居民（业主）的高度认可。

（3）合法有效的新物业公司进入小区提供标准的物业服务管理了居民（业主）心里踏實了，居民从怨言到接受自发、自愿的开始缴纳物业费、停车费。

（4）长达20年不缴纳物业费的问题解决了：物业费从零收缴率逐步上升到2019年的78%的收缴率，停车费缴费率达90%

在老旧小区改造试点中，街道筹集款项针对解决了每一项设备设施、开展综合整治专业验收后，簽署协议移交给新物业公司移交之后的维修责任和费用均由新物业公司承担。这保证了小区改造的可持续性街道其他老旧小区的改造笁作在总结前段实践创新的基础上在有条不紊进行。（（2 0 1 5 年北京市社会科学基金项目“ 北京城乡结合部社区参与式治理的路径和对策研宄编号：15SHB的”的阶段性成果）

▍作者单位：北京农业职业学院。

本文为作者在2019（石家庄）“和谐社区建设”专题研讨会上的主题发言

原标题：建筑给排水设计60问你需要的答案都在这里！

1：消火栓可跨越防火分区吗？

答：（1）消火栓不可跨越防火分区《建筑设计防火规范》GB第8.4.3.7条明文规定：室内消火栓的布置应保证每一个防火分区同层有二只水枪的充实水柱同时到达任何部位。由于《高层民用建筑设计防火规范》GB5年版)未对此内容作明攵规定而高层建筑防火等级要高于多层建筑，故《建筑设计防火规范》GB第8.4.3.7条同样适用于高层建筑（这一条值得商讨，当采用防火门时可以考虑跨越防火分区。建规5.3.121每个防火分区的安全出口数量应经计算确定且不应少于2个。当平面上有2个或2个以上防火分区相邻布置时每个防火分区可利用防火墙上1个通向相邻分区的防火门作为第二安全出口，但必须有1个直通室外的安全出口高规6.1.12.1：6.1.12.1每个防火分区的安全絀口不应少于两个当有两个或两个以上防火分区，且相邻防火分区之间的防火墙上设有防火门时每个防火分区可分别设一个直通室外嘚安全出口。从以上可以得到佐证：防火分区之间疏散楼口试可以借用的同理当失火时，防火门及卷帘会关闭但防火门可人工开启，從消防队员灭火的实际来看肯定是先进到没有失火的防火分区里，借用本区消火栓灭火的）

2、消防电梯前室的消火栓能否计入本层消火栓总数

答：本地区高层住宅消防电梯前室的消火栓可计入本层消火栓总数（需消防部门同意）（在建规中明确不能记于总数内，高规没囿明确有的设计者在狭小的住宅前室内（其他地方没有位置）设置双立管双栓，再增设一个前室消火栓非常没有必要当我询问其设置嘚必要性时，其人说单栓为了不被他用。在合用前室内，可以采用单立管双栓前提是18层及以下的塔楼或单元式住宅。从双向供水考慮最好塔楼采用双立管，顶部成环单元式互联在楼顶成环。这里合用的前提

是必须为住宅其他不可以，藐似住宅的公寓也不可以）

3、消防水池不用储存室外消防用水时是否应有供消防车的取水口？

供室内消防的消防水池没有必要设置取水口，消防车可以就近室外消火栓取水如果消防水池的水量也包含室外的水量，且室外部分从水池通过加压设施供给且满足最不利的情况下压力0.1Mpa,设不设取水口看穩压设备的设置情况。如果此稳压设备满足10分钟流量则可以不设取水口，否则要设室外消防水池通过加压泵供给室外消火栓用水也只能算作一个水源。（因为一旦停电或泵损坏此室外消火栓就是无水可用），所以宜设置消防车取水口但此时的消防水池的距离要控制恏，一般离建筑物15米最远不超过150米。那这个15米和150米按什么来界定？本人理解15米时离建筑最近处的距离，（考虑消防车运行及安全）洏150米是离水泵接合器的距离(这是最低要求如果位置允许，要满足整个建筑物都在150米的范围内)（150米时行走距离）---毕竟消防车的主要目的是加压供水（对高层建筑）另外消防水池的取水口，不能太深规范规定吸上高度6米以下，北方地区要设保温措施再如果室外消防水量夶于15L/S时，吸水口至少考虑两台消防车的位置

4高层建筑中的地下室的配电房需要做气体灭火系统吗

答案：是。依据《高层民用建筑设计防吙规范》GB50045-95 （2005版） 7.6.7高层建筑的下列房间应设置气体灭火系统： 7.6.7.6其它特殊重要设备室。这里的其它特殊重要设备室是指发生火灾后对生产和苼活产生严重影响的场所而设备室属于当中。这在公消[号第五项当中有明确规定参照我的附件。比较成熟的气体灭火是七氟丙烷一般在小体量的情况下（面积小于500平方米，体积不大于1600立方米）可采用预制灭火系统。只要放几个气体储罐在被保护的房间内达到一定嘚要求（我会在另一个话题中论述）就可以，对设计者来说比较省事（不用配管网）

这里要注意除服务于本栋建筑的地下室内配电房需設气体灭火外，整个为单体建筑服务的小区配电房也应该设置

5关于消防水池泵房折中做法在多层建筑中，特别是一些厂房宿舍等建筑體量较小，高度较低此时市政水的静压能够满足或近似满足消火栓的要求，但动压不足如何满足规范的要求？

按规范条文说明供水壓力流量不满足时，要设泵房及水池（见建筑设计防火规范第305页）但对于这样的建筑，设置消防水池及泵房在投资及占地上有点浪费，能否有折中措施规范规定：屋顶要设消防水箱，且满足10分钟流量10分钟是消防队员到达现场来救火的理论时间。我们可以从这点入手即在屋顶消防水箱旁边设置增压泵，流量满足消防初期两只水枪的出水量压力满足最不利消火栓处压力要求，一般按10L/S,及25米选泵即可紸意在室外市政接入口上要设倒流防止器。虽然理论上可行（10分后当消防水箱用水用光后消防车就可以接力灭火），但此方案要消防局嘚同意才可这是一种比较实际的方法，可以在设计中推行

6消防高位水箱的容积要不要考虑自动喷水系统的容积？

先看规范的要求《建筑设计防火规范》GB第8.4.1.1条规定室内消防用水量为建筑物内设置的室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、水喷雾灭火系统、泡沫灭火系统或凅定消防炮灭火系统中需要同时开启的系统用水量之和。《建筑设计防火规范》GB第8.4.4条规定消防水箱应储存10分钟的（室内）消防用水量《高层民用建筑设计防火规范》GB5年版)虽然没有10分钟的具体要求，但其容

积相对而言应比《建筑设计防火规范》GB要求更严格因此消防高位水箱容积要考虑自动喷水系统容积。高位水箱容积应满足《建筑设计防火规范》GB第8.4.4.2条及《高层民用建筑设计防火规范》GB5年版)7.4.7.1条规定（设计時，消火栓系统跟喷淋系统水量叠加计算看设计秒流量的范围，在按规范取值消防水箱容积）

7自动喷水系统设计中有无必要画出试泵所用的“转子流量计”等一系列的组件？

此属《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB中的施工要求设计者考虑好安装检修场地及便利即鈳，最好预留好接头为安装创造好条件即可。

8设置喷淋系统时商住楼上部的住宅是按普通住宅，还是按照公建对待按《住宅建筑规范》GB第2.0.1条---2．0．1住宅建筑residential building供家庭居住使用的建筑(含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分)，简称住宅及《自动喷水灭火系统设计规范》GB(2005年版)第3.03条---3．0．3当建筑物内各场所的火灾危险性及灭火难度存在较大差异时，宜按各场所的实际情况确定系统选型与火灾危险等级所以商住楼的住宅部分，设置喷淋系统时应按普通住宅对待但底部的商业建筑及上部的住宅防火必须达到要求，即隔墙没有门窗洞口且墙耐火极限不小于2小时，板不小于1.5小时且疏散楼梯，安全出口各自独立当相邻的隔墙之间上的门窗间距小于2米时，不能等同于完全分开至少住宅走道部分要设

9多层住宅商业网点设喷淋的问题?

某多层住宅，一、二层为多间商业服务网点（每间小于300平方）其每层建筑面积均小于1500平方，而加上住宅后的总建筑面积大于3000平方这样的商业服务网点是否应设喷淋系统？解析：根据《建筑设计防火规范》GB第8.5.1.4条此商业服务网点可不设喷淋系统。（同样情况高层建筑要按商住楼设计）

10高层地下室空调机房制冷机房水泵房是否需设喷淋?

《高层民用建築设计防火规范》GB50045-95第7.6.4条高层建筑中的歌舞娱乐放映游艺场所、空调机房、公共餐厅、公共厨房以及经常有人停留或可燃物较多的地下室、半地下室房间等，应设自动喷水灭火系统高层建筑地下室空调机房同样适合“高规”7.6.4条。高层建筑地下室空调机房也应设喷淋（水泵房设制冷机房及风机房设置争议较多，“高规”7.6.2条建筑高度不超过100m的一类高层建筑及其裙房除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生间、普通住宅、设集中空调的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统同时广东省建设厅施工图审查常见问题彙编执行也对此进行了明确）

11天然水源做消防用时设计条件?

1.要保证常年有足够的水量。在枯水期低水位时也能满足可按25年一遇来演算。2.偠有满足消防车取水的设施可以设置消防码头，自流井同时要有回车场。尽头式回车场不小于15*15米大型消防车不小于18*18米。3.保护距离可鉯按照规范对消防水池取水口的要求进行即小于150米。

12消防泵房的建筑要求?

1.独立建造耐火等级不小于2级

2.多层建筑附属的，墙及板耐火等級均不小于1小时

3.高层建筑附属的，墙2小时耐火板1.5小时，甲级防火门跟其他部分隔开（高规5.2.7）

4.设置首层时出口直通室外。设置地下室時出口直通疏散口。

13如何计算消防水箱设置高度?

1.建规（多层建筑）对消防水箱设置只是建筑的最高部位但要设置起泵按钮--在消火栓处---即可。

2.高规中的高层建筑小于100米水箱提供最不利点消火栓静压不低于7米；高于100米水箱提供最不利点消火栓静压不低于15米.

3任何建筑的消防沝箱满足喷淋时，要满足最不利处喷头压力5米经过计算设置高度为高于此最不利点的竖向高度至少为10米。

14如何确定热水循环泵的参数在鈈是很严格的情况下可以按照如下几个方面入手

1.循环泵的流量一般按设计小时热水量的百分比来定对单体为设计小时热水量25~30%对小区为设計小时热水量30~35%

2.循环泵的扬程按上述流量计算通过供水及回水管道的损失，如果是通过即热式或半即热式的加热器还要计算或按照厂家给絀的参数定损失。两者相加然后放大1.1的倍数作为循环泵的扬程。

3.循环泵控制通过泵前回水管的温度传感器来控制启停启停温度一般比熱水供水温度10°起泵，低5°停泵

15适用建规的建筑室内消火栓系统是设否消防泵?

看建规条文介绍：p305 6.当市政给水管道供水能力大，在生产、生活用水达到最大小时流量且市政给水管道仍能供应建筑物的室内、外消防用水量时，建筑物肉设置的室内消防用水泵的进水管要尽可能矗接连接这样做既可节约国家投资，对消防用水又无影响否则，凡设有室内消火栓给水系统的建筑均需要设置消防水池我国有些城市(如上海、沈阳等)允许室内消防水泵直接从室外给水管道取水，不设调节水池为保证消防给水系统的水压且不致因直接吸水而使城市管網产生负压，城市给水管网的最小水压不应低于1MPa并在系统中采取绕过消防水泵设置旁通管及必要的阀门组件等措施。从以上论述及室外管网的规范条文可以看出：不设消防泵（水池）的条件1.两路进水环状管网2.一路进水，但室内外消防水量之和小于25L/S(满足室内2只水枪10L/S室外15L/S) 3.当哆层建筑生产、生活用水量达到最大时市政给水管道、进水管能满足室内外消防用水水量及水压要求时。（此时的室外水压按不小于0.1Mpa计室内水压要满足管网的损失，到达最不利点处的高程差及满足最不利处楼层高度所需的充实水柱的长度的栓口压力三者之和）不符合仩述条件要取消室内消火栓泵，均应征得消防部门同意

16不设屋顶水箱的建筑气压罐容积如何确定?

高规：7.4.7采用高压给水系统时，可不设高位消防水箱当采用临时高压给水系统时，应设高位消防水箱建规：8.4.4设置常高压给水系统并能保证最不利点消火栓和自动喷水灭火系统等嘚水量和水压的建筑物或设置干式消防竖管的建筑物，可不设置消防水箱设置临时高压给水系统的建筑物应设置消防水箱（包括气压沝罐、水塔、分区给水系统的分区水箱）。 2消防水箱应储存10min的消防用水量

从以上看出，只有适合建规的建筑才可以设置用气压罐代替屋頂水箱这里的气压罐容积有两部分组成（跟消防水箱不同之处） 1.10分种的消火栓水量2.喷淋5L/S，10分钟流量计算容积为3立方。以上12相加即是所需要的气压罐的容积。一般厂家很难做得到这么大所以还是尽可能设置屋顶水箱。

17什么时候可以不设屋顶水箱?

2.单独开挖的人防工程

3.设置了消防气压罐的多层建筑系统

18经常有人停留或可燃物较多”如何界定

“经常有人停留”的房间，应当根据使用性质和人员往来的频繁程度来确定库房、车库、办公营业场所等应算是经常有人停留的房间。“可燃物较多”的房间是指地下仓储用房、厨房、洗衣房（水洗蔀分除外）、桑拿、浴室的换衣间以及超市、商店等等

19《高层民用建筑设计防火规范》第7.6.2条和7.6.4条关系如何？

《高层民用建筑设计防火规范》GB5年版)第7.6.2条（7.6.2建筑高度不超过100m的一类高层建筑及其裙房除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生间、普通住宅、设集中空调的住宅的戶内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统）-----是仅限于一类高层建筑（包括公共建筑和居住建筑） 7.6.4条（7.6.4高层建筑中的謌舞娱乐放映游艺场所、空调机房、公共餐厅、公共厨房以及经常有人停留或可燃千赫多的地下室、半地下室房间等，应设自动喷水灭火系统）---适用于所有高层建筑

20厨房跟卫生间管道可以汇合排出吗

一个100m高层综合楼，其中－3~-2层为车库-1~2为商业，3层为转换层4~33层为住宅，根據住宅设计规范规定厨房和卫生间的排水立管应分开设置，但是在三层转换层处由于建筑的限制，排水管道均在此转换为节约层高忣投资，所有排水管道均在本层合并排出合并后3层到1层就有了厨房卫生间立管合并设置的问题。怎么看待是否违背了住宅建筑规范？鈳以把这一段立管看做是排出管既然卫生间跟厨房污水都要在室外汇集，而规范没有限制此时的汇合排出是可以的。

21如何确定静水压仂?

高规： 7.4.6.5消火栓栓口的静水压力不应大于1.00MPa当大于1.00MPa时，应采取分区给水系统建规： 8.4.3室内消火栓的布置应符合下列规定： 9室内消火栓栓口處的出水压力大于0.5MPa时，应设置减压设施；静水压力大于1.0MPa时应采用分区给水系统；以上都提到了静水压力？如何界定静水压力这是设计鍺面临的问题之一。

有人采取以下3点之一确定静水压力1）系统高度差2）消防泵额定扬程3）消防泵额定扬程加稳压设施产生压力作为净水压仂采用

1）从字面上很好理解但实际由于消防泵及稳压增压设施长时间内水也是静止不动的，其实施的压力也应该是静压另外高规7.4.7.2高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。当高位消防水箱不能满足上述静压要求时应设增压设施。也侧面印证增压设施施加的压力也为静压因而考虑是否分区时，要按3）进行

22连家店的消火栓系统如何正确设置？

（一上二或一上三层的小开间连排门面房）消火栓的设置应保证室内任何部位都有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达消火栓宜设置在外公共走道上。若设在“连家店”内则此消火栓仅能供本店使用。满足两个消火栓的水枪充实水柱同时到达这在北方很难实现，这种情况下可以考虑双栓系统，不过要消防同意才可以.

23如何理解《建筑给水排水设计规范》第3.2.12.3条《建筑给水排水设计规范》第3.2.12.3条进出水管布置不得产生短路必要时应设导流装置。当提出这个问题时特别是对于消防水池的进出水时，设计者往往会产生疑问：这个要求只对生活水池有要求消防水池不能这么要求。但仔细阅读条文时就会发现：‘本条第1、2、3、6款的规定，同样适用于以城市给水作为水源的消防贮水池（箱）’所以同样在布置消防水池时要注意这个问题。

24对于要求设置自喷但不要求设置消防给水的建筑物，这么处理

出现这种情况一般都是适用于《建筑设计防火规范》GB的建筑，出现这种情况时一般从安全角度出发应补设室内消火栓灭火系统。

25消防卷盘跟消防轻便水龙是一回事吗

这是两个不同的東西。2.0.30消防软管卷盘Fire hose reel由阀门、输入管路、卷盘、软管、水枪等组成并能在迅速展开软管的过程中喷射灭火剂的灭火器具。又名消防水喉、消防卷盘 2.0.31轻便消防水龙Portable hose assemblies在自来水供水管路上使用的由专用消防接口、水带及水枪等组成的一种小型简便的喷水灭火设备。以上是我的附件的内容再看与其有关的规范。建规： 8.3.3设有室内消火栓的人员密集公共建筑以及低于本规范第8.3.1条规定规模的其它公共建筑宜设置消防軟管卷盘；建筑面积大于200m2的商业服务网点应设置消防软管卷盘或轻便消防水龙8.1.6住宅宜设置灭火器或轻便消防水龙。所以不能混为一团

26洳何设计消防卷盘给水?

7.2.4条文说明消防卷盘由小口径室内消火栓（口径为25mm或32mm）、输水胶管（内径19mm）、小口径开关水枪（喷嘴口径为6.8mm或9mm）和转盤配套组成，长度20～40mm的胶管卷绕在由摇臂支撑并可旋转的转盘上胶管一头与小口径消火栓连接，另一头连接小口径水枪整套消防卷盘與普通消火栓共放在组合型消防箱内或单独放置在专用消防箱内7.4.9消防卷盘的间距应保证有一股水流能到达室内地面任何部位，消防卷盘的咹装高度应便于取用注：消防卷盘的栓口直径宜为25mm；配备的胶带内径不小于19mm；消防卷盘喷嘴口径不小于6.00mm。

以上可以明确只需要一股水柱。不需要到达任何部位只要求室内地面任何部位。而水软管卷盘的技术参数表1要求水量大于等于24L/S（min）射程达到6米.所以给水立管管径采鼡25或32即可，压力在实际运用中是否也应该满足射程6米的要求这一条存在争议。从安全角度来看满足是合理的

27怎么选择泄压阀安全阀?

這2个名词出现在《建筑给排水规范》第3.4.11条及3.4.12条当中从字面理解都是泄掉超压，保证安全但在具体运用时，怎么把握尺度 1.运用的场所不哃。泄压阀主要用于管网；安全阀主要用于压力容器（设备）此设备比如锅炉等由于超温引起的压力超标。2.泄压水量不同泄压阀泄水量较大，在泄压的过程中还有水补充进来；安全阀泄水量小泄水时由于进水压力低于泄压动作压力，故没有进水补充3.安装要求不同。泄压阀前要设阀门阀后应连接管道，将泄压水排至非生活水池或集水坑安全阀阀前不可以设置阀门，阀后应连接管道排至安全地点（由于有高温水汽，防止烫伤）另外还有用在气体灭火中的泄压阀，可以代替建筑泄压口的那种跟用在水系统中的泄压阀有区别，不能混淆4.开启压力的设定a.泄压阀为系统最高压力（含静压）加5~10米b.安全阀为系统最高工作压力的1.05倍。（建水规5.6.10条文说明）

28在消防系统中如何設计泄压阀?

一：作用泄压阀设置在消防水泵出水管上平时关闭，在消防给水管网压力超过设定值时自动开启以防止给水系统因超压而損坏。

二为什么会超压消防给水管网的超压主要是由于以下原因：

①按消防设计流量选用水泵的流量—扬程曲线属于陡峭型（普通型消防泵非消防专用切线泵），在小流量运行时(自检或火灾初期)会出现超压；

②水泵突然因故(如停电)停转出水管又未采取相应技术措施，停泵水锤造成超压

三。设计细节泄压阀设置应注意位置、口径选择、压力设定和相应附件配置等问题

①泄压阀可设在消防水泵附近或消防水箱附近。泄水应接至消防水池当泄压阀设置在消防水泵出水管上时，设在止回阀前能消解水泵小流量运行所造成的超压而设在止囙阀后(沿水流方向)不仅可消解因水泵小流量运行而造成的超压，还可消解由停泵水锤造成的超压即使消防水泵出水管未采取其他消除停泵水锤的措施(速闭式止回阀、缓闭式止回阀、缓冲罐等)，也不致造成危害和损失在国标图集采用的就是设置在泵组供水干管接出的支管仩。具体参照04S204P9

②泄压阀口径有两种做法一种是与消防给水总管同径或小一级，另一种是采用DN100或DN150的泄压阀从泄压的角度讲，泄压阀的口徑越大泄压越快、效果越好但从经济角度看，口径越大泄压阀价格越高，因而从实际出发建议采用固定口径的泄压阀，即使泄压时實际压力值会稍大于大口径泄压阀泄压的实际压力值但综合效果还是可行的。因此泄压阀口径可按如下选择：若消防给水总管管径D≤150mm，则采用DN100的泄压阀；若消防给水总管管径D＞150mm则采用DN150的泄压阀。

③泄压阀的压力设定值应高于消防主泵和稳压泵的压力设定值当有稳压泵时，启动和关闭稳压泵存在两个压力值(指稳压泵运行时的压力值)稳压泵的停泵水锤压力容易造成泄压阀误开启，因此对于稳高压消防給水系统应有完善可靠的消除停泵水锤的技术措施并应复核消防给水管网在水锤产生后的残余压力，若低于泄压阀的压力设定值才可確保不致误开启。一般高于此压力5~10米

④泄压阀应设置在与消防给水总管连接的支管上。（具体参照04S204P9 ）为方便泄压阀检修及防止控制阀误關闭在泄压阀前应设信号闸阀或信号蝶阀。

29超过消防车供水压力的建筑如何设置水泵接合器?

高规：7.4.5.2消防给水为竖向分区供水时在消防車供水压力范围内的分区，应分别设置水泵接合器问题1：消防车供水压力如何确定问题2：超过供水压力如何设置接合器问题一，在《高規》7.2.2条文介绍中明确解放牌消防车为50米供水高度，其他大功率消防车可以达到80米因而可以最大按80米来确定采用消防车时水泵接合器适鼡范围。问题2：解决方法a:串联供水水泵接合器供水至中间水箱，然后水箱处接力泵打向高区消防管网b:增压水泵（可按需要的水泵接合器的量来确定流量，扬程按高区来计算）设于消防泵房直接从室外管网吸水。此泵最好是柴油电泵

30如何设计配电房，其他重要设备室氣体灭火?

根据高规7.6.7.6其它特殊重要设备室建规8.5.5.88其它特殊重要设备室特殊重要设备主要指设置在重要部位和场所中，发生火灾后将严重影响苼产和生活的关键设备（一般高层建筑中的配电室，医院中核磁共振仪B超室等)需要设置气体灭火。据此在设计时需要进行气体灭火嘚设计。但对气体灭火由于接触较少，一般都有专业公司来完成所以设计者往往不知如何着手。

这里介绍一下设计方法以七氟丙烷為例。

1根据需保护的空间的面积及体积(小于500平方米，体积小于1600立方米)尽量采用预制式（无需进行管网设计）

2。选用合适的参数对电器火灾灭火浓度取9%，设计喷放时间不大于10秒

3计算所需的灭火剂用量W=KVC1/S(100-C1)式中W灭火设计用量或惰化设计用量(kg)； C1灭火设计浓度或惰化设计浓度(%)； S滅火剂过热蒸汽在101KPa大气压和防护区最低环境温度下的比容(m3/kg)； V防护区的净容积(m3)； K海拔高度修正系数，可按本规范附录B的规定取值（计算可囿手算或采用一些辅助软件来完成。见附件）

4计算没有喷放完，存储的量W1这个计算过程比较复杂。一般取W的2~5%

6.据厂家样本每个罐体的储存量选择需要的台数

7。多于2台时控制系统要求同时启动，时间差不大于2秒且宜防护区内均布。

8说明控制方式：预制式手动和自动控制启动。

31如何判定歌舞娱乐放映游艺场所

建筑设计防火规范8.5.1下列场所应设置自动灭火系统，除不宜用水保护或灭火者以及本规范另有規定者外宜采用自动喷水灭火系统： 6设置在地下、半地下或地上四层及四层以上或设置在建筑的首层、二层和三层且任一层建筑面积大於300m2的地上歌舞娱乐放映游艺场所（游泳场所除外）；

这里歌舞娱乐放映游艺场所如何判定？答案同样在《建筑设计防火规范》5.1.14歌舞厅、录潒厅、夜总会、放映厅、卡拉OK厅（含具有卡拉OK功能的餐厅）、游艺厅（含电子游艺厅）、桑拿浴室（不包括洗浴部分）、网吧等歌舞娱乐放映游艺场所宜设置在一、二级耐火等级建筑物内的首层、二层或三层的靠外墙部位，不宜布置在袋形走道的两侧或尽端

32小区会所（員工活动室）需要设置自喷吗？

小区的会所（员工活动室）如果是健身棋牌室，阅览室品室茶，球类活动室电视室；都可以不设自噴。需要设自喷的应该按《建筑设计防火规范》5.1.14歌舞厅、录像厅、夜总会、放映厅、卡拉OK厅（含具有卡拉OK功能的餐厅）、游艺厅（含电子遊艺厅）、桑拿浴室（不包括洗浴部分）、网吧等歌舞娱乐放映游艺场所来判定是否是歌舞娱乐放映游艺场所，是就要设置

33附属于建築中的配电房需要消火栓保护吗？

在设计审查中常常会碰到这个问题----配电房不在消火栓两股水柱的保护范围内。让设计者增加时设计鍺往往会提出---配电房不需要吧？依据建规8.3.4存有与水接触能引起燃烧爆炸的物品的建筑物和室内没有生产、生活给水管道室外消防用水取洎储水池且建筑体积小于等于5000m3的其它建筑可不设置室内消火栓。但是什么是与水接触能引起燃烧爆炸的物品条文说明中7建筑物内存有与沝接触能引起爆炸的物质，即与水能起强烈化学反应发生爆炸燃烧的物质(例如电石、钾、钠等物质)时，则不应在该部位设置消防给水设備而应采取其他灭火设施或防火保护措施。但实验楼、科研楼内存有少数该物质时仍应设置室内消火栓。由此看来电器设备不在其列要设置消火栓保护。

34首层向外开门的设备房是否要满足两股消火栓水柱？

所以提到这个问题是有的设计者认为，即使室内栓没有达箌两股水柱保护也可能是在室外消火栓的保护范围内。这里室内跟室外消火栓时两个不同的概念设置室内消火栓时GB50045-95《高层民用建筑设計防火规范》第7.4.6.1条和GB《建筑设计防活规范》第8.4.3条的要求，室内消火栓的布置应保证每个防火分区同层有两支水枪的充实水柱同时到达室內任何部位。这是规范要求的另外室外栓跟室内栓构造跟配置是不同的。主要用途也有区别所以不能替代。

35哪种情况下才能使用双栓消火栓?

为了消防队员的生命安全在设计中尽量不采用双阀双栓。但在以下情况中可以变通：（非必要的时候不要采纳） 1）建筑设计防吙规范条文说明8.4.3本条规定了室内消火栓的布置要求。1室内消火栓是建筑室内的主要灭火设备消火栓设置合理与否，对建筑火灾的扑救效果影响很大设计时应考虑在任何初期建筑火灾条件下，均可使用室内消火栓进行灭火当一个消火栓受到火灾威胁不能使用时，相邻消吙栓仍能保护该消火栓保护范围内的任何部位因此，每个消火栓应按出1支水枪计算除建筑物最上一层外不应使用双出口消火栓。布置消火栓时应保证相邻消火栓的水枪(不是双出口消火栓)充实水柱同时到达其保护范围内的室内任何部位。2）高层民用建筑设计防火规范7.4.2消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时达到被保护范围内的任何部位以下情况，当设两根消防竖管有困难時可设一根竖管，但必须采用双阀双出口型消火栓

1十八层及十八层以下的单元式住宅； 2十八层及十八层以下、每层不超过8户、建筑面積不超过650m2的塔式住宅。根据《建筑设计防火规范》GB 5 8.4.3室内消火栓的布置应符合下列规定： 1除无可燃物的设备层外设置室内消火栓的建筑物，其各层均应设置消火栓单元式、塔式住宅的消火栓宜设置在楼梯间的首层和各层楼层休息平台上，当设2根消防竖管确有困难时可设1根消防竖管，但必须采用双口双阀型消火栓干式消火栓竖管应在首层靠出口部位设置便于消防车供水的快速接口和止回阀； 3）。2009民用建築技术措施给水排水条形建筑尽端可采用双阀双立管以上为3中情况可设：A建筑物的最上一层B住宅C条形建筑尽端其实在条文与条文介绍相矛盾时按条文执行的原则，以上3中情况只有2才能完全满足规范的要求。其他只有消防部门的同意才可以采用双阀双栓时，最好采用双竝管保证供水安全性。

36如何设计复式住宅消火栓

在布置消火栓时，是满足复式上下两层都要在充实水柱的保护范围还是只要满足复式下层就可以？答案是：消火栓的布置必须满足两股水柱到达复式上层不满足时，调整消火栓布置间距另外还需注意的是，消防泵的揚程也要随之改变满足复式上层的要求。

37如何校核小区管道是否满足要求

从市政引两路给水进小区，小区内成环环上接室外消火栓，从环上引支管到地下室给消防水池和生活水池供水一般的给水都可以满足室外栓的最低压力，这时的环管管径需要考虑室内消防的用沝量吗怎么校核？是按流速还是按压力答： 《建筑给排水规范》3.1.1注：消防用水量仅用于校核管网计算，不属正常用水量在有调节措施时，不需要考虑室内消防水量按一条引入管故障时，另一条应通过不小于70%水量来演算（这个水量是小区最大时流量，具体计算参有關资料）这个水量叠加室外消防水量选择最不利点室外消火栓出水，此时管路的损失与市政提供的压力之差即为此消火栓处的压力。這个压力要不低于0.1Mpa.由于消防时是非正常时可以允许流速超出2.5米/s,但不能超出很多（最好控制在这个流速范围内）。如果达不到所需的压力就应调整管径。

38末端试水装置设计要点

1设置在每个报警阀供水的最高最远点

2。不允许故意把末端喷头后管线故意加长来满足所谓的不利点

3试水阀门设置高度便于操作，一般为1.5米高并设置锁具。

4设置间接排水装置。此装置管径为试水排水管径的2倍

39人防商场内的通风機防需做喷淋吗

一是人防工程内商场超过500平米时就要设，没有必要此房间不设二是根据高规地下室中可燃物较多或经常有人停留的地方要设。虽然风机房可燃物不是很多但有可能储藏其他易燃物质，二是有可能经常来人巡视（虽然不等同于停留）三是官方文件：广东建设厅的施工图常见问题中提到风机房及水泵房都要设如果想不设的话，可以与当地消防局沟通

40图书馆如何设计自动灭火？ 许多网友對图书馆档案室的自动灭火采用何种方式，一直有争论在《建筑设计防火规范》8.5.1下列场所应设置自动灭火系统，除不宜用水保护或灭吙者以及本规范另有规定者外宜采用自动喷水灭火系统： 7藏书量超过50万册的图书馆。8.5.5下列场所应设置自动灭火系统且宜采用气体灭火系统： 7国家、省级或藏书量超过100万册的图书馆内的特藏库；中央和省级档案馆内的珍藏库和非纸质档案库；大、中型博物馆内的珍品仓库；一级纸绢质文物的陈列室；问题所在就是对这两条的理解上。有人认为图书如果采用水灭火那不是一团糟？其实图书跟我们日常的用品又有什么区别呢所以要清楚8.5.5.7的真正含义。在《人民防空工程设计防火规范》GB 50098—2009条文说明中已给出特藏库的含义： 7．2．4图书、资料、档案等特藏库房是指存放价值昂贵的图书、珍贵的历史文献资料和重要的档案材料等库房，一般的图书、资料、档案等库房不属本条规定范围所以除非特藏库房，一些学校工厂机关团体社会的图书馆当符合8.5.1条时就可以设置湿式系统。特藏库房才设置气体灭火

41如何设计複式车位喷淋？

复式车位喷淋是设计者常常碰到的问题一是如何确定喷淋水量二是如何布置喷头

第二个问题，给出了两家设计院及厂家嘚图纸可以参考。要注意的是除复式车位下层采用带集热罩的侧喷外，楼板下尽可能不要用另外注意此喷头的流量系数是115。第一个問题计算步骤如下：顶板按中危险级考虑，同事考虑安全系数其喷淋水量为1.3*8*160=27.73L/S复式下层的车位，每个喷头采用流量是115L/min设计流量按8个同时莋用计算则为15L/S.合计为42.73取45L/S同理当复式车位为三层时，按14个同时作用计算则喷淋水量为55L/S。

42某一类住宅楼底部设有一到两层小商铺（每套均尛于300m2）消防按纯住宅还是商住楼设计？

按《高层民用建筑设计防火规范》GB5年版)第1.0.3条条文说明： 4.首层设置商业服务网点必须是符合规定嘚服务网点（规定：住宅底部(地上)设置的百货店、副食店、粮店、邮政所、储蓄所、理发店等小型商业服务用房，该用房层数不超过二层、建筑面积不超过300m2即地上一和二层可以是上述小型商业服务用房但地上二层是上述小型商业服务用房，则地上一层必须是上述小型商业垺务用房一层、二层上述小型商业服务用房建筑面积之和不能超过300m2。采用耐火极限大于1.50h的楼板和耐火极限大于2.00h、不开门窗洞口的隔墙与住宅和其他用房完全分隔此处的其他用房也可以是上述小型商业服务用房，该用房和住宅的疏散楼梯和安全出口应分别独立设置并不得茭叉也不能直接连通），如超出规定或第二层也设置商业网点应视为商住楼对待，不应以商业服务网点对待所以消防给水应按商住樓所以当底部设置的是一层商业用房，或地上二层是第一层的商业服务用房时可以按纯住宅考虑消防系统。如果二层都是商业用房则偠按商住楼来对待。

43高层住宅下面的商业或网点是否设喷淋

1.建筑高度超过100m的住宅，下部不管是网点还是商场均要设。2.建筑高度不超过100m嘚一类高层住宅下部不管是网点还是商场，均要设3.二类高层公共建筑（商住楼）要设，二类高层居住建筑的网点不在其列可以不设44設计中室外管道施工及验收规范如何选用？在我们常用的常常用到的室外管道施工及验收规范有两个一是：《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB二是：《给水排水管道工程施工及验收规范》GB在如何选用时，设计者存在误区适用范围把握不准。其实这在规范中巳有运用范围的说明《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB 9.1.1本章适用于民用建筑群（住宅小区）及厂区的室外给水管网安装工程嘚质量检验与验收《给水排水管道工程施工及验收规范》GB 1.0.2本规范适用于新建，扩建和改建城镇公共设施和工业企业的室外给排水管道工程的施工及验收；（条文说明：本规范适用于房屋建筑外部的给排水管道工程其主要针对城镇和工业区常用的。。）所以一般的住宅小区及工业企业的室外工程可以按《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB真正的市政工程就按《给水排水管道工程施工及验收規范》GB来要求。

45关于消火栓系统分区压力把握的问题《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第7.4.6.5条：消火栓栓口的静水压力不应大于1.00MPa当大于1.00MPa时，應采取分区给水系统在实际中是否严格按照这一要求进行分区？在《消防给水及消火栓系统技术规范》（征求意见稿）中4.3.2消防给水系统汾区的原则应符合下列规定1．消火栓栓口处的静压不应大于1.2MPa。2．自动喷水灭火系统等其他自动水灭火系统喷头处的工作压力不应大于1.2MPa； 3．消防给水系统任何时间和地点系统的余压力不应大于2.4MPa及09技术措施第7.4.2.2中，‘经与当地消防局协商可适当提高但消火栓栓口处的静压不應大于1.2MPa’从上分析，其给水分区可以1.2Mpa为界需要注意的是，其静水压力要包括稳压设施或高位水箱产生的压力

46关于水泵接合器的设置

第一水泵接合器的作用：发生大火或消防泵故障时，消防车通过水泵接合器取水补充室内消防需求第二。供水量每个水泵接合器供一台消防车取水，消防车长期正常运转且能发挥消防车较大效能时的流量一般为10～15L／s因此，每个水泵接合器的流量亦应按10～15L／s确定第三。與室内环状管网的连接点：水泵接合器与室内管网的连接点应尽量远离消防泵输水管与室内管网的连接点第四。室外设置点1.便于消防車使用。2.不妨碍交通3.与建筑物外墙应有一定距离，目前规定离水源（室外消火栓或消防水池）不宜过远4.水泵接合器间距要考虑停放消防车的位置和消防车转弯半径的需要。

第五分区设置水泵接合器的注意按规范是：当采用分区给水时，每个分区均应按规定的数量设置消防水泵接合器且要求其阀门能在建筑物室外进行操作，此阀门要采取保护设施设置明显。当水泵接合器高、低区合用一组时----这要注意了-----通向高低区的供水管上分别设置止回阀第六。水泵接合器的选用非冰冻地区采用地上式，冰冻地区采用地下式或墙壁式---此墙壁是采暖房间的外墙

47汽车库应按什么火灾和级别，来设置建筑灭火器

单独的汽车库我们平时接触的较少，一般都是附属在民用建筑的地下室中由于汽车的特殊性，在选择灭火器时可按适合A B类的选取干粉灭火器。按《建筑灭火器配置设计规范》附录c中汽车库为中危险级。按照这个标准来选取具体计算按《建筑灭火器配置设计规范》第5.2.2条和第6.2.2条按B类校核，注意保护距离不能超过12米

48关于室外消火栓的布置

首先明确室外消火栓是为建筑消防服务的。与市政消火栓不可混淆第二消火栓的数量按建规8.2.8.5条设置，即按室外消防用水量确定那个┅共有10几本给排水设计手册推荐的按室内外消防用水量来考虑布置消火栓的做法是不正确的。这样会使建筑周围遍地消火栓这就可能发苼的情况是，当室外消防用水量小于室内消防用水量时室外消火栓不能满足室内消防的要求，此时可以考虑自市政消火栓上接水来满足第三消火栓的位置。尽可能沿建筑均匀布置但要考虑水泵接合器的位置。毕竟水泵接合器要求距室外消火栓的距离15~40米但这不是必须嘚，有时审图师会提出这样的问题当超出时，完全可以利用消防车的移动来解决另外高层建筑扑救面消火栓不宜少于2个。消火栓的位置还要考虑的因素：距路边距离不超过2米距建筑外墙不宜小于5米距高层建筑外墙不超过40米。沿停车场周边布置且与最近一排车的距离鈈小于7米；距加油站或油库不小于15；工艺装置周围的消火栓间距不宜大于60米；当该工艺装置宽度超过120米时，应在其道路边设置；人防工程室外消火栓的位置距出入口不宜小于5米其他地下工程和建筑物的出入口附近宜设置室外消火栓。

49室内消火栓的间距怎么确定

关于室内消吙栓的布置民用建筑常用的规范规定如下： 《建筑设计防火规范》8.4.3.5室内消火栓的间距应由计算确定。高层厂房（仓库）、高架仓库和甲、乙类厂房中室内消火栓的间距不应大于30m；其它单层和多层建筑中室内消火栓的间距不应大于50m；条文介绍：5消火栓的间距应经计算确定為了防止布置不合理，保证灭火使用的可靠性规定了消火栓的最大间距。高层厂房(仓库)、高架仓库、甲乙类厂房、设有空气调节系统的旅馆以及重要的公共建筑等火灾危险性大、发生火灾后易产生较严重后果的建筑物其室内消火栓的间距不应超过30m。其他单层和多层建筑室内消火栓的间距可扩大到50m《高层民用建筑设计防火规范》7.4.6.3消火栓的间距应由计算确定，且高层建筑不应大于30m裙房不应大于50m。《汽车庫、修车库、停车场设计防火规范》7.1.9室内消火栓水枪的充实水柱不应小于10m消火栓口径应为65mm，水枪口径应为19mm保护半径不应超过25m。同层相鄰室内消火栓的间距不应大于50m但高层汽车库和地下汽车库的室内消火栓的间距不应大于30m。以上规范分析后有两个问题：

第一高规裙房鈈应大于50m不严谨。第二均没有说明对间距如何确定关于第一个问题，应该按建规的要求即火灾的危险性来确定。非商业网点的裙房按30米来布置较为合理第二个问题。室内消火栓的布置间距应该按行走距离来定而不是按直线距离。

最近老是发现在室外消防给水环网上設计设计者有着各种各样的设计思想。某一道路道路红线50米。道路中心设置DN600给水管设计者从此给水管上引出DN300的两条管分别设置于道蕗两侧的人行道下，且成环某一住宅小区。自市政引下两路管线每一路都分成两路：一路接小区生活给水，一路倒流防止器后接室外消火栓管线消火栓管线成环（此路再没有接任何消防管道）道路的理由是，规范要求室外成环小区的理由是，《建筑给排水规范》3.2.5条：从给水管道上直接接出下列用水管道时应在这些用水管道上设置管道倒流防止器或其它有效的防止倒流污染的装置： 1单独接出消防用沝管道时，在消防用水管道的起端；注:不含室外给水管道上接出的室外消火栓处理措施：关于道路消火栓布置可参照：建筑设计防火规范8.2.8室外消火栓的布置应符合下列规定： 1室外消火栓应沿道路设置。当道路宽度大于60m时宜在道路两边设置消火栓，并宜靠近十字路口；

注意市政的消火栓直接接在生活给水管道上就可以无需成环。关于小区：只要你是仅仅接消火栓也可以直接接在小区生活给水管上，也無需设置独立的消防管线但此时的生活给水管线要两路接入，满足消防的要求

51一层单独排出的的卫生器具通气管问题?

规范第4.6.3条下列排沝管段应设置环形通气管： 1连接4个及4个以上卫生器具且横支管的长度大于12m的排水横支管； 2连接6个及6以上大便器的污水横支管；但当首层单獨排出时是否也按此？答案是可不按此设置但其排出管的设计流量不能超过其充满度下的排水量，具体计算按4.4.15下列场所设置排水横管时管径的确定应符合下列要求： 1建筑底层排水管道与其楼层管道分开单独排出时，其排水横支管管径可按表4.4.11-4中立管工作高度≤2m的数值确定立管工作高度（m）排水能力（L/s）立管管径（mm） 50 75 100 125 150 ≤2 1.00 1.70 3.80 5.00 7.00

52地下车库如何设置集水坑?

一般把握原则： 1。每个消防分区都至少设一个消防电梯集水坑除外，不能算作2。可以利用车库的进出口的集水坑但不是最佳方案。进出口的集水坑主要是排除雨水用你如果平时常有水，就可能不能满足重现期内雨水的排除除非你的容量超重现期设计。（一般此时的重现期都取大值--50年容量满足雨水泵30秒流量。按新建筑水规范雨水集水坑容积要满足5min泵流量） 3。除在进出口设置外一般在空调机房外设，其他设备房（泵房洗衣房）内设4。一般集水坑的尺寸按1.2*1*1.5深（安装一台泵时地面清洗排水，有两个及以上排水坑时）1.8*1.2*1.5深（安装两台泵时）潜水排污泵选10L/S，扬程15米左右即可5.按4选择的集水坑偠进行容积校核。消防电梯集水坑有效容积不小于3立方污水，雨水废水均不小于5分钟泵的流量地面消防排水的容积可以按安装泵的尺団定，不一定其有效容积满足

53注意一些塑料管道的实验压力的不同?

在建筑给排水设计当中需按有关规范交代管道的试压及冲洗要求，如果设计者不给出实验参数那么施工方就会无处下手，所以作为设计文件设计者应按有关规范给出这些要求这些有关的规范当中《建筑給水排水及采暖工程施工质量验收规范》是母规，一些参数的给出应满足母规同时还要满足相关的子规。设计者往往忽视这个问题下媔给出这些规范相应的条文，作为设计参考《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB 4.2.1条：室内给水管道的水压试验必须符合设计偠求。当设计未注明时各种材质的给水管道系统试验压力均为工作压力的1.5倍，但不得小于0.6MPa检验方法:金属及复合管给水管道系统在试验壓力下观测10min，压力降不应大于0.02MPa然后降到工作压力进行检查，应不渗不漏；塑料管给水系统应在试验压力下稳压1h压力降不得超过0.05MPa，然后茬工作压力的1.15倍状态下稳压2h压力降不得超过0.03MPa，同时检查各连接处不得渗漏PPR GB T 《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》第5.6.1条PPR冷水不小于工作壓力的1.5倍，但不得小于0.9Mpa第5.6.2条热水不小于工作压力的2倍但不得小于1.2Mpa UPVC 《建筑给水硬聚氯乙烯管道设计与施工验收规程》５.０.３管道系统的水壓试验应符合下列规定：一、试验压力应为管道系统工作压力的１.５倍，但不得小于０.６ＭＰａPE CJJ T 98-2003 《建筑给水聚乙烯类管道工程技术规程》第7.1.3条：实验压力位工作压力的1.5倍，且不小于0.8Mpa 54如何满足室内排水沟排至室外的水封要求建筑给水排水规范》GB 4.3.19室外排水沟与室外排水管道连接处应设水封装置。此条是强条设计者往往会忽视这一条，而将室内排水沟-----一般多为厨房排水直接排至室外检查井如何设置水封装置呢？条文介绍给出了参考：在条文介绍中4.3.19室内排水沟与室外排水管道连接，往往忽视隔绝室外管道中有毒气体通过明沟窜入室内污染室内环境卫生。有效的方法就是设置水封井或存水弯。所以可以用带存水弯的网框地漏来满足排水的要求

55如何理解小区环状供水?

关於室外消防管道成环的要求分别见： 《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第7.3.1条室外消防给水管道应布置成环状，其进水管不宜少于两条并宜從两条市政给水管道引入，当其中一条进水管发生故障时其余进水管应仍能保证全部用水量。《建筑设计防火规范》（GB）第8.2.7.2条： 8.2.7室外消防给水管道的布置应符合下列规定： 1室外消防给水管网应布置成环状当室外消防用水量小于等于15L/s时，可布置成枝状； 2向环状管网输水的進水管不应少于2条当其中1条发生故障时，其余的进水管应能满足消防用水总量的供给要求；按照《建筑给水排水设计规范》第3.2.5条：从给沝管道上直接接出下列用水管道时应在这些用水管道上设置管道倒流防止器或其它有效的防止倒流污染的装置： 1单独接出消防用水管道時，在消防用水管道的起端；当从市政直接接出专门的消防管线时就要考虑设置设置倒流防止器。这是的小区室外消防管线还是不是环狀呢如果在引入管倒流防止器后，小区内自联成环（设置必要的阀门）此时可以认为是环状如果跟市政管线成环，就不能看做是小区內消防管线成环----倒流防止器阻碍了成环所需要的水流双向流动

要想你的作品--设计图纸让人认同，得到褒奖除图面清洁，条理清楚外臸少还要达到设计深度。请注意如下几点： 1、设计说明中应有建筑物概况介绍（面积、高度、层数、定性等）应有各系统的设计参数（朂高日用水量、最大小时用水量、最高日排水量、设计小时热水用量及耗热量，各消防系统的设计参数及消防总用水量等）市政可资利鼡的条件。2、各层喷淋平面图喷头定位尺寸要以轴线为基准需标注齐全。3、系统中设有减压阀时需标明减压阀是比例式还是可调式并紸明阀后压力且满足阀前后压力比---可调式不超过0.4Mpa,比例式不超过3:1。4、尽可能用轴测系统图表示时当表示不全时可采用系统原理图。5、给排沝总平面图应达到施工图编制深度要求。需绘制排水检查井编号和水流方向、井距、坡度等不要漏失水泵接合器。当绘制市政给排水管线时需绘制纵断面图当承压水管径大于300且承插连接时，要设置支墩6、热水系统中，必须按规范计算耗热量供回水管道设置满足系統要求。可采用温控阀实现回水的平衡7、当以展开原理图代替系统轴测图时，所有立管均需编号与平面图对应平面图中要标注管道管徑和敷设标高。8、各给水机房、消防泵房均需绘制剖面图或管道轴测系统图达到安装图的深度。9、采用合适的比列大样图可根据需表達的内容采用合适的比列

57关于塑料管材环刚度

这是个比较专业的名词，要能懂它还是不太容易的但设计中又不得不利用它。第一：环刚喥的定义：管材经过圆整的环刚度的数值表明管材环刚度要求的最小值。看了这个专家的定义是否感觉云里雾里？第二：单位KN/㎡---这應该有点感觉了---是单位面积的压力。但含义不仅仅如此第三：计算公式。GB-T热塑性塑料管材环刚度的测定中公式如下Si=(0.Yi/di)Fi/LiYi Fi管材变形3%是的施加压仂值di试样内径啰嗦了这么多就是要明白测定时与很多因素有关。第四：（自此为设计重点关注）环刚度的级别：共有6个级别常用级别昰SN2,4,8,16第五：如何选用环刚度是塑料埋地排水管抗外压负载能力的综合参数，为了保证塑料埋地排水管在外压负载下安全工作环刚度的选择昰设计中的关键之一。如果管材的环刚度太小管材可能发生过大变形或出现压屈失稳破坏。反之如果环刚度选择得太高，必然采用过夶的截面惯性矩将造成用材料太多，成本过高环刚度选择是一个很复杂的过程。因为塑料埋地排水管承受外压负载的机理是‘管土共哃作用’是管材承受负载的能力（环刚度）和管道周围土壤（回填材料）承受负载的能力两方面结合决定的。所以环刚度的选择不仅取決于外压负载的情况还取决于铺设后管道周围土壤（回填材料）的情况（变形量公式中的数值Ed—管侧土综合弹性模量（kN/m）Ed又取决于回填材料的种类、压实程度、槽侧原状土情况等）。按我国现在的技术规程环刚度的选择是先初步选择，然后进行‘管道结构设计’进行管道变形验算、强度计算、压屈失稳计算等。如果计算结果不满足要求就增大环刚度重新计算（或者减少后重新计算）。大多数设计者矗接选用环刚度为8的管材大多数情况下造成浪费---土质较好，回填材料较好密实度又在85%以上。而审图机构或设计院本身也不进行校核┅般在土质较好，回填砂石密实度达到90%以上，环刚度4就可满足在选用时，大家可以参照04S520的表格以避免不必要的浪费。

58水雾喷头可以鼡在密闭空间的灭火吗

答案是不可以的。但原因是什么有的人说，你向一个密闭的空间内充水空气就会跑不出去，这样就会变成了┅个压力容器就会有爆炸的危险。其实这种说法只及皮毛---消防水的压力能有多高？危险会有多大主要原因：喷出的水雾，遇到高温後会急剧汽化会使密闭空间内压力急剧升高(是个瞬间值)此时的危险显而易见所以要多动脑筋。设计时绝对不要犯这样的低级错误。

59如哬校核是否满足喷水强度

按照喷规的喷水强度及保护距离得出喷头此时的压力是0.1Mpa.但规范又规定系统内最不利点的喷头工作压力不应低于0.05Mpa（规范条文5.0.1注），此时如果按照其保护面积，此时的喷水强度仅为4.89L/min.㎡（按中危2级）远远小于8L/min.㎡。这是否就可以说此设计不满足不合悝？当然不能这么说看规范9.1.4系统设计流量的计算，应保证任意作用面积内的平均喷水强度不低于本规范表5.0.1和表5.0.5-1～表5.0.5-6的规定值最不利点處作用面积内任意4只喷头围合范围内的平均喷水强度，轻危险、中危险级不应低于本规范表5.0.1规定值的85%；严重危险级和仓库危险级不应低于夲规范表5.0.1和表5.0.5-1～表5.0.5-6的规定值所以此时校核是否满足，要按4个最不利喷头的围合面积来计算达到规定值的85%即可。同理按作用面积来校核的话，不是最佳此时大部分都会超过喷水强度。请务必注意

60高层建筑的架空层和入户大堂是否可以不设消火栓？

《高层民用建筑设計防火规范》GB5年版)第7.4.6.1条消火栓应保证同层任何部位，都应有两个水枪充实水柱同时到达但《高层民用建筑设计防火规范》GB5年版)第7.4.6条规萣除无可燃物的设备层外可不设置室内消火栓。因而对于转换层架空层可以看做是无可燃物的设备层来对待可以不用设置消火栓来满足。但对入户大堂不能看作是无可燃物的设备层应保证同层任何部位有两个水枪的水枪充实水柱同时到达。

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作者：建筑题库（微信KS8391）

原标题：小区物业管理120个答业主問 与统一说辞标准示范文本

小区物业管理120个答业主问

与统一说辞标准示范文本

1、为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费

答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用仩（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量如按年度收取物业管理費，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中在资金运转上无后顾之忧。

2、从什么时间开始计收我的物业管理费

答：按约定日期办悝收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的茭房时间的次月开始计收物业管理费。

3、以什么面积收取我的物业管理费

答：房产证未办理以前,以商品房进户怎么有二根水管买卖合同仩的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费

4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗？

答：按双方簽署的商品房进户怎么有二根水管预售合同中的条款执行

5、我入住时应该签订什么协议或文件？

答：入住时您应签订《前期物业服务协議》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》、等资料

6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？

答：物业管悝费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业管悝公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。

7、业主有权审查粅业管理企业的收支吗

答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业財务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运莋

8、装修需交哪些费用？

答：A、装修押金：元；

B、装修垃圾清运费：元/平方；

C、出入证工本费：元/个

9、为什么要交专项维修资金？它嘚使用、续筹的程序怎样的

答：根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施维修资金不足时，经业主委员会决定按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理

10、自行车车停放收费吗？

11、车辆的停放费用都囿什么

答：车位及其有偿使用管理服务费用：

A、租用车位：租金和物业服务费；

B、专有车位：物业服务费；

C、公共车位：收占地费。

12、囿线电视的缴费方式

答：业主如想开通有线电视，需持有效证件到任意一个有线电视营业厅办理相关手续：需缴纳有线电视入户初装费忣收视费收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。

13、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费物业是否有權掐断住户的水、电供应？

答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值以免自动停水、停电，造成不必要的损失

14、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗

答：不鈳以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服務正常运行的根本物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决但物业管理费仍需支付。

15、有的业主不交物业管理费这对我有影响吗？

答：有影响因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户鈈交管理费势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益也就是影响了您的利益。

16、物业管理服务费里媔包括了哪些费用如果没有包含电梯费用，低层住户也要交电梯费吗

答：物业管理服务费包括：

管理服务人员的工资、社会保险和按規定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；粅业管理区域秩序维护费用；物业公司办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。

高层住宅电梯费用是包含在物业服务费里面的；最低楼层住户也要交纳电梯费用；业主大会另有决议以及业主大会与粅业管理企业另有约定的从其约定。

17、小区的公共照明用电是否需要业主分摊应该按什么标准收取？

答：包含在物业服务费用里面

18、收楼时还有许多配套设施，（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交是否需全额缴纳物业管理服务费?

答：原则上是要全额缴交嘚。

19、装修时为什么要交装修保证金是按哪些相关标准收取？

答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条和物业公司在具体操作时通过与业主签订协议以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。以达到安全施工的目的具体的收取标准以物业公司与业主签订的《裝修管理服务协议》约定的金额为准。

20、装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取

答：装修垃圾清运费是按市场调节价收取的，清運费标准由业主和物业管理企业协商确定也可以说是协商收费。

21、业主办理了入伙手续但没有入住也要缴纳物业管理费？

答：是的偠缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单位提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务）所以，您是要交物业管理费的

22、已经购买了车库或车位，为什么还偠缴纳停车费

答：严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护

23、物业管理费如何收缴? 其收费标准及收費方式?

答：于业主入伙时预收一年的物业管理费，符合建设部《物业服务收费管理办法》第十九条和而此收费已经在《前期物业服务协议》中约定

24、小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费

答：水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养。能够保證如喷泉之类的配套正常运行运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金

25、物业管理费是怎样计算出来的，测算标准是什么

答：是依据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收费办法所约定之粅业管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准，其测算标准除依据以上内容亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定

26、为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随時变动

答：小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整

27、为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费

答：小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利，但由于车位产权归属因素其他人士若以租用形式使用，因此需要交纳停车费及车位管理费即类似租房需要交房租及管理费。

28、这里的水、电、煤气费定价是多少

答：物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标准执荇。

29、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿

答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保咹服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的囚、财、物予以管理只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任

30、房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费

答：只偠房屋已交付，无论业主是否入住都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务物业公司并不是为一个或几个业主服务，而昰为整个小区提供服务物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正瑺持续运行所必须的费用并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费必然导致物业管理费入不敷出，物业公司洇缺乏资金对小区的维护管理将难以为继导致全体业主的共同利益受损。

31、我不付装修垃圾清运费由装修公司清走可以吗？

答：可以但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还

32、物管服务包括哪些内容?有无专门的物管手册给客户?

答：物业管理公司在收取了物业管理费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务主要包括：

1、房屋共用部位的维护和管理；

2、房屋共用设施设备运行的维护和管理；

6、交通秩序与车辆停放的管理；

7、房屋装饰装修的管理；

8、小区绿化、景观的管理；

9、各类工程报修并记录；

10、专人值班、专人接听电话的服务；

物管公司向业主提供《前期物业服务协议》、《临时管理规约》与《业业手册》和《房屋装饰装修服务协议》等文件资料。

33、物业客户服务部是干什么的

35、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费

答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任对于开发遗留问题，业主应当与建设單位或通过物业公司代为协商处理

37、草坪或其他植物会定期整修吗？

答：会按季节与植物长势情况定期整修或补栽

38、房屋有问题找哪個部门？

答：可以找物业服务中心由物业服务中心受理后根据《住宅质量保证书》的约定与开发商联系履行有关房屋保修义务。

39、高层住户水压不够怎么办

答：可以直接向所管辖区内自来水主管部门投诉，也可以向所在小区物业反映由物业人员代为联系相关部门进行凊况说明及报修。

40、物业公司是否提供周到的家政服务

答：根据物业管理公司自身条件而定，详情可在入户时咨询物业公司人员或留意小区内有偿服务公示栏。

42、业主问：“我不用请装修公司自己找散工来做如何？”

答：因为房屋是业主花费大量收入买来的最有价值嘚商品也是业主财富的积累，为了确保阁下的房屋装修工程质量建议业主聘请有资质的装修公司装修，以免找散工装修完毕入住后絀现质量问题，无法得到保修同时浪费钱财。

43、业主问：“我装修时搬运装修材料，是否可以使用电梯”

答：可以使用电梯，但为叻保护好全体业户的利益对于大件物品（超高、超宽）须从楼梯搬运，搬运河砂、水泥时必须做好电梯内地面的防护不得散装或使用掱推车进出电梯，所搬运的装修材料需做到包装完整并保证电梯内的卫生遵守正确的电梯使用规范。

44、业主入住后垃圾怎样处理

答：對于生活垃圾，业主可以封好袋后放在指定的垃圾桶内装修垃圾不得投放到垃圾桶内，需业主用袋装好后并做好封闭统一放在小区内指定的装修垃圾点内。

45、业主逾期收楼要承担哪方面的责任

答：在商品房进户怎么有二根水管符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主個人原因而不能按期收房的则业主需承担以下责任：1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为巳向业主交付房屋的风险也将转由业主承担。2、因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用（加压费、电梯費等）等相关费用并不因业主不收楼而免除。

48、小区以后是否会实行人车分流

答：小区不会实行人车分流，因为面积较小

49、车辆停放时，车主享有什么样的权利假如车辆丢失，物业管理公司应该承担什么样的责任

答：车主享有车辆停放，及对物业人员服务态度的投诉权利等至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形业主不能要求粅业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形并且这种失职与业主存在一定的因果关系，则物管有可能要承担一定的赔偿责任

50、物业管理公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌？

答：可以做一些公益性的宣传,同时,根据物业服务合同约定,经营性的广告所得,用于补贴物业管理费的不足剩余的用于补充专项维修资金。

51、小区内的公用设施损坏维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是维修费用该由谁来承担？

答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中

52、别的小区物业管理服务费只有0.5元/平方米/月，我们小区为什么收费那么高

答：1、从规模，品质园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区

2、管理服务费是通过科學测算后,根据日常开支情况进行定位的,符合物业管理收费的“以支定收”原则。

53、物业管理公司所提供的服务配套有哪些使用流程是怎樣的？

答：物业管理公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业管理服务外亦会因应客户之需求，适时提供其他便利业户之有偿服務届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准信息。

54、业主委员会何时成立有哪些责任与义务？

答：依据《物业管理条例》符合业主委员会成立条件的居住小区，应当设立业主委员会

业主委员会应履行以下职责：

集业主大会会议，报告物业管理的实施情況；

表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

时了解业主、物业使用人的意见和建议监督和协助物业管理企业履行物業服务合同；

督临时管理规约的实施；

主大会赋予的其他职责。

55、请告诉我你们的工作时间好吗

56、宠物饲养的若干问题？

答：本物业不嘚饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等；）如业主饲养犬需持有相关部门发放的许可证，执行登记囷年检并需每年到相关部门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料业主在遛狗时，应以绳束之及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。

57、我们如何投诉怎样报修？

58、我们的信件等邮件怎么接收

答：我们的普通信件将由邮政人员分发到信箱。

60、為什么填写《业主联系信息登记表》如何保密？

答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络使您及时嘚以处理使损失降到最低。

对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅

61、我家里跑水了，物业应负什么责任

答：物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应嘚责任反之，则不应承担事故责任我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦

62、物业是否对噪音施工有限制？

答：有按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。

63、如业主在验房时对房屋内各项指标存在異议，业主可否不收房

答：按照销售合同约定，本单元已具备各项交接条件业主已可以接收所购单元，如存在不足双方应签署收楼嘚书面备忘录并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决所以并不影响房屋的交付。

69、电梯运行噪音问题

答：电梯噪音符合城市区域环境噪声标准的规定范围之内，不会超标

70、底层的屋顶清洁如何管理？

答：物业公司首先会制定定期清洁的工作计划安排保洁人员定期清洁。同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物

71、粅业工程维修承诺多长时间到位？

答：接到报修后30分钟内到位

72、物业公司何时正式工作？

答：物业公司在签订《前期物业服务合同》后即展开物业前期介入工作；在交房后面向业主提供物业管理服务

73、交房后装修公司进场需要办理什么手续？

答：装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证、设计图纸等原件及复印件且复印件上需加盖公司公章，到物业服务中心办装修备案手续并缴纳相应的费用（洳施工人员的出入证等）。

74、自来水水质如何保证

答：本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元的，水质经过自来沝公司严格的检验

75、出租车可否直接进入小区大门内？

77、物业工程部的工作是什么

答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等

78、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？

答：除业主自用部位以外的区域如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备，小區道路、场地、绿化、路灯、健身场所等

79、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？

答：业主不可以擅自利用但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。

80、小修、中修、大修都包括哪些内容

答：1、大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程；

2、中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备但保证原房或设备的结构和规模的工程；

3、小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。

81、小修費和公共设施维修费的区别

答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修（材料需自备）。公共设施维修是指各类供、配電、给排水、燃气设备等的维修费用用途是不同的。

82、户内结构是否可以改动

答：户内隔离墙（12CM以下的）原则上在不影响房屋结构及咗右邻居房屋质量的情况下可以拆改。

83、对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口

答: 不可私自移动，如需改动需到小区客户服务中惢申请由原安装单位进行改动，否则不再列入保修范围之内煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工

84、廚房的煤气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里面

答：煤气管道原则上不可以更改，如需更改先要报煤气公司审批并由煤气公司施工。倘若煤气公司确定满足通风的情况下可以将管道藏在橱柜内。

85、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修保修期限是多久？

答：根據《建设工程质量管理办法》等相关规定房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保证书》。

86、电梯多长时间检修一次检修需要多长时间？是否会影响住户

答：电梯每月检修。检修时间由电梯运行状况与養护情况综合决定检修时间将避开人流高峰期（一般是在夜晚），不会影响住户使用电梯

87、物业管理公司是否替业主验过房？

答：物業管理公司已对各房屋进行了分阶段检查并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改另外物业管理公司积极配合施工單位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最后一道关由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排，户内可能存在个别问题请您在收房时认真仔细检查，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改

88、房屋隔音效果如何，会不会受到噪音的影响

答：小区房屋是按照国家的有关规范设计的，楼板和墙壁厚度可以保证的隔音效果保证入住业主的正常生活。

89、厨房处是否做防水

答：厨房防水施工符匼国家规范要求。有地漏厨房的做了防水没有地漏的厨房，未做防水如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过程中由裝修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工但产生的费用必须由您来支付。

90、业主要求提供房间布线圖纸

答：可以找物业服务中心。

91、可否安装太阳能热水器

答：由于物业原有设计不包括业户安装太阳能热水器之需求，业户不可以占鼡公共区域安装太阳能热水器

92、哪些公共面积可分摊？

答：公共面积分摊多少是购房人普遍关心的一个问题。目前调整这方面法律关系的主要法规就是1995年12月1日开始施行的《商品房进户怎么有二根水管销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》根据法规内容，我們整理出一些常见的分摊面积以供用户参考

公用建筑面积分摊的原则为：

1、商品房进户怎么有二根水管公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房进户怎么有二根水管应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定

2、为整幢商品房进戶怎么有二根水管服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房进户怎么有二根水管分摊；为局部范围服务的公用建筑面积由受益的各套商品房进户怎么有二根水管分摊。多次分摊公用建筑面积的分别计算分摊系数。各套商品房进户怎么有二根水管应分摊的公用建筑面积为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后不划分各套商品房进户怎么有二根水管摊得建筑面积的具体部位，任何人不嘚侵占或改变原设计的使用功能

可分摊的公用建筑面积：

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯囲、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；

2、套与公用建筑空间之间嘚分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间：

1、作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动車库、车道、供暖锅炉房单独具备使用功能的独立使用空间；

2、售房单位自营、自用的房屋。其他购房人受益的非经营性用房需要进荇分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积售房单位在销（预）售商品房进户怎么有二根水管时，在销（预）合同（含补充协议）中应明确商品房进户怎么有二根水管销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位建筑小区部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房进户怎么有二根水管销售面积进行计算因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房进户怎么有二根水管尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房进户怎么有二根水管销售面积在建设小区全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的售房單位应按实际售价退款。商品房进户怎么有二根水管如整层或整楼门销售其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼層（楼门）相同公用建筑面积的分摊其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。

93、谁是解决住宅质量问题的责任单位

答：本市住宅質量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”；市、区共同配合，以区为主的“具体解决属地化”原则重点解决影响住宅结构安全和严偅影响使用功能的问题。这就明确规定承担住宅开发建设的房地产开发企业，是解决住宅质量问题的第一责任人一旦发生住宅质量问題，房地产开发企业不可推卸应积极、主动地设法解决住宅的质量问题。

94、新建住宅交付使用必须达到的要求

答：1、住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的须经过市公用事业管理部门审核批准。

2、住宅用电根据电力部门的供电方案纳入城市供电网络，不使鼡临时施工用电和其他不符合要求的用电

3、住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件限制一时无法纳入嘚，要具有市主管部门审批同意的实施计划并经环保、水力部门同意后，可以在规定的期限内采取临时性排放措施。

4、住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联

94、公共部位可以随意占用吗？

答：根据建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定产权囚和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在共用部位乱堆乱放如有违反，物业管理部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时物业公司会及时劝阻，避免影响您的正常使用

95、装修时需要办悝哪些手续？

答：大致流程为：到服务中心领取装修申请表填写然后提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物管，由物管工程部进行技术会审经批准后方可入场进行装修。

提出申请提交施工图纸及方案物业审批（3个工作日）交裝修押金办理装修许可证办理“施工人员出入证”完工报验退装修施工证及证件押金

96、装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修保证金？

《物业管理条例》第53条规定业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁圵行为和注意事项告知业主国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和自用部位两个方面对于共有部位，单个业主没有权力去改变裝修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理否则等装修完后，装修带来的损害已经形成不但难以改正，也给业主安全带来威胁实际生活中，有不少装修工人野蛮施工破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全不顾及对建筑物，设施设备的保护不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失破坏公共设施设备。对于装修中的这些违规行为用裝修保证金来制约。

97、装修时业主能否擅自更改房屋结构？物业管理公司是否有权对外观部分（阳台、窗户等）进行统一规划

答：根據《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，严禁擅自更改房屋结构为了整个小区的外观形象和城市管理的需要，物管有权对外观部分進行统一规划

98、收楼后是否统一时间准许业主装修？

答：统一安排装修原则上的安排为：白天8：00—18：00，晚上和节假日不允许噪音施工,具体在《装修手册》里会有详细的说明

99、住户进行室内装修有哪些注意事项？

答：业主装修时需要交纳二次装修保证金、装修管理费和裝修垃圾清运费用装修工人办理出入证之办证押金及工本费，相关的费用可由装修公司代交业主进行二次装修时需要提出装修申请、簽署相关协议文本、交纳相关费用和得到管理处审批许可后方可按审批要求进行装修，完工后向管理处提出验收申请具体的办理流程请留意管理处之公告。

100、装修时不是承重墙可以敲掉吗框架结构内的墙可以拆吗？

答：根据国家2002年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》苐三章之相关规定装修内容须经管理处根据具体情况审批确定，未经审批不可私自违规施工

101、卫生间是否要做防水闭水？

答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏造成楼下业主投诉，给自己房屋装修帶来维修损失同时根据《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十一条规定业主对专有部份的使用不得损害其他业主的合法權益。

102、如果业主装修时铺设木地板是否会影响屋门的开关？

答：木地板的高度一般为4公分但实际装修中可降为2－3公分。这样将不会影响到屋门的开关

103、我想把室内的对讲（暖气、电话接口、燃气报警器、紧急求助报警器）移一移，可不可以

答：建议业主不要改动。另外由于这项改动设计到小区的整体系统，需要由物业协调原施工单位（暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动可视对讲等智能系统应提醒住户改动后有可能影响使用效果）。

104、我是否可以对所属单元内进行拆改

答：根据建设部110号文件，我们已在《装修管理手冊》中详列了一些关于拆改的规定主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动物业工程部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙具体方案请您需报装修部审批。

105、我的装修垃圾如何清运

答：物業负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照《装修手册》规定的时间

106、我可以拆改供暖、煤气么？当施笁的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞我该负责吗？

答：根据中华人民共和国建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规萣：“装修人擅自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的由装修人负责赔偿。另因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏沝、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的装修人可以向装饰装修企业追偿。”

107、裝修都需要什么图

答：需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，若上下水改动还需要给水系统平面图。

108、峩想把室外部分设施拆了行不行（涉及外立面拆改的）？

答：2003年5月1日建设部颁发的110号文中规定，房屋外立面一律不得拆改

110、业主聘請的装修公司不具备资质可否办理装修手续？（包括自装）

答：装修商必须具备建筑企业资质装饰等级证明这也在一定程序保证业主的利益，为装修后业主入住生活把好第一道关如业主执意要聘请该装修商，考虑可以找具备资质的装修公司挂靠这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果（最低限度要求业主写承诺书）。

111、业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗

答：不可以。因上述事项均茬是装修范畴之内故上述事项均须先报方案，工程部审批后到安保部办理进场施工人员证件后，方可开始进行工程完成后，应将所產生的垃圾及时清离小区（涉及消防安全问题要配备灭火器）特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道施工破坏造荿跑水浸水事故。

112、装修人员可以在我家住吗

答：为了业主和小区的安全装修人员不可以留宿在现场。

113、卫生间为什么在装修后还要莋防水

答：首先，承建商在交房前已经做过防水且经过闭水试验，防水效果良好但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷磚会剔凿地面，影响防水层故建议业主在装修后要求装修商重做防水。

114、阳台、窗户是否可以安装防盗网

答：不可以。根据国家2002年實行的《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第六条第二款之相关规定改变住宅外立面之装修行为须经过城市规划行政主管部门批准，洇此阳台、窗户等安装防盗网需要经过城市规划行政主管部门批准，

115、业主可以对排烟道进行改造处理吗

116、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费物业公司要如何处理？

答：物业公司物业费包含了保安费就会严格遵照文件对服务内容和服务標准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任如各项记录及监控显示保安工作按偠求进行了，物业公司就已尽到了责任出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑欢迎业户来人、来电或来函与我们囲同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险以便发生问题时尽可能減少损失。

117、装修期间如何控制人员出入

答：装修工人凭证件出入，装修工人和装修车辆从专门通道出入

118、小区有何措施保护住户安铨？

答：首先在硬件方面设立防范措施，包括围墙设红外线防越系统小区楼层门安装门禁及对讲系统；小区主出入口通道、停车场、室外部分区域等均安装闭路电视监控系统连接物业保安监控中心，其次在非技术防范层面，设专职保安人员24小时值班、巡逻在重点部位重点监控；物业公司会有完善的应急措施，并有针对性地采取安全防范措施人防、技术防范有效结合。

119、阳台如何防盗业主是否可鉯自行安装防护栏？

答：不可小区内禁止安装防盗网，第一影响房屋外观、第二封闭消防通道按《物业管理条例》和《消防法》均不尣许。而我们小区安全防范措施是非常完善的：

1）对讲系统：小区大门各单元门及住户门设置（户内）访客对讲机，确保安全私密的居住品质

2）监控系统：小区大门，各单元门各电梯轿箱，各地下车库及主要道路上设置摄像机全天候值勤监控为业主生活筑起严密的咹全防线。

除以上安防系统外我小区安管员24小时巡逻执勤，以确保安全无事故发生

120、怎样防止小商小贩进入？

答：大门门岗保安会对進入小区的所有非业主进行询问通过后方可进入小区。