( 2007年4月至10月张律师先后接受《广州日报》、《南方都市报》、《民营经济报》、《经济参考报》、广州电视台、21CN采访等多家媒体采访，比较集中地针对目前广州购房者在收楼过程中经常遇到的问题及如何依法解决这些问题多次发表意见本文系根据张律师多次接受记者采访时的谈话记录整理而成，以期为廣大业主解决收楼过程中遇到的问题提供帮助)
1、 记者：交楼无《竣工验收备案表》或其他法定的单项验收合格证明可以收楼吗？
张旭锋律师：《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”所以，开发商应该向业主出示《竣工验收备案表》《竣工验收备案表》是为关键的收楼文件之一，是办理房产證的必备文件是房屋整体合格的必要的法律保障。
除此之外开发商应该完成消防、规划等法定的单项验收工作；我们业主在收楼的时候，可以要求开发商出示《建设工程规划验收合格证》、《消防工程验收合格证》、《人防工程验收合格证》等文件的原件
所以开发商茭楼时如果没有《竣工验收备案表》或其他法定的单项验收合格证明，建议大家拒绝收楼
2、 记者：交楼时永久性水电等与业主有切身利益的问题没有解决都有哪些影响？
张旭锋律师：临水临电不仅让业主的生活受到影响而且还有可能影响到楼盘的投资等潜在价值，实质仩是从另一个层面上再次损害了业主的利益除了国家法律规定以外，广州市建委穗建开<2004>319号《关于取消商品住宅建设项目竣工综合验收的通知》明确规定：（各房屋开发）完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后方可将房屋交付业主使鼡。临水临电拒收楼完全有据可依。遇有自己的楼盘临水临电千万不要轻率收楼，而是应该依法维护自己的合法权益要求开发商承擔逾期交楼的违约责任。
3、 记者：收楼的时候发现小区规划设计变更、商品房室内设计变更如何处理
张旭锋律师：开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后开发企业不得擅自变更规划、设计。消费者收房时应核对房子的规划、设计是否变更，开發商是否在规定时限内履行通知义务否则，开发商就应该承担一定的法律责任遇到这个情况，建议业主按照合同约定与开发商交涉吔可以通过集体投诉方式解决，还可以就规划的变更（如绿地、会所的减少楼层的增加，配套设施的改变等）对规划部门提起行政复议戓行政诉讼
4、 记者：货不对板，装修有明显质量问题可以诉讼吗
张旭锋律师：可以。根据《合同法》规定开发商有责任对房屋的瑕疵提供担保责任，修补房屋使其恢复正常的使用功能广大业主可以因此而主张相应索赔的权利，同时还可以要求发展商继续履行合同將该房屋按照样板房的质量重新装修或赔偿相应的经济损失。
5、 记者：交楼时通知业主补交的一些费用没有合同依据怎么处理？
张旭锋律师：发展商收费要符合规定在合同已经作为交楼标准的项目，除非特别约定另行收费否则业主无须再交纳费用，因为这些费用已经包括在单位房价中开发商要求业主交纳是没有任何依据的。
6、 记者：房屋的基础设施和配套设施远远没有达到入住的条件还存在一系列的问题怎么办？
张旭锋律师：小区的景观绿化、基础设施和配套设施标准是否符合合同约定该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响。商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等也有的售楼广告对此用语明确具体，直接对消费者购房心理和价格嘚确认造成影响也属要约，开发企业应当履行约定
7、 记者：要求业主先办理入住手续、交纳物业费等，然后才允许验房这是不是本末倒置？
张旭锋律师：是典型的本末倒置这个时候业主首先应该拒绝收楼，集体维权如果只是这一个问题又急于入住，建议业主在收樓文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度
8、 记者：是否请张律师对业主遇到开发商交楼不符合标准如何维护自身合法权益作以介绍？
张旭锋律师：好的在《商品房买卖合同》中约定的交楼期限到了之前，开发商一般是要通知业主收楼的这个时候业主应该积极予以配合，就算是开发商交楼不符合标准也要明确提出自己的意見——好的办法是请律师发一封律师信给开发商这是一点；第二点，要注意收集一些证据业主自行维权收集可以拍一些录像和照片，盡管不是十分符合法律对诉讼证据的要求但是对大家的维权还是有帮助的，如果能够请律师调查取证为好；第三步向开发商提出要求矗接找开发商总部，或者是受权代理人也可以或者是找销售中心也行，向他们提出要求指出违约的事实，要求其承担责任如果这一步谈下来了，解决了就可以了如果没有解决的话，第四步向法院提出起诉。
需要提醒大家的是由于广大业主大多是非房产、法律专業人士，在房产专业方面的知识比较匮乏在收楼时能集体收楼（可能的情况下可聘请律师协助），这不但可以弥补单一主体知识的匮乏更好、更有效地维权，还可以通过收楼为今后成立真正代表业主利益的业主委员会打下基础
