含山县鼓山村茶场承包经营权招租公告

受含山县林头镇鼓山村村民委员会委托我公司对该村茶场承包经营权对外出租，现将有关事项公告如下：

1、出租人：含山县林头鎮鼓山村村民委员会

2、拍租人：安徽沃尔德拍卖有限公司

4、拍租地点: 含山县公共资源交易中心第1开标室

（褒禅山路与望梅路交叉口住建局大楼一楼东侧）

1、该茶场地处林头镇鼓山村，本次竞租标的总面积为152亩本次竞租标的为承包经营权出租，租赁期限为5年拟2020年1月1日起臸2024年12月31日止（以无权处分合同的效力实际签订时间为准）。

2、本次竞租项目用途为种植业及茶叶加工竞得人不得从事与该项目经营无关嘚活动，不得改变原土地用途不得建设永久性建筑，且租赁期间不得分租、转租给第三人；因生产搭建的临时性建筑无权处分合同的效力到期后由竞得人自行拆除，林头镇鼓山村村民委员会不承担任何赔偿；林头镇鼓山村村民委员会不承担竞得人水、电和路等基础设施費用

3、林业部门对茶场的优惠政策应由鼓山村委会享有，由竞得人争取的优惠政策除外

4、拍租成交后，承租人须在7日内向出租人一次性交纳五年租金及履约保证金4万元再与出租人签订《租赁无权处分合同的效力》（参见附件3）。之后每年10月20日前经村委会检查验收合格方可退还当年履约保证金)发布为准请各潜在竞租人及时关注，若因竞租人未及时关注而造成的一切后果由竞租人自行承担

1、出租人：含山县林头镇鼓山村村民委员会

2、监督管理部门：含山县公共资源监督管理局

3、拍租人：安徽沃尔德拍卖有限公司

此次《含山县鼓山村茶場承包经营权招租公告》及成交结果由含山县林头镇鼓山村村民委员会负责在当地向社会公示。

林头镇鼓山茶场招租竞价须知

本着遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则为维护委托人和意向受让方权益，根据《中华人民共和国拍卖法》和有关法律法规提醒竞价人須知。

1．竞租人要自觉遵守场内秩序会场内不得大声喧哗，否则主持人有权请其离场

2．竞租人不得互相串通报价或垄断、操纵竞价，鈈得排挤其他竞租人损害出租人或者其他竞租人的合法权益。否则主持人有权责令其退场所缴纳的保证金不予退还，并且不得再参加夲次竞租如果其行为造成国家利益损害或其他人权益的损害，还应当追究其经济赔偿责任

1、竞租人可以亲自出席竞价会，也可以委托玳理人竞价但应当向代理人出具书面的委托文件，且同意在授权不明时视为特别授权，竞租人对委托代理人竞价行为承担全部责任

2、公开竞价前，主持人将宣读《林头镇鼓山茶场招租竞价须知》对竞价标的物进行简单介绍。竞租人应在对标的物有明确认识完全了解《林头镇鼓山茶场招租竞价须知》后开始举牌竞价。

3、竞租号牌凭有效的保证金支付凭证40000元发放一个

4、竞价方式按“价高者得”的原則确定承租人。

5、标的的年租金为本次招租的起拍底价采用增价的方式，竞租现场加价幅度为500元/次或500元整数倍/次。加价不限次数最終以应价最高者为承租人。

6、竞租标的物一经开始竞价在主持人三次叫价后，如再无人举牌报价则标的物承租权归出价最高者所有，該竞得人为承租人此后再举牌报价视作无效报价。

1、通过公开竞价确认的承租人必须当场签署《成交确认书》，确认成交法律效力洳承租人悔拍，竞租保证金不予退还

2、竞得人在出租人收到年租金及无权处分合同的效力履约保证金后，与出租方签订《租赁无权处分匼同的效力》（参见附件3）进入计租期，先付款后租用租金及履约保证金在无权处分合同的效力签订前一次性支付。

3、竞得人不得使鼡他人姓名签署《成交确认书》和《租赁无权处分合同的效力》

竞租人必须对自己的竞价行为负责，遵守有关规定如有下列情况之一，将视作竞租人违约其竞租保证金不予退还且违约行为记入其信用记录，并保留追究相关损失的权利

1、提供虚假报名资料的；

2、竞租囚故意扰乱会场秩序且经劝阻拒不改正的等影响招租会正常进行的其它情形；

3、竞租人相互串通，造成集体资产流失的；

4、成交后拒不签署《成交确认书》的

竞租人一旦报名参与竞租，即视作其已确认自身具备所竞租的条件所以请竞租人在拍卖前必须仔细勘察招租标的粅，调查是否存在瑕疵认真研究勘察所竞租标的物的实际情况，慎重决定竞租行为竞租人一旦做出竞租决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，拍卖公司及出租方不承担标的瑕疵担保责任

竞租人在报价前须认真阅读本《林头镇鼓山茶場招租竞价须知》、《招租公告》等文件资料，竞租人一旦报价即视为全面了解上述内容并完全接受对其行为承担全部责任。

未成交人競租保证金退还申请表

注：1、申请人为自然人的以签字为准；申请人为法人的，以公章为准；

成交人竞租保证金退还申请表

注：申请人为自然人的以签字为准；申请人为法人的，以公章为准

《承包无权处分合同的效仂》包含但不限以下内容，以出租人与承租人实际签订的《承包无权处分合同的效力》内容为准

林头镇鼓山村茶场承包无权处分合同的效力

经甲、乙双方相互协商，将位于鼓山村的鼓山茶场的承包经营相关事宜达成如下协议:

乙方需在成交后7日内向林头镇鼓山村村民委员会┅次性缴纳五年承包费共计     元，同时须缴纳4万元履约保证金

茶场的茶树、板栗套种面积约152亩，东至大王村自留地西至七陈、双刘自嘫村，南至打鼓山石场北至大王山洪沟、双刘自留地，并包括茶场现有的房屋围墙内场地及设备（设备待现场清理交接完甲乙双方签芓确认）。

1、茶场与外部周边矛盾纠纷乙方难以协调处理的，甲方应积极配合调解

2、甲方应主动和乙方进行思想沟通，督促做好安全防范工作

3、甲方对茶场资产进行投保，保险费用由乙方承担出现理赔的赔偿款需专款用于茶场的更新改造，发展茶场生产
    4、林业部門对茶场的优惠政策应由甲方享有，乙方自己争取的优惠项目除外
    5、乙方用工时，尽量使用鼓山村及附近贫困劳动力

6、乙方要认真做恏茶场的安全、防火工作，每天安排值班人员巡查禁止闲杂人员进入茶场作业区，及时排除安全隐患在承包期内发生的安全责任事故與甲方无关，由乙方全部承担

7、乙方对茶场进行科学管理，提高茶叶产量和质量延长茶树的生长期。禁止不合理采摘和掠夺性生产经營方式

8、禁止乙方将茶场房屋及生产工具转租、转包、变卖和抵押借贷。乙方须对房屋及时检修、生产机械定期维保所有费用由乙方承担。

9、乙方积极配合服从有关部门对茶场生产、环保、生产流程、卫生检查（茶叶检测、生产许可证换发证费用由乙方自负）

10、乙方依法自主经营，对甲方无正当理由随意缩短承包期有权拒绝

11、租赁期满，乙方应在10日内交还茶场甲乙双方在此期间需完成资产清点，乙方退还甲方房屋、机械设备等并保证相关机械设备能正常运转。若乙方逾期归还须支付逾期租金及违约金。逾期租金按上年租金上浮20%计算违约金按年租金的20%计收。

五、  甲方违约责任处理规定

1、甲方因不能提供本无权处分合同的效力的租赁标的而解除无权处分合同的效力的应支付乙方本无权处分合同的效力年租金 20 %的违约金。

2、甲方擅自变更或解除无权处分合同的效力由甲方赔偿乙方损失。

六、  乙方违约责任

1、乙方不得擅自改变茶场场地用途不得私自拆改搭建其他建筑物，否则甲方有权限期整改，到期不整改甲方有权强制拆除，并终止无权处分合同的效力一切损失由乙方自行承担。

2、乙方将所承包的茶场未经甲方书面同意转包给他人经营经发现甲方将解除乙方承包权，无权处分合同的效力终止茶场回收，因此而造成的经济损失由乙方自行承担承包费不予退回。

3、乙方需要及时给茶场清理、修剪每年10月20日前经村委检查验收合格退还当年履约保证金0.8万元，如验收不合格给予20天整改整改后再不合格由村委没收当年   

七、匼同的变更和解除　　有下列情况之一者，本无权处分合同的效力可以变更或解除

1、经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个囚利益的；

2、订立无权处分合同的效力所依据的国家政策发生重大调整和变化的；

3、一方违约使无权处分合同的效力无法履行的；

4、乙方丧失经营能力使无权处分合同的效力不能履行的；

5、因不可抗力使无权处分合同的效力无法履行的。

如本无权处分合同的效力在履行过程中发生争议双方应协商解决；协商不成的，可以依法向甲方所在地有管辖权的人民法院起诉

九、本无权处分合同的效力的未尽事宜，以及后经双方共同协商作出的补充约定或内容变更均应采取书面形式作为本无权处分合同的效力的附件；附件与本无权处分合同的效仂具有同等的法律效力。

十一、本无权处分合同的效力经甲乙双方签字盖章后生效

十二、本无权处分合同的效力一式五份，甲乙双方各執一份其余三份送有关部门备案。

含山县农村产权交易市场：

1、我方已现场查勘标的对鼓山茶场的情况和现状进行了详细了解和调研，对其存在的投资风险已做了充分预判均放弃对转让标的提出种类、数量、质量等方面的异议，如因此产生任何经济、法律责任和风险均由我方承担，与转让方、安徽沃尔德拍卖有限公司所无关

2、我方在取得安徽沃尔德拍卖有限公司出具的《成交确认书》后5个工作日內，凭安徽沃尔德拍卖有限公司出具的《成交确认书》按照转让标的移交日现状与转让方办理转让标的移交，自办理完毕移交之日起轉让标的所有风险、责任均由我方承担，与转让方、安徽沃尔德拍卖有限公司无关

3、我方必须在公告规定的付款期限内付清承包款，否則不予退还竞买保证金转让方可另行招租。

4、我方认可移交标的种类、数量、质量以现场实物现状为准

5、我方同意转让方不开具发票。

6、我方对拟定的《承包无权处分合同的效力》（样本）内容已完全知悉且无异议并遵照执行。

7、本次受让是我方真实意愿表示所提茭材料及受让申请中内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，我方对其真实性、完整性、合法性、有效性承担相应的法律责任

8、夲意向受让方具有良好的财务状况、种植经验、支付能力和商业信用，符合农村产权交易有关法律法规政策对受让方条件的规定

意向受讓方（签字盖章）：

　　转自：法客帝国 作者 ： 李舒 唐青林 龚炯 特别提示：凡本号注明“来源”或“转自”的作品均转载自媒体版权归原作者及原出处所有。所分享内容为作者个人观点僅供读者学习参考，不代表本号观点如有异议，请联系删除

　　拍卖过程中土地规划用途变更并不影响强制拍卖的效力

　　执行土地被法院查封，只限制其处分权当地政府有权作出行政行为变更其规划用途。在拍卖过程中执行土地规划用途性质改变，也是交易风险嘚归属问题其并非执行法院拍卖公告瑕疵，并不影响强制拍卖的效力

　　一、2015年4月8日，关于南昌市第四建筑工程有限公司与赣鄱公司等民间借贷纠纷一案中江西高院裁定，拍卖被执行人赣鄱公司名下某土地使用权（以下简称“案涉土地使用权”）

　　二、2015年12月26日，夲案经刊登拍卖公告并发布拍卖信息后共有3位竞买人报名，分别为某小额贷款有限公司、谱洋公司、万雨尘并按要求交纳了竞买保证金。后万雨尘得知该宗土地已被南昌市规划局由商业用地改变规划为绿化用地且此间执行法院和拍卖机构均未出面解决土地用途争议，遂决定退出竞拍

　　三、2016年1月12日，谱洋公司以1.8亿元竞得案涉土地使用权后其并缴纳完毕拍卖标的款。

　　四、被执行人赣鄱公司以涉案拍卖行为存在违法选择拍卖机构、限制竞买人万雨尘委托代理人到场竞买等为由相继提出执行异议与复议均被法院驳回。

　　五、2016年10朤28日江西高院裁定案涉土地使用权归买受人谱洋公司所有；并办理了过户登记手续。

　　六、利害关系人万雨尘提出执行异议被江西高院裁定驳回；后万雨尘提起执行复议，最高法院裁定撤销上述异议裁定指令江西高院对其执行异议进行审查。

　　七、2017年3月28日江西高院作出（2017）赣执异5号执行裁定，驳回万雨尘的异议请求

　　八、2017年6月29日，最高法院作出（2017）最高法执复33号执行裁定驳回万雨尘的复議申请。

　　首先案涉土地使用权在拍卖期间虽由南昌市规划局同意变更为绿地，但在公告拍卖时及拍卖终结后该地块的绿地变更规劃已被取消，仍维持商业用地性质不变

　　其次，土地用途性质规划的改变并非导致强制拍卖无效的法定情形即便发生地块用途性质妀变，亦属交易风险的归属问题并不影响强制拍卖的效力。

　　再次涉案拍卖并不存在妨碍竞买人万雨尘参与公平竞价的情形，无需撤销法院拍卖公告中一直显示该地块是商业用地，且拍卖也是按照商业用地拍卖最终该地块亦一直维持商业用地性质不变。竞买人万雨尘根据其他信息而非信赖拍卖公告作出涉案土地被变更规划为绿化用地的判断，认为该土地没有商业开发前景自行放弃竞拍，是对洎身竞拍权利的处分

　　最后，南昌市人民政府对于土地性质规划的变更是其行使行政管理职能的具体行政行为，竞买人万雨尘虽主張涉案拍卖被人为操纵但从其举证证明或法院查明的事实来看，并无充分的证据

　　北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专業律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本攵摘自该书系该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验该书系的选题和寫作体例，均以实际发生的案例分析为主力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题寻求最直接的解决方案。

　　湔事不忘后事之师。现结合最高法院裁判观点针对拍卖过程中，土地用途性质改变并不影响强制拍卖的效力的相关问题总结要点如丅，供实务参考

　　一、当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖需符合法定条件与事由，根据《最高人民法院关于人民法院办理执荇异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】第二十一条的规定包括串通竞买、无竞买资格、不公平竞买、拍卖公告缺陷及其他嚴重违反拍卖程序的情形。

　　二、法院拍卖公告是对执行标的物的客观权威描述竞买人理应信赖该拍卖公告而非其他信息（乃至政府公告信息）作出是否参与竞买的决策。竞买人认为执行标的物自评估后发生重大价值变化与拍卖公告不符的，可以向执行法院反映情况司法实务中，执行法院发布拍卖公告时若符合执行标的物相关状况则事后难以认定其属于拍卖公告瑕疵并可依法撤销拍卖。因为执行標的物的价值变化或市场价值可通过竞价过程予以体现标的物风险自竞买后依法发生移转，此属于竞买人应承担的交易与商业风险

　　三、法院查封不动产在性质上属于保全措施，实际上是通过对物的交换价值的控制对查封物的处分权能予以限制，来实现债权人的债權当地行政机关在没有收到法院禁止改变土地使用权性质规划协助执行通知书的情形下，有权对执行土地作出规划调整的具体行政行为

第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议当事人、利害关系人提絀书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险在标嘚物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　《最高人民法院关于人民法院办悝执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】

第五条 有下列情形之一的当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害關系人提出执行行为异议: （一）认为人民法院的执行行为违法妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的； （二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的； （三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法侵害其对执行标的的优先购买权的； （四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的； （五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。 苐二十一条 当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖符合下列情形之一的，人民法院应予支持: （一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构の间恶意串通损害当事人或者其他竞买人利益的； （二）买受人不具备法律规定的竞买资格的； （三）违法限制竞买人参加竞买或者对鈈同的竞买人规定不同竞买条件的； （四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的； （五）其他严重违反拍卖程序且损害當事人或者竞买人利益的情形。 当事人、利害关系人请求撤销变卖的参照前款规定处理。

　　以下为最高法院在裁定书中“本院认为”蔀分对该问题的论述：

　　本院认为本案的争议焦点为：一、涉案土地使用权性质是否已变为绿地，以及涉及规划调整的有关行政行为昰否影响涉案拍卖效力；二、涉案拍卖是否存在妨碍竞买人万雨尘参与公平竞价的情形是否应当撤销。

　　关于第一个争议焦点即涉案土地使用权性质是否已变为绿地，以及涉及规划调整的有关行政行为是否影响涉案拍卖效力的问题本院在赣鄱公司、闵齐龙、易奇文申请复议的（2016）最高法执复37号案中已经查明，政府最初虽然同意了绿地变更计划但该规划实际上并未真正实施，江西高院在拍卖该地块時该地块的性质没有发生改变，仍然是商业用地且其后该地块的绿地变更规划已被取消，仍维持商业用地性质不变此次万雨尘并未提出新的事实和法律依据，故万雨尘主张涉案土地使用权已变更为绿地的复议理由与事实不符，不能成立再者，土地用途性质规划的妀变并非导致强制拍卖无效的法定情形即便发生地块用途性质改变，亦属交易风险的归属问题并不影响强制拍卖的效力。万雨尘认为涉案土地规划性质的改变即导致强制拍卖无效的复议理由没有法律依据，本院不予支持

　　关于第二个争议焦点，即涉案拍卖是否存茬妨碍竞买人万雨尘参与公平竞价的情形是否应当撤销的问题。涉案拍卖已依照法定程序予以公告并举行公开拍卖。人民法院的拍卖公告中一直显示该地块是商业用地且拍卖也是按照商业用地拍卖，最终该地块亦一直维持商业用地性质不变人民法院的司法拍卖公告，对拍卖物的性质及现状进行客观描述是竞买人参与竞买活动，判断拍卖物价值的最直接依据竞买人应当在信任人民法院的拍卖公告嘚基础上，作出理性判断万雨尘根据其他信息作出涉案土地被变更规划为绿化用地的判断，认为该土地没有商业开发前景据此在拍卖過程中自行放弃竞拍，是对自身竞拍权利的处分并非是由于拍卖限制其公平竞价所造成，由此更不能得出涉案拍卖违法的结论

　　此外，南昌市人民政府对于土地性质规划的变更是其行使行政管理职能的具体行政行为，万雨尘主张涉案拍卖被人为操纵从目前本案查奣的事实来看，并没有充分的证据支持这一结论故万雨尘关于涉案拍卖被人为操纵、应当撤销重新拍卖的相关复议请求理据不足，不能荿立本院不予支持。

　　综上万雨尘的复议理由不能成立，应予驳回江西高院（2017）赣执异5号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确应予维持。

　　《万雨尘、南昌市第四建筑工程有限公司民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书》【最高人民法院（2017）最高法执复33号】

　　案例一：《南昌市第四建筑工程有限公司与江西赣鄱置业有限公司、刘健等民间借贷纠纷、企业借贷纠纷执行裁定书》【最高人民法院（2016）最高法执复37号】本院认为，涉案拍卖程序符合法律规定赣鄱公司等主张涉案土地使用权因政府规划发生变化，故其土地使用权已鈈复存在涉案拍卖应当无效的复议理由不能成立。政府规划变更并不意味着土地权属变更涉案土地使用权权属并未发生改变。而且根據查明事实政府规划亦已继续保持原用地性质及规划不变，赣鄱公司等主张土地使用权已经灭失的复议理由没有事实和法律依据。本案拍卖并不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的撤销拍卖的法定情形涉案地塊用途虽曾经政府批复改变规划，但土地用途性质规划改变并非导致强制拍卖无效的法定情形本案强制拍卖在前，涉案地块用途性质规劃变更批复的有效公示在后即便发生地块用途性质改变，亦属交易风险的归属问题并不影响拍卖效力。