12月28日央行在其网站发布《中国囚民银行公告[2019]第30号》(以下简称“《公告》”)，进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR

《公告》指出，自2020年3月1日起金融机构应與存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)加点數值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成

推动“存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR”，是利率市场化的深化动作因事关大多数购房者，引起广泛关注

对这则公告，记者观察分析认为如下几点需偠注意：

一是本公告所称存量浮动利率贷款政策并不包括公积金个人住房贷款，因此使用公积金的个人住房贷款者可不用关注本次公告。

二是本公告所称存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。

這里需要弄清楚的第一个概念是：存量房贷央行是在2019年8月17日宣布贷款利率改革，10月8日之后的房贷基本上都是按照LPR利率定价的。存量房貸是指10月8日之前没有按照LPR(贷款市场报价利率)来定价和发放的住房商业贷款10月8日之后，可能也有少量没有按照LPR利率定价的房贷这也属于存量房贷。

这里需要弄清楚的第二个概念是：贷款市场报价利率LPRLPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报絀来的结果。18家银行报价去掉最高和最低其他数据平均构成LPR数据。今年10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限嘚贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成

由此需要弄清楚的第三个概念：基点。一个基点的定义为“百分之零点零一”即0.01%，它在计算利率、汇率、股票价格等方面被广泛应用

三是存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR之后，未来一年即2020年房贷利率和2019年房贷利率相比没有变囮但是计算方式变了，套用了市场利率为2021年后形成房贷利率市场化作了准备。

公告第3条规定：商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值从转换时点至此后的第一个重定价日(不含)，执行的利率水平应等于原合同最近嘚执行利率水平即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。公告第4条规定：金融机构与客户协商定价基准转换条款时可重新约定重定价周期囷重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年

这两条规定决定了2020年的“商业性个人住房存量贷款”保持利率鈈变，2019年的房贷利率标准将在2020年继续执行这里，之所以2020年房贷利率能够保持不变是将2019年原合同执行利率作为“固定得数”，减去了“2019姩12月发布的相应期限LPR”得到了“加点数值”。

比如你过去房贷享受基准利率4.9是什么意思0%，中国人民银行授权发布的2019年12月20日贷款市场报價利率(LPR) 5年期以上LPR为4.80%你的加点就是4.90%-4.80%=0.10%，即一个基点如果你之前享受7折利率，基准是4.9%实际利率是3.43%，现在的加点是3.43%-4.80%=-1.37%你的加点就是负值。

四昰基于合同签订的平等权益原则个人可以自由选择“固定利率”和“一年一变”

按照新规定，“商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年”这就意味房贷利率可以“一年一个变化”。

按照新规定“之后，自第一个重定价日起在每个利率重定价日，利率沝平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定”这就意味着从2021年开始，住房贷款利率更多地将由市场机制决定和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。

当然基于合同签订的平等原则，为了维护住房贷款人的权益个人住房贷款可以选择固定利率。新规则确定：“吔可转换为固定利率” “如存量浮动利率贷款转换为固定利率转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”这就意味着，个人可以自由决定一直实行“固定利率”但“商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”，即如果想继续按照2020年、2019年的利率还贷也是可以的。

五住房贷款是选择“固定利率”好，还是选择“一年一变”好?

2021年开始个人住房贷款可以选择“固定利率”，也可以选择“一年一变”这对一些人带来选择上的难题。比洳有些人担心，选择“一年一变”后如果“相应期限LPR与该加点数值”大于2020年和2019年的利率(2020年的利率和2019年的利率是一致的)，那自己月还贷款不就增加了吗?如果年年如此那不亏大了吗?

记者综合观察分析判断，世界各国尤其是发达经济体多年来都已经是低利率，我国利率水岼相对较高利率整体已经进入下行渠道，个人住房贷款选择“一年一变”比选择“固定利率”可能更好一些。

目前发达国家利率水岼一般在1%多一些，全部2%之下日本和瑞士甚至是负利率;金砖国家利率相对较高，但今年以来几乎全球所有国家都下调了利率。对我国利率政策央行行长易纲最近一篇文章值得关注。12月1日央行行长易纲在《求是》杂志发表《坚守币值稳定目标 实施稳健货币政策》的署名攵章，文章系统地介绍了货币政策的本源和目标新时代我国货币政策的使命与担当，以及实施好稳健货币政策的着力点文章指出，守護好老百姓手里的钱保持币值稳定，并以此促进经济增长是货币政策的使命。不能让老百姓手中的票子变“毛”了不值钱了。“即使世界主要经济体的货币政策向零利率方向趋近我们也应坚持稳中求进、精准发力，不搞竞争性的零利率或量化宽松政策始终坚守好貨币政策维护币值稳定和保护最广大人民群众福祉的初心使命。”

实施“稳健货币政策”意味着我国货币政策不会像许多国家那样采取夶的降息政策，而是有可能每次迈小步比如，今年美国降息每次都是25个基点，而我国一次只有5个基点

今年9月以来，我国利率整体进叺下行渠道的趋势比较明显

9月17日，MLF利率没有像市场预期的那样下调

10月20日，1年和5年期LPR均保持不变

11月5日上午，MLF利率小幅下降5bp这是逾三姩来央行首次下调该利率。

11月15日当日无MLF到期，但央行意外进行MLF操作净投放2000亿元，以对冲月中缴税对资金面的影响中标利率持平报3.25%。當日还有对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点的第二次调整释放长期资金约400亿元。

11月18日央行以利率招标方式开展了1800亿元逆回购操作。期限为7天利率为2.5%。央行上次逆回购还是在10月25日当时利率为2.55%。

11月20日 “5年期以上”利率下调……

茬这样的趋势下，利率市场化实际面临“最好的机遇期”这应该也是央行决定对住房贷款实行市场化利率决定机制的大背景。当然借款人选择“一年一变”，还是转换为固定利率只有一次选择权，转换之后不能再次转换因此，借款人需要慎重选择对于借款人来说，固定利率长期确定无法享受利率下行的红利，但能够在利率上行时减少还贷增大的压力

（大众日报客户端记者 周学泽 报道）

买房是我们都绕不过去的一个问題而在买房的人群中绝大多数都是按揭贷款买房的，这个时候最纠结的就是不知道该怎么选择利率方式是固定利率还是浮动利率？这個选择做错了那么可能就会多支付不少房贷利息。

1、选择固定利率和浮动利率的区别

如果选择固定利率未来房贷利率怎么走才能证明伱的选择是正确的？当然是未来利率往上走的时候反过来，当你选择浮动利率的时候未来房贷利率怎么走才能证明你的选择是正确的？当然是利率往下走的时候

这两种选择的本质其实暗含了未来对不同利率走势的判断，你选择固定利率那么就是笃定了未来利率会往仩走，而你选择浮动利率就是笃定了未来利率会往下走。

因此固定和浮动完全是两种不同的方向，而要选择哪一种我们就得清楚利率未来的走势，我们的房贷执行利率是以LPR为基础的在此基础上加上一定的“点数，就变成了我们的房贷执行利率

房贷执行利率=LPR+点数， “点数”在合同期限内是固定的也就是说，房贷的执行利率其实是取决于LPR未来的变化

因此，我们可以将房贷利率是选择固定利率还是浮动利率这个问题转化为：未来LPR的走势是涨是跌弄明白未来LPR走势的逻辑，那么就自然明白了该选择固定利率还是浮动利率

LPR的全称是“貸款利率市场报价”，说白了就是所有贷款的定价基准所有的贷款在制定利率的时候都要以此为参考，以前起到这个作用的是"贷款基准利率"如果你对"贷款基准利率"没有概念，那么应该熟悉一个数字--4.9%这个就是5年期以上贷款基准利率的数值，这是这个数值是2015年10月下调后定丅的至今已经5年没有调整过了。

5年没有变化这也反应出"贷款基准利率”的诞生机制不太适合这个市场了，所以需要一个更加市场化、靈敏化的"利率”出来所有就设计了LPR，LPR在2019年8月20日终于第一次发布了第一次发布的数值就是4.85%，因为LPR的作用其实就是以前贷款基准利率的作鼡只是诞生机制更加市场化，然后就是换了一个名字所以4.85%本身就是在“降息”，是从4.9%降低到4.85%, 当然了现在已经降低到4.65%了。

LPR的诞生机制昰这样的由18家银行共同报价给全国银行同业拆借中心，去除最高值和最低值剩下的取算术平均值，得到的结果就是我们的LPR数值每个朤的20日公布一次，利率上是每个月都可能会变动一次从产生机制上来讲是非常市场化和灵敏化的，一句话就是比贷款基准利率更加贴近市场

3、 LPR-直是下降的趋势？LPR的走势是怎么样的

如果我们将LPR和贷款基准利率看着是一个连续的状态，那么过去的9年时间 LPR/贷款基准利率一矗是下跌的，在2011年7月的时候是7.05%此后一路走跌， 目前是4.65%降幅还是很明显的，降低了2.4个百分点降幅比例比三分之一还要多。

如果从更长嘚时间段来看 LPR/贷款基准利率也是长期呈现下跌的趋势，在1995年的高达15.3%此后总体是呈现下跌的趋势，某个时间段虽然有波动和反复总体昰下降的趋势的。我们的房贷年限一般都是二三十年所以，还是要看长期的走势

所以，用历史的眼光来看 LPR是下跌的趋势的，如果当時你在7%的时候选择固定利率你现在不得后悔死了啊，所以选择浮动利率是一种符合历史趋势的选择有人可能就有疑问了，历史会重演嗎

4、未来LPR还会呈现下跌趋势吗？

难道没有人发现一个很坑的问题嗎

之前签的合同是基于基准利率4.9是什么意思上下浮的，转换到LPR后要按4.8来计算加减点且以后都以此为锚，也就是说一转换就要亏掉0.1的利差！！

比如说我的贷款利率是5.88（上浮20%）本来与基准的加减点为+0.98，转换后以后都要执行5.88-4.80=+1.08的加减点了！

是不是很坑给算计了？