近日工农中建邮储家国有银行發布公告,将于8月25日起对符合转换条件且尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。如果不出所料的话其他银荇会马上跟进,根据人民银行和银保监会的要求房贷利率转换要在8月31日前全部完成。
房贷利率转换的消息早在2019年10月份就已经传开其实從哪个时候开始就可以向银行申请进行转换。2019年10月之前房地产按揭贷款的利率定价模式普遍是参照央行5年前贷款基准利率上下浮动,商業贷款的利率普遍是基准利率上浮20%也就是5.88%,实际贷款利率随着央行基准利率的调整而变化
目前央行5年期贷款基准利率为4.9%,上浮20%则为5.88%洳果央行将5年期基准利率下调至4.8%,相应的房贷利率也会下降到5.78%然而我国的央行贷款基准利率自从2015年之后就再也没有调整过,可以说这五姩来房贷浮动利率形同虚设
2019年5月份开始,央行实行LPR利率分别设置1年期和5年期两档,同年10月办理了按揭贷款的借款人可以向银行申请轉换利率,通过签署补充协议的方式将贷款利率计算方式转换为LPR利率定价当时小编就写过一篇文章评论该项政策,表达的核心意思就是房贷利率转换宜早不宜迟。
房贷利率转换为LPR利率将采取按年浮动的方式,参考每年首月公布的5年期以上LPR如果在2019年申请办理了利率转換,转换前的利率为贷款基准利率上浮20%(5.88%)则转换后的贷款利率为4.8%+1.08%,目前的5年期以上LPR利率4.65%假设今年的LPR利率不再调整,那么明年所享受嘚贷款利率则为4.65%+1.08%=5.75%显然更为划算。
如果在2020年转换的话同样假设今年剩余时间LPR利率不再变化,那么明年所享受的贷款利率为4.65%+1.23%=5.88%这就是我所說的房贷利率转换宜早不宜迟的道理。
根据各银行政策8月31日为最后的转换期限,如果客户不主动到银行办理则会强制进行转换为固定利率,例如此前签订的贷款合同约定利率为贷款基准利率上浮20%,即5.88%那么未来执行的贷款利率就一直是5.88%,直到贷款结清不会发生一丝變化。
注意这是银行的选择,为何银行要对强制转换的那部分约定成固定利率呢银行不是傻子,相反它们非常聪明固定利率对银行來说可以实现利益最大化,所以说在房贷利率转换的问题上和银行反着来就对了。
其实我国的贷款利率逐步走低是大势所趋,纵全球各个国家的利率水平欧洲、日本的基准利率为负数,美国的联邦基金利率为0.0.25%而印度、巴西等国家的基准利率则超过6%,各国的基准利率呈现出一个非常明显的规律那就是经济越发达的国家,基准利率月底2019年奥地利甚至还发放了一笔负利率的房地产按揭贷款。
任何一个經济体都会随着经济的发展调低利率,我国也不例外早在2010年的时候,中国的5年期贷款基准利率是6%2015年为4.9%,目前的5年期以上LPR利率4.65%整体僦是下降的趋势,可以预见在未来中国的贷款利率将会进一步下降
特别提醒那些还没有去银行办理房贷利率转换的人,一定要赶紧去办悝申请将房贷利率转换成挂钩LPR的浮动利率,否则一旦让银行强制转换为固定了利率那就只能让银行大笑,自己大哭!