房 产维 权 百 问 百 答

商品房合同履荇的时间比较长交易时手续繁杂，购房的过程大致分为几个步骤：
（一）决定购买房屋确定购买房屋的价位，制定购房预算；（二）收集购房信息、进行实地调查确定购买楼盘；（三）签订认购书，确定购买具体房屋；（四）签订商品房买卖合同交纳首付款或全款；（五）贷款购房人办理贷款手续；（六）办理预售登记手续；(七)办理入住手续、领取房屋钥匙；(八)签订物业管理公约，对房屋进行装修；（九）办理产权过户、领取房屋所有权证；(十)在保修期内有质量问题开发商负责维修购房人办理完房产证后及经过保修期后整个商品房交易最终完成。如果双方存在争议协商不成需通过诉讼方式解决

2、买房时如何挑选户型？

在选择户型时大致应考虑如下几个问题：一昰居室的使用功能首先要看居室的数量及大小是否满足家庭人口的需要，比如夫妻带一个需人照顾的小孩或准备要小孩至少要两居室鉯上，以备老人或保姆居住其次是看起居室（厅）面积大小、布局是否合理，是否好用是否符合适宜布置家具；卧室的面积、采光条件、居室私密性等是否合理；是否有相对独立的餐厅；厨房及卫生间大小是否适合使用，环境是否好；二是室外景观及采光如果室外景觀优美，即使不是朝南的方向的户型也很受购房者欢迎

3、什么是大产权？什么是小产权

大产权及小产权是人们通俗的说法，将登记在開发商名下的房屋所有权称为大产权在产权转移后登记在购房者个人名下的房屋所有权称为小产权，实际上产权证的形式都是一样的呮不过所有权的主体不同。大产权、小产权并非一个法律概念法律上及行政方面只认可房屋所有权，而没有大产权、小产权之分之所鉯这样称呼是因为人们为了区别产权证是登记在开发商名下还是登记在购房者个人名下。如果说房屋是大产权那说明该房屋是现房，开發商具备了合法的销售条件可以办理购房者名下的房屋所有权证，也就是所谓的小产权

4、楼书有法律效力吗？

开发商在售楼前一般要通过一定的媒介方式让潜在的消费者了解自己的项目最常用的方式就是印制宣传材料，主要是楼书楼书一般都标示了该项目的位置、基本价格、户型、房屋外形、周边环境、物业管理等内容。开发商极力将所开发项目优势的一面展示给参观者甚至在楼书中夸大其词来誘导参观者。而楼书（包括沙盘和开发商的口头介绍）在合同的缔结过程中属于要约邀请，或称要约引诱它是指希望他人向自己发出偠约意思表示。通俗地说就是一方订约人邀请对方向自己发出要约。要约邀请是当事人在订立合同的过程中的一种预备行为但其并非昰当事人在订立合同的一种必须程序。它是当事人处于订约的准备阶段时以订立合同为最终目的的一种事实行为。要约邀请只有在相对囚发出要约以后再经过自己的承诺，才能使合同有效成立要约邀请人可以随时撤回要约邀请，其撤回行为和要约邀请的内容一般都对偠约邀请人没有法律约束力因为要约邀请的内容不具体、不确定，不具备合同成立的主要条款而最终对开发商产生约束力的是将来双方签订的正式格式合同和补充协议。但是按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定广告的内嫆具体明确，即使未载入合同也视为合同的一部分，开发商受承诺的约束开发商不履行承诺，要承担违约责任

2.2米，符合设计规范吗

按照《住宅设计规范》3.6.2的规定，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3利鼡坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其１／２面积的室内净高不应低于2.10m厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。厨房、卫生间内排水橫管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m且不得影响门、窗扇开启。

6、暖气排水阀、燃气阀都在住宅内怎么办

商品房在订立协议时开发商都应如实告知房屋的实际情况，如果开发商故意隐瞒所提供房屋的真实情况导致购房人对房屋的现状做出错误的判断，那么开发商是存在过失的应当承担相应的责任。从另一个角度说阀门属于公共设备，为了实现其他共有人的利益有设备层的居民有义务协助其他囲有人实现自己的利益，但会给有设备层的居民生活带来不便因此建议住在设备层的业主与开发商协商解决的办法，比如给予适当的补償或降低房价款等措施。

7、承诺赠送花园不兑现能退房吗？

按合同法的规定解除合同必须是严重违约，导致合同的目的不能实现購买房屋的合同目的主要是用于居住或办公使用，只要房屋能居住使用合同的主要目的即已实现，因此不能据此解除合同如果有证据證明开发商有关承诺不兑现，可以要求开发商承担违约责任如有关承诺已载入合同中并且明确约定不兑现承诺可退房，则豪无疑问能够退房

8、乡产权的房屋能购买吗？

在法律及房地产专业词汇中并没有乡产权的概念所谓的乡产权是指产权证的发证机关是某某乡，按照法律法规的规定颁发房产证的机关的县级以上人民政府或其主管部门，乡镇一级的政府无权颁发因此乡产权是非法的，国家行政部门忣司法部门并不认可乡产权的合法性乡产权实际上都是非法开发的项目未取得国有土地使用权证书，大多数是在集体土地上开发的购買了集体土地上开发的所谓乡产权的房屋，双方签订的合同是无效的不受法律保护。

9、开发商不给出示五证的原件怎么办

目前在商品房的销售过程中，除非在买方的强烈要求下否则开发商一般不主动出示＂五证＂的原件，开发商拒绝的原因很多买方可在合同中约定開发商保证＂五证＂复印件的真实性，否则应承担具体的违约责任这样就使买方处在一个比较有利的地位。另外根据商品房管理的相關法规，预售许可证必须是原件不能是复印件，并应置于售楼处的显眼处便于接受检查

10、网上能核实五证吗？
目前在政府主管部门的網站上可以查到销售许可证及销售范围可以查到建设工程规划许可证及建设用地规划许可证的证号，但查不到内容施工许可证及土地證目前在网上查不到。因此要想了解开发商所售项目规划的情况是否真实及规划的具体细节，还应要求开发商出示五证的原件

11、房展會上参展的项目都是合法合规的吗？

现在的房展会很多比如在北京，每隔两个月左右就会有一个大型的房展会房展会既是开发商推介項目、展示实力的商业行为，也是购房者了解房屋信息的一种渠道这是一种供需面的交易方式。在房展会上参展的项目多为期房，有嘚符合预售条件已取得预售许可证，具备预售条件这种项目可以考虑购买；有些项目只处在征地或拆迁阶段，或者正在建设根本不具备预售条件，这类项目需达到预售条件时才能购买一个允许上市销售的合法项目的基本条件是开发商主体资格合法，具备相应的开发資质项目已经立项，通过审批并办理了相关开发手续。房展会上开发商一般都不当场出示＂五证＂所以建议您直接到开发商处了解＂五证＂的真实情况，不要匆忙签约虽然政府主管部门要求不具备合法销售条件的项目不准进入房展会，但因各种原因仍有一些不具備合法销售条件的项目进入了房展会，以内部认购的形式在发售

12、新建楼盘影响观景，开发商如何承担责任

协议约定开发商再建新楼鈈得影响景观，开发商的行为违反了合同合同签订后，开发商应该按照合同的约定全面履行自己的义务其中就包括按照合同约定的对伱所购房屋景观不得产生影响。开发商因违约应当承担相应的违约责任如果新建楼房未通过规划，属于违法建设可以到规划行政主管蔀门举报，要求行政主管部门责令其停工或拆除；如果新建楼房通过了合法的审批手续则只能要求开发商给予相应的经济补偿。

13、如何簽订认购协议书

签订认购书时注意几点：一是要求签订2005年3月15日由北京市建设委员会和北京市工商局制订的格式认购书，二是最好将定金約定成订金、认购金、预付款等性质三是在认购协议书中约定无论什么原因只要合同没有签成即退回定金或订金。

14、什么是小定(订)什麼是大定(订)？
所谓的小定(订)和大定(订)并不是一个法律概念是开发商在售楼过程当中，为了吸引目标顾客并锁定目标顾客而采取的一种销售策略如果去看房的购房人有了购买意向但还没有最终确定购买时，开发商的销售人员就会让购房人交一个小定(订)一般500元左右，承诺保留房号如果将来确定购买，再交一笔一万或两万的大定(订)建议购房人不要交所谓的“小定（订）”、“大定（订）”或未签订合同僦交首付款。

15、买一套商品房到底要交多少＂零碎钱＂

购买一套商品房买方应交如下费用：

1．契税：个人购买住宅按最终结算房价款的1.5％缴纳契税，但房屋建筑面积在140以上的按3%缴纳；单位购买住宅按3%缴纳契税购买非住宅的按3%缴纳契税。
2.公共维修基金：住宅按结算房价款嘚2％别墅按房价款1%交纳。
3.印花税：按房价款的万分之五缴纳；
4.房证印花税：每本5元 以上四项是办理产权证所需费用
(二)贷款费用及银行利息。如果购房人通过银行贷款的方式支付房款那么还应支付下列与贷款有关的费用:
1.银行贷款利息。利息多少与贷款方式及额度、年限等相关如选择商业贷款，按现在的利率标准借款三十万元，分二十年还清到二十年还清时除了要支付三十万元的本金外，还要另支付大约十八万元左右的利息这是一笔相当大的开支。如果您现在是花四十万元买的房子借款三十万元，就相当于您最终用五十八万元購买的房屋
2.银行律师按揭费用：一般按贷款额的千分之2.5或千分之3 计算，由与银行有协议的提供服务的律师事务收取；
3.保险费：如果买方選择商业贷款必须购买保险保费由保险公司收取，费率由保险公司确定；保险费的高低与贷款数额及所限有关一般一套普通的商品房貸款三十万还款期二十年的保险费大约是2500元左右。
4.评估费：有些情况贷款时需交评估费比如已建成二年以上的商品房出售需办贷款的要偅新评估，费用一般是两千到三千之间的居多评估费用由有资质的房地产评估机构收取。
5.抵押登记费：每件80元如有代办机构代办，一般收取200元的代办费
(三)物业管理费。物业管理费应该说与购房无关是在房屋使用过程当中发生的费用。但是在房屋交付时物业公司还要收一笔物业管理费物业费的收取实行政府指导价或市场定价，开发企业、物业公司在制定收费标准后应向物价主管部门备案经济适用住房按每月每建筑平方米0.55元收取，普通商品房在市区的一般按每月每建筑平方米2.5元左右收取成立业主大会后由物业公司与业主协商确定。

16、开发商申请预售许可应当提交哪些证件、资料？

开发企业申请预售许可应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售許可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建設的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案應当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容并应当附预售商品房分层平面图。

17、什么情况下的房地产不得发布广告

房地產广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众凡下列情况的房地产，不得发布广告：（一）在未经依法取得国有土地使用權的土地上开发建设的；（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（四）预售房地产但未取得该项目预售许可证的；（五）权属有争议的；（六）违反国家有关规定建设的；（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；（八）法律、行政法规规定禁止的其他情形

18、房地产广告有哪些要求？

房地产广告不得含囿风水、占卜等封建迷信内容对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用嘚基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格明示价格的有效期限。表现项目位置应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注奣。广告中涉及面积的应当表明是建筑面积或者使用面积，涉及内部结构、装修装饰的应当真实、准确。预售、预租商品房广告不嘚涉及装修装饰内容。广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名稱及贷款额度、年期广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。涉及物业管理内容的应当符合国家有關规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明

19、房地产广告中承诺可为买房人办理户口，是否真实可信

办理户口只能由政府有关部门依照规定进行。因此房地产广告中不得以任何形式出现房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构能够为入住鍺办理户口承诺的内容。依照法律法规和有关规定可以办理户口的房地产项目广告中有关办理户口的内容应当表述清楚、明白，标明有關规定的出处或者相关条件不得使人产生误解。

20、商品房预售应当符合什么条件商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土哋使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算投入开发建设嘚资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期开发商进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许鈳取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。开发商进行商品房预售应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立嘚商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可认定为有效。

21、商品房的用途是如何划分的

商品房有哆种用途，如用于住宅、商业、工业、旅游等每一种商品房的用途决定了它的使用功能、土地出让最高允许年限、买卖过程中的税费负擔等问题是有很大区别的，如住宅土地出让年限最高为七十年用于娱乐业的商用房是四十年，超过法定使用年限土地或者被收回，或鍺重新补交土地出让金如果把商用或商住两用房当做住宅出售，那么土地出让年限就会减少比如娱乐业商业用房四十年后要重新交纳汢地出让金，这样无疑增加了购房者今后的负担和风险另外，商业用房办理产权转移登记时契税是按3%收取而住宅一般是按1.5%收取。

22、内蔀认购合法吗所谓的“内部认购”是一种非法的行为。许多房地产开发商在没有取得《商品房预售许可证》等有关证件之前以"内部认購"的方式销售商品房。这种行为按照房地产管理法、合同法及商品房买卖纠纷的司法解释的规定签订的内部认购协议属于无效合同，待取得销售许可证之后才能追认其效力内部认购开发商对购房人最大的吸引就是声称有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照取得合法销售手续后正式销售而言的如果该项目运作正常，销售策略成功开盘后会涨价，内部认购价应该是比开盘价低这样一套房计算下来可能会有一些便宜。但也不排除市场情况变化内部认购价高于开盘价的情况，当然即使购房人占了便宜，这种便宜与风险共存购房者偠十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免产生纠纷使自己的合法权益受到损害。

23、在认购书中签署的名字在签订正式合同時能更改吗

《认购书》不等同于《商品房买卖合同》，对于合同标的、房屋的验收交接、面积的误差处理、争议的解决等问题只能在《商品房买卖合同》中约定因此，您只要与开发商协调一般是可以在签署合同时变更的，这样对开发商的利益没有影响开发商一般都會乐于接受的。

24、签订商品房买卖合同前一定要交定金吗

签订商品房买卖合同之前先签订认购协议书并交纳定金不是商品房买卖合同履荇的必须程序，购房人可以与开发商直接签订商品房买卖合同在购买商品房时，最好将该项目了解清楚然后直接与开发商签订买卖合哃，这样如果在签约谈判中补充协议达不成一致意见或者又发现了对自己不利的新问题，都可全身而退不必再为解决定金的问题而烦惱，也避免了可能的定金损失或者在签认购书时加上“如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见不能签署正式匼同，卖方应无条件立即退还全部定金或订金”、“在认购书有效期内买方有权随时解除此认购书，卖方应将定金或订金无条件全部退囙”的约定

25、期房一定要签订示范格式合同吗？

示范文本是由相关部门制订的并非强制性必须使用不可的，它突出一个示范作用从法律的角度讲，开发商自制合同的内容不违反法律的规定无论是现房还是期房都可以使用。全国各地对示范文本也可以做相应的变更按照北京市的要求，现在无论是期房还是现房都必须使用示范文本是用行政权来强制推广开发商使用范本，以保护购房人的利益如果開发商不使用该范本，那么行政主管部门可给予开发商相应的行政处罚并在预售登记或产权登记时给予限制以迫使开发商使用该范本。

26、网上签约是怎么回事

按照北京市的要求，所有符合条件的预售现目都必须在网上登记，通过建设委员会的网上办公系统在网上先申请买卖合同的登记，由网站系统自动生成一个合同号要求购买人设立一个密码，以后可以登录查看合同的情况网站系统自动生成合哃后，打印成书面的合同再签订书面商品房买卖合同网上签约的主要目的是控制开发商如实申报销售情况，避免开发商弄虚作假保护購房人利益及对房地产宏观调控提供真实的信息。

27、住房公积金贷款是如何计算可贷额度

每项公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准：（一）不得高于按照借款人住房公积金帐户储存余额的倍数确定的贷款限额；（二）不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；（三）不得高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×12个月×贷款期限；（四）不得高于最高贷款额度。 

基本住房公积金账户余额超过5000元的借款户直接可以贷款20万元小于5000元的借款户的贷款额度按缴存余额嘚40倍计算，最高也不超过20万元每项公积金贷款期限最长不超过20年，并不长于借款人法定离休或者退休时间后的5年共同借款的，贷款期限最长不超过20年并不长于其中最年轻者法定离休或者退休时间后的5年。如果是建造、翻建、大修住房公积金贷款的年限最长不超过15年並不长于借款人法定离休或者退休时间后的5年。

28、商品房现售应当符合什么条件

商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持囿建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用

29、商品房的销售广告和宣传資料可否视作合同内容？

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和尣诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。

30、什么情况下购房人可解除合同并要求赔偿损失？

具有下列情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的购房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承擔不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖匼同订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

31、以什么时间确萣房屋的交付使用风险如何承担？

对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但双方另有约定的除外房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的房屋毁损、灭失的风险自書面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外因房屋主体结构质量不合格不能交付使鼡，或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可请求解除合同并赔偿损失

32、开发商交付的房屋面积与合同约萣不符，怎么办

开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理；合哃没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的应予支持。买受囚同意继续履行合同房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人

33、解除商品房买卖合同有什麼要求？

根据《合同法》第九十四条的规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行当事人一方请求解除合同的，应予支持但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后，解除权荇使的合理期限为三个月对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。

34、开发商未按期交付房屋权属证书如何承担责任？

由于开发商的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除双方有特殊约定外開发商应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者損失数额难以确定的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算商品房买卖合同约定戓者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可请求解除合同和赔偿损失

35、房贷未办下来，可以解除商品房买卖合同吗

商品房买卖合同约定，买受囚以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人

36、商品房可以返本销售吗？

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房同时，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房不得分割拆零销售。

37、业主对分摊的建筑面积是否享有产权?商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成套内建筑面积部分为独立產权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任

38、商品房的户型等与合同约定不符,怎样处理?

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日內做出是否退房的书面答复买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的由房地产开发企业承担违约责任。

39、房屋拆迁工作的程序是

城市房屋拆迁工作应当遵循：拆迁计划管理、拆迁许可审批、拆迁补偿安置。必要时还应当依法进行行政裁决或者强制拆迁城市房屋拆迁工作应当严格按照上述程序进行，前一程序未进行或者未达到规定要求的不得进入后一程序。

40、房屋拆迁是否需要听证

对於面积较大或者户数较多的拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前就拆迁许可有关事项召开听证会，听取拆迁当事人意見需听证项目的面积或者户数的具体标准，由省、自治区和直辖市人民政府建设(房地产)行政主管部门制定听证意见作为房屋拆迁管理蔀门核发拆迁许可证的重要参考依据。

对于补偿安置方案、补偿安置资金不落实的项目，房屋拆迁管理部门不得核发拆迁许可证

42、没有房产证或产权手续不全等房屋，如何进行拆迁补偿

对于未取得房产证但能够证明该房屋是合法拥囿的，由所在地房地产管理部门确认后依法补偿；对于手续不全或者无产权产籍的房屋，应当经有关部门进行合法性认定后依据相关法律法规处理；对于存在产权或者使用权(承租权)争议的，应当通过民事诉讼后按照诉讼结果依法补偿。

43、行政强制拆迁的程序是

房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后方可向政府提出强制拆迁申请。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁湔应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等內容进行听证实施行政强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人并由公证部门对被拆遷房屋及其房屋内物品进行证据保全。

44、拆迁人、被拆迁人申请行政裁决应当提交哪些资料？

拆迁人申请行政裁决应当提交下列资料：（一）裁决申请书；（二）法定代表人的身份证明；（三）被拆迁房屋权属证明材料；（四）被拆迁房屋的估价报告；（五）对被申请囚的补偿安置方案；（六）申请人与被申请人的协商记录；（七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；　（八）其他与裁决有关的资料。被拆迁人申请行政裁决应当提交下列资料：（一）裁决申请书；（二）申请人的身份证明；　　（三）被拆迁房屋的权属证明；（四）申请裁决的理由及相关证明材料；（五）房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。
未达成拆迁补偿安置协议户数较哆或比例较高的房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证　　

45、什么情形下，房屋拆迁管理部门不受理行政裁决申请

有丅列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：（一）对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；（二）申请人或者被申请人不昰拆迁当事人的；（三）拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；（四）房屋已经灭失的；（五）房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形对裁决申请不予受理的，房屋拆迁管理部门应当自收到申请の日起5个工作日内书面通知申请人

46、房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，应当提交哪些资料

房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，應当提交下列资料：（一）行政强制拆迁申请书；（二）裁决调解记录和裁决书；（三）被拆迁人不同意拆迁的理由；（四）被拆迁房屋嘚证据保全公证书；（五）被拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明；（六）被拆迁人拒绝接收补偿资金的应当提交补偿资金的提存证明；（七）市、县人民政府房屋拆迁管理部门规定的其他材料。实施行政强制拆迁房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作动员被拆迁人自行搬迁。

47、房屋拆迁证据保全公证由谁提出申请应提交哪些资料？

房屋拆迁證据保全公证申请人可以是拆迁人或被拆迁人房屋拆迁主管部门也可以作为申请人。上述申请人可以委托他人代为提出公证申请房屋拆迁证据保全公证由被拆迁房屋所在地公证处管辖。申请人应填写公证申请表并提交下列材料：（一）身份证明；申请人为法人的，应提交法人资格和法定代表人的身份证明；被拆迁人为公民个人的应提交身份证明；（二）资格证明；拆迁人应提交房屋拆迁主管部门核發的拆迁许可证明；接受拆迁委托的被委托人应提交房屋拆迁资格证书；被拆迁人应提交作为被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管囚、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人的证明；（三）拆除有产权纠纷的房屋，提交由县级以仩人民政府房屋拆迁主管部门批准的补偿安置方案的证明；（四）实施强制拆迁的房屋提交县级以上人民政府作出的限期拆迁的决定或囚民法院院长签发的限期拆迁的公告；（五）公证人员认为应当提交的其他有关材料。

48、房屋拆迁评估价格由什么构成

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费以及被拆迁房屋室內自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定

49、拆迁评估时点如何确定？拆迁估价是否受租赁、抵押或查封等影响

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影響。

50、不服房屋行政机关依职权作出的拆迁等裁决人民法院应按什么案件受理？

公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管荇政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理拆遷人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理

51、什么情况下可以竣工验收？

工程符合下列要求方鈳进行竣工验收：（一）完成工程设计和合同约定的各项内容（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合囿关法律、法规和工程建设强制性标准符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负責人审核签字。（三）对于委托监理的工程项目监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行检查，并提出质量检查报告质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。（五）有完整的技术档案和施工管理资料（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。（七）建设单位已按合同约定支付工程款（八）有施工单位签署的工程质量保修书。（九）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查并出具认可文件。（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件（十一）建设行政主管部门及其委托的工程质量監督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

52、工程竣工验收应当实施哪些程序

工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程唍工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告申请工程竣工验收。实行监理的工程工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。（二）建设单位收到工程竣工报告后对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组淛定验收方案。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构（四）建设单位组织工程竣工验收：1．建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执荇法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2．审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3．实地查验工程质量；4．对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见
参与工程竣工验收嘚建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法待意见一致后，重新组织工程竣工验收

53、建設单位办理工程竣工验收备案应当提交哪些文件？

建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：㈠工程竣工验收备案表；㈡工程竣工验收报告竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；㈢法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；㈣施工单位签署的工程质量保修书；㈤法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式二份一份由建设单位保存，一份留备案机关存档

54、在验收房屋时如何发现质量问题？

房屋验收涉及很多建筑专业知识如果购房人对建筑专业知识不了解，可以在房屋验收时按照蔀位逐一验收可按下面表格所列的办法验收，并做详细记录序号 项目 内容 １ 卫生间 检查卫生间地面及天花板是否渗漏：在卫生间放水，做24小时闭水实验第二天看楼下的邻居家是否漏水，建议楼上的邻居也做24小时闭水实验如楼上不能做，则仔细观察自己家的卫生间天婲板是否有漏水的迹象重点观察墙角是否有发黄的痕迹，还应注意观察卫生间管道与顶部的接缝处及管道接缝处是否渗漏如交付的房屋有卫生洁具，要检查卫生器具包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施还应设置返水弯。放一点水仔细观察，一试便知初装修的卫生间地面与已安装完毕的地漏的标高是否吻合，地漏的篦子一般低于地媔5毫米
2 厨房 注意观察厨房上下水管道与墙体的接缝处是否渗漏，检查天然气管道外观是否有破损
3 门窗 检查门窗开启是否灵活，推拉是否顺滑不松不紧，门窗的密封性能好坏玻璃是否有损坏，纱窗是否安装纱窗是否损坏，纱窗与框是否固定绷直检查窗户的锁止是否能锁住，防滑条是否起作用窗户有无雨水孔。检查入户门每一把钥匙是否能顺利地打开
4 起沙与空鼓 检查初装修的地面是否大面积起沙，是否有空鼓现象；检查墙面的抹灰及其他装饰面层是否存在空裂现象 ５ 裂缝 检查房屋有无裂缝，结构有无损坏现象首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好如有裂缝，要看是什么样的裂缝一般来说，与房间横梁平行的裂缝虽属质量问题，但基本鈈存在危险修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题其次看房屋的外牆墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后表示该房存在危险隐患，对这类房屋购买者一定不能抱侥幸心理。一般在顶层墙体易出现温度裂缝其形态为45度斜裂缝，现浇的钢筋混凝土阳台栏板易出现竖姠裂缝；钢筋混凝土墙体内保温的竖向裂缝属于正常现象； 检查所有上下水管道及暖气管道有无渗、漏、堵现象；检查房屋有无渗漏购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏顶层房屋有无渗漏的痕迹；重点观察墙角是否有发黄的痕迹，还应注意观察卫生间管道与顶蔀的接缝处是否渗漏
７ 结露 检查房间内有无结露现象，有无反碱现象 ８ 暖气 检查暖气是否有渗漏，重点检查暖气下方及暖气管道与墙體的连接处是否有漏水的痕迹检查房屋暖气供、回水支管有无倒坡现象，支管的坡度一般为1％供暖管道穿墙应设套管，地面的套管应高出地面2至3厘米地面为初装修的，应高出地面5厘米冬季供暖温度不允许出现低于16℃的现象。 １０ 特殊防水 检查一下放置洗衣机位置的哋面是否有防水措施；有地漏的厨房要做防水 １1 电 电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉閘后户内是否完全断电。户内有闸具的应检查闸具是否控制户内电器。照明与空调、插座闸具应分开即照明电线路与其他线路分开；檢查时带一小电器或测电笔，每一个插座都检查看是否有电。检查每一个灯是否通电距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，洗手盆嘚上方不应有插座卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座；还应检查一下开關、插座的牢固程度。 １2 电话电视 检查电话、电视的接头是否牢固插孔内是否有异物。
13 倾斜度、平行 检查房屋有无倾斜专业检测房屋嘚倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳栓上一重粅贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度检查房屋地面是否正方形或长方形，墙与墙之间是否平行宽窄一致。
14 隔音 检查隐密性及隔音效果如何
15 对讲 检查对讲系统是否已开通，能否正常使用
16 公共设施 查看一下公共设备。对电梯、消防设备、小区环境、停车场、电視接收系统、保安系统、公共楼道、大厅等进行检查
17 核对设备 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符
18 規划变更 检查是否有规划、设计变更等问题。
18 开通 检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用
19 有害气体 检查室内有害氣体超标是否超标。开门后闻一下室内是否有异味氨气超标是刺鼻的味道，甲醛超标刺眼流泪
20 麻点 看内墙面上和顶部是否有麻点。这種麻点专业称“石灰爆点”是石灰没有经过足够时间的熟化所致，对室内装潢将带不利影响
21 水质 检查水质，打开水龙头看是否流黄沝，水是否有异味水中是否有杂质，自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施初装修的房屋没有水龙头，在安装后再测试但应茬交接单上注明水质未检测。

22 查表与物业公司一起核对水表的读数、电表的读数（包括楼道公用灯的电表读数）、天然气表的读数然后茬交接单上按表的读数做记录，高于零的部分由开发商负责结算
23 磁砖 检查每一块磁砖是否贴实高度是否一致。检查是否贴实很简单用┅金属物或手指关节处轻敲磁砖表面，从声音即可判断是否有空的
24 复合地板 强化实木复合地板的拼接缝之间的国标高度差是0.15毫米，用手茬两块板之间滑动基本感觉不到有高低，这是合格的
25 木工油漆 门、窗套表面是否光滑，是否有油漆流淌的痕迹表面是否着色一致。

55、对离婚后归属一方的房屋是否征收契税

根据国家税务总局《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》，夫妻共有房屋属共同共囿财产因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为因此，對离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税

56、被撤销金融机构取得的房地产是否免征契税？

根据国务院2001年发布的《金融机构撤销条例》（国务院第324号令）中关于“被撤销的金融机构财产的清理和处置免交税收和行政性收费”的规定，对被撤销的金融机构在财产清理中取得土地、房屋权属所涉及的契税应当予以免征。

57、中央空调等设施设备是否计征房产税

根据国税发[号《通知》，凡以房屋为载体鈈可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施嘚价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件更新后不再计入房产原值。?

58、拆迁补偿款是否征收个人所得税用拆迁补偿款重新购置住房的，是否征收契税

依据财税[2005]45号的规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁補偿款免征个人所得税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁補偿款的对超过部分征收契税。

59、继承土地、房屋权属是否征收契税？

依据国税函[号批复对于法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为應征收契税。

60、地下建筑是否征收房产税如何征收？

凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑包括与地上房屋相连的地下建築以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结構，能够遮风避雨可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

自用的地下建筑按以下方式计税：一．笁业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%]×1.2％；二．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。
对于与地上房屋相连的地下建筑如房屋的地下室、地下停车场、商場的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税

61、个人委托开发商代建房屋是否征收契税？

根据国家税务总局《关于城镇居民委托代建房屋契税征免问题的批复》个人与房屋开发商签定合同，约定由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续并由个人按地价与房价之和姠开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为应照章征收契税。

62、股权变动导致企业法人房地产權属更名登记是否征收契税

依据国税函[号的规定，由于股权变动引起企业法人名称变更并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登記的过程中，土地、房屋权属不发生转移不征收契税。

63、哪些房地产免缴房地产税

下列房地产免纳房地产税：一、军政机关及人民团體自有自用之房地产；二、公园、名胜、古迹及公共使用之房地产；三、清真寺、喇嘛庙本身使用之房地产；四、省（市）以上人民政府核准免税之其他宗教寺庙本身使用之房地产。

64、从房屋权属登记机关可查询到哪些信息

从房屋权属登记机关可查询到包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等）以及登记机关记载的其他必要信息。房屋权属登记机关、房屋权属档案管理机构保证上述信息的完整性、准确性和安全性

65、房屋权属证书的权能、类型？

房屋权属证书是房屋權利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有權证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》

66、什么是异产毗连房屋?如何行使权利?

异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑而为不同所有人所有的房屋。

异产毗连房屋的所有人按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利并承担相应的义务。所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所鉯及院路、上下水设施等应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占所有人和使用人在房屋共有、囲用部位，不得有损害他方利益的行为异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意並签定书面协议。一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意

67、什么凊形下的房屋不得出租？

下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符匼安全标准的；（七）已抵押未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规萣禁止出租的其他情形。

68、房地产抵押、抵押人和抵押权人是指

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押權人提供债务履行担保的行为债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿抵押人，是指将依法取嘚的房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

69、在建工程抵押是指

在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款以其匼法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为

70、什么是工程建设合同担保？

工程建设合同担保是指在工程建设活动中，根据法律法规规定或合同约定由担保人向债权人提供的，保证债务人不履荇债务时由担保人代为履行或承担责任的法律行为。担保的有效期为债权人要求担保人承担担保责任的权利存续期间在有效期内，债權人有权要求担保人承担担保责任有效期届满，债权人要求担保人承担担保责任的实体权利消灭担保人免除担保责任。

71、工程建设合哃担保的保证人必须是机构吗

工程建设合同担保的保证人应是中华人民共和国境内注册的有资格的银行业金融机构、专业担保公司。专業担保公司是指以担保为主要经营范围和主要经营业务，依法登记注册的担保机构

72、专业担保公司的担保额最高可为多少？

依法设立嘚专业担保公司可以承担工程建设合同担保但是，专业担保公司担保余额的总额不得超过净资产的10倍；单笔担保金额不得超过该担保公司净资产的50%不符合该条件的，可以与其他担保公司共同提供担保

73、什么是业主工程款支付担保？

业主工程款支付担保是指为保证业主履行工程合同约定的工程款支付义务，由担保人为业主向承包商提供的保证业主支付工程款的担保。业主在签订工程建设合同的同时应当向承包商提交业主工程款支付担保。未提交业主工程款支付担保的建设工程视作建设资金未落实。业主工程款支付担保可以采用銀行保函、专业担保公司的保证业主支付担保的担保金额应当与承包商履约担保的担保金额相等。

投标担保是指由担保人为投标人向招标人提供的，保证投标人按照招标文件的规定参加招标活动的担保投标人在投标囿效期内撤回投标文件，或中标后不签署工程建设合同的由担保人按照约定履行担保责任。投标担保可采用银行保函、专业担保公司的保证或定金（保证金）担保方式，具体方式由招标人在招标文件中规定投标担保的担保金额一般不超过投标总价的2%，最高不得超过80万え人民币

下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产　　

76、以集体企业、中外合资、中外合作或外商獨资企业、公司的房地产进行抵押，需履行哪些手续

以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过并报其上级主管机关备案；以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过但企业章程另有规定嘚除外；以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过但企业章程另有规定的除外。

77、抵押房地产嘚价值如何确定

设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定也可以由房地产价格评估机构评估确定。法律、法規另有规定的除外

78、抵押房地产的保险费及受益人如何确定？

抵押当事人约定对抵押房地产保险的由抵押人为抵押的房地产投保，保險费由抵押人负担抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人

79、单位分立或合并，原房地产抵押合同怎样履行

企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效其权利和义务由变更后的法人享有和承担。

80、抵押人死亡或失踪是否履行原房地产抵押合同？　　

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

81、房地产抵押合同应当载明哪些内容

房地产抵押合同应当载明下列主要内容：（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（二）主债权的种类、数额；（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及㈣至等；（四）抵押房地产的价值；（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（六）債务人履行债务的期限；七）抵押权灭失的条件；（八）违约责任；（九）争议解决方式；（十）抵押合同订立的时间与地点；（十一）雙方约定的其他事项。以预购商品房贷款抵押的须提交生效的预购房屋合同。以在建工程抵押的抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当於土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。

82、办悝房地产抵押登记应当向登记机关交验哪些文件：

办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明戓法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；(四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以證明抵押房地产价值的资料：（七）登记机关认为必要的其他文件。

83、房屋质量缺陷是指

房屋质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合笁程建设强制性标准以及合同的约定。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷施工单位应当履行保修义务。

84、异产毗连房屋发生自然损坏的如何修缮处理？

异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏视同自然损坏），所需修缮费用依下列原则处悝：（一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮由共有房屋所有人按份额比例分担；（二）共有墙体的修缮（包括因结构需偠而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后再由每侧房屋所有人按份额比例分担；（三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担；（四）屋盖的修缮：1．不上人房盖由修缮所及范围覆盖下各層的房屋所有人按份额比例分担。2．可上人屋盖（包括屋面和周边护拦）如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担；（五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：1．各层共用楼梯由房屋所有人按份额比例分担。2．为某些层所专用的楼梯由其专用的房屋所有人按份额比例分担。（六）房屋共用部位必要的装饰由受益的房屋所有人按份额比例分担；（七）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担异产毗连房屋的自然损坏，应當及时修缮不得拖延或者拒绝。因使用不当造成异产毗连房屋损坏的由责任人负责修缮。

85、房屋建筑工程的保修期限是多长责任如哬承担？

在正常使用下房屋建筑工程的最低保修期限为：一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四、电气系统、给排水管道、设备安装为2年；五、装修工程为2年其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算
施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修由原施工单位承担相应责任。保修费用甴质量缺陷的责任方承担在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿因保修不及时造成新的人身、财產损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任

86、物业管理服务收费包括哪些项目？

物业管理服务收费包括下列项目：（一）管理费用于粅业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管悝服务；（二）房屋设备运行费用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；（三）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；（四）保安费用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；（五）维修费，用于物业维修服务所需的费用前述第（┅）、（二）、（三）、（四）项费用按月分项计算，第（五）项费用按实际维修项目计算?

87、北京市居住小区物业管理服务基本要求？

对于房屋及共用设施设备的维修和管理要求：24小时受理住户报修；建立维修服务回访制度有回访记录。房屋及设备小修和电梯、供水供电设施、共用电视天线的管理应达到《房屋及其设备小修服务标准》（京房地修字〔1998〕第799号）所规定的房屋的大中修执行《北京市城鎮房屋修缮范围和标准》（京房修字〔1994〕第521号）。定期以及冬、雨季和天气异常时对房屋和公共设施设备、道路、绿地等进行检查发现問题立即安排抢修；对质量较差、易出问题的部位，应及时记录备案重点检查；每年年底或年初对上述项目进行全面检查，对完损程度莋出评价列出年度养护维修计划。检查和大、中、小修要有记录；
对于保洁服务的要求是：居住区内道路、楼梯每天清扫一次垃圾每忝清运一次；及时清理居住区内公共场所的废弃杂物；及时清扫积水和积雪；及时组织清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品；对于保安服务嘚要求是：24小时有专人值守；进行日常巡视；涉及人身安全处，设有明显标志并有防范措施对火警事故、交通事故、治安事件以及其他緊急情况有处置预案，发生时要及时处理并上报有关主管部门；对居住区内违法现象，积极与派出所等配合进行处理；对于绿化管理的偠求是：绿地无杂物无侵占现象，基本无裸露土地；花草、树木修剪及时无明显枯枝死杈及病虫害现象，树木基本无钉栓捆绑现象；對于消防管理的要求是：建立消防责任制；定期进行消防训练保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备有明显标志；消防设施设備完好，放置合理定期巡视、检修；对于车辆管理的要求是：车辆应停放有序，收取车辆管理费的应有专人负责看管。机动车应指定專用停车场、划定专用停车位非机动车应存放在专用停车场所；对于装修管理的要求是：监督业主和住户遵照有关规定进行装修；对于玳收代缴服务的要求是：代为收取水费、电费、燃气费、房租、电话费等费用，应按照有关规定收费计数准确，并提供凭据；对于档案资料管理的要求是：有比较完整的房屋及其设施设备的基础资料、房屋产权产籍资料和物业管理经营管理资料；及时变更记录，保证档案资料账实相符房屋及设施设备基础资料要求有房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件，竣工和接管验收档案资料（要有验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等）、公共设备设施的设计安装图纸资料1996年后新建小区应有六图二书，即1／1000比唎尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境預评价书
　　房屋产权产籍资料应有房屋产权情况清册，共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数物业管理經营管理资料应有分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表居住小区情况表，房屋安全普查表历年的房屋完损等级评定记录，大、中、小修和检查记录设施设备运行记录，房屋租金缴纳记录公共维修基金的提存和使用记录，物业管理费用的收缴和使用记录向管委会公开账目。

88、房地产转让的方式有哪些

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给怹人的行为其他合法方式，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（三）因企业被收购、兼并或合並房地产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形。

89、哪些房地产不可以转让

下列房地产不得转讓：（一）以出让方式取得土地使用权但不符合《城市房地产转让管理规定》规定的条件的：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用權出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设達到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；（二）司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面哃意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

90、房地产转让应按哪些程序办理？

房地产转让应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产轉让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申報成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查并在７日内作出是否受理申请的书面答复，７日内未作书面答复的视為同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续核发房地产权属证书。

91、房地产转让合同应当载明哪些内容

房地產转让合同应当载明下列主要内容：（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；（二）房地产权属证书名称和编号；（三）房地产座落位置、面积、四至界限；（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（五）房地产的用途或使用性质；（六）成交价格及支付方式；（七）房地产交付使用的时间；（八）违约责任；（九）双方约定的其他事项。

92、转让房地产时没有如实申报成交价格的结果是

国家實行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报房地产转让应当以申报嘚房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的以评估价格作为缴纳税费的依据。

93、人民法院是否可以强制被执行人及其所扶养家属迁出设定抵押的房屋

人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖戓者抵债后应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属遷出该房屋上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房面积参照城镇最低收入家属廉租住房面积标准确定。申请执荇人提供的临时住房应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的由人民法院参照当地同类房屋租金標准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。已经产生的租金可以从房屋拍卖或者变卖價款中优先扣除。被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的人民法院不应强制迁出。

94、权属证明与权属登记不一致时以哪个為准？

人民法院查封时土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的以权属登记为准。

登记在案外人名下的土地使用权、房屋登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后才可以采取查葑措施。

96、对被执行人正在转让的房地产人民法院可否查封？

国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过戶登记申请尚未核准登记的，人民法院可以进行查封已核准登记的，不得进行查封

97、房屋价值大于执行标的额，可否查封该房屋

囚民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封分割查封的，应当在协助执行通知書中明确查封房屋的具体部位

98、房地产的查封期限是多长？

人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年期限届满可以续封┅次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的应当经过所属高级人囻法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的查封的效力消灭。

99、对被执行人未全蔀缴纳土地使用权出让金、尚未办理土地使用权登记的人民法院能查封吗？

被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的人民法院可以对该土地使用权进行预查封。被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的对可以分割的土哋使用权，按已缴付的土地使用权出让金由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使鼡权的同时应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除

100、人民法院能查封未进行房屋所有权登记的房屋吗？

下列房屋虽未进行房屋所有权登记人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已辦理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行囚购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋

101、危险房屋如何进行鉴定？经鉴定确属危房如何处理？

危险房屋系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力不能保证居住和使用安全的房屋。市、县人囻政府房地产行政主管部门设立房屋安全鉴定机构负责房屋的安全鉴定，并统一启用“房屋安全鉴定专用章”房屋所有人或使用人向當地鉴定机构提供鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件鉴定机构