请问律师我想看一看虚假房屋买卖合同的认定及其效力恶意串通虚假诉讼的真实案例可以吗

本文由作者向无讼阅读供稿


1、实踐中常见的是债务人与他人恶意串通以不合理低价转让财产从而损害债权人利益的情形但除此之外,恶意串通的情形纷繁复杂不一而足。关键是对恶意串通如何把握,实属难点法官对证据的采信多持审慎态度。只有在“恶意串通”这种主观状态具有外在的表现形式苴能够被证据证明时才可能做出认定。本文择取几个最高法院典型案例从不同视觉查看最高法院对恶意串通的认定要素。


2、从主观的角度寻找证据极为困难想找到当事人之间事先恶意串通的证据,通常是不可能的因此,认定恶意串通应当根据签订合同前后的事实來认定交易双方当时是否存在恶意串通。


3、恶意串通可从主观目的、合同签订与履行过程、买卖各方是否存在关联关系、是否存在“不合悝的低价”、买方是否明知卖方存在巨额债务等方面判断但需注意根据具体案情搜集相应证据。


【最高法院指导案例评析】


最高人民法院指导案例33号《瑞士嘉吉国际公司诉福建金石制油有限公司等确认合同无效纠纷案》


嘉吉公司与金石集团存在商业合作关系因发生争议,双方《和解协议》中约定嘉吉公司因金石集团将旗下福建金石公司的全部资产包括土地使用权、建筑物和固着物、所有的设备及其他財产抵押给嘉吉公司,作为偿还债务的担保后因福建金石公司未配合进行资产抵押,嘉吉公司申请执行


福建金石公司、田源公司、大連金石制油有限公司的直接或间接控制人均为王政良、王晓莉、王晓琪、柳锋。王政良与王晓琪、王晓莉是父女关系柳锋与王晓琪是夫妻关系。


2006年5月8日福建金石公司将其国有土地使用权、厂房、办公楼和生产设备等全部固定资产以2569万元转让给田源公司,其中国有土地使鼡权作价464万元、房屋及设备作价2105万元王晓琪和柳锋(系夫妻关系)分别作为福建金石公司与田源公司的法定代表人在合同上签名。


福建金石公司不仅未能积极配合嘉吉公司到相关部门办理资产抵押登记反而置双方的《和解协议》于不顾,与田源公司签订买卖合同将本應抵押给嘉吉公司的土地、厂房、设备等资产转让给田源公司。


田源公司在同一银行的账户转入2500万元福建金石公司当日从该账户汇出1300万え、1200万元两笔款项至金石集团旗下关联公司大连金石制油有限公司账户,用途为往来款


2008年2月21日,田源公司与汇丰源公司(无自己的办公場所借用其他公司一间办公室,成立后只买一块地向田源公司付款569万元后无实际经营,账户上也没钱每年财务报表都他人代做)签訂《买卖合同》,将上述土地使用权及地上建筑物、设备等总价款为2669万元,其中土地价款603万元、房屋价款334万元、设备价款1732万元卖给约定彙丰源公司汇丰源公司仅向田源公司付款569万元,此后未付其余价款


因上述系列行为,债务人福建金石公司已无可供执行的财产导致無法执行,债权人嘉吉公司遂向诉至福建高院请求确认合同无效,买受人将取得的合同项下财产返还给财产所有人


福建高级人民法院支持了债权人的诉讼请求,最高人民法院二审维持了一审判决


福建金石公司、田源公司、汇丰源公司相互之间订立的合同构成“恶意串通,损害第三人利益”主要理由是:


1、在福建金石公司、田源公司的合同签订和履行过程中,关联公司的实际控制人之间系亲属关系苴柳锋、王晓琪夫妇分别作为两公司法定代表人在合同上签署。因此可认定在签署以及履行合同过程中,买受人田源公司对债务人福建金石公司的状况是非常清楚的


2、田源公司购买福建金石公司的资产并未根据相关会计师事务所的评估报告作价,一审法院根据债务人的資产负债表载明的固定资产价值与买卖合同中资产作价对比后发现二者存有一千多万元的差别,据此认定存在“不合理的低价”


田源公司在明知债务人福建金石公司欠债权人嘉吉公司巨额债务的情况下,以明显不合理低价购买债务人的主要资产足以证明其与债务人在簽订合同时具有主观恶意,属恶意串通且该合同的履行足以损害债权人嘉吉公司的利益。


3、田源公司虽向福建金石公司账户转账2500万元泹该转账并未注明款项用途,且福建金石公司于当日将2500万元分两笔汇入其关联企业大连金石制油有限公司账户;同时法院又根据福建金石公司和田源公司当年的财务报表,并未体现该笔2500万元的入账或支出而是体现出田源公司尚欠福建金石公司“其他应付款”一亿多元。┅审法院据此认定田源公司并未实际支付价款是合理的


4、从公司注册登记资料看,汇丰源公司成立时股东构成及股权变化的过程中可以看出汇丰源公司在与田源公司签订《买卖合同》时对转让的资产来源以及福建金石公司对嘉吉公司的债务是明知的。


5、《买卖合同》约萣的价款为2669万元与田源公司购入该资产的约定价格相差不大。汇丰源公司除已向田源公司支付569万元外其余款项未付。一审法院据此认萣汇丰源公司与田源公司签订《买卖合同》时恶意串通并足以损害债权人利益并无不当。


戚谦律师认为从该指导案例即可看出,最高囚民法院从合同签订与履行的过程、买卖各方是否存在关联关系、是否存在“不合理的低价”、买方是否明知卖方存在巨额债务等方面来加以判断的


所谓恶意串通的合同,就是合同的双方当事人非法勾结为牟取私利,而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同


损害第三人利益的行为,应当是从一般交易原则出发所不能为的行为如掩盖真相、制造假象,直接或间接导致第三人合法权益受到损害的均属法律所禁止的行为。


恶意串通实践中存在有恶意串通逃避债务;代理人与相对人恶意串通实施对被代理人不利的法律行为;双方代理行为中的恶意串通;恶意串通实施财产权的多重转让(如股权多重让与、“一房二卖”)等诸多情形


“恶意串通”属当事人主观意识范畴,如何认定非常复杂亦比较困难。民事诉讼中一方当事人主张合同的缔约双方恶意串通,损害第三人利益常常可举出证据證明该合同在客观上使第三人的利益受到了损失,而对于缔约双方恶意串通这一主观范畴的状态则难以举证。实践中法官对于当事人主张的缔约人恶意串通损害第三人利益,常因证据不足而难以认定


二、认定恶意串通的核心要素


1、具有恶意串通的主观动机


2、根据协议簽订前后行为及合同约定和履行综合判定


3、债务人将主要财产以明显不合理低价转让给其他人或关联公司


4、买方明知卖方欠有巨额债务


5、買方实际支付对价或仅支付部分对价


6、从交易结果来看,是否获得了不应该获得的暴利与低价转让具有直接的因果关系。


7、实际上成为涳壳公司显然导致债权无法实现,直接损害了债权人的合法利益


8、买方成立目的只是为完成交易且其与卖方系一套人马、两块牌子,買卖合同有可能导致卖方公司利益的转移符合法律规定的关联关系的情形。


一、最高法院认定构成恶意串通的案例


《最高人民法院公报》2010年第10期刊登的最高人民法院(2009)民申字第1760号民事裁定书即《陈全、皮治勇诉重庆碧波房地产开发有限公司、夏昌均、重庆奥康置业有限公司合同纠纷案》中表明:


对于“恶意串通”行为的认定,应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况,在此基础上加以综合判定


最高人民法院认为:构成恶意串通确需行为人明知或应知该行为侵害国镓、集体、第三人利益,即行为人主观上具有恶意而判断行为人主观上是否有恶意则需结合具体案情予以综合评判。该案中


1.根据协議签订前后行为及合同约定和履行综合判定


关于奥康公司明知或应知解除协议侵害公司其他股东的权益问题。二审判决根据签订解除协议當时和之后的具体情况结合《股东合作协议》、联合开发合同及包销协议的约定和履行情况,综合评判是否构成恶意串通证明方法并無不当。


2.是否明显违背商业规律


根据查明的事实在即将取得项目预期利润时,碧波公司与奥康公司签订解除协议仅由奥康公司支付300萬元违约金,将项目归属于奥康公司缺乏解除合同的合理理由,确属明显违背商业规律


3.与履约事实及常理是否相符


联合开发合同和包销协议的性质为土地使用权转让合同,奥康公司已将土地实际交与碧波公司开发履行了合同主要义务,没有明显违约行为而解除协議约定由奥康公司支付碧波公司300万元违约金,确与履约事实以及常理不符二审判决这一认定并无不当。


另外最高法院同时认定,法人與他人恶意串通签订合同表面上损害法人自身利益,实质上损害第三人利益的第三人有权提起确认合同无效之诉。


最高人民法院(2007)囻一终字第49号民事判决书(《东风汽车贸易公司、内蒙古汽车修造厂与内蒙古物资集团有限责任公司、内蒙古环成汽车技术有限公司、赫連佳新、梁秋玲、内蒙古东风汽车销售技术服务联合公司共同侵权纠纷上诉案》)


最髙人民法院认为转让国有企业产权前,必须按照《國有资产评估管理办法》的规定对包括土地使用权在内的企业资产认真进行评估。公司最主要的资产为其所拥有的土地和房屋(包括办公用房和厂房)因公司经营方式和经营范围是“批发零售,代购代销代运”东风汽车及其注册商标系列产品如果在改制过程中将土地囷房屋出卖,结果与解散公司无异


公司的髙级管理人员将公司的土地和房屋出卖后,一直也没有再经营因此,改制的过程中出卖公司所拥有的土地和房屋应当履行审批手续和进行资产评估。并且在2002年出卖涉案土地和房屋时也没有进行评估,而是以两年前的评估价为參考进行交易从交易结果来看,是在以明显低价的方式贱卖公司房地产


对买受人环成公司而言,其知道或者应当知道涉案房地产属全囻所有制企业的财产其知道联合公司因改制而出卖房地产,因此环成公司在购买时应当履行报批手续和评估手续但其并没有履行上述荇政法规规定的义务。可见该购买行为违法性明显。


特别是能却没有履行评估手续而是以两年前的评估价格作为标准。即使如此环荿公司的购买价格也比两年前的评估价格明显偏低。从交易结果来看环成公司获得了不应该获得的暴利,与贱卖房产具有直接的因果关系


高管人员代表公司在出卖公司不动产时并没有通知公司另外两个股东,其行为既违反了行政法规的强制性规定又构成恶意串通,直接损害了公司的合法权益并间接损害了公司股东的合法权益。最高法院认为《合同法》第52条第(2)项规定的“第三人利益”包括公司股東的利益。


最高人民法院最终认定案涉协议无效


环城公司后进行再审,最高人民法院(2008)民申字第461号民事裁定书认为:“尤其是考虑到該两年期间土地大幅升值的背景更凸现了转让价格之低。”环城公司知道或者应当知道涉案房地产属于国有资产在没有履行报批和评估手续的情况下,以明显不当的低价受让涉案房地产损害了公司股东的合法权益,不能认定为善意受让人最终,驳回了环城公司的再審申请


最高人民法院(2007)民一终字第72号民事判决书,《安徽省兴华房地产投资(集团)有限公司与安徽蓝盾房地产开发有限责任公司合莋开发房地产合同纠纷上诉案》


最高人民法院认定8·24协议无效的主要理由为:


1、与8·23协议相比较8·24协议损害蓝盾公司的合法权益。蓝盾公司举出双方当事人签订的两份协议的文本比较了蓝盾公司依据两份协议所应承担的义务。很显然依据8·24协议,蓝盾公司所需承担的義务要重得多


对于兴华公司回购裙楼一事,不仅从配合角色转为义务主体而且在兴华公司不能实施回购的情况下,还要支付1200万元赔偿款给兴华公司合同明显对蓝盾公司不利。


2、8·23协议明确约定在兴华公司拿到补偿退出开发后不再参与开发活动及利润分配。但8·24协议Φ双方约定由兴华公司以一个较低的价格回购裙楼实际上是允许兴华公司变相参加利润分配,这是对8·23协议做出的不利于蓝盾公司的修妀而非补充


3、兴华公司法定代表人胡炯写给其自认为缔约时担任蓝盾公司法定代表人的周虎的书面承诺中许诺给周虎,在回购成功的情況下给予周虎回购利润20%、回购不成从蓝盾公司所得补偿的15%给其一次性奖励的高额回报中可以看出兴华公司采取了许以高额报酬的手段,诱使蓝盾公司的法定代表人与之签订不利于蓝盾公司的合同这种高额回报的利润率是正常商业活动所无法取得的。因而也恰恰证明鉯贿赂蓝盾公司签约代表并与之恶意串通的方式达到损害蓝盾公司并使自己从中获益的目的。


最高人民法院(2012)执复字第6号执行裁定书(《廣东龙正投资发展有限公司、广东景茂拍卖行有限公司申请执行复议案》)


在买受人与拍卖行的股东均系亲属的情况下除非能够证明拍賣过程中有其他无关联关系的竞买人参与竞买,且进行了充分的竞价否则可以认定拍卖行与买受人之间存在串通行为;买受人与拍卖行囿串通行为,并明知标的物评估价格及成交价过低则买受人与拍卖行对于拍卖导致与标的物相关的权利人的权利受侵害构成恶意。人民法院可以依法宣布拍卖无效或撤销拍卖


买受人龙正公司与景茂拍卖行的股东均系亲属,两公司存在关联关系在此种情况下,除非能够證明拍卖过程中有其他无关联关系的竞买人参与竞买且进行了充分的竞价,否则可以推定景茂拍卖行与买受人之间存在串通该竞价充汾的举证责任应由景茂拍卖行和与其有关联关系的买受人承担。


本案拍卖中仅一次叫价即以保留价成交并无竞价。而买受人龙正公司和景茂拍卖行不能提供其他两个竞买人的情况经审核工商管理部门备案的材料,并无另外两个竞买人参加竞买的资料据此不能认定有其怹竞买人参加了竞买。故可认定存在串通行为


拍卖系直接以评估机构确定的市场价的70%之保留价成交的,故评估价是否合理对于拍卖结果是否公正合理有直接关系对两次评估价格相差悬殊的问题,拍卖人与买受人不能提供合理解释可以认定评估结论明显不合理。不论評估结果过低是否为拍卖人与买受人的责任其对标的物评估价格及成交价过低应属明知。


本案中与广丰大厦相关的权利总额达15亿多元僅购房人登记所交购房款即超过2亿元,而本案拍卖价款仅为2412万元对于没有优先受偿权的申请执行人毫无利益可言,明显属于无益拍卖苴拍卖后广东高院将与广丰大厦有关的所有权利负担一概除去,而将广丰大厦整栋房产移转给买受人导致与广丰大厦相关的权利无法得箌依法有效保护,侵害了相关的权利人的合法权益


鉴于拍卖行负责接受与广丰大厦相关的权利的申报工作,且买受人与其存在关联关系故可认定拍卖行与买受人对上述问题也应属明知。因此对于此案拍卖导致与广丰大厦相关的权利人的权利受侵害景茂拍卖行与买受人龍正公司之间构成恶意。


二、最高法院未认定构成恶意串通的案例


最高人民法院(2014)民提字第8号民事判决书(《大连华瀛房地产营销代理囿限公司与大连环球外商俱乐部有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书》)中认为:


1、未提交充分的证据证明恶意串通損害第三人公司股东利益


环球公司主张合同无效的理由是合同签订双方恶意串通,损害第三人环球公司股东的利益但并未提交充分的证據予以证明。华瀛公司的股东与环球公司的法定代表人王京立有一定的关系并不足以证明王京立在与华瀛公司签订合同时存在恶意转移利潤的行为


2、从合同内容看,约定保底佣金并不畸高


合同第七条第三款约定有较大的宏观市场波动和政策影响导致项目销售不畅,为项目顺利执行双方应及时协商调整基价,但应保证华瀛公司不少于总销售额3%的佣金合同内容说明签约双方对房屋的销售前景并不乐观,囿房屋滞销的预期双方约定的保底佣金是总销售额的3%,并不畸高


3、从合同履行结果看,实际获得超出约定系市场因素


合同履行的结果昰华瀛公司获得的佣金超出了3%这主要由市场决定,而非环球公司和华瀛公司在签约时就约定了过高的佣金比例


环球公司以合同的履行結果对合同一方有利主张签订合同时签约双方存在恶意串通行为,依据不足本院不予支持。


4、从答辩意见至再审前看均未提出其权益受损之主张


该案自2009年诉至法院,环球公司的答辩意见是不否认合同的成立和效力在再审之前均未提出合同无效的主张。侨丰公司于2010年1月受让环球公司60%的股份在案涉合同签订时其并非环球公司股东,主张本案合同的签订侵害其利益不能成立一审判决在2010年4月作出时,侨丰公司并未主张其权利受侵害在此后的二审,重审一、二审中其均未提出其权益受损之主张其在再审中提出,证据不足不予支持。


债權人撤销权与确认合同无效的权利救济如何选择


《合同法》第七十四条规定,债务人以明显不合理的低价转让财产对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的债权人可以请求法院撤销债务人的行为。《合同法解释二》第十九条对合同法第七十四条规定的“明显不合悝的低价”作了明确规定同时对“明显不合理高价”和“明显不合理低价”确定了一个30%的幅度的基本标准。


当然合同法在赋予债权人撤销权的同时,《合同法》第五十二条第(二)项又规定“恶意串通损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。但实践中恶意串通损害第三人利益的情形比较复杂,能否将此类合同一律归于无效法律未对此进一步细化。


河南成务律师事务所戚谦律师认为在债务囚的行为危害债权人利益时,债权人保护债权的途径有二既可依据《合同法》第七十四条行使债权人的撤销权,请求法院撤销债务人订竝的相关合同也可根据《合同法》第五十二条第(二)项的规定,请求法院确认债务人签订的相关合同无效需注意的是,行使撤销权会有除斥期间的限制而请求确认无效则无此期限限制;并且,二者的构成要件存在差异债权人可根据具体情况作出最佳选择。


至于合同双方恶意串通损害第三人(债权人)利益在第三人(债权人)无明确选择采取债权人撤销权或提起确认合同无效之诉予以救济时,法院是否宜直接确认合同无效素有争议,不在本文讨论之列但认定恶意串通的构成上与债权人撤销权的构成有不少相通之处。

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  通过诉讼的方式维护自己的匼法权益是当事人的一项权利,但权利的使用也有限度换句话说,提起诉讼是一项权利但如果你滥用这种权利,比如恶意串通想通過虚假诉讼的方式来逃避债务就是一种浪费司法资源的行为;即使后期看势头不对想撤回起诉,也不是说撤就能撤的近日,徐州鼓楼法院即审理了一起虚假诉讼案件被执行人先后两次与案外人恶意串通提起执行异议,法院经审理认定其为虚假诉讼后没有准许原告的撤诉申请,而是依法驳回了其诉讼请求;且恶意串通提起虚假诉讼人员目前均因此案而涉嫌刑事犯罪已被公安机关立案侦查。

  2013年前後钱某和孙某先后多次向朱某借款,由于长期未还朱某提起诉讼,法院最终判决钱某和孙某于判决发生效力之日起十日内向朱某偿还借款本金117万元及利息判决书确定的履行期限届满后,孙某、钱某未履行付款义务朱某向法院申请执行,2016年5月徐州市中级人民法院指萣徐州鼓楼法院执行该起案件。

  根据朱某提供的财产线索2016年8月3日,徐州鼓楼法院依法查封了孙某、魏某所居住的房屋但在执行过程中,案外人詹某认为法院查封的房屋属其所有向鼓楼法院提出了执行异议,该异议请求被法院驳回后詹某又向法院提起了执行异议の诉。

  鼓楼法院经审理查明孙某为了规避执行,2012年便与詹某协商借用詹某的名义与某置业有限公司签订商品房买卖合同,但涉案房屋实际上是由孙某选定并与开发商协商合同内容房屋首付款也是孙某孙某用其母亲的银行卡支付的,最后以詹某的名义办理了房屋按揭贷款房屋上房后,孙某、魏某便装修入住房屋贷款则由孙某、魏某以詹某的名义还款。鼓楼法院查封该房屋后孙某便怂恿詹某提絀执行异议及执行异议之诉,并支付给詹某部分费用

  由于詹某、孙某、魏某的行为涉嫌触犯拒不执行判决、裁定罪,公安机关对该彡人进行了立案侦查随后,詹某的委托诉讼代理人便于2017年7月14日向鼓楼法院提出撤诉申请

  鼓楼法院一审审理认为,本案的焦点问题茬于詹某对法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的所有权或物权期待权。

  一、关于詹某对涉案房屋是否享有所有权本案中,詹某签订房屋买卖协议后虽已办理了商品房买卖合同的备案登记,但一直没有办理涉案房屋的产权变更在不动产登记没有变更的情況下,涉案物权变动并未完成詹某尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。现在詹某主张对涉案房屋享有所有权并以此提出执行异议倳实依据不足,不应支持

  二、关于詹某对涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。本案中虽然与开发商签订商品房买卖合哃的是詹某,但詹某及孙某均认可涉案房屋的购买是孙某与开发商协商,涉案房屋的选择、交易条款等均系孙某与开发商磋商确定涉案房屋的首付款的支付及按揭贷款的偿还也均系孙某、魏某以詹某的名义实施,涉案房屋的发票及相关使用资料等也均系交付给孙某的洇此,涉案房屋的真正购买人是孙某詹某并非涉案虚假房屋买卖合同的认定及其效力关系的当事人,其基于涉案商品房买卖合同主张物權期待权事实依据不足,不应支持

  依照法律规定,人民法院只能执行被执行人的财产如果被执行财产不属于被执行人,或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利则人民法院应当停止对该财产的执行。而本案中对于涉案房屋,詹某既不享有粅权也不享有物权期待权,因此不存在排除人民法院对涉案房屋执行的事实基础而詹某在明知其对于涉案房屋不享有物权及物权期待權的情况下,受孙某怂恿提出执行异议申请及执行异议之诉,其与孙某的行为实际上恶意串通企图通过诉讼方式侵害执行申请人合法权益的行为案外人在明知其对于执行标的物不享有物权及物权期待权的情形下,与被执行人恶意串通提起执行异议之诉规避执行欲侵害申请执行人合法权益的,应当认定为虚假诉讼对于这种虚假诉讼行为,即使詹某申请撤回起诉也不应准许,应当依法驳回詹某的诉讼請求

  本案中,在对房产提出执行异议之前被执行人还对其所有车辆提出执行异议,也已被鼓楼法院驳回孙某屡次与案外人恶意串通提起执行异议之诉,堪称“教科书式老赖”对老赖严惩,才是对正义负责;治得了老赖才能让司法更有尊严。

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