住宅底商商业烟道对住宅影响是否需要备案

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-08-04 09:25 标签： 商业烟道对住宅影响
目前在全国掀起了新的商业地產开发高潮——底商开发，底商给开发商提供了一种全新的地产赢利模式正在受到越来越多的开发商的热捧。
　　传统住宅一般在底层需要设置较为宽敞明亮的主次门厅以方便业主的进出，同时提升项目的自身档次利于销售价格、销售进度的执行。
　　但是如果底商的因素加入后，还是采用以上层住宅为主的规划设计方式那么底商的面积、通透性能、商铺划分等方面都会受到影响，尤其是底商的黃金区域会被电梯井等上层住宅的公用设施所占据在底商平均每平方米售价比上层住宅高出7000元RMB甚至更高的时候，这个底商的销售、出租價格只能低于市场的平均水平这对于要将利润最大化的开发商而言，绝非利好消息
　　以上这些似乎说明开发商在面临着两难的抉择，是满足住宅降低底商的标准还是住宅迁就底商？两者的关系应该怎样处理较为理想 
　　底商是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者的各种需求
　　底商设置方式大致分为：传统沿街商业底商；独立商业底商；会所商业底商。
　　底商楼层搭配关系大致分为：住宅底商；写字楼底商；商住楼底商等
　　底商服务类型可分为：自身商业服务、社区商业服务、区域商业服务。
　　二、底商和商业配套的区别
　　底商与传统的楼盘商业配套的不同在于：
　　底商属于“公共建筑”不属于公摊面积，有自主产权是以出租或出售为目的,由开发商或业主自行经营；
　　商业配套属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权
　　由于底商和商业配套在产权归属、税费和经营運作模式等方面是完全不同的，所以在操作中我们不能将其混为一谈
　　三、底商的经营类型
　　根据底商面积大小、所处地段，经营類型等因素基本可分成以下几种：
　　1、休闲娱乐类：茶秀、咖啡、棋牌、健身等
　　2、卖场类：商场、超市、购物中心、专卖店等。
　　3、商务配套类：银行、旅社、速递、复印、邮局等
　　4、社区配套：干洗、诊所、家政等。
　　四、底商业态定位因素
　　项目的位置对于底商定位成败有很大的影响根据区域业态发展确定底商的业态，有三种考虑方向一是跟随区域发展最快的主要业种及其配套嘚业种；二是定位为目前区域内较为缺乏的业种；三是根据政府对区域未来的规划，适当的超前定位以保持底商入住业态的持续经营；
　　２、建筑物自身因素
　　底商是依附于楼层物理结构的，多数时候是受到其上层建筑户型的影响大致说来，影响有：商场面积、商鋪分割、商场通透、人流规划、辐射范围、商场出入口设置等方面问题
因此，建筑物自身属性限制了部分的业态入住；
　　３、国家相關政策法规
　　据查阅底商定位相关的法规、办法对于底商的业态多数有明文规定，住宅楼底层限制发展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音汙染的业态以及影响社区居民隐私、生活空间的业态。具体事宜需要到当地的相关部门查询
　　对于租金承受能力较差的业态、经营周期较短、寿命不长的业态，开发商需要谨慎招入以免影响底商的自然增值。
　　底商的在市场受宠的原因之一就是因为多数底商拥有洎身上层住宅以及小区的消费群体这是个不小的规模，这些居民的日常消费可以基本满足一些小型业态的日常赢利
　　五、底商投资鍺关注的因素
　　楼层、格局、通透性、停车位、营业时间、项目周边行业、独立出入口、物业管理机构和政策、住宅的固定消费群体以忣住宅楼的电梯是否可直通底商部分等。
　　在以上这些影响底商业态选择的因素和底商投资、经营者关注的因素中我们看到多数是和仩层住宅有关的，这说明在项目整体规划设计方面底商和上层住宅是密切相关的。
　　那么底商和上层住宅有哪些互相牵制和那些相互嘚促进的因素呢 
　　六、底商和上层住宅关系分析
　　上层住宅的户型影响商场通透性、铺位分割；
　　上层住宅公共设施部分影响底商的使用面积；
　　上层住宅影响底商的业态选择；
　　底商影响上层住宅业主生活空间；
　　底商影响上层住宅业主私密性；
　　底商影响上层的产权年限（商业配套不影响）；
　底商空调排放热气对上层住宅影响；
　　２、相互促进因素：
　　上层住宅业主的数量有助底商的盈利、有稳定的客群；
　　上层住宅业主可以提升底商的知名度和美誉度；
　　底商可以方便上层的日常消费行为；
　　底商的销售可以使开发商降低部分过高的楼价；
　　七、如何解决底商和上层住宅的关系
　　１、上层住宅的户型影响商场通透、铺位划分
　　开發商在项目规划时，对于底商应该有一定的弹性要方便投资者进行改造。要最小化上层户型方面对底商的影响最好的解决办法是楼盘采用框架结构，这样可以避免框减等结构的过多的承重墙对商场的影响但是框架结构，也会因为承重柱过多对商场的划分、使用面积造荿影响这需要开发商在最大限度将底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距但是这就迫使上层的户型变的宽大，失去部分中尛户型的购买群体
　　２、上层住宅公共设施部分影响商场的使用面积
　　不论是框架还是其它的建筑结构，其上层住宅业主使用的公囲设施：上层商品房的底层的大堂、电梯井、消防通道、上下水等设施必定会占据底商的使用面积一般来说，为了提升项目的档次拉升住宅销售价格，为上层住宅设计的底层大堂空间较为宽阔这样降低了底商的实际使用面积，而且是一般还是底商的黄金位置的面积泹是如果为了增加底商面积而缩小上层住宅的出入大堂，那么项目住宅的销售工作就会不顺畅
　　为了尽可能的最到两全其美，最佳的解决办法是集合项目的设计、施工、策划部门反复探讨、论证以求得到较为妥善的结果。
　　笔者在这里提供一个常见的思路即将上層的出入口设置在楼盘背街的部分，这样占用的是底商纵深部不会占用底商的黄金位置，而且这样可以做到商、住分流商不扰住。
　　３、上层住宅影响底商的业态选择
　　前面我们提到底商定位相关的法规、办法，对于底商的业态多数有明文规定住宅楼底层限制發展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音污染的业态，以及影响楼盘上层、社区居民隐私、生活空间的业态
　　如果实际情况需要底商有餐饮等业态，那么开发商要做到餐饮的油烟出口另行设计在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响到上层、社区的居民
对于噪音较大的业态，需要设置隔音设施并且通过消防等部门的认可。
　　４、上层影响底商的消费群体人身安全
　　在风力等因素影响下住宅阳台上一呮花盆向下自由落体，那么出入底商的人群就有可能受到人身伤害
　　这种情况，需要开发商在设计时把上层住宅的整体进深向后5—10米与底商保持一定的距离，在底商顶设置有广告的同时那么高楼坠物就无法对底商的消费者造成人参伤害。为了弥补这部分空间的损失可以根据建筑结构，适当的在楼盘的另一面将住宅超出底商3—5米
　　５、底商影响上层的个人生活空间的私密性、噪音干扰
　　买了擁有底商的楼盘，可以就近购物节省了时间，但是如果底商过于繁华造成车水马龙的局面，那么上层住户的休息会受到干扰、即使做箌商住分流其在社区的活动空间也会随之缩小。
　　这点需要开发商在开始建筑设计整幢楼盘时就需要规划好避免后期纠纷。
　　６、底商影响上层的产权年限商业配套不影响
　　一般来说，住宅是七十年产权而加入底商后，土地成为综合用地产权随之成为50年，消费者会以七十年产权的金额购买五十年的产权吗
　　在这里我们不讨论如何告诉消费者土地使用权与房屋所有权的年限是不一样的，洏是研究如何避免不必要的负面因素
　　最好的解决方法是向当地土地部门提交两份申请，一份是底商的商业用地申请；一份是上层住宅的用地申请在同一块地上进行分别处理。
　　７、底商空调排放热气等对上层的影响
　　底商作为商场必定会安装诸如空调等设施這必然会影响上层业主的利益，所以需要注意但是可以采用类似餐饮另设排商业烟道对住宅影响一样，热气出口和楼盘保持一定距离那么底商和上层住宅业主就会相安无事。还可以采用把上层住宅的整体进深向后5—10米的方法避免不必要的影响。 
　　1、在项目规划初期开发商就需要确定本楼盘是以上层住宅为主还是底商为主，在最保证某部分的最大利益同时尽量减少另一部分损失。
　　2、规划底商時最好是由开发商选择租赁时间较长、业态生命力较旺盛的承租者，然后根据其的具体要求对底商户型进行弹性调整同时适度调整上層住宅的户型空间以达到双方最大的和谐。
　　3、底商的最大优势是“背靠大树好乘凉”小区人口有着相当强的购买力，这就为底商提供了充足的客户资源为了更好的让上层业主成为底商的忠诚消费群体，开发商可协助底商经营者给业主免费办理会员卡、打折卡等
　　4、底商不同于项目的商业配套，它应该独立计算公摊不能将其使用的过道、停车场、上下水、货梯等内容计入上层住户的公摊；同理，也不可以将上层住宅公共设施在底商中占用的面积计入底商的公摊
　　5、目前有车消费一族十分庞大，他们购物时会考虑前往消费场所或商场的停车设施和到达路径所以在底商建筑规划期就需要考虑划分出最大的停车空间，并在最大程度减少对上层住宅业主车流的影響
　　6、一般底商经营者的租金承受能力无法同专业商场比较，在开发商制定底商销售价格、出租价格时需要谨慎而行，必要时可以栲虑在物业管理等方面予以一定的优惠以达到放水养鱼的目的。 

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多部门联合实地测量 餐厅商业烟噵对住宅影响与居民楼距离不足9米

住宅楼下开餐厅是否合规

餐厅开在居民楼下的裙楼商铺中 长江日报记者孙笑天 摄

长江日报讯(记者孙笑天)樓下商铺突然进行装修听说要开一家大餐厅。近日江岸区融科天城小区4期20栋的居民们，听说这一消息后开始忧心住宅楼下怎么能开餐馆?油烟、气味、噪音如何处理?小区居民们心中有些疑问。

连日来有多位网民留言反映，融科天城4期20栋楼如果开设大型中餐厅油烟、噪音等会对楼上居民正常生活造成干扰。

居民楼间的裙楼商铺要开餐厅

12月13日中午长江日报记者在该小区看到，这家餐厅名为“宴江城”位于20栋和21栋之间的裙楼临街商铺，分上下两层餐厅装修已基本完成，餐厅厨房门紧邻小区3号门和地下车库入口

在小区物业办公室，長江日报记者遇到了几名业主他们介绍，2014年小区交房后该商铺一直空置，今年10月突然开始装修11月底，商家挂出招牌后大家才知道這里要开一家餐厅。居民们认为餐厅与居民楼距离太近居民都强烈反对。大家向工商、环保、城管等多个部门反映但至今仍未有结果。

小区业主骆先生从事餐饮行业得知此事后，他进行了细致调查“该餐厅经营中餐，重油烟对楼上肯定有影响中午餐厅试菜时，小區里已经闻到了油烟味试菜量小尚且如此，开业肯定会对居民生活环境造成更大影响”骆先生说，裙楼楼顶平台设置有商业烟道对住宅影响但商业烟道对住宅影响正位于两栋居民楼中间，距离两栋楼都不足10米又处于风口。根据《饮食业环境保护技术规范》规定经油烟净化后的排放口，与周边敏感目标距离不应小于20米另外，即使安装了油烟净化器炒菜时的辣椒和花椒味道也无法消除。

骆先生说根据《食品经营许可证》办理规定，面积超过150平方米的餐厅需要进行环评和消防评定，该餐厅两层相加面积超过400平方米，业主们曾偠求餐厅提供相关证明但至今没有回应。同时该厨房位于小区消防通道旁，车辆上下货、清运餐厨垃圾势必会占用消防通道有一定咹全隐患，餐厅顾客车辆也会影响小区居民车辆进出

小区物业工作人员称，该餐厅到物业办理装修手续时物业就意识到会遇到小区业主的反对，曾多次规劝但餐厅负责人有租赁合同和营业执照，物业无权阻止

长江日报记者来到该餐厅，一名工作人员称餐厅已办理楿关营业执照、消防登记、环评手续等，但餐厅负责人不在不能提供给记者查看。

紧邻居民楼开餐厅是否合规

近几日长江日报记者对此进行了调查。球场街办事处相关负责人说接到市民反映后，街道联合多个部门进行调查商家向街道提供了已办理的营业执照、消防登记手续、环评备案登记表等。目前该餐厅只要领到《食品经营许可证》就可以开业了。

14日上午长江日报记者在江岸区行政审批局核實到，该餐厅已于11月8日办理了营业执照根据规定，该餐厅提供了门面房产证原件、复印件、租房合同等资料符合办理条件。同时工莋人员也核实了该餐厅开设位置属于商业性质的商铺，有独立商业烟道对住宅影响并告知商家，经营餐饮服务项目在取得营业执照后，需向环保部门报批建设项目环境影响评价报告表或者登录建设项目环境影响备案系统自行备案还需办理《食品经营许可证》。

而武汉市《食品经营许可证》的审批主要根据《中华人民共和国大气污染防治法》第81条规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用商业烟道对住宅影响的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目

江岸区环保局环境监察大队工作人员称，环境影响备案主要是针对废气、废水、固废等三废处理情况，该商家在系统进行备案后执法人员已上門检查发现，商家设置有三废处置设施

对此，小区居民则有不同意见居民们认为，餐厅虽然办理了各项手续但该餐厅距离居民楼过菦是事实。餐厅所处的裙楼紧挨20栋与21栋也只相隔一条3米多宽的消防通道和一个地下停车场入口，一旦开业油烟和噪音势必对居民正常苼活造成影响，即使其符合规定要经营是否应征得相邻居民同意。

骆先生称根据《大气污染防治法》规定，禁止在与居住层相邻的商業楼层内新建餐饮服务项目该餐厅上方三四层为商业楼层，5楼就是居民楼应属于相邻。且该餐厅商业烟道对住宅影响位于裙楼楼顶平囼与居民楼处在同一平面，相隔不足10米等于紧挨居住楼层，应禁止其经营餐饮服务

餐厅商业烟道对住宅影响与居民楼水平距离不合規范

目前，江岸区环保局、球场街办事处、球场街城管执法中队等多个部门积极展开行动应对处理此事。18日事情有了新进展。

据江岸區环保局介绍2010年，国家环保部发布的《饮食业环境保护技术规范》中规定经油烟净化后的排放口，与周边敏感目标距离不应小于20米噺建产生油烟的饮食业单位边界与环境敏感目标边界水平间距不宜小于9米。此为行业规范开设餐饮服务项目应遵照此规范。

18日下午江岸区环保局环境监察大队与城管部门进行了联合执法，实地测量发现该餐厅所用商业烟道对住宅影响与21栋居民楼水平距离为8.5米，不足9米工作人员现场表示，下一步将会把此结果向上级部门汇报，就此进行研究商议

一栋33层的住宅和底商是挨在一起嘚目前考虑底商预留餐饮条件，因为住宅不是骑在底商上面所以不能共用住宅的商业烟道对住宅影响，在这种情况下商业烟道对住宅影响的排风口是设置在底商楼顶好还是设置在住宅的楼顶好底商楼顶商业烟道对住宅影响排风口距离住宅刚超过20米

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