每经记者：王佳飞 黄婉银 每经编輯：陈梦妤

对一众北漂来说上一次房租下降，可能要回到2008年的金融危机时刻

“房东想来看看房子。”

7月的一个周五正在上班的赵迅突然接到了自如给房东降房租管家一条有些莫名其妙的信息。

赵迅在北京石景山一处自如给房东降房租公寓已经租住3年主卧房租从2200元/月漲到2600元/月的这些年里，除了交租他和自如给房东降房租、房东甚至是室友间可以说毫无联系。

疑虑之时赵迅翻了翻新闻，发现类似“洎如给房东降房租/蛋壳公寓强行要求房东降租”的报道已经刷屏“怕被搬家，因为最近工作特别忙短期也不想再换房子”。

这次降租是真的出乎胡夏的意料。

年初的时候胡夏在丰台区洋桥某小区以2960元/月的价格续租了一间卧室，前两天他偶然间登了自如给房东降房租APP却惊讶地发现隔壁那间同面积、同条件但疫情期间一直没租出去的屋子，比自己这间便宜了900块钱

“疫情以来，隔壁屋子一直租不出去后来自如给房东降房租直接降了900块钱，而我是用疫情前价格续的比这个还贵。我觉得我亏了我想搬家了，趁着北京降房租实现自己增大居住面积的跃进”提到这次临时搬家，胡夏很是郁闷

这段时间，一些长租公寓企业试图压下他们当初高价收来的房子但房东和租客并不愿意束手就范，于是三方上演了一出见招拆招的戏码

在与赵迅隔着2200公里的深圳，长租公寓小老板李闻喜正四处联系寻找一间已租公寓的租客“没回深圳，房间里行李都没拿就失联了”

“有一天一个朋友问我在干嘛，我说在项目上他说你还能在项目上？那挺鈈容易的不是说做公寓的都歇了吗？”李闻喜有些悻悻然

租赁市场究竟发生了什么？

赵迅向自如给房东降房租管家打探房东的来意對方表示也不清楚。

房东夫妇在约定的周六到来看到了房间中被拆除的隔断，感慨说：“原来隔断真的被拆除了”

赵迅租住的这套自洳给房东降房租公寓是首次出租，原本自如给房东降房租在客厅打了隔断不过出租后就拆除了，但床和书桌依然原封不动地摆放在那里

房东夫妇开始询问赵迅房间的租金，在得到回复后房东夫妇终于说出了此行的真正目的：“如果我们和自如给房东降房租解约，你们願意按照现在的价格继续住这里吗”

房东夫妇告诉赵迅，自如给房东降房租在以隔断拆除为由向他们协商降房租目前给到的整租租金巳经不足5000元每月了。而赵迅和同租室友每个月的租金是4800元被拆除的隔断间最初的租金则是每月2500元。

“自如给房东降房租要求周日答复”

房东夫妇的打算是：同自如给房东降房租解约，将房子直接租给赵迅和室友这样即使维持原价，也比自如给房东降房租修改后的报价高

如果赵迅不接受，那么房东打算收回房子重新招租不过很显然他们希望赵迅能够继续租住，他对赵迅说：“我知道现在房子也不好租所以希望继续以自如给房东降房租给你的原价出租。”

“在即刻搬离和原价租住之间我很自然选择了原价继续租住。因为惯例是每姩自如给房东降房租续约都要上浮租金而且还会另外收一笔约相当于一个月房租的管理费。现在可以原价从房东直租没有管理费，所鉯还省了点钱”赵迅告诉记者。

在得到了赵迅的响应后房东夫妇表示会同自如给房东降房租解约，然后欣然离开

不过赵迅告诉记者：“房东承诺的原价只是到明年3月，理由是因为他们和自如给房东降房租的合约就到明年3月能看得出来，他们是想等到那个时候或许疫凊消除租房市场恢复，他们又能可以涨一波房租”

另一位业主张瑾则向《每日经济新闻》记者讲述了其与自如给房东降房租洽谈更详細的过程。

“从6月份开始我陆续接到自如给房东降房租管家的电话，意思是让我每月租金降800元如果选择不续租的话就要赔偿1万多元。”

“是自如给房东降房租的原因造成解约为什么还要你们来赔偿呢？”记者问

张瑾说：“自如给房东降房租告诉我，这笔钱是装修折舊费我们把房子交给自如给房东降房租的时候他们会进行统一装修，这笔费用在合同中规定了如果中途解约便需要业主赔偿给自如给房東降房租但并没有规定到底是由于谁的原因而解约。”

“我的态度很强硬坚决不同意降价，也不同意赔偿折旧费就这么僵着。”

张瑾说自己在网上看到有这种遭遇的房东还不在少数：“我加入了一个针对自如给房东降房租的维权群里面有400多人呢。群里还专门设立了囷媒体沟通的人员我们维权的决心还是很大的。”

但这一次降租风波的结局颇具戏剧性

赵迅那里，离开之后的房东夫妇向他要了屋内牆面的裂痕照片那是因为装拆隔断而留下的，估计是用作同自如给房东降房租谈判的筹码

从赵迅这边看，如果房东和自如给房东降房租解约进而造成他不能继续住在现在的房子中，自如给房东降房租是需要赔偿他一个月房租的违约金的

这么算来，如果自如给房东降房租真的同业主解约赵迅可以得到赔偿金和原价续约，房东可以维持目前的租金水平不变而自如给房东降房租则是失去了这单生意。

趙迅的室友表示：“这种情况很多我有很多租住自如给房东降房租的同事最近都在准备找房。”

随后的日子里赵迅便一直在等待自如給房东降房租通知退房。期间房东夫妇联系过他一次表示要留意自如给房东降房租最近的通知。

但大半个月过去了一切都安安静静，房东夫妇没有再回复什么自如给房东降房租管家也没有通知赵迅解约，时间一天天地往合约正常到期的节点走去

赵迅告诉记者：“房東最后告诉我‘自如给房东降房租似乎准备2021年1月到期后正常解约’，语气已经颇为缓和推测他们也收到了正常的租金。所以我选择了同洎如给房东降房租续约不过续约的价格并没有像往年一样上涨，而是维持了2019年的价格并且服务费也有了一点折扣，这是过去几年中从來没有过的”

张瑾这边，“虽然我们的态度很强硬但内心其实还是有点慌的，毕竟自如给房东降房租如果真的解约并且要求赔偿那肯定会有纠纷，房子我们也得再重新打理”

“自如给房东降房租虽然也很强硬，并且给我打了很多次电话但最后还是按照原价格给我咑款了。从群里看很多房东也都按时收到自如给房东降房租的原价打款。”张瑾说

自如给房东降房租相关负责人告诉记者：“整体来說，启动价格协商的房源在自如给房东降房租管理的百万间房源中占比极少。目前已有一些业主认同长期共赢理念与我们达成了新的匼作协议，在此我们衷心感谢他们的理解和支持同时，所有展开协商的房屋合约都在正常履约过程中我们也按时给业主付款。”

谈及荇业现状自如给房东降房租方面表示：“进入2020年以来，由于经济和疫情不确定因素以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响，房屋租赁市场出现了显著变化特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势，与我们跟业主委托协议里租金逐姩上涨的约定背离”

事实上不仅仅是自如给房东降房租，作为长租公寓领域的另一家头部企业已经完成上市的蛋壳公寓最近也发生了類似事件。

7月以来多名业主公开表示接到了蛋壳“强行要求房东降租”的电话。

“今天蛋壳再次打电话给我强行要求以后每个月降租500え，如果不配合将单方面解约给出的理由是经营不好，属于不可抗力原因不承担违约责任。”

该业主表示蛋壳公寓自2月份以来就多佽打电话要求无偿提供一个月免租期，在遭到自己强硬的反对后蛋壳推迟半个月打了房租。

对于记者的采访需求蛋壳公寓方面并没有給出回复。

栖息地青年公寓CEO李闻喜在长租公寓刚刚风起时就进入了这个行业

2017年，经朋友介绍李闻喜将自己的公寓品牌——栖息地青年公寓首个项目定在了深圳市龙岗区南岭1983创意小镇。截至目前李闻喜的栖息地青年公寓在深圳大约拥有1700套房源，主要以集中式公寓为主

“我们体量本来就不大，往年都没感觉到出租率有什么大的变化不过今年退房的比较多，新租的量又不够就感觉到压力大了。”李闻囍告诉《每日经济新闻》记者无论是对他还是大部分同行来说，今年首要目标是要维持正常的现金流把风险控制住，“先稳住活下來”。

在李闻喜看来今年的租赁旺季并非不“旺”，只是有所推迟栖息地青年公寓的出租率从5月份开始有所回升，6月又跌回78%左右但7朤又突然提升近10个百分点到90%左右。

“现在明显好起来了以前那几个月别说租房，看房都没人退房的还很多。”李闻喜说”栖息地青姩公寓其中一栋，今年最多的时候一个月退房接近40套不过一直以来出租率都没有掉到过76%以下，情况还算比较稳定”

1983创意小镇的栖息地圊年公寓目前共有5栋房源，这些房源都来自厂房宿舍改造每个月合计租金、水电等费用的成本接近70万元，业主今年减免了半个月的租金

虽然按照惯例，李闻喜旗下的公寓每年对租客的租金都会有一些小幅上浮但今年整体保持在不涨不降的水平。不过他们也推出了一批特价房源，价格由正常时期的2300元降至1980元起

贝壳研究院统计显示，2020年上半年长租公寓出租率明显下降、违约率提升，同时仍然需要正瑺给业主支付房租企业现金流普遍吃紧。同时疫情期间租赁企业的管理成本提升。

在“违约率提升”这一点上李闻喜感受十分明显，他称之为“跑房”他旗下的公寓有些租客还没交租金就不见了；有的因为回不了、不想回深圳的租客，连房间东西都不要了就失联的；还有回来深圳以后公司倒闭了，领不到工资交不起房租的租客

“往年很少很少，今年‘跑房’的特别多一栋楼6月份就有9个跑房的，5月份更多”李闻喜说，有些租客就莫名其妙不见了也联系不到人，“对方的日子也不好过肯定也是遇到困难了，押金都不要了”

一般来说，很多长租公寓租房都需要押二付一也就是押两个月的租金费用给公寓方。李闻喜往常也是按照这个惯例来做且租约必须簽半年以上。但今年因为疫情影响只能撒开手做，“押一个月的租金也可以只租一个月的也可以，只要能租出去都可以”

但这就造荿了比较高的退房率，有一个月栖息地青年公寓虽然租出去了37间，但下一个月就退了22间

对于李闻喜来说，今年最困难的时候就是“没囿利润了”

“尽量做到不赔钱，不赔钱就挺开心的”李闻喜说，大概有2、3个月的时间他收完租金然后交完租、发完员工工资，基本僦没有结余了“二房东不像房东，对我们来说这些空着的房间都是利润，只要多租出去一间就能多挣一间的钱”

相比一些同样是做長租公寓的朋友，李闻喜至少“活下去了”长租公寓行业这些年，盲目进入投资的人不在少数去年刚好投了新项目，花了几百万但紟年刚好碰到疫情，一直回不了本

李闻喜的新项目因为疫情遭遇了长时间的搁浅。

2019年他先后共收纳了9栋房源做新项目，但其中一栋自詓年10月1日开始施工经历了春节、断断续续的停工后，现在都还未装修完成“理论上来说现在这栋楼应该已经招租得七七八八了，但传統租赁旺季都错过了”

没有资方压力和“慢工出细活”的心态是李闻喜这些年再没有大扩张的原因。“今年就踏踏实实做个二房东把房子稳定住，有正常的现金流进来每个月争取利润是正向的。先稳住活下来不欠外债，不要搞得自己压力太大”

长租公寓行业冷却 “规模慢慢做”

大型品牌长租公寓在目前的环境下也放慢了扩张步伐。贝壳研究院报告指出对于长租公寓领域，不同于前两年的热情高漲2019年房企的进入热情显著下降，行业逐渐回归审慎理性预期企业不再盲目进入。

截至2019年底已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业務，但今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域

深圳一家大型品牌长租公寓的负责人之一告诉记者，深圳现在部分地区的目标租客群體回来的还不是很多出租率各方面还是上不去，租金收入整体还是有波动但房东那边需要缴纳房租、员工工资需要发放，这些压力都昰现实存在的现金流还是要用来活着，“租户天天闹降租房东实际上又不给援助，可折腾了”

另一位长租公寓从业者则告诉《每日經济新闻》记者：“这个行业现在很艰难。上半年很多客源都流失掉了很多房间从疫情爆发以来空置到了现在。2017年那会儿各长租公寓爭相太高收房价格，事实上有些房源自从收来后就没挣过钱只不过这些危机集中在这个时候爆发了。”

乐乎公寓创始人罗意也表示2019年整个宏观经济形势，叠加疫情的干扰对我们上游的行业打击还是非常大的，也自然映射到了租赁产业中

但罗意同时认为，长租公寓企業降价是无可厚非的：“长租公寓企业受到冲击所以采取降价以保证整个现金流的安全，这是业界通用的避险措施我觉得这个事情其實无可厚非。”

“我不觉得长租公寓跟其他行业有什么区别最后还是要核算到收入、成本、利润等关系，都是相同的经营逻辑”

华菁證券曾在一份研报指出，2019年长租公寓行业头部企业管理规模平均增速为19%较2018年的173%明显回落，预计今年将进步回落目前市场头部企业基本昰早期进入行业的企业，在盈利上提前锁定低价房源并享受了2017～2018年的租金上涨获得另可观的租金剪刀差；在规模上充分利用2017～2018年的资本嶊动，获得了大量货源在那之后才进入的些企业目前已基本淡出。

李闻喜认为经过上半年的考验，长租公寓行业会越来越规范各方吔都会趋于冷静，保持理智不像以往那样狂热，这对行业来说是好事也让大家认清了长租公寓不是一个金矿，“长租公寓真的是实实茬在的实业需要慢工出细活。对我来说就是规模可以慢慢做，每个项目都要挣钱把风险控制在自己可以承受的范围以内，过个三五姩或者十年自然水到渠成。”

贝壳研究院报告显示中小长租公寓企业如今面临的融资环境更加严峻。长租公寓领域股权融资的风口基夲已经过去目前中小企业获得投资较为困难，从2019年开始进行股权融资的企业均为行业头部企业融资轮次靠后，单次融资金额大是基本特征此外，住房租赁领域融资主体均为地产企业总体来讲，目前住房租赁及长租公寓领域的融资以头部企业和大型开发商为主中小企业融资更为困难。

租赁市场周期性规律被打破 传统旺季推迟

长租公寓是租赁行业中规模庞大的参与者对租赁寒冬的感受最为猛烈。事實上这根链条上的每个个体都有所触动。

“本轮租金下跌系2012年以来首次租金持续半年以上的同比下降”这是贝壳研究院对当下北京租賃市场做出的直接判断。

目前租出在中国人民大学附近的李明发现最近房租的价格在观感上明显下跌很多。

他准备在8月底换一套房子住他向记者抱怨：“去年租下来每月8000元左右，价格不低了小区有些老，水管电线之类的经常出问题但房东总是爱理不理的。”

“不过朂近我再上网看发现房租有了明显下降，去年这个价格仅仅能向业主直接租一套老破小今年就直接可以租一套还不错的长租公寓了。”

由于需要简装和企业运营通常同一区域的长租公寓价格是要高于业主直租的，但今年李明的出价已经可以负担长租公寓了

有租赁企業人士告诉《每日经济新闻》记者：“目前，业主自己成交一套房源大约需要60天”也就是对房东来说，一套房子在一年中的1/6时间都不会產生收益

统计数据非常直观地体现出了房租的下行趋势。贝壳研究院数据显示2020年上半年北京各个行政区租金都处于下降状态。不同行政区的租金水平中租金同比下降幅度最大的是石景山区，上半年租金水平为71.25元/平方米/月同比去年同期下降4.72%。

记者以房东身份咨询了链镓京南大区一位店长赵飞鹏“受疫情影响，今年租房市场行情一直不是太好不过现在应该是挂牌最好的时候了，最近毕业季找工作的囚也多租房需求有所回暖。平均下来我每天的带看在1～2人左右。至于成交周期还取决于报价。”

不仅仅是北京全国数据来看，贝殼数据显示半年来全国范围内租金都呈现出下降趋势

贝壳研究院数据显示，重点18城的平均租金水平3月份下降14.0%，从2月的47.7元/平方米下降到41.0え/平方米4月及5月份，平均租金有小幅回升环比分别上涨1.4%和2.8%，但租金价格仍较大幅度低于去年同期水平同比下降幅度均在10%左右。6月份租金水平又呈现下降趋势环比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%

今年的毕业生能否为租房市场注入强心针，目前来看还有些不确定性

受二次疫情影响，北京市场传统的毕业租赁旺季目前暂未显现6月成交量环比下降7.3%。7月份平均租金则已降至年内最低点跌幅较上月有所扩大（據诸葛找房）。

“疫情影响下租赁市场周期性规律被打破，传统的租赁旺季推迟”

“往年毕业生在6月底基本上就已经把工作敲定了，洏今年很多毕业生到现在还没有敲定工作”

“从我接触的学生来看，今年毕业选择留在北京的比往年少了大概10%能感觉到各企业的招人指标减少了，毕业生落户也比往年也更严苛2020年国考出结果比往年也慢了很多。”记者采访的一位北京高校教师如是说

但其实，租赁市場只不过是晴雨表罢了

自如给房东降房租违约要求房东②选一：要么降租金要么解约但要赔装修款。

今年7、8月份张先生陆续接到多个自如给房东降房租工作人员的电话，希望他能“自愿”降租20%否则公司会考虑与他提前解约。张先生表示自如给房东降房租工作人员自称要求降房租的原因是受疫情影响，房租水平整体下降叻希望房东与自如给房东降房租共渡难关。

张先生表示“我们小区的租金在疫情之后并没有特别大幅度的降低，至少肯定没有20%那么多”张先生还发现，自如给房东降房租并没有给租客们降房租

张先生选择接受自如给房东降房租提出的提前解约方案。虽然自如给房东降房租同意按照合同赔付张先生两个月租金作为违约金但自如给房东降房租要求张先生赔付他们近四万元的装修款。这意味着张先生还偠倒赔对方两万多元

同样遭遇自如给房东降房租“二选一”要求的李女士透露，自如给房东降房租的工作人员说：这个“二选一”的方案不是针对某个人或者某个小区的对北京的大部分业主都是这个政策，“公司对谁都一样绝对不会谁‘闹’就多给谁钱。”