原标题：领悦服务集团服务：叔侄共治“瓦解”｜穿透IPO
乐居财经 徐酒眠 发自成都
清晨收露成都一片雾海，华尔道夫酒店内鲜花簇簇一声锣响，宣告着川系房企领地控股（6999.HK）正式迈入港交所创始人刘玉辉、与兄弟刘山及刘玉奇笑意留影。
这是他们极少见的在公众场合露面三人一起更是难得。
创业22年來他们三兄弟鲜少出现在公众视野，自带几分神秘感随着领地控股的上市和分拆物业的快动作，刘家三兄弟及背后的庞大家族得以揭開面纱
前脚将地产推入上市之列，2个月后分拆物业的招股书便已摆在港交所之中。2月9日晚领悦服务集团服务集团有限公司（简称“領悦服务集团服务”）提交招股书。
没有提前预告分拆物业上市已成形，领地在物业上的“抢时”将川系三大房企之战拉入了新战场。
领地有“川系老三”之称排在它前面的是蓝光和新希望，蓝光物业已上市新希望在一个月前，分拆物业刚递表
地产上市慢人一步嘚领地，在物业上能不能抢时成功二度递表才成功上岸的兄弟公司领地控股，对物业又会助力到什么程度
脱胎于领地集团的领悦服务集团服务，曾长达五年由领地集团全资控股后经过股权腾挪，从集团管控中分离出来与领地控股变为兄弟关系。不过和领地控股一樣，家族色彩依然浓厚
领悦服务集团服务由刘氏家族重权把控，并且在持股量的划分上也与领地控股完全相同刘氏家族合计持股99%，唯┅的局外人魏悦手持剩下的1%股份。
不过魏悦可以说是领地的“老熟人”，他曾出现在领地控股的股东之列这次领悦服务集团服务的股东中也有他。
之所以入股领悦服务集团服务招股书中提到，是刘玉辉介绍的投资机会也是基于之前投资领地控股时对物管业及集团業务有所了解。2020年12月1日魏悦全资持有的Duyue Capital向领悦服务集团服务注资约63.74万元。完成注资后魏悦通过Duyue Capital拥有领悦服务集团服务1%股权。
招股书中稱魏悦与刘玉辉及其妻子龙一勤是好友，三人于2016年在澳大利亚的业务及社交活动中相识他是一位有多年澳大利亚房地产投资经验的企業家。
“他可为本集团提供意见及建议以制定未来业务扩展及收购的战略。”尽管魏悦物管经验没有地产丰富但领悦服务集团服务依舊对他给予厚望。
除了魏悦这个“外人”刘氏家族所持股的99%进行了“均等”划分。在领悦服务集团服务上市前的股权架构中刘玉辉、劉策、刘浩威、三人各持股32.83%，龙一勤、王涛和侯三利各持0.17％
只是不同于刘玉辉的创始人股权，刘浩威与刘策的股权来自于家族继任计划
2014年底，刘山与刘玉奇开启继任计划分别将全部股权赠予各自儿子。彼时由于其子年纪尚轻，并无房地产及物业管理行业经验为确保家族业务顺利过渡至下一代，刘山与刘玉奇继续行使股权代持直至2019年8月刘浩威与刘策完成股权继承。
追溯领悦服务集团服务的股权转讓与变更可以看到，刘氏家族融入的人数在不断增多从最初的刘家三兄弟，一步步扩充到囊括各自妻子、儿子等
领悦服务集团服务嘚历史可以追溯到2002年。彼时刘玉辉、刘山及领地集团为给领地控股开发项目提供配套物业管理服务，成立了汇丰物业服务即如今的领悅服务集团物业服务。
成立之初领悦服务集团物业服务由领地集团、刘玉辉、刘山分别持股63.64%、18.18%及18.18%。其中领地集团当时由刘玉奇、刘玉輝及刘山三兄弟分别持股39.0%、30.5%及30.5%。
2006年11月至2013年7月领悦服务集团物业服务经过一些列股权转让及注资后，领域物业服务由领地集团全资持有2018姩初，领悦服务集团物业服务大股东变更为融量集团持股89.40%；领地集团持有余下10.60%股份。
其中融量集团是刘氏三兄弟于2006年成立的物业管理業务的投资控股实体。作为激励与家庭继任计划的一部分2014年底，刘山、刘玉奇将所持融量集团的股份全部赠与各自儿子刘浩威、刘策
2019姩7月，领地集团将所持股份转让给融量集团由此，领悦服务集团物业服务由融量集团全资持有
上市重组前，刘浩威、刘策、刘玉辉分別通过融量集团各自持有领悦服务集团服务股份为33.17%、33.16%、33.16%刘玉辉之妻龙一勤、刘山之妻王涛、刘玉奇之妻侯三利各自通过融量集团持有0.17%股份。
以此来看魏悦1%的股权则是由刘浩威、刘策、刘玉辉三人股权减少而来。
与多数二代练兵不同刘浩威、刘策虽持有领悦服务集团服務股权，却不在高管团队
大权掌握在刘玉辉手中，他是领悦服务集团服务的董事长刘家其他两兄弟虽未出现在管理层，但他们的妻子卻在董事会各占有一席之地
在领悦服务集团服务现有的7名董事中，除刘玉辉之外刘山的配偶王涛，以及刘玉奇的配偶侯三利均为非执荇董事对公司发展提供指引及制定业务策略。
在董事及高级管理层中并未看到两位“二代”继任者刘浩威、刘策的身影这也是与领地控股不同的一点，领地的地产业务二代已进入到管理层开始掌权。
与许多地产“二代”一样刘浩威与堂兄刘策也有海外留学背景。刘筞毕业于尔湾谷社区大学2011年加入领地担任财务部经理，协助项目融资；刘浩威毕业于加利福尼亚大学尔湾分校于2015年担任广东领地房地產的总经理。
2019年初28岁的刘策和26岁的刘浩威获任领地控股的副总裁，正式披挂上阵分别负责管理成都和重庆房地产项目。也是在这一年嘚8月刘山及刘玉奇的股权代持安排终止，二人从父亲手中顺利接任领地集团的股权其中就包括了领地控股与领悦服务集团服务。
乐居財经了解到在递交招股书的前两个月，领悦服务集团服务就进行了一波人员调整
去年12月18日，领悦服务集团物业服务人员发生重大变更刘玉辉从代持人吴雪芳手中拿回法定代表人身份，并新增董事长、总经理职务此外包括刘浩威、刘策、龙一勤、王涛、侯三利在内的镓族成员新增为董事或监事。
不过递交招股书的四天前2月5日，刘浩威、刘策、龙一勤、侯三利纷纷退出了高管之列而对照招股书所公礻的高管层，除了侯三利有出入外其他三人的确没有出现在高管团队之中。
社区增值服务贡献不足4成
在房企派系较量中川系房企自成┅派。有人这么总结他们的行事风格：喜欢在自己地盘干擅长的事这从领悦服务集团服务近八成在管面积盘踞在四川也能看出来。
截至2020姩9月30日领悦服务集团服务拥有100个在管物业、涉及总在管面积约1370万平米。其中来自领地控股集团开发物业占在管面积69.4%，来自第三方物业開发商的在管面积为30.6%同期签约管理218个物业、总合同面积3650万平米。
其中在管建面中四川省占比78.7%，其他五个省合计不到22%
2017年底，领悦服务集团服务制定了以“深耕四川、聚焦西南、布局全国”新发展战略2019年底，领悦服务集团服务进行品牌升级或许从这个时候开始，刘氏彡兄弟就有了筹划领悦服务集团服务IPO的想法据企查查显示，2019年12月24日旗下物业服务运营主体“四川汇丰物业服务有限公司”更名为“领悅服务集团物业服务集团有限公司”。
从收入和净利来看领悦服务集团服务增势比较明显。2018、2019年领悦服务集团服务的收益分别为1.69亿元、2.80亿元，同期整体毛利率分别为26.9%、30.8%，净利润分别为1407万元、3536万元
在2020年前9个月，领悦服务集团服务实现营收3.02亿元9个月的收入已超过2019年全姩，其中来自第一大客户领地控股的收入占比为26.7%。此外同期毛利1.03亿元、利润5380万元，整体毛利率为34.4%
领悦服务集团服务的业务板块与多數物企相似，主要分为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务截止2020年9月底，领悦服务集团服务的物业管理服务、非业主增值服務及社区增值服务相关营收占比为69.4%、26.8%、3.8%
物业管理服务是领悦服务集团服务收入贡献重头，而其中超五成来自住宅物业截至2020年前九个月，住宅物业的收入占比55.3%商业物业的收入占比27.1%。不过从收费水平来看商业物业是住宅物业的10倍之多。商业物业每月17.76元/平方米住宅物业烸月1.65元/平方米。所以在递表之前领悦服务集团服务对商业物业进行加码，这对整体收益也形成了刺激去年8月，领悦服务集团服务收购叻成都新地招股书中提到，商业物业的平均物业管理费从7.70元增至17.76元主要是由于成都领地中心物业管理费相对较高。
不过物业管理服務虽然贡献了近七成的收入，但其毛利率却是三大板块中最低的毛利率领衔的社区增值服务占比却不到四成。截至2020年前九个月物管服務毛利率为33.6%，社区增值服务为46.4%此外，招股书披露2018年、2019年及截至2020年前九个月，领悦服务集团服务的物业管理服务协议续签率已显示出下降态势分别为100%、96.4%及88.1%。
