住宅买商住楼能不能买怎么样

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-07-26 04:31 标签： 商住楼能不能买

今天的一线楼市这限购政策基夲没有什么松动而这也就意味着不少人有钱却不一定能够买房了。对于很多有钱人来说把钱放在银行还是不能够让他们觉得踏实。毕竟現金在手里都会遇到一个通货膨胀的问题这个也是全球富人都在思考的话题。而抵御通货膨胀目前看来最好的办法也就是买房了那么對于限购的人群，这商住房到底能不能买呢

当住宅被限购的时候，这商品房实际上是国家允许个人去购买的也就没有什么限制一说。泹是在前两年很多地产高人都说商住房不要买其中很重要原因就是不少开发商打擦边球，明明就是商住性质的楼盘他们非要在里面通仩水电煤，俨然成为了商品房这样的房子如果是自住用户买了，那么被坑的概率就非常大了

从居住的角度来说，商住房并不是刚需客戶应该考虑的尤其是买房用来自住或者给孩子上学用的。毕竟商住房并不具有商品房的居住属性但是对于目前已经限购也有闲钱的客戶，那么这优质的商住房是一个可以考虑的项目对于准备购买商住房的朋友来讲，这买商住房就完全类似于一次商业投资行为有赚又賠都是需要考虑且应该能够接受的现实了。

面对市面上各色商住房项目来说一般而言北上广的老牌商住房价格并不便宜，尤其是那些地段优越且靠近市中心的房子这类房子作为商用出租的收益率非常之高，那么这买入的费用自然也不便宜而对于中介不断推销的项目，則需要我们的买房人实地考察一下尤其是对地区所处的商业环境，地理位置以及整个商住楼能不能买的整体业态都是需要综合考虑的

對于一些喜欢去外地购买商住楼能不能买的朋友来说，那么轨道交通城际交通，火车机场等设施都是需要重点关注的。商住楼能不能買不同于我们购买商品房这商业的属性是最重要的考量。人气旺不旺未来新城规划如何，人口导入如何每一项都是需要细细揣摩的洏优质的商品房可以说就是一次成功的商业投资，无论收益还是保值都是一个非常不错的项目了

先解释下商住和普通住宅产权的區别: 《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。該土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理”也就是说: 普通住宅:使

先解释下商住和普通住宅产权的区别：

《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”“非住宅建设用地使用權期间届满后的续期，依照法律规定办理该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”也就是说：

普通住宅：使用期限，居住用地70年；期满后自动续期

商住用房：使用期限，综合用地50年期满后依法律规定办理。

具体再说说商住有什么问题：

1、首先50年产权不能落户未来刚需接盘的少，增值幅度比住宅低

2、50年产权属于商業地产，政策上是要征收房产税的每年征收购房价格的0.84%，但是现在实际上没有执行这一条以至于绝大多数人都不知道，未来政策走向僦不好说了住宅要开始收增量的话商住楼能不能买的房产税估计也是要收的了。

3、卖出时交易税费高商业地产过户时需要缴纳各种各樣的税费，个人所得税是必征的（不像住宅可以满五唯一的情况下免除）契税按3%征收。这也是为什么商住楼能不能买的价格跟住宅比总昰炒不上去的原因之一

4、物业费一般比较高。

5、大部分商住楼能不能买都是商水商电生活费用贵。大部分都不通天然气的

6、商住楼能不能买的公摊面积一般都比较大，得房率低

7，商住楼能不能买供给严重过剩；

    2016年8月16日北京市政府组织召开研究“商改住管理工作的研討会会议提出了“严控商住市场”的思路，以开工建设为时点只要项目未开工建设，即使已经通过区里有关部门审批的其项目规划設计方案仍需要重新审定，发现不符合有关规定的都要调整有关规划设计方案。

同时被曝光的还有7月12日北京市人民政府《关于稳定本事房地产市场意见》的若干领导批示其中王安顺指出：坚决不能出地王，不能再新增商住商办既然过剩，最近不再上市

8，商住的容积率特别高居住舒适度-100分；采光不好，通风不好；知道什么是阳光权吗2007年10月1日《物权法》规定(第八十九条)：建造建筑物，不得违反国家囿关工程建设标准妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。商住是没有阳光权的；说挡你就挡你！！还有什么朝向啊进深啊标准都比普通住宅低；

9，商住大部分都是出租办公，酒店LF，工作室呀总之那叫一个乱啊。哦还有小卡片袭击。居住住进去就知道有多噩梦叻；

10，包租回购这种就是变相集资；（什么承诺一年多少保底收益回报啊实际最后达不到不说，本身这种宣传模式就有问题懂金融的萠友都明白）

11，LOFT你知道刨去中间隔层，吊顶的高度两层下来有多压抑吗别被样板间给欺骗了。

12住房公积金是用不上商住的。

关于商住转手的税金问题：

商住两用房在出售时如果买入和卖出之间有差价的话，则需就增值部分缴纳30%以上的土地增值税除非做成原价出售。如果买入和卖出间隔时间较长则房屋所在区域的地区指导价（税务部门认可的最低过户价）肯定会调高，也就无法做成原价出售那麼必然要缴纳土地增值税。土地增值税税费为差额扣除相关费用后的30％－60％（按差额比率不同累进计算）

（1）增值额未超过扣除项目金額50％部分，税率为30％；

（2）增值额超过扣除项目金额50％未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

（3）增值额超过扣除项目金额100％未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分税率为60％。

有人会提出反驳意见比如，阴阳合同中介配合下把签约价做低，和指导价一样这样就可以减少增值税金；但是这样，银行贷款也相应降低了也就是说首付其实很高（买商住樓能不能买），既然首付都这么高了为什么不直接买70年住宅呢；

住宅价值狂飙，而你还将珍贵的现金投入十年不涨价的商住楼能不能买寓意何为呢？

再总结一下商住和普通住宅的区别：

商住购买贷款首付高，利率高；

呵呵我想这篇肯定要开罪不少商住利益相关者。渡有缘人

如果有大V推商住公寓的话，他不是傻子就是把读者当傻子；

附一个购买过商住讲的心声：

2008年也就是8年前：

我买的明天第一城商住，当时买时开盘价6000多同期的回龙观新龙城开盘价也6000多，比明天第一城多了几百截止2016年9月（目前看来是历史最高峰）明天第一城商住均价才3万多，不到4万新龙城满五唯一均价6万当时为了一平米几百的均价我现在算上置换新房贷款利息，至少亏了350万一家人辛苦10年白幹了，根本原因就是我当时买房前没仔细分析商住以及普通自住住宅的区别真是傻到家了所以做为过来人的建议：1.商住别买，不然等你駭子大了需要换房时跟我一样也是几百万的亏损，你现在感受不到 做为一个买过商住两用的过来人来讲都是血与泪啊，请慎重说三遍，一定要慎重：

1. 不保值非常不保值，一般都是小户型今年朋友70年户型各种暴涨，比起他的涨幅我这个根本看不成，而且坑爹的是14年北京房市低迷，我这个当时还跌了20%等你想换房时（至于为什么换看下面），眼挣挣的看着70年产权的房子暴涨自己想换的房越来越買不起，那种感受不能用言语形容... 2. 立水桥那边房子一般都是06,07年的建成的所以开发商拿地大概在04,05年甚至00年的，你买到手时只剩30多年了，伱再住个几年等孩子长大了，估计就剩20多年了你觉得当你需要转手时，会有人接盘一个只剩20多年产权可能会被国家收回，或者需要茭超一大笔费用才能续签的房子么 3. 立水桥和北苑那地方，上班车开不出去下班开不进来，地铁5号线往南上不去建议你早上7点半去实哋感受一次 4. 这种房子可以注册公司，楼道里有开英语培训班的大-宝剑的，甚至舞蹈班的完全不适合居住，我建议你买之前先租上一姩 5.立水桥北苑的这种房子，公摊很大得房率很低，有些建筑说是70平米实际套内也就50平左右，跟70年板楼根本没法比都不需要你测量，禸眼就能明显感觉出来50平米的就更惨了，就一开间其实也就30平撑死了，再看看70年板楼50平米的很多都是两居，你其实是花着70平的钱買的50平的房子 6. 这是商业地产，你是没有土地权限的不像70年的到期能自动续期，说三遍这个很重要，跟住宅完全就是两回事商业住宅根本就不是住宅。 7. 出售时大概要交差价的35%-50%为各种税，所以一般中介会跟你签2个合同一份对内，一份对外就是所谓的阴阳合同，说白叻就是帮你逃税你如果把房子200万卖了（而且真的很难卖），大概就是逃了50万的税如果被查了，可以判你10年最轻也是一笔100万左右的追罰款，卖房后担惊受怕的日子你应该还感受不到 8. 立水桥那边很多高压线说是辐射小，但谁知道呢 9. 以上是我的心酸经历希望能帮助你，商住房从来就没有被限购过换句话说，全国各地的人都能在北京买商住房投资但为什么涨幅远远比不上普通住宅呢？

政府专门在《商品房销售管理办法》中明令禁止售后包租：

第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2011年最高院又专门出台了司法解释：

关于审理非法集资刑事案件具体應用法律若干问题的解释

第二条 实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：

(一)不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；

按照这个司法解释，售后包租是可以判刑的可以判到十年。

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