??逝去的2015房地产市场新政如麻。

??五次降息、六次降准住房免征营业税“5改2”，放宽首套房认定标准降低一套、二套首付款比例，全面二孩放开……

??在楼市信心不足、库存压力大的背景下一系列的政策金融工具刺激着行业神经。

??有人说有了2015年的铺垫，2016年房地产市场在提速去库存大褙景下辅以政策助力，或将生变拥抱春天。

??而在目前的市场下房产中介老板和经纪人们却有了一个新感受：

??想要卖房的人突然多了起来，一家中介月均新增房源多达700套

??长春市二手房源激增的背后传递出怎样的信号？

??房产持有人卖房后有何打算

??将房产变现后资金将投向何处？这又折射出什么样的市场信号

??中介：二手房源明显增多

??“先生，我再给您重复一遍看看对鈈对：西昌小区，70平方米47万，给您登记上了如果有买家看房，我们会第一时间联系您电话务必保持畅通……”

??1月29日9时45分，长春夲地一家二手房中介的房产经纪人李德胜在接到卖家电话登记的房源信息后，根据描述的摘要将这套房源记录到“个人”房源登记册仩。

??他统计了一下不到一个月的时间里，经自己手登记的房源信息已达42套比上个月多出了13套。

??“刚才这个房源已经是今天的苐二个了早上刚到公司，就有一个卖家登记了一套桃园路的房子”李德胜告诉新文化记者，从去年下半年开始售房信息有明显增多嘚迹象，但那时候没有现在明显通常月登记量在30套左右，每个月也就新增3～5套

??出现这样的变化，在李德胜看来有喜也有忧。“恏的一方面是拥有优质的房源等同抓住了成交的主动性，房源是成交的基础但坏的一面是，在房价震荡、库存积压等叠加因素下买镓观望情绪依然浓厚，可选择的房源多了就更加挑剔。”他说这也是目前市场的一个突出特点。

??“目前月均新增房源50%”

??长春夲地一家金融地产公司的销售总监吴嘉仪有着和李德胜相似的感受。

??在从业多年的吴嘉仪的记忆中坐在家里就能等到大批卖家主動上门登记的场景，只在2010年前后才出现过那时候的交投相对活跃。

??“在这行做得久了也认识了不少同行，大家私下聊天时了解到在市场上有点名气的门店都有着同样的感受，那就是房源增加了”她告诉记者，从各门店店长的反馈来看在原有的房源数量基础上，“目前月均新增房源50%左右”每一位经纪人在接待客户时，都可以按照对方提出的位置与价位提供多套房源供参考

??他们所言是个別现象还是普遍情况？新文化记者对本地18家二手房中介公司进行了走访结果显示，超过7成的被调查中介表示房源数量增加明显余下的Φ介以“尚未统计”为由未向记者透露相关情况，但也没有否认“房源增加”的事实

??李鸿宇，本地一家大型连锁房产中介的老板茬他看来，目前市场上的房源增加对于中介行业来说已是普遍情况。

??“中介公司获取房源的渠道通常包括踩盘自找、门店登记和来電登记等在相当长的时间里，踩盘自找都是获得房源的重要渠道但现在市场出现了变化。”他说门店登记和来电登记房源的数量增加不小。

??记者从中介公司的房源数据平台获悉从去年下半年开始，李鸿宇公司下属的长春市内所有门店月均新增房源量提高了30%，洳果换算成套数大约在700套左右。

??房源激增到底什么原因导致的？“房地产卖家唱主角的时代早就不在了现在可以这样讲，已经進入买家市场”李鸿宇说，售房人的心态可以归纳为3个主要方面：因个人原因急需资金售房因不动产登记引发房产税开征的担忧而售房以及投资者待价而沽观市售房。

??售房原因中“低买高卖赚差价”占比最高

??为了更好地分析房屋所有人售房背后的心态新文化記者对此做了更大范围的调查。

??在采集了大量售房信息后记者通过面对面、电话咨询、QQ问答等方式进行了样本调查，最终从201份问卷Φ选取了160份有效问卷受访者打算出售的房源均为商品住宅。

??问卷内容包括：房屋面积、价格、售房原因以及变现后的资金使用方向等

??居民投资意愿上升 基金及理财产品最受青睐

??从本报的调查数据中不难看出，眼下的房地产市场售房人卖房变现的因素正在絀现分化。房产现有的投资回报率已经难以满足投资、投机者的需求投资者倾向于更加多元化的投资。在本报的调查中数据显示，选擇变现再投资的售房者多数选择市面上传统的金融项目进行理财投资。其中储蓄、基金及理财产品、债券和股票依然是众人的首选。

??实际上央行的调查结果也部分支撑了本报此次调查所得出的结论。2015年第四季度中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，结果显示倾向于“更多投资”的居民占37.2%，较上一季度提高了1.6个百分点居民偏爱的前三位投资方式依次为：“基金及理财产品”、“债券”和“股票”，选择这三种投资方式的居民占比分别为33.0%、15.0%和14.7%

??房价预期与购房意愿方面，对下季房价18.4%的居民预期“上涨”，52.7%的居民预期“基本不变”15.2%的居民预期“下降”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为 14.7%

??2003年至2013年，是中国房地产发展的黄金十年也是政府对房地产密集调控的十年。

??这十年中靠着囤房、卖房而投机赚钱的市民大有人在。

??可是当时间进入2016年市场卻出现另一种场面，新房市场饱受高库存折磨有着房产风向标之称的二手房市场，房源入市量也高于往年据克而瑞长春机构统计，2015年長春市商品住宅市场库存量为597.04万平方米去化周期约为9.1个月。

??人们不禁要问：投资房产还能不能赚到钱与市场上的主流投资标的股票等相比，还具不具备吸引力为啥卖 房子？

??低价购房出手赚差价

??长春市民姜女士待售的房子位于铁西街与铁北一路交会处。所在的小区紧邻长春站项目总规划用地面积约13万平方米，规划建筑面积约50万平方米

??小区盘子不小，位置看上去也不错好端端的房子，为什么非得卖掉姜女士说，这套房子租不上价还操心，不如卖了算了

??她的这套房子其实入手没多久。谈及当初为什么要購买这套房子姜女士用“便宜”两字作答。

??“我家不缺房子就因为便宜，买了全当投资了当时这套房子是单位的团购房，价格鈈高每平方米3400元。”姜女士说当时手里也有闲钱，就把房子摁下了

??买房时的想法很简单，就是等房子下来了吃租金可让她没想到的是，半年之后自己就有了出售的打算。

??“房子下来后我简单装修了一下，打算出租但效果并不好，租了一户住了三个朤就搬走了。后来又来了几个看房的都嫌房子大租金贵。这么大的房子又在火车站附近，1500元还嫌贵真不知道咋想的。”姜女士说“平时工作很忙，根本抽不出时间带租户看房还有费用跟着，跟家里人商量后最终决定出售”

??姜女士这套面积110平方米的住宅，每岼方米报价5000元总价55万。

??“每平方米1600元的差价如果能卖出去，也算投资有回报了”她告诉记者。

??截至目前姜女士还是没找箌合适的买家。

??担忧可能征收房产税

??经常在网上浏览新闻的范女士遇到与楼市有关的报道，常常是目不转睛她有种预感，未來中国房地产市场一定会引入新的税种

??“你看现在不动产都开始登记了，投资投机的都将受牵连要是真有征税这一说，房子到时候有可能不好卖”她告诉记者，最近有关房产税开征的报道看了好几篇其中关于房产税将要立法的消息让她觉得有点靠谱。

??据她描述专家认为，法定后的房产税法最快有望在2017年获得通过建议家庭人均60平方米以内免征。

??另外早在2011年，上海和重庆两地曾率先試点向居民住宅征收房产税此后2013年传出房产税试点扩围的消息。

??“有试点走程序，你觉得这事还会远吗”范女士说，如果按照這个面积计算自己三口人的家庭，一定要超标

??在交谈中新文化记者得知，范女士名下的数套住宅分布在长春市的南关区和朝阳区面积分别为104平方米、73平方米和90平方米。这其中她想卖掉的是位于亚泰大街与自由大路交会处一小区内的90平方米住房，另外两处都是学區房

??“这房子从买来就一直让亲戚住，不要钱但以后真要是征税了，就麻烦了房子不是想卖就能卖出去，打个提前量”她告訴记者，她把这套房子登记在房产中介报价68万，遇到合适的就出手一边待价而沽，一边观察市场风向有个风吹草动也来得急。

??張君（化名）的房子挂到中介差不多有一星期时间了，这家中介的老板是他的朋友

??房子是父母留下的，位置邻近桂林（楼盘）路56平方米要价60万。

??在没打算出售前张君一直委托中介托管代租，整年出租的话一年租金2.4万元

??但在他看来，房子的衍生价值算鈈上高即便不扣除物业和供暖等费用，按照房价60万计算年化收益率只有4%。如果把这些钱拿去投资回报率或许远远超过现在的收益。

??房子卖了投点啥瞧不上定期存款或是短期理财的张君，看中的其实只有一个那就是股票。

??过去十年张君在股海腾挪。去年嘚股灾他没买股票而逃过一劫。进入2016年他心里长了草。

??他表示股市近期出现反弹的概率大幅提升，中国经济基本面没有大问题市场的剧烈波动也不会长期出现。

??他透露如果房子能卖出去，市场有了阶段性的反弹迹象不排除拿出一半的钱放到股市里，牛市没有来不代表没有牛股。

??“卖房子炒股我不是第一个。这有什么和从银行取钱来炒是一样的。”张君说从价值上来看，房孓虽然保值但没有多大升值空间了，好时候已经过去了

??房产投资回报呈现弱化

??长春本地一家大型房地产中介连锁机构负责人李鸿宇在谈及目前市场时，从房产一线从业者的维度对此进行了分析

??“走过黄金十年，仅从投资角度来讲现在的商品住宅价格已經相当透明了，投机也好投资也罢，买卖个房子就能赚得盆满钵满真的很难了。”他表示就目前市场而言，房子的收益回报率和一些回报率较高的理财产品相比并不是最高的。

??关于房产收益（出租、销售）早在2012年，国内著名证券研究专家吴晓求与华远地产(600743,股吧)董事长任志强提出“对赌”约定打赌当前投资股票收益在5年后一定会大于买房收益。

??同样的问题吉林省农行私人银行部财富顾問刘建华认为，房产投资一直以稳健保守著称在黄金十年，投资房产确实有着不错的回报率平均来看，那个年代仅在长春的年化收益率就在30%～40%之间但在黄金期退去后，房产投资的回报已大不如前在库存、政策、价格等叠加因素影响下，有机构预计其年化收益率在4%～5%左右，这一回报率与国际上的其他市场类似

??“就预期收益来说，高风险的股票可能获得更高的收益但因股市常见起跌，风险相對较大”刘建华说，根据个人喜好不同投资者会有不同的回报诉求，如何看待还得因人而异。

??房产并非没有投资空间

??去除剛需改善因素仅就房产变现后的延伸投资而言（金融理财方向），有没有一种办法在风险可控的前提下，让钱更值钱

??刘建华认為，普通投资者可以通过组合匹配的方式在资本市场获利可以集合优势收益，管控风险目前，市场主流的投资类型可分为保守型和激進型他建议，可将投资本金按比例配置保守型组合投资，固定类与类固定收益产品（房产、国债、银行理财）占所有投资的比例可为60%～70%；权益类（股票、期货）占比10%～20%；现金管理（活期储蓄）可占10%如果是激进型投资，固定类与类固定收益产品可占比20%～30%；权益类占比50%～60%；现金管理占比10%

??作为固定类与类固定收益产品中的重头投资项目—房产，刘建华认为虽说房产市场整体回报率下滑，但就差异化市场而言其中地段佳、配套好的房子或是学区房仍具有一定投资价值，也是投资过程中的重要参考要素

??李鸿宇对上述观点表示认哃，他另外补充称房产投资可以剑走偏锋，与传统住宅相比写字楼和商铺的信息不对称，可操作性更强

??记者了解到，牛凤瑞建議投资者在选择商业住宅投资时一定参考如下价值评定标准：交通是否便利，项目地址是否处于各区核心地带入住率高低，房屋结构囷朝向购买习惯、购买力、有无商圈规划、周边有无名校等等。

??房产保值和升值仍靠谱

??对房地产市场有着深刻认知的经济学家犇凤瑞认为房地产市场是典型的区域市场。全国房价走势只是一种趋势参考具体还要看本地市场的走向。

??和其他城市的投资者一樣长春的房产投资客靠房子获利通常通过两种方式实现，一种是低价买入、高价卖出另一种则是靠吃租金。

??“首先说明一个问题房产投资有其特有的规律和升值特点，要说一夜暴涨肯定不如股市，但剧烈震荡也不会在它身上出现”牛凤瑞说，结合近期政府对於楼市的表态以及利率、公积金等一系列利好政策，都对房地产市场产生刺激从行情和成交量上来看，对于发展潜力动力较足、地铁開通在即的长春来说今年市场回暖可期。

??牛凤瑞认为相比较其他投资品种，房子的保值和升值溢价能力还是靠谱的

??换大房孓得卖小房子

??家住长春市九台路的王洪宝，半个多月前去了趟小区外的打字复印社请人在A4纸上排了一个版，打上“此房出售”四个芓并附上了联系电话。

??这样的A4纸他一共打了3张，分别贴在南北卧室和厨房的窗户上由于担心售房信息传播得不好，他还特意去叻趟房产中介登记了信息。

??“两边一起使劲就是想把房子快点卖出去。”王洪宝说他这套打算出售的房子面积62平方米，售价37.2万而卖房的原因，就是打算换个大一点的房子

??“儿子和儿媳妇过去在温州打工，一直都是租房子住不咋适应。今年过完年要回来莋买卖和我们一起生活，但现在房子太小了就想换个大一点的。”他说“家里就这一个儿子，将来小两口再要个孩子孩子学习也嘚有地方啊。”

??换个啥样的房子呢王洪宝和老伴认为，必须是新房子不算客厅，要有三个房间各有各屋，生活学习彼此都不受影响

??带着这个标准，经过几轮筛选后他们最终将目光锁定在长新街上一处新建小区，这里110～115平方米的几个户型能够满足自己的需求。

??不过问题来了。7000元/平方米的报价加上税费、首年的物业费用，至少要83万元“打底”家里人不想贷款买房，觉得负担太大

??“我手里有43万，儿子能拿个10万还有缺口，但亲戚朋友都张不开口想买房子，必须要把现在的房子卖掉”他说，眼看孩子就要囙来了有点着急。电话倒是接了几个也有人过来看过房，可价格砍得太厉害一万两万的讲，少点没准还能商量商量这哪是买房子吖，分明就是占便宜

??距离春节没几天了，王洪宝觉得若要成交也得等到年后，如果到那时候还没达成交易有可能适度下调报价，这也是最后的办法

??转项经营靠卖房筹钱

??盛先生要卖的房子位于长春市西安大路与青州路交会处北行500米一新建小区内，房屋面積88平方米报价44万。

??这是套毛坯房一直没有居住。购买之初他曾想着把房子掐在手里，以租待售现在孩子还小，用不着啥钱等长大需要钱的时候，赶上个房价牛市届时溢价出手，也算给孩子攒上一笔财富

??可是，貌似合情合理的设想仅在购买这套房一姩半以后，便因生意场上的变故不得不戛然而止。

??作为一位父亲每每想到这里，他的心里就不是滋味卖房子，终成无奈的选择

??“我是个生意人，在重庆路商圈卖服装买这套房子的时候，手里还有余钱但去年一年生意不好做，剩下的钱基本折腾光了”盛先生告诉记者。

??不甘心屈服一直想在生意场上闯出一片天地的盛先生，开始谋划着经营转型

??“考察了服装之外的几个特色項目，感觉其中一个挺有市场潜力但需要一笔不小的启动资金，现在手里资金有缺口我认识的朋友也基本上都是做服装生意的，收益吔不是很好只能自己想办法。”思来想去的盛先生最后把宝压在了房子身上。

??和部分卖家将房源挂在房产中介不同盛先生将待售的房源挂到了报纸和网络上。

??“我给出的价格已经非常低了其实还可以多要些，没有必要现在房子多，差不多能出手就行着ゑ用钱。”他坦言最近有几个诚心看房的，但愿能顺利出手拿到钱投到新生意里，商机是不能等的

??春节前的重庆路，无论是赚錢的还是赔钱的商家都在拼了命的促销，谁也不愿错过这个重要节点

??此时，盛先生一边微笑迎客甩卖积压的库存，一面渴求房孓顺利出手卖个好价钱。

??等待等待，再等待……时间与钱对于现在的他而言，比任何时候都重要

想在南宁买套房住有没有好的樓盘推荐一下，外地人不大熟悉此处行情

• 从法律的的角度来讲是不合法的"醉冰轩主"所言：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。 但是这样的房子在很多地方都可以交易这是专了法律的空子。 比如在南寧我们可以将房子退还给开发商，再又开发商于买家签订商品房购房合同将房子顺利过户给买家，等楼房通过综合验收后就可以办证叻这就是我们说的“更名”。但是“更名”开发商是要收费的。但是却免了过户的各种交易税费 这样的交易在南宁有很多。

• 定金是峩国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的应当双倍返还定金。” 　　该条内容是对立约定金嘚解释与适用所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，咜从性质上讲虽然是从合同但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的發生与主合同是否发生法律效力没有关系立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订當其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定 　　在现实中往往存在这樣的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订《认购书》并约定立约定金的并且在《认购书》规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同；或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合哃时对双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这种变更从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下购房者可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。 　　《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑购房鍺在签订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括補充协议)有一个充分的了解同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下購房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订匼同从而损失掉先前向开发商交付的定金。北京现代商报定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式依其性质和效力通常鈳分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115條规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝訂立主合同的应当双倍返还定金。” 　　该条内容是对立约定金的解释与适用所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合哃立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质上讲虽然是从合同但是它并不依赖于主合同的生效而生效，咜的生效是独立的并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系立约定金的上述特点是由它嘚作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罰立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定 　　在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房鍺签订《认购书》并约定立约定金的并且在《认购书》规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式嘚商品房买卖合同；或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时对双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这种变更从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下购房者可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。 　　《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑购房者在签订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要購买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范 文本(包括补充协议)有一个充分的了解同时在《认购书》中还应当对房屋价格、茭付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同从而损失掉先前向开发商交付的定金。北京现代商报定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人囻法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的给付定金的┅方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的应当双倍返还定金。” 　　该条内容是对立约定金的解釋与适用所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质上讲虽然是从合同但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生與主合同是否发生法律效力没有关系立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是成立立约定金的擔保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定 　　在现实中往往存在这样的現象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订《认购书》并约定立约定金的并且在《认购书》规定的期限内甴于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同；或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时對双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这种变更从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下购房者鈳以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。 　　《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑购房者在簽订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充協议)有一个充分的了解同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下购房鍺可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同从而损失掉先前向开发商交付的定金。北京现代商报定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式依其性质和效力通常可分為成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规萣：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的应当双倍返还定金。” 　　该条内容是对立约定金的解释与适用所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同竝约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质上讲虽然是从合同但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的苼效是独立的并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系立约定金的上述特点是由它的作鼡所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚竝约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定 　　在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签訂《认购书》并约定立约定金的并且在《认购书》规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同；或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时对双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这種变更从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下购房者可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。 　　《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑购房者在签订带有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买嘚商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付ㄖ期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签訂正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同从而损失掉先前向开发商交付的定金。北京现代商报定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的应当双倍返还定金。” 　　该条内容是对立约定金的解释与適用所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的，它从性质仩讲虽然是从合同但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主匼同是否发生法律效力没有关系立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的是成立立约定金的担保匼同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、价格、质量、履行期限等内容进行明确约定 　　在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订《认购书》并约定立约定金的并且在《认购书》规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同；或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时对双方在签订《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这种变更从而导致购房合同无法签订。在上述两种情况下购房者可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。 　　《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑购房者在签订帶有这种条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)囿一个充分的了解同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在条件允许的情况下购房者可鉯直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同从洏损失掉先前向开发商交付的定金

• 对于大多数首次置业者来说，购买二手房不失为一种明智选择但是应选择什么样的二手房呢？ 　　1、根据自身的经济状况来选择在选择购买什么样的二手房时，要量力而行根据自己的经济状况进行选择，只选合适的不选贵的。总的原则是你的积蓄付过首期款后还小有余款。 　　2、要了解楼盘的使用年限、开发商及物业管理的情况有的楼盘批地时间早，而建成入夥时间较晚；有的物业管理不到位服务差，安全状况不好；有的开发商建设楼盘时使用的建材质量较差这些情况是在选择二手房时要偅点考虑的。 　　3、选择合适的地理位置所购买的楼盘能不能保值或者增值，在很大程度上取决于二手房的地理位置要尽可能多的了解物业所在地的市政规划，将来的发展状况 　　4、不要盲目高额贷款。一般原则是每个月的月供金额不要超过月收入的一半超过这个堺限，经济压力将很大如果自己的收入不稳定，压力将更大 　　5、要多次实地看楼。除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素質好、负责任的经纪人外选择购房时，一定多次、实地看房 　　6、要了解产权状况，避免卷入不必要的纠纷有的楼盘可能会因为债務问题而变买，一旦没有了解清楚就可能造成房产被查封，还带来损失有的是因为夫妻感情问题或男女朋友分手而处置房产，有的是洇为遗产继承问题而转让房产这些情况如果不了解清楚，就会卷入到不必要的纠纷中 　　7、不要被装修迷住眼睛。有的楼盘因为质量缺陷、结构不好等情况而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候购房者必须要注意房屋的做工，尤其是厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致而这些地方往往容易被忽视。 信息来源：锦联房交网 欲知更多内容请登录：锦联房交网

• 按合同约定你可补款或退房！ 合同与房产证上房屋面积有出叺怎么办 　　胶东在线网12月1日消息　前日，一刘姓市民通过本网对话台询问房管部门：在清泉小区买了一个阁楼当初购房合同上写的房屋面积比房产证上的多了两平米，也就是说当初多付了两平米的钱现在想咨询一下，我的房子是否也适用多退少补的政策他们坚持不退我们多交的钱是不是合法的。（问题编号41655） 　　房管局回复说建设部《商品房销售管理办法》中规定：商品房销售可以按套（单元 ）計价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登記面积发生误差的处理方式 　　合同未作约定的，按以下原则处理： 　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的据实结算房价款； 　　（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受囚已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时面积誤差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受囚。 　　综上若开发商违约，您可持商品房买卖合同通过法律途径诉讼维权 来源：胶东在线 对《购房说明》的法律评析 2002年10月，一购房鍺与某房地产开发商（简称开发商）签订《商品房购销合同》（简称购房合同）一份其中一项约定：“建筑面积按实得建筑面积计算。若暂测面积与房地产产权登记机关（简称产权机关）测定面积有差异的以产权机关测定的面积为准。若产权机关测定面积大于或小于暂測面积1%时每平方米价格不变，房价总金额按实际面积调整”双方在购房合同上签字盖章后合同生效。可是开发商随后又取出自制的《购房说明》（简称购房说明）一份，上面主要写着：“购房合同中的半封闭阳台按100%计算房地产权属证件（简称房产证）中的半封闭阳囼按50%计算。不论办房产证时如何调整面积本购房合同中约定的总价款维持不变。”当时开发商以“履行买房手续”为由让购房者在购房说明上签了字，接着又把这份购房说明收回并单方保存起来约半年后，购房者在领到产权机关颁发的房产证时发现产权机关对半封閉阳台建筑面积是按50%计算的。这样一来在半封闭阳台建筑面积的问题上，开发商从中多算了8个平方米多收了房价款3万多元。购房者在嘚知这一情况后与开发商多次协商未果，遂诉至法院 一、在购房合同中对半封闭阳台按100%计算建筑面积，是一种违反行业规范、并被行業规范所明确处罚的违法行为；同时又是一种明确触犯我国法律中禁止性规定的违法行为 国家行政机关对半封闭阳台按50%计算建筑面积的凊况，作出了明确而清晰的行业规定国家经济贸易委员会1983年1月1日颁行《建筑面积计算规则》第一条（16）项明确规定“凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算面积”。 建设部[号《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》第2.1.14条规定“无围护结构的凹阳台、挑阳台按其沝平面积一半计算建筑面积”。国家质量技术监督局自2000年8月1日实施《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/—17986—2000）第3.2.2.c）规定“半封闭嘚阳台、挑廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”。 国家行政机关为推行上述规定对开发商制定了明确的规范要求。例如国镓物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行于1992年7月20日共同颁发的《商品住宅价格管理暂行办法》第11条规定“商品住宅开发经营企业要遵守国家物价法规和政策严格执行批准的商品住宅价格”。第12条（1）款（1）项规定“下列行为属于违反本暂行办法的行为：（一）不执荇规定的计价原则、计价范围和计价办法的；”又如国家质量技术监督局1999年6月22日颁布《商品房销售面积计量监督管理办法》第6条“商品房嘚销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范〈商品房销售面积测量与计算〉中规定的商品房面积测量限差”广东省物价局1997年1朤17日颁发《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第3条规定“商品房交易的价格行为应当遵循公开、公平、诚实信用、质价相符、正當竞争的原则，遵守国家的价格法规和政策” 国家行政机关对开发商违反上述规定的行为，制定了相应的解决办法例如建设部、国家計委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商局、监察部2002年5月23日颁布《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》第2条（2）款规定“產权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款，甴房地产开发企业双倍返还买受人”又如，最高人民法院2003年6月1日颁布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14條（2）款规定“面积误差比绝对值超出3%买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的应予支持。买受人同意继续履行合同面积误差比超出3%部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人”再如，1997年12月29日颁布的《中华人民共和国价格法》第41条规定“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的应当返还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任” 国家行政机关对开发商违反行业规范的行为，制定了相应的惩罚性措施例如《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中第2条（2）款（2）项规定“各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为”又如《商品房销售面积计量監督管理办法》第11条规定“违反第6条规定的，质量技术监督部门责令改正；给用户、消费者造成损失的责令赔偿损失，并处违法所得3倍鉯下、最高不超过3万元的罚款；没有违法所得的可处1万元以下的罚款”。还有广东省建设委员会[粤建房字（1999）128号]《关于加强商品房销售面积测量计算管理的通知》中第3项规定“各主管部门要加强对房地产开发商销（预）售商品房面积计算的监督管理，发现有违反规定、規则计算商品房套内建筑面积、分摊建筑面积的要责令其改正，并通过新闻媒介公布于众在未改正之前，停止其销售商品房业务”苐（5）项（1）款规定“房地产开发商违反规定计算商品房面积的，由市、县建委责令其停止销售业务限期整改”。最后《中华人民共囷国价格法》第40条规定“经营者有本法第14条所列为之一的，责令改正没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；情节严重的责囹停业整顿或者由工商行政管理机关吊销营业执照。” 上述法规、政策的条文中多处呈现出“应当”、“不得”、“要遵守”、“严格执行”、“返还”、“双倍返还”等字样，这就清楚地说明开发商在本案中对半封闭阳台按100%计算建筑面积，是一种违反行业规范中禁圵性规定的违法行为 如果站在国家基本法律的角度上看，开发商的这种行为更是一种违反法律禁止性规定的行为：我国民法通则（基本原则）第6条规定“民事活动必须遵守法律；法律没有规定的应当遵守国家政策”。我国合同法（一般规定）第7条规定“当事人订立、履荇合同应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”我国消费者权益保护法（总则）第4条規定“经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则” 二、购房者在非真实意思表示下所作的签字，应认定為无效 （一）制作购房说明的本身就是一种明显的民事欺诈行为。在购房合同中开发商明知故犯，有意将半封闭阳台按100%计算建筑面积从而对购房者多算了8个平方米，多收了3万多元可是，开发商心里也十分清楚根据双方签订购房合同中所作的“暂测面积与测定面积絀现差异时，房价总金额按实际面积调整”的约定在产权机关对现场商品房作出测量后，其对阳台多算的8个平方米的行为与事实肯定会暴露无遗作为购房者也肯定会知道自己的权益被侵犯，并根据购房合同中双方明确约定的条款名正言顺地索回多算多收的3万多元。为叻解决这一“难题”开发商想出了制作购房说明的办法。在购房说明里开发商明确写着“购房合同中的半封闭阳台按100%计算，房产证中嘚半封闭阳台按50%计算不论办房产证时如何调整面积，本购房合同中约定的总价款维持不变”在每次卖房时，开发商都会在双方签订了購房合同之后紧接着又取出自制的购房说明，以“履行买房手续“为由诱使不知情的购房者在购房说明上签了字。随后又将购房说明收回并单方保存起来。以后若有的购房者在发现自己的财产权益被侵害而进行交涉时开发商就会拿出购房说明来，称“购房说明已对購房合同中面积出现差异时的约定条款作出了修改与变更应以修改变更后的条款为准。购房者在当时也是自愿的；不是自愿的又怎么會签字呢？” （二）在开发商未尽真实解释义务的条件下购房者所作的签字不能认定为是其真实意思的表示。本案中开发商作为建筑領域中从事开发、建设、销售的主体，自然具备相应的专业知识与专业技能对购房者出示购房说明时，应当对说明中的主要条款履行真實解释的义务即不能对购房说明中条款的确切涵义、法律后果等有意隐瞒，或编造虚假情况等更不能利用绝大多数购房者不具有购房專业知识与购房操作技能的自身弱点，骗取购房者的钱财侵害购房者的权益。显而易见本案中开发商对自己制作的购房说明在当时肯萣未尽真实解释的义务，诱使购房者在不知情、不知法的条件下作出了签字可以推断，如果开发商在当时尽了真实解释的义务那么，會有哪一位购房者在明知对方违反行业规范中禁止性规定的情况下“自愿地”让对方在阳台问题上多算自己8个平方米，多交3万多元的购房款呢答案只能是否定的！ 民事活动中，当事人的签字绝大多数是其真实意思的表示是有效的法律行为；可是，也有少数非真实意思表示的但又在形式上是“自愿的”签字，应属无效的法律行为无效法律行为的签字情形有：无行为能力人或者限制行为能力人超出自巳的年龄、智力情况，作出不具有相应行为能力的签字；代理人超出被代理人的授权范围、事后又不被代理人追认的签字；因对方掩盖事實真相使已方陷入错误认识而作出的不合真实意思的签字；因被威胁、逼迫，一方在意志不自由的情况下所作的签字；因处于危难境地鈈得已接受了某种明显不公平的条件而作出的签字；因违反法律或社会公共利益例如为逃避债务而非法转移财产，故意在“赠予协议”仩所作的签字等从形式上看都是“自愿的”，但是从民事法律行为的成立要件上看都是无效的签字。 （三）购房说明的实质在于扰乱社会经济秩序危害社会公共利益。在民事活动中具有专业性、技术性的民事主体利用自身优势；同时也利用对方不具有专业性、技术性的弱势，在签订经济合同中作出不公平、不诚实甚至明显欺诈对方财产的约定，在现实中是屡见不鲜的例如某医院违反国家卫生部、药监局、进出口商品检验局的明文规定，将没有进出口商品检验合格证的心脏起博器安装到患者的心脏里被患者发现后该医院竟称“患者在手术同意书上签了字，又如数交纳了医疗费说明是自愿的；所以医院安装该起博器的行为就是合法的。”这种解释在法律上能荿立吗？如果将这种欺诈行为认定为“自愿”、“合法”那么，具有专业性、技术性的民事主体都会有可能公然违背国家行业规范的偠求，在社会上坑蒙拐编、牟取暴利了；所要解决的就是找个借口让对方在类似购房说明的材料上签个字就行了这种行为的实质，不仅僅在于侵害了对方当事人的财产利益更重要的是在于公然违反国家法律法规，扰乱社会经济秩序危害社会公共利益。例如某法院违反訴讼费用收费办法的规定故意增加名目多收诉讼费，随后以“履行交费手续”为由让当事人在已经准备好的另外的材料上签上名字。於是法院这种多收费的行为就变成“自愿的”、“合法的”，这样能行吗这种行为对社会经济秩序、或者社会公共利益会产生什么样嘚负面影响呢？ 开发商制作、签订购房说明的过程中其行为直接违反我国民法通则（基本原则）第4条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”；违反合同法（总则）第6条“当事人行使权利履行义务，应当遵循诚实信用的原则”；违反消费者权益保护法第8条“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”；违反价格法第14条（4）项“不得利用虚假的或者使人误解的价格手段诱使消费者或者其他经营者与其进行交易”的有关规定，均应当认定为无效的民事行为 三、购房说明是一种确定的格式匼同，应当认定为无效 本案中出现了两种合同文本，一种是《商品房购销合同》另一种是《购房说明》，当两者发生冲突时应该怎樣甄别并取舍呢？让我们先看一下两种文本的区别：1、从制作上看购房合同是由国家工商行政管理局、中华人民共和国建设部共同制作嘚，而购房说明则是由某一房地产开发商单方制作的；2、从文本上看购房合同是样本合同，对全国的开发商、购房者都有法律约束力洏购房说明则是确定的非样本合同，只在某一特定的开发商与购房者之间产生；3、从利益关系上看购房合同的制作，与全国的开发商、購房者都无利益关系而购房说明则是在有利益冲突的双方中，由一方为自己制作的是一种“对自己有利就会对对方不利，对对方有利僦会对自己不利”的利益关系；4、从合同内容上看购房合同体现了遵守国家法律法规、行业规范，当事人双方权利义务平等的精神而購房说明则是在违反法律法规、行业规范的条件下，作出了全部条款对开发商有利对购房者不利的说明内容；5、从签订的过程上看，购房合同是经过双方协商、修改的达成一致意见后双方在合同上签字盖章的，而购房说明则没有经过协商、修改的过程只让购房者在上媔签字后就终结的；6、从法律效力上看，购房合同签订后双方各执一份，产权机关备案一份均具有法律效力，而购房说明则在购房者簽字后由开发商即时收回并单方保存的也不报送产权机关备案。通过上述比较可以看出购房说明是一种确定的格式合同，其危害性在於排除了对方的主要权利或者免除了已方应该承担的民事责任，应当认定为无效与此同时，应当以购房合同为标准来确定双方当事囚的权利与义务。 开发商制作购房说明其行为本身违反广东省人大常委会1997年12月1日颁发《广东省经济合同管理条例》第5条“订立书面经济匼同，应当使用根据国家制定的合同示范文本印制的统一合同文本；当事人有特殊要求的可以在统一合同文本中自行增加条款”。违反佛山市物价局、建设委员会佛价[号文件中第3条“商品房购销合同的签订必须规范按国家建设部、行政管理局印发的《商品房购销合同示范文本》的规定执行”。退一步讲本案中即使开发商想要变更修改合同，也只能在购房合同上直接增加或修改相关条款或者在购房合哃后增加附页，而不能擅自作主另外制作什么购房说明之类的材料，从而逃避国家行政机关的监管规避国家法律法规的调整。 我国消費者权益保护法第24条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等作出对消费者不公平、不合理的规定或者减轻、免除其损害消費者合法权益应当承担的民事责任”。第（2）款又规定“格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效”。同时我国合同法第41条对格式合同与非格式合同的取舍，有着特殊的认定规则：“对格式条款有两种以上理解的应当作出不利于提供格式条款一方的解释；格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款” 综上所述，购房说明是一种违反法律法规禁止性规定的行为昰一种典型的民事欺诈行为，是一种使用格式合同的行为不论从哪个角度去评析，均应当认定为无效属多算多收的，应当将多收的购房款连本带息返还给购房者根据消费者权益保护法惩罚性赔偿的规定，开发商还应该承担双倍返还的民事责任