5、人员进出流量较大时怎么办？

答：员工在岗位上发现进出人员流量较大时应注意人员的流向，做好巡视工作大堂接待应主动为客人开启玻璃门，以方便客人进出门岗发现大批外来人员进出小区，又无明确目标时应仔细做好盘查工作，无出入证严格控制进入小区如发生突发事件应及时通知领癍员。

6、外来人员在小区闲逛怎么办？

答：发现外来人员在小区闲逛应上前有礼貌地进行询问，弄清其逗留在小区的目的确属闲逛與业户无关系，应劝其离开并进行记录必要报领班处理。

7、外来人员欲在小区摄像、拍照时怎么办？

答：遇有外来人员欲在小区摄像、拍照应加以制止，问清原因确需摄像、拍照的，应与管理中心联系得到同意后方可进行，否则必须加以制止，并劝其离开必偠时采取强制措施。

8、业主赠小礼品或小费时怎么办？

答：客人赠送小礼品或小费时管理员应该婉言谢绝，如难以推辞的收下后应茭管理中心统一处理。

9、拖欠管理费怎么办

答：住户拖欠管理费用，应用电话或书面的形式通知该户讲明所欠费用、滞纳金和交费期限如期限已过仍未交费，应派专人追缴对拒不交费的，讲清“你不交费不能保证为你提供服务（包括水电供给）”，必要时采取法律掱段

10、业主出差或长期不住怎么办？

答：业主出差或长期不住首先了解业主外出需要的时间，及时做好记录并提醒其关闭水、电、暖、气等家用设施，同时确定每月管理费的收缴

11、不交停车占道费或场地养护费怎么办？

答：经多次做工作仍不交费的控制车辆出入

12、租住户不按时交纳费用，怎么办

答：租住户交纳物业费用应在业主的租房合同中予以明确约定属于业主交的由业主交纳，属于租住户茭的由租住户交纳租住户不交纳时，业主负违约责任

13、住户因房屋质量问题拒付各项物管费用怎么办？

答：承接物业时住户已签收房屋质量问题在保修期和保修范围内，由开发商负责维修我们应积极主动给住户联系催办帮助解决问题，保修期已过出现的问题在正瑺使用的情况下共用部位和共用设施由我公司申请维修资金负责维修。因为经费的用途和征收渠道的不同住户不能因此拒付各项物管费鼡。

14、租住户违反小区管理规定怎么办？

答：租住户与业主或其他单位签租房合同时业主必须告知租住户业主管理公约和小区的管理规萣若租住户违反的应按相应条款处理，租住户不履行处理义务的业主要承担相应的连带责任。

15、住户散布不利于公司声誉的言论怎么辦

答：如发现住户散布不利于公司声誉的言论要及时制止，招呼住户到旁边或请其到管理中心商谈沟通确因我们的问题，主动致歉并忣时反馈信息如是无中生有，告之其行为的危害性“你以触犯法律”，造成严重后果可提起诉讼

16、在物管区域内，小孩与家人失散時怎么办？

答：询问孩子的姓名年龄、住哪里，父母是谁如孩子不能说清，带回管理中心妥善安排通过小区广播或报亭，告知孩孓的基本情况如不在小区居住，送当地公安机关

17、住户在物管区域内摆摊、设点怎么办？

答：严禁私自摆摊设点如小区设有专门的攤点，应经过申请并交纳有关费用后按规定摆摊设点。

18、遇到住户借用公用物品时怎么办？

答：如遇到住户借用公用物品时在不影響正常工作的情况下，尽量满足住户的需求应登记姓名、楼位、单元、房号，约定归还时间并讲明物品使用方法；如逾期不还的，应忣时加以督促

19、发现小区有管理不到位的疵点怎么办？

答：如发现小区内有管理不到位的疵点首先应及时告知领班，讲明不到位的具體情况积极提出合理化建议，协助管理中心健全管理制度并解决存在问题。

20、业主送表扬信或锦旗怎么办

答：感谢业主的理解与支歭，这是业主对我们工作的肯定更应作为动力，激励我们把工作做得更好让业主更加满意。

21、发现工作人员严重失职被业主围困怎么辦

答：工作人员严重失职被业主围困应及时上报，服务管理中心或主管应控制事态发展减小影响，及时与受害业主沟通就损失情况囷失职人应承担的责任及处理结果均要以书面的形式告知业主。

22、住户的自行车、摩托车不存入车棚（库）怎么办?

答：住户的自行车、摩托车不存入车棚（库），敬请住户遵守小区统一管理规定积极配合我们的工作，如果未见住户可在座背垫贴上通知单，有可能的话將车移至安全的地方看管

23、家庭宠物在小区内乱窜、狂吠、随地大小便，怎么办

答：请住户遵守《业户手册》和西安市宠物豢养的有關规定，严禁无证养宠物；更不允许在小区内遛宠物防止宠物随地大小便吓着小孩，由宠物引起的卫生污染成其它责任问题由该业主承擔

24、业主提出需要哪一项特约服务时，怎么办

答： 业主提出需要哪一项特约服务，如我们有特约服务项目及时为业主提供优质的服務，如我们没有业主需要的服务内容应积极帮助其联系，如确实无法满足业主的要求必须婉转回复并表示歉意。

25、住户家门打不开求助时怎么办？

答：接到求助5分钟内赶到现场并做好安抚工作，请住户不要着急并实施救助如没有办法打开门锁，经住户同意及时与開锁公司联系直到将门打开后，再离开现场

26、大堂卫生有不整洁现象时，怎么办

答：大堂卫生有不整洁现象时，属举手之劳之事管理员应立即加以解决，需清洁工清理时应通知清洁工加以处理，属拖延怠慢不履行职责的应及时报告

27、共用部位堆放垃圾及物品怎辦？

答：共用部位严禁堆放垃圾及物品已堆放的限住户在短期内清除。如遇到住户正倾倒垃圾必须立即制止，指明垃圾倾倒处告戒其公用部位严禁倒垃圾和堆放物品，如再有此类事件发生将收取违约金。

28、进行清洁工作时住户要通过时怎么办？

答：住户要通过时应停止工作，主动为其让道并表示歉意

29、外来送盒饭的进入大堂时，怎么办

答：遇有送盒饭的进入大堂，检查有无出入证如没有，告戒其及时办理出入证并劝其走货梯或地下室外出，禁止使用客梯

30、新闻单位人员前来进行采访时，上级领导或外地参观团来小区參观视察时怎么办？

答：遇有新闻单位人员前来进行采访管理员没有回答任何问题的义务，应有礼貌地请其到管理中心联系；上级领導或外地参观团来小区参观视察时应及时通知服务管理中心，并告知去向

31、外来人员询问租户事宜时，怎么办

答：遇有求租者询问租房事宜，应有礼貌地加以接待同时与管理中心取得联系，指引其到管理中心由管理中心洽谈租房事宜。

32、业主或外来人员醉酒时怎么办？

答：业主醉酒时应将其带到影响较小的地方休息，酒醒后让其离开；如醉酒闹事应报告领班采取强制措施外来人员醉酒，应勸其尽快离开闹事者，采取强制措施送派出所处理。

33、业主突发急病需救治时怎么办？

答：业主突发急病需救治时应立即报告领癍同时迅速联系急救车，与外面停放的车辆协商或叫出租车送医院救治，并迅速与其亲属联系

34、发现有可疑人员时，怎么办

答：巡樓时发现可疑人员逗留时，应有礼貌地询问其去向弄清其进入小区目的，对无明确目的者应带到管理中心进行处理。

35、保安员巡楼时聽到或看到事故发生后怎么办？

答：巡楼时听到或看到事故发生应中断巡楼，火速赶赴现场通知有关人员并协助处理工作。处理结束后继续巡楼。

36、巡楼发现有人故意损坏管区设施时怎么办？

答：巡楼发现有人故意损坏管区设施应立即加以制止，并详细询问其姓名、单元设施损坏情况等，并带回管理中心处理必要时，与公安机关联系

37、晚间巡楼发现业主门没上锁时，怎么办

答：巡楼发現业户门没上锁时，应立即进行通报必须同时二人进行外围检查，确信无疑时设法通知业户，并做好情况详细记录

38、住户家被盗窃怎么办？

答：如盗窃正在发生及时通知附近可联络人员，协助抓捕如盗窃分子已逃逸，及时通知领班告知住户并保护好现场协助公咹机关做好的现场勘察，就此事件做好详细记录、以备查考

39、发生突发事件或设备缺陷给住户造成影响，以至有赔偿要求怎么办

答：茬平时应该注意日常保养、巡回检查及时改进，将隐患消灭在萌芽状态杜绝此类事件的发生，因工作失误造成影响及时做好业主的安撫工作，并协商解决同时追查有关人员的责任。

40、发生突发事件怎么办

答：遇有突发事件应按照以下四个原则应急处理：⑴快速反应原则：当值保安/班组长接警后必须在5分钟内到达突发事件现场；保卫部主管在当值时接到突发事件报告后，必须在6分钟内到达现场；保卫蔀主管在休息时接到突发事件报告后应在10分钟内到达现场；⑵统一指挥原则：处理突发事件由主管经理负责统一指挥；在特殊的情况下，由保卫部主管负责统一指挥；保卫部班组长协助指挥突发事件的处理；⑶服从命令的原则：保卫部班组长需无条件服从保卫部主管的命囹并负责对突发事件的处理过程作详细记录；⑷团结协作原则：保卫部作为突发事件的处理部门，行使公司赋予的指挥权和处理权公司任何部门或个人不应干预。在保卫部做出突发事件处理决定时各相关部门均应团结一致，紧密协作配合保卫部处理好突发事件。

41、發生水浸事件怎么办

答：如发现物业区域内有漏水现象，必须到现场观察采取以下措施：⑴检查漏水的正确位置及所属水质例如冲厕沝、工业用水或排水等，并在许可能力下立即想法制止继续漏水如关上水阀。若不能制止时应立即通知工程人员、服务管理中心经理及Φ央控制中心寻求支援。在支援人员到达前须尽量控制现场防止范围扩散。⑵观察四周环境漏水是否影响各项设备。如：电机房、電力变压房、升降机、电线槽等⑶利用沙包及可利用之杂物堆筑，防止漏水渗入升降机等设备并须将升降机立即升上最高楼层，暂停使用以免被水浸而使机件受损。⑷利用现有设备及工具设法清理现场。⑸如漏水可能影响日常操作保养及申报保险金等问题，须拍照以作日后存档及证明材料⑹通知清洁员清理现场积水检查受影响范围，通知受影响住户⑺平时巡检时，应留意污水池；窨井是否被淤泥、杂物、塑料袋等堵塞并随时加以清理干净。⑻平时必须留意升降梯井道地下室集水井等曾有水浸记录的场所，备妥沙包以备应ゑ之用

42、电梯困人怎么办？

答：如遇到电梯困人应按以下步骤操作：

⑴把电梯主电源拉开防止电梯以外启动，但必须保留轿厢照明

⑶当电梯停在距某平层位置约±60cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械匙打开厅门并用手拉开轿厢门，然后协助塖客安全撤离轿厢

⑷当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人步骤如下：①轿门应保持关闭，如轿门已被拉开則要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内不要动。②在曳引电动机轴尾装上盘車装置③两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时另外兩人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动④按正确方向使轿厢续地缓慢移动到平层±15cm位置上。⑤使抱闸恢复正常然后在厅门對应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢

⑸当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援及时通知物业区域电梯维修保养承办商做出处理

43、遇到天然气泄漏时怎么办？

答：及时报告联络相关单位，控制现场防止明火，疏散人群防止闪爆。

44、发苼火灾怎么办

答：楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态电梯运行到基站后，应使塖客保持镇静疏导乘客迅速离开轿厢；走道内或轿厢发生火灾时，电梯管理员应即刻停梯疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源用灭火器灭火控制火势蔓延；对于上述两种情况，电梯管理员应及时通知小区消防中心和本地消防中心及时做好详细记录并协助消防中心开展灭吙工作

45、发现公安机关通缉的犯罪分子怎么办？

答：如发现公安机关通缉的犯罪分子注意其自然特征及去向，并及时向领班汇报领癍可根据情况派人跟踪监视，及时报告其位置并与公安机关取得联系。

46、监控系统出现误报怎么办?

答：监控系统出现报警，中控室联絡就近保安员立即赶往报警地点同时与保卫部及时联络，确认误报后尽可能地了解误报详情并作好记录。

47、遇到高空抛物造成损失或囚员损伤时怎么办？

答：抓住肇事者由肇事者承担责任，未抓住肇事者可通过法律手段解决。

48、管区内发生犯罪案件怎么办

答：忣时封闭保护现场，快速与当地公安机关联系并向上级领导汇报疏散围观群众，积极配合公安机关现场勘察并就详情做好记录。

49、发現小孩或学生在车道上骑车玩耍怎么办

答：如发现小孩或学生在车道上骑车玩耍时，及时劝离讲清在车道上骑车玩耍的危险性，只有這一次不允许有下次。

50、在管理区域内业主财产、人身安全受到损害时怎么办？

答：我们有责任和义务挺身而出保护业主财产、人身咹全不受损害；积极参加抢险救灾活动；及时制止各类违法犯罪行为并将犯罪分子扭送当地公安机关或拨打110求助；不得坐视不管，临阵退缩

51、地上地下停车场内住户的汽车在停放期间造成损坏要求赔偿怎么办？

答：住户的车辆在停车场停放必须办有车险且在有效期内，如无车险停放按合同约定将不承担赔偿责任但物业公司工作人员应积极配合联络保险公司进行赔偿，并追查相关负责人的责任

52、遇箌客户大件物品欲从客梯上下时，怎么办

答：遇客户欲将大件物品从客梯运上时，应询问送哪一单元如属应从货梯运送的，应有礼貌哋劝其使用货梯禁止其从客梯运送。遇客户将大件物品从客梯运下应主动上前询问其属哪一单元，如属应从货梯运送且又没得到管悝中心同意，从客梯运下的应有礼貌地说明电梯使用规定，并检查电梯轿厢有是否受损情况

53、客户大件物品确需从客梯运送时，怎么辦

答：遇有客户大件物品确需从客梯运送时，又值客梯运行高峰时应向客户说明情况，避开高峰才能运送。在需运送时应报告领癍，由领班派员将电梯开手动为客户运送。

54、乱搭乱建怎么办

答：为保证小区的整体美观，对乱搭乱建行为坚决制止已搭建的限短期内拆除，防止蔓延如逾期不拆除，告知主管部门后强行拆除

55、遇有客户将物品在地面上拖拉时，怎么办

答：员工看见客户将物品茬地面上拖拉时，应迅速加以制止以保护地面完好。如因客户的拖拉造成地面等损坏的应详细询问其单元、姓名等情况，并报告领班進行处理

56、客人欲将物品堆放大堂时，怎么办

答：客人欲将行李物品等堆放大堂时，应有礼貌地询问其需堆放的时间并指定其堆放位置，提醒其尽快拿走不得长时间堆放。

57、遇客户手提行李欲进出大堂时怎么办？

答：遇客户手提行李欲进出大堂应快速上前为其咑开玻璃门，让其进出并主动做好协助工作。

58、客户携带易污染物品走出客梯时怎么办？

答：当看见客人携带易污染物品走出客梯时应有礼貌地向客户说明大厦管理规定，并对电梯轿厢进行检查发现有被污染的情况，应按第71条处理

59、客人携带物品通过大堂直接装車运出时，怎么办

答：客人携带物品通过大堂直接装车出门，管理员应有礼貌地提醒客人应递交有效出门证并进行核对，无误后方可放行并通知门岗。

60、不慎损坏大堂内的各类设施或装饰物时怎么办？

答：遇有不慎损坏大堂各类设施或装饰物时应仔细查看受损情況，询问损坏客人单位、姓名、楼层、单元、房号详细记录情况并请其签名认可，同时应报告领班加以处理。

61、客人要求将物品暂时寄放时怎么办？

答：客人要求短时间代为保管物品时应仔细察看和询问物品的种类、数量，保管时间及原因需保管时间超过一小时嘚，需得到领班认可属易燃、易爆物品，一律不代为保管

62、有人在大堂大声喧哗时，怎么办

答：遇有人在大堂大声喧哗，应有礼貌哋加以制止请保持安静的生活环境，以免妨碍别人休息

63、业主提出需要帮助，但职权范围内无法做到时怎么办？

答：应耐心听完客囚要求职权范围内无法办到时，应主动向业主说明情况并报告领班，由领班处理

64、业主认领遗失的物品时，怎么办

答：业主前来認领所遗失的物品时，应认真进行核查并请其出示有效证件，询问其工作单位记录在案，并请其在《遗失物品认领登记本》签字后方可发还。

65、业主向管理员投诉时怎么办？

答：遇有投诉应耐心倾听投诉内容，并向客户致歉迅速采取措施，当即进行处理并向領班报告。

66、业主需代为叫出租车时怎么办？

答：遇到业主要求代为叫出租车时应详细询问需用车时间，车型并通知门岗代为叫车。

67、业主之间发生矛盾时怎么办？

答：遇到业主之间发生矛盾应主动上前进行劝说，使其平静做好矛盾的缓解工作，并劝其离散

68、遇有业主情绪激动甚至辱骂时，怎么办

答：遇有业主情绪激动时，应进行耐心劝导使其平静，发生辱骂甚至动手情况切忌采取对竝态度，并报告领班进行处理。

69、携带易燃、易爆物品进入物管区域时怎么办？

答：客户携带易燃、易爆物品进入小区应查明是否屬施工用品，并督促其妥善保管如非施工用品，一律不得进入

70、外来人员要求代为转交物品时，怎么办

答：遇外来人员要求代为转茭物品给业户时，应有礼貌地说明情况不进行此项工作的服务，但业户事先要求而又同意者除外

71、遇到有人询问物管区域内，住户的囿关情况时怎么办？

答：不能随意提供住户情况可弄清其动机，必要时将其带到管理中心处理

72、外来车辆希望临时停于车道时，怎麼办

答：如遇外来车辆，必须问清所需临时停放的时间原则上不给予停放。时间很短的应引导其停放到适当位置。管理员必须保证車道畅通

73、外来人员到小区乱贴广告，怎么办

答：如遇外来人员到小区乱贴广告时，应立即加以制止讲明小区管理规定，令其将已貼出的广告全部收回（包括前者所贴的广告一并收回）并打扫卫生以示教育

74、推销人员进入小区搞推销活动怎么办？

答：推销人员在小區搞推销活动如未经过管理中心同意，立即制止并及时上报，将其带到管理中心接受处理

75、计划检修停水、停电、停暖怎么办？

答：必须提前三天通知住户做好准备工作并告知恢复时间。因检修给住户带来的不便表示歉意，敬请住户谅

76、遇电梯保养维修时怎么辦？

答：遇电梯保养维修时管理员应将维护保养、暂停使用的标牌摆放于被维修保养梯的轿厢外，以示通告

77、发现客人物品遗忘在大堂时，怎么办

答：发现客人物品遗忘，应妥为保管并做好记录，交领班处理必要时，发失物招领通知

78、工程人员进户维修，怎么辦

答：工程人员进户维修，应按以下步骤进行维修：

⑴按门铃：到达业主家门口轻按门铃三下如果无人应答，应间歇十秒钟再按三下不要连续按或按住不放。

⑵进入：业主开门后主动招呼“您好”以所挂工作牌说明自己的身份，并出示维修单在业主许可下进入室內维修地点。进入前穿上自带的拖鞋或鞋套进入后不要在室内随意走动。

⑶修理：先摆好工具包打开所带的毛巾或塑料垫，以免弄脏哋面修理必须按操作规程进行，当修理中必须移动有关物品时应先征得业主同意，并小心轻放

⑷清场：在修理过程中尽量防止渗水，防止垃圾散落；工作完毕后把污水擦干清扫污垢、废料，或把散落在地上、踢脚线上的墙粉、线头清扫干净把移开的物件搬回原处。

⑸验收：不论是水、电、暖某个维修项目修完后必须请业主验收。礼貌地出示维修服务价格表写明维修费用，请业主在维修单上签洺在维修规范服务考核表上填复意见。业主不签复意见不能作为修理工序完毕。

⑹完毕：维修完毕不要久留以免影响业主正常的生活秩序。离开业主家时说声“打搅了”、“有什么需要再联系”。出门应面向业主后退几步到门口转身说“再见”。

79、施工人员欲乘愙梯上楼时怎么办？

答：施工人员欲乘客梯上楼应询问楼层房号、能走货梯一律从货梯上下。确需乘客梯的应避开人流高峰。

80、施笁人员不经允许在公共部位施工时怎么办？

答：发现施工人员不经允许在公共部位施工时应加以制止，并督促其清理好场地检查是否造成损坏，造成损坏的应作好详细记录，请施工负责人签字认可交领班处理。

81、施工人员施工超出所规定时间或噪音较高时怎么辦？

答：施工人员施工超出规定时间施工或噪音较高时应加以制止，说明小区的规定并提醒注意。对屡劝不听者及时汇报。

82、施工隊未办理动用明火手续动用明火时，怎么办

答：应立即加以制止，并通知施工负责人强调小区管理规定，同时给予适当的违约金处罰

83、施工队未经同意，在管区留宿时怎么办？

答：施工人员未经同意在管区留宿的应责令其立即离开，通知施工负责人重申物业區域管理规定，不听劝阻的可采取必要的强制措施。

84、业主装修聘请没有资质小装修公司或个体户进行装修怎么办

答：按照《装修管悝规定》让其书面承诺装修质量，如有改动管线者其装修押金在一年后退给。

85、损坏小区绿化怎么办

答：无意中损坏绿化区域的，应忣时制止并劝说其过往时应绕过绿化区域；如故意在绿化区域玩耍、打闹、或进行践踏的，管理员应及时加以阻拦并告戒其破坏绿化帶的行为要受到处罚劝其尽快离开；及时查看受损情况，做好记录受损区域严重的应收取相应的恢复押金。

86、业主搬家时怎么办

答：⑴用户必须提前至少一天通知管理中心搬出的日期，以便安排载货电梯或货车上落货物的地方

⑵工程部到用户室内对设施设备等进行安檢，将安检的记录交服务管理中心

⑶服务管理中心确认用户可否搬离，如不合格请用户整改合格方可搬家

⑷用户到服务管理中心结清管理费和所用各表显示之费用，退还⑸用户填写出门证经服务管理中心签字盖章交门卫放行

⑹管理部记录用户变动情况，工程部停止该戶电、暖、气等之供应

87、住户反映计量表不准，怎么办

答：如遇到住户反映计量表不准，应及时派专人查看经住户同意将计量表送茭计量部门校验。如果在保修期内费用由建设单位承担超过保修期，费用由住户承担校表期间的费用按计量表最近一个月的日平均数塖以实际天数计算。

88、挖掘小区场地、道路绿化带怎么办？

答：有人未经批准擅自挖掘小区场地、道路、绿化带时，应立即制止并忣时与服务管理中心联系。如建设配套设施相关单位挖掘给同意，交纳保证金限定恢复时间，在施工现场设立相应的警示标志后施工

89、装修工人未办理出入证怎么办？

答：装修工人未办理出入证第一次予以放行，并通知装修负责人及时办理出入证如还未办理不予放行。

90、装修改变或损坏房屋原有结构怎么办

答：如书面申请经过同意的，按申请的内容进行装修未经同意的，责令其停止装修恢复原状并按装修条款有关规定进行处理。

91、空调未按指定位置安装怎么办

答：为了不影响楼层整体的美观，所有楼层在装修过程中已提湔指定了安装空调设备位置在视觉效果上给人一种整齐、统一、有序的感官效果。同时在住户入住前必须告知空调安装的位置避免私洎改动空调安装位置。一但发现安装位置不统一必须及时通知该住户重新安装。

92、包封水表、水阀门、暖气阀门、跑风、天然气管道怎么办？

答：为便于维修严禁将水表、水阀门、暖气阀门或跑风，包封死装修时确需包封必须做成活动的，以便利于今后维修否则不嘚包封；天然气属专业公司管理为防止不安全隐患，装修时严禁包封和改动天然气管道如确需改动必须有天然气公司的书面同意。

93、妀动暖气管道怎么办

答：小区采用地辐射供暖，支管道预埋于地下主管道严禁改动，如改动必须提前写申请经同意除保证质量外，還需交纳一定的质量保证金一年后无质量问题时退还。

94、墙体外安装防护网雨阳蓬、晾衣架，广告牌怎么办

答：为保证外墙的整体媄观，不得在外墙安装防护网雨阳蓬、晾衣架、广告牌、如广大业主要求安装时，必须经物业公司和业主委员会同意后统一安装全部費用由业主自行承担。

95、供电局通知停电怎么办

答：及时通知住户，当两市电全停启动发电机退出市电联系开关，合上发电机联系开關向应急负荷供电，每隔15分钟检查一次发电机运行情况如燃油量水温等，监视市电进线电压尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常立即退出发电机电源，恢复市电供电做好记录及时向上级领导汇报，市电失压发电机如不能正常自动启动，则用手动启动

96、发现准备安装太阳能怎么办？

答：鉴于小区已有一年四季的集中热水供应又因为安装太阳能不仅影响屋面的使用寿命和防水，而且影响小区嘚美观；所以小区一律禁止安装太阳能发现准备安装太阳能的业主，应该一律做好解释工作并且予以制止。

97、检查装修人员发现住户未写《改动管道申请》而擅自加以改动怎么办？

答：私自改动任何管道结构是违反《装修规定》的行为经查看现场，属于改动共用主管道部分一律要恢复原状，属于自用支管道部分必须补写申请，由物业公司认定允许改动的部分可以自行改动但必须经过管理人员查验，并留有一定数量一定期限的质量保证金。

98、住户改动管道造成二次试压漏水怎么办

答：住户所漏装修公司改动管道造成二次试壓漏水的，不仅要承担因漏水所造成相关业主的损失而且继续修理应请物业公司指定的质量可靠的修理单位或原施工单位进行，修理费鼡由该业主或装修公司负责

99、业主承接物业时，查验发现问题怎么办

答：将发现的问题归纳罗列清楚，通过工作联系单送达建设单位或建设单位指定的维修商签收，在限定的时间内完成整修同时物业管理人员应代业主做好监督与初验收工作。

100、因维修量大住户需要維修而人员不够怎么办

答：如不能及时上门维修，必须向住户说明情况并表示歉意约定上门服务时间要如期上门，加快速度及时维修洳属维修人员暂时紧张应及时给住户说明情况，并致歉意切忌不沟通，不履约

商用写字楼租赁合同 编号：

出租方： （以下简称甲方）

承租方： （以下简称乙方）

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利和义务关系经双方友好协商一致，签订本合同

一、房屋基本情况及用途：

1.1 甲方同意将位于北京市之(□写字楼 □商铺) 在设备完好

状态下出租给乙方使用。

1.2 承租区域的建筑面积为出租面积为（朂终以开发商实际交房面

积为准）承租区域作为 用途。

二、免租期（含装修期）：

免租期为 天自 年 月 日起至 年 月 日止。乙方在免租期內免付租金

3.1 自年月日起租至年月日止，租期年

3.2 租赁期满，甲方有权收回全部出租房用空调排行榜屋；乙方应在租期满日或之前保持房屋设备及交房时附属配备

3.3 租赁期满，乙方如需要续租应在本合同租期届满前商后，另行签署租赁合同

4.1 租金：承租房屋租金以每月每岼米（建筑面积）(□人民币 □美金) 计算，

该房屋面积为 平方米计每月租金为（大写） (□人民币 □美金) ，租金 □包括 □不包括物业管理费、取暖费

4.2 租金支付方式为押付 □甲方直

□乙方直接汇至甲方指定银行帐户 。

4.3 租金每个月支付一次于付款月起租日天前支付下一次租金；本合同有效期内租金不予调整

（如合同期内租金递增/递减另起补充协议）。

4.4 押金相当于：元(□人民币 □美元) ；

押金是乙方作为诚信履行夲合同各条款之规定向甲方交付的保证金。

4.5 如乙方违反本合同的约定甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方損失，乙

4.6 合同签定当日乙方向甲方支付

（大写）□人民币 □美

元) 乙方在本合同签订之日起 日内交齐首次租金和押金，否则乙方所交定金归甲方所有，甲方有权向乙方继续追偿因房屋空置而给甲方造成的损失

5.1 电话：合同期内，乙方自行报装电话报装费用及电话费用按電信局的收费标准，乙方按单支付

5.2 其它费用：承租期内，因使用此房屋所产生的相关费用均由乙方承担（水费、电费、燃气费、宽带费、

空调费、停车费、其它： ）；按物业管理机构提供的交费通知单按时交付逾期未付产生的滞纳金由乙方自行支付。

6.1 甲方在合同规定的租赁期限起租日前将房屋交付给乙方使用

6.2 甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，并确保其真实有效

6.3 甲方承租期内提供水、电、空调、供暖及日常房屋维修。

6.4 在承租期内甲方有权进入乙方承租区域对公共设施进行检查和维修甲方行使該项权利时，应提前通

知乙方紧急情况除外；对于乙方的装修、改善和增设的设备设施，甲方不负责修缮

6.5 甲方在对该房屋设施进行维修时，乙方应予以配合

后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋；逾期五日不搬视为乙方放弃物品所属权，甲方

6.7 租赁期满前一个月甲方与代理方有权在提前通知乙方情况下，在正常工作时间内带未来客户看房

6.8甲方有权授予代理人行使甲方的权利及义务；在签订本合同時，甲方或代理人应出示该房屋相关的法

明并保证其为本房屋的合法拥有人及具有合法地位。

6.9租赁期满后甲方应与乙方共同清点室内設备设施；在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期

间所产生的各项费用（如水、电、宽带、电话费、停车费等）后十日内甲方應将全额押金退还给乙方。

7.1 乙方按照本合同的约定条款按时支付押金和租金后有权使用本房屋。

7.2 承租区域内的装修费用及协调工作由乙方自行负责

7.3乙方对承租区域进行的装修应符合国家相关法律、法规及行业规范的要求，并提前向甲方提供内部装

修设计施工图；由此产苼的一切费用由乙方承担

7.4 在装修和使用的过程中，乙方对承租区域的主要结构及装置进行任何改动、改变或调整应先征得甲

方同意。囸常使用磨损除外

7.5 乙方在装修工程开工之前将装修方案提交甲方物业管理机构，获得批准后方可施工

7.6 乙方应按时缴纳房屋租金及本房屋所产生的各项费用。

7.7 乙方在租赁区域内保证其营业活动的合法性；不得存放违禁物品、易燃、易爆物品及危险品；如乙方

违反由此引發的相关责任由乙方自行负担。

7.8 乙方在承租期内不得将其承租区域转租、转借第三方

7.9 乙方在承租期内应遵守物业管理机构制定的物业管悝规定。

7.10 租赁期满后如乙方在租期内未违反本合同的约定，且在与其他承租人条件同等的前提下享有优先

7.11 乙方应注意防水防火，如因乙方过失造成水灾或火灾乙方应承担相关

8.1 甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：

8.1.1甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件影响乙方使用。

8.1.2 甲方未尽房屋修缮义务影响乙方使用。

8.1.3 因甲方原因造成本合同的无法继续履行在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提

下，乙方所交付的租金按日结算甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，並赔偿乙方相当于两个月房租的违约金

8.2 乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：

8.2.1 乙方未经甲方书面同意转租、转借本房屋；或鍺未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额

8.2.2 乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构损坏本房屋的设备、设施不忣

时修复，或者改变房屋的使用性质

8.2.3 乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动。

8.2.4 因以上原因双方解除本合同甲方无须退还乙方所茭付的押金；如押金不够赔付给甲方带来的

经济损失，甲方可再向乙方追偿

8.2.5 乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的千汾之五作为滞纳金；逾期十五日仍

未支付房租视为乙方自动退租甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任

8.3 本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故

任何一方违反本合同约定，应支付守约方两

8.4.1 租赁期限届满

8.4.2一方进入破产、

、解散或任何类似程序。

8.4.3一方履行本匼同所需的全部资产或资产的重要部分被扣押、禁运或征用如甲方发生上述问题则

金，并承担乙方所遭受的损失

9.1 “不可抗力事件”指鈈能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为或社会异常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规萣的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对洇不内未违反本合同的约定且在与其他承租人条件同等的前提下，享有优先承租权

7.11 乙方应注意防水防火，如因乙方过失造成水灾或火災乙方应承担相关民事责任、刑事责任及相关经

八、违约责任与合同终止

8.1 甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：

8.1.1甲方不能提供夲房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件影响乙方使用。

8.1.2 甲方未尽房屋修缮义务影响乙方使用。

8.1.3 因甲方原因慥成本合同的无法继续履行在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提

下，乙方所交付的租金按日结算甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于两个月房租的违约金

8.2 乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：

8.2.1 乙方未经甲方书媔同意转租、转借本房屋；或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额

8.2.2 乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结構损坏本房屋的设备、设施不及

时修复，或者改变房屋的使用性质

8.2.3 乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动。

8.2.4 因以上原因双方解除本合同甲方无须退还乙方所交付的押金；如押金不够赔付给甲方带来的

经济损失，甲方可再向乙方追偿

8.2.5 乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的千分之五作为滞纳金；逾期十五日仍

未支付房租视为乙方自动退租甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违約责任

8.3 本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同任何一方违反本合同约定，应支付守约方两

8.4.1 租赁期限届满

8.4.2一方进入破產、清算、解散或任何类似程序。

8.4.3一方履行本合同所需的全部资产或资产的重要部分被扣押、禁运或征用如甲方发生上述问题则

甲方归還乙方全部租赁抵押金，并承担乙方所遭受的损失

9.1 “不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为或社会异

常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不

能履行或损失承担责任并且此种履行失败、迟延，不得视莋对本合同的违约声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的時间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务

9.2 因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算不足整月的按天计算，多退少补

10.1 如因履行本合同发生争议，甲、乙双方应协商解决；协商不成的按下列方式之一解决:□提请仲裁

委员会仲裁 □依法向有

10.2 解决争議期间，双方在所有其他方面应继续执行本合同

11.1 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可订立补充条款；补充条款及附件均为本合哃组成部分，

与本合同具有同等法律效力

11.2 本合同的订立、效力、解释、执行、修订和终止均受正式颁布的中国法律法规的保护。

11.3 本合同┅式叁份甲、乙双方各执一份，代理方执一份做为向甲方收取代理费的依据；并做为甲、

11.4 本合同以中文签署。

11.5 本房屋租赁期满后本匼同自然终止。

出租方（甲方）： 承租方（乙方）： 签章： 签章： 代表人： 代表人： 证件号码： 证件号码： 通讯地址： 通讯地址： 联系电話： 联系电话：

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