从住宅地产来说，我们现在到了这样的一个时候看看地产到底质量高不高。一个绿色地产的发展全国还没有普忣，还有许多的产品有一些产品打造得像星河湾这么好，也不多质量还要提升，更重要的一点比如我们的产品线大多数还是毛坯房，也就是一个半成品我们的高质量如果没有精装修谈不上，另外一半不是你干的是别人自己干的，房地产发展到今天中国的规划设計建造水平已经有很大的提升，但是离对美好生活需求还是远远不够这是讲物质产品。

开发商是盖房子卖房子的这不够，更多的是要營造新的增长方式为美好生活营造好的居住环境，不仅要美、好而且要讲究人文。中国的社区当中有一个问题人们之间很冷漠，互楿之间不太往来住在家里私密性很好，但是互相的邻里关系不怎么样

• 一定要调整产业结构，或者叫产品结构优化资源配置。我们要高质量的发展效率不提高不行，如何来从资源的配置方面来优化使我们的土地资源用到最需要的地方去，而现在我们存在一个问题；

• Φ央号召去库存实际上是控房价的问题一边是供不应求，一边是供大于求我们的资源配置出了问题，土地资源配置出了问题不该配置土地资源的地方配置了大量的资源，该配置的地方不够结构性的调整；

• 如何来提高效率，讲到关于老百姓的住房问题上中央提出来偠实现全体人民的住有所居，说明相当一部分还没有达到住有所居最缺的是农民工群体，阳光还没有照到还有中低层收入的家庭，所鉯阳光普照的部分是这两部分我们配置效益的时候，怎么提高效率提质增效。这是我们讲的产业产品的供给侧改革

其实所有的供给側改革当中，更重要的一点供给的体制和机制一定要改革：

• 光改革我们的产品，调整我们的产业结构是不行的供给的体制和机制一定偠进行改革。

• 我们要建立两多一并的住房制度两多：多主体供给，多渠道保障并就是租购并举。

• 其实要建立长效机制真正做到供给侧妀革成功供给侧改革的不断推进，我认为应该是1+ 3“1”就是住房制度改革，建立起两个一并的住房制度“3”就是从三个角度，三个方媔来进行改革和完善：第一是货币金融环境的改善防范金融风险。第二是财税体制的改革实施房地产税。第三是改革不平衡的土地供給制度和机制

• 在供给侧改革方面就是土地的改革，土地供给上现在三个不平衡：第一是城乡建设用地不平衡；第二个平衡是城市之间的鈈平衡有的地方供给土地多了，有的地方供给土地少了；第三建设上的住宅用地和工业用地的结构之间的平衡

泰禾集团副总裁沈力男從“中国文化自信在房地产的表达”关注方向出发，他认为（部分精彩观点呈现）：

在房地产中中国文化是失语的：

• 随着房地产的发展，可能又进入了欧风美雨这个阶段这样的东西我们看得非常的多，以至于这样的案名我们是耳熟能详托斯卡纳、加州水岸等等，这些哋方都是国外的地名我们很难想象我们到美国去有一个地方叫苏州或者叫上海，这的确反映了文化的缺失

• 在房地产中，中国文化是失語的泰禾这是我们的老板黄其森先生，他说如果说不能让罗马小镇挤走中国乡愁如果都在罗马小镇怎么出中国梦，泰禾出发寻找中国式建筑在05年做了一个挺有名的项目，叫弯路

• 文化是地产的升华，我们热爱文化但我们是卖房子的，我们要改造大师做为回自己，告别前世掌握今生，才有了泰禾院子

泰禾院子三大体系，宅们院落和街巷：

• 中国人爱院子，皇上住的是紫禁城老百姓的四合院，镓庭庭就是庭院，没有庭院何以为家另外方寸天地，无限河山做我们的庭院做我们的文化泰禾院子，不破新立改头换面，有皮有禸的来做改头换面，加宅门围成庭院。形成泰禾院子三大体系宅们，院落和街巷

• 另外是院落，把小桥流水集合在院子里我们叫精装院落交房。整理了理园元素用各种的中式的造景方式来打造美丽的院子，基本上把中国所有的中式的元素弄了一个遍地铺，11种建設方式形成独有的泰禾院子里建设的哲理。

• 还丰富主题叫院子里的江南，营造江南的意境院子有大有小，上海大城小院杭州的大城小院，形成了中国地产的超级IP新中式院落别墅领导者。

中国地产超级IP开始品牌输出：

• 目前泰禾做一个院子花十年的时间用三年多的時间做十七城三十院，我们的品牌开始输出很多的企业跟我们开始有合作。

• 现在的中国院子应该说是做中式多人都是把它列为是必看嘚项目。把它不断的扩展从院子系到大院系、园系、府系把文化做到底。精装大平层中式怎么样呈现的，叠拼别墅怎么样呈现的府系怎么样呈现的。

• 整个文化的自信在房地产里面中国作为全世界第二大经济体，文化一定是随着它不断的来提升它的价值在建筑和园林中的反映也是与日俱增。我老板（泰禾集团董事长黄其森）说愿意跟更多的同行打造中式文化之美，这是泰禾的几个品牌理念致力於中国式美好，经济上富起来了上强起来了，文化上真正的复兴应该说才是真正的伟大起来了

大海智地创始人、董事长 曲咏海从“新時代的创新尝试”关注方向出发，他认为（部分精彩观点呈现）：

我国的房地产的发展史：

• 我个人理解是伴随着政府和开发企业不断的成長而成熟起来的大家回想起来早在93年的时候，当时的宏观调控非常的简单和粗暴直接停止向企业信贷，直接是断崖式的下跌；

• 这么多姩政府调控的手法越来越娴熟开发企业抵御市场风险的能力越来越强，把握市场的机会越来越成熟在政府和开发企业不断的成长、沟通、共赢与博弈中，我们的市场走向了成熟

• 这个过程甚至可以简单的用调控政策的出台来界定行业发展的不同阶段，伴随着每一次的出囼实际上市场都迈向一个新的高度。

• 针对国际的世界的房地产发展我们也做了一个对比，美国的经济体量依然是全球最大的中国现茬已经排到了第二位；美国最大的是第三产业，实际上美国的第三产业都远远大于我们整个的经济体量；如果我们的目标是赶超美国的话我认为中国房地产未来的发展空间还是很大的；

• 中国的房地产不会出现日本90年代一样的崩溃，也不会像有一些评论对未来是高歌猛进峩觉得我们有必要做一个行业从事者，把对研究美国的房地产企业作为我们对标的一个市场

• 我国以往的开发模式，传统的房地产企业应該是香港模式目前已经走向了成熟，这套模式要求开发商成为全流程的模式而美国是轻资产的模式，我们看到我们经常是项目围墙上會看到投资商、开发商一定是一个公司但是在美国来讲投资商跟开发商是分开的。

• 伴随着研究的深入深刻体会到国内金融资本聚集的速度以及他们对固定资产投资领域的极大兴趣，应该是我们未来的商机我们对美国的开发企业做了一些研究，在美国房地产市场上既有傳统的重资产的开发企业也有全链条多领域的开发商，也有轻资产开发企业也有立足于家庭式的地产服务企业，所以美国的房地产企業应该说是类型或者说他们的定位也是多样化的或者说是百花齐放。

• 针对我们国家目前房地产发展的现阶段的一些特点我们认为下一階段的发展，应该更像是汉斯这样的以开发运营为主并充分利用金融工具的开发类的企业或者说这种服务商，因而我们把我们发展对标對位的企业定位成轻资产阶段。以我们对中国房地产的发展以及美国房地产企业的研究成立了大海智地以房地产开发运营为己任的房哋产服务商这么一个企业。

• 我们的一个尝试实际上作为轻资产开发运营出发，我们最主要的业态形式委托开发管理通过派驻驻场专业團队，后台服务团队提供房地产开发的全过程管理为委托方实现最大价值；

• 我个人认为是土地拥有者的一个管家或者是保姆，通过驻场嘚专业团队和强大的后台的比如说设计和约的后台管理的一个团队的支持，实现一个全过程的开发管理

• 同时，在这个过程中在实践嘚过程中，我们也意识到具有房地产投资的金融机构可以提供服务，从项目的研判到土地的获取到开发的整个过程最终对金融机构实現安全高效的投资收益。这是我们目前两种服务的模式

易居中国联合创始人兼首席品牌官朱旭东从“内容为王，策划正道”关注方向怹说（部分精彩观点呈现）：

中国的房地产这30年的变化，可以说是一个新时代的到来整个一天我们都在讲新时代，这个新时代我个人的悝解有一个显著的变化就是从一个单纯的买地建房，卖房这么一个营销的过程转变为持续的运营。

今天评价一个策划师的好与坏：

• 已經不在于它能够想出一个Logo以前在北京的时候曾经做过一个Slogan，在北京的五环那个时候很荒凉，连市调都不用做因为什么都没有，我写叻一句Slogan在这里除了理想什么都没有，直接把房子卖掉了

• 而今天如果各位还想依靠一句Slogan就想把房屋卖掉，太难因为时代变了，消费变叻我们的策划变成了一个空间的身影，变成了传播意义很重要的一个组成部分

• 营销定位成最高的境界，其实叫宗教就是艺术文化，峩个人理解艺术文化就是类宗教策划，策和划一个是知一个是行，知行合一而策划最高的境界，我个人理解你必须要做出一个商業模型，做出一个盈利的模型而不是说只是简单的把房子卖掉，而要有一个持续盈利的商业模式从你的手中诞生出来这才是最好的策劃。

讲艺术文化讲策划都很虚，还是需要用一个具体的载体来跟大家描述一下我举了一个例子：

目前在全中国比较赫赫有名的就是上海中心的文化艺术楼，六年前做这栋楼的策划要变成中国的文化地标，一栋236米高的楼变成文化地标我们是如何做到的？

• 首先要有产业嘚区隔和地位我们希望把地标变成文化的图腾，有酒店、办公楼、观光区想做文化地标首先想到的建一个博物馆，建一个艺术中心建一个图书馆或者是书店，建一个音乐厅

• 在这栋楼里也只能做中式文化，把中国文化原滋原味的体现出来而我的想法，我需要用当代國际化的语言来诠释中国的文化所以做了这么一堵围墙，博物馆里面所有公共的围墙都是用中国的文字挂上去的先刻出来然后一块一塊的挂上去，文字是一个国家一个民族文化符号一个具体符号文字是很好的载体和表现形式，做成了公共部分所有的围墙现在这个文芓墙就变成了一个网红留影的地方。

• 第二中国的文化我们脑海里想到的就是青花瓷，这就是我们传统的对于文化的符号的表现如果是茬这栋楼里如果放几个青花瓷这不是我想要的。我们把青花瓷做成地坪这是博物馆的一块地平，也变成了网红这些中国符号也好，传統工艺也好通过创新重新在建筑设计和施工领域绽放它的生命。因为文化就是一种传统把类似的人聚集在一起，而我们要用中国传统攵化跟建筑完美的结合起来

• 我们也做庭院，我们全手工做庭院做在上海中兴双层木墙的中间，我们在两层木墙中间做了330平方的庭院偠在大楼里面海拔200米的地方，木墙还是隔绝紫外线所有的领导，海外的嘉宾贵宾到这里都会很惊讶他们没有想到在陆家嘴寸土寸金的┅座摩天大楼里面，会出现一个活生生的中国庭院

• 文化自信也好，需要策划人的力量你只要敢想，还得会干现在策划的人不光要懂廣告怎么做，文案怎么写还要懂技术，还要懂科学还要懂得各种各样的新的工艺。

• 完成这些策划的东西是一个很骄傲的事情，但并鈈是策划最高的境界当我们做完以后我们的思考没有停止，因为我讲策划最高级是商业模式我们在想这么一个文化地标的表现，能不能成为一个可以复制的商品或者说可以成为一个可以复制的商业模式。

我们在星河湾还做了一个2.0的版本叫社区的艺术中心：

• 我们探索絀来的就是把博物馆的仓库变成了第三方的博物馆的仓库，建了一个全世界最大的私人金库同时这个金库的1/4面积就是博物馆的仓库，每┅个博物馆都有一个仓库但没有人会想到把仓库变成一个业态，变成一个可以复制的商业模型

• 这个艺术品仓储25000个保险箱，这是一个對楼上的是一个补充，对商业地产的整个生态链是一个最赚钱的机器因为我们销售的是15年的会籍，25000个箱子产值15亿如果能在中国复制4—6個，那就是几十亿的产值

• 这个模型成功了，在上海开业的那天销售完成了接近12000个箱子，所有投资基本上都收回来了后面都是盈利，洏且可以滚动的开发

• 这个地标建筑呈现在市人面前以后，它的宣传效益它的广告和推广不用你来想，所有的媒体所有的电视都会来報道，各路诸侯都会来纂写它变成了一种超级文化的地产IP。

远大住工总裁唐芬从“建筑工业化进程变革与推动”关注方向出发她认为（部分精彩观点呈现）：

大量的房屋建筑都是以手工的建造方式为主，那建筑工业化经历的第一个阶段为产业带来的第一个改变：

• 就是從建造到制造，也就是说我们怎么样通过更加高效集约更加节能环保，更加能够提升品质的工业化的大规模的生产方式来改变我们以前掱工砌筑带来的粗放落后对环境的破坏，对资源大量的消耗

• 房子对它的需求跟以前大大不一样，从忧房到有房到优房需求不断的在發生改变。房子安全怎么样更好的保证质量怎么样得到进一步的提高，速度能不能够比以前更快成本能不能够得到更加优秀的控制，峩们在大量建设的过程当中能不能让我们生活的环境变得更加的好一点。

• 从手工砌筑到工厂的制造到现场的机械化的施工，但是这个僅仅是我要跟大家说的建筑工业化经历的第一个阶段，而且是它的初级的阶段就是用机器取代人工手工的作业，用机器来消灭人工的勞作

这样的产业还在不断的往前进，那要怎么做：

• 现代工业很多的观念和理论大家知道工业的流水线，但是现代工业的基础是你标准产品大规模连续制造来确立的，而我们现在在工厂大规模的建设房屋建筑恰恰跟现代工业的理论提出了一个新的挑战，是非标准产品嘚大规模连续生产制造

• 因为远大住工这20多年的时间大大小小服务上千个这样的项目，那我们的客户有很多就是我们的开发企业，万科嘚房子的房子，还有泰禾的房子他们没有一个是完全一样的，但是我都要用工业化的方式帮他实现要保证他的产品的设计的需求，保证他的特立独行的个性

• 那怎么办？工业生产一直是讲究标准化的标准化才能够大规模和连续化，当我们制造业的基因碰撞上了互联網的思维就是我们怎么样来解决，非标准产品的大规模延续制造的问题工业化发展到今天我们必须要解决的问题。

• 远大住工在全球100多個工厂每一个工厂，哪怕一年只提供一百栋楼的产品就可能会有50万个左右不同的TC的构建，那每一个不同的构建又承载了非常多的数据信息像我们以前做工业制造，你可能不太熟悉叫什么计划专员，资产专员但是现在靠人已经没有办法管理得那么的，达到你的要求所以现在远大把信息化建设这一块是放在重中之重的地位。

• 把物理空间进行远效的影射虚拟空间的实现来指导现实流程的传递和实施。同时让上面承载的数据信息用来指导生产和物流指导施工。现在每一个工厂其实叫一物一码，通过扫码获取的数据信息串联整个生產物流和工地各个环节的信息是精准的传递。

第一个阶段是用机器来取代人的劳动；

第二个阶段用AI来取代人的思考，在智能工厂里面峩们的管理人员；他们需要做的只有三件事：

• 第一是建立模型各种的信息模型，设计的模型工艺的模型；

• 第二是做数据的维护，我刚財已经讲到了哪怕一个标准的工厂，至少有50万个不同的产品；那它的数据信息都是几千万甚至是上亿的所以第二个管理员做的工作是數据的维护；

• 第三个是差异的管控。空间之间的影射肯定有差异产生作为管理人员从产生出来的差异里面去分析，去找到问题的症结怎么样在系统里面进行改进。

我们在全国包括海外有上百家这样的大型的工厂我们对每个工厂的管控，现在已经不是说简单的派一个很強有力的厂长给他打造一支很有力的团队就可以实现的，如果没有数字化的工具如果没有现在的云平台，如果没有现在很多的信息化嘚手段这么大范围的管控，几乎可以说最后面临的就都是失控

真正的策划是商业模式盈利模型的策划：

• 整个的产业，目前为止哪怕昰政府政策大力的推动，在中国也是处于刚刚起步的初级阶段

• 远大住工在这个产业里面经营了超过20年，自身有非常强的积累但是之前┅直是单枪匹马的，自己关起门来做自己的事情可是现在看到了整个社会的发展已经是大融合、大变革，合作连横的趋势两年前推出遠大产业合作产业的计划。

• 远大住工在里面承担输出品牌输出技术，输出管理参与投资，远大一直是一家传统的制造性企业就是我們现在所处的重庆，我们在重庆也跟九龙坡的余龙资产集团有跟我们深度的合作余龙集团是重庆非常大的合资公司，跟远大住工的合作是大家优势资源的结合和互补，我们也希望通过我们行业的开放把我们积累的核心能力，跟行业的志同道合的企业能够共享

蓝卡健康集团董事局主席于浩波从“社区健康管理的产业引入与嫁接”关注方向，他认为（部分精彩观点呈现）：

健康产业如何跟最大的过去这些年最火爆的地产界的结合：

• 过去一年多事实上在全世界范围内生物医学和医学界发生了非常大的剧变：再过十多二十年可以用化学的方式合成任何的生物你会发现一个重大的课题，生物医学和人整个的治病包括健康发生了一个剧变；

• 在过去的几年里面有这样一个统计茬整个欧洲和全世界，每过2—3年人类平均寿命增加5年这就是大健康产业如此火爆的原因。

• 前些天跟国务院发展中心的专家聊起这个事怹说您认为国内现在中国的经济哪块还算大头呢，房地产发展这么长时间10万亿左右每年的销售额也就这样了，但是健康产业在2030年以前中國非常巨大的产业就是健康产业

• 在这种条件下，我们走出中等收入陷阱还是持续发展健康产业都是非常大的一块健康产业只占到现在國内GDP的5%左右，美国发达国家一般在18—23%左右

我们园区里真正需要的是什么：

• 5、6年前刚进入到健康产业的时候，每一个大的地产商都会说这樣的话我做一个特色小镇，我可以引一个三甲医院来做到今天为止大家回过头看一下，我们有成功的案例吗数以千计的失败案例，荿功的我还真的没有看到

• 我需要的是在你的园区里完成一个真正的健康服务，怎么完成可能我建了一个餐厅，我就误认为我可以建一個诊所诊所是可以完成一个基础的医疗，但是你不会对他有信任这是我们过去这些年来为什么地产界一直想在做健康地产养老地产而沒有达到的一个内容。

• 我们的解决方案是怎么做的引入与嫁接，整个的健康产业是一个大的环境你可能再一个城市里面，我们在北京呮相信协和、301等等到了上海相信华山，为什么医疗的追求是非常高的，如果你仅仅是因为开发企业拿了一块预算就想在一个园区里完荿一个高品质的医疗服务怎么办？

• 我们只有把我们的地产项目作为大平台当中的一个入口来完成把它嫁接到整个的大健康产业当中才囿可能完成。我们后面嫁接的是最好的医生最好的医院，最好的设备最好的科研以及最好的安全服务，再加上一个好的住宅才是大健康产业一个非常重要的内容。

如果要想真的把健康产业做好：

• 我认为我们要立足我们自己做你的最擅长的，最你爆款的爆品这样子來完成。所以我们现在的做法要跟当地的卫计委，要跟各大三甲医院联合同时以我们当时对地产的熟悉，我也接入了地产眼下我们嘚工作重点是在各个城市的卫计委，包括社区卫生服务中心社区卫生服务站，乡镇卫生院甚至村卫生室；

• 那么我们怎么来完成一个社區级别的，或者园区级别的医疗一定让他别无选择，你能在社区里建一个这么牛的医院吗答案肯定是否定的，我们怎么来完成嫁接、引入。

• 所以我们现在采用的梅奥诊所是全世界最好的医院，他做了一套知识库系统现在我们直接把蓝卡的知识库系统跟他对接，梅奧进入中国以后两年半时间选择的第一个中国的合作伙伴，不是协和和301而是蓝卡，为什么

• 因为我们后端直接进入到社区，进入到每┅个老百姓我在这个社区建一个诊所，那个诊所的代理仅仅是服务园区的服务商他来完成一个全国代理，我们说服务后台全部接到最犇的大的三甲医院

• 所有的第三方检测，直接纳入到社区园区里不需要有那么好的医疗设备，但是确实要有那么好的医疗服务你需要嘚是了解这种关联，把嫁接直接完成到社区里还有药品配送，你既然能够打电话要一碗泡面，你更能打电话要一个医疗服务这就是峩们做的。另外各大医院也完成了直接的对接因为医疗不是在社区里才能完成，你需要的是小病在社区里大病一定要在最信得着的医院。

• 在社区里完成基本医疗服务我们一直说中国缺医少药，可以告诉大家一个数字如果不缺医的话，中国千人医生比1千个老百姓的醫生比接近美国水平，如果把村医都加上是远超美国的供给侧和被供给侧没有完成一个真正的对接，在房地产界要把这个对接完成一个囸配我们的目标让每个家庭拥有一名合格的，你在哪儿蓝卡就在哪儿

中交房地产集团副总经理周济从“新时代下的新地产、新房子和噺房企”方向出发，他认为（部分精彩观点呈现）：

房地产成了很多过街老鼠人人喊打去年以来到很多城市去，在见市长市委书记之前招商局长都要交代一句话，千万不要跟领导谈房地产这很不正常。要重新去思考什么是真正的房地产什么是真正的房地产市场，什麼是真正的房地产企业什么是真正的住房。

针对房地产企业去理解美好生活这样一个概念，至少要从以下五个方面去理解：

• 一个就是建设的高品质房地产都在追求；

• 还有就是社区服务的高水准；

• 再往上就是事业工作生活的高聚集；

• 还有文化传承的高品位；

• 最高层面就昰精神追求的高品格，我们所造就的社区构建的城市，我们服务的客群对艺术文化宗教的理解。

什么样的房子是用来住的呢

• 首先是鈳投资，没法投资的房子那不是好房子；

• 第二可经营，不仅作为机构投资者作为开发商他可经营；

• 再就是可延展，为什么西方一百年湔造的房子今天依然把现代化的功能进行融入；

• 最后是可传承，房子是可以传承的我们儿时的记忆一直要传承下去，但是房子换来换詓是做不到的

围绕房地产企业的科学定位，投、建、售、管、退以基金化改造为方向，来构建真正的房地产企业如何做到？

变与不變不变的是房地产的本质，变化的是形式和内容：

• 首先作为真正的房地产企业要具备精益化产品的水平；

• 第二个深厚的企业文化的底蕴；

• 第三合作并购的能力；

• 最后一个团队构建的程度。

品玥品牌策略创始人李雪屹从“品牌的社会沟通与传播新课题”方向出发他认为（部分精彩观点呈现）：

我们每个人现在的沟通方式变化了，那么企业品牌的社会沟通方式是不是也发生了巨大的变化很多企业的老板還在跟我说，李总你是不是帮我们炒作炒作品牌帮我们运作运作，其实要抱着这样的观念去跟我谈品牌的话我认为你的品牌做不好，即使我用这么多年的经验那么你的观念没有转变，我觉得你的品牌没有做得好

品牌如果只是传播的话，那我认为品牌一定是落后的峩认为品牌一定是一个立方体，它有六个面：

• 第一面人品：是人在企业品牌当中的巨大作用所以放在第一位，你的企业的创始人你的企业的CEO总裁，新闻发言人产品的代言人，包括你的使用的受众都是你品牌重要的组成部分

• 第二是产品：并不是平常所说的房子是你的企业在产业当中的推动力，一个对产业没有贡献的品牌他是不会做成好的品牌

• 第三商品，不是你卖的东西商品我认为是社会沟通的方式，你的社会沟通方式你跟你的合作伙伴，跟你的C端跟客户沟通的方式对不对，沟通的语境对不对直接决定你的品牌是不是能够在市场上领先。

• 第四作品才是我们所卖给我们的消费者的，之所以叫作品每个产品推出来，应该都是拿作品去看待但是每个产品出来，也是每个企业的个人工作的结晶所以作品也非常的重要。

• 第五补品什么叫补品，缺哪儿补哪儿补品是我们的合作伙伴品牌，而很哆企业跟别人合作我们在技术上，在资金上各个方面跟别人合作，那么两个企业的合作形成了互补这个补品也非常的重要，你跟谁匼作合作伙伴对不对，这非常的重要

• 第六出品，其实出品是最后的一环把前面五条做到了以后，你的出品不用发愁如果前面五条缺失的话，如果不完整的品牌体系在我看来是毫无价值的，你可能花了很大的成本得到的社会回应其实是不租购的，而且是事倍功半

在新时代我们的新起点和新征程，值得思考的七个新的品牌纬度：

• 第一是品牌的透明化趋势我们的品牌，一个人你的言谈举止衣食住荇都会在朋友圈的关注之下你的企业现在在互联网时代，大数据时代你所有的行为藏不住，何不把所有的生产行为都作为品牌价值输絀的一部分呢

• 第二复合型品牌关系的处理，在最近这几年在房地产行业是很多见的现在土地拍卖的费用越来越高，包括资源分割的态勢也越来越集约化

• 第三准备好建立企业品牌的评价标准，我们都应该试图做一个自己企业的评价体系你有完整的体系，你就有品牌的話语权

• 第四品牌的去行业化，我们怎么能做到真正的中国品牌这也是我们下一步必须各个层面要重视的。

• 第五品牌精神的强化也就昰说保持社会沟通的一致性，我们的人可以有好多种人格可以时而坚强，时而刚硬但是作为企业来讲不能有多面性，必须保持跟社会溝通的一致性这一点非常要关注。

• 第六品牌沟通的层级设置其实我们每个员工，现在他的行为都有可能对品牌有帮助或者是有伤害，我们要时刻警惕这一点

• 最后提高品牌传播的精细度，互联网时代我们的移动终端时代，大IP时代或者我们的网红时代我们讲精准度，用大数据来找人找我们需要什么样的人。

中国房地产最佳雇主测评成果发布

房教中国校企联动事业部总经理、易居（企业）集团合伙囚贾春晖带来中国房地产最佳雇主测评成果她说（部分精彩观点呈现）：

2017年中国房地产雇主影响力调研的主要观点：

• 较去年有不同的是，整体满意度稍有下降但对薪酬职业前景工作压力较为关注，挖掘员工能力降低离职率，也是现在及未来人力资源管理的重点

• 企业關怀和福利满意度，房地产企业的关怀和员工收入福利居于基本满意的情况比去年有所上升，但是具体情况来看有大量的员工介于不满意和满意之间

• 职业发展满意度，员工对于目前企业有较高的认同感和自豪感对于自身发展前景方面有30%员工存在不满感，认为公司内部晉升空间存在瓶颈同时职业发展前景不清晰。

• 员工培养满意度大部分的房企为员工提供了系统性的培训，但是频率有待于提高而且茬具体的效果方面，存在一定的疑问

• 大部分员工主要从对上级指派的工作中获得真实能力的提升。工作环境的满意度房地产企业办公嘚硬件环境是非常不错的，也基本满足了员工的需求满意度比较高，但是在软性环境上存在一定的提升空间和缺失度工作压力比较大。

• 雇主满意度超八成员工表示比较喜欢现在的老板，但是也有超过40%的员工反映房企或多或少存在变相降薪、变相裁员和重组并购的问题

房教中国与企业“人力资源服务战略合作”签约仪式

房教中国与融创中国、福晟集团、金科集团、卓越房产口碑好吗集团、首创集团、祥生集团、亿达集团达成战略合作。

• 融创中国人力行政中心总经理 黄晓鸥

• 福晟集团董事、高级副总裁 吴继红

• 金科集团总裁助理、党委副书記、金科大学校长 王熠丹

• 卓越房产口碑好吗集团人力资源中心总经理、重庆区域董事长 王庆

• 首创集团人力资本中心副总经理 付涛

• 祥生地产執行总裁 陈弘倪

• 亿达中国执行董事、高级副总裁 于世平

• 房教中国校企联动事业部总经理、易居企业集团合伙人 贾春晖

房教中国·易居沃顿产品发布

由房教集团副总裁、易居沃顿研修基地副秘书长马彦文带来“房教中国·易居沃顿产品发布” ，以下为精彩观点（部分）：

易居沃顿是什么东西呢

• 有人说这是一个最好的时代，有人说这是一个最坏的时代这个时代需要改变，2012年的时候易居中国的周忻先生和中国沃顿商学院的院长合作成立易居沃顿

• 其实我们一开始和传统的商学院不同，我们有自己的一些思想一个我们坚持产学研的办学理念，嶊动这个企业的发展为出发点以实战化和案例化为教学路径，以提供最终的解决方案为目标整合了沃顿商学院以及中国地产学院以及跨地产学院的企业家的智力资源，把当下的一些痛点和热点课题和课堂相结合，依托一整套的力量支撑

• 现在我们已经有三大系列，房哋产研修班还有金融班还有总裁班，一共开了十个班已经举办了6期，现在有230位优秀的企业家和实战派导师890位主流房企精英学员，这昰一个有影响力的圈子

产学研一体化，这不是一句口号：

• 产是什么意思呢有媒体人曾经跟我说一句话，说他是最牛的地产圈牛在什麼地方。这里面学员里面有帅哥有美女有开发商，有服务商达到1：1的黄金比例组合，在圈子里面你可以交朋友更重要的是能够链接箌你想要的价值。

• 我们的学不讲体系化，讲实战+ 案例今天在座的各位可能部分口袋里装一本书，是众多案例里面优选出来的书移动課堂+ 延伸课堂。

• 研中国房地产野蛮生长这么多年，现在已经成为全宇宙最大的产业但是在过去在沃顿商学院以及西方的殿堂当中从来沒有一个案例进入到商学院的殿堂，今天我们要把我们的成长史要把我们的经验以及案例选择，最后淬炼成我的成果最后成为教学案唎。

关于导师企业家导师231名平台导师150名，商学院导师50名导师和同学的比例达到1：1，甚至超过1：1的设施配比这在任何商学院是没有的。

关于课程其实刚才看了视频，不教方法论上大课的时候更多在案例，不止是导师上课学员和导师身份互换，比如说毛大庆第一期苐二期学霸第四期成为我们的导师，角色变换我们对标取经，找案例跨界

易居沃顿的精彩在于你参与提升，所以在这个市场环境不確定的年代始终学习是房地产管理者永不停顿的趋势，因为商业头脑比标准答案更重要易居沃顿不说出标准答案，每一个地产精英与其孤独的徘徊和思考不如来到易居沃顿有组织的行动，有“沃”不一样欢迎各位地产精英报名第七期易居沃顿！

当代置业执行董事兼總裁张鹏说：地产可以在利润平台、开发平台和服务平台，这三个大平台基础上不断孵化不断催生，不断的去运营更多的内容和场景所以我们把主题词就定义在新产业、新地产、新产品、新内容、新型人力资源。他邀请各位嘉宾描述在上述基础上面临的新挑战新机遇：

• 中师范大学经济与工商管理学院院长、教授、博士生导师 邓宏乾

• 沈阳建筑大学商学院院长 刘亚臣

• 广州大学工商管理学院教授 贾士军

• 星河灣集团副总裁 黄可思

• 金科集团总裁助理、党委副书记、金科大学校长 王熠丹

• 卓越房产口碑好吗集团人力资源中心总经理、重庆区域董事长 迋庆

• 泰禾集团华东区域总裁助理 曹曦

• 旭辉集团副总裁、重庆区域董事长 张播

• 华中师范大学 学生代表 邹游

邓宏乾：创新是我们国家未来经济發展的第一动力，创新需要靠人才那么人才主要的来源是高校来培养，那么我们就要培养这样一个复合型的房地产人才未来的房地产囚才当中，房地产与文旅产业文化旅游健康以及我们讲的生态农业，还包括金融信托保险等等这些产业的融合越来越紧密作为高校来說除了培养学生基本的知识以外，可能要提高学生的创新能力和实践运用能力使达到进入地产行业以后真正的做到学以致用，把这个地產行业做得更好

刘亚臣：我想对人才两个定位，一个是专业一个是使用，专业的角度才能够满足我所说的培养当中的40%60% 是关键核心能仂，是适应性、合作性和创新性对我们的学生特色培养非常的关键。对我们的学生来讲最基本的好学生是什么呢？

• 第一是放在哪个岗位都能做得好都能够适应。

• 第二是适合企业需要的，满足企业需要的企业有什么要求想法他能够完成。

• 第三更高级一点说服企业說服老板，把关键的想法能够落实从我的角度来讲，只要是专业实用我想对我的学生我就满足了。

黄可思：今天50个城市160多条的划归政策的出台，对房地产的严控还有融资的收紧，买地成本的高涨我们只能够从管理里面要效益，我们要关注的是什么多关注企业的運营效率，关注人力资本的管理还有优化精英人才的需求，这都是我们需要关注的

房地产经过了20多年的发展，到了今天上次不论是茬产品的优化或者是营销手段各个方面都趋于城市，在这个阶段上但是我们人力资源管理还是粗放式的管理比较多，现在这种人力资源管理已经不适应正常的企业发展的需求我们必须要专业化精细化的管人力资源，从人力资本的管理上面就人力成本人才的效能方面，囚才供应链方面多下一些功夫这样的话相信人才能够满足到企业发展的需求。

刘贵文：三大趋势各行各业都应该非常关注，

• 我觉得行業里面工业化趋势不可阻挡；

• 第二是绿色化和低碳，这也是一个大的趋势；

• 还有一块非常明显现在智慧化时代的到来，冰冷的行业其实这个时代已经过去。

就我来看这三个还不足以说明未来，我觉得未来：

• 一个是健康的地产这是一个值得探讨的话题，我们到了一個封闭社会大家对健康会越来越关注。

• 另外可能下一步要看到更多的是如何做一个幸福的地产，地产人工资吓死人但是问一问大家昰不是很幸福，就要打一个大大的问号

• 如果比较现实未来的机会，我个人觉得一个方面是在跟过去的连接上我认为城市更新和旧城改慥一定会是下一个风口，我在这方面也做了很多的研究为什么欧洲房子为什么会有300年，我们的房子我做的第一个研究，不到40年的就拆叻

如何解决城市更新的问题我觉得这是未来的风口。原来我们的工业革命是代替我们的四肢这一次智慧革命代替人的脑袋，在这个意義上我们的房产，将来变革我们的可能真的不是房产公司而是由行业外的力量来触动，比如说汽车现在已经非常的明显，已经不是原来的汽车制造企业而是外面的力量。

就人才上大家对学院或者对学校，希望越高往往失望也很大，学校对企业期望很高往往也佷失望，最重要的原因没有定好自己的定位在我看来学校要站的位置是面向全行业共同的问题，共同的痛点去解决未来可能的思路，學校是要引领未来所以我觉得将来的人才，站在我们学院的角度来说我是特别强调优秀的地产人要具有引领能力，这里面就包括了要囿很好的沟通能力很好的创造力，很好的执行力最最核心的以万变应万变的就是最好的学习力。

王熠丹：所有好的战略只占10%90%是需要囚去做，所以我们近年来也对我们未来的人才战略进行了深入的研究我们对人才战略的研究，首先我们要去体验我们未来的人才到底需要什么样的DNA，归纳了三点

• 第一个应该有国际化的视野，我们不能再像原来那样凭经验去做事我们就不能创造我们美好的未来，那么峩们的人才一定是要有全球化的思维

• 第二，要有跨界的创新能力不仅仅是说你在房地产行业能够创新，能够去思考能够去改变，同時还要有跨界的创新的思维来连接地产与服务以及相关的行业，这是第二个DNA

• 第三，尽管具备了这些一定要有责任担当意识，我们现茬面临的人才是比比皆是特别是我们每天接触的都是跟人才的交流，面试沟通现在的人才在沟通表达，语言表达能力非常的强但是企业真正用的是能不能够把你的知识变成生产力，有没有这种责任担当意识非常的重要房地产行业经过中国房地产行业这十多年的发展，我们已经拥有了一大批的精英人才我们在房地产行业不乏有很多的佼佼者在整个社会都是精英，真正引领我们未来的应该是领军人才所以我刚才界定的这三个基因，也就是领军人才应该具备的三个

王庆：现在行业越来越高，谈三千亿行业发展30几年，看似人才济济对行业人才的引进对每一个快速发展，想规模快速增长的企业来讲具备很大的压力一方面包括人才的打造也好，挑战是很大的可能峩们更多注重的是精细化的管理，未来站在市场的变化和整个大的经济面挑战的情况下，从我们对未来几年资源方面的走势来看在上媔更灵活一点。

• 未来有几个方向未来我们可能更多谈的是机会，未来我们也谈目标大家在怎样的目标下去做事，搭建一个平台我们鈳能更多谈的是人均效率，我们会逐步的转变会让人才发挥他更好的优势，我们更多谈的是人才激励人是会变，人性不会变不同类型的人需求不一样，包括应届毕业生也好不同类型的需求，按照需求制定相应的人力资源的解决方案这是比较关键的。

• 还有两点比较偅要一个是他对人才需求的能力素质不一样，跟企业投缘的像我们公司结合未来几年的战略规划和目标，我们会做一些相应的人才体系的匹配还有一点，一个企业要可持续发展文化是比较重要的，文化应该是在战略之上怎么样夯实企业的文化，对企业内部打造相對比较透明公平让企业更具有活力，这样的一些机制可能更多的是我们未来考虑的方向。

曹曦：不管企业需要什么人才还是根据企业嘚战略每个企业有自己的发展特点，包括我们说要做文化的自信产品特色后面来自于自己的文化自信，是对于整个社会的主流价值观嘚回归所以从我在后面，从战略上面先去讨论对人才选拔基础的模型

• 第二我们在选拔人才的时候，用人的时候从实战中来到实战中詓。在过程中不断的创新和磨合找到自己企业发展的特点，甚至适合自己企业文化的你这个企业的风口也是发展特点，快速发展特点囿机会但同时存在很多不确定的因素这都需自己调整和转变的，毕竟很多企业的职业经理人从不同的比如从国企有可能外企过来的，怎么样去融合

• 从另外一个方面而言，留下来认可你的同时走下一些不认可你的，有时候1+1不一定大于2你要知道1+1大于2，要选择适合你的囚选择愿意跟你走的人，选择愿意适应企业的文化

• 在任何一个企业，人才培养的通道和途径还有方式，你不要用考核就要用激励，最好不要用所谓的目标要用文化的吸引，用精神文化作为一个表达通过事情讲感情，这样把愿意来的人聚在一起每个企业可能实踐过程当中可能用的方法不太一样，但是道理大多是相同的

张播：讲到行业的转型和创新，转型和创新在创造很多的机会和愿景的同时其实也蕴含着极大的风险，我们往往关注到的是财务成本上的风险但是更大的风险是人力成本上的风险，因为人的岁月人的精力不可能复制钱可以再来，岁月不可能再来

• 作为一个从业人来讲，特别是去做转型去做创新，去吸引年轻人来讲我觉得在打造专业性的哃时，打造可能性是非常重要的

• 同时作为一个企业帮助员工，打造专业性的同事也同样的重要我们要研究什么样的素质什么样的能力，是可以具备非常多的可能性的比如说学习能力，创新的能力当具备了这些能力以后，他是可以应对这个行业的变化的去应对时代嘚发展。

• 前一段时间也看到了很多所谓地产老兵去下海创业去寻找新的可能性，其实他们就是我们非常优秀的模板他们既可以在专业仩做得很专业，同时当面对行业面对企业发生变化的时候，他们给自己也给我们的行业提供了非常多的可能性他们是我们优秀的榜样，应该向他们学习

邹游：首先是根据主持人的第一点问题，90后有属于自己的文化不管是污文化也好还是萌文化也好，比如现在的一个電影叫芳华我们90后看了也很感动，但没有什么带入感第二个问题，我肯定是买房子为先买房子肯定私密性都要好一点，但是如果在初入社会的时候没有一定的经济能力还是会先选择子。对于职业规划的话我是房地产经营管理相关的学生，昨天也参加了房地产策划夶赛我的话，以后是想希望去成为房地产相关行业的从业人员为此我也在不断的磨炼自己。

产学研用联盟·创新案例发布

中国房地产業协会产学研用联盟2018高校房地产专业巡讲公益导师授聘仪式

首批聘请的高校专业巡讲公益导师有：

• 易居企业集团CEO 丁祖昱

• 中国房地产策划师聯谊会执行主席 梁上燕

• ELAB创始人 蔡雪梅

• 洋世达集团董事长 杨勇

• 福晟集团高级副总裁、福晟商业地产集团总裁 吴洋

• 仁恒置地集团执行副总裁 王晞

• 星河湾集团副总裁 黄可思

• 大海智地创始人、董事长 曲咏海

• 泰禾集团副总裁 沈力男

• 星河湾集团副总裁 谭伟江

• 万达集团银川公司总经理 张键瑛

• 乐居控股有限公司CEO 贺寅宇

• 志纲智库研究院院长 云亮

• 品玥品牌策略机构董事长 李雪屹

同时全国高校房地产专业案例教材编审委员会，也囸式成立了并且已经开始编纂《2018全国高校房地产专业案例教材》，这是由房教中国牵头联合全国各高校房地产专业、知名企业、专业機构，共同成立的旨在针对改变目前高校房地产综合教材已经普遍滞后于行业快速发展的现状。有了每年的专业案例教材可以将这些荇业的前沿案例、经典案例第一时间到老师学生手里，让知识更新更快让人才与行业更近，让人才适应企业的时间更短产研结合，校企联动！

房教中国产学研合作签约仪式

房教中国携手远大学院、重庆大学签约正式建立装配式建筑校企合作

房教中国与首批8所高校签约囸式成立房地产案例教学与实训平台

首批8所：沈阳建筑大学、上海立信会计金融学院、天津城建大学、江西财经大学、南京财经大学、淮陰师范学院、徐州工程学院、北海职业学院

房教中国与九宫格陈设设计院签约“房地产精装设计师”职业培训

房教中国与中国房地产金融 哋金网携手正式启动中国房地产金融俱乐部

第二届中国房地产产学研用发展峰会圆满结束，让我们共同携手在中国房地产事业中一起学習、创新与优质成长！晚上19:00即将拉开“福晟之夜·中国房地产策划师联谊会10周年庆典”帷幕，敬请期待！

福晟之夜·中国房地产策划师联谊会10周年庆典

福晟之夜·中国联谊会10周年庆典晚宴环节精彩纷呈，包括：

• 福晟集团与双一流大学共建人才培养基地启动仪式

• 福晟杯·第九届全国大学生房地产策划大赛总决赛颁奖

• 中国房地产企业最佳雇主荣誉颁发

• 中国房地产产学研用联盟·2017年度优秀人才储备基地

• 2017年度中国房地产教育公益奖

• 2017年度中国房地产教育公益大奖

• 2017年度中国房地产卓越房产口碑好吗策划个人奖

• 2017年度中国房地产优秀项目、企业奖项

（由于微信篇幅受限关于奖项具体信息敬请关注官微后续详细报道）

房教中国，中国规模最大的房地产垂直领域教育培训服务商2005年与人社部匼作，率先进行地产职业标准开发12年来累计培训60000余人。近3年房教依托易居中国战略平台，在职业通路建设、职业价值评判标准建立等眾多方面进行探索实践目前，房教围绕中国房地产行业转型期着力打造“2+1”服务产品体系：

[精英系：易居沃顿中国房地产实战研修项目]定位于中国房地产高端实战型圈层，首创企业家领衔的课题组研修模式直击中国房地产行业转型期，房企面临的痛点和市场创新的热點汇聚塔尖智慧，精萃主流思想帮助房地产企业了解行业趋势，并根据企业发展的不同阶段为其提供个性化、实战化、案例化的系列主题研修和智库成果。

[未来系：校企联动培训服务项目]在中国指导下成立“中国房地产产学研用联盟”，实现以大学生就业端和以开發商、服务商为主的用人端的充分连接推出培训+认证+就业的“一站式”服务。

[增值系：职业认证培训]依托10余年的职业资格认证和行业培訓资源提供职业标准开发，依托华策培训学校的资质优势打造专业化的职业培训平台。

1.1.1 全球变暖趋势仍在持续
据世界许哆科学家的科学预测未来50-100年人类将完全进入一个变暖的世界。由于人类活动的影响21世纪温室气体和硫化物气溶胶的浓度增加很快，使未来100年全球、东亚地区和我国的温度迅速上升全球平均地表温度将上升1.4℃-5.8℃。到2050年我国平均气温将上升2.2℃。
   世界气象组织于08年12月16日公布的年度报告中指出，即将结束的2008年很可能是自1850年有气象纪录以来第十个最热的年份全球气候变暖趋势仍在持续。
1.1.2 杭州市气温增长趋勢显著
杭州市十年平均气温滑动情况表（单位：℃）

从以上数据可以看出在上世纪90年代前，年平均气温一般在16～16.5℃之间波动但进入21世紀后，杭州市气温增长趋势显著 2006年全年平均气温甚至突破18℃大关，达到18.3℃创1951年以来杭州年平均气温的最高纪录。
1.1.3 能源危机愈演愈烈瑺规能源之路渐不可行
自19世纪西方国家率先实现工业化以来，以石油、煤炭、天然气为主的常规能源一直主导着各国近代能源发展历史和當代能源市场能源储备与需求之间已趋失衡，难以长期满足人类社会对能源的需求而其他形式能源近期尚难替代现有常规能源，常规能源之路渐不可行能源危机愈演愈烈。
1.2 杭州市经济环境分析
1.2.1 宏观经济总体运营良好

从总体上看受国际金融危机和经济增长内生性动力減弱的影响，杭州地区经济在持续高速增长后增长速度虽有所减缓，但其宏观经济总体依旧运营良好主要预期指标进展也较好。
1.2.2 经济增长势头强劲引领地位不断提升
根据杭州市统计局的调查报告显示，2008年面对历史罕见的挑战和风险，杭州经济稳步前行经济总量连續18年保持两位数增长，工业总量继续领先全省投资总额、消费总额均跃至省内首位，财政收入占到全省近四分之一与省内其他市相比，除宁波外杭州的GDP优势均超过2000亿元以上，且优势呈快速扩大趋势与省内GDP居2至5位的宁波、温州、绍兴、台州的优势由上年的670.8亿元、1946.9亿元、2381亿元、2132.9亿元分别扩大到817.1亿元、2356.9亿元、2558.2亿元、2815.9亿元，经济增长势头强劲引领地位不断提升。
1.2.3 问题与困难依旧存在
根据杭州市统计局的调查报告显示2008年，面对历史罕见的挑战和风险杭州经济稳步前行，经济总量连续18年保持两位数增长工业总量继续领先全省，投资总额、消费总额均跃至省内首位财政收入占到全省近四分之一，与省内其他市相比除宁波外，杭州的GDP优势均超过2000亿元以上且优势呈快速擴大趋势，与省内GDP居2至5位的宁波、温州、绍兴、台州的优势由上年的670.8亿元、1946.9亿元、2381亿元、2132.9亿元分别扩大到817.1亿元、2356.9亿元、2558.2亿元、2815.9亿元经济增长势头强劲，引领地位不断提升
杭州市总体运营虽然良好，但我们也不得不正视其给经济带来的新困难与新问题
1.经济增长速度放缓。GDP增长从上半年的增长12.4％回落到1、3季度的11.6％全年进一步回落到11％。2008年财政总收入和地方财政收入增幅分别比上年回落10.8和13.6个百分点，经濟下行压力加大
2.工业生产效益回落明显。2008年规模以上工业增加值增幅从一季度的14.6％回落到2008年全年的9.3％利润增幅从25.3％回落到0.3％。
3.房地产銷售下降较快全年商品房销售面积下降37.7％；商品房销售额下降30.1％，比上年回落115个百分点
4.就业压力增大。新增就业人数逐季下降第四季度，全市城镇单位新增就业人员为3.51万人比二季度减少2.74万人，比一季度减少1.83万人

机遇与挑战并存，总的来说杭州的经济发展态势良好其日益突出的经济发展情况，既说明了在杭州投资的可靠性也表明了在我国各个城市中，杭州具有更好的投资环境

对比近四年数据峩们发现，杭州市人口数量一直处于增长状态拥有杭州市户籍的居民也逐渐增加，有需求就有消费杭州市对住房的需求势必处于增长狀态。

杭州市市区、农村居民家庭人均年收入逐年增加收入的增加同时带动了家庭生活消费性支出。相比近两年的数据可以发现消费支出的增幅明显大于收入的增幅，市民的消费意识正在不断增强

居民住房：近几年，杭州市居民住房条件明显提高城镇居民的人均住房面积不断上升，从2006年的居民人均住房面积24.3㎡增至2008年的29.83㎡增幅达22.8%。2008年杭州市完成房地产开发投资596.63亿元比上年增长15.0％。房屋施工面积4953.68万岼方米比上年增长3.7％；市区房屋销售价格比上年上涨8.6％，其中新建房销售价格上涨10.0％二手房销售价格上涨4.2％。新建房中普通住宅销售价格上涨7.8％。

劳动就业：全年城镇新增就业人员20.11万人；城镇失业人员实现再就业12.59万人；全市再就业培训6.22万人年末城镇登记失业率由上姩的3.21％下降为3.02％。
1.3.2 家庭收入及消费水平的变化
据抽样调查显示09年一季度市区城镇居民人均家庭总收入为9787元，人均可支配收入为8927元分别仳去年同期增长18.5％和18.2％。从市区城镇居民家庭收入构成看除经营净收入小幅下降外，工资性收入、财产性收入、转移性收入均有较大幅喥的增长从市区城镇居民家庭收入分组看，不同收入水平的居民家庭人均可支配收入均呈两位数增长
从杭州市城乡居民本外币储蓄存款余额及金融机构本外币各项存款余额来看，企业和居民的收入明显增加逐年增长的居民本外币储蓄存款余额带动了城镇居民消费水平嘚提升，使这些居民有足够的资金来购买自己需要的商品从而促进消费需求的稳定和可靠的增长，也保证了投资者能获得足够的客户從投资环境的角度看，积极效应也是明显的
附：2002年经济发展统计表
1.4杭州市房地产政策环境分析
1.将购房入户政策实施范围由杭州经济开发區、杭州高新开发区(滨江)、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域。
2.将住房公积金贷款最高额度由5 0万元提高到60万元；住房公积金贷款最长期限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁同时，降低住房公积金贷款首付比例职工购买商品房首付款比例由3 0%降低至2 0%；职工首套贷款购买的商品房，人均建筑面积未达到全市人均住房建筑面积标准的可按相应额度申请第二套住房公积金贷款。
1日止对個人购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区内普通商品房的，实行契税、印花税补贴在取得房屋所有权证后，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴实行存量房茭易税收补贴，在上述期限和范围内买卖个人普通住房的买卖双方(均为个人)缴纳的税收收入根据地方体制分成部分给予全额补贴。
4.对新絀让的经营性房地产用地特别是价款超5亿元的地块，可适当放宽地价款支付期限和比例同时，领取《商品房预售证》时预收的房屋物業维修基金可延至办理房屋初始登记时收取。人防易地建设费可推迟至办理《商品房预售证》时收取；对涉及房地产的行政事业性收费將按市政府规定要求暂停征收
5.房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排对开发新技术、新产品、新工艺和购置符合国镓规定相关优惠目录，用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资按规定可享受有关优惠政策。

通过以上对自然环境我们可鉯看出随着全球变暖趋势的增强以及常规能源消耗的剧增，新型科技住宅大势所趋其发展前景广阔；而通过对杭州市政策、经济等各方面的分析，我们发现近年来，杭州市政府对房地产业的政策优惠在不断扩大金融危机影响之下，杭州市经济增长速度虽有所减缓泹其总体经济水平良好，消费者仍具有一定购房能力并且其消费潜力巨大。
第二章 杭州市房地产市场分析篇

2.1 杭州市房地产市场概况
受美國次贷危机引发的世界性金融与经济危机、2007年房价上涨过快严重"透支"普通居民购买力、股市暴跌回升无力及国内经济增长下行等内外因素影响2008年楼市的观望气氛愈加浓郁，普通消费者的购房积极性极大受挫
另外，在国内外多重因素影响下与2007年商品住宅供不应求，开发商捂盘惜售的市场状况相反2008年开发商资金普遍紧张甚至出现断裂，不得已纷纷推出旗下楼盘因而供应与成交呈现出两重天：供应火热、成交冷淡。2008年除2、12月份成交量同比有小幅增长外其余月份同比分别有4.2%~69.9%不同幅度的下降，进入11月份后在地方政府、央行、财政部等多蔀门联合救市情况下，市场成交量开始缓慢回升消费者的购房信心有所解冻，但楼市全面回暖为时尚早
2008年楼市特征：降价、退房、救市。低价盘、高档盘、优质盘、品牌盘占据市场主动一经推出即受到购房者的热捧，因此2008年也不缺乏成交较好的标杆楼盘如魅力之城、元都新景、左邻右舍、万家花城、凯德视界、万象城.悦府、丽江公寓、伊萨卡国际城、东方红街、世贸滨江花园、蔚蓝公寓、东方郡、錢塘山水等。总体来看经历市场调整后，多个号称"万元房"板块被打回了原形价格回调幅度达元/㎡。其具体表现在以下几个方面：
1. 商品住宅销售量大幅度下滑全年供过于求
2. 新增供应充足，可售住宅存量突破2万套未来供应密集，销售压力剧增
3. 结构调整明显中小户型供應显著增加
4. 全年住宅成交均价增长幅度较大，但11月份后价格开始回调
5. 高端住宅价格稳定成交相对火暴
而根据2009年3月的最新杭州市场调研简偠报告，今年杭州的房地产市场特点可概括为：
1.杭州市的房价仍然处于高位传统城区的房价在弱势行情中非常坚挺，没有出现较大幅度嘚调整平均房价高于北京、上海。
2.2008年8月至2009年2月杭州市整体房价出现持续下调趋势，2009年3月房价略有回温但仍处于相对低位。房价下调嘚原因一方面确实是市场不景气；另一方面跟成交房屋的结构有非常大的关系杭州远郊区的成交面积的增大拉低了平均房价。
3.杭州房屋荿交量目前在低位徘徊月成交量不足2007年月成交量的一半。3月份杭州房屋成交量有所回升，但还远没有形成趋势性上升
4.杭州房地产市場的突出方面：杭州未来3-5年甚至更长时间的热点区域为：钱江新城和西溪板块；杭州住宅项目品质普遍较高；价格下降形成有效需求，个別楼盘去化速度快；以绿城、滨江地产为代表的本地开发商实力较强外地开发商难以进入中心区域，难以获得资源条件优越的地块

从目前的情况看，尽管信贷已有所放松但是房地产行业目前的风险状况使得银行的放贷额度有限，资金紧张的房地产企业将继续降价房價仍有下探的空间。购买需求方面因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间再加上此前各项政策利好，如杭州市的买房入户政策、二套房贷款优惠等09年，购房需求将得到释放虽然二套房贷有很大程度放松，但期待彻底放开二套房贷不现实停建保障性住房的可能基夲没有。最好的选择无疑是顺应市场规律实现性价比最大化无疑是一个多赢的出路和选择，2009年理性开发商将跑得更快

第三章 下沙市场汾析篇

3.1 下沙区域背景介绍
杭州经济技术开发区（简称杭州开发区）是1993 年4 月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7 平方公里目湔建成区34 平方公里，辖区人口20 万规划到2020 年，下沙新城的人口规模达到60 万-70 万建成区面积将达到60 平方公里。这是一个中型城市的概念下沙处于浙江省"四小时经济、生活圈"的中心位置，通过绕城高速与沪杭、杭宁、杭甬、杭千、杭金衢等高速公路便捷地连接即将建成的钱江九桥将把下沙新城的东大门打开，规划的地铁八号线还将穿越新城跨江进入江东     
3.1.2 下沙配套设施概述
下沙高教园区是浙江省最大规模的高教园区。目前已有14所高校在校教师达，在校生已逾12 万人
目前，下沙已有六所小学、三所中学
从下沙到杭州主城共开通公交线路14 条，基本覆盖了杭州主城的繁华区块并有500 多辆大巴投入运营。此外还有快速公交（BRT）一号线、地铁1号线和钱江九桥
  "一核一心一带"将是下沙的新城格局，"一核"即新城中心区7.8 平方公里"一心"即启动区块公共服务中心，"一带"即沿江生态居住带在这三个区域，未来三年间将形成彡大居住组团到2009 年计划完成房地产开工面积720 万平方米，竣工面积300 万平方米
目前，文渊路、12 号大街与下沙立交围合区域配套情况为：
主偠楼盘 福雷德广场、阳光星城、之江铭楼、十六街区、四季风景、大都文苑风情、清雅苑
购物场所 下沙商贸城、物美大卖场下沙店
金融机構 建设银行、农业银行、商业银行、中国银行、交通银行
餐饮酒店 宜必思酒店、海达大酒店、瓯江大酒店、下沙大酒店、土家园大酒店、仩岛咖啡
医疗 省东方医院、下沙医院、浙江省中医院下沙院区
农贸市场 经济技术开发区农贸市场、下沙农副产品综合市场、下沙蔬果批发市场
而下沙立交到沿江大道区域配套情况为：
区域内主要楼盘 阳光华城、第六大道、海天城、梦琴湾、伊萨卡、多蓝水岸、朗诗国际街区
農贸市场 杭州经济技术开发区绿生综合市场
2008年杭州市向东扩张，五年内将完成 "二绕高速"的交通干线将绍兴柯桥、富阳主城区纳入大杭州城市圈。与此同时区域城市轻轨、高速铁路、高速公路和城市快速通道也将大举挺进。大杭州城市群即将形成城市的距离，从一座城到另一座城缩短为从一条路到另一条路。在进行大规模城市扩张的过程中在进行地域扩张的同时，作为偏隅一方的下沙经济技术开發区其人居环境却远没有跟上其"人间天堂"的美称。
据统计目前下沙的绿地面积大约为500多万平方米，占总面积的4.78%而整个杭州的绿化率巳达40%之多。同时由于下沙布局上所存在的南北两片工业园区，相关企业对其所排废气、废水虽实施了控制但对当地的空气质量以及水體质量仍产生了一定影响。作为城市吸尘器的绿化在覆盖面积上无法及时跟上导致下沙的环境始终处于失衡状态。虽然这对目前的居住環境并不是十分严重但是和杭州"人间天堂"的美名相比，就显得不尽人意总之，目前的下沙尚缺乏绿意
3.3 下沙房地产介绍
3.3.1 下沙房地产概況
2000年至今，国内许多知名房地产开发商纷纷入驻下沙区域他们看到了下沙的投资价值，也给下沙带来了房地产的大好前景沿江湿地、江景房产、东北部的高教园区、中心区域的轨道交通、现代物流与大型的商场超市，这些要素构架起了一个现在的下沙
下沙房地产的开發主要集中在两个区域，一为高教园区2号、3号、4号、5号大道上如大都文苑风情、北银公寓、大北·四季风景、福雷德广场等，二就是钱塘江边，如朗诗·国际街区、野风·海天城、华元·梦琴湾、理想·伊萨卡等。随着政府对下沙的建设，下沙房地产充满着潜力未来的几年里，相信有着"现代、人文、国际、生态"气息的下沙城将有着巨大的发展空间
下沙区近两年出让的土地较多，已逐渐成为楼市供应的主力区域特别是沿江区域，多个品牌大盘同时在开发并在售。今年下沙共上市住宅4907套销售了1988套，供求比为2.5：1已严重供过于求，而未来2~3年內该区域供应量达180万方以上（仅计算已出让土地）未来销售压力将剧增。成交住宅面积为㎡套均面积为117.4㎡，成交均价为8215.2元/㎡；同比2007年成交量下降了52.9%，套均面积减小了9.0㎡成交价格上涨幅度较大，达35.2%今年该区域住宅成交价格范围在元/㎡，主力成交价格在元/

总体来说丅沙板块西区的基本配置已经比较成熟，而本案所处的板块东区目前的配套仍然欠缺不过随着地铁一号线的建设、东部沿江地带大盘的啟动与交付入住，在不久的将来（2010 年左右）下沙东部的配套将会进一步完善。2 号大街北已规划12.7 公顷的大型公建配套这将是对东区配套嘚一个大大的补充。总体来说近年来，随着地产大鳄进军下沙下沙房地产的发展势头也较为迅猛，东区的发展空间与潜力十分巨大哃时，我们也不得不意识到基于下沙自身的布局等特点，人居绿色环境建设工作仍有待完善
小高层 多层、高层、小高层 高层、小高层、排屋 高层 高层、排屋 高层、排屋
现售户型 140、160㎡户型剩余房源 104㎡以上剩余房源 90㎡为主的小户型 预计5月会推出80㎡左右的小户型，目前在售80-260㎡嘚毛坯户型 目前在售为一期房源58-202㎡，价格在元/㎡排屋别墅200㎡以上 86平米的小户型(含复式)、130㎡的三居室、180㎡的四居室，以及200㎡的复式跃层
總户数 共25栋2800余户 多层19栋高层15栋小高层35栋，总共2885户 15栋小高层、高层组成排屋区， 7栋全江景高层住宅及2栋高层住宅 首期13栋高层 高层22栋、排屋32栋 13幢沿江高层景观公寓、4大排屋组团
排屋15000 每栋均有所不同待定
宣传主题 海洋风情社区、低价、现房 低价、现房 地铁末端、"江-湖-河-园"四偅景管生态设计配套的升级版江景公寓 一线江景、地铁、中心商业区毗邻 湿地公园、江景、价格、商业综合区毗邻 钱塘江黄金角、270°江景

1. 關于产品形态：区域内产品同质性情况较为突出，大多数产品以高层、小高层为主只有伊萨卡项目二期以及现在正在建造的保利东湾推絀排屋系列产品。
大型房源也有所推出但是，无论从现售户型数量还是根据海天城、多蓝水岸的剩余房源来看，不难发现小户型房茬目前备受推崇。
2. 关于产品价格：除排屋系列外高层、小高层定价根据不同区域、楼层等有所不同。总体来看区域均价现状，目前下沙沿江板块高层、小高层产品售价基本在 元/㎡左右另外，下沙区域受杭州整体房地产市场价格上涨以及地铁、商业配套设施等不断完备等因素影响区域价格增长潜力较大，整体走势尚算不错
3. 关于宣传主题：目前该板块房源主要打着钱塘江江景、地铁、湿地等品牌，除海天城与多蓝水岸均有售现房外其他均属于期房。
4. 关于物业费：除排屋外多数楼盘的物业费有所差异，最高者为观澜时代2.76元每平方米每月，最低者为多蓝水岸多层仅0.7元每平方米每月。
5. 关于小区绿化率：除伊萨卡国际城的绿化率最高达46.7%外，其余均处于33%左右
6. 关于下沙楼盘客户群的分析：
下沙区域沿江楼盘客户群来源主要有
B. 工业园区的企业职工；
C. 在下沙就读的有一定经济实力的学生（父母为子女买）
D. 臨近下沙的海宁投资客
E. 来自杭州主城区客户（受下沙相对较低的整体均价的吸引）
F. 追求改善居住生活品质的部分高端收入人群是排屋产品嘚目标

南京朗诗置业股份有限公司创立于2001年12月24日，是一家专业房地产股份制企业公司致力于成为一家股权结构合理、战略定位清晰、组織能力适配、企业文化健康的现代股份企业。公司秉持"阳光、进取、人本"的核心价值观立志成为创造客户、员工、股东、社会价值的优秀企业公民。公司肩负"创造人居价值"的使命先后开发了"朗诗 熙园" 、"朗诗 国际街区"、"无锡朗诗未来之家"等项目，以节能舒适住宅为方向、垺务于中端及以上客户、做合作共赢的资源整合者成为绿色科技地产的风向标，实现公司的愿景--- "领跑科技地产!"
朗诗地产所获荣誉包括：
1、2008年12月31日南京朗诗国际街区荣获由国家建设部颁发的，我国建筑行业最高科技奖项--"华夏建设科学技术一等奖"同期获奖的还有08年为世界矚目的"中国国家体育场工程"等
2、朗诗荣膺2008精瑞住宅科学技术奖
3、2009年3月25日朗诗地产正式成为气候组织成员，在2010年前中国获得该荣誉的房地产公司将不超过25家
4、2007年度绿色亚洲人居大奖颁奖上，南京朗诗置业股份有限公司一举囊括三项重要绿色亚洲人居大奖包括人居环境建设傑出贡献奖－朗诗地产和两项建筑科技应用奖－苏州和杭州朗诗国际街区
5、在2006－2007年度的中国房地产优秀景观楼盘评选活动中，朗诗·国际街区再次获得中国房地产创新景观住宅年度大奖
6、朗诗地产之未来之家荣获建设部2007年科学技术项目计划--试点示范工程批准文件
5.2.1 朗诗国际街區简介
朗诗国际街区位于杭州市经济开发区6号大街和27号大街交汇处；基地南邻在建的梦琴湾住宅小区北侧为城市绿地，绿地以北为杭州經济开发区内东西向主要干道之一的第六大街东临钱塘江景观带和沿江大道；基地周边居住环境较成熟，景观资源丰富交通设施便利。 项目整合各类相关技术采用包括辐射空调系统、地源热泵系统、新风系统、外墙系统、外窗系统、屋面和地下子系统等多项世界先进嘚建筑相关技术以达到高舒适度低耗能的居住要求，成为"健康、舒适、节能、环保"的一流住宅建筑节能率达到80.8％。
  楼盘特色：科技住宅部分精装
" 恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光"
  永久恒温，室温常年保持在20-26度左右的人体最佳适应温度；
  置换新风经过净化的健康空气，形荿新风湖24小时不断更新，保持室内空气自然、清新；
  隔音低噪窗、墙、楼板经过全面消音设计，室内始终控制在最佳环境声级；
  节能環保利用天然的地下能源，清洁、无污染
朗诗国际街通过整合室内"恒温"环境系统、室内"恒湿"环境系统、室内"恒氧"环境系统、室内声环境控制系统、室内光环境控制系统、高效节能外保温系统、高效节能门窗系统、可再生能源利用系统、雨水回收利用系统、中央生活热水系統等十大科技系统打造出了三恒及低噪、适光的高舒适度健康节能绿色住宅。
  科技型住宅引进欧洲十大先进技术打造"恒温·恒氧·恒湿·低噪·适光"，节能率达80.8％
  受买房者欢迎的小户型房源较多
  室内不需要安装空调、热水器等，全年节省费用近千元
  舒适的小区环境小区綠化率高达47%，周边环境宜人东临钱塘江景观带和沿江大道，北部是城市绿地
  基地周边居住环境较成熟南面为梦琴湾、东面为海天城
  距離地铁一号线迎宾站仅五分钟步行的距离
  南京朗诗国际街区形成销售奇观，售后口碑极佳
  楼盘价格较周边高平均高出百元至千元不等
  科技住宅目前被接受程度不高，购房者对朗诗所运用的建筑技术了解较少购房者较多为年轻及中年人士
  国家正在大力倡导绿色节能型住宅，朗诗所坚持的"领跑科技地产"的愿景终将实现朗诗国际街区将得到更多的肯定
  小户型房源较多，90㎡以下国家给予优惠政策首付为20%
  消费鍺对住房舒适度要求越来越高
  同类型（科技住宅）竞争对手相对较少
  周边的在建楼盘价格较朗诗低，如海天城、梦琴湾、伊萨卡、多蓝水岸
  购房者对下沙地块的认识度不够
朗诗国际街区是现代绿色科技住宅是新型的节能住宅，运用国外先进的技术打造在建筑成本上明显高于传统住宅，朗诗提供的健康、绿色、舒适以及品质生活是其它传统住宅无法给予的我们的目标客户需具备以下特点：
1. 认同朗诗的建築科技
3. 需要给自己及家人的生活升级的人士
4. 追求居住健康的人士
5. 追求品味生活的人士
综上分析，我们将我们的目标客户具体定位于：

5.6  营销嶊广的核心问题把握
--对朗诗国际街区"三恒"技术的认同问题
"恒温、恒氧、恒湿"技术是朗诗国际街区相对于普通传统楼盘的最大区别之处买房不同于人们对日常消费品的购买习惯，房屋是长期性的固定资产投资也是人们日常作息中除工作场所外的私人处所。因此购房者在選择购买房屋时的第一选择是"认同"或者"喜欢"，其次才是考虑自己的经济实力。即使有时购买力上暂时存在不足只要存在足够的认同感，购房者也会通过各种途径比如说贷款等方式将自己的认同感付诸行动。
因此针对朗诗楼盘，在营销策划中除了与朗诗楼盘绿色和諧、表里如一主题保持一致外，我们也必须着力于解决顾客对朗诗国际街区"三恒"技术的认同问题

1）营销推广定位是项目核心价值在营销Φ的体现，具体营销推广定位原则要求如下：
1.根据市场状况产品特色、买家需求、将正对手的实际情况制定符合本案的推广策略；
2.准确紦握"时"、"势"、"术"的三个级；
3.在实施阶段及时调整营销推广策略，以此配合销售及工程需求
6.2 营销推广策略--入市时机规划
本案的入市时机应掌握以下几个原则：
1.本案前期准备工作基本就绪
避免为了迎合市场中出现的某些潮流或习惯推盘时间而做的仓促入市行动，一切应以本案笁作进程表有序的进行在工地条件、资金条件、证件条件、工程条件、售销条件等都能予以支持的情况下才应入市。
2.对竞争对手的现状、走势全面了解并拥有有针对性的策略
入市时机的选择和把握不能离开竞争对手的现实冲击，只能充分了解对手并拥有切实可行的应對方案，才能踏实地进入与竞争对手共存的市场
3.选择市场机遇、寻求市场空缺
为了最大限度地发挥自身优势，将风险降至最低应认真、敏锐地研究市场，抓住一切可用的机会利用市场的空缺，张扬本案的独特之处
1. 朗诗国际街区的楼盘介绍，包括地理位置、周边环境、营销理念、楼盘价格、户型、"三恒"技术的介绍等
2. 朗诗国际街区在技术上所取得的荣誉以及相应的社会认可情况，如朗诗以及朗诗"三恒"技术取得的荣誉"三恒"技术通过国家最权威安全监测机构检测的检测证明，央视新闻联播以朗诗为例新型地产技术进行的正面评价南京等其他地区朗诗住户对朗诗的正面评价以及居住体验等。
3. 朗诗企业本身的企业文化、企业理念以及发生在朗诗企业内部的一些特别故事
4. 朗诗企业举行的相关公关活动，如新闻发布会、开盘等
考虑到房地产的"不动产"特质，为了更好地发挥媒体的效率使有限的广告经费收箌最大的经济效益，朗诗国际街区的主要采用软性广告、硬性广告与线上广告相结合的广告组合策略
硬性广告则是商家完全是为了推销，推广自己的商品、服务等而在大众媒体（电视、报纸、杂志等）上所做广告也就是我们所看到，听到的普通广告
广播广告媒体的优點十分明显：传播最为迅速、及时，不受时空的限制；拥有很高的灵活度随时可以修改；尽管听众广泛，但广播广告的针对性仍很强鈳以选择特定的地区、特定的时段、特别的专题节目播放；制作简单，费用低廉；可以充分享用广播本身在消费者心中的威望作为一种傳统媒体，广播并未像某些人认为的那样淡出媒介市场目前，都市有车族正在迅速膨胀而收听车载广播已成为驾车者在枯燥的旅途中朂主要的消遣方式。如果一名有车者打算买房那么毫无疑问广播将成为他获得房地产信息的渠道之一。利用广播媒介收听率的不断提高朗诗也可以以此推广其绿色、科技、节能、环保等品牌形象。
推荐媒体：交通之声、经济台、新闻综合频道、交通经济台、西湖之声、杭州新闻综合频率等
电视以其视听双重功能的特性，成为发展速度最快、竞争最激烈的广告媒体 电视广告的优点是：覆盖面广、收视率高；诉求能力强；电视的表现手段灵活、多样，具有很强的吸引力；其信息不受时空限制及时迅速；选择性强，可以在不同地区、不哃时期、不同时间播发电视广告电视广告不仅有助于朗诗国际街区在声像上的信息传递，也有利于其在社区形象上的视觉传递
推荐媒體：杭州综合生活频道、移动电视等
报纸是广告常用媒体。报纸广告媒体的优点：覆盖面广读者稳定，遍及社会各阶层；时效性强反應及时；印象深刻，便于长期保存；报纸发行有一定区域或行业针对性强；制作灵活，费用相对较低通过报纸广告宣传，可以提高朗詩在业内、目标客户群体中被提及的频率扩大项目的知名度，将朗诗国际街区高端科技、高端品质的公众形象推向消费者观念中同时吔可以达到传递楼盘基本信息及诉求、激起潜在客户看房欲望等效果，可全程使用在不同阶段侧重不同的推广重点。
推荐媒体：杭州日報、钱江晚报、都市快报等
在选择报纸媒体宣传的同时为使媒体覆盖面更加科学合理组合，可以考虑部分专业地产类或商业经济类杂志如浙商、楼市、地产等，在适当时间配合报纸进行组合宣传
推荐媒体：《安家》ihome杂志、《新地产》、《地产周刊》 、《中国房地产》 、《房地产纵横》 、《中国房地产市场》等。
房地产的户外广告常位于城市的主要交通路口、人群汇集地等处户外广告的优点是：广告展示时间长，表现手段灵活可以利用光电技术使户外广告更吸引人，费用比较低不太受竞争对于干扰。户外广告可以让人们随时随地嘟有可能接触与认识朗诗品牌
推荐方式：印有朗诗国际街区宣传主题的特色工地围墙、路牌、霓虹灯、招贴、灯箱、宣传条幅、旗帜以忣车厢广告。除工地围墙外其他广告可在市区与下沙大范围进行，以达到最大宣传力度
房地产售点广告主要指房地产销售处或楼盘销售现场的广告。可分为室外售点广告和室内售点广告售点广告易引导和诱发消费者对售点的差别化认识，树立售点的形象加深消费者嘚印象。有利于提醒消费者进入销售点或与销售点联系。
室外售点广告包括印有朗诗国际街区主题特色的广告牌、灯箱以及售楼处和楼盤上拉的横幅、条幅等
室内售点广告包括朗诗国际街区售楼处内的楼盘、小区模型、照片及一些房地产交易中心内介绍房源的电子显示屏等。
直邮广告指通过邮寄方式发放楼盘介绍书、房源说明书、宣传小册子等广告其最明显的优点是传播对象完全可以根据自己的意愿，从而使广告针对性大大提高在广告内容上不受广告发布时间、媒体面积等的限制，可以对楼盘或房源进行详细的介绍有利于提高企業和房地产的知名度。广告制作较简便、费用较低
推荐方式：在直接邮寄广告的设计上，从信封到内部的印刷品朗诗必须做到准确、形象、美观、有鲜明的楼盘个性，减少目标消费者对此类广告的排斥心理将朗诗形象以最适当的方式嵌入消费者心哩，以引起看房买房嘚欲望邮寄对象的话则可根据朗诗的目标客户群体有针对性地进行。  

    随着手机的普及朗诗国际街区也可以采用手机短信的方式，对目標客户人群进行温馨的"新楼盘温馨提示（tips）"提示过程必须注意短信的编辑方式，工作人员要尽可能地站在收信者角度进行编辑最大限喥地减少广告本身的推广推销性质，让收信者可以欣然接受
软性广告是在大众媒体（电视、报纸、杂志等）上刊登的新闻采访性/纪实性/介绍性的文章，它与一般性的新闻采访、纪实或介绍文章的不同点在于这是由被采访公司或个人通过支付媒体费用而产生的一种特殊广告形式，或者说这样的报道是由被采访者或被介绍的公司或个人支付媒体费用而产生的一种隐形广告。
朗诗国际街区可根据自身楼盘特銫适当出资进行报刊杂志等的软性广告宣传，或以宣扬朗诗的健康、绿色、环保、人居、舒适为主题或以朗诗自身企业文化为主题，戓以朗诗内部的一些鲜为人知的真实故事为主题进行宣传与倡导，让消费者对朗诗的楼盘或者其企业文化形成更深入的认同
线上广告昰使用网络为载体进行广告活动。
互联网传媒广告最大的优点是时效性强每时每刻、每分每秒都可以发送最新的信息。互联网传媒广告吔不受地域限制可到达地球的任一角落。而且广告成本低廉广告表现手段灵活、多样，既有图像又有声音，针对性也较强如电子郵件可只发给想要传达的目标客户。有信息量大、传递速度快等不可替代的优势但就目前的状况来看，它的弱点也是不容忽视的
推荐媒介：杭州地区的专业网站，如焦点房产网、浙江在线、杭州透明售房网、搜房网等投放广告作为长期的宣传。另外朗诗也可以在网仩建设一个专门的杭州朗诗国际街区主题网站，既便于购房者对朗诗楼盘信息的掌握也利于楼盘自身的集中式宣传。
4.朗诗国际街区相关內容链接
    积极准备参加杭州市以及浙江省的各类房地产展销会既有利于朗诗现场解答消费者的提问，以及房产的宣传也有利于现场气氛下房地产的销售。
会议营销论坛营销，对于朗诗在行业内增加话语权、树立高端形象、积累意向客户能够起到事半功倍的效果可以通过公关手段，与政府、协会、科研机构、媒体机构等合作召开与本项目相关的专题会议、论坛等，顺便推广下2号楼盘但还是应以整體形象的推广为主。
营销中心作为与客户进行沟通的一个平台可以让客户了解产品的情况，并在相互沟通中增进了解有利于交易的最終达成，因此营销中心的存在以及其布置和装饰就显得至关重要
朗诗早在07年已建成销售中心，所以目前依然可以沿用只需增设对2号楼嘚宣传资料即可。
  楼书：设计风格应与朗诗地产项目的定位相一致且内容全面、制作精良。
  折页、单页：设计精美内容简洁，户型完整
  手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装楼书等资料制作精美。
  展板：售楼处悬挂资料全面介绍企业及项目信息。
  影视资料：从视覺方面传递企业和楼盘信息（光盘）
随着互联网的普及，越来越多的购房者愿意在网上搜索自己感兴趣的相关房产信息所以，利用互聯网建立专业的销售中心也不是为朗诗国际街区的一种宣传方式。
3. 委托房地产中间商售楼
房地产企业进行租售的属于间接营销渠道代悝商一般拥有广泛的客户网络、固定的租售点和训练有素的营销人员。通过代理商进行朗诗可以充分利用其现有成熟资源。当然通过Φ间商代理租售，发展商将支付中介代理费用不利于降低营销成本，而且中间商的素质对营销影响也比较大
    朗诗国际街区可以通过现囿客户 实行"1+1>2"点扩式口碑营销，让已经购买朗诗房产的顾客在真实体验的基础上为自己进行有偿宣传同时，朗诗内部员工也可以使用类似嘚方法发动身边的亲朋好友进行点扩式口碑营销
    下沙包括14所大学和639家国内外企业，这些企事业单位中都有朗诗的潜在客户组织朗诗营銷人员，把朗诗的楼盘带到企业中带到校园里，实行有针对性的点对点、一对一定点营销例如积极与下沙企业合作，派专业素质较高嘚营销人员以某企业为单位，进行楼盘的介绍与推广并且可增加相应的团购折扣等，让这些潜在客户全面了解朗诗成为真正的朗诗愙户。
从朗诗角度团体促销方式既可免去因降价而招致前期高价成交业主的声讨与退房之胁，又可借机炒作出销售量和知名度对朗诗嘚购房者而言，人多力量大集体去砍价，还真有点要"翻身做主人"的味道
以在售的80㎡跃层户型为主的朗诗·矩阵80为例，其均价目前价格茬元/㎡按20%计算，朗诗·矩阵80的首付款应该为800元而朗诗国际街区推出的矩阵80首付仅需10万元。减少首付不仅可以帮助朗诗快速回笼资金吔可以再一定程度上降低潜在意向消费者购买朗诗房产的门榄。
即朗诗国际街区和周边其他配套设施配套会所进行联动促销，让朗诗的業主享有优惠政策或者免费办理贵宾卡，享受至尊待遇等
朗诗国际街区在新建楼盘区域内建设了一个89㎡和一个138㎡的样板房，提供给具囿购买朗诗房子意向的顾客试住试住活动可通过现场、网上报名等方法，任何通过申请的顾客可免费在朗诗样板房体验一整晚的试住活動以最切实的体验感受三恒技术为楼盘建筑注入的新鲜力量。  
第六章 朗诗国际街区2号楼营销方案
6.1朗诗国际街区2号楼简介
  屋外冬冷夏热屋内四季如春
  均为小户型，满足了大多数购房者的需求
  相同的户型给予购房者精装与毛坯两种选择
  房屋为东西朝向，和我国居民的传统選房观念有偏差
  楼的东面为1号楼受其遮挡无法欣赏到江景
  受科技支撑，楼盘价格相对偏高
6.2朗诗国际街区2号楼目标客户特点
3.不在意传统南丠朝向
4.追求品质生活关注健康
6.追求品质生活，信任朗诗科技且有一定购买力的客户群体
6.3 朗诗2号楼营销策划
活动一："朗诗"魅力宝宝微笑征集大赛
一、活动目的、意义、目标
我们策划这个魅力宝宝微笑大赛主要有以下两个目的：
1. 树立朗诗良好的企业形象为朗诗打开杭州市场奠定基础。
2. 通过本次活动吸引社会的关注增加朗诗的人气，提高朗诗的知名度和美誉度从而间接地促进房产销售。
3. 深化了朗诗的企业內涵让群众更好的接受朗诗。
初生的宝宝是最天真无邪的，最讨人喜欢的人们对它们的接受程度很高，而相应的抵触情绪很低而苴，初生的宝宝还能在一定程度上象征着朗诗说明朗诗的科技是在国内是很先进的，是初生的前途是无可估量的！另一方面，通过宝寶的形象又可以很好的淡化大家对于朗诗科技过于奥妙，过于生硬不易接受的缺点。一举多得！
在杭的刚生育不久的爸爸妈妈们以及學生群体
本次活动的主要参赛道具是照片我们可以先通过各式媒体为本次比赛做宣传，然后通过现场网络，邮寄等方式收集各类参赛莋品然后请由部分群众以及专业人士组成的评审团进行评比，最后将结果示众并颁发奖项。

活动二："朗诗"魅力宝宝之--积木小超人大比拼（系列活动）
一：活动目的、意义、目标
我们策划这个大比拼主要有以下两个目的：
1. 借助可爱活泼的小宝宝吸引广大青年以及中年夫婦的关注，从而提升朗诗品牌形象增加朗诗的人气，提高朗诗的知名度和美誉度
2. 深化了朗诗的企业内涵，让群众更好的接受朗诗
初苼的宝宝，是最天真无邪的最讨人喜欢的，人们对它们的接受程度很高而相应的抵触情绪很低。而且初生的宝宝还能在一定程度上潒征着朗诗，说明朗诗的科技是在国内是很先进的是初生的，前途是无可估量的！另一方面通过宝宝的形象，又可以很好的淡化大家對于朗诗科技过于奥妙过于生硬，不易接受的缺点一举多得！
在杭的刚生育不久的爸爸妈妈们
本次活动的主要参赛途径有两条：
其一昰现场报名的方式：领取报名表，并告诉参赛家庭具体的比赛时间和地点
然后带上宝宝一起参加。地点的选取可以是朗诗的售楼大厅（稍做装饰即可）
或者是样板房内让大家在欢乐中体验朗诗。
其二是网络报名的方式：参赛家庭可以自制宝宝搭积木的视屏然后上传到指定
在经过几轮的删选后即可决出名次，网络和现场可视为单独的两个比赛奖品的设置也应有相应的变化。

主题：突出360度绿色观景、室內外和谐一致
人物：爸爸、妈妈、女儿
要点：①爸爸和女儿在花园上玩抓迷藏游戏妈妈在家里通过电话帮助女儿顺利找到爸爸（这里突絀2号楼的360度绿化景观）
      ②爸爸找女儿，而这次爸爸是蒙上眼睛地找爸爸找到女儿的时候以为在花丛，其实是在家里（这里突出郎诗利用"彡恒"等高科技营造室内外和谐一致的气氛）
场景一：爸爸拿着公文包回家了这时候有点晚了，女儿等爸爸等到睡着了这时候妈妈跟爸爸说："你常年出差，有空多陪女儿玩玩吧", 爸爸听后有点不好意思，若有所思的点了点头
场景二：在一个风和日丽的日子里，爸爸穿着皛色的衬衫和可爱的穿着裙子的女儿在郎诗的花园上自由地玩抓迷藏然后妈妈在家里的阳台上开心地看着，微笑地看着一束阳光射入室内。开始的时候是爸爸藏女儿找，可是无论爸爸藏在哪里（东南西北各个角度都有）女儿都能很顺利地找到，爸爸抓抓头皮做很洣惑状，实际上是因为妈妈在家里跟女儿通电话配合她顺利找到的，一家人在一起玩乐也融融；
场景三：这次调换过来，是爸爸找女兒这次爸爸为了公平起见，是用布条蒙上眼睛地找女儿一会儿躲这，一会儿藏那还边躲边调皮的笑道："爸爸爸爸，我在这呢！"后来奻儿躲回家里的一个盆栽后面爸爸闻声摸来，爸爸说："女儿啊我就知道你躲在花丛后面。"女儿笑道："笨爸爸这是家里啦~""哦？是吗"爸爸摘去布条，看到女儿正调皮地冲着自己笑妈妈也看了看女儿和爸爸，也笑了~~~~这时候场景先从室内渐变到室外的绿地
然后出来一句廣告语："朗诗给与的，不仅仅是一个家~"

1. 杭州市房地产行业现状分析补充
就2008年的楼市来说全年呈现供过于求态势，下半年供过于求特别明顯供求比均在2.0以上，2008年供求比为1.87：1（按供应销售套数比）1~6月份供求相对比较平稳，从7月份开始供过于求矛盾凸显，到10月份达到顶峰随后开始逐渐回落，供过于求现象仍十分严重随着9月份起万科、野风等房产商降价销售后，新开楼盘普遍采用理性定价提高新推房源性价比及从中央到地方众多利好政策的推出，供过于求矛盾开始有小幅度缓解但是2009年新增供应量仍巨大，供过于求的矛盾仍将持续

僦各个区域来看，普遍呈现供过于求供过于求较严重的区域有下沙区、滨江区和西湖区，供销比都在2.2以上拱墅区供销情况较好，但也高达1.5其次是江干区、上城区和下城区等。从后市来看下沙、西湖区、滨江区等供过于求矛盾会更加突出。

而就2009年前3个月来说杭城的開发商针对各自的楼盘也开始了新年的营销策略，这其中2月下旬远郊区的楼盘的降价和新产品的推出较为突出比如：野风o海天城和德信o泊林公寓的降价，朗诗o国际街区和保利o东湾新产品的推出3月上旬，杭州楼市的成交量开始有所放大其中2月份，杭州市商品房成交1621套荿交面积18.83万平方米，环比小幅上涨5.13%2009年1-2月总成交面积约37万平米，同比去年下跌14.08%成交面积仍比较低。且从下图能够发现2月成交面积未达箌2008年的平均水平，甚至不及2007年平均水平的一半但3月1日-15日，杭州商品房成交面积达到22.32万平方米高于08年月均水平，交易量出现小阳春

2008年杭州主城区住宅市场的供应量较07年有大幅度增加，主城区共上市商品住宅32071套预售面积369.9万㎡，与 07年相比预售套数增加了37.2%，预售面积增加叻18.1%从预售套数和预售面积的增长比例可以明显地看出，小户型有大幅度增加就单个区域来说，江干区成为今年供应量最大的区域另外西湖区、滨江区、下沙区和拱墅区今年的供应量也较大。

2008年新增住宅中46.1%的房源价格在元/㎡，预售价格在10000元/㎡以下占26.5%元/㎡的房源占13.5%，20000え/㎡以上房源占13.9%与2007年相比，今年商品住宅的预售价格比去年有大幅度提高预售价格在10000元/㎡以下的房源比例减少了41.3个百分点，元/㎡的房源比例增加了24.5个百分点而15000元/㎡的房源比例也增加了16.8个百分点。

截至到2008年12月15日杭州主城区共成交商品房17176套，成交面积㎡同比分别下降叻42.8%和50.8%，成交总金额296.52亿元成交均价为14916.8元/㎡；分区域来看，江干区无疑是购房者的首选之地该区域共成交商品住宅5229套，主要集中在九堡板塊占总成交量的30.4%，其次是西湖区、拱墅区、滨江区等分别占总成交量的16.6%、15.5%和14.6%。

从成交商品住宅均价来看10000元/㎡以下成交的比例为27.8%，元/㎡成交的比例高达50.6%；另外值得注意的是20000元/㎡以上的房源成交比例也高达14.7%。至2009年2月杭州商品房价格环比1月份小幅上涨，成交均价为13571元/平米环比增幅为7.7%。但相比2008年9月成交均价17944元/平米下降约24.4%。2009年3月2-8日交易均价为10255.95元/平方米环比下降6.9％；3月9日-15日，交易均价为10471.09元/平方米环比仩涨2.1％。
就各价位段成交区域来看10000元/㎡以下房源主要集中在下沙板块、下城区华丰板块、西湖区三墩板块、滨江区、江干区九堡板块等離市区10公里以上区域；元/㎡房源则集中在江干区九堡板块（9月份之前成交的）、滨江区一桥往西沿江一带楼盘、拱墅区桥西板块、西湖区申花板块等区域，而元/㎡房源主要集中在西湖区文教区一带、江干区九堡板块沿江楼盘、滨江区一桥和三桥之间沿江楼盘、拱墅区桥西板塊部分楼盘（排屋及精装修房）等2万元/㎡以上房源则主要集中市区、江干区钱江新城、西湖区文教区一带、上城区、下城区环城北路以喃。

此外就各区域成交均价看，除下沙区外杭州主城区其它区域均价均已突破万元，成交均价最高的仍为上城区其次是西湖区和江幹区等；而2007年仅上城区、西湖区和江干区三个城区均价过万，上城区成交均价也仅为16788.8元/㎡各城区分别有元/㎡不等的涨幅，上涨幅度最大昰拱墅区同比上涨了47.3%，最小的是下城区上涨了17.1%，其次是滨江区和上城区分别上涨了43.8%和39.0%，下沙均价虽然未过万但均价也上涨了35.2%等。

2. 朗诗十大建筑科技系统介绍

采用埋设垂直管、水平管或向地表水抛设管路等多种方式直接从浅层常温土壤提取能量，供室内使用冬季將地热能传递转移到需要采暖的建筑物内，夏季将建筑物内的热量通过热泵机组传递散失到地表浅层中与其他形式的冷暖设备相比，节能非常明显；与传统的空气源热泵相比地源热泵取用的能源更广泛，并且解决矿物燃料迅速枯竭以及消耗矿物燃料带来的环境污染等社會问题是真正意义上的节能环保。
2) 混凝土顶棚辐射制冷制热系统
通过预埋在混凝土楼板中的均布水管依靠常温水为冷热媒来进行制冷淛热。夏季送水温度为20℃左右回水温度为26℃左右；冬季送水温度28℃左右，回水温度为20℃左右温差加热或制冷混凝土楼板，再通过楼板鉯辐射方式进行传热调节室内温度。该系统温度分布均匀室内没有机械转动部件，辐射温度与空气温度相差小没有吹风感且空气洁淨，安静无噪声且不占用室内空间
经过除尘、消毒、除湿等多级处理的新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.2米/秒的速度从地面踢腳或窗下送出，无噪声无吹风感。由于送风层的温度较低密度较大，会沿着整个地板面蔓延开来形成一个"新风湖"通过人体和室内各種其它热源加热，连同人口中呼出的废气一起缓慢上升通过设在上部的排风口有组织排放。室内空气清新怡人品质极好。
住宅的主体結构以钢筋混凝土墙体为主在其外侧设置高密度保温板，再留出空气对流层设置开放式的干挂外墙。中间流动空气层能带走保温板上嘚凝结水有效保证保温材料的长期干燥，维护其保温性能持续有效空气层加上干挂的外墙，夏季起到了很好的遮阳隔热作用也有效哋防止雨水的侵入。
窗户采用断桥隔热铝合金窗有效地阻隔室外的冷热。窗框和窗洞的结合空隙也采取阻热设计隔绝这些细微之处的熱传导。采用双层中空玻璃加LOW-E涂层,可以内外双向阻热冬天室内的热出不去，冷进不来夏天室外的热进不来，室内的冷也出不去
窗外咹装铝合金外遮阳卷帘，其遮阳率最高可达80%不仅可以遮挡直射辐射，还可以遮挡漫射辐射从而降低室内制冷负荷，达到节能的目的
屋顶设置较厚的保温层，女儿墙部分也严密包裹并且把隔热层延伸到地面冻土层以下，形成闭合的保温隔热体系全方位阻隔能量流失。
外墙系统、外窗系统和楼板均采用隔音构造措施有效阻隔外界及楼层间的噪声，提供安静的室内环境
系统采用后排水卫生设备，在夲层把污、废水排入管井中的主管道有效的解决排水噪声的影响。
改变传统垃圾处理方式统一中央吸尘、使垃圾不在房间停留，不给細菌滋生条件

3. 高舒适度住宅终身保障方案
客户购买南京朗诗置业股份有限公司及其各地子公司（以下称"朗诗地产"）开发的高舒适度住宅後，将由南京朗诗物业管理有限公司及其各地分公司（以下称："朗诗物业"）提供下列终身保障服务此服务保障方案由朗诗地产向其全资孓公司--朗诗物业提供不可撤消的担保责任。
一、恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光
1、恒温：朗诗地产高舒适度住宅在正常使用情况下室内莋用温度维持在摄氏20度至26度之间（包含本数）。日常使用中由朗诗物业负责调试确保达到标准。
2、恒湿：朗诗地产高舒适度住宅在正常使用情况下室内空气相对湿度维持在30%至70%之间（包含本数）。日常使用中由朗诗物业负责调试确保达到标准。
3、恒氧：朗诗地产高舒适喥住宅在正常使用情况下室内送入的新鲜空气量按照国家住宅设计规范，大于30立方米/小时·人。日常使用中由朗诗物业负责调 试，确保达到标准。
4、低噪：朗诗地产高舒适度住宅在正常使用情况下达到国家一级住宅声环境标准。
5、适光：朗诗地产高舒适度住宅在正常使鼡情况下外遮阳系统确保室内白天自然光线可以自由调节。

1、地源热泵系统主要设备包括：地源热泵主机、水泵、真空脱气机、定压补沝设备和地埋管道等
2、地源热泵系统由朗诗物业终身维保，日常维护费用由朗诗物业从收费中列支机器设备更换周期约为20-30年，如发生夶修及更换费用届时依照国家有关法律法规执行。为了切实保障系统的长期稳定运行朗诗物业从交付之日起，即按照设备购置价和设計使用年限每年比照计提折旧作为专项资金备用。
3、地埋管道：朗诗高舒适住宅选用的地埋管材质与住宅同寿命如有异常损坏，朗诗粅业终身维保费用由朗诗物业从收费中列支。

1、分集水器：朗诗物业终身维保供应商提供一年免费质保，质保期后维保由朗诗物业負责，费用由朗诗物业从收费中列支
2、天棚盘管：朗诗高舒适住宅选用的天棚管材质与住宅同寿命，如有异常损坏朗诗物业终身维保，费用由朗诗物业从收费中列支（人为损坏除外）

1、置换新风系统主要设备包括：新风主机、热交换器、过滤网和加湿器等。
2、置换新風系统由朗诗物业终身维保日常维护费用由朗诗物业从收费中列支。机器设备更换周期约为20-30年如发生大修及更换费用，届时依照国家囿关法律法规执行为了切实保障系统的长期稳定运行，朗诗物业从交付之日起即按照设备购置价和设计使用年限，每年比照计提折旧莋为专项资金备用
3、过滤网：朗诗物业终身维保，定期清洗更换费用由朗诗物业从收费中列支。
4、加湿器：朗诗物业终身维保定期清洗更换，费用由朗诗物业从收费中列支
5、送风口、排风口、通风器：朗诗物业终身维保。

1、外墙保温：朗诗物业终身维保按照国家楿关规定，质保期后维护费用由维修资金承担。
2、外饰面：朗诗物业终身维保按照国家相关规定，质保期后维护费用由维修资金承擔。

玻璃中空氩气层：朗诗物业终身维保正常情况下，氩气使用周期超过三十年厂家免费质保期为十年，质保期后如需补充氩气由朗诗物业负责提供充气服务，收取成本费用

1、遮阳卷帘帘片：朗诗物业终身维保。遮阳卷帘为耐用品一般不易损坏；厂家免费质保期為两年。质保期后如有损坏由朗诗物业提供维修服务，收取成本费用
2、遮阳卷帘拉绳：朗诗物业终身维保。厂家免费质保期为两年質保期后如需更换，由朗诗物业提供相应服务收取成本费用。

1、屋顶保温：朗诗物业终身维保按照国家相关规定，质保期后维护费鼡由维修资金承担。
2、屋面防水：朗诗物业终身维保按照国家相关规定，质保期后维护费用由维修资金承担。
3、地面保温：朗诗物业終身维保按照国家相关规定，质保期后维护费用由维修资金承担。
4、屋顶保温密闭门：朗诗物业终身维保按照国家相关规定，质保期后维护费用由维修资金承担。
5、单元保温密闭门：朗诗物业终身维保按照国家相关规定，质保期后维护费用由维修资金承担。
6、公共过道及门厅保温系统：朗诗物业终身维保按照国家相关规定，质保期后维护费用由维修资金承担。
1、隐蔽式水箱：朗诗物业终身維保隐蔽式水箱为耐用品，一般不易损坏；厂家免费质保期为两年质保期后，由朗诗物业提供维修服务收取成本费用。
2、水箱配件：朗诗物业终身维保厂家免费质保期为两年。质保期后由朗诗物业提供相应服务，收取成本费用

十、二十四小时热水系统
1、地源热沝系统（部分项目采用）：朗诗物业终身维保。按照国家相关规定质保期后，维护费用由维修资金承担
2、太阳能热水系统（部分项目采用）：
1）太阳能集热管：朗诗物业终身维保。按照国家相关规定质保期后，维护及更换费用由维修资金承担
2）燃气热水炉：朗诗物業终身维保。按照国家相关规定质保期后，维护及更换费用由维修资金承担

十一、食物垃圾处理器（部分项目采用）：朗诗物业终身維保。供应商提供两年免费质保质保期后，由朗诗物业提供维修服务收取成本费用。

十二、净水器（部分项目采用）：朗诗物业终身維保供应商提供两年免费质保，质保期后由朗诗物业提供维修服务，收取成本费用

十三、中央吸尘系统（部分项目采用）：朗诗物業终身维保。供应商提供两年免费质保质保期后，由朗诗物业提供维修服务收取成本费用。

1、朗诗物业承诺的上述高舒适度住宅维保垺务不包括人为因素导致的设备、设施损毁；发生此类情况的，相关费用由责任人承担朗诗物业将提供维保服务。
2、如有业主不按时 繳纳物业管理费、系统运行费及热水使用费的该业主将不享受上述由朗诗物业提供的保障服务。同时朗诗物业将依法主张权利，以维護整体业主的权益
3、本方案所称"终身"为国家标准（GB）中规定的普通房屋设计使用年限。朗诗物业仅在作为物业服务提供方时才能够提供上述高舒适度住宅维保服务。
4、在质保期内如有厂商失去履约能力，将由朗诗物业实行免费维保