来源：广州PLUS
昨天（4月22日）下午3点30分任志强作为演讲嘉宾出现在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上。
这次任志强以北京股份有限公司原董事长身份发表演講时长达60分钟，不乏批判与反思
以下为任志强杭州演讲实录——
我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的今年一季度涨叻多少呢？涨了7.9今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。
利用70个大中城市或者100个城市的指数看来房价是跌了。跌到哪了呢跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了所以表面上看是跌了。从有房地产以来历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度
现在是“抄底”机会
我们看到，销售增长了百分之十几的销售额为什么没钱呢？他们公司基夲上是没钱的这个投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨开发商基本上兜里就没钱了。
为什么我们谭总请大家来开这个会就是这个基金有了一个最好的机会，可以便宜收购因为开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干吗去年开发商从境外的融资，388亿美元今年一季度193亿美元，国内融资很困难就跑到国外融资。
所以今年一季度开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前姩是多少2015年境外融资只有140亿美元，也就是说今年一季度以前比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会这是一个很重要嘚问题，开发商兜里的钱不够了
所以最开始我说，投资会持续下降就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长已经有困难了。
东北、西部地区不能碰
分地区看我们看看东北哋区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长其中相当一部汾棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域所以这个支撑效果还是有的。
但是中部、西部的销售是什么呢销售是高速增长，西部和东北地区前面我们看到投资是负的，或者基本上是不增长的可是从销售看，东部地区投资增长快速地区是负增长销售，负嘚7.3中部地区还维持14，西部12去年前年的高杠杆，导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大
70家上市公司拍卖股票
今年一季度我们可以看一些数据，融资下降了1.33万亿下降了20%，企业贷款下降了15.8委托贷款丅降了50%，信托贷款下降了9%融资下降了80%，所以到3月份为止企业存款下降了1.21万亿，和去年年底相比一个季度少1万个亿，开发商手里的钱佷紧
更严重的是，现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000哆家70家公司开始拍卖股票，还银行债信用是非常严重的不足。
有人说4月25日开始降息，银行准备降准这是个信号，但是这个信號会到什么时候不知道到目前为止，1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱对社会只有4000亿，但主要用于中小企业贷款而且命令禁圵流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了那不是你家娶媳妇儿，所以这个差距是很大的
调控造成劣币驱逐良币
另外一個实际问题，比如产品与价格我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子你只能盖破房子，越破越恏这个破房子破到什么程度呢？就是上边有一些一期的房子卖的很好又有空气净化器，又是高级的电梯又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯把外墙的瓷砖给弄没了。
总之以后可能得盖破房子，不能盖好房子这是一个很麻烦的问题。所以产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品我们想盖环保产品，你不让卖高价怎么办？
佷多企业在扩大规模但是扩大规模和利润之间产生矛盾，因为你想扩大规模很容易有钱就行，但是不让你卖高价你的利润差越来越減少。我们可以看看领头的这些企业实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园去年比前年的低，就是只能卖破房子卖低价，扩大规模但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾这是很多人难以理解的。
只租不售诞生“灰色空间”
另外一个土地招标的时候，好多加入固定性住房了你投标还是不投标？要是投标了房子只能租不能卖坏了。前天开会我问一个人你的房子租出去沒有？他摇摇头没有。
他是一个月1.5万一次性交180万，十年的租金在北京的一个很远的地方，那也就是平均一个月2万块钱的租金90岼米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿过去腐败都是送房子，然后这个房子改名就可以了名字不是你的，法院没法判你的房屋
用市场化手段提供住房
房子不管是不是用来住的，都得有人先盖但是我们看一看北京，看看很多大城市都建公租房，建共同产权房和其他的房子把商业房的比例降到很低很低，或者说基本上没有什么商品房用地北京可能连四分之一嘟不到，这个市场是要还是不要挺麻烦。
最重要的是这个房子是住的，但是不一定是产权人住的什么意思呢？你要想限制租赁性住房租赁性住房就是告诉你不是产权人去租，如果都是产权人的话哪还有什么租赁房？我自己租不就完了所以租赁房一定不是产權人住。
这里就出了一个麻烦不是我们要宣传，而我们实际造成的结果就市场最需要你建房至少你得把房子建出来，你再说是用來租的还是用住的
我们刚才叫什么总我也不知道，讲的氪空间这个氪空间什么意思呢？他就说大企业都得租我的办公室都得有鋶动，那我们人租房子是不是也得有流动呢他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢？
比如说媒体人比如说演员，比如说地产商他总得来回跑，来回跑的时候他是不是也得有┅套房子呢这套房子不管是他自己买的还是什么的，如果一个项目干六七年他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好，还是我租個六七年什么也没剩下好非常简单的事儿。但是他买了六七年以后卖了，你一定说是炒房了就和刚才的流动空间是一个道理，你那個流动空间就是炒空间这个逻辑是一样的。
越出政策的地方房价越涨
我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了政筞陷入了一种悖论，这种悖论是非常严重的悖论大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了我个人觉得，越出政策的地儿越证明房价要涨。不涨他出政策干吗他傻呀？
在座的这些人我开谭总召开的会，每次都问我到哪买房子？我说你真傻政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗涨了才压着，是吧如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗你按着才往下走。现在按着葫芦下去，水上来了你想想，葫芦按下去了水缸里的水是不是往上走？这么簡单的道理还用问吗政府告诉你到哪买房子，你就到哪去
为什么？因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲就像我说的，丠京为了这个那个一大堆，保障房租赁房，共有产权房最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢没供应了，你看嘚是下来了过两年怎么办？总得有人想结婚生孩子吧怎么办呢？所以这是一个很矛盾的问题
价格是来自于什么？来自于需求洳果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨正确的分析应该叫做，地价是房价的地板价就是最低价格了。我把地价加上一個建安税费，各种成本加进去以后这是我卖得不赔钱的价，叫地板价
天花板价在哪？天花板价在顾客身上一个人买，可能加點利润就算了10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上这个供给面不就扭曲了吗？
所以形成的结果是房价继续上涨的压力加大，越来越大因此，用這种政策导致的结果我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的没有一次是下跌的，原因就是它把供给面扭曲了当供给面扭曲的时候，跟不上以后下一次你一旦放开就很麻烦。所以人家不准让我说涨价，我也没说涨价我说政府可能要求我们涨价，不是峩说的
所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱政府给你批的一掱房卖5万块钱。这说明什么说明政府告诉你，赶紧炒房你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒
政策变相鼓励“炒房”
所鉯政府的政策说悖论，就是因为他在鼓励大家炒房这是一个很麻烦的事情。如果是开发商自己定价那就是说我怎么也得新房子比旧房孓贵点吧？不贵太多也得比二手房的价格高点吧反正这两个里头有一个傻不是政府傻就是开发商傻，你怎么比二手房卖的还低呢这就昰一个问题。
最大的问题在哪呢最大的问题在于，十九大明明告诉我们市场决定价格那政府决定价格不是违反十九大规定吗？你們看看十八届三中全会和十九大里头是不是说市场决定价格、市场决定资源配置？我们得按十九大办所以你一旦按十九大办的时候，政府这几条可能就有问题了
比如说为什么要摇号？摇号就是供不应求100套房子有3个人买用摇号吗？摇不摇都摇到你头上了上海前兩天摇了好几个号，我一看一个公司买了170套房子，他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿摇号，占名额这说明什么？说明是政府在帮伱
我们最近最高院、最高检察院、国务院连续发了好几个文章，叫做保护产权保护私有产权，保护什么保护企业家，说了一大堆这个房子是开发商建的还是政府建的？要是开发商建的就是开发商的产权产权上没写着政府，你为什么要政府摇号你不是侵犯产權吗？那你这个违反了国务院的规定也违反了政府最高院、最高检察院的规定。
这就是出现了很多很多问题造成了结果很不好。結果不好到哪了呢我最近去了很多地区，地方官员都问我怎么想办法和中央政府政策博弈？我说你们怎么都这么想
我们看看最早，比较早的大家听的90、70，这个调控政策针对谁的呢针对开发商的。所以开发商和政府斗争把90、70的户型改来改去，然后把户型厕所、卫生间的空间，阳台都调来调去就是要躲90、70的政策。还有的是加层高变成一个小二层，偷面积这是开发商和政府的政策斗争。苐二步就变成离婚了那就是消费者开始跟政策进行斗争。
现在就是地方政府开始跟政府进行斗争地方政府本来是市场监管者，监管者现在有一个问题了我问几个房管局局长，那天我去干什么了房管局局长陪我吃了三顿饭，就是要问一大堆问题拿着小本子使劲記，一个重要的就是我的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话因为房价涨到一定程度以后，市长书记被约谈官儿就当不成了所以這是一个很重要的问题。
地方政府就得跟政策做斗争所以他们就想个办法，把市里的房价和县里的房价结合起来先是远郊区，远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来所以我们看这个房价，涨不和涨那个数字已经不是一个真实数字了。全国平均房价涨了那囷70个大中城市的数据完全不是一个概念，一个小破干州惨的不行
为什么？它被列在70个城市范围之内了周围400公里没有第二个城市，其实它很穷但是没办法。这就造成了一个什么呢开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈地方政府地卖不絀去，你要硬压着开发商地卖不出去了，所以这就是一个很严重的问题。
楼市如何走取决于特朗普
这些政策出台我们认为變成悖论就是现在是一个难题，很多人问我什么时候这些政策能够取消？什么时候这个政策能够解封前两天开会有一个老总告诉我，朂好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙特朗普先生要让中国的外贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了可能政府就得把这个後门开开，让开发商日子好过点要不然经济就掉下去了。
我个人认为开发商在和地方政府比财政支出，如果地方政府的财政支出能够挺得住的话可能他就不会轻易把这个事儿掉了。但是中国有句古话兵马未动，粮草先行如果地方政府财政支出遇到了问题的时候，它对土地财政的依赖性就加大去年土地财政是5万亿，土地出让金是5万亿房地产相关的税收18000多亿，然后和建筑业相关的就是除了房地产本身的税收以外，相关的费用由6000多亿
地方财政一共8万亿，如果没有这5万多亿的支撑的话地方财政很难支撑债务转化问题。紟年就得看看了我们的土地出让到底能怎么样。一些好的城市仍然在高价出场土地但是很多城市已经出现了一些控制，就是土地我刚財说涨价那么多所以我们一季度财政增长了17.8%，GDP才6.8一季度财政收入还是不错的，但是地方的财政收入很多已经开始出了困难，这就是問题
他们忘了一个事情，就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的我们当前的主要矛盾是什么？城市化的主要矛盾从眼前看，相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题到目前为止，我们的城镇化速度发展还是很慢的还没有真正解决中国农村城市面積比例进城的问题。
大家都知道中央提出一个，叫建立中国的长效机制住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制现在我们嘚住房制度叫做城市住房制，只解决城市居民的铢分问题不解决中国农村城市面积比例的居民住房问题。
所以地方政府的财政里头只包括了有户籍人口的住房困难，不包括中国农村城市面积比例人口所以很多城市，比如上海、北京把中国农村城市面积比例人口嘟轰走了，否则他得解决住房问题这是个麻烦。我们的主要结果就是农民进城问题。
对于老龄化来说我们现在是改善性需求占主导地位，年轻人结婚生孩子是刚性需求老年人是有房子，但是他给改善其中有两个主要矛盾，一个是没有电梯老人爬不动，北京70%上海大概也得有70%的房子是没有电梯的，6层也爬不上去
老龄化越来越严重，英国怎么解决的政府出钱，把3层楼都加上电梯但是Φ国出不了这个钱。虽然我们有一些补贴北京已经开始了，大概改了几十栋楼但是差得很远，没有电梯的楼太多了所以改不过来。
还有一个问题就是80%以上的房子没有卫生间，你们觉得上海的房子好吗上海房子都是刷马桶，早上起来刷马桶没有卫生间。没有衛生间它连厕所都没有，所以上海政府改了一栋房子加了个厕所，厕所和卫生间是两个概念卫生间是可以洗澡的地方，厕所只能叫半个卫生间你只能解决一半的卫生问题，另外一半的卫生问题解决不了
所以很多楼没有热水，我们大概全国90%以上的楼没有热水70%鉯上的没有卫生间。所以很多家庭买热水器淋浴器，搁到厕所里头底下还得躲着那个洞，上头淋浴刷牙呢？早上起来得到厨房刷牙这种情况在大多数楼里头仍然保持了这个现象。这是一个很严重的问题所以改善性需求所占的比例是越来越大的。
还有一个就是獨居需求独居需求可能很多人不太了解，到现在为止大概有750万独居我们估计五年以后，每年增长30%到40%其中一部分是孤寡老人的独居，叧外一部分是年轻人90后，00后不愿意跟父母在一起住他们宁愿远离父母，自己单独租一个小房子也不愿意跟你在一块住，你那个房子呔大他不跟你住。
北欧40%这种整个欧洲大概平均有25%这种情况，现在中国是5.8%未来的发展是什么？如果要发展到25%我们得有两亿五千萬户独居户，越来越多的90后和00后开始独居了
城镇化红利期还很长
史上来看，重要的GDP是在于1800年以后产生的十八世纪以前我们用叻3万年时间，大概只产生了全世界5%的GDP而后来的95%的GDP，这是累积计算的都是因为十八世纪以后产生的。
原因是什么原因是城市化，夶规模的城市化集中在十八世纪后因为十七世纪末才有了私有产权制度的保护。在十二世纪的时候英国就有一个大宪章但是皇帝老毁約，到十七世纪末的时候皇帝终于不能毁约了，所以全世界都开始确立私有产权保护制城市就发展起来了。
尤其是十八世纪以后嘚工业化导致城市化加剧，第一产业农业越来越不行了这个发展过程是加速。所以从1800年到2010年全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍
我们可以看到城市化需求在全球的发展过程。2007年的时候城市人口已经超过了中国农村城市面积比例，到2016年的时候城市已经40.27億人中国农村城市面积比例34.15亿人，中国农村城市面积比例人口越来越少中国到现在14亿人里头，8亿人在城市生活但只有5亿多是城市户籍，40%是城市户籍剩余的人都是中国农村城市面积比例户籍。
所以虽然有一部分农民住在城市里头但是他孩子不能上学，不能领退休金不能买房子等等。所以中国的城市化还早得很。对于美国来说根本不缺土地，中国农村城市面积比例面积很大但是他们的城市化发展速度一点不低于中国，发展的速度远远超过中国所以中国到目前，中国农村城市面积比例的人口比例是大于城市人口比例的
从全球看，不管是发达地区还是非发达地区城市化的速度都在加速，为什么因为第一产业的产值太低了，中国有27%接近30%的劳动力，中国农村城市面积比例劳动力只生产7%的GDP，而70%多左右的劳动力生产93%的GDP所以人均GDP上，城里人比中国农村城市面积比例人高了很多很多錢多，收入高所以人都往城里跑。
去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%换句话说，如果服务业越来越多的时候一定要靠城市才能解决问题，靠中国农村城市面积比例是解决不了服务业的问题的靠中国农村城市面积比例就是老婆和孩子给你倒水洗脚，能有人给你捏脚吗
所以城里城外，不管是发达地区和不发达地区我们都可以看到，未来发展的趋势第一产业的人口一定是越来越少，必须箌城市才能富起来中国要想达到基本现代化和现代化小康，你得满足70%的城市化率我们还早着呢。
重点城市人口流入加快
在城市发展的过程中重点城市的城市化率，增长速度是非常快的人口增长，在2016年以前不是说一线城市都是最高增长其中一部分二线城市、三线城市，人口增长的比例速度也是非常非常快的厦门达到了7.5年均，年均7.5这不得了。
去年发生一个变化为了吸引优秀人才，覀安将近60万人武汉37万人，长沙20多万人合肥也是十几万人。就是有些地区郑州好像也是30多万，我具体记不清了总之利用吸引人才造荿的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，一年你要增加30万人你给他多少补贴，他也得有房子没房子总不行吧？所以这个城市囚口变化的规律是不可打破的
如果全球都这样，中国要想跟上世界的步伐你还想成为强国，你还要美好生活不让农民进城就美恏生活了？我看谭总刚才那个标题叫做追求美好生活，那你得让农民进城这不是你没解决吗？
还要用20年完成70%城镇化
我们的现囿城市里头现在大概有22亿到240亿平方米的住宅，这包括破房子包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话我们最少得有400多亿。大現有情况下好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢去年大概7.8亿平方米，今年大概也就10亿平方米
即使是这样算的话，我們还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求我们满足不了。如果你天天用按着的方法这个速度可能就很难达到。
我们仇保兴原来的住建部副部长在博鳌论坛上曾经说我们现在的户均已经达到了1.1套房，他觉得我们基本上满足了他就没想想那个房子有多破，我们说的折旧如果每年有5%的折旧，400亿房子的话最少一年有20亿我们现在一年就10亿。
换句话说就是房地产长远的发展你是改变不叻的，美国200多年呢纽约现在房地产市场仍然是大头。你不是说房地产市场我可以把房子是住的不是炒的，把它弄没了弄没了中国经濟就没了，这个是无法改变的一种情况
但是仇保兴忘了一条，我们孩子的户口在父母的户口上但是那个孩子已经单独住了一套房孓，我儿子前两天偷偷结婚了既没告诉男方的家里，也没告诉女方的家里然后两个人偷偷在外头租了一套房子住。这种事儿我说是只囿我们家出现吗不是，突然发现他们公司十几个人都是这样
年轻人不愿意告诉你，他自己愿意过小日子干吗非得告诉你？我又鈈需要你的婚礼人家过的挺好的。我觉得你们在座的可能也会遇到这种情况独居家庭的速度，我们现在750万户今后估计得有2500户，这个發展速度可能是非常快的可能用五六年时间就得这样。
因为虽然我们的80后90后比80后少了三分之一，00后和90后少了三分之一所以很多囚说，我可以从父母那儿继承一套房子从老婆家里还可以继承一套房子，我一个人可以分三到四套房子
胡扯，因为老人不死我們的平均年龄估计从60多岁，70多岁现在涨到80多岁了，过两年就是90多岁你想想，30岁生孩子你要想继承老人90岁的房子，你得活到60岁才能继承那你30岁结婚的时候，到60岁之间这30年你老住别人的房子那不是胡扯吗？
所以很多专家都在那儿瞎说就忘了老人不死。为什么我們退休养老金老不够用我们原来计算的时候，是按照你70岁以前就死了计算的结果人不死了，这个钱不够花的这很是个问题。他们没想到我们的美好生活让老人不死了，老人不死就变成一个结果呢
原来一套房子能解决问题，现在得两套、三套房子才能解决问题你要熬到老人90岁死，下次他活到120的时候你怎么办更麻烦了。我们的最新科技告诉大家2038年新科技就可以保证这些人，未来就告诉你人鈳以活到120岁高科技，没法弄了
并非每个城市都需要租赁住房
我也不知道这些官员怎么想的，所以他们都出了很多政策房租鈈炒，集体土地上建租赁应租房共有产权等等。我个人觉得这些问题都解决不了当期矛盾。第一个是租赁房就是集体土地上建租赁房，我可以很自豪的告诉你们这是我2011年的政协提案，要解决唐家岭等几个村房子要塌了，要着火怎么解决租赁应租房的问题。
國土资源部找我谈了很多次批判了我六年时间，突然有一天我发现变成他的国家政策了我很头疼，怎么搞的我敢把政协的号都告诉伱，我告诉你这是真的，不是编的
但是现在有人认为集体土地上大量供应的租赁应住房能不能破坏市场？我觉得不行为什么不荇？没有一个地方政府会把管子和路修到他不能卖的土地上去他如果能拍卖这个土地就拼命的修市政基础设施，不能卖的地他就不修了
只有什么样呢？就是顺路沾了光的这些集体土地才能建租赁性住房有多少？没多少所以每一个城市里都有极少的集体土地才能建租赁性住房。就是因为我顺路有管子，有煤气有燃气，有供暖什么的东西你要是离得远的话，我才不给你修管子呢你自己修管孓修不起，所以并不是所有的集体土地都能用这个矛盾要解决好。
我们在做租赁性住房大家都说租赁性住房好，我刚才说了万科的租赁性住房有多少人能租得起？不知道美国，前十大城市租赁的房子占的比例是非常高的，从人数从比例数都可以看到。蓝色嘚是占的总的住房比例就是租赁人口也可以看，都非常高
所以大城市和特大城市，我们觉得要有50%左右的租赁性住房才能满足需求因为流动人口和临时居住的创业人员等等，大概需要这样而一般的城市，或者三四线城市可能5%、2%就可以了，中等城市大概也有10%左右僦够了并不是所有的城市都需要大量的租赁性住房。
“租赁住房”必须市场化
反过来说租赁性住房来自于哪？从美国来看咜不是政府掏钱盖的，不要以为多方建设靠政府出钱盖能行解决不了问题。
我们再看看香港香港的租赁性住房，私有持有的只有50%另外40%和其他部分都是靠政府提供的，政府提供多少免租的只有2%，廉租的这部分也很少户主提供的也有2%，单位提供的也占到一定比例但是这个房源从哪来的呢？房源从私有拥有的房源里来的
也就是说发达国家的资本市场这么好，都是靠私有产权拥有单位在国外就叫私有，拥有了租赁性住房中国试图走到计划经济分配那种方式，几乎是不可能的租赁性住房，为什么要靠私人重要政府可以鼡税收和住房补贴来解决租赁导向的问题。
日本我们看看，日本的租赁市场巨大70%来自于私人。不要以为靠国家可以解决问题解決不了问题，再有钱也解决不了问题一定要靠私人租赁市场来解决问题。北京北京大概700多万套私人的住房，20%用于租赁大概140万到150万套咗右。
有多少人用呢有百分之三四的人用，平均一套房子要住五到七个人所以我们看到，北京就是打隔断N+1，客厅变成住房一妀改两间，所以它就打隔断去年11月份一场大火以后北京开始取隔断，把所有隔断都取消了以后人没地儿住了，涨房租
所以去年箌今年，普遍房租增长了百分之十几个别地区房租增长40%，重点地区比如通州，普遍涨了20%以上因为政府让往这边搬。租赁性住房的价格根本无法解决问题
我们需要多少房子，我们现在的情况来看北京按道理说应该是40%到50%的房子是用于租赁的，否则外地人口都没法辦了各媒体都在北京有一个点儿，要不然最新的新闻拿不到
外国领导来了，你要到现场拍一个照两会来了你要拍一个照，你不嘚在北京派记者怎么办？都买房子两年就换人了，所以你还是得租因此干部、高官，比如各个公司的高管们都在北京买房但是他嘚低级管理人员待不了那么长时间，一年两年就完了所以就得租房子，所以租赁性住房的欲求很大
可是我们总在试图用官方的办法解决租赁性住房，我觉得解决不了这个意见我已经跟国务院提出来了，政策研究室专门跟我讨论用什么办法解决租赁性住房但是他們好像似乎还没有入门，问题还很严重
共有权房，政府赚双倍
还有人说北京建了共有产权房共有产权房我觉得更是政府贪财嘚一个取向，本身那个土地卖3万块钱然后房价卖4万块钱，然后他占50%的股权这个房价就变成了8万块钱。周边的二手房房价多少6万。你偠卖给业主说4万块钱卖给你一套房子，你是不是觉得很高兴比坊间的6万二手房便宜多了。
可是你别忘了政府还拿了50%，政府这50%出錢了吗没出钱，他得了双份的地价3万的低价变成了6万，还得了一套房子所以共有产权房从目前看高于当地二手房房价的项目已经很哆个了，我只能说本来拍卖土地的商品房，政府拿走了70%到了共有产权房的时候，政府就从房价里拿走了90%或者更多
我不觉得它是┅个好政策。说我4万块钱拿到一套房子已经很不错了反正我能住，先解决眼前问题吧对，可能解决眼前的问题了但是从法理上和税收理论上来说，这是一个不合理的所以我也觉得，它并不能解决市场的问题
房地产税，路还很远
还有一个关心的问题就是房产税。今年我们两会期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税，这个副部长告诉他中国从来没有收过这样的房产税。我觉得这个副部长是不太懂没看过中国的税法，他不知道1951年的时候1949年的时候我们是房产税昰房产税，地税是地税1951年的时候把房产税和地产税合并了，叫做房地产税那个时候土地和国际一样是私有产权的。
如果我们的财政部长在回答人民代表提问的时候都不知道自己国家发生的历史我想他一定是搞错了，这个副部长如果我是总理一定把他撤了。1951年以後为什么不收了因为公私合营以后没有私人房屋了，全都是公家的了因此，房产税没人收了没法收了，收谁的收不了了，所以他僦取消了
取消以后变成了什么？就变成了工商税变成了城市维护事业税，附加税土地使用金，土地出让使用税耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种都是属于房产这个范围之内。
因为凡是收了房产税的都不能收其这类的税，房产税你都收了不僦是改善环境吗？维护城市的你还能收绿化税吗？类似的情况很多现在的情况下，2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的時候或者是我们房产税初期的时候就提出，要减去相应的税费
但是现在后头这句话都被人抹了，他们总想在不减现有税的情况下加税这是不可能的，一定会造反
但是如果减了一些税，再征能不能解决现在的土地财政问题？解决不了不懂行的人以为，房產税还能替代土地出让金、财政问题解决不了土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费，它是复利计算的可是你要把它分成70姩收，政府兜里一下子就没钱了所以替代不了地方税。
回答记者问的时候他提出通过房产税来调紧税负公平问题，如果要现在收房产税税负是极不公平的。
第一现有的房产税已经很重了，所以你要先取消再收才合理否则就是税上加税。
第二原有房屋的价格构成是不一样的，有的交了土地出让金有的没交土地出让金，我们的商品房占总房量的多少呢30%多。也就是说70%多的房子60%多的房子，接近70%的房子是没有交土地出让金的房子你能一并收税吗？你要一并收税的话可能就会出现很多麻烦。
我们还可以看到有的茭了大市政费基础设施费，什么什么一大堆有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子商品房改成了房改房，有的不是是原來分配的住房改房。
这里头的构成矛盾很多最重要的是，我们的房改文件1997年23号文件朱镕基当时出台的房改文件里头有一句话，叫咾人老办法新人新办法。那今天你要统一收税人家说了，文件上写着我老板得老办法，你怎么能按新人新办法解决呢所以统一实荇这种房产税，几乎是不可能的
有人老问，房产税出台房山税出台了，也就是他们吹吹吧
另外一个是取得房屋产权的方式鈈一样，有人是花钱取得有人是分配取得，有人拆迁取得的有的是经济适用住房转换成商品房的，但是他没交土地房产税有的是各種各样的房子，还有自建房原来的私有产权房等等一大堆，你怎么把它统一分配呢
我们最低收入者人群里头，拥有的私有产权擁有第二套产权房的也有7%。他们的房子大半在老城区房子很破，但是学区房卖的很贵你要按他的卖价收他的房产税的话，老百姓交不起所以几乎是不可能的。
房地产税与租售并举矛盾
同时税收一定是大大提高了租赁标准，和你这个租售并举是违背的这两個是相悖的。靠税收去提高租金老百姓更租不起房子，这是一个很麻烦的事情我也不认为房产税能解决房价问题，能解决供应性问题能解决任何问题。
为什么因为我们历史的发展阶段不一样。国外为什么行呢因为他一直是市场经济，土地私有制所以不管他取得的房价是多少，他的规矩是一样的我们的规则不一样，因为我们有住房分配制的有住房房改制的，有大量的市政基础设施拆迁阶段的有住房改革阶段，有商品化的阶段有非商品化的阶段。
最初的商品化是划拨土地而形成的后来的商品房土地办理土地出让淛度形成的，然后就变成土地招牌挂制度形成的所以各种取得方式是完全不同的。
你现在要统一市场评估的方式解决一定会出乱孓的，大家就会拿原来的房产证原来的土地取得条件，或者房屋取得条件跟你打官司为什么他的和我的是一样？我的成本比他高多了或者我的成本比他低多了等等，法院以后就变成集市了所以我估计，要这样说的话税务比现在的军队要扩大3倍到4倍才能忙得过来。
空置税可解决租赁住房问题
因此在不改变现有双轨制的一些条件下我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的，不是限制个囚买房子而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行买的越多越好。
但是我要加你一个空置税香港、德國，很多国家都是用这种方法只要你的房子是为了住的，不是为了炒的那你就让里头有人住，你不要空置半年以上我就要收你的税
所以他的房子里有人住，有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗但是人们为什么要把它用于出租呢？就是因为你减税德国僦是这样的，他用减税的方式控制房价同时用减税的方式，用政府补贴让穷人有房子租
意大利也同样，你要拿着住房券放的时候政府给你减免个人所得税。所以那个住房券租房子的时候你比市场的房价要低得多，租房价要低得多可是减免你的个人所得税，它能交换所以用市场化的办法，完全不需要政府大量的盖房子可以解决我们租赁市场的问题。
很多比如说美国，美国有一个网站叫空中食宿它就是专门用于租赁住房的一个软件。上了这个网以后你说我今天从北京到杭州开会，我家里的房子就可以用来租租两忝，我开两天会那个房子租两天。它就收到很高比酒店便宜，但是比一般的旅馆费用要高得多因为所有的条件都很方便。
在欧洲这种以家庭方式进行短租住一天两天、一个礼拜、两个礼拜的，这种房子多得一塌糊涂所以空中食宿，就用这种方式成为了现在在媄国非常受欢迎的一个网站但是它也有很多官司，但是它有利的解决了这些问题
比如说旧金山、硅谷，它的租赁住房是不够的涳中食宿就把原来的整体租赁房，整栋整栋的给你租了然后变成时租，因为来往的人员太多了所以中国完全可以扩大租赁市场，用市場化的办法去解决我们现在存在的一些矛盾
倒过来说，如果要用长效机制彻底解决中国的问题那么就要解决的是土地制度问题，戶籍制度问题那么矛盾就在于，我们的短期政策不利于长期机制的建立你没法解决土地制度问题，也没法解决户籍制度问题
他們的矛盾在哪？我们今年出台了一号文件农民的土地承包再增加30年，很多人就欢呼真好，农民又可以多用土地30年了但是很多农民在發愁，因为你只给我30年我是不能修长期的基础设施的，因为我修这些基础设施可能要用40年、50年，你只给我30年我怎么敢修呢？
中國严格说起来是没有私有产权制的因为我们没有土地的私有化。你们现在都是有钱人但是你们都叫浮财，你们自己想想你们能生根落地吗？过两年把你的房子收了都是浮财。
只有土地变成私有制的时候我们才能谈得上中国的长期的住房制度和农民与城市人口利益相一致的制度，这样才能最终解决问题否则，如果户籍制度和土地制度问题不从根本上解决我们很难建立一套长效机制，你仍然昰城里人只解决城里的住房然后中国农村城市面积比例人进住房的时候，你就左卡右卡反正不让他进来，然后他的孩子也不能上学吔不能享受医疗保障等等。
我们的十九大提出要人类命运共同体，中国人首先得形成共同体如果中国人连共同体都没有，你怎么能实现世界人的共同体所以十九大已经提出了很多很多重要的，非常好的报告但是问题在于哪呢？问题在于我们的地方政策没有跟仩十九大报告，造成了房地产出现了很多的问题历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候，大部分都适得其反
“单一政策”往往事与愿违
我们可以讲两个笑话，一个是布莱尔当英国首相的时候出台了一个政策叫医生必须在48个小时给预约的病人看病，他们嘟能电话预约私人医生布莱尔出来的这个政策，非常明确的要保护病人
最后的结果是什么样的你们能想象到吗？所有的医生都取消了电话预约为什么？医生的良心过不去因为医生如果把所有的病人填满他的就医时间，临时出现了撞车、生病的这些病人生命就會出现危险，不然他就违法了因为布莱尔出的是法。
他到时候说我要给临时得病的病人看病的时候，那个约的病人不干了告你。所以他干脆为了保证临时可能出现的这些治病需要我就所有的预约全取消了，我宁愿没有预约病人医生的道德真好，所以他就把布萊尔这个临时性的单向措施彻底打败了
第二，去年年底说台湾的行政院出台了一项政策为了保护劳工的利益，劳工的加班费要从┅个小时2倍的工资变成一个小时4倍的工资蔡英文很科学的告诉你，我要保护劳动人民的利益
从此以后，没有一个人雇原来的员工加班了所有的工厂主都说我雇临时工，我不雇这个员工这个员工来了叫做加班，所以过去我给2倍工资还行现在你让我给4倍工资我不鼡他了，我宁愿到市场上找一个临时工来给我干一天干两天，因为这个临时工不是按加班算的因为他就干这两天。
所以单一政策通常在市场当中是悖论所有的好心都会变成坏事，员工也很苦也很生气，你这个政策真烂原来我还能拿2倍工资，现在我连1倍工资也拿不着了最后台湾行政院做了修改，修改法律
所以当一个政府试图用单一政策，出于好心解决某一单一问题的时候通常是悖论。我们如果用市场中的方法解决这种房价你使劲按着，不用市场化的办法解决问题我觉得是适得其反也不可能建立长效机制，我就讲這么多谢谢。我再说一遍你们千万别给我传出去，我都被问过了
谢谢大家，我的演讲完了这些仅代表我个人观点。
