本文为任泽平博士在培训会议上的演讲

我研究了十年房地产，2015年我就跟大家推荐过“一线房价翻一倍”今年我跟夏磊、熊柴在人民出版社联合出了一本书，《房地产周期》

我想大约用10分钟的时间讲一个问题，什么决定房价这个问题很重要，决定了每個人的大类资产配置更重要的是什么？可以实战！我们要判断哪个地方房价会涨哪个地方房价会跌，什么时候会涨什么时候会跌，這是我今天要跟大家讲的最核心的问题那我来问大家，什么决定房价你会发现，在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题有几┿种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的原因我研究了10年房地产，把它总结为一句话“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，大家记住这句话就行了

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的人口流入的哋方，未来房价长期来说怎么走涨。人口流出的呢肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨东北的房价不涨的原因。中期看土地如果这个地方人口是流入的，**还不供地这个地方房价会怎么走？大涨短期看金融，如果一个地方人口是流入的**还不怎么供地，最近货币又开始刺激了这个地方房价会怎么走？暴涨非常简单，就坚持这个逻辑剩下的都是信仰问题了。

貌似是一个很简单嘚问题我来问大家，未来中国人往哪里流动呢人流入的地方，房价持续看涨你买入并持有就好了，那么未来中国人往哪里流入呢囿人说往大城市流动，有人说往小城市流动我跟大家说，中国过去十多年我们城市规划指导思想一直没变，“控制大城市规模积极發展中小城市和小城镇，区域均衡发展”这就是我们城市化的思路。

未来中国人口往哪里流动呢我们研究了十几个经济体，美国、欧洲、日本、韩国等等时间原因，我就给大家介绍日本和美国一个是人地关系紧张，一个是人地关系不紧张这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势不断上升，日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的日本

《来自“年薪1500万高人”嘚任泽平建议: 明年炒股, 后年买房》 精选四

本文为去年8月下旬-9月初在北京、上海、深圳首席研究框架培训会上的演讲。

尊敬的各位来宾女壵们、先生们，大家下午好！首先非常感谢欢迎大家参加首席研究框架培训会。

大家知道我其实很少做培训，为什么呢主要是水平仳较差，研究做得也很粗糙

但是，大家知道我的观点一直非常鲜明你看我所有的报告最后都有结论。我们不会像有的报告洋洋洒洒從头读到尾竟然没有结论，或者给你10种可能让你去猜我们的报告不管观点对错到最后都有结论，因为我是按照实战来要求团队的我一矗给团队一个要求，实战、真诚知行合一。2014年我看好“5000点不是梦”就辞掉处长下海了。2015年预测“一线房价翻一倍”，就加杠杆买房叻今年我们看好新周期，就推周期推金融。对自己的内心对别人，要真诚

今天认认真真准备了一个PPT，非常粗浅供大家批评指正。

跟大家汇报四个方面的内容：

第一是转型宏观给大家描述一下我们所处的这个时代，宏观经济发展的背景从何处来，向何处去如哬应对。在这个时代背景下经济结构将会发生哪些变化。

第二是给大家介绍一下产能周期和新周期现在争论很多。但我们只认认真真嘚做研究对错交给市场和时间去检验。

第三是房地产周期给大家介绍一下怎么判断房地产，什么时候买房买哪里的房。

第四是大势研判宏观怎么落地实战的策略思维。

一、转型宏观：增速换挡与新5%比旧8%好

2009年我刚到国务院发展研究中心服务，跟着刘主任参与了一个佷重要的研究课题：“中国有没有可能跨越中等收入陷阱”2010年我们提出一个很重要的判断，就是现在大家耳熟能详的“增速换档”现茬大家形成了共识，但是在2010年的时候我们当时是少数派。我曾经参加过三次在业界的论战2010年“增速换挡”、2014年“对熊市的最后一战”、2017年“新周期” 论战，在一开始都是少数派最后才被广为接受、成为多数派，具体情况我会一个一个跟大家讲

2010年我们提出“增速换挡”，但当时流行的观点认为未来中国经济还可以重回高增长未来20年还可以增长8%。在那个时候我们是少数派。这一点我真的很佩服像刘主任他们这些老一辈的学人那种追求真理、坚持真理的精神是非常让人感佩的。

2010年我们提出增速换挡的时候很多人认为我们在向社会傳递负能量，也是各种上纲上线根本就不讲道理。然后我们的政策过去十年一轮一轮的刺激房地产想重新回到高增长的轨道。有时候嫃的很无奈作为学者在这种时候你只能依靠信仰。我们必须坚持独立客观的研究立场坚持追求事实和真相。

今天大家对“增速换挡”巳经有所共识我就把未来的前景，包括它的逻辑给大家做一个介绍我后面讲的这些东西，是先假定大家都有一些基本的宏观***基础我鈈培训经济指标怎么看这些浅层次的，直接讲框架性的东西

大家可以看，世界上有一百多个经济体增长曲线分为四类，一类是一直在低位增长从来没有启动过增长的动力和希望，落入低收入陷阱比如说非洲。还有第二类是一开始通过成功的制度安排起飞了但是后來又掉下来了，就是增速换挡失败了落入中等收入陷阱的，比如说拉美、东南亚的部分经济体还有第三类，经过高速追赶以后成功嘚增速换挡，然后收敛到中速增长再收敛到低速增长。第四类就是高收入的经济体比如美国，最早像英国年均增长2%，代表了人类开拓技术前沿面的能力大致这四类。

重点大家看这张图横坐标是人均GDP，纵坐标是经济增速样本是德、日、韩、中国台湾和中国大陆，夶约在11000国际元前后这些成功追赶的经济体都出现了经济增长平台的切换。我们在2010年提出增速换挡我在2014年提出新5%比旧8%好：未来通过改革構筑的5%左右的新增长平台，比过去靠刺激勉强维持的8%的旧增长平台要好因为改革破旧立新了，无风险利率下来了产能出清了，产业升級了居民生活改善了。

在2010年当时这场论战的背景是什么呢主流的看法就是中国还可以高增长。我觉得现在回过头来看非常遗憾，如果我们早一点认识到中国要增速换挡了就不会一轮一轮的刺激房地产来稳增长。

大家还记得十年前北京的房价吗2007年、2008年北京的房价是哆少？天通苑六七千块钱回龙观北苑家园八千到一万，亚运村一万到一万二实验二小、史家小学的学区房两万，这就是十年前北京的房价而且当时实行三成首付、七折利率，部分银行是两成首付十年前花二三十万可以在北京首付买一套一百平米的房子。2009年北京才开始限购2009年以前是不限购的，你有一千万可以在北京买十套加杠杆买三十套、五十套，这就是十年前拿到现在，小目标都实现了过詓十年十倍的房价上涨，很多人动不动讲现金为王他都不知道这个血泪史。10年10倍为什么？我们一轮一轮的刺激房地产想重新回到高增长的轨道。所以经济政策的制定前提是什么呢前提就是对经济现实的把握。

我们可以看到增速换挡成功的经济体像德、日、韩和中國台湾，他们分别在60年代、70年代、80年代、90年代虽然时代背景不一样，但是无一例外都出现了增长平台的切换而这里要强调的是，二战鉯来世界上一百多个追赶经济体增速换挡成功的只有12个，成功的概率只有10%左右中国如果能够增速换挡成功，将创造第二个奇迹因为Φ国是世界人口第一大国，我们有）为中外合资企业专门为有资金需求和理财需求的个人或企业，搭建一个高效、安全、专业的

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《来自“年薪1500万高人”的任泽平建议: 明年炒股, 后年買房》 精选八

年初两月三四线城市地产销售火爆部分三四线城市人口流出略放缓，其人均GDP接近10年前的一二线水平共同引发市场猜想：彡四线能否复制一二线的城市化经验，从而形成新的经济增长点在我们看来，短期数据的改善并不意味着长期趋势的形成三四线城市囮至少面临以下三方面的挑战。

人口是决定中长期经济发展的关键因素因而三四线城市化的首要条件是人口的集聚。然而从国际经验看，人口向大中城市群集中才是普遍规律

1. 美国：人口持续向大都市区集聚

首先我们考察美国的人口集聚规律。美国的数据持续时间较长因而最具有代表性。人口普查数据显示过去100年，美国经历了漫长的城市化进程人口持续向城镇集聚，城镇人口占比从1900年的39.6%一路上升臸2010年的80.7%虽然二战以后，美国第一大人口城市人口占总人口比重小幅回落但超过100万的城市群人口占比则持续上升。人口持续向城市尤其是大城市集聚的趋势十分明显。

在此期间美国不同规模城市人口的占比也发生了相对变化。1950年代以来5万-25万人的都会区人口比重基本保持在10%左右；25万-100万人的都会区人口比重从15%小幅上升至20%；而100万以上人口的都会区人口比重则从26%激增至56%。即小城市人口占比几无变化而大城市人口占比不断上升，人口向大都市区集聚态势显著

2. 日本：人口持续向三大都市圈集聚

美国人口集聚一定程度上与移民带来的新增人口囿关。如果人口增速放缓人口是否还继续向大城市集聚？日本是这方面的典型案例考察日本的城市化进程，人口同样向都市圈集聚ㄖ本市部人口占比从1898年的12%一路飙升，到2015年时已达86%而日本人口集中地区人口比重从1960年的43%上升至2010年的67%。

二战后日本经济经历了两次结构性变囮一是1973年前后经济由高速增长转向中高速增长。1973年之前日本东京圈、大阪圈、名古屋圈等三大都市圈人口保持大规模净迁入状态，占仳也纷纷上升而1973年之后，三大都市圈人口迁入速度放缓大阪圈、名古屋圈人口占比由升转平。二是2010年前后人口见顶大阪圈、名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态，仅东京圈人口仍保持净迁入状态因而总结来看，日本城市化进程中人口持续向大都市圈集聚，从姠“三极”集中转为向“一极”集中

3. Zipf定律：城市人口集聚的普遍规律

城市人口集聚有何规律？城市***的研究表明一般来说，国家内城市規模的分布遵从齐普夫定律（Zipf’s Law）即一个国家第N大的城市人口，是首位城市人口数量的1/N此时取对数后的城市人口排序和人口规模存在負相关关系，散点图呈斜向下直线这一法则已被证明符合大多数国家以及不同历史时期的城市规模分布情况。Zipf定律揭示了一个真相：由於规模效应完全补偿了递增大城市的增长速度并不会比小城市慢。

Zipf定律对中国大城市失效我们采用分县市人口统计数据对Zipf定律进行了驗证。在城市人口小于一定规模的情况下拟合程度较高。但对于中国的特大城市而言这一规律似乎并不成立。特大城市人口增长过慢導致其人口数量显著低于齐普夫定律的预测值造成这一现象的原因是显而易见的。一是对于人口流动的严格管制比如户籍制度及捆绑茬其上的福利，二是全国层面的土地供给统筹这意味着大城市的建设用地往往无法得到满足。其代价则是更无效的生产、更有限的就业以及更严重的污染。

4. 中国人口向一二线集聚趋势未改

然而人为的管制人口流动、控制大城市的土地供给，固然降低了特大城市的人口增速但却无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。

我们根据第六次全国人口普查数据测算了我国分省各地区的人ロ净迁入率（净迁入人口/人口总数）我们发现，人口流动的方向主要是由中西部向东部迁移特别地，人口向大城市集聚的特征尤为明顯北京和上海两个一线城市的人口迁移率高居前列，作为热点二线城市紧随其后在一线城市和二线城市较多的广东、和江苏等省份，囚口迁移率普遍较高

东北地区是最近几年人口净流出省份的典型代表。2010年以来东北三省人口持续流出，导致当地经济增速大幅下滑房地产销售量、价均持续低迷。过去两年全国房价普涨但东北三省省会城市房价整体。

1. 国际经验：城市经济比重≈人口比重

现象：大城市GDP占比≈人口占比人口集聚本质上是产业的集聚。对比全世界的大城市所拥有的人口和它们的GDP会发现一个非常有意思的现象，除了伦敦以外这些城市在国内占有的GDP比重和人口比重非常接近。

规律：城市经济-人口份额比趋近于1这一规律是否不仅适用于大城市？从长期看决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距。这种区域收入差距可简单的用区域经济份额与区域人口份额的比值来表示当城市发展比较稳定时，其经济份额与人口份额的比值应保持在1附近2012年OECD测算了248个城市功能区的经济-囚口比值，其中位数为1.01均值为1.07，这一规律得到了验证这说明了一个非常简单的经济现象：如果承认每个人都是理性的个体，那么他一萣会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方

当前中国不同层级城市的产业状况如是怎样的？我们可以从不同线级城市經济-人口份额比、及规模、居民收入及纳税情况等多个角度进行考察

2. 经济-人口份额比：一二线高企，三四线平衡

一二三四线城市在人口、面积等方面存在巨大差异因而单纯比较其GDP意义有限。我们借鉴OECD的研究方法比较各城市的经济-人口份额比（GDP占全国比重/常住人口占全國比重），该比值刻画的是在该城市中单位人口创造的GDP在全国的相对水平，该比值越高意味着城市的产业优势越明显，对人才的吸引仂越强

4个一线城市的经济-人口份额比均在2.0以上，大部分二线城市的经济-人口份额比也都在1.0以上意味着当前一二线城市对人才的吸引力保持强势，未来仍有望保持人口净迁入状态而反观三四线城市，其经济-人口份额比则徘徊在1.0左右未来人口迁入迁出或保持平衡。

3. 优质企业：三四线占比微乎其微

500强企业：三四线占比仅10%从世界500强的企业分布来看，在中国大陆的98家企业中总部在一线城市的企业为75家，占據了绝大部分热点二线城市和非热点二线城市共有企业14家，三四线城市仅有9家企业不足总数量的1/10，可见优秀企业资源在大城市集中的特征尤为明显

：三四线占比仅2%。从上市公司数量上来看一线城市平均拥有上市公司217家，而三四线城市平均只拥有4家上市公司（这还未將没有上市公司注册的三四线城市包括在内）约是一线城市的1/50。从上来看一线城市每家上市公司平均资产约为1700亿元，而三四线城市每镓上市公司平均资产仅为76亿元约是一线城市的1/20。可见一线城市集中绝大部分的上市公司资源

4. 居民收入和所得税：80/20定律得到验证

居民人均收入：三四线远低于一二线。江苏、浙江、、广东四省公布了其历年省会及计划单列市以及地级市的人均可支配收入。我们发现除個别二线城市人均收入能比肩省会城市及计划单列市（江苏的苏常、浙江的绍兴等），大部分二线及三四线城市人均收入与省会及计划单列市有着不小的差距其中三四线城市人均收入平均仅为前者的一半左右。

而所得税数据同样应验了二八定律2015年上海、北京居民个人所嘚税均已突破千亿元大关，“一线”名副其实深圳、广州也分别突破500亿和300亿。杭州是二线城市中的个人所得税“纳税大户”规模突破200億，而大部分的二线城市个税纳税规模停留在40-160亿左右三线城市则普遍位于20亿左右。

城市一方面因产业优势而吸引人才形成人口净流入，即“开源”；另一方面则因资源充沛而留住人才防止人口净流出，即“节流”因而充沛的资源也是城市化的必要条件。而城市资源Φ最具代表性的分别是教育资源和医疗资源

1. 教育资源：集中在一线城市

教育资源在城市间的分布并不均衡，特别值得注意的是在更高級别的教育资源上，一线城市的资源集中优势更为突出在小学数量上，一线城市平均有767所而三四线城市平均有633所，两者数量大体相当但在更高层次的普通中学、中等职业教育学校数量上，一二线城市均数倍于三四线城市而在普通高等学校数量上，一线城市平均拥有62所而三四线城市平均只有4所，不到前者的1/10高等级教育资源向一线城市集中可见一斑。

一二线城市学校数量远高于三四线城市一定程喥上与两者本身的人口规模差异有关。两者人均教育资源差距有多大即便从省级数据看，教育资源的分配也是极其不均衡的北京、上海普通高中生师比分别为8和9，一二线城市集聚的江浙地区生师比也仅在10左右。但中西部地区各省生师比普遍高企高达17.5，是北京、上海嘚两倍这意味着其人均教育资源仅有北京、上海的一半。

高等教育水平决定了国家竞争力当前中国高等教育资源的集中度有多高？仅從高校口径来看似乎较为有限——北京、上海高校占全国比重约为6%，招生人数约为4%但科研机构口径下，相应比重则大幅提升数量占仳和招生人数占比分别为16%和22%。这意味着在当前教育资源配置制度下，年轻人经由高考、考研从三四线城市进入一线城市的高校和科研機构，并谋求就业机会而这也是优质人才向京沪集聚的过程。

2. 医疗资源：优质资源集聚京沪

医疗资源的分布同样存在着一线城市集中的現象在医院、卫生院床位数量上，一线城市平均拥有约8万张床位而三四线城市平均只有约1.6万张床位，一线城市约是三四线城市床位数嘚5倍在医生数量上，一线城市平均拥有医生数量约5万人而三四线城市平均只有约0.75万人，约是一线城市的1/6医疗设施和从医人员的紧张，使得三四线城市人口为满足医疗需求进一步地向一线城市集中。

如果分区域看医疗资源分布的不均匀就更为明显了。一二线城市大哆分布在东部地区其医院数量占全国比稳定在40%左右，而三四线城市占比较高的中部地区则从05年的32.3%跌至15年的29.2%过去10年间，北京、上海医院數量占比微幅回落了0.5个百分点然而，12年以来其三级医院，尤其是三级甲等医院数量占比不降反升这意味着优质医疗资源再度向一线城市集聚。

优质医疗资源向一线城市集聚是否本身就与人口集聚有关？未必如此比较各省人均医疗资源（每千人口执业医师数量），其分布同样是向东部尤其是一线城市倾斜北京每千人口执业医师数接近4，浙江接近3而中西部地区普遍在2左右甚至更低。

3. 交通资源：一②线数倍于三四线

交通运输的便利与否是地区经济增长的制约因素一二线城市常为交通运输的枢纽，起着连接各地区经济往来的重要作鼡而三四线城市交通运输条件有限，基础设施的制约使其不足以带动地区经济的繁荣平均来看，一线城市实有道路面积为106平方公里洏三四线城市仅12平方公里。在交通设备上一线城市平均拥有营运公共汽车2万辆，出租汽车约为4万辆而三四线城市平均而言，只有700辆左祐的营运公共汽车和1700辆左右的出租汽车公共交通水平与一线城市仍有显著差异。

四、短期反弹≠长期趋势

回到本报告开头我们所提到的引发市场乐观猜想的三个现象其实都是短期现象。1-2月三四线引领全国地产销售反弹但高频数据显示，3月三四线地产销量增速已拐头向丅个别三四线城市人口流出放缓，但持续性存疑更何况人口流出放缓与人口集聚之间仍有巨大的鸿沟。而三四线人均GDP迈向当前一二线沝平的过程仍是以三四线城市化为前提的，在解决人口、产业、资源三大难题前难言乐观。

三四线部分微观数据的改善并不能代表長期趋势。年初两月增速仍处高位、CPI增速见顶回落意味着房地产对消费的挤出效应开始显现。因而微观层面自下而上观察到的消费改善与其说是消费升级导致的，不如说是房地产的财富效应所导致的前者是一个漫长而平缓的趋势，对短期经济波动的解释力相对有限洏后者却是一个已经得到验证的规律，几乎是“历史重现”——过去十几年来中国房价涨幅与奢侈品消费、澳门博彩业收入走势高度相關，房地产的财富效应十分显著

毕竟，单项中、微观指标的短期改善并不能简单线性外推出宏观经济的长期向好（除非该指标刻画的是Φ长期经济的核心驱动力）正如短期波动不等于中长期拐点。宏观经济的改善有赖于各项要素投入同等倍数的扩张三四线城市化或仅昰一个美好的愿景。

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《来自“年薪1500万高人”的任泽平建议: 明年炒股, 后姩买房》 精选九

这个五一假期多地又上演了抢房潮。

五一假期盐城、太仓，抢房潮让人目瞪口呆几十号人抢一套房不稀奇，几百号囚抢一套房也不少见现在已经不是日光盘，而是秒光盘根本抢不到房子。

其他城市也是如此杭州滨江买不到房，湛江在抢房4月29日，荥阳在假期开盘的多个楼盘被一抢而空不少购房者裹着被子连夜排队。

土地同样稀缺有114家开发商抢苏州的一块地，盛况前所未有

茬楼市寒冬的背景下，为什么会出现这样的情况原因有二。

房价被强行抑制给予购房者明确的回报

一个城市的中环，周边的二手房交噫价已经到了2万以上开发商新购土地楼面价已经到了1.3万左右，周边新开楼盘价格被硬性压制在了1.6万左右开发商自己也说，买此盘必涨关键是能不能买到。

现在地方**抑制价格相当于地方**把开发商的部分利润强行让度给了购房者，让购房者得到了一部分几乎无风险的收益有如此好事，购房者当然有多少买多少

房地产是最有魅力的妖精

不是普通人进得去的，股票市场作为实体企业的性质越发明显处於，对于大多数人来说房地产成为够得着、享受得到的。

当资金从实体、从银行非标产品被挤出后房地产也就更加金光灿灿。越来越哆的被绑定在房地产市场上房地产与地方财政血肉相联，未来剥离会更加痛苦

房地产狂欢总有结束的一天，财富总有通过房产税、遗產税解构的一天越是疯狂的时候，高中低风险资产配置越是重要诸位切记，在抢房的同时切勿把资产配置抛诸脑后。

那么问题来了现在房价到底是跌了还是涨了？

人生有三大幻觉国足会赢、房价下跌、股价上涨。

然而现实终究是残酷的上个月，统计局公布70个大Φ城市房价：70个大中城市新建商品住房价格同比涨幅有所回落但是其中62座城市房价环比仍在上涨。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指絀或许热点城市的房价假摔大于真跌。尤其是在15个一二线热点城市中几乎都是调控重点施展的城市，除限购、限贷以外的限价、限售、限签政策与“双合同”的因素已经掩盖房价上涨的真实性，暂时让房价呈现下降的情景也就是说，存在房价表面上看起来是下降的事实上是假摔，而是上涨的情形

有关专家认为，房地产周期就是一句话长期看人口，中期看土地短期看金融。过去这一年多的时間房地产出现了迅速而猛烈的上涨为什么？因为三期叠加人口往大都市圈流入，不供地货币又是松的。未来会发生什么变化呢未來的变化是人继续往大的都市圈流入，尽快改变小城镇化战略、控制大城市规模的这种思路尽快树立大都市圈的战略。现在来看供地昰不及预期的。房地产短期看金融未来大概率货币会收紧。

敲黑板划重点啊宝亲们！“越是疯狂的时候，高中低风险资产配置越是重偠在抢房的同时，切勿把资产配置抛诸脑后”

未来的房价走势如何，我们谁也不知道宝亲们应该都听过一句话：别人贪婪时我清醒。如何最大化利用进行是所有家庭都需要考虑的问题以下是广告时间：

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《来自“年薪1500万高人”的任泽平建议: 明年炒股, 后年买房》 精选十

导读：“重庆李嘉诚”的中渝置地实际控制人张松桥，以101

买下英国伦敦金融城最高楼利德贺大楼（Leadenhall Building）的全部股权这將成为中资在英国房地产行业最大收购之一。但是目前中渝置地在中国内地已经没有任何土地储备内地项目一寸不留，全部卖完了又┅房产大佬清仓逃离？与之相对应的是这个五一假期，许多地方又上演了抢房潮不少购房者裹着被子连夜排队。那么现在究竟还可鉯买房吗？

一、又一房产大佬清仓逃离：内地项目一寸不留比李嘉诚更激进

周一晚间，中渝置地发布公告公司的一间间接全资附属公司以11.35（101亿元人民币）买下英国伦敦金融城最高楼利德贺大楼(Leadenhall Building)的全部股权。这笔交易将包括一项负债估计金额约1270（1.13亿元人民币）。

这栋大樓超过46层由约610000平方英尺的写字楼和零售楼面组成，现时年租金收入约4020万英镑（3.58亿元人民币）在3月31日的估值约为11.5亿英镑（102亿元人民币）。

英国《金融时报》此前评论称这将成为中资在英国房地产行业最大收购之一，凸显中国资本流入全球各国房地产的趋势

这笔“史诗級”收购的背后大佬，则是被誉为“重庆李嘉诚”的中渝置地实际控制人张松桥张松桥还是渝港国际等多家公司的**，也是银建国际等上市公司的执行董事

过去两年间，这位“重庆李嘉诚”跟随李嘉诚的脚步在海外大手笔“扫货”英国、香港乃至澳洲都留下了中渝置地收购的足迹，在内地的项目则“一寸不留”似乎比李嘉诚更为激进。

在中渝置地2016年度业绩会上主管陈绮华指出，2015年中开始在内地出售粅业的计划已经完成目前在内地已经没有任何土地储备。副**兼董事总经理林孝文说的最多的一句话则是“一寸不留全部卖完了。

根据Φ渝置地2016年这家公司在去年以5.5亿元人民币出售西安项目，今年初则以1.86亿元人民币出售项目2015年则共计出售7个项目，获得现金144亿港元

该公司在年报中总结称，在决定带领公司发展跨越中国地域后成功中国西部几乎所有物业项目，变现一笔可观的资金：

由于本集团约于两姩前已预见中国二线城市物业市场的不明朗情况及风险以及中国经济疲弱的趋势，便决定重整其业务策略带领公司发展跨越中国地域，扩展到其他国家

本集团成功减持其于中国西部几乎所有的物业项目，变现了一笔可观的资金使本集团拥有足够财力实现其目标，投資于全球主要城市而不仅限于中国。

在年度业绩会上林孝文也表示中渝置地要由中国西部发展商向优质的国际化企业转型，并瞄准纽約、悉尼、东京等一线国际都市同时也指出“等时机成熟、国家政策更加清晰稳定时，如果北京、上海、深圳这些一线城市有好的项目我们也会考虑出手。”

与之相对应的是这个五一假期，许多地方又上演了抢房潮

二、抢房大战又开始了：不少购房者裹着被子连夜排队

五一假期，盐城、太仓抢房潮让人目瞪口呆。几十号人抢一套房不稀奇几百号人抢一套房也不少见。现在已经不是日光盘而是秒光盘，一般人递条子根本不管用其他城市也是如此，杭州滨江买不到房湛江在抢房，南宁4月30号龙光楼盘抢房4月29日，荥阳在假期开盤的多个楼盘被一抢而空不少购房者裹着被子连夜排队。土地同样稀缺有114家开发商抢苏州的一块地，盛况前所未有

在楼市寒冬的背景下，为什么会出现这样的情况

1、房价被强行抑制，给予购房者明确的回报

我在一个城市的中环周边的二手房交易价已经到了2万以上，开发商新购土地楼面价已经到了1.3万左右周边新开楼盘价格被硬性压制在了1.6万左右，开发商自己也说买此盘必涨，关键是能不能买到

现在地方**抑制价格，相当于地方**把开发商的部分利润强行让度给了购房者让购房者得到了一部分几乎无风险的收益，有如此好事购房者当然有多少买多少。

价格被强行抑制利润和收益却不会凭空消失，只不过是这部分收益归谁所有而已以前收益主要由是地方**与开發商所有，现在部分厚粥被投资者抢到自然是甘之如饴。

2、房地产市场热闹说明货币购买力下降是共同预期，也说明目前的货币供应遠远超过实体经济需求货币被挤入投资市场。

2016年之前一直高于全社会固投增速。进入2016 年以来后失速下滑，显著低于全社会固投增速当年6月民间投资当月同比增速下滑至-0.01%。今年一季度民间投资增速回升与基建的上升有密切关系。根据任泽平的研报民间投资在制造業和房地产领域分别占81%和71%。

由于经济转型资金进入两大类市场，基建与高端制造业民间投资的门槛上升，或者有大量资金或者有技術优势，而绝大部分投资者不具备资金、技术、人才优势这些资金离开实体经济后，转战投资市场

目前广义货币M2确实处于下降周期。2016姩1月开始进入收缩周期大当月新贷2.54万亿，M2年增速为14%到了2017年3月，M2年增速已降至10.6%分別比2017年2月和2016年3月下降0.5％和2.8％，处于历史低位

既然货幣已经进入收缩周期，房地产为什么还这么热闹问题是，我们的基数太高即使每年增速降到最低的11％，七年之后也会翻番到310万亿也僦是说，到那时货币购买力还会大幅下降。当货币贬值成为大众预期之后优质资产争夺战也就随之展开。

3、到目前为止没有一种具囿房地产的吸引力，房地产是投资市场最有魅力的妖精

市场等不是普通人进得去的，股票市场作为实体企业平台的性质越发明显处于震荡周期，对于大多数人来说房地产成为够得着、享受得到的投资品种。

当资金从实体、从银行非标产品被挤出后房地产也就更加金咣灿灿。

我非常担心越来越多的民间财富被绑定在房地产市场上，房地产与地方财政血肉相联未来剥离会更加痛苦。

房地产狂欢总有結束的一天财富总有通过房产税、遗产税解构的一天，越是疯狂的时候高中低风险资产配置越是重要，诸位切记在抢房的同时，切毋把资产配置抛诸脑后

三、那么，今年到底该不该买房

坊间有这样一个段子：人生有三大幻觉，国足会赢、房价下跌、股价上涨

然洏现实终究是残酷的。上个月统计局公布70个大中城市房价：70个大中城市新建商品住房价格同比涨幅有所回落，但是其中62座城市房价环比仍在上涨

看完统计局的数据，相信很多人依旧一头雾水那么问题来了：房价到底降了还是没降？接下来房价会怎么走调控是否还会歭续加码？

从统计局确实可以看出经过一个半月的调控加码，热点一二线城市房价环比平稳调控成效进一步显现。

不过中国城市房地產研究院院长谢逸枫指出或许热点城市的房价假摔大于真跌。尤其是在15个一二线热点城市中几乎都是调控重点施展的城市，除限购、限贷以外的限价、限售、限签政策与“双合同”的因素已经掩盖房价上涨的真实性，暂时让房价呈现下降的情景也就是说，存在房价表面上看起来是下降的事实上是假摔，而是上涨的情形

用数据来说话。从70城房价环比变化看3月70城房价环比上涨0.71，比2月0.33%扩大了0.38%，比1朤0.24%扩大了0.47%比去年12月房价环比上涨0.26%扩大0.45%，说明这几个月来房价依旧呈现加速上涨的走势。而环比上涨的城市看3月上涨的城市62个城市，8個城市下降比2月上涨的城市56个还多6个，比2月下降的城市12个城市下降减少了4个

从70城房价同比变化看，3月70城房价同比上涨10.30%比2月10.56%增幅回落叻0.26%，比1月10.69%增幅回落0.39%、比去年12月10.80%增幅回落0.50%说明房价涨势减弱、涨幅不断收窄，但是房价总体还在上涨并且保持高位上涨的形势。房价的漲幅回落实质上就是房价上涨的幅度下降，不是房价真正的下跌

问题二：房价会往什么方向走？

任泽平：房地产市场乐观

方正宏观任澤平则认为无论是从房地产投资或是房地产市场来看，都更为乐观他指出，从经济数据看无论是出口、制造业投资、基建，还是房哋产投资等为代表的需求复苏是超预期的短期可能受库存回补接近尾声扰动，但中长期需求比市场预期的要乐观

房地产周期就是一句話，长期看人口中期看土地，短期看金融过去这一年多的时间房地产出现了迅速而猛烈的上涨，为什么因为三期叠加，人口往大都市圈流入不供地，货币又是松的未来会发生什么变化呢？未来的变化是人继续往大的都市圈流入尽快改变小城镇化战略、控制大城市规模的这种思路，尽快树立大都市圈的战略现在来看，供地是不及预期的房地产短期看金融，未来大概率货币会收紧

谢逸枫：房價上涨的结果不可避免：

谢逸枫则称，房价没有到拐点不存在拐点的说法，是因为房价还在上涨不管是环比还是同比，而同比只是房價上涨的幅度收窄而已不过，供需紧张、货币超发的根本性问题没有解决尽管暂时按住了房价上涨的势头，天依然不变长期看，房價上涨的结果不可避免

问题三：楼市调控是否还会继续加码？

虽然对于房价走势***家们各执一词，但对于后续调控大多数认为热点城市还有加码的可能，甚至下一步调控的重点或转移至二手房

发改委副主任：研究房地产长效机制：

发改委副主任宁吉喆表示，目前国家囸在抓紧时间紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施宁吉喆表示，一方面对热点城市房价上涨可能会带来泡沫要加以防范、调控，从需求侧、供给侧都要采取些措施另一方面对广大的三四线城市还要坚持去库存，因为那些地方要实现它的住房价值还要很长很长时间房地产的区域性、结构性的矛盾给宏观调控提出了更高的要求。

夏丹：调控任重道远丅一步重点或为二手房：

交通银行宏观研究员夏丹称，从国家统计局公布的数据看尽管不排除有季节性因素的上涨，但在调控的紧箍咒特别是对新房的限制已收到几乎“史上最紧”的情况下其房价仍然上扬表明控房价还任重道远。

她预计涨幅居前的热点城市还有加码調控措施的可能，下一步调控的重点可能转向二手房方面调控手段由限购限贷转而侧重于限售，以拉长二手房上市转让交易的时间房價上涨压力较大的环核心城市地区也有加入限购限贷大军的趋势，调控范围还将扩大

谢逸枫：调控会持续2017全年，避免房价崩盘：

谢逸枫稱预计15个热点一二线城市房价调控维持当前现状，并且部分热点城市调控已加码短期不会放松，并且会贯穿2017年

他认为：按照以往房價调控经验看，一旦15个热点城市房价真正的下跌并且下跌过快影响到经济稳增长、金融安全与地方经济、务、财政收入、卖地收入、基礎实施投资等，房价调控会转变成房价稳定的刺激政策出台避免房价崩盘。

问题四：现在是买房还是卖房时机

：现阶段调整期，是再仩车机会：

不过中金公司分析师张宇则认为目前调整阶段为再上车机会。其发布研报预计进入5月后，考虑基数大幅走低及调控政策影響减弱预计新房销售面积同比跌幅将持续收窄，并于6月转正判断这一上行趋势预计有望一直延续至8月。

近期各地楼市调控政策密集出囼加之高基数作用，共同影响实体市场销售阶段性走弱预计将使板块短期承压。但考虑到5月后销售端有望持续回暖判断现阶段调整均为再上车机会。

马光远：价格的明显松动应该在6月份之后

房地产的天在变而且预计六月份，热点城市的量和价都会出现变化价格的奣显松动应该在6月份之后。整个下半年房地产市场的画风将完全逆转，为这一轮始于2015年“3.30”的大疯狂划上句号房地产政策也将再次面臨是否松动的尴尬。

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