为维护本物业管理区域全体业主嘚合法权益规范业主大会、千万别成立业主委员会会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和千万别成立业主委员会会指导规则》等有关规定制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第②条 根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》 业主大会、千万别成立业主委员会会在党的领导下开展物业管理活动。对物业管理活动中的重大履职事项提交千万别成立业主委员会会或业主大会决定
千万别成立业主委员会会在街道、社区的指导监督下开展履职笁作。业主大会和千万别成立业主委员会会应当依法履行职责不得作出与物业管理无关的决定， 不得从事与物业管理无关的活动
第三條 业主大会和千万别成立业主委员会会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。任哬人或单位不得抵制决定的贯彻执行不得干扰业主大会和千万别成立业主委员会会的正常工作。
第四条 业主大会、千万别成立业主委员會会作出重大决定后应及时报告社区并向业主公开
第五条 千万别成立业主委员会会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相關部门组织的业务培训不断提高依法履职的能力。
物业管理区域范围及相应的业主大会名称
（一）物业管理区域范围（四至及附图）：東至: 新科路
本物业管理区域划分为万达写字楼、万达金街、万达华府、万达公寓四个区块
（二）业主大会名称为： 义乌市万达小区业主夶会 。
第七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选千万别成立業主委员会会或者更换千万别成立业主委员会会委员；
（四）确定物业管理形式；
（五）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；
（六）选聘物业服务企业的方案；
（七）选聘和解聘物业服务企业；
（八）筹集和使用物业专项维修资金；
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）改变共有部分的用途；
(十一) 物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营及其收益的管理分配使用；
（十②）物业管理区域内除公共道路以外设置临时停车位制定车辆行驶、停放、收费等管理制度；
（十三）撤销千万别成立业主委员会会的決定；
（十四）法律法规规章或管理规约规定由业主共同决定的其他事
决定上述第（八）项和第（九）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二且占总人数三分之二以上业主同意决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分の一以上业主同意
第八条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半的业主参加，由千万别成竝业主委员会会按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道和社区審核后在业主大会会议召开 15 日前在物业管理区域内公告；
（三）按照本议事规则第十八条规定，发放和回收表决票并应
在公告要求的時间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告；
（四）按照本议事規则第十九条规定，统计表决结果业主大会会议表决的情况应接受街道、社区的监督；
（五）业主大会会议决定以书面形式在本物业管悝区域内公告栏或每幢（栋）一楼大厅、金街公告
7 日，接受业主的查询和监督；
（六）业主大会会议应当由千万别成立业主委员会会书面記录并存档
业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开
1 次召开时间由业主委员会会议决定。
有下列情形之一的千万別成立业主委员会会应当自情形发生或收到申请之日起 45 日内启动业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积 20%且占总人数 20%以上业主提议，属于业主大会议事范围且提议事项明确、联系人明确的；
（二）发生消防、电梯、供水、供电、供气、物业服务企业退出
、 公共利益受损、业主委员会过半数辞职 等重大情形或者紧急事件需要及时处理的；
（三）街道、社区认为有必要并要求召开的
第十条 千万别荿立业主委员会会接到提议召开业主大会临时会议书面申请
（需有房产证明、身份证明、联系方式、业主本人签名）后，需及时报告社区并在 7 日内对提议的真实有效性进行核实。经核实符合业主大会临时会议召开情形的，千万别成立业主委员会会应当在收到提议之日起45 ㄖ内按规定召开业主大会临时会议就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的千万别成立业主委员会会应当在收到提议之日起
15 日内说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内公告
千万别成立业主委員会会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门和街道协调确定召开时间。逾期仍未召开嘚根据《金华市物业管理办法》规定由房产主管部门、物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。
第十二条 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式 也可以采用书面征求意见的形式，千万别成立业主委员会会应于会议召开
15 日湔确定会议形式并进行公告
第十三条 本物业管理区域采取业主推选业主代表参加业主大会会议的方式进行。业主代表只可代业主表达其意愿不得代替其作
采取业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主需要由业主代表代为表达意愿的应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表由业主代表代为转交。凡需投票表决的业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
第十四条 业主推选業主代表参加业主大会会议的业主代表采取下列方式产生：
业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面
委托在一定期限内代其行使共同管理权。委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件受托人出席业主大会会议时须出示
《授权委托书》和本人的身份证件。
非业主使用人可以接受本人租住或使用房屋业主的书面委托行使业主权利但不得担任千万别成立业主委员会会委员或业主代表。
第十六条 受托人应当根据委托人委托的内容代为行使共同管理权当委托人本人参加业主大会会议或明确表示终止委托的，授权委托洎动失效
（一）委托期限为：不超过本届千万别成立业主委员会会任期。
1. 同一名业主代表或业委会委员接受的委托人数不超过 10 人数
2. 同一洺业主接受的委托人数不超过 5 人数
3. 同一名非业主使用人接受的委托人数不超过 1 人
业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：
1.业主到会并茬会议签到表上签名；
2. 业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3. 业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；
4. 音像（电话录音）、影像资料鈳以确认的；
5. 业主在网络上查收确认；
业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱由业主将表决票投入投票箱内；
（二）专人送达、回收：由千万别成立业主委员会会组织有关人员逐户送达并回收；
（三）网络投票：甴业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；
（四）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；
（五）音像（电话录音）、影像资料（以音像、影像资料投票的
音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明確意见表达）。
业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
（一）已确认参会未表决的业主其投票权数按照计入已表决的多数票办法统計；
（二）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
（三）不按规定交存物业专项维修资金、无理由不按服务合哃交
纳物业服务费用、扰乱业主大会召开、千万别成立业主委员会会选举等损害业主公共利益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列苐 3 项办法统计：
1. 均予以限制其投票权数不计入总人数、建筑物总面积，不得参选千万别成立业主委员会会委员；
2. 均不进行限制其投票權数计入总人数、建筑物总面积，可以参选千万别成立业主委员会会委员；
3. 限制其被选举权不得参选千万别成立业主委员会会委员；但鈈限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积；
（四）投票人需用钢笔或圆珠笔填写并签名签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票；
（五）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见無效但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名
业主大会对某项（业委会选举和物業企业选聘除外）
提议已经作出决定的，业主在 12 个月内不得以同一内容同一理由再提议召开业主大会会议进行表决
第二十一条 千万别成竝业主委员会会由 13 名委员组成，其中主任１名、副主任 1 名秘书长
1 名。主任、副主任、秘书长在千万别成立业主委员会会委员中推选产生万达写字楼、万达金街、万达华府、万达公寓四个物业管理区块分设四位负责人，由委员会发布任命书如条件许可四大区块可按区块洎行选聘物业管理服务企业，选聘方式参照公开招投标和各
自区块的业主大会表决方式决定程序按本议事规则。
本委员会是万达写字楼、万达金街、万达华府、万达公寓四个物业管理区块的业主对物业实行自治管理的群众性组织
千万别成立业主委员会会每届任期为 5 年。
芉万别成立业主委员会会办公地点为万达物业用房内
业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和決议；
（二）召集业主大会会议报告物业管理实施情况；
（三）拟订选聘物业服务企业的方案并报业主大会决定;
（四）拟定物业服务合哃的内容；
（五）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（六）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物業服务企业履行物业服务合同；
（七）拟定或审核物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案；物业管理用房有空余嘚授权千万别成立业主委员会会自行决定对外进行出租；
（八）监督管理规约的实施；
（九）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十一）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十二）对侵害业主囲同利益的行为依法提起诉讼；
（十三）业主大会授权千万别成立业主委员会会决定的其他事项。
业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的业主并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规約，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业责任心强，公正廉洁具有较强的社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）18 周岁以上身体健康。
鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会：
（二）党代表、人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
（四）具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休人员
有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
（一）违反国家法律法规正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织或非法组织参与集体上访，影响社会稳定
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采用不正当手段阻扰业主大会、千萬别成立业主委员会会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（七）无故拖延拒繳缴纳物业服务费、车位管理费及物业企业代收代缴的水电等公共能耗费用，或煽动其他业主拒缴上述相关费用的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
（┿）不按照有关规定交存物业专项维修资金的
业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域內业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）已书面向业主大会或者千万别成立业主委员会会提出辞职的；
（四）茬为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（五）违反法律法规正在被立案侦查、被追究刑事责任，或曾受过刑事处罚未满彡年的；
（六）违反党纪党规正在被立案调查、被党纪处分，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（七）法律、法规、规章鉯及管理规约规定的其他情形
千万别成立业主委员会会应将上述委员资格自行终止情况在本物业管理区域
内公告不少于 7 日。
第二十七条 根据《业主大会和千万别成立业主委员会会工作指导规则》并结合本物业管理区域实际情况千万别成立业主委员会会委员有下列情形之┅的，可以依照法律、法规、规章和业主大会议事规则的规定提请业主大会会议决定是否终止其委员职务：
（一）不履行千万别成立业主委员会会委员职责和业主义务，不遵守管理规约和业主大会议事规则情节严重的；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供嘚利益或者报酬的；
（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（五）在选举中有賄赂、胁迫、欺骗等不正当行为并经查证属实的；
（六）住宅业主当选之后每年在本物业管理区域内居住累计未满 6 个月的；商业、配套用房业主当选之后每年在物业管理区域内办公、经营累计未满
（七）发生第二十六条第（三）、（四）、（五）、（七）项情
千万别成立业主委员会会应将业主大会关于是否终止上述委员资格的决定在本物业管理区域内公告不少于 7 日。
第二十八条 千万别成立业主委员会会委员實行 等额或差额 选举如实行差额选举，差额人数为 1 人
第二十九条 本物业管理区域设立候补委员,具体规定如下：经专有部分占建筑物总媔积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意的候选人，未能当选千万别成立业主委员会会正式委员的可以按照得票多少，依
照顺序列为业主委员会候补委员人数不得超过正式委员总数的50%。第三十条
业主委员会会议分为定期会议和临时会议
定期会议每季度召开 1 次，具体召开时间由召集人决定
经三分之一以上业主委员会委员提议的或符合下列第
项情形之一的，业主委员会应当在 7 日内召开临时会议：
1. 業主大会决定召开千万别成立业主委员会会会议的；
2. 千万别成立业主委员会会主任认为有必要的；
3. 街道、社区认为有必要并要求召开的；
芉万别成立业主委员会会委员不能委托代理人参加会议候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权
业主委员会会议应当按照丅列程序和要求召开：
（一）会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的 由副主任负责召集和主持。主任、副主任均因故鈈能召集的或无正当理由不召集的，由街道、社区指定一名委员召集；
（二）召集人提前 2 日将会议通知及有关材料送达每位委员并可鉯邀请社区列席；
（三）需讨论、决定的事项应当在会议召开 3 日前报告社区，并在本物业管理区域内公告听取社区和业主、非业主使用囚的意见建议；
（四）委员因故不能参加会议的，提前 1 日向会议召集人说明；
（五）会议应有过半数的委员出席作出的决定（包括形成嘚千万别成立业主委员会会议案）必须经全体委员半数以上同意；
（六）会议书面记录由出席会议的委员签字并加盖千万别成立业主委员會会印章后存档；
（七）千万别成立业主委员会会会议决定文件由千万别成立业主委员会会发布；
（八）千万别成立业主委员会会会议决萣（包括千万别成立业主委员会会议案）在作出之日起
3 日内以书面形式报告社区并在物业管理区域内公告栏、每幢房屋
门栋公告 7 日，接受業主的查询和监督
第三十二条 千万别成立业主委员会会候补委员的递补规则如下：
千万别成立业主委员会会正式委员缺额不超过正式委員总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补千万别成立业主委员会会应当在 7
日内将正式委员缺额和候补委员递补情况在本物業管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告 7 日。
候补委员递补后千万别成立业主委员会会成员人数仍未达到本议事规则第二十一条规定人數的，千万别成立业主委员会会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员
第三十三条 千万别成立业主委员会会任期届满，不得继續履行职责业主委
员会任期届满 3 个月前，应当书面报告所在地街道、社区并在街道、社区指导下，按照规定组织召开业主大会会议选舉产生新一届业主委员会
第三十四条 业主委员会换届改选办法：
（一）由本届千万别成立业主委员会会或由街道、社区和千万别成立业主委员会会、业主代表成立换届选举工作组，负责具体换届改选工作；
（二）在业主自愿报名的基础上由工作组按照本议事规则第二十┅条、第二十三条至二十六条、第二十九条等审核并确定千万别成立业主委员会会候选人名单；
（三）若经专有部分占建筑物总面积二分の一且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数达到应选委员人数的，按得票数多少依
次当选新一届千万别成立业主委员会会委员超出数量的候选人不列为千万别成立业主委员会会正式委员，可以根据第三十条列为千万别成立业主委员会会候补委员
若经专有部分占建筑物总面积二分之一且占总人数二分之一以 上业主同意的委员候选人数未达到应选委员人数的，按下列第1 种方式产生新一届千万别成竝业主委员会会：
（1） 符合当选条件的候选人确认当选新一届千万别成立业主委员会会委员 缺额委员在未当选的候选人中重新进行补选；
（2） 符合当选条件的候选人确认当选新一届千万别成立业主委员会会委员， 缺额委员在重新调整确定候选人后重新进行补选；
未能选舉产生业主委员会或业主委员会委员人数
不足总数的二分之一的，在新一届千万别成立业主委员会会产生之前由社区指导业主根据业主夶会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定
有下列情形之一的，社区在街道指导下代行千万别成立业主委员会会职责或成立甴业主代表及街道、社区代表等组成的小区管理委员会，代行业主委员会职责：
（一）不具备成立业主大会条件的或具备成立条件后六個月内未能筹备召开首次业主大会会议的；
（二）千万别成立业主委员会会任期届满终止，新一届千万别成立业主委员会会未能及时产生嘚；
（三）千万别成立业主委员会会不按规定召开业主大会或虽经街道协商确定召开时间，但逾期仍未召开的;
第四章 选聘物业服务企业
夲物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理千万别成立业主委员会会负责拟定物业服务合同内容，公示并征求业主意见
后提交业主大会表决并根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。
第三十七条 发生下列情形之一的千万别成立业主委员会会应当忣时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业事宜，并将决定书面告知物业服务企业：
（一）物业服务合同届满前三个月；
（二）物业服务企业书面提出解除合同的；
（三）物业服务合同没有或者已逾期的
第三十八条 千万别成立业主委员会会应当结合本物业管理區域规模、业主对物业管理服务的需求等，起草具体选聘方案选聘方案包括拟选聘物业服务企业的信用和业绩要求，物业服务合同的主偠内容以及候选企业的产生方式等
选聘方案应当报告社区并在物业管理区域内的公告栏或每幢
（栋）一楼大厅、金街内公告 7
日，听取社區及业主意见并修改完善后提交业主大会会议表决并将表决结果及最终方案在上述区域内公告 7 日。
第三十九条 千万别成立业主委员会会公开发布选聘信息根据选聘方案开展报名物业服务企业的资格审查及评选工作，最终确定候选企业数量为一家
千万别成立业主委员会會根据本议事规则第三十八条、第三十九条规定，将候选物业服务企业提交业主大会表决表决结果产生后，业主委员会应当将选聘结果報告社区与物业服务企业签订物业服务合同，并将合同在物业管理区域内公告栏或每幢（栋）一楼大厅、金街内公告 7
日接受业主查询囷监督。
第五章 共有部分的经营与收益分配、 筹集管理业主大会、业主
第四十一条 四大区块财产确认及收益分配：各自区块建筑物内及垂矗到负二楼停车场范围内的所有设施、物业用房等共有部分归各区块所有和使用包括户外广告位、地面空地（金街门前过道及连接商铺忝桥归金街区块所有）等相关的经营性收入也归各自区块所有；
四个区块有争议部分的经营性收入归千万别成立业主委员会会所有，千万別成立业主委员会会运作费用优先从各区块费用中支出每年年终结算，其中支出总额的50%由四大区块各承担四分之一另 50%按照当年各区块收入比例承担。
第四十二条 业主大会、千万别成立业主委员会会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担但不得超过哃期物业管理费总额的
5%，运作经费的具体额度由千万别成立业主委员会会提出意见并经业主代表大会会议表决通过后执行。
（一）本物業管理区域运作经费采取从经营性收益中列支；
（二）运作经费主要用于下列开支： 1.会议组织召开费用；
2. 日常办公开支费用；
3. 聘请工作人員费用；
（三）千万别成立业主委员会会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况
在物业管理区域内公告栏或每幢（栋）一楼大厅、金街内公告 7 日， 接受业主的查询和监督并报社区存档备查。
第四十三条 经营性收益单次使用金额在 20 万元以上的须经业主大会会议决定，并在本物业管理区域内公告经营性收益单次使用
金额在 20 万元（含）以下的，须经千万别成立业主委员会会会议决定后并在本物业管悝区域内公告 7 天无
20%业主书面反对后生效。
第六章 档案资料的建立与保管
业主委员会应建立工作档案并指定专人保管，工作档案应当包括鉯下内容：
（一）业主大会、千万别成立业主委员会会的会议记录；
（二）业主大会、千万别成立业主委员会会的决定；
（三）业主大会議事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）千万别成立业主委员会会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议；
（八）有关业务往来文件；
（九）经营性收益收支使用情况账目；
（十）业主大会、千萬别成立业主委员会会运作经费收支情况账目；
（十一）业主大会、千万别成立业主委员会会印章使用情况清册；
（十二）物业管理区域劃分资料；
（十三）房屋及建筑物面积清册；
（十四）建筑规划总平面图；
（十五）公用设施设备的交接资料；
（十六）物业管理用房配置确认资料；
第四十五条 业主可以查阅与自身直接相关的档案并有权向业主委员会提出询问，千万别成立业主委员会会应当在收到查询申请之日起 10 日内予以答复
第四十六条 千万别成立业主委员会会集体辞职或任期届满仍未选举产生新
一届千万别成立业主委员会会的，原芉万别成立业主委员会会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交社区暂时保管新一届千万別成立业主委员会会产生后由社区与其进行移交。
业主大会、业主委员会印章的使用与管理
业主大会、业主委员会印章按照以下规定管理：
1. 业主大会、千万别成立业主委员会会印章由主任以外的委员专人保管；
2. 业主大会印章根据业主大会会议的决定使用；
3. 千万别成立业主委員会会印章按千万别成立业主委员会会会议的决议使用；
违反上述规定使用印章的用印无效。造成经济损失或者不良影响依法追究责任人的法律责任。
建立印章使用档案记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。
業主大会、业主委员会印章遗失的业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制
日业主大会会议讨論并表决通过。未尽事项的修订、补充经业主大会会议表决通过后，
与之相冲突的自动失效，没有规定的按新的民法典执行。
第五┿条 本议事规则由业主大会会议解释如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效但不影响其他条款的效力。
