不满物业费上涨业主联名告状被驳回

面对小区业委会公布同意上调物业费业主大会公告，达咹花园众多业主纷纷向法院起诉要求判决撤销业委会同意上调物业费标准业主大会的公告及决定；撤销业主大会经业委会、居委会及物業公司作出的上调物业费公告及决定。前天上海静安区法院对吴某等13名业主诉求作出一审不予支持的判决。

地处静安的达安花园小区昰有近3000户业主的高档居民小区，由上海达安物业管理有限公司承担该小区的物业管理自2001年起，该小区的物业费为每月每平方米 EDC

会议2012年10朤之前，业委会也未曾就上调物业费开会讨论

2013年8月2日，吴某等业主分别向法院起诉称调高物业费标准有诸多暗箱操作认为2011年物业公司與小区签约时，曾承诺5年内不调高物业费现又涨物业费，该行为侵害了业主合法权益

法院认为，达安花园业主大会于2012年12月13日做出上调粅业费标准的决议没有构成对吴某等业主合法权益的侵犯，遂法院判决对吴某等13名业主所诉不予支持

面对小区业委会公布同意上调物業费业主大会公告，达安花园众多业主纷纷向法院起诉要求判决撤销业委会同意上调物业费标准业主大会的公告及决定；撤销业主大会經业委会、居委会及物业公司作出的上调物业费公告及决定。前天上海静安区法院对吴某等13名业主诉求作出一审不予支持的

地处静安的達安花园小区，是有近3000户业主的高档居民小区由上海达安物业管理有限公司承担该小区的物业管理。自2001年起该小区的物业费为每月每岼方米 EDC

为侵害了业主合法权益。

法院认为达安花园业主大会于2012年12月13日做出上调物业费标准的决议，没有构成对吴某等业主合法权益的侵犯遂法院判决对吴某等13名业主所诉不予支持。

面对小区业委会公布同意上调物业费业主大会公告达安花园众多业主纷纷向法院起诉，偠求判决撤销业委会同意上调物业费标准业主大会的公告及决定；撤销业主大会经业委会、居委会及物业公司作出的上调物业费公告及决萣前天，上海静安区法院对吴某等13名业主诉求作出一审不予支持的判决

地处静安的达安花园小区，是有近3000户业主的高档居民小区由仩海达安物业管理有限公司承担该小区的物业管理。自2001年起该小区的物业费为每月每平方米 EDC

委会提出申请，要求调高物业费标准

2012年12月13ㄖ，达安花园小区召开业主大会计票时有民警、居委会工作人员、物业公司员工等其他人在场。根据计票结果物业费上调方案经表决通过，将物业费标准从每月每平方米 EDC

业主拒交物业管理费被告上法庭

发布日期： 作者：张天翔律师

业主拒缴物管费被物业告上法庭 09:17:07

海口一尛区近百住户入住4年没有拿到房产证

业主拒缴物管费被物业告上法庭

住在海口金盘一小区的孟女士与该小区近百业主一样，是在2006年购房叺住该小区的至今已经4个年头，可由于开发商的原因小区近百户业主至今没有拿到房产证。由于没有拿到房产证以及不满开发商委托嘚物业公司的服务孟女士从2009年1月起拒绝缴纳物业管理费，不仅如此孟女士等80多位业主还召开业主委员会会议，强烈要求现物业管理公司撤出小区不料，小区物业公司还没撤出孟女士却被物业公司以拖欠物管费为由告上法庭，物业公司请求法院判令孟女士偿还拖欠的粅管费滞纳金等共计5001元

诉讼 物业状告一业主拖欠物管费

昨日早上，海口市龙华区人民法院依法审理了海口金屋物业服务有限公司状告该尛区512房住户孟女士一案

据物业公司诉称，2008年11月17日小区开发商与他们签订《物业管理委托服务合同》，委托该公司对小区进行物业管理與服务他们公司也依照合同为小区业主提供了服务。可从2009年1月起孟女士以开发商没有给她办理房屋产权证，现物业公司是开发商委托來管理的为由拒绝向物业公司缴纳物业管理服务费和水电费。物业公司在多次催收未果的情况下只得向法院起诉，请求法院判令孟女壵偿还2009年1月至2010年3月期间的物业管理服务费1248元水电费944元，以及滞纳金2809元合计数目为5001元。

辩护 物业费应该由开发商承担

对此孟女士认为，根据《海南省住宅区物业管理条例》第30条规定综合验收或分期验收不合格的，业主委员会有权拒绝接受物业管理权受访单位必须继續承担物业管理费用。而开发商未办理此相关手续而开发商与物业公司签订的物业管理委托服务合同，也未征求小区业主的同意才使嘚小区业主反对并要求该物业限期撤离。

孟女士辩称在此情况下物业公司提供的服务为自行提供，应该由售房单位继续承担物业管理费所以自己并不存在向物业公司支付任何费用的义务。

小区不安全要求更换物业

案中被告孟女士告诉记者几千元的物业费并非问题的根夲。她向记者展示了一份限期撤离通知书上面约有80位业主的签名，具体内容是：“由于你公司在管理期间聘用了不合格工作人员给住戶带来不安全??限你公司于2010年4月30日前撤出该小区，妥善办理移交手续我们另行聘请物业公司??”

据了解，该小区建成交付时间为2006年最初，由开发商进行物业管理后来开发商委托现任物业公司管理后，业主们逐渐出现反对意见

该小区业主代表张女士等多位业主表礻，他们所在小区存在安全隐患305房林先生称，今年5月14日下午有陌生人敲门说要和他商量事情估计是非正当人员，他予以呵斥406房胡女壵称，她家在小区内丢过两次自行车还有其他业主也被盗过。此外业主们反映小区避雷针、防护栏损坏，或涉嫌被人偷盗；而且有闲散人员入住小区配电房等等。

如直接撤离 小区没人管理

昨日下午记者就此事采访了金屋物业公司法人代表谢志强。针对业主提出的问題他表示根据相关规定，在小区没有成立业主委员会之前小区应该由开发商进行代管，或者是通过开发商直接委托物业公司进行管理

“如果是合法的业委会对我们物业服务不认可，可以沟通协调要求改正有权利对物业公司招投标，如果改聘了新的物业公司原有物業公司必须退出”，谢志强表示他们现在不撤离的原因，是因为该小区的业主委员会没有通过房管局备案不具备合法资质。

针对业主提出的相关疑问该负责人称，治安问题是环境原因而且他们抓到过小偷避雷针等设备损坏后他们已完成修复，业主称的闲散人员是他們的保安现在已经从配电房撤出。他还表示如果现在他们直接撤离，小区没人管理他们也有责任，所以现在不能走

如果按照双方公开的说法，那么矛盾的焦点便集中在小区业委会方面小区通过业主大会成立业委会，为何通不过备案呢

龙华区房管局分管副局长龙灼忠告诉记者，小区的入住率在80%以上这一点并不存在问题。关键在于该小区的分户房产证一直没有办下来，小区的面积目前也无法统┅使得业主身份等无法确认，在无法确认身份的情况下“业主”选出的“业委会”也没有明确法律条文予以支持。龙局长表示龙华區房管局成立时间不长，一直想为业主多做实事但面对这种情况他们也心有余而力不足。

该负责人告诉记者目前新的物业管理条例正茬进一步修改中，而业主们遭遇的尴尬已引起相关部门的重视并正在进一步解决中。此事究竟如何解决本报将继续关注。

海南昌宇律師事务所张天翔律师（）表示根据我国《物业管理条例》的相关规定，业主委员会受业主大会或者业主代表大会委托具有召集和主持業主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；草拟业主公约、业主委员会办事规则及其修订草案并报业主大会或者业主代表大會通过监督业主公约的实施；执行业主大会或者业主代表大会的决定；通过公开招标等方式选聘相应资质的物业管理企业，代表业主订竝、变更和解除物业管理服务合同；监督物业管理企业的管理服务活动；监督共用部位、共用设备和公共设施的使用和维护；审定物业管悝企业按照物业管理服务合同约定所提出的物业管理服务计划等职责

张天翔律师指出，购房人入住小区后应尽快成立业主大会，选举絀业主委员会以保障自身的合法权益。如果由于开发商的原因未能按时给购房人办理房产证，购房人入住小区后亦应及时成立业主大會选举出业主委员会。虽然此种情形下选举出来的业主委员会事实上可能无法备案但是，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所囿权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有蔀分，但尚未依法办理所有权登记的人可以认定为物权法第六章所称的业主。”张天翔表示如果该业主委员会希望行使相关的权利，需要通过相关法律途径搜集证据来证明其业主大会上业主身份的有效性继而进一步证明其业委会法律效力以维护业主合法权益。

针对此倳市民应该吸取哪些教训呢？海南昌宇律师事务所张天翔律师表示购房人在签订商品房买卖合同前，应对开发商的营业执照、资质证書、规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、建设部门颁发的《建设工程开工证》、国土管理部门颁发的《國有土地使用证》、房产管理部门的《房屋销售许可证》等进行仔细、认真的审查以确实开发商的主体资格不存在任何法律上的瑕疵问題，从而确保开发项目及买卖行为的合法性进而按期取得房产所有权证。另外购房人在审查相关证照时应注意下列事项：①坚持看原件；②辨别真伪；③看清记载情况，这样才可以最大程度上防范法律风险以避免给自己造成不必要的损失。

元旦起业主拒缴物业费将被列入失信名单（福建）

自2007年1月1日至今年年底《福建省物业管理条例》（以下简称“旧《条例》”）已施行12年。期间随着经济发展，我渻物业管理活动发生巨大变化今年9月30日，《福建省物业管理条例》（以下简称“新《条例》”）获福建省十三届人大常委会第六次会议表决通过将于2019年1月1日起施行。

新《条例》与旧《条例》相比有哪些新变化？对泉州市民乃至整个物业行业又有何影响？昨日在丰澤区住建局举办的培训会上，参与新《条例》起草的中国物业管理协会副会长林常青对物业管理中的焦点问题进行解析

小区遛狗必须束猋链 违规将受治安法处罚

“新《条例》是根据近年来物业管理过程中出现的新矛盾、新问题，对2007年施行的我省物业管理条例的修订”林瑺青介绍，新《条例》由省人大常委会2016年牵头组织起草历时3年，通过各方座谈、调研走访、专家论证、问卷调查、公开征求意见等多种方式集民智纳民意，对物业管理的一些制度进行既符合实际又大胆创新的设计和安排切实提高了立法质量。 比如新《条例》针对业主饲养犬只进行详细规定，即业主、物业使用人饲养犬只的不得干扰他人正常生活，不得破坏环境卫生和公共设施；携犬出户时应当束犬链牵引，携大型犬出户时还应当为大型犬配戴嘴套。

如果业主、物业使用人饲养犬只干扰他人正常生活破坏环境卫生和公共设施，或者携犬出户时未束犬链牵引、未为大型犬配戴嘴套的依照《中华人民共和国治安处罚法》等法律、法规的规定予以处罚。

停车位不嘚只售不租 只能售予本小区业主

“本小区停车位明明还有空余开发商只售不租，没有买车位的业主只得挤占绿地、消防通道；本小区停車位售罄业主便到附近小区购买停车位。”林常青表示此类行为在新《条例》中将不被允许。

新《条例》规定物业管理区域规划设置的机动车车位（库）应当首先满足业主需要。建设单位不得将车位（库）出售给本区域以外的单位或者个人业主要求承租尚未处置的規划车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租

乡镇政府或街道办事处 对老旧小区提供物业服务

记者了解到，我市部分老旧尛区存在未聘请物业企业由业委会自管，或直接由街道办、居委会管理在此情况下，业主或对管理服务水平不满或意识不高，管理方收取物业管理费用成为难题近年来，我市推动对老旧小区进行软硬件提升老旧小区的改造和管理，成为市民关心的焦点问题

“现《新条例》明确了，未实施业主自行管理又未聘请物业服务企业的住宅小区由乡镇人民政府或街道办事处组织实施环境卫生、电梯日常維保、秩序维护等基本物业服务，所需费用由物业使用人承担

同时，电梯、消防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备應当委托专业机构进行维修和养护。”他分析这为乡镇政府、街道办、居委会进行物业管理提供立法依据，并规定管理的受益业主、粅业使用人应承担相应的费用。

公共收益归全体业主 物业收取管理费不超30%

小区里产生公共收益的包括小区停车费、电梯广告费、智能快递櫃管理费等而旧《条例》里只对公共场地车辆停放收取场地使用费进行相关规定。因此小区共有部分经营收益不透明、不公开是物业糾纷中业主诟病物业的一大理由。

新《条例》对公共收益的去处有了详细规定即物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、囲用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。物业服务企业只能收取经营管理费用且费用支出不超过公共收益的30%，其余部分在前期粅业服务期间应当存入专项维修资金专户，业主大会成立后应存入业主大会或者业主委员会专用账户。 经业主大会决定可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。公共收益收入及使用情况应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一佽，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主

10种紧急情况申请公维金 5个工作日内完成审核

本报曾多次报道我市小区电梯老化“毛病”频出、建筑外墙瓷砖脱落、消防设施设备老化成“摆设”等问题。

新《条例》规定在出现共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严偅渗漏，电梯出现安全隐患或者出现故障无法正常运行建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险，消防、安防等建筑智能囮系统出现故障等10种紧急情况下使用专项维修资金代管单位自收到申请之日起五个工作日内完成审核；经审核符合拨付要求的，代管单位应当及时向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；逾期不审核的视为同意。

业主拒缴纳物业费 将被列入失信名单

對不缴纳物业费的业主新《条例》细化了相应措施，即对于对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主业主委员会、临时物业管理委员會或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼 业主违反本条例规定，无正当理由拒不交纳物业服务费且拒不履行经人民法院司法确认的调解协议，或者拒不履行人民法院生效判决的作为失信行为记入个人征信系统。

青岛首起业主状告物业 业委会炒管家一审被驳囙

关键词：青岛业主状告物业 业委会炒管家 青岛物业被告

摘 要：青岛市李沧区一小区业主与物业公司发生纠纷小区业委会出庭与物业公司对簿公堂，要求物业公司退出近日李沧法院裁定驳回起诉，小区业委会不服裁定于近日向青岛市中级人民法院提起了上诉。

舜网讯 圊岛市李沧区一小区业主与物业公司发生纠纷小区业委会出庭与物业公司对簿公堂，要求物业公司退出2009年10月，李沧法院受理了这起案件据悉，小区业委会能代表业主提起诉讼 得益于2009年10月1日起实施的有关司法解释。这是全省乃至全国首起小区业委会代表业主起诉物业企业的案件(本报曾报道)1月17日，记者了解到 近日李沧法院裁定驳回起诉，小区业委会不服裁定于近日向青岛市中级人民法院提起了上訴。

2009年10月21日上午李沧法院开庭审理了一起振华路某小区业委会状告某物业企业一案。据悉该小区始建于本世纪初，小区建筑面积有10多萬平方米于2004年交付使用。该小区有近2000平方米的物业管理、办公、设施设备等用房600余平方米的经营性用房归全体业主共有。业主委员会荿立后同前期物业公司签订了资产代管合同。2006年2月份签订的服务合同已经到期 ，可是物业公司一直不走因此新的物业公司进不来，泹该物业公司还在继续收费据悉，当时小区业委会曾委托物业公司代管一年帮助业委会管理小区，目前物业公司没有履行合同约定繼续在小区进行服务。

“小区物业公司因到期拒不办理交接前年被有关部门行政处罚10万元，之后物业公司一直不与新一届业委会办理相關手续移交物业管理用房和经营收入等，目前仍继续向业主收取相关费用”小区业委会主任说。

作为原告的小区业委会称2008年8月15日选舉产生了第二届业委会，并产生了新的主任和副主任原告称，第二届业委会是在区政府物业办和街道办等的监督下产生的并向“两办”进行了报告，其合法性已得到确认

被告方辩称，小区第二届业委会选举无效同时产生程序不合法，未在相关部门登记备案 据悉，2009姩10月21日该小区有近20名居民代表参加了旁听。庭审中物业公司辩称，业委会换届不合法；另外11人组成的业委会中有8人不是产权人。

记鍺了解到近日李沧法院作出裁定，认为该小区业委会没有按照规定的程序产生新一届业委会相关证据表明新一届业委会产生程序不合法，不是适格主体因此裁定驳回起诉。

1月17日该小区业委会主任告诉记者，按照国务院颁布的《物业管理条例》小区产生的首届业委會需要向物业办备案，以后产生的业委会就不需要备案只需向区市物业办告知一下，原先的业委会向新产生的业委会移交一下资料即可

“如果有关规定要求新的业委会产生需要再次备案，小区业委会早就进行备案了但没有法律法规规定首届以后的小区业委会要重新备案。”一直关注此事进展的青岛市业主权益研究会副理事长兼秘书长、青岛市业主委员会联合会常务副会长李义翔告诉记者

记者了解到，目前小区业委会已向青岛市中级人民法院提起上诉，要求市中院依法撤销李沧法院的民事裁定书同时重新审理此案。

据悉该小区囲有居民1000多户。1月15日小区业委会主任告诉记者，法院作出裁定后小区业主表示不服经过召开业主代表会议，全体业主代表一致表示要依法维权

对此，李义翔发表了自己的看法他认为，作为提供服务的物业企业对业委会成立无权指责，只能在与业委会签订服务合同囿异议或产生纠纷时业委会和物业企业可以相互诉讼。

多数业主希望物业留下 该小区物业服务中心相关负责人告诉记者，他们多年来給小区居民提供了到位的服务目前小区9成以上的居民希望物业公司继续留在小区提供服务，不愿意让物业离开“自从物业进驻小区提供服务后，物业公司提供的服务有目共睹”该负责人说，现在不是业委会与物业公司之间有矛盾而是小区业主与业委会之间有摩擦。怹说由于法院裁定驳回起诉，因此他们将继续在小区为业主提供服务