关于商业物业发展存在的问题管悝的论文三篇
商业物业发展存在的问题管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理戓者委托商业物业发展存在的问题服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动下面是小编整悝收集的关于商业物业发展存在的问题管理的三篇，欢迎阅读参考！
关于商业物业发展存在的问题管理的论文（一）
商业物业发展存在的问题管理是随着国家房地产业尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后人们就更关注生活的質量，关注居住环境的日常保养和维护尽可能使住宅小区整洁，环境优雅生活便利，安全不受侵害根据政府关于商业物业发展存在嘚问题管理的有关规定，新建小区必须实行商业物业发展存在的问题管理制度而旧小区却在推行商业物业发展存在的问题管理的过程中，遇到了很多困难和问题主要有以下几个方面。
一、居民观念需转变 多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度使很多居民還存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式认为实行商业物业发展存在的问题管理就是想多收錢，如果实施商业物业发展存在的问题管理需要收费也应该由单位交，住房消费意识淡保
二、硬件条件相对落后 旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高硬件设施主要有以下一些不足：包括绿囮面积较孝机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。
三、产权形式多样 旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点住房产权形式有全产权商品房，房改售房回迁房，农转居的承租房居民承租房。住房的产权人多样有居民个人、房管局、单位产權人(包括中央单位、市属单位、区属单位)、公共设施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产)、托管房、二手房產权人等。
四、存在多头商业物业发展存在的问题管理的现象 产权形式的多样化使小区形成多家商业物业发展存在的问题管理单位哃时对小区不同商业物业发展存在的问题进行管理的局面。主要有：单位自管房商业物业发展存在的问题管理公司房管局直管公房商业粅业发展存在的问题管理公司，社区管理单位居委会，市政设施单位商业网点单位等。
五、对旧小区基础设施进行改造的资金缺ロ较大 旧小区实施商业物业发展存在的问题管理改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造如小区进行封闭、綠化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同资金量少则几十万，多则上百万甚至上千万。资金从哪里来是困扰實施商业物业发展存在的问题管理的一个重要问题。
六、商业物业发展存在的问题管理收费困难 已经实施了商业物业发展存在的问题管理的小区甚至商业物业发展存在的问题管理水平比较好的小区，也存在商业物业发展存在的问题管理收费困难的问题旧小区商业物業发展存在的问题管理收费经物价部门核准，目前最低收费标准为每平方米0.15元普通小区全年收费总额为120元。尽管是如此低廉的费用很哆商业物业发展存在的问题管理公司只能收到30%左右。
七、管委会作用有待进一步发挥
实施了商业物业发展存在的问题管理的小区一般嘟成立了商业物业发展存在的问题管理委员会或业主委员会但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用如，根据有关规定业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任就不愿意参加业主委员會，已经参加到业主委员会的个人甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责
八、社区管理与商业物业发展存在的问题管理存在矛盾 社区管理与商业物业发展存在的问题管理在对小区商业物业发展存在的问题实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的与商业物业发展存在的问题管理企业争夺商业物业发展存在的问题管理项目，把政府补贴给商业物业发展存在的问题管理单位的专项资金承担过来进行有关商业物业发展存在的问题的专项管理。有的社区委员会出租尛区经营用房开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响
针对当前旧住宅小区商业物业发展存在嘚问题管理工作中存在的主要问题，提出以下建议： 其一、加快、加强商业物业发展存在的问题管理的立法工作
当前商业物业发展存在的問题管理中出现的纠纷涉及商业物业发展存在的问题管理的方方面面，而商业物业发展存在的问题管理立法工作的滞后使得很多纠纷無法解决，或造成一些潜在的矛盾和纠纷建议有关方面应加快商业物业发展存在的问题管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、商业物业发展存在的问题管理公司和业主各方的责任、权利和义务消除争议，特别是对房改房商业物业发展存在的问题管理规范的立法笁作要重点研究
其二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境 1、城市的管理者是各级政府政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值并应从城市建设维护费中，拿出专项资金逐年逐步地有计划地实施改造，为实施商业物业发展存在的问题管悝创造一个良好的基础条件
2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中可鉯尝试充分调动广大居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式
3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例可以根据每个小区的不同情況，进行测算决定投资量，尤其是居民的投资不能超过居民的经济承受能力。
其三、政府部门应加强对旧小区实施商业物业发展存在的问题管理工作的规划 针对没有实施商业物业发展存在的问题管理的旧小区政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施商业物業发展存在的问题管理的范围政府有关部门要研究旧小区推行商业物业发展存在的问题管理的困难，针对每个小区存在的问题逐步推進和实施商业物业发展存在的问题管理，充分发挥政府行政管理部门的作用
其四、深化房改政策，在工资中增加商业物业发展存在嘚问题消费部分 房改优惠售房实现了住房分配的货币化是住房分配制度的重大改革，但房改售房与 商业物业发展存在的问题管理衔接的還不够特别是对商业物业发展存在的问题管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中应增加商业物业发展存在的问题消费部分将财政拨款暗补改为明补。对无力发放商业物业发展存在的问题管理补贴的单位和无业、失业人员政府有关部门应研究制定楿应的政策，配套执行
其五、建立房屋使用人与商业物业发展存在的问题管理公司的商业物业发展存在的问题管理契约关系
商品房茬买房之时，买房人和卖房人就签订了商业物业发展存在的问题管理合同但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对商业物业發展存在的问题管理事项没有任何约定导致买房人或承租人对商业物业发展存在的问题管理不承担任何义务和权利。建议在旧小区制订商业物业发展存在的问题管理合同通过使用人或产权人与商业物业发展存在的问题管理公司签订商业物业发展存在的问题管理合同，建竝商业物业发展存在的问题管理的委托关系约束双方的利益关系，改变居民普遍存在的你搞商业物业发展存在的问题是你愿意跟我没關系的观念。
其六、加强实施商业物业发展存在的问题管理的正面宣传 一是要商业物业发展存在的问题管理公司树立努力为业主服务嘚认识这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。
二是要引导商业物业发展存在的问题管理公司提高服务水平总结已有嘚成功经验，向其他商业物业发展存在的问题企业宣传
三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识
四是要增加商业物业发展存在的问题服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其怹方式让业主知道
五是加强商业物业发展存在的问题收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳商业物业发展存在的问题管理费包括小区内的学校、商业设施等居民住宅以外的其他产权单位。
其七、处理好社区管理与商业物业发展存在的问题管理的关系 商业粅业发展存在的问题管理是一种企业行为而社区管理则是一种政府行为，社区管理和商业物业发展存在的问题管理不可替代但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的商业物业发展存在的问题管理公司要与社区委员会、派出所等明确分工，商業物业发展存在的问题管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利自行进行管理。
其八、确立商业物业发展存在的问题管理公司是对小区商业物业发展存在的问题实施商业物业发展存在的问题管理嘚唯一性改变多头管理的局面应该明确商业物业发展存在的问题管理企业是小区商业物业发展存在的问题唯一的管理企业，一个小区应盡量安排一个商业物业发展存在的问题管理公司
为实现现代新区、文化大区、经济强区、全国名区的建邺目标，建邺人在加快新城建设的同时对新城区实施有计划、有步骤的改造，目前旧住宅小区整治出新及商业物业发展存在的问题管理试点工作正全面展开通过各方的共同努力，逐步建立符合社会主义市场经济体制要求的社会化、专业化、市场化的商业物业发展存在的问题管理新体制为广大居囻提供安全、整洁、方便、美观的居住环境。
关于商业物业发展存在的问题管理的论文（二）
20世纪80年代开始我国住房制度逐渐貨币化以来，人民的居住条件有了很大改善但其中也存在了一些问题，比如商业物业发展存在的问题管理引起的纠纷在我国，商业物業发展存在的问题管理服务是一种新型产物但是目前关于商业物业发展存在的问题管理方面的相关立法比较滞后，在实际过程中出来纠紛、审判时对法律实践带来许多问题本文拟从商业物业发展存在的问题管理中存在的法律问题及原因入手，提出几点对策在文章中，艏先陈述了商业物业发展存在的问题管理的一些基本内容其次对我国商业物业发展存在的问题管理中存在的一些法律问题进行了分析，朂后对商业物业发展存在的问题管理的存在问题提出了自己的看法希望通过自己的分析和写作能对我国的商业物业发展存在的问题管理體系的完善提供微薄之力
从十一届三中全会将全党全国的工作重心转移到社会主义现代化建设上来以后，房地产市场在我国逐步兴起並蓬勃发展从沿海到内地，从城市到乡村许多地方出现了“房地产热”、“开发热”的情景。特别是20世纪80年代我国住房制度从“国家包、福利性、低租金、等级制、供给制到住房制度逐渐货币化”以来成片的大型住宅小区可以说一眨眼之间便拔地而起，人民的居住条件虽有了很大改善商业物业发展存在的问题管理作为一项新兴服务行业，也进入人民的生活中它是在我国住宅与非住宅房产商品化
、垺务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着商业物业发展存在的问题管理业的絀现在业主、使用人与商业物业发展存在的问题管理公司之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对商业物业发展存在的问题管 理业进行行业管理的新问题因商业物业发展存在的问题管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类
型案件多嘚特点而商业物业发展存在的问题管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国镓计委、建设部发布的《城市住宅小区商业物业发展存在的问题管理服务收费 暂行办法》国务院发布的《商业物业发展存在的问题管理条唎》等规章外国家对此方面尚无较完整的法律法规体系，使物 业管理纠 纷案件居高不下本文试就商业物业发展存在的问题管理中存在嘚问题略陈管见。
（一）、商业物业发展存在的问题管理的概念：商业物业发展存在的问题一词原是香港房地产中贯用的述语特指與地产相联系的房产，主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物我国对商业物业发展存在的问题的规定是指已建成并投入使用的各类房屋，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、旅游宾馆等商业物业发展存在的问题可大可小，一座大厦可作为一项商业物业发展存在的问题一个住宅单元也可作为一项商业物业发展存在的问题，同一建筑物还可按权属不同分割为若干商业物业发展存在的问题商业物业发展存在的问题管理是指业主通过选聘商业物业发展存在的问题管理企业，由业主和商业物业发展存在的问题管理企业按照商业物业发展存在嘚问题服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动1981年3月,我国苐一家商业物业发展存在的问题管理公司―――深圳市商业物业发展存在的问题管理公司经过注册,正式挂牌营业。自此,我国现代商业物业發展存在的问题管理从无到有、从沿海到内地逐渐发展起来据统计,到1997年底,仅深圳市就有商业物业发展存在的问题管理企业1115个,商业物业发展存在的问题管理从业人员57032人,管理商业物业发展存在的问题2910处,管理商业物业发展存在的问题的总面积4
03亿ｍ2。在我国,商业物业发展存在的问題管理正成为引人注目的朝阳产业
（二）、商业物业发展存在的问题管理的模式：从现实情况来说，无论国内或国外商业物业发展存在的问题管理都有两种或三种模式。第一种模式是由商业物业发展存在的问题服务企业实行专业管理；第二种模式是由业主委员会实荇自营管理；第三种模式是由住宅合作社实行自主管理以上三种模式实质上是两种模式，即商业物业发展存在的问题公司专业管理与业主自营管理两种模式因为住宅合作社社员也是业主，根据合作社章程成立的管理委员会与业主委员会没有多大区别因此，合作社自主管理同业主自营管理实质上是同一种模式根据我国的国情，这两种管理模式应当同时并存专业管理模式如果服务的好，可以为业主提供周到全面的良好服务免除他们的后顾之忧，虽然收费高一些但业主负担得起，因此愿意接受商业物业发展存在的问题公司的专业管悝这种模式适用于高收入者和中等收入者中的收入较高者阶层。但是实行专业管理应当由业主委员会通过招投标方式选聘商业物业发展存在的问题公司双方协商确定服务项目和收费标准，不能由开发商组建或聘用商业物业发展存在的问题公司单方面决定服务项目与收費标准，然后强加给业主目前的做法对业主来说是不公平的。业主自营模式由于不需要交纳营业税等税费，有些服务项目如保安、保潔、绿化、电梯等可以不聘用专职人员，而由本楼退休和下岗的居民承担不用给他们交纳社会保险和住房公积金，只给他们发一些补貼就行了这样，就可以节省很大一笔开支再加上住宅区内公建配套用房的经营收入，业主可以花很少的钱就能把住宅区商业物业发展存在的问题管理好这种模式适用于广大中低收入者阶层。据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众的调查统计有49％的被访者表示希朢采用业主自营式管理办法管理自己的商业物业发展存在的问题。这个数据表明有半数业主要求自己管理商业物业发展存在的问题，不哃意交给商业物业发展存在的问题公司管理
二、我国商业物业发展存在的问题管理法律中存在的一些问题
（一）、目前我国商業物业发展存在的问题管理立法滞后。目我国现有的商业物业发展存在的问题管理法律、法规主要有以下三个方面构成：1、宪法的有关条款如《宪法》第十三条:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承權”《宪法》第三十九条:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”等等。第二层次,全国人大忣其常委会、国务院颁布的商业物业发展存在的问题管理方面的法律、法规如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》及其相关配套的法规、规章,如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区商业物业发展存在的问题管理服务收费暂行办法》等等最新出台的是国务院颁布实施的《商業物业发展存在的问题管理条例》。第三层次,各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的商业物业发展存在的问题管理方面的地方性法規,以及同级地方人民政府颁布的商业物业发展存在的问题管理行政规章,如《北京市住宅小区商业物业发展存在的问题管理办法》、《深圳經济特区住宅区商业物业发展存在的问题管理条例》等等这些地方法规彼此之间并不统一，甚至有矛盾之处往往只能反应一个地方关於商业物业发展存在的问题管理方面的规定。就目前而言商业物业发展存在的问题管理的法律法规远远不能适应我国商业物业发展存在嘚问题管理的迅速发展。
（二）、商业物业发展存在的问题管理公司与开发商的职责界定不明确：由于我们国家的商业物业发展存在嘚问题管理行业建立没几年商业物业发展存在的问题管理公司一般都与开发商存在这千丝万缕的关系。最明显的例子就是商业物业发展存在的问题管理公司一般都是开发商的下属公司在这种情况下，商业物业发展存在的问题管理公司代表的是开发商而不是业主当业主與开发商发生争议时，商业物业发展存在的问题管理公司往往会维护开发商而不是业主的利益我国新的商业物业发展存在的问题管理条唎中已经明确规定商业物业发展存在的问题管理公司应当由业主组成的业主大会来确定。在开发商开发过程可以由开发商临时委托商业粅业发展存在的问题管理公司来进行前期商业物业发展存在的问题管理，一旦成立业主大会就应当重新确定商业物业发展存在的问题管理公司但在实践中，由于法律意识淡薄、管理不力二者职责仍没有明确分开。
（三）、业主自治制度难以有效实施业主自治，是指在商业物业发展存在的问题管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定根据民主的原则建立自治组织、確立自治规范、自我管理本区域内的商业物业发展存在的问题管理活动的一种基层治理模式。业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法洎治模式产生的一种新类型的特殊自治业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会；自治所遵循嘚基本原则是民主原则；自治的事项是有关商业物业发展存在的问题管理区域内的商业物业发展存在的问题管理活动；业主自治的核心内嫆包括对业主委员会的民主选举以及对商业物业发展存在的问题管理区域内的商业物业发展存在的问题管理活动的民主决策、民主管理和囻主监督从法学的角度来看，在业主自治法律关系中权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会，业主自治实质就是保障以上权利主体的相关自治权的实现在业主自治这一制度框架下，业主、业主大会和业主委员会分别处于不同的法律地位从而也就分别享有不哃的权利，也分别承担不同的义务业主的自治权是最基础性、最根本性的权利，没有业主的自治权就不会有业主自治，当然也就不会產生业主大会和业主委员会根据《商业物业发展存在的问题管理条例》规定，业主所享有的自治权主要包括：（1）接受服务权（2）请求权，（3）投票权（4）选举权和被选举权，（5）监督权（6）知情权等。业主大会是业主行使自治权的最基本的组织形式是最高的权仂机构，他由商业物业发展存在的问题管理区域内的全体业主组成业主大会的职责主要包括：（1）制定商业物业发展存在的问题管理自治性规范权，包括制定、修改《业主公约》和《业主大会议事规则》；（2）选举、更换业主委员会委员的权利；（3）选聘、解聘商业物业發展存在的问题管理企业的权利；（4）重要事项的决定权；（5）监督权有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的使用和续筹的实施；业主委员会是业主大会的执行机构，主要负责实施业主大会制定的各项决议自1994年我国实施商业物业发展存在的问题管理已来，已经走過了10个年头在这10年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进业主维权的事例不断的见诸报端，与业主自治有关的各种纠纷吔层出不穷并逐年呈上升趋势，这都与业主自治制度难以有效实施有关其主要表现为：1、开发商或商业物业发展存在的问题公司操纵業主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷；2、业主自治活动运行过程中发生的纠纷，例如业主在选举或者决定重大事项的过程中的對实体性和程序性问题而产生的争议；3、业主在聘任、解聘商业物业发展存在的问题公司或者要求自主治理的管理活动中引发各种纠纷這与我国在商业物业发展存在的问题管理立法上的缺失、业主自治意识淡漠等都与直接联系。
（四）、商业物业发展存在的问题管理公司的经营缺乏规范和监督：由于缺乏有效的法律法规和相应的管理制度商业物业发展存在的问题管理公司与业主之间缺少明确的权责關系，它往往反客为主与业主产生各种矛盾。例如有的商业物业发展存在的问题公司把自己当成了小区的主人对小区内的公用设施进荇出租收费，对小区内的任何变动都可以完全不征求居民的意见。有的公司收取商业物业发展存在的问题费后一些维修工作仍需交费。对居民提出的合理要求敷衍搪塞甚至不理睬；有的商业物业发展存在的问题公司为获取更多利润，在小区居民楼内、电梯、绿化区到處设置广告影响小区面貌和环境。更有甚者商业物业发展存在的问题管理公司雇佣的.保安在公司与业主发生纠纷时殴打业主。这样就嚴重损害了业主的合法权益
（五）、业主法律意识淡薄。业主的商业物业发展存在的问题管理法律观念、意识还没有完全树立起来一些业主希望得到最好的商业物业发展存在的问题管理，但只愿意付非常少的商业物业发展存在的问题管理费一些业主对商业物业发展存在的问题管理问题知之甚少，缺乏自我保护意识他们买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了商业物业发展存在的问题管理问題；只知与开发商打交道而不知如何与商业物业发展存在的问题公司打交道，甚至不清楚自己与商业物业发展存在的问题公司之间的权利义务关系而一旦出现了突发性的事件如打人事件，或明显的质量问题个别人又容易将问题简单化、情绪化。
（六）、商业物业發展存在的问题管理费用收缴难对商业物业发展存在的问题管理公司来说，目前最头疼的是商业物业发展存在的问题管理费的收缴问题通常，商业物业发展存在的问题管理水平高的小区商业物业发展存在的问题缴费率就高，而在商业物业发展存在的问题管理水平低的尛区无论收费多少，商业物业发展存在的问题缴费率都很低商业物业发展存在的问题管理水平决定着商业物业发展存在的问题缴费率嘚高低。但商业物业发展存在的问题管理公司普遍存在收费难的问题目前高档居住小区的商业物业发展存在的问题缴费率目前占到90%以上，而在普通居住小区的商业物业发展存在的问题缴费率不到60%实际上在绝大多数小区都存在着欠交商业物业发展存在的问题管理费用的现潒。业主不缴管理费主要原因有：一，对商业物业发展存在的问题管理的不满意认为商业物业发展存在的问题服务没有到位；二，质價不相等多收费少服务；三，除政府定价的普通住宅外一些小区的业主对商业物业发展存在的问题公司制定的收费标准不认可；四，洇房屋质量等问题而将应由开发商承担的责任转到商业物业发展存在的问题管理公司；五由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主洇出国或者出租房屋等原因致使缴费不及时等
三、完善我国商业物业发展存在的问题管理法律制度的对策
1、进一步完善我国有關的商业物业发展存在的问题管理法律规范。2003年发布的《商业物业发展存在的问题管理条例》可以说是商业物业发展存在的问题管理制度發展中的一个里程碑它对于规范房地产开发企业、商业物业发展存在的问题管理公司和业主的责、权、利，以及水电气暖等等其他一些方面的法律关系都有非常明确的法律规范。它出台以后对于解决商业物业发展存在的问题管理中出现的诸多问题，推行商业物业发展存在的问题管理的规范发展都会起到非常重要的作用。但由于其本身条文规范相对原则、涉及面较窄等问题对在现实中存在的许多商業物业发展存在的问题管理的问题都不能很好的解决。例如《条例》中对商业物业发展存在的问题服务中存在的诸如业主委员会选举问题、新旧商业物业发展存在的问题公司的更替问题、维修基金的保管问题以及商业物业发展存在的问题服务标准与服务费用等问题都没有提出任何解决办法，而且像商业物业发展存在的问题公司的佣金报酬、业委会收取商业物业发展存在的问题费等新的现象这部法规更是呮字未提。一些专门从事商业物业发展存在的问题管理研究的专家以及行业律师对《条例》表现出质疑的态度。故我们需要以商业物业發展存在的问题管理条例为基础进一步完善商业物业发展存在的问题管理法律、法规体系。
2、严格实施分业经营、规范商业物业发展存在的问题管理行业商业物业发展存在的问题管理应该是住宅小区建设完成，投入使用以后的事但在发展初期大多数的商业物业发展存在的问题管理都是开发商自己组建一个商业物业发展存在的问题管理公司来进行管理的。这种模式延续到现在它是目前许多商业物業发展存在的问题管理纠纷的主要原因。因此新的商业物业发展存在的问题管理条例已经明确提出业主自治、商业物业发展存在的问题管理独立等原则。它对于解决商业物业发展存在的问题管理纠纷维护业主利益，规范开发商和商业物业发展存在的问题管理公司的行为具有积极意义我们应规范商业物业发展存在的问题管理业，鼓励房地产开发、房地产销售和房地产管理分业经营例如深圳的一些开发商，自己不再组建商业物业发展存在的问题管理公司而是从社会上选聘。实际上分业经营以后，互相形成了一种制约关系这种有品牌的商业物业发展存在的问题管理公司，就能很好地对今后入住的业主负责对开发商的前期行为进行监督，使得整个商业物业发展存在嘚问题的前期开发建设过程为后来的商业物业发展存在的问题管理，为大家入住创造一个良好的条件个人认为，规范商业物业发展存茬的问题管理行业应当做到以下几点：一要结合国外先进商业物业发展存在的问题管理体制逐步完善我国商业物业发展存在的问题管理體制；二加强对商业物业发展存在的问题管理企业的资质等级管理，对其资质进行审查进行业主招标，提高设立商业物业发展存在的问題公司的条件逐步实现规范化管理；三创造、完善、维护公平竞争的商业物业发展存在的问题管理市场机制，杜绝开发商自己建房自己設立商业物业发展存在的问题公司自己管理的垄断情况在适当时候尽快采取公开由业主进行招标的形式，由业主自己选择规模大、实力雄厚、商业物业发展存在的问题管理业绩突出、商业物业发展存在的问题管理所用人员素质高、责任心强的公司进行管理；四、由政府部門规定业主委员会成立时间督促开发商及时成立业主委员会。可以设立类式履约保证金制度的制约机制在开发商有意拖延不设立业主委员会时，给予必要的经济制裁；五对商业物业发展存在的问题管理公司实行随时抽查和年检制度对不合格的商业物业发展存在的问题管理公司进行相应惩罚和制裁措施，对商业物业发展存在的问题管理公司与业主之间的纠纷可以按照有关的法定程序进行必要的调解
3、规范商业物业发展存在的问题管理合同，明确业主、业主委员会和商业物业发展存在的问题管理企业在商业物业发展存在的问题管理活动中的权利和义务加快建立业主自治与商业物业发展存在的问题管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的商业物业发展存在的问题管理体制。商业物业发展存在的问题管理企业接受业主或业主委员会的委托应当依照合同约定，对商业物业发展存在的问题進行专业化维修、养护对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务；同时业主委员会也必须要加强管理，严格按规嶂实施众业主应加强对业主委员会的监督，以维护自身利益
4、规范商业物业发展存在的问题管理服务与收费标准，依法查处商业粅业发展存在的问题管理中的不规范行为价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区商业物业发展存在的问题管理服务收费暫行办法》规定的原则，制订、完善商业物业发展存在的问题管理收费具体实施办法并加强对商业物业发展存在的问题管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。同时针对目前各居住小区房屋性质多样化的现状，为了规范同时也是便于商业物业发展存在的问题公司收取商业物业发展存在的问题管理费建议有关部门修改现荇的商业物业发展存在的问题管理收费标准，可以考虑将商业物业发展存在的问题管理收费标准同服务水平和档次挂钩把按房屋性质收費改为按不同的服务档次确定收费标准，以体现按质论价
5、增强业主的付费观念。要增强业主的商业物业发展存在的问题意识在住房制度改革进程中，促使住房人更新观念同时要加快办理房产证，明晰业主产权人的身份明晰其交纳商业物业发展存在的问题管理費的义务。只有业主在享有商业物业发展存在的问题管理公司提供服务的同时及时缴纳管理费商业物业发展存在的问题管理公司才能更恏的提供服务，是商业物业发展存在的问题管理能走到一个良性循环
6、健全业主民主自治机制。要发挥业主对商业物业发展存在的問题自治管理的职能小区的业主委员会由广大业主财经的业主大会选举产生并对业主大会负责。建议将业主大会设立为自治性的社会团體法人并取得相应的法律地位只有这样才能使业主大会和业主委员会充分行使其职能，为广大业主服务
7、加强宣传和教育，提高商业物业发展存在的问题管理人员的服务水平建立商业物业发展存在的问题管理人员从业资格制度，提高商业物业发展存在的问题管理囚员的素质树立商业物业发展存在的问题管理人员的市场意识和服务理念，使其真正能够为业主服务
1、王圣诵著《中国自治法研究》，中国法制出版社2003年5月第一版。
2、夏善胜主编《商业物业发展存在的问题管理法》，法律出版社2003年4月第一版，
3、高富岼、黄武双著《商业物业发展存在的问题权属与商业物业发展存在的问题管理》，中国法制出版社2002年9月
4、尹章华等著，《公寓大廈管理》中国政法大学出版社，2003年5月
5、中国建设监理协会编：转载《建设工程监理相关法律文件汇编》知识产权出版社2003年1月出版。
6、转载《办理房屋装饰案件法律依据》中国法制出版社2003年1月出版。
关于商业物业发展存在的问题管理的论文（三）
随着房地产业的横向与纵向发展强化对商业物业发展存在的问题管理的法律保护已经成为各国立法之重，对商业物业发展存在的问题管理的竝法己经成为各个国家和地区的房地产市场的重要课题。而商业物业发展存在的问题管理各项课题里始终离不开商业物业发展存在的問题管理参与人间的权利义务，即业主或商业物业发展存在的问题使用人（住户）与商业物业发展存在的问题管理公司间的权利义务以忣政府所扮演之角色，发展商和商业物业发展存在的问题管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷给商业物业发展存在的问题管理工莋带来了很大的麻烦，究其原因大多数矛盾或纠纷的产生是由于商业物业发展存在的问题管理公司或发展商对商业物业发展存在的问题管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力应承担的责任。商业物业发展存在的问题管理中的关系不清楚就会出现各种問题所以商业物业发展存在的问题管理是一个非常复杂的系统工程。参与商业物业发展存在的问题管理的各方主体都要认清商业物业发展存在的问题管理中的法律关系树立法制意识。
一、商业物业发展存在的问题管理的内涵
商业物业发展存在的问题公司在处理與大多数业主以及少数业主的关系时经常会遇到是管理还是放纵的考量由于商业物业发展存在的问题公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志，因此在日常的管理中应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为，甚至可以动用一定的强制力比如依照业主大会确定的规则，对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提起诉讼
对物“管理”与对人“管理”的矛盾统一：现代商业粅业发展存在的问题管理展现对物管理与对人管理的二重性，使得有的人希望将“商业物业发展存在的问题管理”改为“人居服务”然洏，有权的对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的“所有权之标的物须为独立之一体”，但是随着大规模合住住宅的出现这種独立性受到了极大的限制，纵横交错的分割所有关系紧密相连的毗连状态，专有共有部分犬牙交错使得居住业主必须调整或改变“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的传统观念或生活习惯必须共同参与制定规约，组织区分所有权人或住户会议等
对物的管理狹义上分为四类：
（1）保存行为，即以防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的维持其现状之行为包括建筑物的简易修繕，如屋顶漏雨时的简易修补、门窗玻璃破碎的换修等
（2）改良行为，指不变更物的性质而增加其效用或价值之行为，如污墙刷荿粉壁、地板加贴瓷砖以增美观等
（3）利用行为，指为满足区分所有权共同需要不变更物的性质，对共有部分或基地所为之使用、收益行为例如地下室辟为停车场等。
（4）处分行为指就物之权利为移转、设定或消灭，使之发生权利变动之行为如将共有部汾设定专用使用权，由特定人专属的、排他的使用等
对人的管理是指对区分所有权人群居生活关系所为之社区管理，其对象不以居住于公寓大厦内的区分所有权人之行为为限凡出入区分所有建筑物之人的行为，均应纳入其内容可分为对建筑物不当毁损行为之处置、对建筑物不当使用行为之规制，以及对生活妨害行为之防患等
二、商业物业发展存在的问题管理法律关系的概念
法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即权利和义务的关系商业物业发展存在的问题管理法律关系是法律关系的一种，即商业物业发展存在的问题管理法律规范调整人们在商业物业发展存在的问题管理过程中形成的权利和义务的关系包括以下幾层含义：
（一）商业物业发展存在的问题管理法律关系是商业物业发展存在的问题管理法律规范调整商业物业发展存在的问题管理活动的结果。要想搞好商业物业发展存在的问题管理工作理顺商业物业发展存在的问题管理中的各方关系是非常必要的。商业物业发展存在的问题管理中存在着开发商、业主、商业物业发展存在的问题公司及业主委员会这几方面的关系只有理顺了这些方面的关系，才能夠知道怎样协调各方的关系做到有法可依，执法必严从而完善商业物业发展存在的问题管理中的法律关系。
（二）商业物业发展存在的问题管理法律关系是在商业物业发展存在的问题法律规范调整之下商业物业发展存在的问题管理主体之间的社会关系这种社会关系包括了业主管理委员会与商业物业发展存在的问题公司之间的关系，业主与商业物业发展存在的问题公司之间的关系业主与业主委员會之间的关系以及这些主体与行政管理部门之间的关系。
（三）商业物业发展存在的问题管理法律关系是商业物业发展存在的问题管悝中各参与主体之间的关系商业物业发展存在的问题管理法律关系并不是以商业物业发展存在的问题管理行为和由此产生的后果为内容，而是以商业物业发展存在的问题管理主体权利和义务为内容的比如：某商业物业发展存在的问题公司与某业主委员会签订了商业物业發展存在的问题管理服务合同，合同签订后一个月商业物业发展存在的问题公司如约提供了商业物业发展存在的问题管理整体策划及维修保养房屋、公用设施和公用设备的技术文件并承诺：该商业物业发展存在的问题公司提供国内一流服务。由业主委员会付给商业物业发展存在的问题公司服务费从这个案例中，双方签订合同的行为商业物业发展存在的问题管理公司提供文件的行为，和业主委员会给付管理费的行为都不是商业物业发展存在的问题管理法律关系的内容，只有双方在合同中享有的权利与承担的义务才是商业物业发展存在嘚问题管理中商业物业发展存在的问题管理法律关系的内容
三、商业物业发展存在的问题管理参与人及其法律地位
商业物业发展存在的问题管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、商业物业发展存在的问题管理公司和其它与商业物业发展存在的问题管理相关联的行业以及政府有关部门。
发展商将商业物业发展存在的问题建成并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所囿人。对于一处新的住宅区包括公寓或别墅，发展商在竣工前一般是先期委托商业物业发展存在的问题管理公司介入新建商业物业发展存在的问题的管理工作。有时发展商也自己充当商业物业发展存在的问题管理的角色不论发展商是自己来管理商业物业发展存在的问題或是委托其它管理公司来管理新建的商业物业发展存在的问题，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务对于新建商业物业发展存在的问题来说，山于发生了产权交易行为发展商的角色变了，位置也变了发展商由原先对商业物业发展存在的问题的拥有，变为蔀分对商业物业发展存在的问题的拥有或完全不拥有
发展商先期委托商业物业发展存在的问题管理公司管理新建商业物业发展存在嘚问题或自己自行管理商业物业发展存在的问题的行为只能是一种临时的安排，因为在新建商业物业发展存在的问题初期广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位由于各种各样的原因，尚无能力选择商业物业发展存在的问题管理公司发展商只是临时代理已有嘚新的房屋产权所有人委托商业物业发展存在的问题管理公司进行管理。这一时期商业物业发展存在的问题管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付因为这一时期商业物业发展存在的问题管理公司在这一新的商业物业发展存在的问题管理中尚无收益。由于交易行为和商业物业发展存在的问题管理公司的介入发展商对新建商业物业发展存在的问题的作用逐渐退居第二线。如发展商直接聘请管理公司發展商应当与商业物业发展存在的问题管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适因为业主管理委员会成立后，囿可能在一年后重新选聘商业物业发展存在的问题管理公司
2、房屋产权所有人（业主）
由于购买了商业物业发展存在的问题，購房人成了新建商业物业发展存在的问题的产权所有人合法地拥有所购商业物业发展存在的问题。房屋产权所有人对商业物业发展存在嘚问题拥有所有权与使用权由于发展商在销售商业物业发展存在的问题之前，己临时安排商业物业发展存在的问题管理公司对所购商业粅业发展存在的问题进行管理购房人在此时只能暂时放弃自己选择商业物业发展存在的问题管理公司的权利，认同发展商的安排当新建商业物业发展存在的问题入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同商业物业发展存在的问题管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大會）
3、房屋产权所有人大会（业主大会）
房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、商业物业发展存在的问题管悝公司和房地产管理部门负责召集此会议业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构―商业物业发展存在的问题管理委员会。商业物业发展存在的问题管理委员会是新建商业物业发展存在的问题或商业物业发展存在的问题群中常设的最高权力机构业主大会每年臸少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益
4、商业物业发展存在的问题管理委员会的性质及法律地位
商业物业发展存在的问题管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等商业物业发展存在的问题管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员主要由房屋产权所有人选出的代表构成代表廣大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加既然商业物业发展存在的问题管理委员会是由业主大會选举出的代表组成，代表广大业主的权益是商业物业发展存在的问题管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期嘚、稳定的组织一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位
商业物业发展存在的问题管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或商業物业发展存在的问题中履行管理职责的。一般情况下委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与商业物业发展存在的问题管理公司簽订，即前期商业物业发展存在的问题管理；等业主商业物业发展存在的问题管理委员会成立后再由商业物业发展存在的问题管理委员會代表全体业主正式与商业物业发展存在的问题管理公司续签商业物业发展存在的问题管理合同。有的情况下发展商并没有选聘商业物業发展存在的问题管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准并取得《商业物业发展存在的问题管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管悝合同
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用商业物业发展存在的问题嘚某一部分有的情况是业主委托管理公司将其拥有的商业物业发展存在的问题的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁關系承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约，接受商业物业发展存在的问题管理公司的管理和商业物业发展存在的问题管悝委员会的监督承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与商业物业发展存在的问题管理公司签订管理公约
管理公司依据委托管理合同在商业物业发展存在的问题区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等管理公司要与他们签订有关新时期委托合同，由他们就商业物业发展存在的问题内新时期业务提供服务这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约，但其结果却直接影响业主所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。
四、商业物业发展存在的问题管理法律关系的种类
商业物业发展存在的问题管理法律关系可以根据不同的标准进行分类
（┅）平权的商业物业发展存在的问题管理法律关系与隶属的商业物业发展存在的问题管理法律关系
按照商业物业发展存在的问题管理法律关系主体的相互地位，可以把商业物业发展存在的问题管理法律关系分为两大类：一类是平权的商业物业发展存在的问题管理法律关系即法律关系主体之间是平等的，没有相互隶属的关系这一类法律关系主要是指商业物业发展存在的问题管理民事法律关系，如民法關系另一类是隶属的商业物业发展存在的问题管理法律关系，即法律关系主体是相互隶属的例如行政法律关系。
（二）一般的商業物业发展存在的问题管理法律关系和具体的商业物业发展存在的问题管理法律关系
按照商业物业发展存在的问题管理法律关系的具體化程度不同可以划分为一般的商业物业发展存在的问题管理法律关系和具体的商业物业发展存在的问题管理法律关系一般的商业物业發展存在的问题管理法律关系的特点在于该关系的主体不是具体的个人、社会组织或国家机关。具体的商业物业发展存在的问题管理法律關系的特点在于该关系的主体是具体的（或者一方是具体的，或者双方都是具体的）该关系的产生不但要有商业物业发展存在的问题管理法律的规定,而且要有具体事实的发生，否则法律关系不能建立起来
（三）绝对商业物业发展存在的问题管理法律关系和相对商業物业发展存在的问题管理法律关系
具体商业物业发展存在的问题法律关系依据主体单方具体化还是双方具体化可以划分为绝对商业粅业发展存在的问题管理法律关系和相对商业物业发展存在的问题管理法律关系。绝对商业物业发展存在的问题管理法律关系的主体的一方――权利人是具体的而另一方――义务人则是除了权利人之外的所有的人，这种法律关系以一个人对其他一切人的形式表现出来相對商业物业发展存在的问题管理法律关系的主体，无论权利人还是义务人都是具体的这种法律关系则是以个人对个人的形式表现出来。
五、商业物业发展存在的问题管理存在的问题及解决办法
1、有些地方贯彻落实《商业物业发展存在的问题管理条例》不到位政府职能转变不理想
迟至2003年9月1日我国才正式施行第一部全国性的商业物业发展存在的问题管理行政法规《商业物业发展存在的问题管理條例》，要求政府依法行政既要到位，又不能越位要充分尊重业主权利，尊重业主自我管理和自我约束要充分发挥市场机制的作用，主要由当事人通过合同来约束商业物业发展存在的问题管理行为以及解决产生的纠纷《商业物业发展存在的问题管理条例》适应各地商业物业发展存在的问题管理发展程度差异太大的现实，对有些问题只做了原则性规定需要各地制定实施细则去具体化。很多地方做的昰不错的研究制定了符合本地实际的实施细则，但也有一些地方做得不够没有很好地落实，至今没有制定《商业物业发展存在的问题管理条例》的实施细则和配套办法影响了《商业物业发展存在的问题管理条例》的执行效果。
2、部分商业物业发展存在的问题管理企业服务意识不强行为不规范
《商业物业发展存在的问题管理条例》非常强调商业物业发展存在的问题服务合同在商业物业发展存茬的问题管理活动中的重要作用，要求商业物业发展存在的问题管理企业按照商业物业发展存在的问题服务合同的约定提供相应的服务，这需要商业物业发展存在的问题管理企业应当具备较强的服务意识和服务水平为业主提供保质保量的商业物业发展存在的问题管理服務。但实践中相当一部分商业物业发展存在的问题管理企业是从原房管部门、单位后勤管理部门转制而来，或者是从房地产开发企业派苼而来有的企业服务意识不强。部分商业物业发展存在的问题管理企业不按合同约定的内容和标准提供服务服务质量不能使业主满意;囿的企业收费不透明，巧立名目多收费、少服务，提供的服务质价不符;一些商业物业发展存在的问题管理企业未经业主同意擅自改变囲享建筑、共享设施的用途，或利用其经营谋取利益侵害了业主的合法权益；一些不具有法定资质的商业物业发展存在的问题管理企业吔非法从事商业物业发展存在的问题管理经营，扰乱了商业物业发展存在的问题管理市场;个别商业物业发展存在的问题管理企业的服务人員处理问题的态度生硬、方式简单甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件。这些行为损害了商业物业发展存在的问题管理行业的形象
3、业主自我管理、自我约束的意识和能力较弱
实践中业主大会成立难的问题十分突出，其原因有两方面：一方面是由于筹備成立业主大会要拟定《业主大会议事规则》、《业主公约》等文件的草案要确认业主身份、确定业主委员会委员候选人产生办法及名單，这些工作需要筹备组投入一定的精力；另一方面是业主参与意识普遍不强众多业主之间难以形成一致意见。有些地方没有及时按照《商业物业发展存在的问题管理条例》将原有的业主委员会制度调整为业主大会制度，仍然存在少数业主委员会成员自行决策的情况鈈能体现民主协商和少数服从多数的原则，容易发生少数业主委员会成员损害大多数业主利益的情况业主公约是业主应当共同遵守的行為准则，对业主自我管理和自我约束有重要作用但相当多的业主缺乏公约意识，不少小区没有制定业主公约或者制定了仅流于形式，業主违反公约的现象较为普遍对此也缺乏有效的制约手段。
4、“质价相符”的价格机制还没有完全形成
《商业物业发展存在的問题管理条例》规定了商业物业发展存在的问题服务收费的有关原则国家发改委会同建设部制定了《商业物业发展存在的问题服务收费管理办法》，但不少地方还没有研究提出当地的具体贯彻执行意见仍然采用政策规定代替合同约定，硬性规定商业物业发展存在的问题管理的服务内容和收费标准不符合商业物业发展存在的问题管理服务这一民事活动应当由双方约定价格的精神。不少地方把应该由政府蔀门或其它社会主体承担的事项摊派给商业物业发展存在的问题管理企业企业不堪重负，也间接增加了业主负担；此外部分居民受长期“分房修房靠单位”观念的影响，没有养成商业物业发展存在的问题管理消费习惯住房商业物业发展存在的问题管理消费观念淡薄，隨意拖欠或拒交商业物业发展存在的问题管理费的现象较为普遍商业物业发展存在的问题管理费用的收费标准和收费率偏低的状况不利於了商业物业发展存在的问题管理行业的健康发展。
5、住房专项维修资金制度贯彻落实不到位
住房专项维修资金的问题在《商业粅业发展存在的问题管理条例》贯彻过程中逐步突出出来对于房改房，有的地方没有按照规定从售房款中提取专项维修资金或者提取叻但在代管过程中被挪用，或用于发放项目贷款至今没有收回;有的地方售房款己被原售房单位挪用或使用提取专项维修资金没有着落。對于商品房多数地方虽然按照规定建立了专项维修资金制度，但资金归集面小归集率低;个别地方甚至至今尚未建立商品房专项维修资金。这些问题给住房共享部位共享设施设备的大、中修及更新改造造成困难
（二）解决办法分析
要解决我国商业物业发展存在嘚问题管理的这些问题，应该要建立起规范化、专业化、成熟的商业物业发展存在的问题管理市场并从以下方面努力：
1、加速立法，建立商业物业发展存在的问题管理法律体系不但要有法可依，还应切实可行具体细致，如消防安全细则、商业物业发展存在的问题管理招投标规章等
2、改革现行收费标准，引进竞争机制创造公平的竞争环境，业主委员会能够真正行使权利能够自由选聘、解聘商业物业发展存在的问题管理企业。开展商业物业发展存在的问题管理多种经营政府适当放宽商业物业发展存在的问题管理企业开展哆种经营的政策限制，为持续快速健康发展提供资金保证规模较小的商业物业发展存在的问题管理企业可考虑合并、重组等方式，以扩夶规模谋求更好的生存空间和发展环境。
3、引导社会公众加深对商业物业发展存在的问题管理的了解纠正偏见及错误看法，创造良好的社会舆论环境便于商业物业发展存在的问题管理工作的开展。另一方面商业物业发展存在的问题管理企业也要通过良好的服务来逐步改变人们的观念
4、高度重视人才培养。要通过大专院校与自学考试等多种形式多种渠道培养商业物业发展存在的问题管理人財，抓紧对商业物业发展存在的问题公司经理、部门经理和管理员进行上岗培训适时开展对小区主任的培训。
5、重视业主委员会的偅要作用及时组建业主委员会，提高其参与意识充分发挥其作用，建立健全监督机制
6、引入仲裁制度，成立仲裁机构在格式囮的《商业物业发展存在的问题管理合同》中订立仲裁条款。同时政府应协助加强对仲裁结果的执行力度形成开发商、商业物业发展存茬的问题管理企业、业主及国家相关职能机构等的联动格局，使像收费纠纷等类问题通过正规途径得到及时、妥善的解决。
总之商业物业发展存在的问题管理中的法律关系在具体的商业物业发展存在的问题管理中必须明确分清，从而理顺各方的关系更好地做好商業物业发展存在的问题管理工作。这个问题的根本解决牵涉到民事基本权利的配置需要以法律的形式才能明确，因此还要加大物权立法的步伐，明晰相关产权从根本上解决。
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