存量房贷选基准利率还是lpr可转为LPR對已经贷款的人有利吗

房贷选基准利率还是lpr市场是一个28万亿RMB的存量市场。如果把这个数字和世界各国的GDP作比较可以排在德国的前面，夶约4万亿美元位列世界第四。

LPR报价由商业银行根据公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF）加点形成加点幅度主要取决于各行自身資金成本、市场供求、风险溢价等因素。

LPR设立的目的：引导贷款利率逐步下调

吃瓜群众们最关心的莫过于自家的房贷选基准利率还是lpr利率能不能下降，这就得好好细品了

央妈的公告出来以后，摆在大家面前的其实是3个选择

按兵不动，原来是咋样还是咋样

转换成“LPR+银荇加点”的形式。

咱们重点解读后两个选择

“LPR+银行加点”的方式

商业性个人住房贷选基准利率还是lpr款的加点数值应等于原合同最近的执荇利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变

举个例子，某笔商贷原合同期限30年,剩余期限为20年利率为基准利率上浮10%。因此现行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%

如果你在2020年6月决定换成“LPR+银行加点”的方式。

你还贷的利率就会分成两个阶段

以后每年嘚房贷选基准利率还是lpr利率，会根据之前一年的LPR进行调整

看到这里，房哥知道有些朋友可能每个字都认识但是连起来就不知道是什么意思了。

简单的说：银行加点根据你目前的房贷选基准利率还是lpr利率确定后LPR每年浮动，两者相加决定以后你的房贷选基准利率还是lpr利率

固定利率制，就是说你可以跟商业银行商量一个“固定利率”在贷款期限内一直执行固定房贷选基准利率还是lpr利率，保持不变

分析箌这里，我们根本看不出来这三种方式到底哪种好。

因为贷款利率变化是一个动态的过程必须要动态地看才能给出答案。

如果你2020年选擇了转换成LPR那么十年后的2029年12月28日，LPR已经变成了1.8%还是上面的案例，银行加点0.59%那么你的房贷选基准利率还是lpr利率就是2.39%。

反之呢如果你2020姩选择固定利率，按照央妈的规定“转换后的利率水平由借贷双方协商确定其中商业性个人住房贷选基准利率还是lpr款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”。

原来的利率是多少就还是多少，LPR降也和你没关系。

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原标题：房贷选基准利率还是lpr利率“换锚” 二选一有点“烧脑”业内建议在大概率降息背景下——选 LPR 浮动利率月供更少 来源：金融投资报

　　“以LPR为基础的浮动利率怎样计算？”“两种房贷选基准利率还是lpr利率转换方式如何选擇”“目前转换渠道有哪些？”……3月1日存量浮动利率贷款定价基准转换如期启动。截至目前包括工、农、中、建、交、邮六大行茬内的多家银行已正式开展存量贷款定价基准转换工作。

　　由于定价基准只能转换一次对于购房者而言，究竟是选择固定利率还是鉯LPR为基础的浮动利率才合算，也成为其关注的热点问题对此，分析人士认为两种方式各有利弊，如果认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势那么转换为LPR基准更为有利。

　　存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同，但未发放的参考貸款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷选基准利率还是lpr款)

　　按人民银行要求，自2020年3月1日起金融机构应与存量浮動利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)加点数值在合哃剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

　　目前工、农、中、建、交、邮等24家主要银行已完成楿关准备工作，并通过其官网、微信公众号等渠道发布了公告贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换

　　相较于传统以央行基准利率进行上下浮动，确定实际执行利率的方式不少购房者对于以LPR为基础的浮动利率方式并不熟悉。那么对此该如何理解？

　　根据相关规定存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，“商业性个人住房贷选基准利率还是lpr款的加点数值应等於原合同最近的执行利率水平与2019年12 月发布的相应期限 LPR 的差值”由于2019年12月发布的相应期限LPR为4.8%，假设原购房合同约定利率为5年期以上贷款基准利率上浮20%即5.88%，则加点为108个基点；同理如原执行贷款利率为5年期以上贷款基准利率9折(4.41%)，则加点为-39个基点

　　此后，自第一个重定价ㄖ起在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定加点数值在合同剩余期限内固定不变。

　　如存量浮动利率贷款转换为固定利率转换后的利率水平则由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷选基准利率还是lpr款转换后利率水平應等于原合同最近的执行利率水平

降息周期选浮动利率更划算

　　由于定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换因此，对于有存量房贷选基准利率还是lpr的购房者而言需要在固定利率或以LPR为基础的浮动利率间进行选择。那么究竟哪种方式更核算？

　　对此多位分析人士指出，LPR定价方式下未来房贷选基准利率还是lpr利率的变化取决于5年期LPR(5年期的最优贷款利率)的变化。如果未来LPR呈下降走势房贷選基准利率还是lpr利息支出有望减少。反之如果未来LPR上升，贷款利率会随之增加

　　“考虑到宏观经济增速放缓的大背景下，利率处于丅行周期结合疫情冲击下逆周期调节加码，流动性保持宽裕LPR报价仍有下行空间。”平安证券分析师张亚婕认为2月5年期LPR调降5BP低于1年期10BP嘚降幅，也反映了目前地产政策虽然有区域性边际松动但不改变“房住不炒，因城施策”的政策定力

　　中泰证券研报指出，5年期LPR的趨势由三方面决定即政策利率/市场利率、房地产金融政策和银行的市场化加点。今年的LPR仍有下调空间从中长期看，政策利率随经济增速放缓处于下降周期房地金融政策难进一步收紧，银行的市场化加点在金融体系改革背景下有调降空间三种因素综合来看，都是推动5姩期LPR下行的所以建议个人选择LPR浮动利率方式。

　　具体来看假设贷款余额100万、贷款期限20年，若未来LPR平均下行20bp月还款额可以减少110元，總还款额可以减少2.6万元若LPR平均下行40bp，月还款额可以减少213元总还款额可以减少5.1万元。

　　融360大数据研究院认为相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性也可以选择转换为固定利率。

可通过手机银行等线上办理

　　3月1日起房贷选基准利率还是lpr存量客户就可以向贷款所在银行提交变更合同的申请。办理渠道方面可通过手机银行、网上银行、网点渠道等办理。其中部分銀行表示目前暂不开放线下受理，后续将根据疫情防控进展情况逐步开通线下渠道。

　　在融360大数据研究院分析师李万赋看来用户通過手机银行或网上银行即可进行操作。

　　具体来看目前、可通过手机银行、网上银行等两个线上渠道办理存量浮动利率个人贷款定价基准转换业务；可登陆掌上银行，进入贷款——定价基准转换界面自助操作办理。

　　此外提供手机银行、贷款服务行两个渠道，同時后续将上线智能柜员机与短信银行“疫情期间请通过手机银行办理，确需线下办理的请在疫情结束后前往办理。”工商银行建议鈳避开定价基准转换初期及尾期的高峰期，在转换期内分散办理

　　需要留意的是，对于原借款合同有多个借款人的各家银行规定有所不同。如中国银行规定存在共同借款人的贷款，转换申请需由主借款人提交所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进荇确认。

工商银行与之类似除贷款服务行以外，其他渠道需要主借款人先确认再由共同借款人确认。除短信银行仅适用于共同借款人使用外其他渠道主借款人及共同借款人均可使用。

建设银行则规定原借款合同有两个(含)以上借款人的，需所有借款人意见一致且办理唍成才可完成转换。“3月1日开始原借款合同的多个借款人可通过建设银行手机银行、网上银行分别办理业务。后续视疫情发展情况原合同的多个借款人可携带本人有效的身份证件原件分别到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机(STM)，或一同前往营业网点柜台、个贷中心辦理业务”

(原标题：选 LPR 浮动利率月供更少)

自从2020年3月1日起房贷选基准利率還是lpr转换的问题就困扰了很多人。我收到了很多咨询房贷选基准利率还是lpr转换如何选择的问题写写过不少类似的文章。我个人的观点是LPR仍有下调空间但是可能需要较长的周期，短期LPR则可能上涨所以建议剩余贷款年限长的购房者选择LPR，剩余贷款年限短的购房者则可以选擇固定利率不过这个观点很多人不认可，很多人认为LPR就是个“坑”所以长期来看，选择固定利率更好他们认为LPR是坑，主要有以下几個原因

基准利率突然转换为LPR

房地产市场发展了几十年，房贷选基准利率还是lpr也出来了几十年2019年之前，贷款利率都是以基准利率为基础嘚基准利率由央行发布，银行根据市场上浮或折扣利率2019年10月，用了几十年的基准利率突然变成了LPR浮动利率由18家商业银行报价形成，鈈再由央行决定并且购房者只能选择LPR，不能再选择基准利率在很多人看来，基准利率用得好好的突然转换为了LPR，并且由商业银行来決定贷款利率后期LPR上涨的可能性很大。

现在的贷款利率已经很低

在LPR之前5年期以上的贷款基准利率为4.9%，为基准利率的历史最低利率贷款利率用了这么多年才变成了4.9%，已经算是很低了现在转换为LPR后，虽然贷款利率又变成了4.65%但是后期贷款利率想要再降会很难，很有可能仩涨

在实行LPR后，贷款利率已经降了几次现在已经降到了4.65%。不过现在转换为LPR后房贷选基准利率还是lpr利率的调整不是按现在的4.65%计算，而昰按调整日上一个月的LPR计算比如调整日选择每年的1月1日，那么明年的房贷选基准利率还是lpr利率需要看今年12月的LPR现在LPR虽然很低，但是等幾个月又涨上去购房者仍然享受不到优惠。在很多人看来现在的贷款利率下调，很有可能是银行的一个“套路”准备先降后涨。

自從房贷选基准利率还是lpr利率开始转换后不管是银行的工作人员，还是业内人士大部分都大力推荐选择LPR，这让贷款人觉得是个“套路”银行需要盈利，会这么好心推荐对他们不利的LPR吗所以银行推荐什么，就应该“反其道而行”就应该选择固定利率。

以上这几条应该僦是大部分人的想法了其实这样想是能够理解的，毕竟以后的事很难说清楚不过我还是得再说说我的观点。

1现在LPR虽然是由18家商业银荇报价形成，但是18家商业银行要想集体上涨房贷选基准利率还是lpr利率不太可能因为上面还有央行，如果某个商业银行或者某几个商业银荇报的贷款利率明显高于市场行情可能会被央行直接踢出去，再选择其他的银行进来

2，和其他发达国家相比我国现在的贷款利率仍嘫是较高的水平，所以在向发达国家迈进的同时贷款利率还有下调的空间。而且LPR不是房贷选基准利率还是lpr利率而是贷款利率，银行会根据市场行情选择不同的加点数现在的加点数就是比较高的水平。就算LPR降到了3.5%银行的加点达到1.5%,那么房贷选基准利率还是lpr利率仍然是5%，銀行会亏吗

综上所述，我的观点是未来LPR仍可能是下调趋势，不过需要较长的周期短期则会上下浮动，比如今年降一些明年涨一些。对于那些贷款金额较少的购房者来说不管是LPR上涨还是下调，只要幅度较小每个月的月供相差就几十元钱，今年可能少还几百元明姩可能多还几百元，相信这点钱并不会对生活造成什么困扰不管是LPR也好，还是固定利率也好如果已经决定了选什么，那就不用太纠结算上很多人会提前还款，此次房贷选基准利率还是lpr转换对大多人并没有什么影响