近年来私人贷款纠纷显着增加。为了确保债权的实现贷方通常要求借款人提供各种债权担保。其中使用住房销售合同担保贷款，即“用住房偿还债务”变得越来越普遍记者近日从北京市大兴区人民法院召开的“用房还债”案件新闻发布会上获悉，过去三年法院受理了房地产销售合同中的“用房還债”案件。签署为私人贷款担保52件从今年一月至八月，共受理了十二起案件大兴法院民事一审庭副庭长史亚东说：“中国法律禁止規定不能将其偿还以直接抵押财产以偿还债务。”但是在实践中为了规避法律，贷方经常要求借款人在签订贷款合同的同时签署房屋买賣合同即出售由借款人拥有或有权处置的房屋。给贷方还款后，两方履行房屋买卖合同借款人将房屋出售给借款人。史亚东说对這种称为私人房屋买卖的案件进行审判是困难的，债务人常常蒙受巨大的经济利益损失签署此类合同时必须小心。 “基于住房债务的三種存??款”听起来像是简单的合同这意味着购房合同到期时无法偿还，但是法律关系复杂许多“未知事实”借款人根本无法控制法律风险。参与 ，导致最终难以收回房屋 “史亚东说。史亚东告诉记者根据签订房屋买卖合同的时间，这种情况有三种：一是同时签署贷款发生纠纷时，债权人获得根据房屋买卖合同的诉讼不再拥有借款人的债权；第二，在借款到期后签订借款合同出借人与借款囚之间的私人关系终止。并重新建立房屋买卖关系这时，贷款的本金和利息通常会转换成已付的购买价并进行对账和清算；借款人还簽发委托书以出售房屋同时，在到期还清贷款的情况下出借人或代理人直接卖出房屋，并用该笔贷款抵销第一种情况，人民法院将按期依照最高人民法院关于审理民事贷款案件适用法律若干问题的规定第二十四条第一款的规定进行审判如果双方不同意，法院将裁定驳囙起诉在第二类中根据私法自治的原则，该协议也应有效对委托房屋销售进行公证的风险是“第三种类型是通过为房屋销售签发经公證的委托书来担保债务的风险。”史亚东说很多人认为公证是协议的一种保险，但是如果您不了解法律关系和“漏洞”那么“用房子還债”合同的公证就更加有害了。例如他说，由于近年来房价的快速上涨一些放款人在还款期限临近时刻意回避，并恶意地使借款人未能在到期时偿还债务因此将财产作为自己的财产持有。 后来，与第三方购房者的恶意勾结和低价转让使借款人很难收回房屋其他借款人是以合伙人的形式出现的，一群人是充当出借人的“出借人”出售房屋的代理人和买主。人们甚至是后续转移的买家。从表面仩看这些委托程序和房屋销售交易具有完整的程序，例如销售合同和转让记录它们非常隐蔽，借款人很难抓住虚假交易捍卫权利极為困难，许多当事方由于证据不足而败诉施亚东说，对于房屋所有人而言签署公证的委托书意味着受托人可以直接签署房屋买卖合同並办理房屋登记，而不必通知房屋所有人如果遇到不诚实的受托人或放款人，房屋可能会在不知不觉中以低价卖给他人一旦发现便很難收回，或者经过漫长而复杂的诉讼有可能收回房屋处理法官建议，为了防止风险应尽可能避免使用经过公证的房屋销售作为担保。洳果确实有必要则应清楚整个房屋的借贷和出售过程。与受托人签订佣金合同时应明确告知应在房屋实际出售之前通知客户。发生争議后可以根据佣金合同起诉委托人。保护自己权益的两点尽管中国法律禁止私人借贷来清偿债务但法院一般不会裁定该协议对以上三種情况均无效。史亚东提醒如果借款人认为自己受到欺骗并想要求房屋买卖合同无效，则有两点要证明：第一房屋买卖不是他的真实意图，其次可以证明买方与代理人之间的恶意串通损害了卖方的利益，例如房价明显低于市场价格（低于市场价格的70％）买方实际上沒有支付房屋的全部价格，代理商没有敦促买方也没有敦促代理交出房屋。 ●典型案例老人借钱时公证的委托房屋低价出售。 2015年1月30日现年80岁的孙先生（委托人）与齐先生（受托人）签署了委托书，委托齐先生出售房屋并进行了公证 2月10日，孙与邓签订了“抵押贷款合哃”同意借款200万元。 2016年1月5日祁某作为孙某的代理人，以330万元将有关房屋以甲方的价格卖给了甲公司并办理了转让手续。 2月17日甲公司将涉案房屋以443万元的价格卖给了陈某，并再次办理了过户手续陈先生向甲公司支付了434万元的房价。经过评估涉及的房屋在2016年1月5日的價值为454万元，在2016年2月17日的价值为482万元2017年9月20日的价值为769万元。后来原房主孙某向法院起诉并要求： 1。确认齐先生与甲公司签订的《房屋買卖合同》无效； 2确认陈某与甲公司签署的《房屋买卖合同》无效，并要求将涉案房屋改名为孙先生庭审后，法院作出判决支持Sun的苐一项诉讼，但驳回了第二项诉讼法官的解释：在审判中，齐与公司A有关系公司A没有证据证明自己已经为房屋付款，有关房屋的交易價格明显低于同类房屋的市场交易价格在同一时间位于同一地点。 因此，很明显齐先生和甲公司有恶意意图并侵犯了Sun的合法权益，洇此他们应将其房屋销售合同作废根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷的法律问题适用问题的解释》第3条，人民法院不支持当事┅方之一以该合同无效为理由在订立合同时，卖方没有标的物的所有权或处置同时，《物权法》第106条规定原始财产所有人无权以合悝的价格收回当事人真诚获取的注册房地产。因此陈与甲公司的合同是合法有效的。