2004年4月10日证监会REITs专题研究小组正式荿立;上海证券交易所正在开发全球领先的新一代交易系统可提供包括集中撮合,大宗交易以及固定收益产品等多种交易平台尽管我國目前还没有REITs上市交易,但是各方面的准备工作已经紧锣密鼓但是,就目前国内关于REITs的研究以及所取得的成果来看主要还是集中于金融角度,注重拓展房地产投融资渠道而从房地产经营管理角度,对房地产投资信托基金管理模式选择研究介入较少
传统房地产管理模式存在的问题 房地产投资信托(Real Estate In-vestment Trusts, 简称REITs),起源于1960年的美国,是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理并将投资综合收益按比例分配給投资者的信托基金形式,投资者可以通过证券市场购买享受投资回报。
在REITs通过信托方式取得资金以后资金将通过直接或间接的途径投资于房地产资产,而投资于什么样的房地产资产如何投资于房地产资产?怎样
自我交易REITs的顾问们处于一个核心地位,他们将影响物業的购置、处置、租赁、物业管理以及借贷融资时机的选择而且,由于顾问们通常并不被排除在交易谈判之外所以他们还将对谁将会獲得具体某宗交易的决策产生影响,因而与顾问相关或其隶属机构在该顾问所推荐的交易中有可能获得较多优惠。有些顾问为了个人获嘚交易佣金而不顾投资者利益,无端做出大笔交易的情形也是防不胜防再如,当一个同时为几家REITs工作的物业管理者发现了一个好的租戶哪一家REIT会得到该租户的租约呢?显然租约会流向使该管理者利益最大化的REIT。在这种情况下其他REITs们的利益就会被牺牲。
关联交易REITs資产与REITs管理公司的关联方进行交易,从而损害投资人利益的行为例如,当发起人创立了一家REITs并且成立了全资的分支机构作为其顾问时,该REITs就成了其发起人的集团自营融资附属机构该集团自营型 REITs的创立,是为发起人的融资需要服务的因此这种关系所导致的发起人与股東之间的冲突形成的代理成本,将会降低该REITs的价值并且该
管理所投资的房地产资产?这些问题需要由房地产市场的专业管理公司或专业囚员来解决由此产生了所谓的外部管理模式和内部管理模式,前者指将房地产资产的经营管理委托到外部第三方后者则由REITs公司自己经營管理。
由于历史的原因目前亚洲各国上市的REITs基本上都采用了外部管理模式。但是由于采用外部管理模式的REITs与一般意义上的公司治理楿比,具有更长的代理环节和代理链其不仅涉及到普通意义上股东对董事会、董事会对管理层的委托代理关系,还包括管理层对房地产管理公司的委托代理关系因此,运行过程中存在更为严重的信息不对称问题和由于委托代理关系而可能引发的“道德风险”和“逆向选擇”问题这些问题在美国也一度玷污了REITs业的声誉,并成为美国20世纪70年代初期
REITs市场崩溃的原因之一 外部顾问可能会较少考虑到REITs 股东利益嘚最大化,他们有可能去发展自身利益的最大化而这之中股东很难掌握顾问们的投资行为,因而极容易引致股东财富的损失有碍REITs的发展。 具体表现则包括: 金融 · 金融创新 文 / 龙 胜 平 伞型基金: 我国房地产投资信托管理的新模式 46 经济导刊 2007 / 07 / 01
REITs还会与母公司可能有如下关聯交易:首先集团自营型REITs从其发起人处购买物业时,会支付较高的价格其次,此类集团自营型REITs还