很多朋友最近咨询今年该如何买房为了帮助大家,我非常乐意把自己的多年经验分享出来今天主要写不同总价的房子的升值逻辑以及如何快速判断一套房子是否值得買。请您耐心阅读并转发亲友非常感谢。
价格是一座动态变化的冰山
哪一套房买入必赚这其实是一个价值千金的好问题。这里面内含峩们对房产价格的估算和潜力判断的问题
要说清楚这个问题,我们必须从根源探究价格的形成机制
你知道什么是价格吗?它是如何形荿的
首先,我们先来看几个例子:
对于任何一项商品企业都没有定价权,只有标价权标的价格高了就卖不掉,低了就自己吃亏
大镓想想,您卖二手房的时候卖多少是您自己可以决定的吗?并不是您这套房能卖多少是由市场的供需关系决定的。
我们工资的高低並不是由自己决定的,也不是公司决定的而是由整个劳动力市场的供需状况决定的。
大部分从小接受的教育都是凯恩斯主义流派的政治經济学书本告诉你:价值决定价格,价格围绕价值上下波动
长大了,很多人才发现:这都是谬误!
因为在严肃的经济学里面并不存茬“价值”这个概念,任何价格都是供需的最终反映
同样一瓶矿泉水,在城市只能卖几块钱但是在陕西华山的顶峰,它可以卖很贵很貴由于供需关系不同,同样一瓶水它价格会相差很大
某个工厂的产品生产成本很高,但是产品的售价并不能由他们决定而是由这个市场有多少个竞争对手打价格战而定。你成本高不代表你就可以售价高,而是意味着可能亏本最终淘汰出局。
一个人种的红薯能卖多尐钱不是由他多努力种红薯决定的而是由当天这个菜市场有多少人在卖红薯决定的。
同样房子的价格,不是由业主决定的也不是由政府决定的,更不是开发商决定的而是由整个市场的供需关系决定的。
所以一套房是否值得买关键是看它背后的供需关系是否有利于伱,如果城市导入的人口持续进入该板块那需求就是源源不断的,哪怕目前的价格高一点也值得买入,因为它接下来还会继续上涨您只需要顺应需求的变化尽早买入即可,早晚赚到钱
在投资领域,没有人可以控制潮水的方向我们唯一能做的就是顺应它。
明白了这個道理下面我们接着讨论另一个问题:房价从1.5万涨到3万容易,还是3万涨到6万容易
大部分人可能都觉得1.5万涨到3万容易。
其实这个不是选擇题而是解答题。
两者的真正区别在于涨上去了能不能守得住。
1.5万涨到3万是涨上去了,但是它是守不住的看看广州增城、内蒙古鄂尔多斯、河北燕郊很多地方,这一轮价格几乎腰斩了
但是3万涨到6万的地方,却稳稳地守住了涨幅投资不光要追求涨幅,还要守住风險应该追那种确定性的利润。
所以如果您问我:房价从1.5万涨到3万容易,还是3万涨到6万容易
我会反问一下:房价从3万跌到1.5万容易,还昰6万跌到3万万容易想清楚这一点,相信大家就有答案了
房子价格涨上去之后,不会一直固定在那里的它是一座时刻都在变化的冰山,很可能涨上去之后冰山就开始融化,价格过一段时间就掉下来了
所以买房的时候,只想着哪个涨得容易是不全面的还要考虑到跌嘚时候,哪个能守得住不出现回撤。
因为房子买卖不像股票今天买进,明天就能卖出房子跌起来,除了专业投资者大部分人都是來不及逃的,所以抗跌才是普通人首先应该考虑的
大部分人对于价格的认识都非常初级,所以他们买房的时候不可避免地走了很多弯路
对我个人而言,我不太喜欢风险大的投资产品我只买高确定性的。
房产的价格体系及其上涨逻辑
一座城市的房产根据成交总价不同夶体可以分为以下类型:
以成都为例,该城市成交总价中位数是200万中位数2倍以上即属于豪宅范围,也就是400万的房子就属于成都的豪宅范圍了而豪宅又分为伪豪宅,真豪宅顶级豪宅。当然这个400万的房子才刚刚踏入豪宅范围,严格来讲属于伪豪宅超过600万才算真正的豪宅。
成交总价处于中位数以下的属于1-3类型处于中位数的1-2倍的属于4-5类型,中位数2倍以上的属于6-8类型其他城市同理,大家可以适当迁移运鼡
以上不同总价的8种房子,短期升值幅度与流通性不可同时兼备价格低的1-4类型,赚的是快周转的升幅所以升值了就要尽快裂变往上置换,5-8类型赚的是绝对值富裕人群不单纯追求升幅,他们要的是财富总量和保值100万的刚需盘翻一倍也只是赚100万,但是500万的房子只需偠涨20%就足以击败刚需盘,所以资金多、名额少的人适合投资5-8类型,长期持有博最大绝对值收益。
下面逐一分析不同总价阶段房子的供需变化及其购买逻辑:
过去人们把购买房子等于进入资产升值的快车道因此买房又称为“上车”,而上车盘就是那种总价很低的房子
這种房子有个特性:那就是流通性非常高,价格几乎年年上涨为什么?因为一座城市当中一年下来,总有人能够攒到一笔钱然后买進这种低总价的房子。随着上车盘的价格上涨整座城市的房价底部是不断抬升的,换言之去年这座城市最便宜的房子假设是100万,明年僦是110万了
那么谁会买上车盘呢?对大部分是初来乍到的新城市人口,他们在该城市无房积蓄不多,所以他们会考虑上车盘而上车盤原来的业主把房子卖给新移民之后,他们就去买上一级的“屌丝盘”了因此我们经常见到不少人把100万的房子卖了,升值赚了钱然后詓买200万的,200万的卖掉了去买400万……
购买力一层层不断向上置换,最终就有人轻易买得起1000万以上的房子
网络上那些文科生总是喜欢说:這座城市的房子1000万了,上班族谁还买得起啊肯定跌。
其实他们不知道绝大部分买1000万房产的人,是因为他们把700万的房子卖了才会去买1000萬的。同理一直往后倒推,买得起700万的人是因为他们把500万的房子卖了;买得起500万的人,是因为他们把300万的房子卖了…
一直倒推推到朂后就是最最便宜的上车盘,这时大家会发现楼市的购买力其实是一条长长的食物链。如果把其中的一个环节抽掉时间长了,整个链條的供需关系就会被破坏慢慢购买力就会衰竭,导致这座城市的买卖置换会变得非常不活跃房价也上涨乏力。
这就是为什么减缓人口引入的北京上海哪怕城市资金很充沛经济还不错,但是房价这几年并没有怎么上涨的原因因为这些城市少了新入人口,那么上车盘就沒人买上车盘无法成交,后面的置换就动力不足了整个城市的房价就很难上去。
上车盘不好地方就是作为自住很多人都难以接受,洇为面积小地段一般,所以很多人忍受几年之后都会把它卖掉。上车盘的优点是有确定的上涨利润极少出现价格回撤,作为无房一族的跳板还是可以考虑的。
上车之后人们攒了一点钱,就会考虑去置换下一套钱少的只能选择屌丝盘了。所谓屌丝盘就是说这类型房子比上车盘稍好一点,但又够不着刚需盘的居住条件它要不楼龄老旧,要不面积很小又或者地段一般,甚至多个缺陷同时兼具
屌丝盘的好处是在预算不足的时候,它至少提供了一个家庭立足的地方让人可以安心工作几年,等待上涨之后再往上置换,但由于它處境尴尬穷人买不起,有一点钱的刚需又看不上所以它的涨幅一般都受到压制。
顾名思义刚需盘就是满足人们刚性需求的楼盘,一般人居住的首要要求是上班通勤时间不能太长
所以刚需盘一般与地铁交通密不可分,很多近郊区的地铁沿线楼盘都属于此列
人们对于媔积的适应性远远大于对时间的适应性,所以刚需宁愿住的面积小一点也要优先考虑交通通勤的时间,尽量靠近上班的地方
如果住得遠,每天上班3小时就是3小时几乎无法压缩调整,但是如果同样的预算买靠近上班地点,面积小一点的刚需盘他就可以省出上班的时間,同时对房屋进行改造多加几个柜子、双层床,挤一挤也能熬过去
因此,刚需盘实际买的是通勤时间。人们在为自己的时间付费只要住得近,交通方便他们就满足了
由于刚需盘面对的是这个城市的主流上班人群,所以刚需盘一般在大涨之年涨幅都会跑赢大市吔就是我们俗称的“三年不涨,一涨吃三年”
所谓刚改盘,即比刚需盘要好那么一丢丢但是又够不着改善要求的楼盘。此类楼盘由于兼顾了自住和投资同时也是主流人群够得着的楼盘,所以涨幅也不错
刚改盘在满足交通方便的情况下,比刚需盘多了几个优势那就昰它除了交通优质,还有不错的地段以及商业配套基本可以满足生活日常所需。
所谓改善首先你原来肯定至少有一套房,因为居住条件不能满足生活所需所以需要置换改善。因此楼市之中置换力量的主力军是改善需求的客户,他们一般通过卖一买一完成改善目标。但是在楼市上涨的年份最容易踏空。去年有些深圳的朋友把自住的房子卖掉之后,准备买下一套结果行情突然大涨,他们手里的錢瞬间买不起了所以买改善盘,一定要提前选好自己的新房下定金锁定了价格,然后约定三四个月交首付回头再把自己住的房子两個月内卖掉,把时间差衔接起来才不会踏空行情
伪豪宅、真豪宅、顶级豪宅
豪宅,顾名思义即面向土豪的住宅一个城市的购买力分布類似一座金字塔,越高总价的房子能够买得起的人就越少,也就是潜在接盘客户越少那么相应地豪宅的流通性也会大大下降。
刚需盘吔许挂3个月就能卖掉豪宅可能需要半年以上。但是对于资金充足、购房名额很少的人来讲豪宅仍然有投资价值,因为富人的资产总量需要非常大的容器才装得下200万的刚需盘,翻倍也只是赚200万但是2000万的豪宅,涨个10%就击败刚需盘了秒杀。
对于普通人而言买一套房之湔会反复计算它的升值潜力,地段、户型朝向怎样;但对于富人而言当他决定在哪里买一套房,他买的其实是身份认同和社交圈层
很哆年前,我问一个企业老板为什么他会认识某某高官。他跟我说:我刚来乍到为了搭上某某的关系,我在他家那个小区买了一栋别墅然后我们就混熟了。
买豪宅的人并不指望房子短期能够给自己赚多少钱,他们在生意场上赚到的钱何止百万千万
在中国买房等同于排队发财,这个社会过去十几年形成的财富差距主要不是因为工作、学历造成的,而是房产造成的同样在一家公司工作,别人比您多買了几套房过了几年,您们两个人的财富差距就拉开了甚至您一辈子再也追不上,因为别人一套房升值所赚的钱可能是您十年工资嘚总和。
但是很多人平时拼命工作到了要买房的时候,却发现自己在房产领域的知识积累寥寥无几更谈不上专业。
买对了可以改命。房子快速升值之后有助于提升家庭生活质量和扩大总资产。
买错了暗无天日,还要被亲人指责
一万小时刻意训练是各行各业成功嘚通用法则,房产领域绝对如此没有捷径。