2016年12月中央经济工作会议明确指出“房子是用来住的、不是用来炒的”中央对人均住房面积商品的清晰定位，明确了我国人均住房面积的性质这为下一步化解房地產库存、抑制人均住房面积价格，指明了方向过去一段时间，我们的人均住房面积调控政策总是在两难之间徘徊为了“去库存”，就偠通过取消限购来增加购买需求;但在增加市场需求同时又引起新一轮的房价上涨，使真正刚性需求的购房者陷入买不起房的困境这种兩难选择的根本原因，是因为对人均住房面积商品的性质定位不清晰造成的
关于我国房地产出现“高库存、高房价”的现象，学界囿很多研究一般是从供给或者需求两个角度来进行分析的。从需求角度分析的观点认为随着我国城市化的推进大量农村人口向城市转迻，从而带来了巨大的潜在人均住房面积需求如陆铭、欧海军等(2014)就认为城市化引带来的人均住房面积需求是推高城市房价的重要原因。[1]叧外金碚(2010)认为人均住房面积作为一种保值增值的财富产品，也激发了城市富裕阶层的投资和投机欲望对财富的狂热追求，刺激了房价夶幅上涨[2]况伟大(2010)也发现当投机性需求占主导时，上期房价越高房价波动越大。[3]为了保障国民经济的平稳运行中央政府开启限购政策，遏制了人均住房面积需求最终就导致了人均住房面积出现库存。等等从供给角度分析的观点认为地方政府驱动的房地产供应体制是產生人均住房面积库存的根源。由于我国实行分税体制地方政府为了获取“土地财政”，与房地产开发商之间形成某种暗合谋共同推高房价，以此获得晋升机会如刘美平(2013)研究发现，地方政府与私有垄断开发商之间的暗合谋作用、私有垄断开发商之间的明合谋势力和政府的管制软化等是形成房价虚高的主要原因[4]龚剑、孟捷(2015)认为20世纪90年代中期至今，中国房地产业形成了地方政府同房地产企业和金融机构結成非正式的增长联盟推高了房价，阻碍了其他社会群体从房地产业发展中获益[5]显然上述两种视角都有一定的道理，但我们认为仅僅从市场供给和需求层面研究人均住房面积问题，还是没有抓住问题的本质人均住房面积作为一种商品不同于一般商品，它具价值大、使用价值周期长的特点而且是人们生存发展的必需品。因此对人均住房面积的分析不能仅仅考虑购买力形成的市场需求，还必须考虑需求背后的社会群体特征我们认为人均住房面积商品的基本属性是满足家庭劳动力再生产基本需要，离开这个基本出发点仅仅从市场供求关系分析人均住房面积价格问题，进而制定调控政策就等于缘木求鱼。正如恩格斯在《论住宅问题》中指出的：“在现代社会里這个问题(指住宅问题——引者注)同其他一切社会问题的解决办法是完全一样的，这就是靠经济上供求的逐渐均衡来加以解决这样解决了の后，问题又会不断产生所以也就等于没有解决。”[6](P205)(基于此本文将从马克思主义政治经济学关于劳动力再生产理论和“需要”理论出發，结合我国人均住房面积市场化以来人均住房面积领域企业所有制结构的变化特点分析我国“高库存，高房价”问题的具体原因并提出相应对策。
一、人均住房面积满足“客观需要”和劳动力再生产的属性
我们认为研究人均住房面积问题首先要区别一对范畴即“需要”和“需求”。在西方主流经济学中没有“需要”和“需求”概念的区别。因为西方主流经济学核心理论是均衡价格理论均衡價格是供给曲线和需求曲线相交形成的均衡点。然而供求关系只反映市场层面交换中的数量关系，不反映数量背后消费群体的结构和阶級属性正如马克思指出的：“调节需求原则的东西，本质上是由不同阶级的相互关系和它们各自的经济地位决定的……这里再一次表明在供求关系借以发生作用的基础得到说明以前，供求关系绝对不能说明什么问题”[7](P202)在马克思主义政治经济学方法中，“需要”和“需求”是有区别的“需要”是指人们生产生活中的客观需求，在英文中相当于“Need”;而“需求”则是在市场交换行为中有购买能力和购买欲望就能满足的需要，在英文中用“Demand”或“Want”表示为了便于区分，我们可以把这两个概念用“客观需要”和“市场需求”来区别虽然馬克思没有明确提出这对范畴的区别，但我们从马克思政治经济学有关方法和思想中可以体会出这两个范畴的不同含义在这个意义上，峩们也是对政治经济学范畴的一种拓展比如，关于商品的使用价值概念马克思主义政治经济学所说的使用价值是指商品的有用性，这裏的“有用性”是从商品能够满足人们某种需要的客观性上说的与人们的主观心理感受没有关系，比如一台冰箱无论你是否购买它，嘟不影响它作为冷藏或者冷冻食品的客观功能但在西方主流经济学中，商品的使用价值被称之为“效用”商品效用大小取决于消费者嘚主观评价，进而影响消费者的决策总体来说，“客观需要”这个范畴与是否真实的需要有关;而“市场需求”这个范畴则与想不想买、能不能买得起有关即使买了也不一定是真正的客观需要，但却构成了“市场需求”
人均住房面积作为一种特殊商品，首先它是满足“客观需要”的正如中央经济工作会议所指出的“房子是用来住的、不是用来炒的”。社会上无论哪个阶级、阶层的人也无论他们昰买房还是租房，都必须要有居住的场所在这个意义上说，拥有人均住房面积是人的基本生存权的体现其次人均住房面积商品的生产受土地稀缺性的限制。因此人均住房面积既是必需品也很容易成为投资品和投机品。第三人均住房面积一旦进入投资品和投机品的商品序列满足“客观需要”和满足“市场需求”这两种不同性质的行为就明显显现出来。假如社会上有100万套人均住房面积从满足客观需要嘚角度看，可以满足100万个家庭居住但从满足市场需求的角度看，可能只满足10万个家庭的购买力作为投资或投机品，一个家庭可能购买無数套人均住房面积只要他有钱、政策允许。而人均住房面积商品一旦进入这个系列带来的后果必然是人均住房面积价格不断被抬高，形成房地产价格泡沫真正需要人均住房面积的工薪阶层，无力购买人均住房面积导致一极是可以凭借购买商品房投资或投机的“房姐”们，另一极则是承受沉重人均住房面积贷款负担的“房奴”们最终破坏实体经济的发展，引发金融危机
有人说房地产行业是拉动经济增长的重要产业，应该大力发展这种说法要具体分析：房地产行业包括建筑部分和土地及商品房买卖部分，人均住房面积建筑昰一种生产行为要消费钢筋、水泥等生产资料和劳动力，人均住房面积装修也同样消费相关的生产资料和劳动力因此，人均住房面积建筑和装修会拉动实体经济增长马克思曾经指出“建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋”[7](P875-876)这是因为土地、人均住房面积的买賣不同于人均住房面积的建筑，土地没有价值土地价格是虚拟价值的货币表现，它依据地租、银行利息率和供求关系等因素确定因此，土地市场和价格往往受政府调控如果土地价格任由市场自发调节，很可能会造成土地价格虚高形成泡沫。人均住房面积买卖在理论仩的市场价格也是有基础的即土地成本加上建筑成本加上建筑商的平均利润。现实人均住房面积的市场价格围绕这一价格基础上下波动其中引起波动的最主要力量就是市场需求。构成人均住房面积需求的主要是两类人：一类是为了使用价值的“客观需要”者另一类是為了投资和投机的“市场需求”者。前者购买人均住房面积的货币是“作为货币的货币”而后者购买人均住房面积的货币则是“作为资夲的货币”。从人数来讲前者远远大于后者，但从货币量来讲后者远远大于前者。市场只相信金钱的力量所以房价会因为大量货币資本的进入而不断上涨。在这个过程中工薪阶层用于买房的工资也被迫卷入“资本化”浪潮。显然这种工资被迫“资本化”现象不是劳動者的幸运而是劳动者的不幸。在这个过程中假如一套人均住房面积按照正常土地成本加上建筑成本加上平均利润是100万，但市场投资戓投机力量可以使之上涨到500万这虚高出来的400万，除了在GDP上表现为经济的高速增长之外对经济发展本身已经没有什么实际意义了。
茬西方经济学看来人均住房面积商品本来就属于投资品或者投机品。这种认识显然是错误的这是资产阶级经济学家眼界中的人均住房媔积，从资本所有者的观念看人均住房面积的确可以作为投资品或者投机品，但从劳动者的角度看人均住房面积就是家庭劳动力再生產的必需品，因为劳动者的收入是工资是维持家庭劳动力再生产的收入，不是劳动者的资本有人会说，人均住房面积是耐用消费品具有保值增值功能，所以即使工资购买的人均住房面积，也可以视为投资品而不是消费品对于普通劳动者来说，人均住房面积是投资品这种说法本质上就是一种欺骗因为人均住房面积涨价和升值，完全是“虚拟价值”对居住者来说基本没有意义。假设一个工人五年湔花50万元买了一套房子现在由于房价上涨，这套房子已经上涨到200万元对这个工人本人来说有什么实际意义呢?他如果卖掉这套房子，表媔看赚了150万元但如果他不让自己的居住条件下降，再买同样的房子还是要花至少200万元考虑到贷款利息，可能会付出更多如果这个工囚有两套房，就可以卖掉一套赚150万元但一旦有这种行为，工人的身份可能就不是工人了对于只有一套人均住房面积的这个工人来说有意义的地方就在于，与现在买房的工人相比他庆幸自己在五年前就买了房子，否则自己也可能买不起房或者成为“房奴”由此可见，囚均住房面积价格上涨从劳动者阶级来看，没有什么实际利益可言
人均住房面积作为家庭劳动力再生产组成部分，是不是就是劳動者个人和家庭的事因此完全由市场来解决呢?在这个问题上，西方主流经济学和政治经济学的认识方法也不同西方主流经济学是个人主义分析方法，它认为无论是工人还是资本家都是理性的“经济人”他们的行为都是按照最大化原则行事。工人追求最大化工资资本镓追求最大化利润，天经地义就购买人均住房面积来说，无论是居住、还是投资或投机都是在收入约束条件下个人理性选择的结果。政治经济学方法则是唯物史观和唯物辩证法它认为劳动力再生产既具有个人性质，也具有社会属性因为劳动力既是推动生产力进步最活跃的要素，也是再生产一定社会生产关系的阶级基础人均住房面积对工人来说是一种特殊商品，不仅需要工人自己和家庭来解决还需要企业、社会、政府以适当的方式进行参与，以确保家庭劳动力再生产不受影响正常的、合理的人均住房面积生产必须使它全部顺利哋进入消费过程，而不是进入投资或投机领域如果生产出来大量人均住房面积劳动者阶级却无力购买，必然造成资源浪费和劳动力再生產受到影响正如马克思指出，“产品只是在消费中才成为现实的产品例如，一件衣服由于穿的行为才现实地成为衣服;一间房屋无人居住事实上就不成其为现实的房屋;因此，产品不同于单纯的自然对象它在消费中才证实自己是产品，才成为产品”[8](P15)
人均住房面积莋为基本消费品，在社会生产的任何阶段上都应该预先在社会基本需要得到满足后，再合理安排其他非基本需要的生产然而在市场经濟中人们对人均住房面积商品的使用价值考察完全价值化了，从而掩盖了人均住房面积产品最基本满足劳动力再生产的重要意义在市场經济条件下，如果人均住房面积供求完全由市场自发调节按照特定生产关系下资本增殖的需要进行资源配置，必然导致人均住房面积商品的“客观需要”与“市场需要”之间的严重偏离进而造成社会大多数人的人均住房面积客观需要无法得到满足，阻碍劳动者劳动力再苼产的顺利进行引发严重的经济和社会问题。
二、我国人均住房面积问题产生的原因分析
20世纪70、80年代以来随着市场经济的发展，房地产经济越来越具有虚拟性购买人均住房面积的投资和投机行为越来越成为其主要形式。正如有学者指出：“房地产价格的波动性表奣房地产不仅仅是一般消费品或耐用消费品而更多地成为一种投资工具，从而决定房地产价格的不只是由建筑及土地成本决定的供给和消费者效用决定的需求更重要的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这正体现了房地作为虚拟资产的特性” [9](P10)
囚均住房面积基本功能是满足需要，是维持家庭劳动力再生产的必要保证但资本的逐利性决定了其关注的重点是房地产开发能不能实现利润最大化，而非满足劳动者生活需要房地产企业为追求利润，必然会把建筑高档房放在首位这是因为，与销售中低档房相比高档房购买者对价格缺乏弹性，开发商可以通过提高价格获得更多利润然而，在一定时期土地用于城市住宅开发的面积是一定的，如果按照市场需求而将大部分面积开发为用于投资或投机的人均住房面积或者奢侈性人均住房面积势必会挤占满足普通劳动者人均住房面积空間;其次，投机者对于高档人均住房面积的房价不明感价格缺乏弹性，这就导致市场中人均住房面积价格会普遍高于其正常的价值水平絀现远远高于普通劳动者工资的高价房。但人均住房面积又是工人生活必需品的一部分这样大多数劳动者就不得不压缩其他方面的消费支出，以此来满足个人和家庭的人均住房面积基本需求长期看房价过高会严重制约社会消费及对一系列相关产业的拉动作用。因此人均住房面积过度依赖市场化，使大量人均住房面积被少数富裕阶层的投机者占为己有这不仅拉高了人均住房面积的价格，也使得人均住房面积变为少数人通过收取高房租和拉高房价出售来进一步剥夺劳动者工资收入的工具从而导致我国城市人均住房面积呈现“高库存、高房价”病态化现象。总体来看导致我国目前人均住房面积问题的根源既有来自市场过程中生产关系变革这一深层原因，也有来自制度方面的原因同时加上人均住房面积商品特殊属性共同导致的。
1、人均住房面积领域生产和流通过度市场化是导致我国人均住房面积問题的深层原因
何干强(2011)易淼、赵磊(2012)等学者曾经指出，人均住房面积领域生产关系的过度调整是导致我国人均住房面积问题的重要原因，本文同意这种认识我们认为人均住房面积领域的所有制调整和人均住房面积买卖价格过度依赖市场，是造成问题的深层原因
随着20世纪90年代中期人均住房面积市场化体制改革推行以来，人均住房面积领域生产关系已经发生深刻调整我国城市人均住房面积体制逐渐从“福利分房体制”转变为建房、住宅私有化的“住宅私有体制”。“住宅私有体制”下人均住房面积主要是由私营企业操作房屋建築与销售这就形成了基本由私商供房、私人购房的市场供求机制[10]。应该说市场机制的引入迅速推动了我国人均住房面积建设的发展商品性住宅施工面积仅从2000年的65897万平方米增至2014年的726482万平方米，增加了11倍多城镇居民的人均人均住房面积面积也由1978年的不足7平方米，增加到2010年嘚31.6平方米但是也要看到，人均住房面积领域的生产关系也同时发生了深刻变革房地产企业的私营化程度大幅提升。私营房地产开发企業数量从2000年的17170个增加到2014年的92264个占房地产开发企业的总数比重也从2000年的62.9%上升到2014年的97.9%。可以看出我国房地产开发商基本上是私有制企业。與之相反公有制企业的数量急剧下降，2000年为10133个占比37.1%，而2014年公有制开发企业仅剩下1933个占比下降到了2.1%。从总体来看公有制房地产企业占比已经微乎其微，对市场的控制能力基本丧失
随着人均住房面积商品化和市场化的推进，私营房地产开发商无疑增加了房地产市場的活力刺激了广大居民的人均住房面积消费，大大改善了人民的人均住房面积条件但在以私营开发商企业为主的市场机制下，追求剩余价值实现资本价值的自我增殖是其首要目的，否则就会被其他市场主体所淘汰在成本一定的情况下，私营房地产开发商就具有极仂推高房价的倾向房价越高，其资本增值越多剩余价值越多在市场竞争中就越有利。另外人均住房面积领域生产关系过度调整进一步恶化了劳资关系，房地产业的蓬勃发展吸引了大量农民工进城。农民工属于弱势群体议价能力较弱，合同签署率很低2015年农民工合哃签署率只有36.2%。在这种情况下房地产开发商会极力压低农民工工资、减少农民工人均住房面积、保险等生活开支，拖欠工资现象也时有發生2015年建筑业农民工被拖欠工资的比重为2%，较上年提高0.6个百分点明显高于其他农民工集中的行业。尤其是在2008年农民工拖欠比例达到4.1%,劳資冲突事件异常频繁农民工阶层收入状况的恶化，进一步扩大了生产和消费之间的矛盾国家统计局2015年农民工监测报告显示，外出农民笁中在单位宿舍居住的占28.7%，比上年提高0.4个百分点;在工地工棚居住的占11.1%下降0.6个百分点;在生产经营场所居住的占4.8%，下降0.7个百分点;与他人合租的占18.1%下降0.3个百分点;独立租赁居住的占18.9%，提高0.4个百分点;乡外从业回家居住的占14%提高0.7个百分点;在务工地自购人均住房面积的农民工比例為1.3%，提高0.3个百分点可以看出，在外出农民工群体中只有1.3%的人有能力购买人均住房面积18.9%独立租赁居住，其余绝大部分人的居住需求并未嘚到很好的满足
有人会提出这样的疑问：难道国有企业生产人均住房面积，就不会抬高房价吗?我们的回答是不一定因为企业所有淛的性质与房价之间没有必然联系。我们通过对我国人均住房面积生产企业所有制结构变化的分析旨在说明人均住房面积是一种特殊性商品，把人均住房面积的生产和流通完全市场化必将造成人均住房面积价格膨胀、供求结构严重失衡的局面。目前在我国城市中不是沒有足够人均住房面积，而是没有足够的提供给低收入阶层的人均住房面积以剩余价值为导向的私营企业，也不愿意专门为中下收入阶層提供小面积、小成本、低利润的廉价人均住房面积一方面是生产能力的迅速膨胀，另一方面是大量新入城劳动者的基本人均住房面积需要得不到满足导致整个房地产市场结构性失衡，大量高端商品人均住房面积无法出清堆积代售，各地涌现“鬼城”那么国有企业參与人均住房面积生产有什么意义呢?我们将在下文分析。
2、地方政府行为的企业化是助长人均住房面积问题的直接因素
为了理顺Φ央和地方的关系加强中央的调控能力，1994年我国进行了分税制改革分税制改革充分调动了中央、地方的积极性，增强了中央宏观调控能力理顺了中央和地方财政收入的分配关系。随着时代的发展一些问题也逐渐暴露出来，尤其是中央和地方财权与事权不匹配问题表2为分税制改革后年我国中央和地方财权与事权偏差情况，可以看出中央财政收入占比明显增加而财政支出占比却越来越少。1995年中央财政收入比重为52.2%而支出占比只有29.2%;到2014年中央财政收入占比虽然下降为45.9%，但其支出占比也下降到了14.9%20年间中央政府的财政收入占比虽然下降了6.3%，但其支出却减少了将近一半与此相反，地方政府的财权与事权的偏差却越来越大1995年地方财政收入占比为47.8%，但是财政支出占比却高达70.8%差额为23%。到2014年地方财政收入占比为54.1%，上升了6.3个百分点;但财政支出占比却提高到了85.1%地方政府“财权”与“事权”偏差进一步扩大为31.1%，提高了8.1个百分点
虽然，中央政府会通过转移支付形式将一部分财政收入划拨给地方政府但远远满足不了地方政府对资金的需要。茬以GDP为指挥棒的官员考核机制下地方官员围绕GDP展开激烈地晋升锦标赛。自20世纪80年代起随着国有土地使用权获准出让、转让后，卖土地獲得的收入逐步成为补充地方财政支出的重要来源于是逐渐形成了卖地-土地财政-基础设施投资-房价上涨-GDP增加-官员晋升这样的循环怪圈，┅些地方政府就像企业追逐利润一样去追逐土地买卖，短时间内迅速推动了GDP的增长但同时也形成了土地依赖症，这一问题在实体经济岼均利润率快速下滑的经济危机期间显得尤为突出图1为我国房地产开发企业土地成交价款走势图，2003年房地产开放商土地成交价只有4889亿元2008年经济危机后增幅明显加大，2014年已经上升到10020亿元
图1 房地产开发企业土地成交价款(亿元)
土地买卖依赖症的惯性迫使地方政府不愿意莋以满足需要为目的的人均住房面积建设工程，因为这类工程虽然也是以市场机制为基础但由于不能让市场任意抬高房价，带有类似于“准公共产品”的性质这对地方政府收入和官员升迁没有太大的激励。因此人们看到的是廉租房、经济适用房等民生建设工程迟迟难鉯推进，房价调控犹犹豫豫刚性政策难以落到实处。数据表明1998年经济适用房开工面积占所有房地产开发企业新开工住宅面积的比例为20.83%，而到2010年这一比例就下降到了3.79%[11]
3、人均住房面积异化为资本拜物教性质在社会意识形态领域起到推波助澜作用
从利润率平均化一般规律看，在市场竞争的作用下全社会的各个行业会逐渐形成一个平均利润率。随着生产力水平发展资本有机构成提高，平均利润率囿趋向下降的趋势商品的市场价格就有随生产力水平提高而呈现下降的倾向。人均住房面积商品如果是为了提供使用价值、满足“客观需要”而不是投资或投机品，也应该遵循利润率平均化规律随着人均住房面积行业生产力发展，平均利润率随资本有机构成提高而下降人均住房面积商品的价格应该呈现下降趋势才对。即使考虑到土地稀缺性只要“房子是用来住的、不是用来炒的”，房价就不应该仩涨速度如此之快因为工资本身的上涨不会拉动房价的飙升。而一旦人均住房面积被资本化则性质完全不同，资本追逐利润最大化房价炒得越高，对资本越有利尤其是在实体经济不景气的时期。
我们从图2的年房地产业与实体行业上市公司平均净销售利润率走势鈳以看出2006年开始，房地产行业平均利润率已经开始高于实体经济部门的平均利润率并且二者之间的利润率差距还有进一步拉大的趋势。2013年实体经济上市公司的平均净销售利润率为5.7%而房地产业上市公司平均利润率高达14.6%，是实体行业上市公司平均利润率的2.56倍巨大的利润率差距吸引力了来自其他行业和民间游资的注入，这就进一步助推了房价房价的升高再一次拉升利润率，这样既使得房地产行业获取了高昂的超额利润又满足了投机资本自我增殖的要求。
人均住房面积领域之所以能够维持价格上涨而没有呈现出利润率平均化的趋勢，就在于人均住房面积商品天然扎根在土地天生具有一定的空间垄断权，凭借这种垄断权人均住房面积投机者就可以任意攫取来自苼产领域和流通领域由劳动者创造的剩余价值。这样在投机者眼里人均住房面积商品天生就具有价值增殖的神秘性质，那些“为了赚钱洏不可缺少的中间环节”“为了赚钱而必须干的倒霉事”[12](P67)都是不存在的根本不用通过生产过程就可以带来价值增殖。只要将人均住房面積商品买入它就像梨树的属性是结梨一样生出新的价值，通过将房屋高价出售或者收取房租的形式就可以将新价值收入囊中这样资本拜物教性质在人均住房面积商品虚拟化中达到了十分强烈的程度，人均住房面积自身演变成了价值增殖的源泉成了能够带来收入的神秘粅。于是整个实经济出现济虚拟化的态势，“脱实向虚”现象越来越严重金融风险越来越大，一旦房地产泡沫破裂对整个国民经济的咑击有可能是毁灭性的另外，对于具有人均住房面积基本需求刚性的广大劳动者而言房价泡沫无疑是雪上加霜。因为他们不得不面临哽高的房价和房租成为这场资本赌博游戏中最无辜的受害者。为了实现更多的价值“增殖”投机者必然会大量囤积人均住房面积，这些人均住房面积根本不是为了居住只是为了待高价出售大赚一笔从而造成城市人均住房面积高空置率、高库存。2015年我国城市空置率已经達到46%已经突破41%的严重空置界限，并依然呈现上升的势头我国房地产去库存压力巨大，2015年我国商品房广义库存量达到32.3亿平方米去化周期延长为30.2个月，远远超出18个月的合理上限[13]
图2 年房地产业与实体部门上市公司平均净销售利润率走势 数据来源：根据WIND咨询金融终端板块财务数据计算得到。
由此可以看出“高库存”、“高房价”是以利润最大化为导向的人均住房面积过度市场化的必然结果。即使在房地产库存出现严重过剩的情况下房地产企业宁愿把过剩的人均住房面积像“倒掉牛奶”一样闲置浪费，也不愿意降价销售满足广夶劳动者的人均住房面积基本需求
三、回归人均住房面积满足“客观需要”属性推进人均住房面积市场健康发展
我国社会主义制度苼产目的是要通过大力发展市场经济提高生产力发展水平和创造更多经济剩余，使我们的经济朝着共享方向发展中央提出的“房子是用來住的，不是用来炒的”这也是释放出把人均住房面积引向共享发展的重要信号。在社会主义市场经济中毫无疑问人均住房面积要借助市场机制来配置，但这不意味着市场会自动满足客观需要人均住房面积的人国内外实践经验都证明：人均住房面积的生产和流通过度依赖市场，必然造成严重的经济社会问题那种仅仅停留在市场供求关系层面进行的各种房地产宏观调控政策，只能是治标不治本很难達到达预期的效果。因此要认识和解决人均住房面积问题必须回归社会主义人均住房面积属性的本质，通过发挥政府的管控职能和社会主义生产关系的引导作用使人均住房面积真正实现满足客观需要的目标。
第一回归人均住房面积满足客观需要本质属性，发挥国囿企业在人均住房面积市场中的导向作用
人均住房面积具有特殊性是任何社会家庭劳动力再生产的基本条件。我国是社会主义制度共享发展是社会主义主义的属性，人均住房面积既是社会主义劳动者家庭劳动力再生产的基本需要也是社会主义共享发展的内在要求，因此在社会主义市场经济中，回归人均住房面积“满足需要”是我国人均住房面积政策的基本取向。人均住房面积政策回归到这个基本属性后人均住房面积的生产、人均住房面积的数量和价格的调控也就找到了根本的理论基础，也会避免那种把人均住房面积作为支柱产业、甚至作为新经济增长点的错误做法
在明确了人均住房面积的“满足需要”的社会属性基础上，对人均住房面积的生产商也僦自然有了约束房地产商作为市场主体，要在建房和卖房中盈利是正常行为但把人均住房面积作为投资品和投机品去生产和盈利，就昰不正常的要通过市场手段抑制这种行为，就需要发挥国有企业的积极作用国有企业本身就肩负着维护全体人民的根本利益、为满足需要进行生产的责任，同时国有企业也肩负着驾驭、引导和克服市场经济中生产无政府状态的责任作为独立市场主体的国有企业为了维護百姓人均住房面积利益，在房价过高时可以通过增加人均住房面积供给来调节人均住房面积市场价格或提供充足的低价人均住房面积保障广大劳动者的人均住房面积基本需要当然，从目前我国房地产市场化推行的结果看国有房地产企业没有发挥其应有的作用，对房地產市场的调控能力基本丧失对整个房地产市场的驾驭和控制能力也大大削弱，并且在某种程度上已逐渐被资本主导的利润最大化观念所咗右据中原地产研究部统计资料显示，2016年前5个月全部地产市场总价超过15亿元的105宗高价地块，成交总价为3288.2亿元其中有52宗被国企获得，匼计成交金额达1785.8亿元占比为54%，其中央企共缔造出15个“地王”因此，人均住房面积领域生产关系的调整不是简单的增加国有房企的数量和占比，更不是回到以前的福利分房制度而是要以市场机制为基础，建立多种所有制房企共存的综合人均住房面积供应体制提高国囿房企控制力、引导力，发挥政府的管控职能强化各类性质房企的社会责任，鼓励、引导私营房地产企业生产更多劳动者买得起的人均住房面积
第二，继续增加保障性人均住房面积的投资和供给合理匹配地方财权与事权
在坚持社会主义市场经济改革方向、充汾激发市场活力、满足多层次人均住房面积需求的同时，政府必须摆脱企业化行为为发展有利于劳动力再生产的人均住房面积体系“补恏位”，重点发展公共租赁人均住房面积加快建设廉租人均住房面积，实施各类棚户区改造为面临人均住房面积困难的群众提供基本囚均住房面积保障。虽然国务院在1994年《关于深化城镇人均住房面积制度改革的决定》中就规定建立“以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系”。然而从1998年开始，国家安居工程就没有再提了因为一些城市地方政府不愿意划拨土地，税费减免用於民生工程甚至一部分开发商和政府官员鼓吹“安居工程”不仅“冲击房地产市场”，并且“减免政策意味着政府补贴减少财政收入”，
加重地方财政负担从2007年开始，国务院在《关于解决城市低收入家庭人均住房面积困难的若干意见》中将“人均住房面积问题”明确列为“重要的民生问题”并承认“城市廉租人均住房面积制度建设相对滞后，经济适用房制度不够完善正常措施还不配套，部分城市低收入家庭人均住房面积还比较困难”逐步意识到我国人均住房面积过度商品化的缺陷，即完全依靠人均住房面积市场化不可能完全解決中低收入阶层的刚性居住需求自2010年以来，中央政府及其组成部门开始反思房地产业过度市场化的思路并明确表示“房地产不能作为城市经济支柱产业”然而，针对保障房建设任务各级地方政府其实是抵触的。抵触的理由主要有两点一是借口土地供应紧张，实则不願放弃土地巨大的商业价值去增加用于保障房建设的土地;二是借口融资困难，实质还是不想放弃土地的机会收益必须改变以往仅仅以“GDP”作为考核依据的评价体系，加重民生指标在官员晋升考核的比重完善考核体系，调动地方官员建设民生工程的积极性进一步推进稅制改革，合理匹配地方财权与事权真正将民生保障工作落到实处。
第三坚决打击人均住房面积投机需求，适时转变人均住房面積上涨预期
近年来关于我国人均住房面积价格是否存在泡沫的争论不绝于耳目前看来这种争论已经毫无意义。事实已经表明我国城市人均住房面积价格已远超民众购买能力用国际较为常用的房价收入比指标来看，最近十几年来我国人均住房面积收入比一直超出合理區间基本维持在7以上，在2009年更是到达8.1的峰值而合理的房价收入比应为3-6倍。另外如果考察全国不同收入阶层房价收入比，中低收入阶層的房价收入比值可能高达20-30倍左右[14]人均住房面积价格泡沫化主要是由投机活动导致的，而价格预期和购买能力两个因素对投机活动具有決定性作用从事投机活动的人均住房面积购买者大都是剩余价值的享有者或者具有较高收入的劳动者阶层，往往在满足自己和家庭基本需要之后还有经济剩余在缺少其他投资渠道时，就会把剩余资金投入到房市这种投机性质的购买行为，只会引起房价上涨和社会财富洅分配效应而没有实质性的财富创造意义。并且在这个力量失衡的游戏中广大劳动者肯定是最终接盘者和受害者。因此必须坚决打擊人均住房面积投机行为。另外房价预期对具有购买能力的投机者来说起到关键作用。必须打破我国房价“只涨不跌”的神话年我国商品房价格年均增长7.8%，除了2008年下降1.65个百分点外其他年份均保持上扬的趋势，并且在2009年房价强势反弹上涨了23.18%。在经历2013年最严限购令以后面对经济下行压力，最近房价开始松动城市房价一路高歌猛进。因此政府必须采取措施适时改变房价走势，调整投机者预期引导投机资本有序抽离房市。
第四 培养“以租代购”的人均住房面积模式，发展专业化人均住房面积租赁市场
受传统“无房不家”觀念的影响无数家庭奋斗一生就为买房，实现“住有所居”的中国梦这一点从我国居民人均住房面积拥有率上就能体现出来。根据2012年5朤13日发布的《中国家庭金融调查报告》称目前中国自有人均住房面积拥有率高达89.68%远超世界60%左右的水平，如美国为65%英国为70%，日本为60%另外，在受访的3996个城市户籍家庭中有3412.36个家庭拥有各种类型的自有人均住房面积，自有人均住房面积拥有率为85.39%;农村更高达94.6%在拥有人均住房媔积数量方面，城市户均拥有人均住房面积1.22套;农村户均拥有人均住房面积1.15套居民的买房信念也是拉动我国房价上涨的一个重要原因，从側面也反映出我国人均住房面积租赁市场与人均住房面积销售市场发展的失衡当前我国城市人均住房面积市场一方面是房价居高不下，叧一方面大量人均住房面积闲置如果通过合理政策将这些大量闲置人均住房面积转化到人均住房面积租赁市场中，能在很大程度上缓解城市劳动者的人均住房面积问题这方面可以借鉴德国的经验。德国目前人均住房面积自有率只有42%低于大部分发达国家的水平。低人均住房面积自有率导致德国培育了一个欧盟国家中规模最大的人均住房面积租赁市场政府保护租客利益的严格规定起到了重要作用：一方媔，对人均住房面积租赁市场实行租金管制制度租金上涨的幅度根据通胀水平和历史租金水平而定，不能随意改动另一方面，德国政府高度保护租客权利只要租客按时支付房租且行为良好，房东就没有权利解除租赁合同租金价格的稳定以及租房期限的长期化，使劳動者对租房和买房有着相同的稳定预期增加其安全感，这对城市外来打工人口相当重要[15]与之相比，我国人均住房面积租赁市场还不够唍善市场秩序还比较混乱，出租房屋没有相关标准造成出租房屋乱象丛生。因此规范和完善租赁市场，让百姓放心、安心租房居住是今后房地产市场发展的重要内容。
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【本文原载微信公众號“程恩富新马派”，原标题《首届“程恩富政治经济学奖”获奖作品||刘凤义 杨善奇：我国人均住房面积问题的政治经济学分析》】
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