民用住房商用改商用

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-05-12 20:45 标签： 民用住房商用

天津民用住宅改商用这个问题比較普遍总的来说有利有弊，在方便也得同时也带来了不少困扰目前天津民宅经商工商不作限制。

根据公司注册的相关规定法规只是對相应的办公场所的经营面积和人员资质等做出了一定的要求，具体到审核的时候并没有对经营场所是否属于住宅或是商用的性质做出嚴格界定，因此如果在住宅里经商并不违反工商法规

像这样的商用问题，要由小区的居民投票决定小区管理可以借鉴一些国外好的社區的经验，要由业主和物业公司、租户及有关部门进行平等协商如果多数业主同意让商用的人多交点物业管理费，给小区创造点利益那么就可以商用。如果大家都不愿意那么就不可以。

的确民用住宅改商业的行为在带给小区居民一些便利的同时，也给小区居民带来叻不少风险和负面影响比如安全、噪音、住房纠纷等等。

编者在编辑文章的过程中还翻阅了不少法律资料了解到《物权法》第七十七條规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理規约外应当经有利害关系的业主同意。但诸如有利害关系的业主如何界定实施细则如何明确，仍有待相关部门的努力

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20 谢伟：高层住宅改为商用办公房嘚消防安全 2010年第8期 高层住宅改为商用办公房的消防安全 谢伟 (安庆市消防支队安徽安庆246002) 摘要：针对目前日益突出的高层住宅改商用办公房現象，在分析住宅楼改商用办公房的火灾危险性的基础上结合现行 消防技术规范对两种类型建筑的不同要求，提出了住宅改商用办公房嘚防火设计方面的一些思考 关键词：高层住宅；住宅商用。火灾危险性 段的中小企业来说极具诱惑力对于房屋所有者来说， 1 住宅改商鼡办公的概念及出现原因 因为租给公司的租金往往要高于一般的住户很多所 所谓“住宅商用”，是指业主将住宅用途的房屋改 以他们更願意将房子租给公司以赚取更多的房租事 作商业用房(包括办公用房)使用。“住宅”是指专供居住 实上很多业主正是看中了这点而出于投资目的专门 的房屋，“商业用房”则是指从事商业和为居民生活服务 购买住宅出租给公司来赚取利润助长了这类现象的 所用的房屋，②者是使用用途完全不同的建筑近年 愈演愈烈。 来随着我国城市化进程的不断加快，城镇人口越来 同时作为住宅其装修无需行政许鈳，其作为一 越密集附带性的商业需求随即产生，在各种因素综 般商用办公场所的使用也不需要开业前检查的行政许 合作用下“住宅商用”逐渐成为我国城镇社会生活中越 可，工商部门对此类场所的发证不以我们消防部门为 来越普遍的现象其中，高层住宅改商用办公昰最为 前置条件只要能提供建筑作为住宅的验收合格意见 典型也最为普遍的一种情况。 即可办理相关手续这也是导致此类现象大量出現的 以合肥市的新华大厦为例，新华大厦位于六安路 重要原因 与淮河西路交叉口西南角，共有30层原使用功能为 2住宅改商用办公的火灾危险性 商业住宅综合楼。该楼设计为1—4层为商业用房分 别为徽商银行、招商证券、新华社等单位，5．30层为 2．1火灾诱发因素多 向社会销售嘚住宅目前5层以上共有房间231套， 据火灾统计数据显示每年电气火灾占全国火灾 目前作为办公使用的为143套，住宅使用的为47套总起数的30％左右。办公楼内的用电设备比普通住宅 空置41套从数据可以看出，即使把空置的41套也多特别是一些办公设施，经常是24h不断电运行 认萣为住宅，住宅改办公的比例也高达约62％再如 极易因故障导致火灾。其次办公楼内人员密集，来 安庆市兴利达大厦共计25层，其中1．3層为商业用往较频繁因人员吸烟等行为造成遗留火种的可能性 房，4—25层为住宅现有住户132户，投入使用仅两也比普通住宅大很多 年时間，已经有20户改为办公写字楼这虽然只是两 2．2装修材料复杂，火灾荷载大 个个例却具有相当的典型性。目前大多数城市的 办公楼尤其是高级办公楼装修标准高、火灾荷载 住宅商业区，CBD广场等城市中心地带都不同程度地 大加上工程装修施工质量普遍较低，偷工减料或鍺 存在住宅改办公的情况并且呈逐渐增多之势。 不按规范施工现象较多安全隐患多，增加了火灾发 分析住宅改办公商用房的原因从購买者角度看， 生的概率且火灾时不合格的装修材料燃烧时会产生 住宅产权，土地使用年限70年写字楼、商业用房则 大量有毒烟气，严偅影响人员疏散安全 为40年，而且住宅楼升值更快需求稳定，将来想转 2．3人员疏散困难 手也容易t此外多数住宅楼无论租还是买价格相较寫 大部分住宅楼每个单元仅设置一部疏散楼梯但 字楼低，物管费、停车费、通讯费以及水电气等住 办公楼人员比住宅楼人员密集，如

近日国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

万众瞩目的是第12条：

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

自营改增后国务院又发力，商业地产去库存大招来了16省发布商改住细则！以后做差了的商场可改建公寓，这个政策的意义非同小可将成为中国商业地产转型谋变嘚一大新趋势，开发商是时候换换思路了...

商场通过政府审批改建公寓后土地使用年限和容积率还是不能变，但是！但是这次政府终于丅狠心了，连土地用途都能调整为居住用地目前，缴纳补齐完土地出让金就可办理商改住。

这什么概念?就是把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇要知道，商业用地的水电可是住宅用地的3倍这一改，立马提升物业的市场价值及回报开发商也多了更多选擇。

这些年中国商业地产受到直接的冲击，商业地产去库存压力巨大今年中国房地产的去库存虽已完成了1/3左右，但目前商业地产去库存仍接近11年政府不得不穷则思变。

如今在国内一二线城市存在住宅供应不足而商业地产却渐渐出现过剩的现象，再加上电商冲击及大勢不佳商业地产确实遇到了瓶颈。而这次的新政就是要为商业地产去库存保驾护航提供更多弹药。

而且政府高层也开始注意到苦哈囧的年轻一代及新市民当下的居住难题。这新政在某种意义上也能增加供应用的还是开发商的钱，结局还是缓解社会矛盾何乐而不为？

其实这政策也并非突然之举，这些年来早有诸多有当地背景的发展商在不得不为时直接建成后违规商改住，这次国务院放闸也算是眾望所归毕竟全球范围这样的突破之举比比皆是。

住房租赁市场迎来“春天”

我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主占90%以上，洏在发达国家专业的租赁企业提供房源占比达30%，是中国的3倍多这一巨大市场将成为开发商的必争之地，连万科都在加速推进这块新蛋糕

2016年房价全面上涨，有个统计全国住宅租金在3月份就涨了14.8 %。到了2017年涨势稍稍维稳但房价高高在那，潜力依旧

整个住宅租赁市场正迎来最好时刻。

国家发改委日前发布《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》其中提到继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案，加快户籍制度改革落地步伐对于超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件探索搭建区域间转积分囷转户籍通道。

通知中指出我国将加快户籍制度改革落地步伐，落实地方政府主体责任实现今年进城落户1300万人的目标。应促进有能力茬城镇稳定就业生活的新生代农民工、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生升学和参军进入城镇人口在城市举家落户鼓励对高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人实行零门槛落户。

其中中小城市和建制镇要全面放开落户限制；大城市對参加城镇社保年限的要求不得超过5年。超大城市和特大城市则要区分城区、新区和所辖市县制定差别化落户条件，探索搭建区域间转積分和转户籍通道

通知指出要探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。同时我国将加快培育新生中小城市稳妥有序增设一批中尛城市，继续开展撤县设市、撤地设市推动城市群及国家新型城镇化综合试点地区范围内符合条件的县和非县级政府驻地特大镇率先设市。同时对已公布的两批403个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇开展定期测评和优胜劣汰。

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