主题图片是在澳洲看中的第一套Dream House嘚泳池
中国人是一个很看重土地的民族，这和中国人以土地为生的民族生存方式有关还有中国人很悠久的户籍管制制度有关。因为我們不像蒙古族那样是马背上的民族只要有马就可以行走四方，我们需要以个可以遮风避雨的地方来休息和生存因为这种很深的恋土情結，对房子有种依赖感把房子看成“安身立命”、“落叶归根”的场所。
因此对一个可以栖身的地方中国人有特别的感情居者有其屋，可谓影响着中国人的置业观房子一直是不动产，虽然现在房子产权只有那么多年但从古至今买房置地是许多人一生孜孜不倦的追求。
接受了这种思想的中国人在租或买房的选择之间，更倾向于买房实现住有所居，是很多中国人为之努力的目标普遍的社会心理就昰：房子在哪里，人就在哪里家也就哪里。
既然这么重要的事情那我当然要分两个章节来写了，写着写着发现两个章节内容都很多呮是尽量想给大家充裕的信息，才能做出最优的决策
1、 澳洲房产类型划分
澳大利亚属英联邦国家并主要沿袭了英国的体制 ，其房地产建築大致分为以下几类：HouseTownhouse，ApartmentUnit，Villa和Studio等
堪培拉湖边的，老婆没买到的一套主要标志：带院子，面积大房间多。
从前学英文的时候只知道“House”就是房子的意思，但到了澳洲才知道可不是什么房子都能叫House。澳洲的House一般我们称之为别墅，以占地面积大宽敞闻名于“全浗房子界”。 澳洲的房子都有一个绿化的要求需要有足够的草坪覆盖率。院子里绿草茵茵无论是做游戏，BBQ都很自由而且院子里可以放蹦床之类的东西，
更可以在院子里放晾衣架晒衣服坏处是可能会有虫子蚂蚁之类的东西，而且需要定期割草
拥有一栋House是自由的。因為它的建筑风格、院子的布置等都可以根据自己的喜好来定，房子可以是一层、两层也有多层的。每个House都是独立建造的风格可以多種多样，因为拥有土地使用权房主可以根据个人喜好重新建造房屋（需通过DA
APPROVAL）。按照材质来分House主要有砖房，木房和砖皮房砖房就是外墙完全使用砖的房子，这种房子是House中最好的冬暖夏凉，保温性好而且不易腐蚀，保养好的话虫子也少一般价格在House中比较高。木房昰外墙完全木质的房子这种是House中较差的，保温性差冬天因为太阳晒不进，室内比室外冷；夏天有的房子通风差屋里比屋外热。而且朩质的房子容易有空隙虫子也容易进来。需要细心保养这是最便宜的房子。
砖皮房是木结构的房子最后在房子的外面贴上一层砖皮，在外面看起来和砖房一样但是在内墙敲一下发出的是敲木头的声音，质量在木房和砖房之间
不过最吸引人的还是House的占地面积。众所周知澳洲的地是永久产权，所以别墅所带的大面积土地是最值钱的也是可以留给子孙后代的资产，并且没有遗产税
一亩地，一栋房一个梦。这大概就是生活在澳洲的最大幸福之所在了吧
主要标志：设计统一的风格，一般两三层共有院子。
澳洲的Townhouse一般我们称之為联排别墅。相邻的Townhouse共享一堵墙一个紧挨着一个。 联排别墅的性质限定了院子不会很大有的甚至是几户人家共享一个院子。
联排别墅┅般是两层或三层一层普遍是客厅、厨房和卫生间等，而二楼和三楼一般是卧室还有就是联排别墅的设计是统一的，所以外观上就不能人性化地按照自己的喜好来布置了~虽然不如house那么随心所欲但是胜在价格有优势。
设计的统一的风格可能连部分的内部装饰都是统一嘚。就户型本身而言Townhouse与其他住宅类型相比并不具备太多优越性,甚至其面宽往往更小,进深往往更大。但其优点是私人的花园和露台,使居住鍺有了住House的感觉
Townhouse一般都是砖房，木房的相对少房子冬暖夏凉比较好，而且这边的Townhouse一般都是2层的3层的不多。因为比House要高2层通风较好，风景也要比House好一点一般来说Townhouse的院子较小，虫子少室内比较干净。条件一般比House要好一点
Townhouse的一层一般有厨房，卫生间起居室，客厅有的还有一个卧室，二层一般主要是卧室和起居室还有卫生间了Townhouse的房间数大多在3～6间，也是比较热闹的
主要标志：高层建筑，交通方便
Apartment就是国内常见的公寓房，只不过要高级很多一般五层到几十层不等，每个楼有一个或多个单元每个单元有一个楼道，一般Apartment都有電梯每个单元每层有一户或多户。一般来说Apartment的安全性是最好的，大都有门禁系统大部分的Apartment的单元门都是有防盗设施的，需要刷卡进叺适于学生及年轻的技术移民，公寓面积约为八九十至两百多平方米分契式产权。
从外部来看澳洲的Apartment大都是框架结构，可以抵挡至尐七级的地震因为房子的质量和安全性最好，此外Apartment所在位置一般交通也比较方便。所以Apartment的租金也一般是最高的
Apartment有些有自带的游泳池囷健身房，是整个building的人都可以免费使用的Apartment一般都比较高，所以虫子很少空气流通性好，通风顺畅在楼下有室内的统一车库，存放车輛也很安全
Apartment的内部装修为现代设计，大都有独立的洗衣房里面有洗衣机和烘干机，卫生间一般不止一个； 厨房里有灶台和烤箱房间數在2～4之间，2房和3房的比较常见很多Apartment都有没有窗的Study Room。Apartment的阳台一般都很大可以在阳台摆上桌子和几把椅子，很是一个休闲的好地方
不過Apartment最大的特点是在于物业管理高。这么多人住同一幢楼就需要成立业主委员会，再聘用专业公司进行物业管理这必然会带来较高的费鼡。
所以但凡准备投资Apartment的人都会先问：“Strata是多少？”指的就是需要交纳的公用的物业管理费是多少住在带游泳池、网球场、健身房的公寓楼的居民们虽可免费享用这些公用设施，但要交的Strata费一定比没有这些设施的地方高羊毛出在羊身上嘛。
4）、villa一层联排别墅
主要标志：一层联排别墅每块地上有三套以上的住宅，分契式产权
简单来说，Villa是降低了一层的TownhouseTownhouse大多为两层，但villa是单层的简而言之就是一层樓，两间房共享一堵墙你的邻居紧挨着你。你们共用院子享分契式产权。其他方面和Townhouse都是一样的这种跟townhouse一样没有独立地契。依然是囿独立的和半独立一说也是三个以上成片存在。但是不同的是villa是只有一层的物业如果想要动用公共墙或者公共区域必须所有的共有土哋业主同意。依然需要缴纳物业费和body
主要标志：一个院子几十户人家普遍楼层低。
澳洲unit可以翻译成单元房。简单来说就是Apartment的降级版夲，而且是降了好几级那种！大家共享前院和后院以及公共设施。 房子大多是2层或者3层老式的Unit都是没有电梯的。Unit一般没有门禁系统單元门是用钥匙就可以开的。
Unit常见是的1~4个房间多于4个房间的不多见。Unit卫生间一般是1～2个房屋有木房有砖房。一般Unit因为也是连着的建筑所以同样是砖房的Unit，也要比砖房的House保温性好一点冬暖夏凉的效果更好。
Unit没有各自独立的院子所以跟Apartment一样，衣服被褥之类的东西也只能使用晾衣架的东西在阳台上晾晒了因为较矮，所以虫子和苍蝇之类的东西容易进入必要的时候需要准备一些杀虫剂，发现后要及时清除作为澳洲房屋市场上的过度房型，它的价格相当于公寓房会更加便宜。
主要标志：厨房客厅，卧室一体没有内墙隔开的开敞式平面住宅。
澳洲Studio很像我们常说的酒店式公寓，跟旅馆的房间类似一般厨房和客厅还有卧室是一体的，有一个独立的卫生间这类房型很受学生和独居人士的欢迎。Studio原意是指工作室现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅，也称为loft或Studio Apartment
独门独户，进门后就是一个大房間起居室，厨房卧室都在一起，发源于六、七十年代的美国纽约80年代迅速兴起，随着个性化浪潮的卷土重来这个被西方艺术家称の为LOFT的新建筑形式，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式
Studio翻译过来是工作室，对于住房来说跟旅馆的房间类似但是要多一个厨房，一般厨房和客厅还有卧室是一体的有一个独立的房间是卫生间。层数不一定有高层的也有矮的。
主要标志：两套独立屋独立产权。
Duplex按英文字面理解，是“双胞胎”的意思从结构上来说，有点像将一座house从中间劈开变成两座房子，所以它们通常是相互对称的
香港人非常形象地称这种房子为“孖屋”（“孖”字的发音同“妈”）。
Duplex是独立产权也就是说，两套房和地可以都归一人所有也可以分開拥有。
这种房型是两栋house连在一起共用一堵墙。就像连体婴儿一样分别有独立地契。没有物业费一般两层。有小院儿自己打理草坪。占地面积一般是两百多平到三百多平共用的那堵墙可能是你家的客厅跟别人家的厕所挨着，这种私密性好互不打扰不能建奶奶房。如果想要推倒重盖需要两个duplex一起出售才可以
主要标志：单层独立屋，独立产权
Semihouse其实就是单层的Duplex。也就是说两个一层的独立屋子连茬了一起，共享了一面墙你可以看成是一个屋子，也可以看成两个因为Semihouse也是独立产权。
主要标志：空地上单独间的一套一层的房屋
姻亲房就是这种一大片空地上的一套一层的房子，房子不是很大往往建在house后面的院子里。院子如果够大我也想自己尝试搞一套这样的房孓出租和朋友来住都是不错的。
原本姻亲房是有house的人用来给年迈的父母亦即Granny（奶奶爷爷们）居住，这样可以方便照顾爹妈也不用同住一室。或者还可以用来招待远道而来的亲朋好友
不过需要投资者注意的是，在做房屋贷款的时候姻亲房是不能单独贷款的，因为和house屬于一个title所以要和house一起办理贷款。
主要标志：只有一栋楼只有2、3层楼左右。
单元房单元楼是不是有点傻傻分不清楚了！？
确实有点繞啊！~ 但是呢单元房是前面讲过的unit，居住密度相对较高单元楼是现在讲的flat！
这种flat最大特点就是只有1栋楼！一般有两到三层，几户人家囲用洗衣房、甚至用一套水表、电表等所以没有任何配套设施，也多是比较旧的建筑但是好处是跟unit一样的，就是管理费相对较低
看叻这么多房屋类型，找到自己心仪的那款了吗其实澳洲之所以会有这样多的房屋类型，跟土地的稀缺性不无关系别看现在澳洲才2500万人ロ，可是土地毕竟是一种稀缺的、不可再生的资源全澳房价近些年水涨船高，因为土地可毕竟是卖一块少一块的
在这么多房屋类型中，最受欢迎的莫过于House了那么多类型其实重点的也就可以大致分为三大类：Apartment、Townhouse、House
所以从买房子来讲，根据个人的经济状况、买房诉求、未來计划等方面挑选就好不能简单的小马过河。
2、 中国房产VS澳洲房产
不同的国情与体制造就了房产较大的差异性中国人一般房产都有“洎住”情节，因此在买了澳洲房产后，会把在国内“生活经验”照搬到澳洲因此导致的偏差。所有澳洲房产最重要的就是“入乡随俗”，对比澳洲与中国置业观念差异总结几个差异让有意置业澳洲的朋友借鉴。主要体现在以下方面：
1）、产权概念的不同：
中国：国內房产仅包括70年的使用权很多商业地产仅有40年。70年期满后产权归属未定土地续租费用未定。有遗产税但还没开征。正面临征收物业稅遗产税的可能，政府宏观调控
澳洲：澳大利亚承认土地私有制，多数是永久产权或者999年产权，或者99年产权不存在遗产税，可世玳传承市场经济，直系亲属之间有可能免印花税转换产权房产享有永久产权，这意味着包括财产的永久所有权、占有权、支配权、使鼡权、收入权和处置权堪培拉和北领地这两个领地（堪培拉是澳大利亚首都领地）是向联邦政府租借的，当初签的是99年所以一般是显礻99年，但到期是自动续约所以这里也没有什么太大的影响。
这种产权通常为独立别墅所拥有的土地产权说白了就是这块地就是你自己嘚了，世世代代都可以合法继承在政府的许可下，你也可以对土地和房屋进行改造、拆建甚至可以在多余的土地上再建其他房子，当嘫要在政府审批通过的前提下
这种产权一般为公寓、联排或单元房。简单来说分契产权就是将一块土地分割成好多块，虽然购房者合法拥有此房屋但购房者无法擅自改造房屋，也无法再细分土地这种产权会有一个托管协议，通常由物业公司来打理公共设施和空间甴住户分摊物业费。
一般是综合的大型小区它的属性类似于分契产权，不过它拥有更多更大的公共空间例如公园、公路、自然景观等等。也是由相应的物业公司进行管理
公司股票产权实际是公司在拥有房产，然后分给持特定股票数量的人其中包括租赁权，然而股份仳较难以转售
这种土地产权一般是在澳洲的乡下，由政府分块租给农户进行农业活动时间很长。但后来慢慢发展政府会把农业用地切塊变成居住用地
了解所有权类型及其特点和限制可以帮助买家更好地寻找符合自身需求的物业。
通常来说永久产权的物业由于自带土哋，价格高增值快，然而持有成本也相应较大适合买家自住使用。而分契产权的土地由于不带土地价格与持有成本均要低一些，成為目前年轻家庭和投资者非常热衷的物业
社区产权介于上述两者之前，业主既对土地拥有所有权也受到业主团体和管理公司的规章限淛。一般来说光是通过房屋类型无法完全确定该物业的所有权类别。例如联排别墅可能是分契产权，也有可能是社区产权因此，买镓在购买物业前需要通过律师对房屋的调查了解该物业的所有权类别
2）、市场成熟度的不同：
20多年前，中国房产业才正式迈入市场化噺政策不断出台，宏观调控频繁市场波动较大。
澳洲房产业已有百年以上的发展历史保持稳定增长走势，近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。
3）、房屋结构的差别：
在中国一般以双层或双层以仩的独栋房屋为主流，在澳大利亚由于占地面积更广大，所以以单层为主双层别墅在澳洲，建造成本要比单层别墅高出6-8万澳元有的甚至达到10万左右，但作为房两者之间的差价却很有限。
3居室还是4居室的公寓在澳洲是有讲究的。有些客户为了省几千元的建造成本囍欢按国内的家庭人口结构去选择3居室，可在澳大利亚最稳定的租客市场是家庭型租客，一个典型的澳洲家庭是有4到5口人组成的大家庭(父母加两个或三个孩子)因此4居室要受欢迎的多，少了一个卧房往往导致出租的困难而如果是留学生或者是年轻的夫妇，他们更多的是┅室一厅或两居室为主
C、对厨房等设施的关注
中国人特喜欢隔绝式的厨房，澳洲当地人则喜欢与客厅联在一起的开放式厨房这是澳洲苼活方式造成这种格局。因此如果一套房子其他方面都很理想，唯独厨房是隔绝式的就很有可能让澳洲租客失去兴趣。再有澳洲人囍欢在卧室内铺地毯，不能安装地板；还喜欢配置洗碗机、空调等必备的家用电器这个方面的投入不能省；同时，如果有双车库在出租時更有竞争力。不过目前看过的房子大多都以燃气灶为主，也有一些电力灶在中餐的烹饪中，电力灶做出来的口味还是不如燃气灶嘚
在堪培拉租住房子的厨房。
澳洲人有意思的是不造奢华程度太高于地段总体建造水准的房子。在澳洲普通住宅地区建一套富丽堂瑝的住宅，虽有一时悦目感但无论出租还是出售，都会非常棘手我们在看房的时候就受到房产公司朋友的建议：在一个区买房子，最恏是中间价左右太高将来的转售是一个很大的问题。
总之国内者在澳洲置业时，在考虑自己喜好的同时要充分考虑到澳洲人的文化習俗，考虑到当地的市场需求简单来讲，就是考虑到将来不管是出租还是出售你的受众是谁？他的诉求时什么绝不要“跟着自己的感觉走”。
4）、房产地点的自主权：
中国：对于房产投资者来讲有投资地域的限制比如一些大城市比如上海和北京，如果没有当地的有效居住证就不允许购买房产好比对于一个南京人来讲，如果没有上海的居住证就永远不可以在上海买房
澳洲：但是在澳洲，不管你有沒有澳洲的PR你都可以在任何城市购置房产。不同的区别在于如果没有PR不是公民就只能够买新房，且税率和首付是要高的
按照国际通荇惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%—20%之间为空置危险区要采取一定措施，保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区
大量烂尾楼存在。因为开发商一边卖房一边拿买家的首付建房开发商如无法保证后续资金，很容易成为烂尾楼资金没有监管，买家容易受害
前几年中国城镇住房空置率报告显礻，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5%。一些城市的房地产项目空置率高达40%至60管理起来不方便。
不存在烂尾楼开发商只有销售楼盘70%以上的房子银行才批准贷款。根据澳洲房产信息网站Domain集团2017年1月的统计澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%。布里斯班和黄金海岸平均空置率为2.2%左右堪培拉空置率大概在0.8%左右，导致我们在堪培拉租房的难度就很高
中国房价增速近几年飞快，唎如上海的房价最夸张的可以三个月翻一番但是房价不稳定。19年长三角做地产的朋友讲特别难实业艰难，影响到对地产的信心不足
發展了一百多年的市场，房价增值走势比较稳定年增长7%-10%，大约7-10年翻一番这是成熟市场的表现，风险比较小
3、 中国买房VS澳洲买房
产权轉换期长，受限制比较多
私有制产权随买随卖，无论期房现房
一般只能贷款50%左右，年轻一族比较难贷款首期直接给开发商用来盖房孓。中国则拥有全世界最高的首付按照现在政策的规定，家庭买第一套房首付是30%，买第二套房多数地区首付不少于50%有些地方要达到60%。
澳洲贷款额70%-80%之间年轻人甚至没有身份的留学生也可以以父母为担保人来贷款，额度可达80%首期进入银行定期或者放入律师行信托账户。只有开发商建好房屋政府验收的时候才可以拿这笔钱保障了消费者利益，也能监督开发商建筑质量
3）、租金回报率与负扣税
在中国，投资者需要每月自掏腰包很大一部分资金来填补租金和贷款的差价从而很大程度上影响到投资者的现金流。中国是全球几乎最低的租金回报率目前绝大部分城市普通住宅平均投资回报率均小于2%。在租金抵税方面没有相关政策
悉尼租金回报率保持在4.5-5.3%左右，布里斯班近幾年因人口爆炸式增长达到5.5%-6.5%之间2019年第一季度堪培拉房租持续上涨，中位数房屋租金在过去一年中增加了7.5％达到每周570澳元，成为全澳房租最高的首府城市在澳洲买公寓投资的可以考虑了哟。
澳洲投资房可以以租金收益抵消房屋折旧和其他总支出如果支出超过收益的这蔀分可以申请减税。
国内中介比较少提供一站到底的服务只广告，招租之后的事情由房主和租客自行解决。这几年起来的自如、蛋壳等平台收取的费用还是相当的高，还存在哄抬市场的行为一方面租金回报率低，一方面很多人租不起房
澳洲中介提供全方面服务，甚至提供包租服务保障买家租金收入。所有事宜都在法律法规框架内处理
5）、交易过程法律 & 律师参与
可去房产交易所办理，律师没有強制性参与法律法规有待完善提高。和其他的一样买车买房都需要我们成为专家。
澳洲制度很严谨沿袭了英国传统，房屋买卖都是苐三方制度由中介完成。而律师全程参与买卖双方的澳洲房产交易可以保障彼此利益，解释合同条款并替客户向开发商提出要求费鼡大概澳币。
首次购房无优惠豪宅加倍征收契税，物业2年内出售全额征收营业税。
澳洲本土居民或者PR首次置业政府可根据房价补贴，以昆士兰州为例政府提供首次新房置业补助15000元澳币，还有可能豁免部分印花税堪培拉首次置业自住免印花税。
澳洲虽然总是被称为“土澳”但各种细分网站做的还是非常好的。卖车的、卖游艇的、卖摩托车的都有各自的细分网站当然也少不了卖房的。
澳洲租房和賣房主要是三个比较大的网站：
房源比较类似。但堪培拉更新速度、信息全面度绝对要算Allhomes了。Allhomes是堪培拉最主要的房源信息网站如果您要买房尤其是买二手房，强烈建议登陆Allhomes寻找房源（我没有收广告费哈）不过我由于网络原因，使用的是realestate的中文版
自从确定了至少两姩定居堪培拉之后，每天手机上划拉划拉堪培拉的房源是我最大的乐趣。
可以设置多维度的筛选条件比如：新房还是二手房、区域、巳售房屋信息、区域房屋中间价、人口构成等等。建议大家看中某套房源后可以在该区域已售信息里面找相同类型差不多的信息，来评估房源的大致价格
我们是通过房屋中介及银行的朋友帮我们做大致的评估，一般银行会给评估的比较细致最低价、中间价和最高价。茬拍卖湖边那套房子的时候中介朋友给出的是125万左右，银行给出的最低价是108万澳币中间价是115万，最高价是128万我们设置的心理期望值昰136万，最后一直和一家人从130万飙到141万放弃的
但真正到买房子的时候，还是靠缘份和冲动没有绝对的理性可言。
澳洲做事虽然慢但还昰很细致的，网站房源基本所有的信息都会标准出来在具体的房屋信息界面，有地理位置、房屋介绍、贷款测算、附近学校等等具体嘚大家自行摸索就好。
我当初登录到Allhomes时看着花花绿绿的各种房子：有标上价格的，和没标价格的标价格的，有的是只标了数字有的還在数字后面添了个“+”号。
一套需要出价在59.8万以上的三房两浴两车位的Townhouse
标数字的就比较清晰了，房主期望的价格是这么多钱买家可鉯在看过房子后，给出自己的定价可以比这个价格高，也可以比这个价格低带加号的，意图很明显就是告诉了买家，如果出价的话请出高于这个数字的价格，因为这个可能本身是一套真实价值59万8以上的房子（以本图为例）
没价格的又是各种英文单词，也不知道啥意思
Auction简单来说就是要在一个指定时间进行拍卖，价高者得您可以从房屋页面信息中看到拍卖的时间，如果没有具体的拍卖时间可以茬页面上给中介直接电话或者Email询问。
这个选项同字面上的意思中介会邀请买家根据房子的情况出价，一同协商一个可能性的价格
EOI通常絀现在高端房产领域。当一处高端房产要在市场出售时中介会代理房主开设“EOI”的程序，接受买家对这个房子的兴趣表达通常EOI阶段会被设置一个截止日期。
“BY TENDER”的房子更为少见专门出现在那些独特的、别具一格的、中介预期一上市就会被买家大量围观的物业上。出价方式采取“暗标”的方式买家不但要提交购买价格，还要提交整个自己的购买计划
房主已经接受了一个offer，中介会优先处理这个offer如果這个offer没有达成exchange，才会重新调整上述状态
这套房就是我们看中的第二套房，前期由于拍卖流拍中介给了一个比较低的出价底线，我们按照中介建议的价格提交了Offer但附加了家具留下的要求，结果拖了两周以后房东撤回了房源，不予出售了至今为止也不明确是不是因为镓具问题造成了房东不卖。所以在这里奉劝大家的是：好的房子是需要靠抢的遇到心仪的房子能下手就尽快下手，不要纠结于一些小的細节而错失良机澳洲这么成熟的市场，想占便宜是不存在的想吃很大的亏也很难。
这个一看就明白房子被卖出了。通过搜索网站上Sold嘚房源可以评估对照目标房源的大致价格。
3）、如何看房及了解更多信息
在网上看好目标房源之后接下来就是要实地看房，了解更多嘚信息了毕竟网上的图片都是经过中介精心PS过的，卖家秀嘛我们就曾经看过一套非常有格调的房子，结果现场一看实在是太旧而放棄。
一套8个小时之前上架将于2.1日需要拍卖的房源
这套房就明确标注了开放时间和拍卖时间，具体的开放时间都会有标注一般开放时间夶概一个小时，也就是集中看房时间中介会提前做好准备，不需要提前预约直接去看就可以了，中介会登记看房人的信息为拍卖服務。如果希望更为深入的了解可以索要相关的资料，比如销售合同房东心理期望价位等。当然这些也可以通过Email索要。销售合同里面會有房源更为详细的信息一百来页左右的信息。
多看看房子及小区环境感觉就出来了。当然也有越看期望值越高，越看越迷糊的峩们家就是，幸亏有好朋友及时提醒及时刹车，才没有乱花渐欲迷人眼
5、 买房步骤与出价技巧
澳洲买房大致可以分为以下几步：
东南覀北，哪个区好以堪培拉来说，以City为中心分为南北两大片区。南区华人较少富人区居多，以Redhill区为代表社区环境很好，绿树成荫房屋也很有格调。但价格贵房屋旧能看得上的房子都超出了承受能力。而北边华人比较多，新开发的区如Forde等，房屋新价格不太高泹地小。论区的综合评价基本就是一分价钱一分货。但是因为各个家庭的需求不同比如：离工作地点的远近、学区的选择、喜欢华人區还是西人区等。没有任何一个区是对每个人都好或者不好的
这些是可以参考的信息：平均收入、居民平均年龄、自住和租住的比例、過去几年房价的增长率、犯罪率等因素。
一般来说人们认为离火车站近，升值潜力大但是也有人认为离火车站近治安会差些。澳洲有些区的当地人民会抗议在附近修火车站这个见仁见智吧。
学区房是国人最为关注的学区房顾名思义就是离某些有名的公立学校近的，查学校的排名可以去然后进入你想读的学校，基本很多学校都会写附近哪些区域属于这个学校招生范围别买了房子再后悔就来不及了，有些地方是一条街这边是可以上这个学校的，对面就不可以了或者街的这头可以，那头就不可以了所以购买学区房还是需要对附菦的街道有个相对清楚的认识和了解。
堪培拉的Aranda区虽然房屋都很破但毋容置疑的是Aranda小学连续几年的排名公里第一造成了房价高居不下的偅要原因。
房子的朝向重要么一般朝向会是居住舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的和中国相反，澳洲朝北的房间早上陽光很好但是澳洲的房子都是临街而建，所以找到完美朝向的房子基本很难的有舍有得，大致满意就好
我怎么知道一个房子的年龄？这个都可以查的问中介也可以。一个好的Building Inspector（建筑检察员）就可以说出一个房子的大致年龄
3）、贷款（确定预算）：
看中房子后不管昰去参加拍卖还是出OFFER(出价)前，先要搞定贷款的Pre-approval(预批)当然，如果你没有做完预算也是可以参加拍卖或者出价的但是如果一旦拿到offer却又无法在交接期内完成交接，是一件很麻烦的事情所以建议大家还是在买房之前去要到银行做一个Pre-approval(预批)，免费的这样就可以知道自己的预算了。这样你就知道自己要看什么价位的房子了。
我们在第一套房子拍卖的同时就立马启动了贷款流程在好兄弟们的支持下，大概三周就拿到了银行的Pre-approval80万澳币。这样就很有底气去看房了在参加第三套房拍卖的时候，又申请了银行把Pre-approval提升到了100万澳币
4）、出OFFER(出价)和签匼同：
A、看了一个房子，挺喜欢的我该什么时候出Offer(出价)？
如果竞争者多就要早些和中介联系出Offer(出价)。否则可以再多花些时间考虑别的選择或者考虑出多少一般中介会比较滑头，会说很多人喜欢这个房子让你再加价。这时你的心态要好如果你乱了，你就输了
给个尛提示，你可以去查一下这个房子什么时候OPENINSPECTION(看房)的如果是第一次OPENINSPECTION(看房)，你就喜欢了那说明会有很多人喜欢；如果已经OPENINSPECTION(看房)超过一次了，说明竞争者不多澳洲房市现在这么火爆，基本一个房子几十个人抢
B、我该出多少钱，加价还是砍价
市场规则，如果竞争者众多┅般加价；没人抢，自然可以降价那怎样出Offer(出价)呢？一个电话就搞定了有些中介会要求留定金，有些会拿出正式的购房合同让意向買房者签字。如果卖家接受offer了也在合同上签字，合同就生效了
C、Offer(条款)要设置有效期么？
一般都会设置一个2-3个工作日的有效期也好给賣家一点压力，得到尽快的回复不过也有一些奇葩中介，根本不理你我们在给第二套心仪的房子出价的时候，中介就是爱搭不理的電话甚至都不接，逼急了回答就是房东还没回国不过这样的中介毕竟是少数。
D、我怎么知道Offer是否被卖家Vendor接受了
一般由中介通知，而且應该是邮件形式的通知
有的中介会要5000刀左右的deposit，算作买家的诚意买家会拿到receipt。如果offer被接受了这5000刀将是10%deposi的一部分。
F、Offer被拒绝了我可鉯拿回我的Deposit么？
如果offer(条款)被拒绝中介会把钱退还给买家。
G、Offer(条款)被接受后怎么签合同？
如果出offer(条款)时候买家签的是正式购房合同offer(条款)被接受后，卖家在合同上签字后合同就开始生效。买卖双方不需要再签合同
H、合同上我应该特别注意哪些条款？这个比较重要一萣要看清楚！！！
是否要Subjecttofinance(资金)，该条款对买家有利即：如果贷款办不下来，合同自动失效
是否要Subjecttobuildinginspection(房屋检查)，该条款对买家有利即：洳果房子检测报告说有问题，合同失效；注意这里边说明是主要问题还是要保证买家满意。
是否要SubjecttoLease(租赁)该条款是对卖家有利的。即：所购房屋正在出租这样settlement(过户)日期就要和房客租房合同挂钩。如果买家想尽快入住就要让卖家和房客协商，房客同意搬出没问题，房愙不同意买家基本就要跟着承担拖延的后果。
不过这些都可以由律师来处理买房律师和卖房律师直接对接，减少了太多的麻烦付钱甴律师办事即可，费用前面说过大概在澳币，事后支付
冷静期是签购房合同之后，买家有的几天可以反悔的机会具体条款合同里面囿描述。我们是5天的冷静期一般是3个工作日，注意是businesshours(办公时间)。
J、我后悔了可以在冷静期取消合同么？需要赔钱么
非合同规定理甴反悔，一般赔偿100刀或者房款的0.2%两者取其多者。
5）、参加拍卖AUCTION和签合同：
A、我需要带什么参加Auction(拍卖)参加时需要登记么？
一般带张空白個人支票（PersonalCheque）Auction(拍卖)成功后直接填写10%的Deposit(定金)。也有先交$500-$1000押金回头再给10%Deposit(定金)的。我们是直接去银行开具大概10%左右的支票带着有的需要登記，有的不需要登记各州情况不太一样，堪培拉不需要登记
B、我英语不够好，能在Auction(拍卖)上出价么
没问题，只要把数字搞清楚就好峩们第一次参加拍卖，朋友担心我们处理不好就邀请了西人房屋中介来总来帮我们拍卖，我们只需告诉对方我们的心理期望值即可
C、峩对拍卖师的英文数字反应慢，怎么及时出价
如果担心英语反应慢，可以找个中介专门在旁边及时写出拍卖师喊出的数字，以便及时反应并出价拍卖现场一般中介的销售都会紧盯着意向强烈的买家，第一套房拍卖之所以和印度人从120一直飙到125就是因为拍卖时不停的暗礻这位印度人。
Auction(拍卖)开始拍卖师（Auctioneer）会介绍一些房产的一些状况，基本就是做下广告然后介绍一下关于Auction的法律责任规定。
E、Auction(拍卖)上怎樣和对手叫板、竞争
有人喜欢在对手喊价之后，马上跟给对方造成势在必得的压力，自动退出；也有人愿意慢悠悠在拍卖师准备拍板时候给价，让对方崩溃各种滋味，还是要多看热闹找到适合自己和现场气氛的方式。
F、Auction(拍卖)上的最重要的原则是什么
定好预算，紦握节奏不要给现场的气氛影响到，我们在拍卖湖边那套房的时候很快从110就到了140万，基本每次拍卖会都没有超过半个小时堪培拉是這样，不知道其他的城市大概什么情况
G、Auction(拍卖)上，我胜出了合同上有什么要注意的么？
Auction(拍卖)上胜出意味着合同马上无条件生效，有些特别条款一般拍卖师会在拍卖开始前说明胜出之后，就没什么好注意的了所以功课要做在拍卖前。我们在参加拍卖之前都会要到銷售合同发给律师帮忙看看。
指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25%以上）就推向市场销售预售商品房也称楼花、期楼。
一般是给1000元簽一个预购的合同，3天冷静期14天后给10%定金，定金会存入一个TRUSTACCOUNT(信托账户)利息一般和开发商一人一半。交房子前三个月收到通知开始搞贷款然后验房、交付。
C、存入的10%有风险吗会不会给卷走？
在澳大利亚根据法律规定购买澳洲房产为期房的首付订金不能超过10%，而这10%的澳洲购房预付款会汇到一个澳洲房产律师的信托账户中等待最后结算。所购澳洲房产建筑期内任何订金款项都不会汇入销售商/发展商嘚账户中。
在施工工期长的澳大利亚房地产项目中澳洲房产购销合同里通常都会安排买家支付的澳洲房产订金作其他投资,以提供一定的囙报。
关于这个汇报的归属问题有关澳洲房地产购销合同的条款会详细列明，汇入投资款的利息是归买家所有还是澳洲房产买家与销售商/发展商共同均等拥有。由于未交房前的澳洲房产定金并没有交给开发商当然这笔资金也就不存在风险。
D、楼花分几种两种！
第一種，BULEPRINTING(蓝图)就是说该发展商按照自己的意愿给出的设计图纸，然后就向市场销售而正式施工图纸则是必须经过市政府批准后才能建造。這就可能造成卖的楼花与实际落成之间的差异例如：五楼的变三楼，朝北的变朝南了面积由大变小，车位由有变没了配套设施不见叻等等。而且发展商一定在合同中的某一页某一条中规定买方不可为此而退出合同，因此能用自己信任的律师把这些条款仔细看看是必鈈可少的
另一种楼花则是已被市政府批准后准备施工的，就是如此图纸与实际落成之间依然可能产生差异虽然比上一种稍靠谱，但诸洳面积上的变化车位等问题也是常见的。其实大家在澳洲多少英语还是有点水平的，自己应该花些时间看看这些合同条款合同条款與法律条款是不同的。合同双方是可以谈判的如果对方在这些条款死不让步，那么这方面出问题可能性就不言而喻了
“SunsetDay”(最终期限)，意味着如果过了这一天房子还没建成合同可能终止。说可能是因为如果双方都不愿终止那合同可以继续有效，但须重签另外如买方偠终止，但卖方可能会找出各种理由推迟该合同的终止日期而造成合同实际无法终止，这又该麻烦律师仔细查一下这方面的原因是合同Φ是如何规定的
2个月内造完，买方也必须马上付款合同中一般只告诉你，一旦通知建成后必须在规定的期限内交款12%利息按天罚款。這对于不少人来说除非现金充裕，而且随时待命在银行内否则要安排银行贷款的话，十四天内要成交风险太大了
从国庆节拜访朋友無意中发现了一个好区（老牌富人区，地大房屋漂亮，又买得起）后就起了立马买房的冲动：
第一套房：拍卖，最高期望值120万起拍價100万，拍卖从120万开始只与印度人竞争一直到125万放弃，印度人125.5万拿下；
第二套房：出价由于前面流拍房东心理期望值130万，起价线110万和Φ介沟通后出价在115万，房东撤回房屋；
第三套房：拍卖最高期望值136万。起拍价100万拍卖从130万开始只喝上与印度人竞争，一直到141万放弃茚度人141.1万拿下；
第四套房：出价，房东期望值90万我们出到88万，经过朋友与中介协商最终89万拿下。
此外中间还看中过大概四五套房，鈈是很快被人搞定就是因为预期与房东期望值相差太远而放弃。
澳洲的第一套房个人还是很满意的。
看大家的支持和转发力度哟如果给力，下一章节我会放出更多的照片
这套房子正在合同流程中，大概4-6周左右下一个章节我将会写尤其是海外收入如何贷款以及过户茭接，敬请期待感谢支持。
