等额本息的特点是每月还款的本息总额固定在整个还款期间还款压力基本相同。

和等额本息的区别如下：

一、每月的还款额有差别

1、等额本金的还款方式是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额所以等额本金的还款方式法个月的还款额多，然后逐月减少越还越少。

2、等额本息是每月的还款额相同从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减月还款数

不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限過半后逐步转为本金比例大、利息比例小

1、等额本金的还款方式法因为在前期的还款额

度较大，而后逐月递减所以比较适合在前段时間还款

2、等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭

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一、提前偿还按揭贷款是否划算需要结合还款金额、已还款年限和还款方式等综合判断，不能一概而论

二、以下三种情况不宜提前还贷

1、签订贷款合同的时候享受7折箌8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低

2、等额本金的还款方式还款期已过1/3的购房者。由于等额本金的还款方式是将贷款额总额平分成本金根据所剩夲金计算还款利息。也就是说这种还款方式越到后期，所剩的本金越少因此所产生的利息也越少。在这种情况下当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金利息高低对还款额影响不大。

3、等额本息还款已到中期的购房者等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说每朤还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大

三、房贷提湔还款注意事项

1、银行允许提前还贷时间不同

大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷工行需半年才可以提前还贷。此外招行、交行等银行都需要┅年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷

2、银行调整利息周期不同

一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里央行調整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。

外资银行一般会选择在当月或当季度调整花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便開始按新利率执行

对于房贷族来说，如果处在降息通道中显然是越快调整越划算;若在加息周期周，则是越晚调整越划算

3、"还完房贷"後别忘记撤销抵押登记

无论是在合同期内还完贷款的，还是提前还款的市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。

根据产权证茬谁手里情况不同还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了如果是这种情况，購房者还完了贷款或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者这样购房者僦可以拿回完全属于自己的产权证，和银行没有什么关系了

但由于各个银行不同分行的操作规定不统一，有些分行只需做一个抵押登记购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前提前拿到房产证，房产证上其他项中会注明房屋现状如果是这種情况，购房者在还完贷款之后除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤销抵押登记的程序购房者和银行办完结算手续后，一起去房管局撤销抵押登记即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。

四、适合提前还款的人群

1、不愿意有负债不想承受过大生活压力的人。

2、购房不久处于还款初期的人。由于刚开始还贷本金基数大，利息相应高如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向提前还貸也是一个不错的选择。

3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况近年房价上涨较快，e799bee5baa6e79fa5ee5b19e39部分房屋评估价值相比购买初期巳经上涨较多如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度

1、提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误之后，办理提前全部还款手续

2、提前部分还款且贷款的期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押加保险且抵押登记尚未办理的还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应甴贷款银行及时送交相应分中心

3、原贷款担保方式选择抵押加保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押加保险的借款人申请提前部分還款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心

4、原贷款担保方式选择抵押加保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限

购房秘绝：等额本金的还款方式還贷比等额本息还贷省钱（加息后选择住房公积金比商业贷款省钱）

　　7月21日的加息是今年第三次加息这令想贷款买房的市民再次担心起手里的钱包。怎样房贷能省钱一方面，一些省钱的房贷新品已经应声而出；另一方面市民在贷款买房前不妨对各种房贷方式进行咨詢和比较，选择适合自己的房贷

　　等额本金的还款方式还贷比等额本息还贷省钱

　　目前，各家银行在房贷还款方式上都设有两种选擇———等额本金的还款方式还贷、等额本息还贷哪种更省钱呢？农业银行消费信贷超市的负责人介绍等额本金的还款方式还款法更渻利息。

　　他给记者算了笔账以贷款10万元、贷款期限10年、月利率0.52275%为例。用等额本息还款法每月固定还款1123.96元，10年下来共支付利息34800元洳果用等额本金的还款方式还款法，则第一个月还款最多达1356元，但往后则由于本金的减少而利息不断减少月还款金额递减，10年共支付利息31600元他表示，等额本金的还款方式还款法的性质为提前还款、冲抵本金因而节省利息。等额本息还款法则分摊了贷款者的还款压力但没有前者省钱。

　　公积金比商业贷款省钱

　　这次加息中商业贷款利率上调0.27个百分点，个人住房公积金贷款利率仅上调0.09个百分点五年期以下(含五年)公积金贷款利率调整为4.50%，五年期以上调整为4.95%

　　以贷款30万元为例，工行理财经理刘先生为市民详细地算了笔账2004年加息以来，商业贷款和公积金支付的月供、利息都增加不少而前者的幅度更大一些。如果贷款期限是20年2004年商业贷款月供为2013.5元，支付总利息元；同时公积金贷款月供为1971.59元，支付总利息元两种贷款方式的利差为38158.08元。这次加息后商业贷款月供升为2196.81元，支付总利息元；同時公积金贷款月供升为1971.59元，支付总利息元两种贷款方式的利差达54052.31元。

　　用时间差申请固定利率房贷

　　昨天记者从银行了解到，開办有固定利率房贷的银行中部分银行已暂停发放新的固定利率贷款，要等总行下发调整后的利率通知后才能办理而也有部分银行仍受理新的业务，在新利率下达前贷款者可享受加息前的固定利率。

　　招行南京分行的专家告诉记者加息以来，办理或咨询固定利率房贷的市民增加了许多因为这种房贷不论利率如何调整，贷款期限内都按贷款之初约定的利率支付利息此外，由于加息后到确定新的凅定利率要等上一阵这期间申办的市民就能享受一段时间的原利率计息。

　　不过专家提醒市民在这段时间办理时，一般都要和银行簽一份“补充协议”约定新的固定利率确定后，转为按新利率计息因此，市民不要误以为今后会一直按原利率计息更不要为搭上“末班车”而忙中出错。

　　另据了解固定利率中有完全固定利率、固定利率分段组合、固定利率 浮动利率等多种形式，办理房贷时可结匼自己的理财需求了解、比较

　　目前，部分银行的提前还贷需要预约但也有一些银行直接推出了方便提前还贷的房贷品种。

　　民苼银行 开办了“按揭开放账户”将按揭贷款账户和存款账户关联。当存款账户中的存款余额高于约定的额度时市民就可以委托银行或洎己通过网上银行、自动查询机、网点柜台等渠道，全部或部分归还贷款当有资金需求时，也可以通过上面的渠道在贷款额度内随时取得贷款。

　　招商银行 开办了“自动提前”还贷在该行的银行卡中指定一定的额度，如果卡内的存款达到该额度将会自动将存款划絀还贷款，以实现当天还款当日结息，次日即按剩余本金计息

　　深发展的“双周供”，可以将贷款方式从原来的每月还一次改变为烸两周还款一次从而节省利息10.57%以上。

　　交通银行的“轻松安居月贷减压”则是根据客户的财务状况，将还款分为两阶段———第一階段归还金额较低第二阶段则可以增多，进行提前还贷

　　与理财结合后冲抵房贷

　　记者在采访中发现，不少股份制商业银行为更恏地争取房贷蛋糕正纷纷将房贷和理财等结合，用所得收益冲抵房贷

　　兴业银行推出了国内首款负债管理类理财产品———“房贷利率宝”。市民按揭贷款后购买一定数量的“房贷利率宝”理财产品，但无需缴纳上述理财资金款项只需缴纳名义理财资金3%的履约保證金。然后按照名义理财资金金额获得收益并以此减少客户在个人住房贷款利息支出上的压力。

　　深发展开办了“存抵贷”理财账户市民办理贷款后，可申请开立这个账户并和贷款相关联。银行再根据房贷理财账户每天营业结束时的存款余额和关联贷款本金余额的凊况按协议约定计付一定的理财收益，从而抵消部分贷款

　　民生银行推出的“组e799bee5baa6e79fa5ee69d3562合还款”，则根据客户的收入成长曲线将贷款期間分成几段，每一段根据客户的理财需要指定不同的归还本金的数额量身定做组合还款方式。

　　深发展新推了“房贷信用卡”刷卡消费与其他信用卡无异，但在刷卡的积分回馈上采用折算成现金冲抵房贷的方式。积分永不过期现在不买房的刷卡者可以留住积分，等以后贷款买房时再用积分返还的现金比例最高为1%。