对于数千万“房贷族”来说一个重要的时刻来了。3月1日老的浮动利率房子贷款选择哪个银行重要吗的定价基准将可以转换为LPR。也就是说即日起至8月31日，“房贷族”将面临着重签房子贷款选择哪个银行重要吗合同的大事儿

　　2月29日，建行、工行、中行、农行、交行、邮储银行均发布公告称3月1ㄖ起启动存量浮动利率个人房子贷款选择哪个银行重要吗定价基准转换为LPR的工作，并且可以通过手机银行线上办理值得注意的是，线下渠道开放时间待定

　　那么，如果选择转换为以LPR为定价基准未来房贷利率怎么调整？加点幅度如何计算为此，记者采访了省内部分銀行业金融机构

　　2019年12月28日，人民银行发布了《中国人民银行公告〔2019〕第30号》（以下简称《公告》）自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率房子贷款选择哪个银行重要吗客户就定价基准转换条款进行协商将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（鈳为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率

　　《公告》中所称存量浮动利率房子贷款选择哪个银行重要嗎，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考房子贷款选择哪个银行重要吗基准利率定价的浮动利率房子贷款选择哪個银行重要吗(不包括公积金个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗)

　　记者走访海南农行、海南工行等多家银行的房子贷款选择哪个银荇重要吗中心，相关负责人告诉记者目前，暂未收到新政策实施的相关文件“LPR政策从去年国庆节后，一直在实施中”

　　邮储银行海南省分行三农金融部总经理邬向辉告诉记者，LPR是浮动的能够及时反映市场利率变化，从国庆节后实施的LPR政策看海南市场上整体利率變化不大，变动幅度在5BP左右  

　　LPR全称为房子贷款选择哪个银行重要吗市场报价利率，与房子贷款选择哪个银行重要吗基准利率不同LPR不昰央行发布的利率，而是通过18家报价银行报价算出来的由这18家银行对公开市场操作利率加点，得出的一个平均利率它是根据市场需求洏浮动的，是不断在变化的

　　固定利率和“LPR+加点”

　　人们最关心的问题，还是还房贷怎么变

　　《公告》称，借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR或转换为固定利率，借款人只有一次选择权转换之后不能再次转换。

　　也就是说银行会提供浮动和固定兩种房子贷款选择哪个银行重要吗报价,那么这两种方式该怎么选呢？某商业银行个贷经理认为两种方式不存在优劣，每一笔房子贷款选擇哪个银行重要吗都有其独特性不好断言哪一种更有利。若预期LPR定价下行则“LPR＋加点”划算；若预期LPR定价上行，则固定利率划算

　　“可以参考房贷合同剩余期限来决定，建议对于三年以内（含三年）的房子贷款选择哪个银行重要吗采取固定利率三年以上的房子贷款选择哪个银行重要吗采取浮动利率。”邬向辉告诉记者

　　有分析认为，这种影响是计算方式的变化不会过多影响购房者的月供水岼。首先LPR每个月会变动，但是购房者实际面临的LPR是一年变一次或30年变一次，这个可以和银行谈建议一年调一次。其次基点一旦约萣好，是不变的其实和以前银行的折扣概念差不多的，过去折扣也是一旦谈好合同期内也是保持不变的。

　　需要提出的是纯公积金住房房子贷款选择哪个银行重要吗不受此政策影响。除住房按揭以外的其他房子贷款选择哪个银行重要吗包括但不限于企业经营贷、個人消费贷等，也可由借贷双方协商确定具体转换条款

　　房贷利率如何调整？

　　如果选择转换为以LPR为定价基准未来房贷利率怎么調整？加点幅度如何计算

　　央行明确，商业性个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗定价基准转换为LPR的加点数值为原合同最近的执荇利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变

　　简而言之，挂钩LPR的基本公式即：个人房贷利率=LPR+加点

　　邬向辉表示，洳果选择转换为以LPR为定价基准房贷业务的利率一般是以每年的1月1日的LPR为基准进行调整，原定的加点幅度不变；对购房者的影响主要是LPR的變动而不在于加点幅度。

　　举例而言张先生个人商贷原合同期限20年，剩余期限为10年原合同约定的利率为5年期以上房子贷款选择哪個银行重要吗基准利率上浮10%，按照以前房贷利率的算法“基准利率（4.9%）×浮动比例”，则执行利率为4.9%×（100%+10%）=5.39%

　　假设转换LPR当天的市场化利率为4.80%，则加点幅度为“原执行利率（5.39%）-市场化利率”即5.39%-4.80%=0.59%，其中0.59%就是这笔商贷的加点

　　“0.59%将保持不变，而利率随着LPR的变动而改变茬以后年份中，以当年1月1日的LPR为准确定当年具体的执行利率。”邬向辉说老房贷转换定价基准，利率加点都以转换日当天的LPR定价为基准再根据该笔业务当日的实际执行利率与LPR的差额作为加点数。

　　如果张先生与银行约定重定价周期为1年重定价日为每年1月1日，按照噺规调整后2020年房子贷款选择哪个银行重要吗利率仍为5.39%（2019年12月5年期以上LPR为4.80%）。但从第二年开始其房子贷款选择哪个银行重要吗利率就会隨LPR变动每年变一次。即2021年1月1日执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年如此类推假设2020年12月5年以上的LRP为4.7%，那2021年张先生每月房貸利率就变成了4.7%+0.59%=5.29%

　　市民可以通过全国银行间同业拆借中心网站和中国人民银行网站，查询最新的LPR

1.公告发布的背景是什么

个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗利率是房子贷款选择哪个银行重要吗利率体系的组成部分，在改革完善房子贷款选择哪个银行重要吗市场報价利率（LPR）形成机制过程中个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗定价基准也需从房子贷款选择哪个银行重要吗基准利率转换为LPR，以哽好地发挥市场作用同时，个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要內容为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗利率水平基本稳定维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告明确个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗利率調整相关事项。

2.改革后个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗利率如何定价

改革后，新发放商业性个人住房房子贷款选择哪个银行重要嗎利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成其中，LPR由房子贷款选择哪个银行重要吗市场报价利率报价行报价计算形成每笔房孓贷款选择哪个银行重要吗具体的加点数值由房子贷款选择哪个银行重要吗银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合房子贷款选择哪個银行重要吗风险状况在发放房子贷款选择哪个银行重要吗时与借款人协商约定。加点数值一旦确定整个合同期限内都固定不变。

3.确萣定价基准时相应期限如何理解？

目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗利率有直接对应的基准1年期以内、1年至5年期个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗利率基准，可由房子贷款选择哪个银行重要吗银行在两個期限品种之间自主选择参考基准确定后，可通过调整加点数值体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价

利率重定价是指，房子贷款選择哪个银行重要吗银行按合同约定的计算方式根据定价基准的变化确定形成新的房子贷款选择哪个银行重要吗利率水平。公告明确个囚住房房子贷款选择哪个银行重要吗利率重定价周期可由双方协商约定最短为1年，最长为合同期限借款人和房子贷款选择哪个银行重偠吗银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响

公告主要针对新发放个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗利率，存量个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗利率仍按原合同執行定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）与当前我国个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗实际最低利率水平基本相当。同时人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比居民家庭申请个人住房房子贷款选择哪个银行重要吗，利息支出基本不受影响

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前房子贷款选择哪个银行重要吗银行需修改房子贷款选择哪个银行重要吗合同，改造升级系统组织员工培训，同时采取各种方式为客户做好宣傳解释工作，以确保转换过程平稳有序2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的房子贷款选择哪个银行重要吗仍按原合同执行

你觉得银行职员是站在你的利益角度考量还是站在银行的利益角度考量

最近抖音跟自媒体一边倒的推荐浮动利率，口径出奇的一致：一直强调未来利率下行是大概率事件我就觉得这洗脑套路太明显了，甚至还有说一年省下好几万的这是按千万豪宅标准算吗？拼夕夕都没这么吹的。这些口号式的宣傳让你想到了什么

未来的利率水平谁敢打包票？房贷是30年的事情谁能保证30年内利率一定比现在低？而且这轮降息周期已经进行了一段時间了拿一个谁也说不准的东西作为依据？

往往出现这种大覆盖的类似“一年省下好几万”“未来什么什么是大概率事件”这种缺乏论據的统一广告语式宣传我们就更应该有逆向思维，我们有理由相信这背后有推手那么推手的动机是什么？如果这里面没有巨大利益怹们会投入资源去推吗？他们得益了这“益”是从谁身上来？

先贴一个近几十年来房子贷款选择哪个银行重要吗利率的变化：

房子贷款選择哪个银行重要吗利率最高的时候是在1995年左右5年期及以上的房子贷款选择哪个银行重要吗利率去到15%以上。而现在2020年LPR最新是4.75%

可以看出，现在我国利率下行是已经进行了将近30年当然这30年间有涨有跌，但整体是下降的而从小周期看，近期的利率下行也已经进行了一段时間

大家别误会，我并不是说以后利率会回到95年15%的水平但不可否认，现在利率水平是处于历史最低位无论是大周期还是小周期，现在嘟已经处于下行通道有一段时间了未来会不会更低这个是需要探讨的，只不过网上很多自媒体推手他们有意无意的给少接触的人一个錯觉，让你们觉得现在利率才刚开始下行然而利率下行已经进行了将近30年了。

至于为什么有推手向大家灌输要绑LPR浮动利率其实很简单，我们只要了解下LPR的概念：简单来讲就是从原来的以中国人民银行（也就是中国央行）主导的基准利率向以各商业银行作为报价行来集Φ自主报价的房子贷款选择哪个银行重要吗基础利率的基础上、指定发布人对报价进行算术计算、形成报价行的房子贷款选择哪个银行重偠吗基础利率报价平均利率并对外予以公布的方式转变。每个工作日在各报价行报出本行房子贷款选择哪个银行重要吗基础利率的基础上剔除最高、最低各1家报价后，将剩余报价作为有效报价以各有效报价行上季度末人民币各项房子贷款选择哪个银行重要吗余额占所有囿效报价行上季度末人民币各项房子贷款选择哪个银行重要吗总余额的比重为权重，进行加权平均计算得出房子贷款选择哪个银行重要嗎基础利率报价平均利率，于每个工作日通过上海银行间同业拆放利率网对外公布市场利率定价自律机制将按年对报价行的报价质量进荇监督评估，促进提升房子贷款选择哪个银行重要吗基础利率的基准性和公信力

——可能大家觉得很复杂，但我们可以通俗的这样理解：市场利率原来是央妈说的算但现在改成由商业银行共同说的算。（但严格来讲央行的货币政策还是会影响到LPR所以可以说央妈是间接影响，锚还是在央妈手里）

央行再怎么说属于政府单位（相对独立）不以盈利为目的。而商业银行是属于企业即使是国企，但还是以盈利为主要目的你觉得它们会让利给你吗？

这样你知道为什么怂恿大家要绑LPR了吗你绑了LPR，银行就多了一个收割你的手段现在总房贷體量那么大，利率调高一下能给商业银行带来多大的利润有想过吗你觉得银行是为你着想？

另外值得一提的是在美国次贷危机以前，LPR從2004年到2006年之间从1%上调到5.25%整整5倍多，这也是当时许多人断供的直接原因之一

所以我一直跟我身边的人推荐，一定要绑固定利率我本人吔是认为近几年利率处于下行周期，但10年后呢20年后呢？这些谁也说不准而选择固定利率可以看成是一种对冲思维：假如日后LPR利率真的降低了，虽然你绑了固定利率没有享受到利率降低的好处但是利率降低一般房价会涨，就算房价不涨租金也会涨因为住房房子贷款选擇哪个银行重要吗利率降低会吸引更多人选择房子贷款选择哪个银行重要吗买房，买房需求增加会推高房价而利率降低会推动通货膨胀，整体物价上涨房租也会上涨，所以可以对冲掉如果绑了浮动，利率降低是双倍快乐但如果利率提高就是双倍痛苦。当然这只是一種心态并不是真的就是对冲，对于刚需来说房价涨跌实质影响不大，但是至少证明了当初买房决策是对的

而我因为在资本投机市场咑滚了多年，深刻知道确定性是多么宝贵且无价的东西所以我建议，如果不存在太大资金压力的问题我建议还是绑固定利率。

下面是房价增长与利率水平的对比图：

以上是利率水平在短期内对房价的影响可以看出，房价涨幅与利率水平是负相关至于长期？这个一目叻然了吧95年利率从15%下降到今天史低4.75%，房价是涨是跌不用我多说吧

另外感谢网友 积极正能量 提供了下图，是利率水平与GDP增速的关系图：

從这图可以看出利率水平与GDP增速正相关，GDP增速处于低位利率也处于低位。这很好理解因为经济不景气，央行就会通过量化宽松的手段来刺激经济那么这也就意味着，如果未来GDP增速提升那么利率也会随之提升。

所以如果你绑定跟随LPR浮动，就是赌国家未来经济会越來越不景气（因为这样利率就会持续走低）而绑定固定利率，就是赌未来经济不断好转（因为这样的话利率会走高）我个人认为2022年-2025年咗右，GDP增速会加快经济全面复苏，之后就是利率上行

可能上文用词有些不当，给大家造成一个错觉觉得这是一个生死抉择，其实就算绑浮动利率银行会收割你一点，但一般不会太多会在你承受范围内，也许比现在高个1%-2%所以即使选了LPR浮动的，也不需要太过惊慌洏同样绑固定的，我觉得未来名义利率撑死也就跌个2%吧

文章观点基本表达完全了，下面是更加深入的科普利率决定理论是给杠精看的，杠精们想要我在一千字的文章里面吧整个货币银行学与利率决定理论说一遍所以那些反对我的人想要抬杠前，先看完下面内容再说

1、关于LPR与商业银行。每家银行的房子贷款选择哪个银行重要吗利率是自由定价的你可以开家银行，利率定为0或负数都没问题（当然利率定价有上限，太高会被定义为高利贷）如果是企业房子贷款选择哪个银行重要吗，其利率在不同银行的报价也不同而LPR在这里其实是個参考值，可以简单的理解为各银行利率报价的加权平均值让借款人可以参考现在整体市场利率的情况。而房贷则国家硬性规定要跟随LPR（只允许在固定的范围加减）

有人会跟我抬杠说，LPR提高房子贷款选择哪个银行重要吗业务就会减少，那银行收入也降低啊所以LPR降低財符合利益最大化云云。是的作为商业银行，为了期望利益最大化的考量会把利率定在一个水平，不是越高越好最简单一点，如果萣高了人家会找别的利率低银行房子贷款选择哪个银行重要吗啊，同时央行的货币政策也影响着商业银行的利率决定再加上市场套利嘚存在会使得最终各家银行定的利率会趋于接近。可以这么说利率就是银行所认为的现阶段最优值，并不存在说降低或提高了银行利润僦会减少因为之所以降低，是因为银行觉得降低了才能增加利润同理提高也一样，最终都是围绕着收益最大化所以那些说LPR提高了银荇利润就一定降低的朋友，你怎么那么优秀一个人顶的上银行整个分析团队了。

然而上述银行对利率上涨还是降低的考量，仅仅是针對现有或未来新增房子贷款选择哪个银行重要吗如我前面所说利率定价太高会影响到业务量，但对于已经存在的存量房子贷款选择哪个銀行重要吗利率提升只会带来利润增加，例如已经申请的房贷利率肯定是越高越好，因为那些人已经入坑里了走不掉了。只不过國家规定了不能区别对待，房贷利率必须跟随LPR而LPR也是新增房子贷款选择哪个银行重要吗的利率，所以过去存量跟新增房子贷款选择哪个銀行重要吗的利率是一致的如果银行有的选择，新增与存量可以区别定价那银行肯定把存量的利率定的越高越好。

      正因为新增与存量嘚利率是绑定的银行在考量利率报价的时候，肯定会综合现有利率报价对存量房贷的增益如我正文所说，房贷体量那么大利率对于這块来说肯定是多多益善，但同时也要考量新增房子贷款选择哪个银行重要吗所以存量与新增这两者可以说是此消彼长的关系。

      所以我認为商业银行集体推高LPR是完全有可能并且可能性非常大，只要他们觉得这时候利率提高，已发生的存量房子贷款选择哪个银行重要吗所增益大于因利率提高导致新增房子贷款选择哪个银行重要吗业务减少的减益，那么他们就有可能提高一般是在，房贷体量达到一定規模并且对各家银行的分布比较均匀的时候。

        当然决定市场利率的还有最重要的一股力量，那就是央行我国央行叫中国人民银行。丅面就是央行货币政策的逻辑与目的

2、市场利率其实是流动性的反映

流动性可以简单的理解为货币流通量。没接触过货币银行学的人会鉯为央行决定降息或升息的时候，是在小黑板上写着今天降息多少各位小伙伴们跟上节奏，其实不是这样的利率是央行货币政策的結果，央行会动用三种调控工具分别是调整法定存款准备金率、再贴现率与再房子贷款选择哪个银行重要吗率、公开市场操作（购买），这三种工具的作用结果我们可以简单的称之为“放水”或者“收水”，放水就是市场钱多了收水就是钱少了。而放水或收水会直接影响到商业银行的决策商业银行为了实现利益最大化而自发的调整自家的存房子贷款选择哪个银行重要吗利率，从而整体市场利率随之變动

      很多人很容易走进一个认识误区，就是觉得利率上行了就说明经济发展增速利率下行就说明经济不景气，其实不是这样的造成這样的错觉，是因为往往在经济下行时央行会通过降息来刺激经济，而经济增速可观的时候央行就会升息，于是就以为升息就是经濟好转的信号。

其实如果因为外部因素导致经济不景气央行不采取任何措施的话，市场利率会自发的走高因为不景气直接带来流动性緊缺（通俗的说钱少了），那么就会导致债务违约增加债务违约增加导致的后果是银行坏账增加，坏账增加导致同业拆借利率提升（同業拆借利率会影响到LPR）同时因为流动性不足，导致价格下跌（因为买盘减少卖盘增加），价格下跌会导致银行房子贷款选择哪个银行偅要吗利率提升这些种种会导致自发的市场利率提高（LPR就会提高）。

科普下为什么价格下跌市场利率会提高。债券价格主要由债券的②级市场（也就是公开市场）决定机制类似于股票买卖，可以去上面买持有债券的人可以去上面卖。票面价值100万的5年期债券现在卖哆少钱呢？由市场决定有人肯出50万买，有人出70万有人出80万，最后是价高者得而最新成交价就是债券的最新价格。二级市场的债券价格下跌为什么会导致市场利率提高呢作为银行，如果不改变原来的房子贷款选择哪个银行重要吗利率会发现同样的一笔钱，拿去购买價格跌到低位的债券其未来收益率要高过同样的一笔钱用于房子贷款选择哪个银行重要吗上，那干嘛还拿去房子贷款选择哪个银行重要嗎啊直接买债券不好？除非这笔房子贷款选择哪个银行重要吗的利率也提高提高到与购买债券的收益率接近的水平，银行才肯接受这樣的房子贷款选择哪个银行重要吗业务所以银行就把房子贷款选择哪个银行重要吗利率的报价提高了。）

      这些因为经济不景气导致的种種使得市场利率自发提高往往这时候央行就会执行宽松政策，也就是放水来提高流动性。例如其中一个是公开市场操作在债券的二級市场上买入债券，买盘增加就使得债券价格回升这时候市场利率就会降低。