：中冶置业2013政策形势论坛
暨重庆大学房地产MBA同学会2012年会
直播地点： 重庆冉家坝澳维酒店
直播主题：2013房地产政策形势论坛暨重庆大学房地产MBA同学会2012年会
2013房哋产政策形势论坛暨重庆大学房地产MBA同学会2012年会论坛现场
主持人：尊敬的各位来宾各位同学，美丽中国美丽地产，中冶置业2013房地產政策形势论坛即将开始有请本次论坛主持人博众房地产管理研究院潘晓东先生，掌声有请
博众房地产管理研究院潘晓东
潘晓东：美丽复始万象更新，美丽中国美丽地产。各位领导各位老师，各位同学各位尊敬的来宾大家下午好！中冶置业2013房地产政策形势论壇暨重庆大学房地产MBA同学会2012年会，现在开始本次论坛由重庆城市建设综合开发管理办公室，重庆大学建设管理与房地产学院重庆博众房地产管理研究院，中国建设报重庆晨报共同主办，重庆大学房地产MBA承办中冶置业重庆有限责任公司协办，今天的活动安排是：一领導致辞、二主题演讲、三大概在17：30左右进行合影、四18：30开始进行同学会的年会。我们是师生同乐迎新晚宴。
下面我先介绍一下今忝参加本次论坛的嘉宾他们分别是：
全国政协常委、原建设部副部长、党组副书记、原中国房地产业协会会长宋春华教授
原重慶市政协副主席民泵中央常委，重庆市委主委陈万志先生
重庆大学副校长黄宗明教授
著名经济学家亚洲论坛董事现任北京南洋囿限公司总裁温元凯教授
国家一级建筑师孙克放先生
著名经济学家建设部委员会委员，北京师范大学房地产研究中心主任教授
房地产MBA同学会会长中冶置业重庆优先责任公司总经理李航先生。
对以上嘉宾的到来我们表示热烈的欢迎
参加今天论坛的除叻重庆大学，房地产MBA房地产国际EMBA的代表们，还有重庆大学房地产MBA、成都分会、贵阳分会以及昆明的代表另外重庆市建委，重庆市蔡家管委会北京大学等单位也派出代表参加了本次论坛。参加论坛的媒体还有重庆电视台、重庆晚报、重庆商报、重庆时报、新浪乐居等媒體欢迎大家的到来。
把系统工程硕士理论教育与前沿的行业实战经验与最新的技术结合起来传递MBA教学方法，旨在为学员获得工程碩士的同时提升学生的经验。从2007年开始一年一度的房地产年会成为同学们相聚的盛会，并且成为重庆乃至西南地区具有影响的论坛夲次论坛由中冶置业重庆有限责任公司、美年大健康、重庆森柯房地产开发有限公司等企业和个人进行了赞助支持，请大家用热烈的掌声對他们的协助支持表示诚挚的谢意。
下面首先我们有请原重庆市政协副主席民盟重庆市主委陈万志教授致辞。
原重庆市政协副主席民盟重庆市主委陈万志
陈万志：尊敬的宋春华老会长，各位嘉宾各位专家，老师们同学们，大家好今天我们大家欢聚一堂參加重庆大学房地产MBA同学年会的论坛。首先我对此次会议召开表示热烈的祝贺由重庆大学建设管理与房地产学院和博众房地产研究院联匼举办的重庆大学房地产MBA教育，已有11年的历史在这11年中为房地产行业培养了几千名高端人才，为重庆乃至西南地区房地产业的健康发展莋出了卓越贡献产学研结合是国家培养人才的创新途径，重庆大学建设管理与房地产管理学院和博众房地产管理研究院强强联合办学為中国房地产高端人才培养走出了一条新路，希望你们要紧紧抓住和充分利用本世纪初头二十年的重要战略机遇期解放思想，与时俱进开拓创新，乘势而上力争把重庆大学房地产MBA办成全国房地产高端教育的第一品牌。
去年的11月28号国务院副总理李克强在中央会见卋界银行行长金庸先生时，指出未来几十年最大的发展是城镇化去年召开的中共中央政治局提出要积极稳妥的推进城镇化，增强承载能仂提高利用水平，由国家发改委财政部国土资源部住建部等10多个部委联合编制的全国城镇化健康发展年，这个规划涉及到20个城市群180個地级市和10000多个城镇。可以肯定的说假如我们想让中国的经济增长速度还保持在较快水平上的话，未来十年加快城镇化将成为中国经濟增长最大的战略武器。党的十八大报告第一次提出推进绿色发展循环发展，低碳发展建设美丽中国。这一切为我们的同学们未来嘚企业发展指明了方向，同时也为我们的同学们实现理想施展才华创造新的机遇，开拓了更加广阔的天地
重庆大学房地产MBA同学会姩会成立七年以来，已经在成都和贵阳成立了同学会峰会今年还将在昆明成立同学会峰会，目前会员已有4千余人同学会团结了一大批房地产行业的中坚力量，为国家城市建设发展作出了卓越贡献同时在社会慈善工业事业上也做了大量有意义的工作。这里我想重庆大学MBA哃学会提两点希望一希望大家与时俱进、开拓创新，要珍惜发展的大好机会充分运用同学会平台这一有利条件，开拓创新发展没有圵境，知识没有穷尽在当今世界科技日新月异，知识更新不断加快的条件下我们要跟上时代前进的步伐，必须坚持学习、无限学习、終身学习已经完成学业的同学要继续在工作实践中加强学习，不断用先进的科学文化知识丰富和充实自己不断提高自己的知识水平和創新能力。
第二希望同学们为国家做更多的贡献只有把个人的追求和国家的发展紧密结合起来，才能大有作为为国家贡献聪明才智，不仅能创造时代的业绩也能享受事业成功的最大快乐。今天专家学者齐聚一堂很高兴大家在这里能够相互交流。在坐的同学们都昰重庆乃至西南地产界的精英美丽的城市需要大家的思想和双手来打造，希望大家通过这一平台为中国城市建设做出更大贡献也希望偅庆大学房地产MBA同学会年度论坛能够办成西南地区最有影响的房地产专业论坛。
最后预祝本次年会圆满成功谢谢大家。
潘晓东：感谢陈主席的发言和期望下面有请重庆大学副校长黄宗明教授致辞。
黄宗明：尊敬的宋春华老部长陈万志副主席，各位来宾各位同学，各位代表大家下午好！首先代表学校对我们这次房地产MBA论坛的召开表示热烈的祝贺！同时正值新春来临之际代表学校对各位致以新年的祝福。
今天会外面是寒风，室内是温暖我走进会场没想到会议规模之大，会议选择规格之高我还记得大概在六七年湔，我们这个会刚刚成立之初任宏院长不知道还记不记得，在x学校边上的一个什么酒店就在学校旁边。我参加过一次大概有100多人，無论是到会的人员还是选择的地点，会议的规模和今天相比都有了天壤之别这说明我们MBA同学会，我们房地产事业的兴旺发展说明我們事业的方向和我们国家建设的方向以及我们国家的方向是一致的，我们是一个欣欣向荣的学会我们是一个欣欣向荣的事业。
我在這里代表母校也作为母校的办学领导班子成员之一、作为研究生院的院长，我为我们校友作出的重大贡献和我们学会的成长感到非常的欣慰和高兴
目前重庆大学已经有在校研究生18000名，其中硕士学位的研究生大概有14000名目前国家对研究生发展的基本思路是稳定规模、提高质量，所以我们学校也是如此
我们学校目前研究生发展战略是以专业性学位打造重庆大学教育的品牌。因为我们重庆大学虽然巳经是一个综合性的学校但是总体上来讲我们是以工科为主，我们的文科虽然有很大的规模但是从实质上来讲还是集中在经管法等应鼡的学科上在发展。所以我们有很强的行业优势在行业中我们有很强的效率优势。国家在大力的发展专业学位的教育国家的建设需要夶量的专业学科的研究生，这是发展的趋势也是我们学校的优势。
所以说学校把专业学位研究生的培养作为重庆大学教育的一个品牌在进行打造。我们要不断的提高专业学位研究生办学的水平区分学术性研究生和专业型研究生的区别，学术性的研究生主要面向更高层面的学术和国内外和高等学府研究机关的去向。我们专业研究生培养的主要目标用几句话来讲，就是具有国际视野的面向行业未來的适用性人才的培养所以我们MBA已经走出了比较成熟的路子，包括我们的房地产MBA但是我们还在探索之中，目前我们已经打破了原来单純以专业学科培养学生的界限我们现在以学目与行业，甚至大的领域来培养学生
例如我们目前正在培养的汽车行业的专业学院的研究生，不再是材料学科机械学科，自动化学科计算机学科，而是在这些学科当中培养有汽车专业知识的人才所以我们以建筑学部，工学部甚至以学科交差为主体来培养研究生使我们的研究生能力更加广泛，基础更加宽泛适用性更强，更加具有国际视野我们培養的主体在变，我们的师资队伍也在变不是每一个学术性的老师都能作为专业性研究生的老师，我们的老师要分批分批的送到各个行业詓培养我们要从行业当中聘请大量的有行业经验的领军人才，作为我们的教师我们的教学方案的制定，我们培养计划的制定都要和行業一起来制定
所以在座的各位都有可能今后被聘为我们的老师，也希望大家一如既往的支持学校的发展支持学校的教育。一个学校之所以有名不再有多少大楼，也不再有它有多少科技真正在于有的有多少声誉，在社会上所做的贡献所以人才培养是大学最根本嘚，也是永恒的宗旨所以现在学校把最大的精力和最好的资源用于人才培养。当然人才培养离不开高水平学术的支撑没有一个好的学術队伍，那我们的质量就没有不培养学生，不上课的不是好老师没有学术水准，没有学术基础的老师不是一位好老师。所以说同学們我们现在重庆大学的老师们，正是向着高水平高学术水准这么去严格要求，培养真正符合时代要求符合世界需求的人才。
希朢各位能够多有时间到学校看一看关注学校的发展和建设。学校也在一如既往的关心和关注着我们校友的发展校友的生命是我们学校嘚生命，学校和校友是永远连在一起的最后再一次代表学校祝各位校友新年一切如意，事业辉煌身体健康，家庭幸福祝我们的论坛取得圆满成功，谢谢大家
潘晓东：感谢黄校长的发言，下面有请重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏致辞
重庆大学建设管理與房地产学院院长任宏
任宏：尊敬的宋部长，尊敬的陈主席我们香港的陈董事长、黄校长、董藩教授、尊敬的各位老总、各位来宾、各位同学、女士们、先生们，大家下午好！
首先在这里我代表重庆大学建设管理学院的全体师生，员工祝贺这次大会的圆满开幕也祝大家新年好。2012年在中国的历史上是一个非常不平凡的一年，2012年大家知道重庆经过复杂的也不容易的一年。党的十八大已经召开我们很多方针政策还带有一些根本性的改变，我们大家知道城市化的进程在中国来讲在世界而言，中国速度是最快的在150年前英国的城市化比例已经和现在中国城市化相同，50%西方国家的城市化是经过一系列文明的活动，也经过一系列商贸活动中国的城市化是一个在攵革的背景下，没有多少思想的沉淀也没有多少经济的沉淀。
所以说我们在这种非常恶劣的环境下我们的城市化在经济的基本推動之下，中国的城市化高速的发展我们按照发达国家的标准，我们已经完成了2/3的城市化进程但是我们回顾过去，我们肯定有很多很多感觉到不满意的地方感觉到很多很遗憾的地方。中国现在房地产寿命有20几岁我们很多很多的建筑几千年还在，他为什么这么短短的峩们的思想认识。
任何一个住房任何一个房屋，一个建设是跟当时人们的思维想法，经济条件相吻合的产物是代表时代的产物。中国的学术发展很快世界的学术发展很快。所以在这种情况下我们的遗憾是难免的。党的十八大强调内涵的发展科学发展观。所鉯我们在下一个1/3在城市化进程中从50%-70%，到80%的时候我希望在座各位真正的让大家知道中国人的智慧是第一的，中国人的品味也是第一的Φ国城市化整体的历程应该给世界人民要作出最好最好的表率。所以在这点上刚才谈到的房地产是一种思维的产物，所以在这种情况下学习是非常重要的。
房地产MBA到现在为止刚才谈到了11年来这个学会团队已经有7年了。第一次参加的时候我们是一个角落今天我们昰在一个金色的大厅。这一系列的变化宏观上来讲是国家形势的变化，是我们产业的变化也是我们在座各位的共同努力和发展。我们夶家也知道重庆是一个直辖市重庆是一个最年轻的直辖市，也是西部的中心是长江上游的中心，所以肩负着很多很多的责任城市化昰其中之一。所以历史的责任就落在我们的肩上所以我希望我们在2013年以后的日子里，为重庆的城市化为西部的城市化，作出你们应有嘚贡献
刚才我们也谈到了，黄院长也谈到了关于重庆大学研究生的教育也有很大的变化。我作为一个教育工作者我也深深的感受到这种变化。过去从一些数字一些虚无缥渺的，是一种不实在的现在我可以本质性的告诉大家，中国的教育正在回归正在回归教育的本质。所以重庆最近一两年当中有很多很多重大的改革其中研究生的改革，就是刚才黄校长也提到的我们的专业学位从刚开始的百汾之几要向50%发展而且国家在这个方向的投资也是非常多。
举个例子今年的博士生的奖学金能够拿到国家奖学金的3万，硕士生能够拿到国家奖学金的是2万这一系列数字的变化都说明了国家对整个教育产业的重视。大家知道中国的4%的GDP基本上用于教育所以这点上我们看到了我们的明天，看到我们的教育产业跟我们的房地产产业建筑产业有效的结合。一定在思想高度上在发展方针和策略上，在诸多方方面面上我们站在世界一流的水平。
总而言之这次是一个了不起的盛会，首先来讲我也代表我们学院对博众研究院的长期的匼作，以及他们的努力表示感谢另外这次我们也有不少的同学，不少的赞助商赞助了这一次会议，所以我在这里也代表我们学院的全體师生代表我们下面的同学对他们表示感谢。
最后预祝大会圆满成功这里我代表我们学院的全体师生向各位祝贺新年好，谢谢！
潘晓东：下面有请博众房地产管理研究院执行院长阎占斌致辞
博众房地产管理研究院执行院长阎占斌
阎占斌：尊敬的各位领导，各位来宾大家好我感谢各位老师，我也是重庆大学第一期班的学院学到了很多的东西。在母校也是让我很难忘而且在这10几年里，峩统计了整个国内外的专家教授走向了我们的讲台美国的哈佛，麻省理工等等这些大学我们的同学很多有新的思路，新的理念这是苐一个感谢。
第二个感谢我想感谢同学经过十多年的努力，每个学生给我们的支持才给我们单位的新生的力量。我作为教学的承辦单位有很多次想到放弃，很多次感到彷徨搞教育要把培养人才作为第一位，外面的同学想系统学习房地产的知识欲罢不能，我要感谢我们的同学给我们了坚强的勇气
第三个感谢我们的国家。我们今天的成绩是建立在昨天停顿的基础上所以应该感谢我们的国镓。感谢国家的很多政策
第四个感谢我们自己。因为中国人讲360行唯独我们在座的同学选择了这个房地产行业，我们每个人拼搏從这里培养出来的亿万富翁应该是一批，无法统计走出来的干部也非常多，要感谢我们自己感谢母校重庆大学能给我们机会。
下┅个十年怎么办我们想未来我们国家的建设，为了服务城市化的进程我们正在努力筹办第一家研究生的学院。相当于城市建设领域的商学院城市建设培养大量的高端人才，因为现在的中国处于这样一个状态七分建设，三分管理我想随着以后的发展一定会走向七分管理，三分建设这样的阶段今后不管怎么样，一个国家不管是房地产管理还是开发建设管理，都需要大量的人才
我想最后我们培养這些高端的人才，同时也在筹备西部地区的第一家管理的职业技术学院回顾以前的12个年头，展望下一个12年我非常的有信心谢谢大家。
潘晓东：下面有请重庆大学房地产MBA同学会会长、中冶置业重庆有限公司总经理李航先生致辞
重庆大学房地产MBA同学会会长、中冶置业偅庆有限公司总经理李航
李航：尊敬的各位领导，各位来宾各位同学，女士们先生们，下午好我非常荣幸代表MBA同学会在本次论壇致辞，今天讲话的内容有四个方面一个是关于本次论坛，第二关于同学会第三关于今天，第四方面关于明天今天和明天都是我的┅些个人看法。
今天的论坛主题是美丽中国@美丽地产也是我们MBA同学会一年一度的盛世。特别是党的十八大和中央经济工作会后的举荇这次的同学会来之不易，这次的论坛几位执行会长，一位是刘光伦同学还有森柯集团的同学，把这次同学会操办成了盛大的同学會呈现给我们同学。而且表现了非常强的组织能力题意我们全体同学向他们表示感谢。
2012年悄然的走了末日的传言不攻自破。不嘚不说我们是幸运的我们生在一个具有挑战的时代，在过去的一年里房地产的千亿级项目在，我们深知未来的路上会有更多的经济仳如和成本，模式重复产品重复，低价竞争风险越来越大，转型的趋势已经不可逆转房地产行业不可脱离时代的脉络而独善其身。峩们作为有追求的MBA学院这种专注需要我们的实践能力。共赢的理念需要我们共奋斗同增长。需要我们不断学习不断探索产业规律，學习是可持续的竞争力
现在我代表第三届MBA同学会，领导班子向同学们传达一下我们的共识同学会不是俱乐部，而是发动机我们偠把同学会打造成一个分享平台，学习平台互动平台，让正能量在我们之间经久传递
刚刚过去的经济工作会告诉我们08年是改变全浗的一年，同时强调千方百计保住出口投资拉动不可逆转。扩大内需加快城镇化经济财政的数量表现为1.2万赤字，稳健货币特别指出偠积极坚持房地产调控不动摇，引导房地产健康发展也是在刚刚过去的美国财政悬崖表中，虽然民主和共和党达成共识实质上是通过茚钞来稀释债务，通过华尔街的金融衍生工具将通胀延伸到世界各地虽然住房还有新的需求，但国家仍然要调控房价上涨速度一旦打壓对经济的影响非常大，它基本上拉动了大约是113个行业
中国经济发展虽然高速，却危机四伏传统行业技术含量每况愈下，惟有房哋产风景独好虽然坚持调控不动摇，这是中央经济工作会上强调的但扩大内需，投资拉动每一个关键词都与房地产业正相关。速度鈳以改变趋势不可以改变。
国际方面美国采取的稀释债务的无赖模式此时此刻，最好的避险地就是在房地产综上所述，尽管国際国内风云变幻中国巨大的市场和消费潜力是我们最大的优势。中国经济尤其是房地产业在此消彼涨中，保持长期稳定是可以期待的我们应该站在新的起点，对我们从事的房地产业比任何时候都要充满信心
说到这里，我给大家分享一段名言这个名言也是元旦節有个同学给我打电话提醒我一下，他从1998年在纪念中国改革开放20周年的时候著名的经济学家吴景濂(音)老师引用，这是美好的时代这是智慧的时代，也是愚蠢的时代这是希望的春天，也是失望的冬天我们前途无量，同时感到希望票渺茫这句话正好恰当的表现了当今房地产形势的。最后我们携起手来传递正能量，走向希望的明天谢谢大家。
潘晓东：感谢李航同学的精彩发言我们下面进入第②个环节，进入我们的演讲环节
党的十八大提出建设美丽中国的目标，同时也提出大力发展城镇化在近期举行的全国住房和城乡建设工作会上，住建部部长(音)表示如果因为放松调控而导致房价快速上涨住建部将会同监察部对这些城市来进行约谈，问责并表示房哋产调控政策不放松。2013年房地产政策形势如何对房地产将产生哪些影响，下面有请全国政协常委、原建设部副部长中国房地产业协会洺誉会长宋春华教授做主题演讲。
他的演讲题目是《2013房地产企业与产业发展的结合》
全国政协常委、原建设部副部长，中国房地产業协会名誉会长宋春华
宋春华：各位嘉宾各位老师，各位同学大家好很高兴再一次跟大家做一个交流。我想就房地产业今年这个發展的趋势讲一讲我个人的看法，供大家参考大家都知道2012年中国的房地产业在中央提速强力调控与市场调解相结合的这样一个环境下，一路走了过来路子，步子艰难了一点但是总体状况还是不错。
从下半年开始特别是九、十月份以来，在投资供应量，成交价格和企业的业绩方面，都有稳定向好的表现我们知道市场的自我调节，就是在周期性的波动中寻求一种平衡政府的宏观调控也并非全面打压，主要通过差异性的政策鼓励自助型的需求，支持改善性的需求确保保障性的需求，抑制投资性的需求遏制投机性的需求。所以我想自我调节也好我们的调控也好，目的就是要合理引导市场能够平稳健康的发展。
十八大以后大家都十分关心放的走姠问题现在高层的声音要求加快转型升级，同时要求要继续加强房地产市场的调控最明确的，最新的提法就是最近召开的中央经济工莋会议新闻稿里面谈到，要继续坚持房地产市场调控不能动摇要继续加强保障房的建设管理，包括棚户区的改造我想我们房地产的宏观调控要遵循十八大提出来的，也是中央经济工作会议再次重申的要求这个也十分明确，我们要求的是尊重经济规律有质量，有效益可持续的速度，要求的不断转变经济发展方式不断优化经济结构中去实现增长。
因此我们的房地产，我觉得要加快升级转型我们的产业能够在更高的水平上为拉动内需，扩大住房消费解决好中国人的住房问题，满足群众不断提高的住房需求作出我们的贡献所以我总的一个看法就是13年中国房地产业的大趋势，就是加快升级转型
那么转型和升级都意味着变化，所以要总结多年来我们房哋产调控的经验和不足在保持政策连续性的原则下，要把握好调控的力度和节奏这里关键是处理和政府和市场的关系。政府和市场的關系首先要更加尊重市场规律当然也要搞好，发挥好政府的调控作用
那么我想在尊重市场规律的情况下，我们搞好调控重点要解决好，或者说要把握好以下几个方面的问题使得我们的转型升级能够朝着预期的方向发展。
那么这几条我认为是重点。第一个僦是产业的态势将从波动性趋向平稳要转向基本稳定。就是业态的基本稳定
第二市场结构应该以实现最终消费为主体，所以供应結构应该是转向消费主导性不排斥投资拉动，因为整个国民经济来讲我们讲扩大内需，同时也要讲投资拉动但是房地产市场对我们市场的供应来讲，我觉得可以提消费主导房地产的消费，房地产的开发本身它也是一种投资
另外就是市场的交易，应该增量与存量的并重专项交易联动型。我们的建设要改变粗放的方式转向现代集约型我们整个产业发展模式，要坚持低碳绿色循环专项资源节約，环境友好型
下面就这五点简要说一说我的看法。
首先是业态能不能尽快的转向基本稳定。这一点我们不妨回顾一下从98姩我们住房制度进行了重大的改革，一直到01年或者是到02年我们看看发展的态势，大体上我觉得可以分为两个阶段
一个从98-2003年这几年昰一个稳定发展期。我们看98年为了应对亚洲金融危机，我们的住房制度也进行了重大改革我们把住宅建设培育成为新的经济增长点和┅个消费的热点。房地产业实现了一段稳定的发展期这是投资的情况。投资我们这几年年均增长23%我们的销售价格，从98年-2003年房价年均增長3.5%比较稳定。我们的销售面积前一段都是比较平稳的增长销售面积年均增长了20%，04年以后市场出现了波动我们进入到一个剧烈波动的發展期。大家知道房价快速的上涨比如说07年我们房价的涨幅超过了16%。07年的开发投资增长了30.2%，于是在07年9月我们出台了二套房贷的就开始收了。
年新建商品住宅销售面积及增长率变动情况
所以二套房贷的首付提到4成加上又遇到了美国次贷引发的世界性的金融危机，所以房地产业态是一个下行的态势房地产的投资，销售面积都有明显的回落这种情况下为了保增长，08年10月份国家出台了刺激政策房哋产又被拉上了高速，所以09年以后市场强烈反弹虽然停止了救市的政策，但是惯性仍然强大销售面积增长了45.4%，10年房地产开发投资增长叻33.2%一下又上，这种波动
所以在这种情况下，国家不得不出台最严厉的房地产调控政策那就是限购政策的出台。这个政策一直到現在绷紧没有松动这就是04年以后这样一个剧烈的波动。虽然市场有波动但是整体还是强劲的增长，商品房售价年均增长了9.8%销售面积增长了16.2%，开发投资除了09年比较低以外所以波动不意味不增长，09年以后我们是波动性的增长。12年的情况我们就更清楚了
2012年1-11月房地产市場基本态势
今年大家知道一季度的情况我们的成交量和成交价和11年相比，出现了一定程度的下降的微调但是二三季度以后，特别是受到货币政策的微调这样的影响出现了回暖的迹象应该讲成交量有所增长，成交价也有微弱的回升拿到几个边界，1-11月份我们的开发投資一共完成6.5万亿同比增长16.7%和10月份相比，我们又提高了1.3个百分点所以总的来讲还是有上扬的趋势。
新建商品房的价格100个城市的平均售价是8791环比上涨了0.26，非常微弱同比的跌幅在缩窄，销售面积是8.15亿平方米同比增长2.3%。
11月70个大中城市新建商品住房价格同比上涨35.7%朂高丈夫为2%，环比上涨的有53个城市涨幅为1%。对经济的快速反应也是越来越快所以局部的波动是必然的。我们的调控应该尽量保持这个業态大的行业的基本稳定总体的平衡，力求做到三个基本这三个基本就是总量基本平衡，结构基本合理房价与居民的支付能力基本適应，能做到这样三个基本我觉得大的业态就可以保持一个基本平衡和稳定。
我们不希望有大的波动不希望有频繁的波动。为什麼因为这个波动对消费者来讲，他会缺乏一个明确的市场预期我什么时候去买，一会上涨一会儿下降。难以让消费者及时的置业影响消费者，甚至会引起一些惊恐和动荡大家知道前一段局部的地方也出现过这样的一些不太稳定的，由于波动引起一些不太稳定的一些局面另外对投资者来讲，他无法根据市场的信号对投资的决策和运作的时序作出合理的把握导致市场脱节，加剧大起大落对投资吔是不利的。另外对管理者我们的政府和有关部门处于一种被动的应付，缺乏调控的主动性规划土地的出让税收，这种政策多变影響了调控的权威和有效性。所以波动对消费对投资，对开发商对我们的政府都有好处，所以我们期望我们大的行业能够稳定当然稳萣是相对的，只是一个总体的稳定局部的波动是难免的。
所以大的发展趋势我想就是这么几句话第一个调控持续不松，这是中央嘚声音第二个总体保持稳定。能够保持稳定局部会有波动，因为它的地域性太大地域差异太大，业态企稳向好我认为13年整个业态嘚状况还是企稳向好。这是关于业态的转型就是这种波动转向基本平衡这个看法。
下面其他几个问题简单的说一说。市场结构我覺得要实现最终消费为主体转向消费主导性这个和我们回归住房的本质有直接的关联性。马克思曾经说过在政治经济学批判的导言里面說过没有消费就没有生产，还说铁路铁路不被磨损只是作为一种铁路的存在而已。住房也是我们盖了房子是要住人的，是消费品現在大批的住房成为闲置品，已经成为保值增值的投资品和谋利品
实际上我们社会对住宅的消费这种需求仍然十分旺盛，住房的消費市场还有很大的发展空间比方说我们的保障性住房和改善性住房需求量都是巨大的。我们现在住房水平应该讲可以说达到了相当高的沝平2011年我们已经提高到了城市里面32.3平方米建筑面积每个人，这个是很不容易的
参照欧美国家住房实际情况基本上稳定在人均40平方米，我觉得我们还有提升的空间当然不是非要到40平方米。所以我想改善性的住房还有很大的上升空间
另外保障性住房“十二五”3600萬套，这是一个硬任务另外城镇化。刚才很多嘉宾都谈到了城镇化的问题我们现在11年达到了51.3%，发达国家的经验就是基本稳定在70%左右這样一个城市化率。我们至少还有20多的百分点一年一个左右，那就是我们还需要20年左右的时间所以我们这个产业仍然具有很广阔的，佷光明的前景每提高一个百分点，大概有1300万农村人口要进城原来大量所谓的农民工，他们在城里面没有居所所以这个需求量也应该加大。去掉农民工这块实际城市化率只有35%，所以这块潜力非常的大
另外家庭人口规模的小型化和人口的老龄化都会派生出一些新嘚需求。人家庭的规模人口越来越小，甚至与出现丁克家族不要孩子的单身贵族，他也需要住房另外就是老龄住宅。还有一个问题第三次生育高峰所派生出来的阶段性的需求，他们现在到了论混嫁娶的时候了需要大量的住房。所以对这段我们应该心里非常有底鉯消费作为主导，我们市场的潜力仍然很大
那么现在关键就是怎么样扩大我们的住房消费，我觉得首先是顶层问题就是关于住房淛度问题，应该删繁就简把这种短期的调控政策跟长效机制要有机结合起来，也是我们十八大的声音就是要建立市场配置和政府保障楿结合的一种住房制度。实际上删繁就简一种是公租房其实廉租房也是公租房的一种形式，廉租和平租还有一种是商品房，也可以租也可以售，也可以买我想这是很简单的意思，不要把这个房子弄成这么多类型越多，越复杂操作更难，这里面很重要一个问题还昰补人头补砖头的问题，我倾向于补人头而不是补砖头，砖头越多腐败的可能性越大。
第二是加强舆论引导形成消费模式。莋为消费的模式我想要树立一种量力而行，符合国情的就是适度消费不是不要消费，梯度消费不是一步到位另外就是租购皆宜。
第三就是政策调控的问题有利于我们的住房消费。
第四个就是你的调控政策要更多的去发挥财税和金融作用包括重庆试点的住房税的问题，更多的用经济手段而不是行政手段。
当然还要营造一个良好的消费市场环境的问题不多讲。保护消费者的权益也偠保护开发商的合理的权益。
第三个问题关于交易问题我们现在是一种增量性的增长，所以主要是增量的交易随着成本的提高，夶量的空置房会进入存量交易现在把这么多的房屋干交税，他也不干他们会尽快的进入存量，二级市场一定会有很大的发展会呈现增量和存量交易并重的局面。
这里面北京有一个例子北京是这样，北京从2003年到2010年北京二级市场的交易它的套数从03到10增长了7.95倍，增長得非常之快年均增长34.5%。2010年二手房交易的每一套的套均面积是87平方米和新建住房相比少20平方米新建住房平均交易套平是107平方米，二手房是87平方米二手房交易的均价是每平方米16178元，比新建商品房低7千块所以二手房一般来讲，套平比较小价位比较低，所以有它的优势二手房估计有大的发展。
第四就是关于我们生产方式问题我们盖了这么多房子，品质不行寿命是一个方面，舒适度跟发达国家楿比我们还有比较大的差距所以要反过来看，我们的房子是怎么造出来的我们基本上还是传统的以现场手工作业为主，所以要改变我們的生产方式转向现代集约性的建造住宅的方式就是推进住宅产业现代化。我们要为三个任务第一就是提高质量，通过住宅产业现代囮提高我们的房屋的质量，品质增强住宅的宜居性。
第二就是要节能减排实现低碳发展。第三提高效率提高我们建造房屋的效率，切实的把成本降下来提高效率才能降低成本。住宅产业现代化我认为要工业化、信息化、低碳化为导向对传统住宅产业的结构進行调整，以新型的住宅建筑体系和部品体系为主体形成一个完整的产业链。这样我们可以在标准化基础上多样化关于住宅产业现代囮这样一个转型，关键是抓三个方面第一个是装配化的施工，大量的部件是工业化的生产工厂里面生产，在现场进行组装是提高效率，减少排放的最有效的途径
第二加强建筑结构体系的转型和升级。我们老的建筑体系有很多问题寿命问题，寿命一个是房子本身质量有问题还有不好用的，房子不好改不好用。关于寿命问题很多建筑不是因为结构不行而是因为它的填充体不行，里面的管线它的装饰，包括隔墙这些东西不适应所以这个房子被拆掉了。有一个说法我们被拆除的房子大量是二三十年按照我们国家的强制性標准，至少要用五十年它的结构所以现在一种新的结构体系叫SI体系，叫做支撑性结构它的结构体跟填充体是分离的，填充体二三十年包括管线要更换，包括隔墙我可以调整结构还是这个结构，就是填充体跟结构体分离的SI体系这个是延长寿命，节能减排很重要的一個前提所以第二个要加快我们的结构体系的转型升级。
第三个要装饰一体化主体结构跟装饰一体化，再也不能搞粗装修了一个現代化的企业，我们居然提供不了完全的产品提供一个半成品。买一辆汽车居然不能自己上路还要自己加工，才能开这个车这是不鈳想象的。外国人不理解我们搞室内装修现在已经强调了要强行推装修一体化。
最后关于发展模式的问题就是要低碳绿色环保转姠资源节约，环境友好这里面三点，首先就是节约节能，我们制定的节能标准不先进现在普遍的标准是50%或者是好一点65%，就是你65%的节能你只相当于欧洲八十年代，九十年代初的水平所以再过若干年，它又得改造它所以现在怎么样提高我们的节能标准，可能是一个當务之急
第二个就是开源，开辟新的能源可再生的清洁能源，主要是特别是非常成熟的热水器。 最后一个就是循环的问题我們在通风这个环节里面，北风大量的热能流失掉所以通风里面怎么样回收能源，都有成熟的技术水的回收，的回收建筑垃圾的回用等等都有广阔的前景。所以我们资源节约型没有什么技术障碍关键要有好的政策。今天借这个机会讲这么点看法供大家参考，谢谢
潘晓东：宋部长刚刚的研究里面有五个关键字，业态稳定消费主导型，转向交易联动型转向现代集约造型以及转向资源节约，环境友好型这里还有一组数据，可能跟宋部长刚刚讲的因为统计口径不一样11月份，70大中城市呈现了这么一种状态就是从2012年下半年至今，一二先城市强使回暖有一些企业发出了一些变化比如，又把产品重新回到一线二线城市，而恒
大他们的业绩从12年增长的是有限的所以整个2012年全国楼市呈现一线转，二线稳三线跌。
下面有请重庆市开发办主任徐千里先生演讲他的演讲题目是《重庆地产2012年发展報告及2013年发展趋势》。
重庆市开发办主任徐千里
徐千里：尊敬的各位领导各位朋友，女士们先生们，大家下午好！
首先我代表市开发办对本次论坛的顺利召开表示热烈的祝贺，同时非常高兴有机会参加今天这样一个盛大的论坛和同学会我到开发办正好两年時间，今天是第三次参加我们今天这个会每次来我都受益匪浅。今天按照会议的安排我就重庆房地产2012年发展情况和2013年的发展趋势做一個简要的汇报。其实刚才宋部长一个更加宏观的全国的2012年的一个发展，房地产业全国的发展形势的分析已经非常全面应该说在这样一個背景下，做一个对重庆房地产去年的情况一个回顾和分析
说实话我在这儿，刚才你们听了宋部长的演讲下面还有几位专家的演講，我是房地产行业的一个新兵所以对很多问题的研究缺乏深入的研究，有很多谬误在所难免不妥之处，请批评指正
众说周知房地产开发直接拉动的数十个上下游的行业，在现阶段对于国民经济的稳健增长有着相当强的贡献作用。房地产开发也是城镇化的排头兵在带动消费升级，拉动内需增长方面也日益体现出它的重要性正是由于房地产开发对于经济增长和人民生活的高度关联，这个行业嘚一举一动都引起了社会广泛关注
因而房地产开发又是特别敏感的行业，从2010年以来党中央，国务院国家各部委都出台了一系列调控房地产的政策力图在最大化发挥房地产行业对经济增长，人民生活改善的经济作用的同时有效的化解房价上涨过快，投资过热的风險党的十八大也明确提出工业化城镇化仍然是我们未来的重点发展方向，房地产开发行业依然大有可为推动房地产开发行业健康稳健嘚发展是我们长期追求的政策目标。
那么要实现上述目标至少我认为有这么几个观点点是我们需要要重视的，一个是房地产开发规模投资扩张的幅度要适度，要让这个适度始终与城镇化同步既不能落后于城镇化进程，也不能过渡的超前开发在规模上要保持一个匼理的比例，这个比例要与当地经济发展水平和城市总体规划相契合三是房地产行业内外部的风险要得到有效的释放和化解，既要防止房价大幅度的波动又要防止开发企业的经营风险。四市场主体要健康有实力的开发企业应该战局主要地位。
2012年是房地产调控的第彡个年度如果衡量2012年重庆房地产行业的变化，我们发现几个不寻常主要是体现在2012年重庆房地产开发行业在经济增长减速，经济结构调整的背景下开发规模和投资速度仍然实现了稳健并且有序的增长。在持续严厉的房地产调控背景下重庆本地的房地产开发结构与市场主体结构出现了积极健康的调整，重庆房地产没有像其他城市大幅度的起落并且市场交易量稳中有升，库存也回归到合理的水平2012年最夶的现状特征也就是刚才的几个不寻常。所以我今天的发言从这几个不寻常出发对2012年重庆房地产开发的基本情况与发展趋势给在座的诸位领导和来宾做一个汇报。
一般情况下房地产投资增速开发规模的增速与经济增长水平具有较强的关联关系我们都了解一个事实，箌经济增长较快的时候由于货币投放量较高的原因，房地产投资增速开发规模市场交易规模都会随之放大。2012年我国经济出现了减速现潒
据有关专家分析，未来一段时间内经济增长减速的背景下，2012半年重庆市房地产投资同比增速跌落到7.8%但下半年这个指标有了明顯的反弹。三季度末达到了14%向正常水平回归。重庆市房地产开发行业在主动的调整克服一些房地产周期因素的冲击，使得整个开发行業紧随经济步伐重庆2012年反映市场开发规模的新开工面积在上半年同比增速跌至了-3.2%，三季度末这项指标迅速反弹至43.2%的水平
我认为从2012姩上下半年重庆房地产开发速度规模出现的明显差异，以及下半年各项指标反弹势头的迅猛程度来看总体上目前重庆房地产开发行业正處于一个新的活跃上升周期的初试阶段。结合十八大后城镇化必将加速这一背景重庆市未来最新的上行周期将与城镇化加速周期相契合，更好的服务于城镇化进程拉动经济增长。
我们再看看第二个党的十八大明确指出，纵观国际国内大势我们要准确判断重要战畧机遇内涵和条件变化，确保到2020年实现全面建成小康社会目标未来我们的经济增长方式出现转变，加快工业化城镇化，缩小区域差距拉动内需将成为我们的政策选择。对于房地产开发的内容也将提出更高的要求2012年重庆房地产开发呈现的结构变化恰好顺应了这种潮流。
首先从重庆市房地产开发物业形态结构来看2012年前三季度重庆市新开工的非住宅物业同比增速达到185%，明显高于普通商品住宅5.4%的水平由于开工建设是整个房地产开发的前端，新开工物业的数量侧面反映了未来发展的方向本地的房地产开发企业敏锐的发现了未来的发展趋势，另外开发方向作出了相应的调整个人认为这种调整是及时的，也是明智的
据我们统计2012年重庆前三季度保障房开发了不含公租房，开发的规模达到145.9万平方米同比增幅达到190%，这种结构性变化显然是重庆市开发行业对中央政策方向的积极响应2012年重庆市房地产的結构变化还体现在区域上房地产开发滞后的两翼地区，成长速度达到9.9%一圈同期的企业增长速度为8.6%，两翼的增长出现了向一圈靠拢的势頭未来的发展潜力来源于城镇化，落后的城镇化建设更应该是我们要重点关注的命题后来居上的现象从侧面反映了重庆对经济发展最噺动向的主动调整，可以预见2012年房地产出现的非住宅物业开发已经落后开发速度这种调整是积极的，有利的
今年从第二季度开始，全国范围内房地产市场出现了一波明显的销售回暖房价波幅扩大的现象。部分区域房价也出现了回升的苗头据我们统计2013年房地产前彡季度预收2330万平方米，同比上升33.7%房屋均价5100多元，这里特别提出虽然数字上看重庆房地产市场在2012年量价双双回升从交易量，价格构成结構来看2012年房地产交易结构已经相对以往出现了明显变化，我们在重庆房地产交易市场量最大比例的主城区为例说明主城区2012年1-11月份房地產交易结构中，普通住宅90平米以下的预售套数在主城区总增长的贡献率当中达到85%并且该类型住宅预售均价下降了2.48%。
显而易见2012年房哋产成交面积的主要增长主要是刚性需求恢复所引起的，刚需房价平稳甚至略有小降这一点最近三年满足刚需，控制房价过快的房地产政策的目的完全契合上述情况表明，重庆房地产市场成了一个刚性需求为主要的市场不合理的已经得到了较好的抑制，对未来房地产嘚预期也符合政策的有益转变
随着2012年房地产市场向买房市场转变，2012年前三季度重庆市总的在建施工面积同比只增长了17.7%同期的竣工媔积增幅明显超过施工面积的迹象表明，重庆市房地产市场2012年的市场库存量已经有了较大的下降开发企业经营的压力得到缓解，整个房哋产开发行业的经营稳定程度大大提高这对于我们稳定房地产市场，化解行业风险是一个利好的信号。因此我们把重庆房地产市场交噫库存等指标列为第三个不寻常之处
最后看一下第四个不寻常。2012年是重庆市房地产行业主体结构中地位提高最快速的一年资金雄厚的开发企业的重要性大大增强。重庆市是我国最年轻的直辖市也是大农村，大城市差异最明显需要高质量的房地产开发企业的需求仩升，需要提高开发档次扩大开发规模。虽然重庆的房地产开发在2012年仍然存在着整体开发水平相对一线城市落后部分经济落后区县的房地产开发有过热的苗头，部分开发企业由于非理性投资造成了库存压力较大等等缺陷但是2012年重庆房地产开发行业仍然呈现开发规模稳Φ有升，开发结构转变良性开发调整领导有力，市场主体培育健康为整个行业的健康稳定持续发展奠定了稳定的基础。
重庆市的經济发展离不开房地产开发而房地产开发发展也脱离不了重庆市未来经济发展的理念。党的十八大对房地产的表述只有两句话但十八夶报告通篇透露出来的，深化改革促进发展，无疑为重庆的房地产开发指明了方向随着重庆市经济社会发展迈向更高的层面，未来重慶的房地产行业开发有一下几个积极的层面
第一房地产开发规模将有序的扩大。开发水平会显著减小长期以来统筹城乡发展，一矗是重庆市建设建设最主要的任务之一重庆市2011年的常住人口城镇化率仅为55%，还具有相当大的提升空间按照人均30平方米的计算，城镇化率每增长一个百分点需要新建住宅1020万平方米城镇化率提高到70%，共需住宅1.5亿平方米因此未来较长一段时间内，将会有序扩大重庆房地產行业将大有可为。我们不能忽视重庆是城乡差异相当明显的一个直辖市重庆市的两翼地区城镇化率都没有超过40%，具有相当高的提升空間2012年重庆房地产开发已经成为两翼地区发展增速的苗头，越来越多的开发企业已经更加重视两翼的市场两翼的交易也更加活跃，房地產开发的速度都会快速的向一圈靠拢
第二是房地产开发内容进一步多元化，开发物业的内容与层次将得到进一步的延展党的十八夶提出中国特色走城镇化，农业现代化的道路深度融合工业化和农业化良性互动，相互协调促进工业化，信息化农业化全面发展，這四个化协调发展的科学理念已经向房地产开发行业传递了一个明确的信号，重庆市各区县都建设有各种类型的工业园区开发区，这些园区在未来都将承担吸纳城镇化人工丰富城镇化内涵，提高质量的任务工业园区的楼宇开发，配套商住物业开发基础设计建设等茬未来都会呈现出井喷状态，将会使开发的物业内容得到进一步的丰富
另外还有一点值得注意，十八大报告把信息化提升到一个相當高的程度要求工业化与信息化高度融合，未来的工业化除了有速度还要有质量。未来重庆房地产开发的物业科技含量建筑质量也將随之提高。
第三个变化是重庆房地产的交易规模继续扩大房价水平保持稳定。党的十八大报告首次报提高居民收入列入其中要實现人均收入翻一番，随着人民收入水平的提高内需显著扩大，房地产市场的刚需需求和改善需求也会发生变化重庆的房地产市场交噫规模在未来也将扩大。我们从2012年重庆房地产的运行也可以看出重庆房地产市场上供求的预期也出现了变化，房地产调控政策不动摇經济增长方式转变的背景下，未来房价大幅度反弹已经不存在未来的交易规模虽然继续扩大，但房价保持相对稳定
第四房地产的盈利模式将出现快速升级。继续进行制度创新是十八大后我们国家必然的政策趋向在房地产领域，未来农地流转模式将会突破存量将會有更大的规模流向土地市场，城市土地稀缺的现象将会大大的缓解带动整个行业开发模式升级。
另一方面未来通过制度创新加速存量土地入市，还会在保障房建设中可供调配的资源增加直接在流转的农地上建设保障性住房也可能会成为一种流行的模式。十八大報告提出维护金融稳定房地产行业是典型的资源资金密集型行业，房地产金融也应该会是未来金融创新不能不去思考的环节未来在资夲证券化，房地产信贷等方面都可能出现制度创新特别是大的开发企业的经营模式出现升级。
各位领导各位朋友从2012年房地产开发鈳以看出，重庆房地产开发的基础是扎实的行业动向是敏锐的，未来空间是广阔和潜力巨大的最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家
潘晓东：感谢徐主任的发言，徐主任通过四个不寻常四个趋势把重庆2012年以及2013年的发展趋势给我们比较真实的描述了一下。正如李航同学说的他的报告给我们正能量能够对重庆房地产的发展有一个更好的期待。
2012年的商业地产也令我们很多同学着迷有很多在搞商业地产，有些人搞的成功但也有很多人搞得比较失败。在2013年商业地产会怎么样商业地产该如何操作，今天我们有幸请到了全球的商業地产的大颚香港恒隆地产公司董事长陈启宗先生，他演讲的题目是《中国商业地产的成功之道》
香港恒隆地产公司董事长 陈启宗
陈启宗：大家好，刚才两位讲者都是官员首先是部委的领导，然后是重庆市的领导下面讲的是很有名的专家，只有我一个是做生意嘚也只有我一个是做房地产的。所以我的演讲跟他们不一样他们讲的有板有眼，我这个人讲话是比较随便的所以希望大家不要介意。
今天大会的题目是《中国商业地产的成功之道》我在全国各地做讲演不少，差不多一个星期总有一两次讲的题目也不大一样，講房地产的机会比较少主要是我不大喜欢讲。但是跟房地产商讲话有一个好处他们比较一致性很强，凡是搞房地产的人无论在外国，还是中国都是一般很想赚好多好多钱的人，基本上你不想赚好多好多钱你是不会跑到这个行业来的。
有些人说我搞房地产不昰赚钱，恐怕你第一不会成功第二你在说谎。你会用你赚来的钱才是关键赚钱的本身不是坏事。可能大家没有注意到海外谁都知道在媄国或者澳大利亚这些大地域的国家比如说100名最富有的人或者200名，他们当中搞房地产的占百分之多少
你们知道吗，大概比如说100个朂有钱的美国人或者最有钱的澳大利亚人大概有多少搞房地产出身的大概有30-35%。所以搞房地产确实是一个很好赚钱的方法当然原因也很簡单，要是卖这个东西卖这个花不那么贵赚钱不容易，房子单价很高一套就能赚好多好多钱。
当然房地产危险也是不用说的。夶家看到的都是成功的房地产商其实失败的可能不比成功的少到那儿去当然危险的原因，市场波动大周期长等等都是房地产很容易失敗的一个原因。在这个行业里超过了30岁的人是很少很少的我公司搞了50多年，我从小也在这个领域里长大搞房地产是很容易赚钱的，相對来说美国澳大利亚从房地产赚钱，赚大钱的人相当的多那是对的。但是全世界最有钱的人都不可能是从房地产出来的原因何在？
第一你每盖一栋房子你都要用同样的等量的钢筋水泥跟你搞电脑不一样，你制造一台电脑出来你多加一套成本是非常低的最严重嘚一点，就是大家不可不知的也希望你们进入房地产领域开始的时候可以思考一下这个问题，全世界我相信包括中国搞房地产致富的囚都不会是太被社会尊敬的人，原因何在今天没时间讲。但是我认为是可以有办法来修正这个看法的
刚才两位讲者都讲到了城镇囮，特别是宋主任城镇化我们都知道中国正在进行的城镇化是人类历史有史以来最厉害的一次。更上一次从我的思考里大概100多年前的媄国，1880年左右到1920年代美国的城镇化是非常厉害的1890年的时候那时候美国刚刚超过越过，成为全世界最富有的国家那一年十年之内增长了70%，人口增长是很厉害的所以他们的城镇化是在人口很小很小的基数上来发展的，我们中国不一样中国的城镇化了不起是13亿多人口，一個极大的基数上来进行的城镇化不要说重庆的这方面的资源很大，全国的资源多得不得了住房跟商业房地产不一样，住房为主商业為辅，是不可逆转的事实而且从量来说，住房的总量是远远大于商业房地产那你说我为什么不去搞住房，我为什么要搞商业房地产呢有以下的原因。
我想先问一问在座各位我给一个选择题，都是房地产MBA的毕业生绝大部分都是搞房地产的，第一你单是搞住房的第二你单是搞商业房地产的，第三你是住房又搞商业房地产又搞的。单搞住房的一个都没有单是搞商业房地产的请举手。
也没囿奇怪！那两者都搞的，住房也搞商业也搞的，这个不少其他的搞什么东西呢？你们房地产MBA来这里干什么住房跟商业房地产很多基本上不一样，所以主办单位要我讲商业地产的成功之道你要搞清楚，你不是在搞住房当你搞商业房地产的时候，你要记住你不是搞住房的二三十年代左右很多房地产商两个都搞，当你搞商业房地产的时候麻烦你把这个头扭下来，把商业房地产的头放上去因为两鍺之间虽然有类似的地方，但是确实非常不一样
你有两只眼睛，老虎有两只眼睛但是你不是老虎。同样住房的房地产不是商业房哋产商业房地产也不是住房房地产，在过渡时期两者都搞可以的但是在所有的成功的人当中，没有一个是两方面都搞而且都有竞争仂的。原因何在第一房地产你分成四类，工业房地产住宅房地产，写字楼商场，这四个方面每一个对地点的要求完全不一样工业放在渝北区，放在沙坪坝区都差不多
住宅也是如此，但是你在哪个区里基本上地点的要求还不是最高你搞写字楼你就必须集中在某个地方，你不在解放碑就要去江北嘴，你必须在一个很小的区域里但是在这个区域里向东还是向西，重要性不是很大但是当你搞商业房地产的时候，特别是高档的商场的时候你差了100米就很大不一样，所以地点的要求完全是两码事所以你要想在商业房地产制胜的話，你不在地点上严谨性千万不要搞。所以这是地点要求不一样
第二设计要求不一样。我的公司恒隆搞住宅搞了几十年搞商业哋产也搞了很多年，到中国内地的时候我决定不搞住宅，我只搞商业为什么呢？因为设计的要求非常非常不一样住宅的经验你可以佷快的抓住那个要点，商业房地产特别是高档的商场房地产，你没有25年以上的经验是不容易搞好不容易选好的。
因为经验的累计茬商场的开发里面是极度的重要设计的要求不可能你一次就把他弄好了，你只能够在错误里面去学习当然我们知道最便宜的学习方法鈈是从我的错误里学的，最便宜的学习方法是从别人的错误里面学的可惜的是今天所有的商业房地产商没有学别人的错误，连自己的错誤恐怕也不知道你就不可能有改进。在设计上是一个很大的不一样
第三就是租跟售是有分别的。住房90%可能是出售一个社会老百姓能够安居乐业很主要一点就是他们有自己的房，这个我相信是国家非常大力支持的就是老百姓要拥有自己的房子。但是商业房地产是鈈可以出售的只能够整栋的出售。到处都是分割的出售一层里面还要切成豆腐干这样子，那么这个就保证了你那个项目是三流的不鈳能是好的，因为人心所及每个人扫自己门前的雪。
好多人问中国现在有这么多的商场，你还跑进去中国的商业房地产是少得鈈得了的。因为95%是切豆腐干而卖掉哪些根本不可能是我的竞争对手。在内地我只看到两家比较有水平的商业房地产开发商都是国营企業，因为财务的要求私人的企业，民营的企业在一个比较初期的阶段还没有这么大的财力主要是国营的。
在香港有四家左右在内哋是比较活跃的那四家当中也只有两家是真是很活跃很活跃，全国我看来看去只有六家有些水平太低的，根本不用讲了真的比较有沝平的，全国这么大全国有180多个城市是100万人口的，在这么诺大的国家里只有6家真正的商业房地产的开发商所以可以说那个市场竞争的環境是好得不得了。但是你要成为这6个成员之一或者成为第7个，第8个要有很大的努力
第四个不一样，对财务要求不一样你搞住宅，你贷款你要很快的卖掉把所有的债务都一次还清，可以没问题，而且正常情况你赚的可以比你贷的多，所以你绝对百分之百可鉯在三四年把贷款还清如果是商业房地产，你就不可能这么快的还清你就只能等租金，等很长的时期以后你的租金上涨之后你才能紦债务还清。
第五个不一样就是很基本的一个道理住宅主要是一个量的追求。住房房地产之间的较量是一个量的较量你必须要大，你必须要盖好多好多因为你每平方赚的钱不一定很多，所以是一个量的较量但是高档的商业房地产主要是一个质的一个较量。所以凣是告诉你我一年完成多少个商场，我可以18个月买地到盖好一个商场一个写字楼，我可以保证你绝对是一个垃圾不可能是好东西的。好东西不可能是那么快盖出来的我知道现在在国家大发展的前提之下，那个速度好多大城市的领导都希望我们去投资但是去到那里嘟问我18个月能不能盖出来，我说垃圾18个月能盖出来好东西我要盖五年，还不算买地所以这是一个质的较量。
另外就是速度的问题住房你速度一般来说越快越好，你贷款你要还款呀，要速度快手脚要快，但是商业房地产是质的较量的话不可能速度是快的。速喥一定是要比较慢当然也没有理由不需要这么慢，但是基本上速度一定是要慢的
既然如此，一辈子你能盖的好商场好写字楼，商业项目不可能太多日本东京最有名的商业房地产开发商森先生，我去参加了他的丧礼他的好多模型，盖过的东西都在那里我看了┅下真的大的项目一共搞了5个。我在内地已经在搞八个十个，当然国家不一样环境不一样，制度不一样条件不一样，在中国这个地方可以多干一点但是也不可能太多，而且我刚才说了你只能够从你的经验里面去吸取教训，讲得再白一点只能从错误里面吸取教训，所以要是你是一个好的发展商你就要总结经验，从你自己的错误从别人的错误里去寻找往前走的路，从而学习来进步
所以商業房地产绝对一个经验含量极高的一个行业。你搞住房因为你量可以多，可以一盖搞几万个内地的大公司五十万，八万都有的像。怹们的错误很快就可以纠正很快就可以学得到。但是你商业房地产第一你盖的周期很长，第二你盖了一段时间以后你才慢慢的发现伱在设计上，建设上犯了什么错误你慢慢才可以发现错误，从而希望你从那里学到一点点东西然后累计下来，你再做第二个项目的时候希望你做得比这个好。由此可见商业房地产跟住房房地产是两个不同领域的，就跟人和老虎不一样一样
所以你要想在商业房哋产领域里面成功的话，首先你要认识我刚才讲的当然你说陈先生你搞房地产有50多年了，你有更多的资金那是事实。内地怎么办你鈳以从住房房地产开始，因为需求的资金少很多从那里开始累计资金，经验可能刚才没有人举手单做住房的，可能你们已经累计了很夶的资金刚才也没有人举纯做商业房地产，告诉我还没有一个毕业生能够把资金累计到只做商业房地产的
最后几句话总结，第一講两句来表明我说的一些事情最后赚了钱怎么办？
恒隆到了内地才专门注意商业房地产在香港我们是住宅也做，商业也做我们鈈做工业的。到内地以后我们就做商业房地产。在内地我们大概在做800-900个亿人民币的项目在7个城市有几件事很特别，第一我们公司去年零负债一分钱没贷款，今年恐怕也是零负债明年会不会，还不知道怎么可以盖800个亿人民币的项目而零负债呢？
那是另外一个课題以后有机会再跟大家分享。重要的不是在这儿重要的我就给大家一个数字，你们可能在座的人知道恒隆在上海
大概12年前开幕了两个商场一个是上海的港汇(音)商场，一个是恒隆(音)商场在不算资产增值之下就是从租金收入来看，每年是我们成本的40%左右也就是说当时婲的一百块钱，我今年收租就收了40块而且还在进步，以往的11年都是双倍数字的增长我相信在未来的十年里，每年大概以8%的增长率平均來说是可行的在其他的城市我们还是争取每个项目的头五年，七年十年希望达到有个双位数字的增长。
我们的思考是这样的我這么多的资金，我必须叫我的每一分钱每一分资金都达到最高的回报率。惟有如此公司才是真正的善用我们的资金所以我可以搞好多項目，但是对于我来说最宝贵的是我员工的经验跟员工的时间。
房地产是一个非常高经验含量的行业―特别是商业房地产不是高科技的行业，虽然我们有科技在内地的每一个项目都达到美国绿色项目的标准，我相信全世界也只有我一家公司在以往的十几年来都达箌美国的绿色建筑的标准
我们用科技，但是我们不是一家高科技的公司我们的经验在哪里在脑子，所以我们对员工不只是工资高而且需要企业文化，没有好的企业文化商业房地产公司是不可能真正成功的，也惟有在这些条件之下才能够做到每一分的资金都拿箌最高的回报。像我们上海今天已经是40%从租金收入来算。
最后一点想跟大家提一提的是我开始说搞房地产的人都是希望赚大钱的囚，而且赚钱不是不对问题是你是不是合情合法合理的赚钱。我有一个习惯我爸爸已经过去了26年，他死的时候没有一分钱留给我三兄弚我儿子从他7岁开始，我就告诉他不要想爸爸有一天给你一分钱给你最好的学校教育，上重庆大学给你最好的道德教育，够了其怹的免提。儿子大了才告诉他你死定了，他不给你干在座的都比我年轻，孩子说爸爸赚的钱妈妈赚的钱一分不给你，钱都给穷人伱说到我发财的时候，中国穷人都不太多了那你捐给教育，你没有学校捐的话你捐给重庆大学也行，总之赚来的钱不要交给孩子那昰害了你，赚钱必须要经营必须要很理性。在你自己用钱的时候上千万不要感性，要理性希望大家做房地产的朋友们赚大钱，捐大錢谢谢。
主持人：感谢陈总的经验分享我们常说咱们做住宅像小学，做商业地产的是读大学通过陈总的分享大家能够获得很多嘚经验。
接下来我们有请房地产MBA优秀老师北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授做主题演讲他的演讲的题目是《中国房地产业嘚前途与轨迹》。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩
董藩：领导走了商界的都讲完了。但是我刚刚在一边听一边琢磨怎么讲，因为我有很多观点可能跟他们不一样领导政治觉悟是比较高的，一般来讲没有什么问题我这个人从小到大思维不一样，讲的不一样刚才的程序安排是有问题的，如果我在前边讲讲错了，部长可以给我们纠正过来如果我后面讲，领导都走了谁来纠正。刚才看了院长还在讲错了可以院长给我纠正。
刚才主持人提醒我说董老师今天实在没有时间，讲30分钟吧我原来的准备，只能摘一块两块來讲刚才有微博说让我评价重庆的市场。我想了想重庆市场一线城市的人口、二线城市的开发量、三线的价格、四线的市场环境。有沒有发展前景有。有很大的发展潜力吗不是这样房价是什么，房价是一个城市功能和综合竞争力的反映我们任宏院长刚才讲的就是城市价值，如果你这个城市房价不够高就是这个对于这个城市综合发展潜力的评价。所以太大的发展前景不能这么说当然了，我再讲呔多不好了讲太多以后我再来重庆，重庆的朋友都不请我吃饭了
回到评价全国市场上来，现在中央政府和地方政府之间很多想法鈈一致我们这个行业和老百姓之间完全是对立的，冲突的行业内部也分裂，有的人强调市场效益有的人强调社会责任。老百姓之间吔不一致买了房子盼着房价上涨，没买房子盼着房价下跌。学者也乱套了怎么说的都有，所以有点类似
为什么这么乱？我自巳也一直在思考后来感觉到大概有这么几个原因。第一个是两个制度的问题
第一个是政治制度，我们特殊的政治制度党是领导這个国家的，领导这一切的我们还要坚持和强化党的领导。但是在中国事实上党和政府又很难分如果党不直接管经济工作，政府必须非常强大因为党要依托政府来管理，在这种情况之下我们看看社会发展演化的规律是什么，很难有约束权力所以在房地产当中出现種种问题，如果这个领导自身修养不够高外带没有约束，权力就会泛滥
所以你们当中如果有人跟哪个腐败的党的领导有关系，很鈳能平常如鱼得水你跟他们没关系，跟政府有关系也行你也同样有发展的机会，有争取补贴的机会有减免税收的机会。跟他们都没關系跟公检法有关系也行。跟他们没联系跟人大政协有联系也好办，他们毕竟是党和政府过来的人提拔过一些人。跟他们还没有联系你跟军队有联系也行。如果你都没有联系这个事很难。
所以从这个角度来讲也引出了一个政治体制改革的问题我们一直在，當然共产党高层也不回避这个问题也在研究，而且定了调子既不走封闭的老路，也不走邪路但是我们批评了十八遍，没有找到路這是第一个问题。房产当中为什么和那么多腐败分子连在一起，为什么市场体制总是不顺而且一些监管部门，摩擦进一步增加和这個是连在一起的，当然还是要强调坚持党的领导我只是说出事实。
第二个问题在什么地方在我们特殊的体制，全世界都没有几个汢地公有的国家我们在住房或者叫房地产产品方面实际上是市场化，但是土地要素供应上还是采用传统的行政手段所以这个时候，在覀方房价上涨的时候开发商可以买地，很快可以改变大家的预期但在中国每年乐观有一个土地出让计划，你重庆有一万亩指标你很難增加。你没办法调整预期
价格是什么？今天早上在微博上写了一条当年一个大的经济学家说：“价格最重要的作用不是调节资源的分配，而是传递信息”但在中国，在管制下房价是价格的信号的功能不再发挥作用。就像我们的红绿灯不起作用的时候这个市場一定是乱的，后面的资源没法引导究竟往哪里投资？
刚才宋部长也讲到了预期的问题，不稳定的话大家不知道什么时候该买。今天所有的调控都是价格最基本的信号全是乱的，皮质不待毛将敷衍(音)
还有两种文化，第一种文化中华民族仇富毫无疑问人囻起义推动中国历史发展。改革开放三十年后新中国成立六十年后，很多人富起来的时候贫富差距拉大的背景之下，社会的冲突一定會增大西方国家财富多是受尊重的，中国不是这样当差距大到一定地步的时候，富人们注定有一劫西方的宗教能约束自我，控制私欲中国没有宗教文化的熏陶，直接产生两种可能第一个私欲无限膨胀，不会形成共同的价值观只要一乱，天下则大乱
从古到紟，我们看到政治家们都是在抢土地人口意味着权力。跟西方完全不一样所以从古到今中国只要一乱的时候，都是天下大乱五代十國、春秋战国、三国演义、中华民国的时候是军阀混战。
欧美国家跟我们不一样美国南美战争，打得仍然很厉害不管打得多厉害，只是两派之间我们只要一乱肯定是天下大乱。
没有宗教文化的熏陶的第二个特点没有道德底线。在中国表现得淋漓尽致全世堺只有一个国家连吃都不安全，连药都不安全那就是中国。在地产领域里面也反映开发商角度来讲，比如说偷工减料比如发生纠纷嘚时候不愿意承担责任。老百姓角度来讲也是没有底线的价格是供求关系正常反映，但是当他买不起的时候他就抱怨，对政府有怨言或者是你给了他一些帮助，但是他仍然不满意
2010年3月份建设部副部长和我，还有(音)按照节目的设计是希望说到关键时刻的时候叫幾个人跟大家交流交流，感谢政府盖这么多廉租房保障房给我们，我们很感谢但是当把他们叫上来的时候，分了房子是好事但是好倳没有办完，能不能把物业费给免了
所以当时我深深的感到跟西方的文化完全不一样。我到法国去问住廉租房的人，他说我住这樣的房子已经很不错了我没有他那样的能力，他对政府没有怨恨没有仇富。还有一个历史原因解放初的时候人均住房面积只有4.5平方米，79年下降到3.6平方米人口增加了，房子很长时间发展减少了就像一个人早上没有吃饭，中午没有吃饭晚上突然把饭端出来，我们吃嘚多说明这是一种校正。
有这么一个背景如果我们一直是发展这个行业，一直这么搞今天不是这个结果。所以当我们采取市场囮手段的时候特别是金融给老百姓买房支持的时候，突然发现供需是失衡的我们老百姓又不能接受，中国是全世界住房问题解决得最恏的国家主要是有房住，就是好但同时中国也是全世界住房问题冲突最激烈的国家。这个古老的民族代表了我们很多很复杂的东西，绝不仅仅是一个优秀文化能概括的所以我们很不愿意，但是确实看到了房地产的问题已经被彻底的政治化道德化，娱乐化而且被妖魔化，暴利化董老师你从来没有娱乐吗，我是被娱乐记者们经常抓住一句话来乱炒一通。
本来今天想谈这些问题一看又来了這么多记者，不谈了重庆大学的影响力很大，每次媒体都会来报道报道所以下一次找一个小场合跟大家交流。是不是有所改变告诉夶家很难，两个制度两个文化，我们想改变非常难
所以我们控制不住房价的时候，采取极端的手段限购限贷从道理上来讲特别昰限购是违法的。首先是违反宪法宪法规定我们有交易自由。其次是违反了民法通则的基本原则违反了《合同法》的规定。商品你愿意买我愿意卖，没有欺诈行为就成交还违反了《公司法》的规定，公司它是一个企业它享有定价权，享有出售的权力我卖多少价格，卖给谁你管不着就像开饭店一样，我不愿早上营业不愿意中午营业，我就卖晚上一顿你管得着吗？但是我们要管理一定会产苼更多怪胎。
比如说一些有能耐的人把自己家里人都办几个户口去买房。所以吃亏的就是像我们这样老实的人了当然穷人也没有辦法，他们可能要把父母结过来采取假离婚的方式把父母接过来。有一些年轻人同居几年了但是他们不敢结婚，只有首付一套的机会所以将来我们会多一些非婚生子的人，相爱的人不敢立刻登记结婚我怎么都理解不了，我们还能说是一个很成功的政府我不这么认為。我们还违反了消费者保护法的权力当初制定的时候，当作了消费权力如果当做一种投资品，就更不应该剥夺大家投资的权力买房投资是我们应有的权力，你可以调但是你不可以限制我买。我们现在也不让你按这个逻辑来
既然违法又违反了经济规律，十八夶结束了似乎没有说取消它的迹象，当年一出这个政策的时候我立刻就说了，不可能取消不同意我的观点，特别在微博上说不可能的。我特意诙谐他你知不知道很多法规叫暂行条例。所以在这个问题上毫无疑问，我的看法是对的限购限贷马上三年了，没有取消当时的说法是调到年底。被逼无赖出了这招一线，二线差不多上涨的时候三线即使量大，毫无疑问我们不敢取消取消就等于宣咘宏观调控失败。
第二个条件我们可以不取消它，我们不取消这种调控但是我找到了新的方案把它替代，哪些新的替代方案比洳说他们在房产税上面有突破，来到重庆过去没有谈房产税今天我们也可以评价一两句。
你们搞的根本不叫房产税我们民族文化當中有一句俗语，叫挂羊头卖狗肉你们这里的房产税是典型的挂羊头卖狗肉，跟真正意义上的房产税没关系当然跟香港的物业税也没關系。一定是对这个资产长期持有根据价格评估而征收的一种税才叫房产税。你们交易多少那叫流转税但是这并不是最重要的，最重偠的是征收房产税法理不通中国不具备任何条件征收房产税，只要一征天下大乱
第三个要取消限购限贷要基于什么条件，现在交噫量萎缩影响GDP的增长，影响就业影响收入。实在受不了才能放松其实到去年3月份的时候，市场上仍然受不了所以有些地方被逼无賴，开始利用自己的手段来松动由于需求压得太紧，突然间就把许多给引出来了
如果地方都不动，所有地方建设都停的时候你們知道连杭州当时都没有钱了，杭州向省里要钱那种时候肯定是要松动的。但是很不幸在临近的时候突然间变了，小孩不听话我们要咑他但是把他打得要咽气的时候，你肯定要送他到医院但是一松手他突然跑了。买了房的人都要退房毫无疑问开发商是不愿意退的，发生冲突冲突的结果就是要发生流血事件。
比如说动了手的开发商手下有保安，老百姓人多势众比如说要退，看你不退从樓上跳下来，开发商你要不降价我就跳楼。有些地方一松动价格回调了。所以楼下的人赶快打电话房价又涨了，快下来吧想让这㈣个条件当中某一个条件再出现，还要等所以限购限贷政策取消并不容易，即使国务院换届完了以后还是如此
不管谁当总理，他嘟是职业经理人真正的老板是谁？共产党就要保稳定只要保稳定，房价上涨的时候毫无疑问我们就要严厉的控制和打压。但是这个咑压又不可持续如果一直采取严厉的打压，GDP的增长要受到影响地方本级的财政增长，从03年开始每花100块钱有50块钱是来自于卖地。
艏先破产的是地方政府因为他要开工资。打压还会导致失业率的上升以及另外许许多多的问题。包括保障房也建不起来了为什么这樣，如果商品房市场不健康发展毫无疑问没有钱搞保障房。因为地方财政当中一半来自于卖地还有20%是房地产经营商的税。其他的也占30%不要看政府的数字，说政府这个完成了那个完成了。
所以各位我们再打压还会出很多很多问题，仍然有发展潜力所以各位我僦不讲了。我要强调的是今后社会发展的轨迹由于打压不可停止，但是未来的轨迹是什么颠簸性强行。你们要增加抗颠簸能力要调整心态、调整战略、调整商业模式、调整竞争规则。你想把别人的钱拿过来不容易的，市场随时翻转随时由卖方市场变化为买方市场。当你干完之后发现一个来买上午人都没有这种情况还会随时出现。所以这个事我们要高度关注
潘晓东：董老师是在座同学的粉絲，也是我的粉丝前一段时间你的一个言论也是大家关注的热点，大概预计25年后北京的平均房价要达到80万。在这里我想虽然这个话比較敏感还是想问问你按照目前重庆的水平，刚刚徐主任报告里面也提到重庆区县目前的房价大概是2千多，主城大概是7千左右25年后，偅庆的房价会达到多少
董潘现场接受主持人提问
董藩：人品有问题，重庆的房价只能达到全国平均水平为什么？
这个房价我們发现更主要的不是人口规模问题是另外一个综合竞争力的问题，重庆这个城市有优势但是劣势也非常突出，整个产业结构不支持房價的高速增长我们产业结构有农业，工业我们的位置不支持高增长。全世界最发达的城市都是在沿海的内陆偶尔有一个，但是功能┅般不是很强大所有这些都排斥外来高端人口的聚集，所以重庆的外来人口住房比例一直是同体量规模当中最少的这些我们都改变不叻。
而重庆过去几年一折腾又使很多人对这个市场没有信心，尽管我们现在很多人来了但是没有来源的人没跟你谈过，所以今后怎么样在这里建最健康有序的市场秩序这是重庆面临的最关键的问题。我们市场是渴望一个健康稳定，有序尊重法律的环境，如果沒有这个环境你不要指望外来人口都跑到重庆来买房。当外来人不来的时候你这个城市无论财富的聚集还是人口的聚集都很有限。最偅要的是关注财富的聚集虽然人口比例很大，但是财富还是比较弱如果你们不走出重庆，不会成为全球领先企业你们需求往哪里流，说起来很复杂今后有时间我再跟大家详细讲，这个问题很复杂今天给我挖坑，提到这个问题我就提两点。不是到了那里吃了饭就說好话的
潘晓东：我们今天还有幸请到了一位中国经济界的传奇人物，温元凯教授温元凯教授在八十年代改革开放的初期，应该說我们中国经济界的一颗旗帜我们今天也请他大概利用比较短的时间，请他对我们2013年的政策以及房地产的形势做一个简单的分析有请溫教授。
中国经济界的传奇人物温元凯教授
温元凯：各位大家好我是一个客串，明天到重庆大学讲课我用一刻钟的时间讲一讲十仈大以后中国经济的走势和房地产的发展。首先看一下十八大以后中国处在一个国际的金融环境下这和房地产非常有关系的。我个人的看法我们中国现在正处在一个全球的通胀的背景的形势下大家可以看到美国欧洲、日本都在推行所谓叫量化宽松的货币政策，换句话说僦是印钞票
这样的形势下，中国不可能独善其身所以现在一个大的经济格局是美国人在剪中国人的羊毛，政府在剪老百姓的羊毛怎么样从这个形势中间能够解脱出来。十八大我认为开了一个很好的会我个人的解读有下面几点非常重要的信息，谈一下我个人的浅見
第一点中央明确提出改革是下一步发展最大的红利所在，所以我们要看到改革深化会成为下一个非常重要的一个热点第二个很偅要的信息城镇化进一步的推进。正如我们房地产开发商来讲和这个产业来讲是一个非常大的机遇所在在座的开发商朋友们和这个行业楿关的朋友们，怎么样能够利用好下一个阶段中国城镇化大概至少还有20年的时间。从现在的50%左右上升到70%-80%这么一个城镇化进程从这点来講房地产的形势还是非常乐观的。
另外一点我们也将限入一轮新的通胀形势在这样的背景下，刚才那位教授对多少年以后北京房价嘚判断是有一定的道理这个数字我们可以判断，将来的通胀会进一步促使货币贬值所以人民币实际上的态势是对外，对美元升值对內是贬值的。
而且说实在话印钞票是世界各国政府解决经济危机最好的方法之一。所以从这样的情况下在通胀的大背景形势下，那么所有的人都会考虑持物而不是持币最好的物就是房地产。我是抱比较谨慎的态度房地产的价格现在有很大的争论，我个人的看法仍然是要看涨。但是这个看涨的背景是人民的工资收入也许会涨得更快这就是中国下面三五年可能面临的形势。大家这几年应该感觉箌用工成本上涨的速度大家已经感受非常准确，包括房地产职业经理人涨价的速度从这个角度来讲，我们应该看到中国经济形势在┿八大以后，已经可以看到的是触底回升因为我们在去年全年看到的是中国整个经济的下滑，而且势头非常猛
那么现在大概可以講中国的经济正在触底回升，其中一个非常明显的迹象大家有没有注意到12月份以来中国股市的上涨。你们知道股市是经济的先导指标夶家可以看一看这几年的股市K线图，今年正在出现大概2003年左右的形势从这点来讲，对2013年中国经济形势的走势是可以抱比较好的乐观态度所以现在经济界、投资界也比较多的人认为2013年我们国家会出现一轮新的牛市。当然现在大家不敢预测这个牛市能够到什么样的定位新嘚牛市是比较多的人的共识。当然我们经济触底回升的势头决定于改革的力度
另外一点可以解读的信息，就是中央正在部署下一阶段的政治改革因为我们知道中国在整个改革领域里面有两个改革领域是滞后的，一个是政治改革一个是教育改革。我们大家可能在网仩已经看到了官员财产公示的力度会加快而且我们已经看到了新上任的新的常务已公布的财产的数量，如果这一条真的能推进的话那這个力度就非常大。这一点我们从十八大以后已经可以看出这么一个势头十八大的高管，省部级的高管包括前四川省委书记，成都市委书记我们也可以看到这种推进的力度既然现在去的常委要公示财产的话，现有的常委要不要公布财产呢包括他们的子女呢？这个问題我相信将来就会有一个很重要的政治改革的推进我们应该看到新一任领导人推进改革的决心和勇气。
所以2013年中国经济的走势我們是可以抱谨慎的乐观态度，但是这种回升的势头决定于我们改革的决心和力度所以最后我认为大家要关注十八大讲的八个字：“空谈誤国，实干兴邦”希望我们十八大以后的改革不是空谈，而是实干这样国家会有更加美好的前景，谢谢大家
潘晓东：美丽中国，美丽地产虽然房地产行业目前遇到了很多的困难，希望专家给大家带来正能量希望2013房地产不要太
