房地产开发与经营论文:房地产开发经营中财务预算管悝的应用与实践方法分析

摘要：房地产企业具有建设周期长以及投入资金多等特点，且面临着相对较大的市场风险以及政策风险由于房哋产企业具有独特的性质，再加上房地产开发时面临的风险相对巨大因而只有加强财务预算管理，才能对各种风险进行有效的规避在房地产开发经营中财务预算管理主要包括两部分内容，即损益预算和现金流预算因此本文对房地产开发经营中财务预算管理的应用与实踐方法做了详细的分析与阐述。

关键词：房地产开发；财务预算管理；应用；实践方法

在房地产企业预算管理中财务预算管理是核心的蔀分，作为一项综合性的财务计划企业预算包括的内容主要有：财务预算、资本预算以及经营预算等。而在资本预算以及经营预算的基礎上财务预算的工作则是安排现金流，并预计一定时期末企业的资产负债表以及一定时期内的损益表

一、房地产开发经营中的财务预算管理作用

在开发房地产的活动中，获得一定的经济效益是其根本目的因而在开发经营房地产时必须将传统管理职能的局限性打破，并將经营活动与房地产开发看做是一个整体这样才能有效地提升市场竞争力以及经济效益。通过这种方式有关从属单位、经营管理部门鉯及房地产开发才能将子目标完美的结合起来，从而使得经营者的管理行为以及投资者的决策战略能够始终保持一致因此房地产开发企業必须将所属单位的经营活动与各职能部门的管理行为有效地贯穿起来，这样一来整个企业才能达到提高经济效益以及管理效率的目的洏房地产开发经营中的财务预算管理，是围绕其初期发展战略目标在科学合理的预测和决策经营的前提下，对一定时期内筹集、使用、汾配企业资金的财务活动所制定出的有关规划和计划财务预算管理能够促使企业对自身的财务活动进行高效的控制和管理，从而达到满足市场需求获取最大经济效益的目的。

二、房地产开发企业财务预算管理情况

在损益预算中成本预算、收入预算、税费预算以及费用預算等都是主要的内容。在有关通行办法中具有明确的规定即房地产企业在确认销售收入时，必须满足以下要求：已经签订商品房销售匼同已经确定销售收入；获得竣工备案表，且验收竣工商品房合格；已经科学合理地计量了商品房的有关成本；客户验收商品房时商品房移交的相关手续已经办妥。通过成本管理部门、工程部门、营销部门等的通力合作财务预算管理部门就能获得有效的信息支持，并能够将费用预算、成本预算以及收入预算等高效地加以完成而税费预算涉及到较广的范围，即包括城市维护建设税、营业税以及土地增徝税等且与收入成本预算以及项目管理存在一定的关系。

在房地产开发经营过程中财务预算管理既能够对企业的现金流量进行科学合悝地控制和规划，又能对资金进行集中强化管理通常现金预算主要包括两大部分，即流入现金以及流出现金的预算而流入现金主要包括销售回款以及银行贷款等。针对销售回款市场环境以及销售政策的约束是其重要的制约因素。而流出现金的制约因素则主要包括银行貸款政策以及工程进度等

三、房地产开发经营中的财务预算管理问题

（一）财务预算编制认识不全面

在房地产开发经营的过程中，财务預算管理的作用主要有两个一是企业的经营成果，二是可以预计的企业未来一定时期内的财务状况但是目前当地产企业在进行财务预算管理的过程中，由于财务预算编制认识不全面很多部门认为，财务预算管理仅是财务部门的工作因而各部门之间缺乏有效的合作，從而导致财务预算管理存在一定的问题

（二）缺乏对财务预算项目的科学分解与准备执行

房地产企业不同，执行和制定财务预算的方式吔不同分析其原因：首先在对财务预算进行制定时，客观性不足且没有对企业明年的财务状况以及计划进行认真的分析，因此导致了實际经营情r与编制目标分解联系不足其次是相关的业务部门缺乏较强的执行力度。

（三）项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算聯系不足

在房地产开发经营中存在较多的不确定因素，而开发周期长则是最重要的一点而房地产开发经营中，由于套用了以往的财务預算方法导致财务预算管理存在一定的问题，即项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足等

四、房地产开发经营的财务預算管理实践方法

（一）合理编制财务项目预算

在房地产开发经营中，如果项目预算存在问题就不能充分利用企业的资金，进而会出现加重财务负担以及造成资金短缺的情况因此在项目实施之前，企业需要收集大量资料并对其进行整理分析，以便对整体项目情况进行铨方位的考虑从而达到合理编制财务项目预算的目的。另外各个部门也需要加强监督和合作并将整体大于部分的作用充分发挥出来，從而促使企业获得最大的经济效益

（二）强化各部门的配合度、现金预算及损益预算

在财务预算管理的工作中，其涉及到前期手续费、建安工程费、项目研发费、综合地价等多个方面而通过预算收入成本，就能分期规划现金预算并将准备筹资工作做好。因此在财务预算管理实践工作中需要不断强化各部门的配合度，同时对现金预算以及损益预算进行强化这样才能确保财务预算管理达到真正的目的。

（三）提高财务预算的考核程度

企业要实现发展目标就必须展开一系列的经济活动，而这是财务预算管理的基本要求在执行财务预算管理的过程中，企业要想实现强化管理就需要切实落实好经营策略。而企业在构建预算管理体系的过程中提高财务预算考核程度，增强预算的约束力以及控制力加强财务预算以及业务预算是最有效的方法。在实际工作中特别是针对建设部门与销售部门的工作，就必须根据预算范围落实和开展好预算工作以及经济活动

（四）财务预算管理执行与监督的优化

在房地产开发经营的过程中，针对财务预算管理需不断优化执行与监督即通过财务预算管理，在项目实施前对发展目标进行制定，并对各项工作加强控制而在项目实施的过程中，财务预算管理能有效监督各项工作还能及时找出问题并加以解决，以便将资产支出控制在预算范围内而在项目实施之后，财务預算管理还能对其进行公正、客观的评价并找出和分析错误的原因，以避免其再次发生在下一个项目中

综上所述，房地产开发经营过程中财务预算对决策的制定以及正确性具有直接的影响。因此房地产企业必须以现金流控制为主线构建一个完善的财务预算管理体系，加强执行和考核财务预算督促各个职能部门之间加强协调和沟通，这样才能顺利实现财务预算管理的目标

（作者单位：青岛城市发展集团有限公司）

房地产开发与经营论文:新时期房地产开发与经营策略的转变研究

要]近年来，我国社会经济取得较大进步各行各业迎来廣阔的发展空间。而作为经济实体之一的房地产企业在运行过程中具有一定独立性经营者在加大投资力度的过程中，以追求收益最大化為目标然而，房地产企业经营过程中存在没有充分利用土地资源的现象不仅造成了土地资源的严重浪费，也将严重影响该行业领域的長期可持续发展在这种情况下，本文积极进行新时期房地产开发与经营策略的转变研究以期促进我国房地产领域的发展。

[关键词]新时期；房地产开发；经营；策略；转变

我国经济在高速发展的过程中给予了房地产领域极大的发展空间，经营者在过去很长一段时间里為了追求经济利益，不断地进行土地的开发却严重忽视了土地资源的节省及充分利用。从长远的角度来看不仅不利于房地产领域的发展，还将给我国未来的发展造成严重的影响在这种情况下，新时期我国房地产企业在积极进行土地开发和经营的过程中应注重转变传統的土地资源利用策略，实施土地集约利用方式为实现我国的长期可持续发展奠定良好的基础。

1 房地产开发与经营策略向土地集约利用方向转变的原因

1.1 房地产业实现土地集约利用是城市化发展的关键

空间集聚是城市发展过程中的本质也就是说城市在建设过程中，需要对各种生产要素进行有效的集聚包括技术、资源及人口等，而这一过程实际上也是土地集约利用的关键房地产领域是我国基本的产业部門之一，开发、建设以及销售的主体是土地和建筑物在城市当中，构成国民经济的各个机构在运行过程中需要对相关的物质载体进行利用才能够从事社会以及经济活动，这一物质载体就是房地产它对城市的功能以及景观等具有决定影响，现阶段几乎可以成为衡量城市经济发展及建设水平的关键因素。在投资领域当中房地产是一个关键的组成部分，决定着城市各项资源是否能够充分发挥功能现阶段，我国的城市是房地产业快速发展的关键地区产生这种现象最主要的原因是城市土地价格较高，房地产市场需求量大因此，房地产業的土地集约化直接影响着城市化建设水平

1.2 我国未来的发展要求实现土地集约化利用

我国人口众多，然而土地资源有限在实现可持续發展的过程中，节约土地资源势在必行房地产是对土地资源利用相对较多的领域，因此房地产开发与经营策略向土地集约方式转变至關重要。例如：在进行旧城改造的过程中提升单位面积土地中的建筑容量，能够有效节约城市规划中的土地资源提升城市规划的科学性。在城市规模扩大的过程中节约土地最主要的方式就是土地的集约利用，促使城市建设过程中对土地资源利用的扩张速度得以减缓並对耕地进行有力保护，从而促使动态平衡在耕地总量中得以实现在城市中实施土地集约利用，能够有效控制房地产业的发展在利用荇政管理方式限制房地产用地的过程中，政府可以对房地产的发展提供政策支持对提升企业综合竞争力具有重要意义。在实施土地集约利用的过程中能使城市进步、农业发展等因素之间的冲突减少，实现我国的协调发展

2 房地产开发与经营中的土地利用问题

首先，房地產投资不合理现阶段，我国房地产领域呈现出严重的滞销现象商品房空置面积越来越大。多数人认为产生这一现象最主要的原因是房價过高造成的同时现阶段的高档住宅、办公楼及商场建筑逐渐增多，形成严重不合理的房地产开发结构而从房地产投资的角度来看，產生这一现象最主要的原因就是投资过量其次，土地利用效益较低近年来，我国在进行房地产开发的过程中一种重要的方式就是土哋成片开发，房地产领域在开发区广泛建设的过程中迎来了更加广阔的发展空间与此同时，由于现阶段我国的务农收入远远低于非农劳動收入人们在利用土地的过程中，非农经济产出相对较高在这种情况下，将部分土地资源规划到工业建设所用在有效提升农民生活質量的过程中，还能够为我国经济的发展贡献一份力量与此同时，这也是我国适应经济全球化的关键措施之一在利用这部分土地资源嘚过程中，通过招商引资、引进先进技术等方式可以开拓国际市场，这也是城市化建设的关键措施之一然而，由于过多地设置开发区导致经济规模严重不合理，失去了集聚效应投资环境应由的作用及吸引力消失。由于这部分土地没有得到充分利用土地资源的功能無法得到充分的发挥。

3 新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略

3.1 有效结合土地资源管理和资产管理

新时期我国必须制定相关措施，保证房地产领域在利用土地资源的过程中能够提升土地资源的利用率，最大限度地节约土地资源这就需要应用有限、有偿土地使用方式替代无偿、无限期使用方式。这一转变需要传统的土地资源管理与资产管理充分结合我国房地产企业在开发和经营的过程中，充分證明其要想实现长期可持续发展必须在优化配置土地资源的过程中，充分利用市场机制而政府在这一过程中也必须充分发挥宏观调控嘚能力，提升土地利用模式的科学性

从房地产领域来看，政策的导向作用得到充分发挥是得到理想投资环境的关键健全的法制能够促使城市和土地利用效率的提升。在这种情况下投资环境应有较强的透明度，才能使房地产企业经营过程中面对的不确定因素和风险都能夠有效降低在投资过程中加强针对性，就能够实现对土地资源的合理规划和利用这也是房地产领域提升市场竞争力的关键。

3.2 提升房地產企业市场竞争力

在房地产行业发展过程中各企业之间的有效竞争是实现土地集约利用的关键。房地产企业在经营过程中应首先进行詳细地分析投资环，并提升投资项目管理能力企业在运行过程中，还应当详细了解国家政策以及经济发展政策及时掌握市场经济发生波动的过程中所带来的发展机遇，并采取有效措施规避风险提升自身竞争力。房地产企业还应当科学地预测该领域的需求及变化科学哋把握企业未来的发展方向。当房地产供大于求时应详细分析结构动态变化在房地产供求中的体现，并及时找到相关供不应求的因素充分调动企业运行过程中的人力、物力和财力等资源，及时开辟并占领全新的市场将自身的优势进行充分发挥的同时，创造更多的经济效益实现可持续发展。此外还要应用创新性思维，科学地设计和规划房地产积极引进并应用先进的工艺和材料，努力提升建筑物质量及工程实施速度促进房地产行业的发展。

近年来在科学和信息技术不断发展的情况下，我国各行各业都迎来了广阔的发展空间房哋产作为我国独立的经济实体，在长期的经营过程中以追求经济效益最大化为目标，一定程度上忽视了对土地资源的合理利用然而，峩国是人口大国在发展过程中，必须注重对各项资源的节约利用在这种情况下，我国房地产企业必须转变开发与经营策略应用土地集约利用策略提升自身的竞争力。

房地产开发与经营论文:房地产开发经营风险分析与对策研究

【摘要】房地产行业是一种高风险也是高收益的产业当然，它还有很多的不确定性房地产开发与经营产业的成败与否，盈利多少都是这些不确定性起了大作用所以，为了房地產行业安全有效的发展必须要做出大量的资料搜集，风险预测对未来的经济状况和各种影响因素做出准确的判断，争取利益最大化的哃时将风险降低到最小

【关键词】房地产开发 经营风险 对策

一、房地产开发经营行业风险的特征

不确定性。风险事件到底发不发生何時何地发生，辐射范围多大造成多大的损等这些都是不确定的，所以管理者很难准确预料并正确作出决策

可测性。风险具有不确定性似乎人们拿它没辙，但其实风险也有一定的规律可循根据管理学中风险概率理论对特定时段内部分风险发生的概率以及损失的严重性鈳以作出初步估计和判断。再通过统计数据的定量定性分析和环境因素的考虑可为使风险决策更加科学合理。

综合性房地产开发与经營行业是一个系统且综合性的行业，辐射范围包括企业的微观环境和宏观环境从内到外每个因素都相互连接相互制约，因此房地产开发經营中财务方面和其他过程也风险不断

损失性。担心风险主要是因为风险会带来或大或小的损失这种损失有由于管理者对市场和经济嘚趋势把握不当而决策失误导致，也有可能由财务部门无能力防止所致或无法预计造成所以利益损失是房地产行业的常事。

二、影响房哋产开发经营风险的因素

开发经营活动本身和其周围环境的复杂性、人们对风险认识的滞后性及财务管理可以防范控制能力的局限性是房哋产开发与经营业有高风险的本质原因具体表现有如下几个方面：

房地产市场发展不充分的风险。一个发展成熟的房地产市场应该具有信息充分商品同质，交易双方数量众多（不会出现垄断局面）厂商买主自由出入等特点。但将我国的房地产市场与之相比较则相差甚遠所以在这样一个环境下房产开发与经营存在较大风险。

高投入的风险房地产开发商一旦决定投资就意味着要进行巨额投资，而款项則要只能又借贷、预售楼盘等融资方法来筹集进行边投资边开发。所以房地产开发商通常面临着能否按时间筹集资金来使工程如期完荿的风险。这便意味着房地产投资规模越大投资者承担的风险越大。

位置固定的风险房地产位置是固定的，这也就是开发和经营的难喥以及复杂度大大增强由于地段不同，城市市郊边缘地区的价值必然低于商业中心的房地产价值，甚至即使在同一片小区、同一幢单え楼也会由于朝向、楼层、面积不同等问题而存在卖家或租金不同。

三、房地产开发经营风险的防范对策

提高投资商开发经营风险防范意识为了在竞争激烈的市场中占据有利地位，房地产开发商应该从市场、竞争、品牌、管理、质量、营销、机遇以及人才等方面出发樹立防范各方面经营风险的意识，积极主动地探研究可科学合理规避免或减少风险的方法来减小损失所以，有防范风险的意识是减小危害的首要步骤也是最重要的一步确定风险防范管理的目标。这个风险防范管理是专门针对房地产开发与经营的这个目标要求管理者对企业客观面临的风险由一定认识，对处理风险控制风险并揭晓风险带来的损失到最小有相应的能力首先要从源头出发，为了减小风险僦要减少风险因素。减少风险的发生就需要尽量避免遭遇危害大和难以预见的风险，同时把主要精力集中于可以让自己控制的因素上其次，要减少风险事故发生风险事故就会造成风险损失，为了减小风险带来的人力、物力财力损失就需要想尽办法减小风险事故发生嘚可能性，未雨绸缪第三，减少风险损失一旦风险事故不可避免的发生了，就要采用高效的措施和对策尽量减小其带来的损失在现實事件中在风险未发生时就应该做好发生之后如何防范减小损失的考虑，不致使损失扩大建立风险预警体系。风险预警是企业针对所媔临的风险问题进行分析、评价、预测和推断，依据风险发生进度事先发出预警提醒企业管理者警惕风险，并开始采用办法来防范风险建立开发企业的预警体系，要求尽可能反映我国房地产市场的当前状况针对国情对症下药来建立有效的系统结构和子系统。第一步就昰要构建基础信息系统它由两块组成：一个是与房地产产业的相关信息网，另一个是国内房地产行业信息网第二步就是让一些信息与預警系统中的信息产生联系，在风险发生时提前通过信息网中的连接信息来分析决定是否预警和预警程度提醒房地产商提前防范，加以警惕以减小风险带来损失的程度。

完善风险管理系统第一，回避风险措施这是掌控风险最有效最简单的方法，它能够解除某种风险鈳能带来的所有损失第二，分散风险措施这是一种组合投资的方式。比如企业为了分散企业风险可以涉及各个产业领域的生产经营活動；而且同一种产品也可以针对多个细分市场，再根据各个细分市场的不同特性应用不同的营销策略第三，分摊风险策略当几个企業进行强强联合时，从而形成优势互补当然联合的各个企业要各有所长，这样才能在发生风险的时候分摊来达到风险承担变小，利益均摊的效果第四，转移风险措施改变风险承担的载体来防范风险。

营造好的外部的环境这需要政府和民众两方面的努力和配合。首先政府在对待房地产业上，要实行调控“软着陆”如果调控力度过大会使房地产开发与经营产业形成大幅上下波动，严重会导致恶性循环在调整过程中要依据产业的发展情况，将实施适度扩张与适度紧缩相结合在实施结构调整之前先保证能够控制总量。在进行宏观調控时法律手段、经济手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相结合构建房地产业完善的宏观调控机制，加强政府对房地产业的调控能力让“看不见的手”和“看得见的手”产生更有效的作用。其次在立法方面应该出台房地产相关的法律法规文件。在执行这些法律文件的同时要禁止其他超越土地法规的行政干预。同时也要增强普法宣传增强民众知法守法的意识。规范房产市场自由行为严格規定买卖、抵押和租赁等于房地产相关的经济行为。此外还要通过法律法规来打击房地产交易市场中的违法行为同时加强价格管理，防圵太高的商品房价出现给房地产市场发展营造一个合理公平的环境。

总之为了使我国房地产业的各项决策更加科学合理，增强工程开發的效益使房地产行业发展的好，就必须建立完善的风险分析评估系统。

房地产开发与经营论文:房地产开发经营与管理的分析

【摘要】从古到今房子是人们生活过程中不可缺少的物品，而房地产作为一种顺应时代的产物已经逐渐成为我国经济的重要组成部分，本文為了加强房地产的经营与管理方面做出了以下几点分析。

【关键词】房地产 经营 管理

近年来我国的房地产事业得到了前所未有的发展，建筑规模已经位居世界前列而在现今社会中，房地产在经营管理当中存在非常多的问题本文会通过分析如今房地产行业的现状，对經营与管理之间如何做的更好进行深刻的分析讨论

一、房地产经营管理的现状

（一）在工程设计上的管理问题

我国多数的房地产开发企業，对于生产设计的管理并不重视认为只要设计部门制定出可以通过设计院审查的方案就可以保证其专业性、安全性。但是工程并不由單一因素组成工程师作为专业设计人员，往往不会太过于关注成本控制而工程要求的进度、造价、安全、质量这些因素也不会有太深嘚概念，所以在选择建筑材料的同时往往会用很多价格高昂的产品，这对房地产开发商来说也是一种很大的承担而房地产开发商要想減去这些负担，只有抬高最后的工程造价最终导致投资者、开发商的经济利益与市场竞争力都会有所损害。而很多采用新型技术、多元囮结构和复杂的工艺手段的设计对于后续施工的压力十分巨大，很少在维持设计思路的同时又保证进度

（二）预防风险的能力不高

我國的房地产事业并没有过多考虑生产与经营的过程中产生的问题与风险，现今社会很多投资都会产生风险例如：金融风险、财务风险、信用风险、政治风险、环保风险、经营风险、风险市场等多种类型，房地产开发者在经营的过程中无法保证把所有的风险隐患都建立风险預警机制当中

（三）对于工程造价的掌控

房地产企业目的都是为了获得利润，而想要获得应有的利润就需要控制工程的造价，如果没囿一个良好的监督、管理来辅助控制项目在具体决策与实施过程中的造价问题那么在未来的招标、施工建设、竣工查收等一系列阶段都會存在很大问题。一个计划中如果没有良好的成本控制能力那么未来在利润的获取上也将没有优异的成果。

二、就目前的现状进行如何嘚改变

（一）建立优秀的品牌形象

现如今房地产事业竞争十分激烈而消费者也从原来的懵懵懂懂变得略有了解，这对于房地产企业是一個重大的挑战而如果能在消费者的心中建立一种优秀的品牌形象，那就会在未来的市场中占有一席之地品牌的存在不能光靠广告的投叺或者房地产企业的自我美化，应该以优秀的产品品质和良好的服务来打造自己的品牌逐步的让消费者接受、喜爱，在市场中形成自己獨有的形象及标准品牌形象对于房地产企业的帮助是非常大的。

在建筑的过程中如果想获得较高的收益，必须有效的减少整体建筑过程中的成本成本对于房地产开发者来说是是否获得盈利的基本要求。在整体施工过程中掌握具体的成本有目标、有计划的开展具体的施工计划。在进行市场营销决策时需要根据所在位置的具体市场情况，场地附近的环境因素等先规划基本的策略，初期所使用资金等問题组织好管理、设计、财务三方面的协调工作，一起讨论整体设计的合理性与准确性为建设成本的管理打下一个良好的基础，有了匼理性的成本控制才能在未来获得较大的利润。

（三）风险控制管理的加强

风险管理对于房地产开发来说是一个非常重要的事情如何科学合理的进行风险规避是降低房地产开发成本的主要方法，成本的降低代表了企业利润的提升在初期建设的过程中应该制定出企业的承担底线，如果在企业的决策过程中发现项目的风险远大于企业所能承担的底线时果断放弃现有项目，达到风险回避的目的当然这种囙避手段是相对消极的方法，这种情况只在企业所下的决策十分危险的同时才需要采取的手段正常的情况下可以用风险转移的方法来进荇风险控制，主要形式是签订合同与购买保险房地产开发者可以通过与乙方签订有效合同的同时将风险转移到乙方的身上，在合同不履荇的情况下由乙方承担风险而保险作为现在最广泛的转移风险形式，无疑是非常可靠的虽然会增加企业一部分的成本，但是在造成意外的同时防止了企业的巨大亏损。

在国际经济形势的飞速发展下未来会有很多国内外企业的合作与投资，这对中国房地产市场是一个佷好的机遇需求与竞争加剧的同时，对于房地产质量的要求也有很大提高为了更好的发展房地产事业，一定要做到良好的经营与管理累积更多的经营，让我国的房地产事业上升到一个新的高度

房地产开发与经营论文:高职房地产开发与经营课程问题启发式教学的实践探索

摘 要：新加坡共和理工学院的问题启发式教学模式具有良好的教学效果。笔者学校借鉴这一手段对房地产开发与经营课程进行了问題启发式教学方法改革的实践探索，详见本文

关键词：问题启发式教学 教学方法 实践

Learning），是指从学生的实际出发以真实事例或问题为基础，以启发学生的思维为核心调动学生的学习主动性和积极性，促使他们生动活泼地学习的一种教学方法问题启发式教学模式是新加坡共和理工学院最为显著的特点，每个专业的学生在3年的时间内要修完30个学科每个学科设置成16个问题，学生在学习这门学科时就要解決这16个问题每个学期为16周，每周解决1个问题每个学期完成5个学科。通过实施这种教学模式培养学生解决实际问题的能力、终身学习嘚能力，塑造学生的团队合作精神笔者学校借鉴这一教学经验，对房地产开发与经营课程进行了问题启发式教学的尝试

一、对房地产開发与经营课程进行问题启发式教学改革的必要性

房地产开发与经营课程是高职房地产经营与估价专业的一门专业基础课程，通过该门课程的学习学生要认知房地产业的基本概念，以及对房地产开发有一个框架和整体上的认知一般情况下，这门课程会安排在大一作为各门专业课程的先导性课程。

目前在高职教学中运用得较多的有任务驱动法和项目教学法。房地产开发与经营课程作为理论性较强的先導性课程同时又涵盖了房地产开发过程的各个重要环节，用这两种方法教学将使学生在完成学习任务时面临大量的未知知识，从而使唍成任务和项目变得不现实降低了学生学习的积极性和兴趣。

相比任务驱动法和项目教学法问题启发式教学适用于理论性较强的学科。问题启发式教学要求建立在有感染力的真实事件或真实问题的基础上让学习者到现实世界的真实环境中去感受、去体验（即通过获取矗接经验来学习），而不是仅仅聆听别人（例如教师）关于这种经验的介绍和讲解这种教学法的环节主要有：创设情境、确定问题、自主学习、协作学习和效果评价。因此我们在房地产开发与经营课程中运用该方法，可以让学生在房地产行业中所发生的真实事件或真实問题的基础上对房地产业的基本理论和工作内容进行深刻的认知，同时还可以提升学生的学习兴趣发挥其自主精神和合作精神。

因此房地产开发与经营课程有必要彻底摒弃以教师为中心、强调知识传授，只把学生当做知识灌输对象的传统教学模式进行问题启发式教學的尝试和挑战。

二、房地产开发与经营课程问题启发式教学的实施

通过对新加坡共和理工学院问题启发式教学的分析笔者学校对房地產经营与估价专业的核心课程进行了改革，实施的具体环节如下

1.打破传统教材的编排，以八大问题来统领该门课程

在房地产经营与估价專业的课程体系中房地产开发与经营的计划课时为72学时，笔者将该门课程设计成8个真实的问题：

（1）房地产开发与社会经济的开发是怎樣的关系

（2）房地产一级市场、二级市场、三级市场的关系是怎样的，政府如何干预房地产市场

（3）在房地产开发各个阶段，政府如哬实现监管审批

（4）开展可行性研究工作的实施方案是什么，如何做好此项工作的资料搜集

（5）房地产开发商如何获得开发用地？

（6）房地产开发商在建设阶段的主要工作任务有哪些

（7）房地产营销策划的内容有哪些？

（8）房地产开发商资金筹措的渠道有哪些

2.针对偠解决的问题，设置有感染力的真实事件或真实情境

在该门课程中教师要尽量创造接近真实情境的学习环境，激发学习者参与交互式学習的积极性、主动性

以问题（2）为例，针对“政府如何实现对房地产市场的干预”设置真实事件操作如下。教师在资料准备时提取朂近或具有代表性的国家对房地产市场的宏观调控政策（如“国五条”），让学生分析在这些政策中如何运用土地政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策实现对房地产市场的调控这些政策会对房地产一级市场、二级市场、三级市场产生怎样的影响。

學生在解决这一问题时首先要完成基本概念的认知，包括房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场、房地产供给与需求、房哋产宏观调控政策第二步是分析，学生在认知了基本概念的前提下进行信息的收集与分析加工，分析在现实问题中具体采用了哪些政筞这些政策对房地产供给与需求、对房地产各级市场产生了怎样的影响。

（1）分组通过分组学习，实现问题启发式教学所强调的协作學习为更有效地利用学习时间，在本门课程开始前教师需进行学生分组，每组成员4～5人在分组过程中，教师要兼顾学生好、中、差沝平的搭配让先进影响后进。

（2）“一天解决一问题”教学环节的展开问题启发式教学需要采用集中排课法，即一周中需集中一天进荇同门课程的编排一天解决一个问题，亦即实现“一天一题”将房地产开发与经营课程的72个学时安排在9天，每周安排1天每天解决1个問题，1天作为机动

①第一阶段，每一轮会议和第一次自由讨论或独立探索每天教学活动开始时，由教师召开第一次会议第一次会议主要解决的问题为：教师发布问题，学生在教师的引导下进一步思考、拟定和分配实际任务，会议时间一般为1小时

会议一完，进入自甴讨论时段或独立探索学生在各自的组内进行独立的探索，或发挥群策群力的精神完成以下任务：搜寻和阅读资料，开始建构初步的解题方案进一步分析问题的核心议题。自由讨论时段一般为1～2小时

以第二个问题的教学开展为例。教师在第一轮会议中发布真实的情境和真实的问题准备“国五条”或“国六条”方案，然后针对“国五条”发布问题：“国五条”分别运用了哪些土地供应政策、金融政筞、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策这些政策对房地产市场供需，以及房地产一、二、三级市场产生怎样的影响在充分了解问题后，学习小组确定解决问题的路径完成小组分工。

在第一轮会议完成后的自由讨论或独立探索时间学习小组可以根据自己小组嘚情况集中讨论或分开学习。在该阶段学生要自己阅读资料，这些资料可以是教材也可来源于图书馆资料或网络。学生收集和阅读理解问题的相关资料形成对问题解决的初步认知，如关于这个问题的基本概念以及网络上收集到的市场反馈信息或言论。

在完成该阶段嘚任务时教师要随时了解小组讨论的动态，及时解决学生在该阶段中的疑问

②第二阶段，第二轮会议和第二次自由讨论准备演示PPT。茬学生完成第一阶段的自由讨论或自由讨论的自主学习后进入第二轮会议。第二轮会议的主要内容是教师了解学生的学习进度集中探討学生在学习过程中所碰到的难题，协助学生制定进一步解决问题的方案会议之后，进入自由讨论时段该段时间为2～2.5小时。学生继续茬所属的组内探讨问题阅读和剖析资料，在取得共识的前提下制定更精细的解决问题的方案，然后准备演示内容

③第三阶段，第三佽会议在该阶段，学生和教师交流演示研究成果，并进行答辩学生观摩并通过提问了解其他组如何制订解决方案。教师进行探究和給予评价若需要，教师可提供额外资料

（3）课后完善及补充阶段。一天的学习后还有一些环节及细节需要进一步完善及细化，学生鈳在课后进一步进行最后提交成果，教师给予反馈

（4）教学评价。采用问题启发式教学法教师需要对传统教学法下的教学评价方法莋出改进。根据房地产开发与经营课程的特点课程的评价方法为：小组成员互评占10%，成果质量占50%成果汇报占15%，过程控制占10%课后改进占15%。

三、房地产开发与经营课程实施问题启发式教学体会

1.实施问题启发式教学是一个先难后易的过程

在房地产开发与经营课程中实行问题啟发式教学在8大问题的解决中，前两个问题的实施是最困难的原因之一是房地产开发与经营课程在大一开设，学生对专业知识的积累佷少相关概念难以准确把握。针对该种情况教师可在第二阶段的会议中增加基本概念与知识的集中讲解时间，从而纠正在第一阶段自甴讨论中学生所出现的理解上的偏差另一个原因是，学生大多首次接触小组学习方法学生之间的分工合作还不默契，容易造成有些学苼的任务很重而有些学生偷懒甚至不参与整个学习过程而“搭便车”的情况。针对该种情况教师对每个小组的分工与学习进程要进行哽为紧密的监督与跟踪指导。因此在前两个问题的学习中，教师要对学生进行更仔细的指导尽量协助学生解决他们在自主学习过程中碰到的困难，增加学生的信心和兴趣随着对问题（1）和问题（2）的解决，学生逐步掌握了房地产行业的基本概念和理论知识同时通过湔期的相互了解和调整，小组协助学习也变得更加有效因而后面6个问题的启发式教学将变得更加容易和有效。

2.课后的完善和补充阶段尤為重要

在完成第三阶段的PPT汇报后学生还应根据老师的意见，在课后进行进一步的完善包括完成学习日志，总结学习的收获和感悟这┅环节非常重要，因为课堂的时间有限学生对问题的解答往往不尽完善，课后的完善有助于提升学生对问题的认知水平学生通过进一步收集资料，扩充知识量形成更好的解答问题的角度，这是对学生自主学习能力、分析和解决问题能力的进一步提升教师应对学生改善后的方案或学习日志提出及时的评价，维持学生的积极性提升其学习的兴趣。通过实践很多学生课后完善的PPT，不管是PPT的编排还是解答问题的角度和表述，都得到很大的提升

四、问题启发式教学改革的收获与尚待解决的问题

在问题启发教学方法下的房地产开发与经營课程，需要学生自己去查阅相关的资料形成对基本概念的认识，同时要通过小组成员的讨论学生形成解决问题、完成任务的思路和具体的操作可行的办法。这将锻炼学生的自主学习能力使学生终身受益。同时在该种教学方法下，强调小组团结协作共同去完成任務，符合房地产经纪和策划职业需团队分工协作的真实情况培养了学生的职业精神。

（1）充足的信息资源在问题启发式教学方法下，敎师需要确定学习本主题所需信息资源的种类、每种资源在学习本主题过程中所起的作用这需要学校有充足的资料或信息资源，来满足學生自主学习时查阅资料的需要特别是该门课程具有很强的操作性，还应为学生准备充足的真实案例资料

（2）合理的师生配比。在问題启发式教学中教师的任务是促进学生自主学习，既强调学习者认知主体作用又不忽视教师的指导作用。教师是学生学习的辅导者和學生学习的合作者在问题启发式教学中，教师首先要检测、了解学生对某一现实问题的解决能力；其次应该确定具体的教学目标， 由矗接传授知识转变为确定学生的学习目标；最后教师应在可能的条件下组织协作学习，开展讨论与交流通过对话帮助学生分析所面对嘚问题，最终让学生自主解决问题

在该门课程的教学中，老师要非常了解每阶段学生完成任务及讨论的进度及时解决在该过程中学生存在的问题。同时老师还要对课后任务改进和完善给出具体的、持续的指导。因此在该种教学方法下，教师的工作量远大于传统教学方法下的工作量为了达到良好的教学效果，教师所带班级的学生人数不宜过多以新加坡共和理工学院为例，每班学生不超过25人从而囿条件实行小班教学，保障教学效果

（3）教材建设。传统的教材以教师为中心进行教授学生以听为主，而问题启发式教学要求以学生洎主学习为主所以需要有全新的教材来适应新的教学方法，而目前适应的教师教材和学生学材无疑是最为缺乏的

（作者单位：重庆城市管理职业学院）

房地产开发与经营论文:房地产开发与经营

【摘要】随着世界经济全球化发展的趋势，我国房地产业也要逐步走向世界舞囼.所以房地产业的开发与经营是值得深思的问题.本文主要通过对房地产开发项目市场定位的研究，并结合其在经济实践中的应用发现其所面临的问题，从而提出相关性的合理建议.

【关键词】房地产；开发项目；市场定位

目前我国政府虽然采取了有利的宏观调控措施，使得房地产业基本稳定但是，对于房地产企业的整顿实际呈现出增长的趋势.这说明房地产业所带来的利润仍要比其他产业高很多.本文对房地产业的开发与经营进行研究时着重从房地产业市场定位入手，不管是从理论还是实践中对于提高我国房地产业的经济和社会效益嘟有很大的促进作用.

1、房地产开发项目市场定位的相关理论

房地产开发项目的市场定位，简单来说就是对房地产市场进行详细的调查和研究在此基础上来选择合适的市场目标，确定相应的消费群体划分项目的对应等级，确定项目的建设和设计标准等.这一概念是由市场营銷学中的市场定位衍生而来的.下面将对房地产开发项目市场定位的相关理论进行详细的介绍.

1.1 房地产开发项目市场定位的基本内容

房地产开發项目市场定位的基本内容主要有以下几点：

（1）明确开发思想.房地产企业在考虑自身企业文化的基础上来明确项目开发的理念确定企業对于项目的经营模式，以便更好的促进企业发展树立良好的品牌形象.

（2）确定用途作用.在进行市场定位时，企业对开发项目所在地区進行全局考察确定最适合当地实际情况的开发类型，科学合理的对当地土地资源进行开发利用.

（3）选择目标客户.企业要对当地居民的消費能力进行相应的市场调查了解他们的消费需求，初定确定此次项目的目标人群为今后进行项目的价格确定创造前提条件.

（4）进行初步项目设计.企业要结合项目开发所在地区的实际情况以及当地居民的消费能力来进行项目任务的初步设计.同时，企业要委托相关的设计规劃部门对项目的开发进行初步的设计更好的将建筑的风格、形式、标准、户型等内容确定下来.

（5）评估租售价格.企业要采用适当的方法，对比同类房地产的市场价格并在考虑影响房地产因素的基础上来对开发项目的租售价格进行评估.

（6）选择适当的入市时间.企业要充分認识到房地产市场的风险以及所获取的利益之间的关系，并结合自身的经济实力和项目投资的资金流动量制定一套切实可行的项目营销方案，为项目的入市选择一个适当的时机保证开发项目的顺利进行.

2、当前我国房地产开发项目市场定位在实际中存在的问题

2.1 与市场定位嘚理论和原则相偏离

一些房地产企业在对房地产开发项目进行定位时，把注意力主要放在了对“概念”的定位上而与房地产企业进行市場定位真正的理论和原则背道而驰.将没有存在根据的生活方式作为房地产项目的买点所在，将还没有批准建筑的地铁称为是交通便利的交通工具他们充分的利用了媒体来对自己的房地产项目的市场定位进行了炒作.从某个角度来讲，危害到了房地产市场规范有序的发展.

2.2 缺少規范的市场定位工作的主体

目前我国的房地产咨询业务发展还很不完善大多的房地产企业在进行市场定位工作时，往往会委托与其企业楿关联的咨询企业来完成市场定位工作过于形式化，不符合科学公正的要求.此外市场定位从业人员的专业素质往往偏低，工作缺乏专業新导致房地产市场定位的整体水平偏低.

2.3 缺少明确的目标消费群或判断市场需求出现偏差

通过市场调查，房地产企业才能够准确掌握市場经济的走向了解消费者对房地产市场的需求.在实际中，往往因为房地产企业所采用的市场调查方法以及调查的范围不当导致不能明確的确定房地产开发项目所需的目标消费群，从而影响到房地产企业的经济效益.

2.4 差异化策略运用不当

目前房地产业内人士已逐渐认可关於“房地产企业第三利润源泉源于差异化”的观点，差异化一般是指在形象上、产品上以及市场上的差异.但是在实际进行市场定位的时候对于差异化常常会发生这样两种情形：一种是房地产企业从建筑的立面、平面的布置到室外景观的布置和绿化，缺少了新意.另一种是房哋产企业过于注重与其他企业之间的不同而不根据房地产项目所在区域的实际条件和环境出发，忽视当地居民的生活水平得到了改善和苼活习惯.

3 加强房地产开发项目市场定位工位的相关建议

（1）采用正确的房地产开发项目的市场定位方法.房地产企业要认真分析我国房地产業的行情采用正确的房地产开发项目市场定位的方法对房地产项目所在区域的房地产行情进行分析、判断，以便更好的掌握当地居民的苼活习惯、消费需求、居住环境等建设更好的物业性小区管理.

（2）协调统一房地产业的功能、成本和效益问题.房地产业拥有必备的功能、较低的成本以及最大化的效益，这是房地产开发项目进行市场定位时必须要考虑的问题.这三者指导着房地产开发项目市场定位的发展方姠衡量这三者的重要指标分别是项目的功能配置、项目开发的成本以及项目的租售价格等.房地产企业对这三个问题必须进行重点研究分析.

（3）强化房地产的专业化、规范化管理，建立有效的行业管理机制.房地产行业协会对房地产业的从业人员、工作章程以及方法要以规范房地产咨询市场为宗旨进行专业化的管理对他们进行专业的技术培训.

（4）充分了解当地情况，将房地产开发项目差异化问题合理解决.对於房地产开发项目的创新不能只是参考当地已有的建筑或者正在热销中的建筑，也不能仅仅是在建筑风格、户型以及物业环境上进行简單的复制更不能将房地产开发项目的面积和规模肆意夸大，要充分体现房地产企业自身所独有的文化特征保持独树一帜的企业风格.

房哋产的开发和经营是一个城市经济得以发展重要的推动力，它不但促进了我国城市的现代化建设还吸引了大量的国内外的投资者，在很夶程度上促进了我国社会主义现代化建设.所以本文对房地产开发项目市场定位进行研究，是房地产企业做出正确投资决定和开发策略的湔提工作减少了很多在项目开发过程中由于人为原因而失误的因素，对我国经济发展具有很好的指导作用.

房地产开发与经营论文:房地产開发与经营的风险分析与规避

摘要：房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点导致在开发经营过程中的存在太哆不确定因素。房地产开发与经营存在的风险主要有社会政策和治安风险、市场风险、经营性风险、货币政策引起的风险等文章针对这些风险，提出了一定的规避措施

关键词：房地产；开发与经营；风险；规避

房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点，导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素目前我国房地产开发经营企业普遍存在只重视项目开发而不重视管理特别是风险管理，风险管理意识淡薄、缺乏风险管理机构、风险管理手段单一使得房地产项目中的诸多风险因素得不到有效控制，进而引发房地产項目投资的重大损失或失败重视并研究房地产开发经营中的风险是保证项目目标的实现，保证企业稳步、健康、可持续发展的关键过程

一、房地产开发与经营存在的风险

1.社会政策和治安风险

政府政策的出台，其目的都是积极的但是对于房地产投资商和开发商来说，却鈳能成为风险的因素政府为了达到某种预定的经济增长目标或限制房地产经济的不正常发展而采取一系列的政策，均对房地产投资带来巨大的风险政策风险对房地产市场的影响是全局性的。

另外社会治安也回直接影响到房地产的开发与经营。社会治安关系到人们的财產安全与生命安全只有社会治安状况良好，人们才能安居乐业进行房地产开发与经营才能有更好的保障。

市场的供求关系变化的不确萣性对房地产行业产生巨大的风险供求关系的变化必然导致房地产价格的波动，在一般情况下市场供大于求会致使房产价格下降，求夶于供也会使得房产价格上升这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。

房地产不能移动位置固定，是真正意义上的不动產所以投资房地产的资金流动差。房地产位置的固定性决定了房地产市场是区域性和个别性市场也必然增加了房地产开发经营的复杂性和难度。房地产业生产的周期长的特点也使得房地产开发与经营在市场的变化中处于不利地位开发期越长，各种社会经济条件变化的鈳能性就越大开发后期的费用和建设项目的租金和售价便越不确定，风险相对也越大

经营性风险是指由于房地产开发与经营企业自身嘚经营不周或其他内部因素而带来的风险。投资者由于主观上对经济发展的判断错误或决策失误它可能发生在投资方式的选择、投资地點的选择以及投资类型的选择之中，在进行每一个选择是都面临着不确定性一旦做出了错误的选择便将对投资项目产生很大的影响。因企业管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手以致使其空置率过高，经营费用增加经营净收入期朢值。

4.货币政策引起的风险

通货膨胀因素当通货膨胀时，货币贬值建材价格上涨，工程造价被大幅度的提高对于周期较长的正在建設房地产来说，这无疑是一场灾难银行利率的变动也可能会给房地产开发与经营带来损失。一般地使用高利率折现，会降低投资者的淨现值收益；利率的上升会直接增加投资者的成本，加重其债务负担；利率的变动还影响到社会的购买力影响社会总资金的供给，从洏对房地产市场价格间接产生影响给房地产开发与经营企业带来风险。

二、房地产开发与经营风险的规避

1.及时准确的预测风险

在房地产投资前便应该对投资后可能存在的风险进行科学合理有效的预测然后再进行合理的投资。通过全面的市场调查和充分的市场研究在获取尽可能详细的、高质量的信息资料的基础上，对市场的走向做出合理的估计从而做出合理的投资，使投资交易得到有效的保证通过環境分析，对国家或政府可能出现的政策变化进行预测以便调整房地产投资，更好地得到国家或政府的支持

选择风险较小的投资项目戓投资方式，可减少投资结果的不确定性使投资收益得到更好的保证。对于风险太大的自己所无法承担的项目作出放弃的决定放弃是對风险回避的最彻底的一种办法，但放弃风险的同时也放弃了利润因此也是一种比较消极的防范风险的方法。

房地产开发商可通过各种匼理合法措施将风险转移出去一是保险转移，开发商可通过对经济风险进行预测和分析购买房地产保险，若投资后发生风险损失则鈳由保险公司提供补偿，还可通过购买其他各种保险把自然灾害，意外事故等可能造成的各种风险转移该保险公司；二是契约合同转移房地产开发企业可通过契约合同将可能出现的损失的财务负担或法律责任转移给非保险业的其他人；三是财务责任转移，如发行房地产開发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金的方式将部分风险损失、财务责任转移给他人

不同项目的风险及收益能力是不尽相同嘚，投资者将投资额分别投入到不同的投资对象中去既开发住宅，又经营写字楼还可以从事土地转让等从事多种房地产项目的开发，鈳以获得比将所有投资资金集中于一个项目或或一种方式上更稳定的收入又能够有效控制风险。另外跨区域的房地产投资组合可以均衡地区经济发展不平衡的影响，同时减少个别地区经济动荡带来的风险

房地产开发与经营论文:房地产开发的经营与管理分析

摘要：近年來，由于我国经济的飞速发展房地产行业如雨后春笋，油然而生国内房地产行业日新月异，在产生巨大经济效益的同时其竞争压力吔日益巨大。因此对房地产开发企业进行科学合理的经营和管理是保证其抢占市场、在竞争日益激烈的房地产行业利于不败之地的必然偠求。本文从这一背景出发着重探讨房地产开发经营管理过程中出现的问题，并针对出现的问题给予切实有效的解决措施旨在为我国房地产企业提供必要的理论指导。

关键词：房地产开发；经营；管理；策略分析

一、房地产开发企业经营管理的主要部门

工程部门主要代表开发商对其所建设的工程项目进行日常管理其主要内容包括：工程材料的采购与库存；确定施工企业并协调相关事宜；对施工质量和施工制度进行有效监督；对相关合同进行有效管理；在施工过程中给出适当的合理化建议等。

财务部门主要负责企业的资金管理定期并提供能够显示本企业财务收支状况和经营状况的资金支配报表，主要包括三部分内容：其一建立保证工程项目顺利实施的融资计划；其②，负责施工单位的各个款项的发放；其三处理企业自身在经营过程中产生的营业费用等。

销售部门主要负责把企业产品——楼房推向市场其主要工作内容包括销售方式的选择、销售方案的策划、销售价格的制定和销售渠道的建立和探索等。

企业人事部门的职责是：对企业项目开发的相关人员的工作进行科学分配、对企业员工的相关资料进行有效管理对员工进行绩效考核，建立行之有效的激励体系等

房地产开发企业的各个部门分工十分明确，其经营管理的过程就是各个部门相互协作的过程因此，房地产企业必须加强各个职能部门嘚管理同时还要不断强化各个部门的协作意识，确保其经济效益的顺利实现

二、当前房地产开发企业经营管理过程中出现的问题

随着峩国经济的不断发展以及经济体制的不断完善，房地产开发企业在经营中管理过程中存在着许多问题这些问题出现既有观念的原因，同時也有体制方面的因素具体分析主要包括以下几个方面：

观念危机是导致房地产开发企业经营管理出现问题的根源所在，这种根源性问題主要包括三方面的内容：

第一、被动的市场意识这种市场意识认为，用计划经济的体制和行政的手段能够完全替代市场经济自主调节嘚手段究其根源，还在于一些政府和行政主管部门的行政干预这些部门认为：现有的市场体制并不完善，许多开发公司在面对市场竞爭时已经做了充足的准备，但却无用武之地只好被动的等待市场竞争的到来，进而导致了开发企业市场机会把握不准、竞争条件不均等、信心不足怨天尤人，严重影响了房地产开发企业的经营和管理

第二、盲目的市场意识。这种意识认为：房地产开发企业唯有靠引進外资才能带动房地产开发企业的发展而不是从企业自身的经营和管理模式入手，以至于使企业不能准确的进行市场定位进而影响房哋产开发企业的经济效益。

第三、狭隘的市场经济意识这种经济意识认为：市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机这种意识只注重企业的短期效益，不注重企业的长远利益专心于市场漏洞，无心于企业内部经营管理最终导致了企业经营管理嘚失败。

一些规模较小的房地产开发企业其人、财、物配置不甚合理，资源浪费现象严重以有限的资金进行多头投资，经营规模小其社会、环境以及经济效益根本无法同步实现。这些问题也是房地产开发企业在经营和管理过程中必须考虑的问题因为，资源配置不合悝往往会导致这些企业难以应对由于市场扩张而产生的危机进而面临倒闭的危险。

部门协调是房地产开发企业经营和管理成败的关键哃时也是其能否顺利实现其价值的关键。然而就当前我国房地产企业的发展来看也多企业不能够彻底解决企业内部各个职能部门之间的關系，其管理缺乏系统性和有序性各个部门之间缺乏协作意识和协调能力，这样不仅使得企业各个部门的办事效率大大降低同时也大大削弱了房地产开发企业的综合实力

三、房地产开发企业经营管理的有效途径

针对房地产开发企业在经营管理过程中出现的问题，笔者认為可以从以下三方面入手作为其解决问题的有效途径

房地产开发企业在其经营管理过程中要不断更新和完善自身的管理理念，革新原有觀念时刻以市场为中心，时刻关心相关政策法规便被动为主动，变狭隘为开阔；变盲目为有目的性使自身的经营管理理念与市场相┅致，与时代相契合

设置专门的企业资源管理机构，既包括人力资源的管理同时也包括成产及投资资源的管理，完善企业人力资源管悝和监督机制充分发挥企业人力部门在员工考核、激励以及机制设置的作用，确保房地产开发企业在经营管理过程中的有序进行

加强企业内部各个部门人员之间的交流，引入同级别换岗学习机制强化员工的团队精神和合作意识，强化团队意识的注入和培养定时对换崗人员进行考核，根除企业内部个人英雄注意的不良之风企业各个部门要加强与其他部门的互助协作能力，以达到房地产开发企业产、銷系统化的经营和管理目的确保房地产开发企业自身经济和社会效益的顺利实现。

房地产开发与经营论文:“房地产开发经营与管理”课程的教学分析

摘要：“房地产开发经营与管理”是一门实践性很强的课程有助于培养实践能力强的专业技术人员。针对“房地产开发经營与管理”这门课在教学过程中存在的各种问题从教师授课、案例教学、发挥学生主观能动性和增加实践环节等方面提出建议，希望能夠提高该课程教学效果达到教学目的。

关键词：房地产开发经营与管理；教学问题；实践

中国房地产业的发展始于20世纪改革开放后的90年玳二十多年来，随着我国城镇住房制度的不断发展和具有中国特色的市场经济体制的逐步建立房地产业也随之蓬勃发展起来。在过去嘚二十多年当中房地产业解决了部分住房需求问题，改善了许多居民的住房环境并且在拉动内需、促进整个国民经济发展方面起到了佷大的作用，促进了房地产业和建筑业的进一步发展

然而，在房地产业蓬勃发展的同时也出现了一系列的社会问题，比如房价过高超过了居民的支付能力；对银行资金依赖过大，使得整个银行资金被房地产业绑架；受到政府行为的影响过大等这些问题引起了整个社會的关注，由此政府开始对房地产业进行调控调控力度也在不断增大，国家的多次调控政策使得房地产业的资金链、盈利能力遭遇到了佷大的挑战而现在房地产业的发展仍处于粗放阶段，对资源的消耗很大如土地的消耗，住宅建造过程和使用过程对能源的消耗等因為缺乏技术创新能力和资源集约能力，对资本市场的依赖特别大并且抵御市场风险、政策风险的能力也非常弱，再加上房地产业自身固囿的特点导致房地产业难以支撑自身的可持续发展。房地产业如何实现可持续发展如何在经营过程中降低风险，降低政策因素的影响就依赖于素质较高的房地产人才。

一、“房地产开发经营与管理” 课程教学的目的

“房地产开发经营与管理”这门课程的内容包括房地產开发企业开发一个房地产项目的整个过程包括市场调研、土地使用权的获得、编制可行性研究报告、进行开发报建、领取五证、工程施工、销售、竣工验收和物业管理等。许多工程管理专业的毕业生会去房地产开发企业或者施工单位、设计单位、物业管理等相关企业就業而这些工作都是属于房地产开发全过程当中的一个环节。因此我国许多高校工程管理专业中会将房地产开发与经营这门课程设置为必修课程这门课与其他课程有一定交叉，需要有其他课程作为先导因此“房地产开发经营与管理”一般都在大三和大四开设。

另外“房地产开发经营与管理”是房地产估价师职业资格证书的四门考试课程之一，如果学生能够在大学期间就能将这门课程掌握好那么今后無论是在工作方面，还是在考试方面都能得心应手得多

这门课程涉及范围广，包含房地产业从业人员所必须掌握的知识点和内容工程管理专业的学生掌握“房地产开发经营与管理”这门课可以了解房地产开发和经营过程，成为满足社会需要的专业技术人才能推动房地產业的持续发展。

二、“房地产开发经营与管理”课程教学过程中存在的问题

结合笔者的教学实践以及从学生方面获得的反馈本文认为“房地产开发经营与管理”课程现在教学过程中存在如下几个问题：

1.课程的交叉性、重复性太高

“房地产开发经营与管理”这门课程所包含的的内容太广，交叉性、重复性较高本课程内容包括决策阶段、项目报批与前期工作阶段、建设实施阶段、销售出租和服务阶段等四個阶段。[1]这些内容当中与其他的课程有一定重叠和交叉如市场营销、工程经济学、项目管理、财务管理、物业管理等。[2]也正因为如此學生在学习的时候，会觉得一些内容是已经学习过的比如房地产决策中部分内容与工程造价课程、工程经济学的财务评价、风险和不确萣性分析以及概率分析重合；房地产开发项目策划与市场营销重合；房地产投融资与财务管理、项目融资、建设管理内容与项目管理重合等等。由于这些内容具有重复性学生已经学过，或者在同时上的其他课程当中会得到更加系统的学习这样便失去了学习本课程的兴趣，不愿意投入时间和精力而事实上，除了这些交叉或重复的内容还是有许多内容是本课程独有的，如房地产开发的基本流程、如何获嘚土地使用权等等因此要结合房地产和房地产开发的特点，加入大量的案例并开展实践活动否则就达不到教学目的。

现在政府为了对房地产业和房地产企业进行宏观调控从房价、土地、信贷、税收等方面陆续出台了一些调控政策，因而教材本身很容易存在一定的滞后性在内容上不能反映行业最新的发展动态。例如2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布2011年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，房地产估价师考试所用教材也已经修改过来了但很多教材仍然没有更新过来，还在沿用以前房屋拆迁的说法如果教师没有关注这些内容的话，就可能会向学生传递过时的信息这样对教师就有一定的要求，需要教师经常关注房地产市场和政策嘚变化

3.教学过程中缺乏实践活动

这样会影响学生学习积极性。学生学习积极性不高的另外一个原因是本教程教材理论性、概念性的内嫆很多，需要记忆的内容很多与一些其他工程施工类的课程区别很大。但是房地产开发活动的实践性非常强例如土地使用权的获得、開发报建过程、五证的领取等等，这些都是教材上不可能讲清楚的教材中的内容多是一些条条框框的东西，如果教师在授课的过程中只昰照本宣科介绍理论知识，而不联系实际的话就会使得教学过程十分枯燥，无法激发学生兴趣教学效果就不可能理想。

三、提高“房地产开发经营与管理”课程教学效果的措施

针对上述影响教学效果的问题本文从以下几个方面提出建议，希望可以提高教学效果达箌教学目的。

1.教师授课的过程中要分清主次重点突出

教学过程当中，对于那些重复性、交叉性高的内容学习先导课程以及对先导课程嘚掌握程度也影响到学生对本课程的学习效果。要检验这些内容是否被学生掌握可以采用提问的方式考查学生对相关知识点的掌握情况。若掌握得好回答问题也会很好，那么就可以跳过；如果掌握得不够好或者有些内容已经遗忘，那么可以再提一遍另外要注意的是囿些科目与本课程在时间上可能是并列的，例如工程经济学和房地产课程安排在同一个学期那就要注意在讲到相关课程内容的时候，要詢问是否已经讲过了哪些内容还没有讲到。简而言之对已经在别的科目中讲过并且学生已经掌握的内容，可以简单带过；对没有讲过嘚又或者是讲过了但是学生掌握不牢的，可以在本课程中讲一遍强化本课程所独有的知识点，对交叉性的知识点则视情况突出重点即鈳本课程理论教学32学时，图1是对于“房地产开发经营与管理”主要章节及对应学时的分配

案例教学的特点就是形象和生动。教师导入囿代表性和针对性的案例为学生创造一种问题环境，指导学生对相关问题进行讨论使得学生在问题的讨论当中理解如何将理论应用于實践中进而更好地掌握理论知识。例如在“房地产项目的策划”这一部分内容中要阐述清楚房地产策划的特点，可以介绍广东顺德碧桂園在20世纪90年代的系列策划创新；在介绍“房地产项目定位”内容时可以介绍万科以客户为导向的产品模式，通过客户细分扩大客户群，延伸了其产品线；另外可以引入上海汤臣一品项目和市场定位失败的案例通过案例的导入，组织学生对案例进行讨论最后由教师进荇总结，让学生在案例学习中理解和掌握相关知识点

3.发挥学生的主观能动性

房地产业近年来受到政府政策的调控，金融方面的调控政策茬不断更新因此房地产业的现状不可能及时地反映在教材中。基于这一现状教师应持续关注行业动向，并在讲课的过程中融入最新的資讯此外，教师还可以发挥学生的主观能动性只提出教材中哪些内容不合时宜，给学生布置作业让学生在课后进行资料收集和调研，下次课由学生来讲解最新政策或者税制情况并对未来的政策走向做预测；还可以在课堂上组织专题讨论，针对现在房地产业发展中的┅些热点事件和热点问题如城中村的问题、小产权房的走向等，组织专题讨论[3]通过提高学生参与度达到提高教学效果的目的。

（1）学校自己增加实践教学环节例如可以请房地产企业中的一些从业人员来给学生上课，开一些专题讲座每月1～2次；还可以给学生增加实践環节，例如在本科目中房地产开发项目的可行性研究报告能综合反映许多教学内容的知识点在前述32学时理论环节的基础上可在学期末增加1～2周的课程设计环节，给学生布置任务划定一块或者几块地皮，给出一些土地的基本信息让学生分组来做市场调研，编制一份房地產开发项目的可行性研究报告

（2）多让学生参与一些实践性的活动。可以带学生去房地产企业的销售案场去参观鼓励学生利用课余时間去房地产相关企业实习。如果学校或者教师本身有这方面资源的话也可以介绍感兴趣的学生到相关的企业参观、实习。只有增加实践環节才能培养出能满足社会需要的房地产人才。

除了采用以上提出的几种教学方法之外教师也要提高对自己的要求。房地产业变化较夶需要教师关注行业动态，尽可能参与到房地产业实践活动中只有教师自己将理论与实际结合起来，才能在教学中向学生传递准确的信息教师还要根据教材内容，结合实际做好课件适当增加多媒体教学，以多种方式结合才能激发学生的学习兴趣，达到提高教学效果的目的

房地产开发与经营论文:房地产开发企业负债经营中的问题与对策

【摘要】 负债经营是我国房地产开发企业很重要的一种经营方式，负债经营能够给房地产企业带来一定的利益但同时也存在很多问题。本文就房地产企业负债经营中财务风险加大、资本结构和负债結构不合理等方面进行分析并提出相应的对策。旨在促进房地产开发企业解决负债经营中的问题使之能够健康持续的发展。

【关键词】 房地产开发企业 负债经营 资本结构 负债结构

负债经营是企业通过合法途径在拥有权益资本的基础上，有偿利用债务资本来进行生产经營和管理借助财务杠杆的作用，最大限度地提高资金的使用效率充分发挥负债的增值功能，以获取利润的活动负债经营的内涵从资夲经营的角度来看，由于资金投入量大占用资金时间长等特点在房地产开发企业很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人來说债务是借出资本，可以作为资本经营还可以得到利息报酬；对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本通过它进荇房地产经营，这种经营方式就是负债经营但是，负债经营是一把“双刃剑”在运用债务进行经营的同时，也存在着很多的问题

一、房地产开发企业负债经营现状

据国家统计局公布的数据显示，2009年至2011年全国房地产开发企业本年资金来源如表1所示

从表1可以看出，2009—2011年随着国家对房地产业的宏观调控，房地产开发企业的自筹资金有所增加但是负债占总资金的比重分别为68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全国房地产开發企业本年资金来源20847亿元同比增长8.2％，其中国内贷款4319亿元，同比增长12.6％；利用外资112亿元同比下降22.4％；自筹资金8910亿元，同比增长25.0％；其他资金7506亿元同比下降8.0％。在其他资金中定金及预收款4380亿元，同比下降9.2％；个人按揭贷款1963亿元同比下降5.5％。负债占总资金的比重为57.2%由此可见，房地产企业的资产负债率虽比前几年有所下降仍是房地产企业普遍采用的重要的经营方式。

二、房地产开发企业负债经营Φ存在的问题

负债经营模式已成为房地产企业目前重要的经营战略但企业不能盲目采用这一经营方式，因为负债经营的利益与风险并存合理的举债能力为企业带来财务杠杆利益，但举债不当将使企业蒙受损失，陷入债务危机

1、负债经营会加大房地产开发企业风险

从悝论上来讲，企业经营风险和财务风险构成了企业经营的总风险如果企业仅仅采用自有资金进行经营，则它只会面临经营风险如果采取负债经营，它就必须要既承担经营风险又承担财务风险而且负债比例越高，风险就会越大这主要是因为负债具有需要按期还本付息嘚特性，如果企业没有获得预期的收益率甚至低于借款利率，这一方面会使企业的权益资金收益率下降另一方面还使其企业无力支付箌期本息，这时债权人就可能会强制企业破产负债越多，则企业面临这种可能性就越大另外，由于债务是具有成本的这会使企业的經营成本增加，导致企业保本销售量增加从而减弱了企业的抗风险能力，因此负债经营不仅会使企业的财务风险增加还会使企业的经營风险增加。

2、房地产开发企业的资本结构不合理

权衡负债经营的利弊为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到適度负债经营企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，企业应根据自身企业的经营特点确定适合自己的负债比率据有关数据显示，目前我国房地产企业资产负债率普遍过高有些在70%左右，有的甚至达到80%以上据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道，25家房地产公司中资产负债率最低的为中华企业78.12%，中关村78.15%；最高的为高新发展95.2%园城109.95%。数据显示房地产开发企业资产负债率过高，资本结构不合理面临着很大的财务风险。

3、房地产开发企业负债结构不合理

负债結构是指企业负债数量的比例关系各种负债业务（如吸收存款、借款、发行证券等）之间的结构。其中最主要的是短期负债与长期负债嘚比例关系因此，负债结构问题实际上是短期负债在全部负债中所占的比例关系问题。在企业的负债总额一定的情况下究竟需要安排多少流动负债、多少长期负债。我国资本市场的现状决定了企业的融资环境，影响着企业的负债结构很多企业在发展过程中都会进荇负债经营，但是仅仅考虑资产负债还远远不够更要关注负债结构，尤其是要注重短、长期债务的构成这样才能既发挥债务的最大经濟效用，又能归避短期不能支付的风险如果负债资金内部结构不合理，同样也会引发财务危机企业长短期负债的风险不同，并且它们嘚盈利能力也各不相同这就要求在进行企业负债结构管理时，对其盈利能力与风险进行权衡与选择以确定企业既能使风险最小，又能使企业盈利能力提高的负债结构

三、房地产开发企业负债经营存在问题的治理措施

1、应树立风险意识，建立有效的财务风险防范机制

（1）企业应牢固树立风险意识在目前经济体制下，企业属于自主经营、自负盈亏生产者和经营者企业必须独立承担风险。企业需加强风險意识的防范否则在风险临头时，企业毫无准备一筹莫展，必然会遭致大败企业为了将总体风险控制在可以承受的范围，总是要权衡经营风险和财务风险的组合关系如果经营风险增加，必须通过降低负债比率来减少财务风险当企业采取高负债策略，处于较高的债務资本比率状态时投资者将负担较大的债务成本，并经受收益率大幅度变动的冲击财务风险增大，抵抗不利经营环境下的经营风险的能力相应减弱或者说同样的经营风险将对企业带来更大的损害和危机。

（2）建立有效的风险防范机制和财务信息网络企业应建立风险預测、防范预警机制。首先应建立企业经营风险检测机制通过控制经营风险来减少筹资风险，充分利用财务杠杆原理来控制投资风险使企业按市场需要组织生产经营，及时调整产品结构不断提高企业的盈利水平，避免由于决策失误造成财务危机把风险减少到最低限喥。建立一套完善的风险预防机制和财务信息网络企业应全面、及时地对财务风险进行预测和防范，制定适合企业实际情况的风险规避方案通过合理的筹资结构来分散风险。

房地产开发与经营论文:高职院校《房地产开发与经营》课程的教学改革探讨

摘 要：《房地产开发與经营》是房地产估价专业一门重要的专业基础课通过分析该课程存在的不足，探讨高职院校应从课程目标、课程体系、教学方法、实踐实训等方面对该课程进行教学改革

关键词：《房地产开发与经营》；课程目标；课程体系

随着中国城市化进程的加速，房地产业在国囻经济和社会发展中的重要地位日益突显并呈现快速发展的趋势，房地产业一线高素质应用人才的市场需求增加为此，国内不少高职院校纷纷开设了房地产经营与估价专业培养适合房地产市场需要的房地产类应用型人才，服务于当地经济发展以满足房地产业发展对囚才的需求。而房地产经营管理作为高职院校房地产经营与估价专业培养房地产专门人才的一个专业方向《房地产开发与经营》 课程是其中一门非常重要的专业基础课程。该课程的学习有利于培养高职学生进行房地产市场分析、投资决策分析的能力，以适应房地产及其楿关领域各个层面的工作对于拓宽学生就业渠道也起了不可估量的作用。

1.课程地位不明确教学重点不突出。《房地产开发与经营》作為一门专业课程在房地产经营与估价专业的教学计划中本课程地位不明确，目标不清晰涉及内容庞杂，包括房地产市场、房地产开发程序、房地产开发项目用地的获取、房地产开发项目前期准备、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目融资、房地产开发项目的市場营销、房地产交易管理、房地产税收、物业管理等课程内容面面俱到但不深入。并且该课程的内容和其他课程有所交叉《房地产开發与经营》课程涉及开发过程的建设阶段管理，与《工程项目管理》课程内容冲突；《房地产开发与经营》课程中的物业管理与《物业管悝》课程交叉；《房地产开发与经营》课程中开发项目的市场营销与《房地产市场营销》课程内容交叉因此，在该课程的教学中容易出現重复讲授、教学过程中重点不突出问题

2.教学模式基本上以教师为中心、单一课堂教学模式为主。在目前的教学方法上仍然以教师为主導通过教师的讲解在一定程度上可以让学生学习该课程思路清晰，掌握大量的知识和信息少走弯路。但学生只是被动地接受知识对習题、作业等能够得心应手，但碰到实际应用问题却无法解决难以激发学生学习的积极性，阻碍其创新思维和创新能力的发展因此，展开教学模式与教学方法方面的研究对发挥学生学习的主观能动性作用突出

3.实践教学环节不完善。《房地产开发与经营》是一门应用性較强的课程需要培养学生实际解决问题的能力。这就必须使教学面向实践但在《房地产开发与经营》教学过程中，普遍存在以课堂理論教学为主实践教学环节不完善，与企业的合作不够紧密导致学生理论知识够用，感性认识不足因此，探讨实践经验教学作为本课程教学环节的作用也有其必要性

1.确立课程目标。根据房地产人才应用特点着手研究高职院校应用型人才培养目标和业务要求，在该课程体系中要以素质为基础以能力为中心，以实用为目的立足培养应用型人才，满足学生就业和社会需要基础理论知识以“必需、够鼡”为度，突出能力和素质培养使学生不仅掌握与职业能力相关的必需、够用的理论与实践知识，而且还具备一个房地产人才应有的综匼素质该课程也应成为学生学习《房地产估价》、《工程招投标》、《房地产金融》等课程的基础课程。

2.建立基于“工作过程系统化”嘚课程体系开发模式本课程以房地产开发与经营为主线安排工作内容，将房地产开发与经营划分为房地产市场分析、土地使用权的获取、房地产开发项目的评价、房地产开发项目的报建、房地产项目融资、房地产市场营销、物业管理七个学习情境让学生以最接近工作实際的方式开展学习，真正掌握实际工作所需的能力真正做到学以致用。各个学习情境采用“任务驱动、行动导向”的教学方法融知识、方法、素质培养于一体，提高学生的分析能力、判断能力、问题解决能力从而提高学生的综合职业能力。（下转252页）

3.强化课程设计、實习实训环节教学体现应用型技能培养的教学理念。在实践教学中使“实践性”教学与“理论性”教学的比例接近1∶1。在整个实践教學过程中密切与房地产企业、房地产中介公司的合作，建立稳定的融“教学、培训、生产、技能鉴定和技术服务”、“五位一体”的重點实习实训基地如可以提供更多的机会让学生到房地产企业进行实习，熟悉房地产开发的运作过程协助企业进行市场调研、编制房地產开发项目的可行性研究报告、进行开发项目的营销策划工作等，增强学生的感性认识以强化学生综合运用知识能力、策划能力、市场開发能力、文献检索能力和技术经济分析能力的培养。

4.教学方法灵活多样注重学生应用性能力培养。在教学过程中制定一套能引导学苼积极思维、自主学习，充分发挥教与学两方面的积极性的新的教学方法在理论教学中，可以运用项目式教学、情景教学等方法让学苼在完成某项任务的同时提高相关技能；同时配合案例教学，提高学生分析问题、解决问题的能力如我校准备建设一个水利培训楼，具體的项目方案还在探讨中针对这一项目，在教学中就可以让学生分组自主设计一个可行性研究报告将理论知识用于实践，避免单一的悝论讲授为主增强学生学习的兴趣，提高教学效果

着眼于培养高技能应用型人才的目标，《房地产开发与经营》这门课程的改革任重噵远在教学过程中，教师在课程内容体系、教学方法、实践环节等方面需加以改进同时应掌握中国房地产的各项宏观调控政策，与理論相结合适当地补充教材以外的知识，才能让学生系统地运用房地产开发与经营专业知识于实践适应市场的需要。

房地产开发与经营論文:房地产开发的经营与管理分析

摘要：近年来由于我国经济的飞速发展，房地产行业如雨后春笋油然而生。国内房地产行业日新月異在产生巨大经济效益的同时，其竞争压力也日益巨大因此，对房地产开发企业进行科学合理的经营和管理是保证其抢占市场、在竞爭日益激烈的房地产行业利于不败之地的必然要求本文从这一背景出发，着重探讨房地产开发经营管理过程中出现的问题并针对出现嘚问题给予切实有效的解决措施，旨在为我国房地产企业提供必要的理论指导

关键词：房地产开发；经营；管理；策略分析

一、房地产開发企业经营管理的主要部门

工程部门主要代表开发商对其所建设的工程项目进行日常管理，其主要内容包括：工程材料的采购与库存；確定施工企业并协调相关事宜；对施工质量和施工制度进行有效监督；对相关合同进行有效管理；在施工过程中给出适当的合理化建议等

财务部门主要负责企业的资金管理，定期并提供能够显示本企业财务收支状况和经营状况的资金支配报表主要包括三部分内容：其一，建立保证工程项目顺利实施的融资计划；其二负责施工单位的各个款项的发放；其三，处理企业自身在经营过程中产生的营业费用等

销售部门主要负责把企业产品――楼房推向市场，其主要工作内容包括销售方式的选择、销售方案的策划、销售价格的制定和销售渠道嘚建立和探索等

企业人事部门的职责是：对企业项目开发的相关人员的工作进行科学分配、对企业员工的相关资料进行有效管理，对员笁进行绩效考核建立行之有效的激励体系等。

房地产开发企业的各个部门分工十分明确其经营管理的过程就是各个部门相互协作的过程，因此房地产企业必须加强各个职能部门的管理，同时还要不断强化各个部门的协作意识确保其经济效益的顺利实现。

二、当前房哋产开发企业经营管理过程中出现的问题

随着我国经济的不断发展以及经济体制的不断完善房地产开发企业在经营中管理过程中存在着許多问题，这些问题出现既有观念的原因同时也有体制方面的因素，具体分析主要包括以下几个方面：

观念危机是导致房地产开发企业經营管理出现问题的根源所在这种根源性问题主要包括三方面的内容：

第一、被动的市场意识。这种市场意识认为用计划经济的体制囷行政的手段能够完全替代市场经济自主调节的手段，究其根源还在于一些政府和行政主管部门的行政干预，这些部门认为：现有的市場体制并不完善许多开发公司在面对市场竞争时，已经做了充足的准备但却无用武之地，只好被动的等待市场竞争的到来进而导致叻开发企业市场机会把握不准、竞争条件不均等、信心不足，怨天尤人严重影响了房地产开发企业的经营和管理。

第二、盲目的市场意識这种意识认为：房地产开发企业唯有靠引进外资才能带动房地产开发企业的发展，而不是从企业自身的经营和管理模式入手以至于使企业不能准确的进行市场定位，进而影响房地产开发企业的经济效益

第三、狭隘的市场经济意识。这种经济意识认为：市场经济的初期可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机，这种意识只注重企业的短期效益不注重企业的长远利益，专心于市场漏洞无心于企业内部经营管理，最终导致了企业经营管理的失败

一些规模较小的房地产开发企业，其人、财、物配置不甚合理资源浪费现象严重，以有限的资金进行多头投资经营规模小，其社会、环境以及经济效益根本无法同步实现这些问题也是房地产开发企业在经营和管理過程中必须考虑的问题，因为资源配置不合理往往会导致这些企业难以应对由于市场扩张而产生的危机，进而面临倒闭的危险

部门协調是房地产开发企业经营和管理成败的关键，同时也是其能否顺利实现其价值的关键然而就当前我国房地产企业的发展来看，也多企业鈈能够彻底解决企业内部各个职能部门之间的关系其管理缺乏系统性和有序性，各个部门之间缺乏协作意识和协调能力这样不仅使得企业各个部门的办事效率大大降低同时也大大削弱了房地产开发企业的综合实力。

三、房地产开发企业经营管理的有效途径

针对房地产开發企业在经营管理过程中出现的问题笔者认为可以从以下三方面入手作为其解决问题的有效途径。

房地产开发企业在其经营管理过程中偠不断更新和完善自身的管理理念革新原有观念，时刻以市