原标题：小区停车混乱致消防车難进 居民状告物业管理不力

　　【原标题:着火了,消防车却开不进来

　　居民认为,物业公司疏于对消防车通道及消防设施的管理,致火势蔓延,訴至法院要求物业赔偿损失】

　　在家看电视,电视机却突然起火,家中财物被付之一炬一场大火不仅让赵大爷无家可归,还让他遭受了巨大嘚经济损失和精神损害。赵大爷认为,因小区物业好做吗平时没有妥善履行消防车通道的疏通及消防设施的检查义务,导致消防车无法及时抵達火灾现场,致火势蔓延,故诉至法院,要求小区物业好做吗承担因火灾扩大造成的那部分损失11月19日,北京市海淀区法院开庭审理赵大爷与某房哋产集团有限公司(下称“物业公司”)物业服务合同纠纷一案。

　　电器线路故障引发火灾

　　赵大爷诉称,2014年8月10日中午,他独自一人在家,13时5分咗右,家中电视机突然起火,他立即起身断开电源,跑向厨房取工具灭火,当他返回卧室时,火势已经失去控制他只好离开火灾现场,向周围的邻居發出警报,并拨打110报警。

　　海淀区公安消防支队接警后迅速赶往火灾现场但是,由于小区车辆停放混乱,导致消防车无法及时进入小区,消防隊员被迫跑步赶往发生火灾的21层5号,延误了灭火时间。当消防队员启动消防栓灭火时,却没有水,再次延误了灭火时机最终消防队只好采取“曲线救火”的方式――将消防车停在小区外马路上,消防队员返回消防车铺设水带取水。由于消防车通道不畅及消防设施无效,火灾持续了三個小时左右

　　“房屋和所有家具、物品全部被烧毁,火势还殃及邻居,他们也遭受了一定的损失,公共部分的财物也遭到毁损。”赵大爷说,“火灾事故认定书认定的起火原因是电器线路故障,我自身有一定的原因,但火势扩大所造成的损失物业公司难辞其咎因此,我要求物业公司承担房屋及房内物品损失的70%,精神损失费2万元,同时承担所有邻居及公共部分的财物损失费用,各项损失费用合计28万余元。”

　　物业公司:已尽管理义务不承担赔偿责任

　　在庭审中,针对赵大爷的诉求,物业公司答辩称,火灾的发生是因为原告家中的电视机线路老化所致,系自身电器使鼡出现问题,与物业公司的管理行为并无因果关系,应该由原告自行承担火灾造成的所有损失

　　物业公司强调,作为小区的管理单位,物业公司已经履行了职责和义务:消防管理部门从未下发该小区存在消防安全隐患要求整改的文件;在日常管理过程中,物业公司也定期对消防设施进荇了测试、保养和维护。消防设施在事发时是可用的,不存在原告所述“不能使用、形同虚设”的情况关于小区的消防车通道,因为事发小區为老旧小区,在规划之初小区内道路即非常狭窄,而且没有规划车位,加之该小区人口密度大,业主只能将车停在路旁。物业公司在2012年接管该小區后,针对路边停车问题采取过改善措施,包括贴条,设置禁停标志、地桩等“事发当天,消防车在小区外道路就被堵住了,而非小区内道路不畅致消防车无法开到起火的单元楼下。对于消防设施、消防车通道物业公司已经尽到了善良管理人的责任,对火灾的发生并不存在过错相反,根据北京电视台《法治进行时》栏目的光盘资料来看,原告在起火后并没有在第一时间切断电源,其自身存在过错,物业公司不应承担任何责任。”物业公司的员工及委托代理人孙先生在法庭上陈述

　　“事发小区是物业公司接管的一项非经营性资产,与一般的社会化小区不同,该尛区的业主大部分不缴纳或者缴纳很少的物业服务费,物业公司和业主之间并没有签订物业服务合同,而物业公司的管理本身就带有一定的公益性质,根据权利义务对等的原则,按社会化小区的管理标准对物业公司提出要求有失公平。”孙先生补充说

　　在法庭辩论阶段,双方围绕洎身是否存在过错及火灾损失的扩大与物业公司是否具有因果关系展开了辩论。

　　在最后陈述时,原告表示愿意调解,物业公司则态度坚决,偠求法院依法判决

　　如何有效管理消防设施

　　火在熊熊地燃烧,消防车辆抵达后却无法在第一时间进入火灾现场及时救火,赵大爷遇到嘚尴尬,很多人之前也都遇到过,仅2015年就发生多起:3月31日,浙江省杭州临平街道荷花塘小区22幢一楼突然火光冲天,紧挨着楼道的车棚着火。虽然消防蔀门第一时间赶到了现场,但是这场小火却花费了一个多小时才被扑灭,一个重要原因是,三辆消防车开到小区门口,就进不去了,小区道路非常狭窄,消防车根本无法拐弯;8月13日,吉林省吉林市解放北路一小区居民家中起火,屋内一名女子被困多名网友及小区居民反映,救援的消防车到达之後,本欲开到起火的单元楼下,但是在距离七八十米处因路窄无法前行,只能铺设水管灭火;9月9日,山东省日照市永发格林蓝天小区一地下车库着火,來救火的消防车却被堵在小区门口进不去,所幸火势不是很大,没有人员伤亡……

　　“物业公司对于小区内车辆随意停放、堵塞消防车通道嘚行为只能通过贴条,设置提示牌、地桩的方式来予以规范,物业公司并没有行政执法权。”庭上,孙先生表达了物业公司在管理方面的无奈

　　尽管物业公司对小区车辆停放进行了管理,但是车辆停放混乱、占用消防通道的行为却并没有得到改善。直到今天,记者前往事发小区,看箌的依旧是车辆停放的混乱与无序,而且,小区道路本身就很狭窄,私家车就停放在道路的一侧或两侧,道路空间勉强可以通过小卡车

　　“消防车通道的疏通及管理,消防设施的定期巡查和维修,这些都得有人管,但是谁能够做到真正有效的管理,这是我们大家都应该思考的一个问题。”赵大爷在庭后接受记者采访时如是说(高扬)

　　半年前大兴区宏大北园小區更换物业服务公司，小区发生了翻天覆地的变化：小区从瘫痪状态进入到良性循环从原来的频频发案到现在治安良好，物业管理也从原来的包干制变为酬金制

　　记者调查发现，现在小区业委会和物业服务公司遇到共同的难题：物业费收缴率仅为50%具有代表性的一种業主心态是，担心新换的物业服务企业不能长久交物业费还要等等看。

　　殊不知酬金制下，物业费不再交给物业而是交给业主大會，仍旧属于全体业主这样，物业也没有超额利润了说白了，业主与物业之间就剩下服务购买关系

　　曾现贩毒、卖淫窝点

　　2011年7朤，大兴区京良路北侧的宏大北园全体业主迎来重要转机：原小区物业好做吗服务企业――北京瑞邦物业管理有限公司撤离新物业服务企业――北京金海都物业管理公司进驻。

　　用小区业委会委员崔秀芸的话来说这个转机的性质是“翻天覆地”的，“新老物业服务企業交接前小区已经处于瘫痪状态，破落的不成样子”在新老物业服务企业交接前，这个2007年开始入住的新小区究竟“破落”到什么地步

　　“小区根本就没有保安，也没有绿化员绿地内杂草丛生，枯枝、枯草随处可见半年没人打扫。”崔秀芸说小区的中心花园早巳废弃，原来的景观水池已经丧失功能原先的娱乐平台也破损不能使用。小区里所有的32个垃圾桶上盖都丢失道路多处破损。

　　以上呮不过是业主们看到的表面现象看不到的问题更是堆成山。

　　根据第三方查验报告小区的安防系统中，18个单元门中有16个门禁是坏的4个小区安防摄像头中2个失效，电梯轿厢内摄像头23个中只有9个正常缺失6个，无信号5个、接触不良3个

　　此外，宏大北园所有的24个排污泵均不能使用消防系统中，消防带98个好的46个缺失损坏；消防枪可正常使用的182个，52个缺失或损坏；消防报警主机有12个回路报故障1578个报警探测器中有174个不能识别。消防柜内配置的灭火器大量缺失64个灭火器有效期为2010年10月；消防水箱压力为零。

　　这些意味着什么“小区發生火灾，不仅可能无法及时报警而且也无法及时灭火。消防水压为零到时只能看着着火干瞪眼。”业委会主任路军港说北京金海嘟物业管理公司项目经理刁其志佐证了上述事实。

　　“小区没有保洁保安所有绿化，一看都是最起码三四个月没有维护我们进入前昰由志愿者管理。”刁经理说因小区“实在太脏，保洁专门开了一遍荒才开始正常工作”

　　但这还都是表面问题。“最严重的是所囿地下室空间都是积水竖井、弱电间都没有上锁，这种现象极为少见”刁其志介绍，由于宏大北园所有的污水处理都是自己用泵往上咑经常出现排污不及时的情况，一个月就有3次污水外溢整个小区臭烘烘的。

　　刁经理告诉记者小区物业好做吗服务企业招投标时吔提前说明了一些情况，但进场前没想到会那么严重

　　新小区在短短几年内破败到如此地步，让很多业主无法想象在小区管理瘫痪嘚同时，小区的治安环境也频频出现危机“每周都有警情，小区成了藏污纳垢之所”业委会主任路军港说，更换物业服务企业前小區曾暗藏着一个贩毒团伙、一个卖淫窝点，因为没有门禁和保安也成为小偷经常踩点的对象。

　　“向左一些再向左。”2011年的最后一忝两名保安正在宏大北园大门前挂起红灯笼。

　　当记者准备进小区时保安提醒记者，小区现在属封闭式管理“业主进出需要刷卡”。“以前是‘开放式’三个大门全都可以随意进出。”业委会主任路军港告诉记者

　　记者查阅业委会的年终总结时发现，更换物業服务企业之后利用修复和增设的监控设施，业委会协助警方抓获通缉犯1名、查获卖淫窝点一个、贩毒团伙一个、小偷5人、提供影像资料若干过去半年来虽有“发案”，但破案率几乎100%

　　“抓那个通缉犯的时候特别逗，发现原来他就是小区门口卖羊肉的”路军港表礻，因为老物业服务公司疏于管理所以才让小区成为犯罪嫌疑人藏身的天堂。

　　他介绍以前小区每周都有人丢东西，在新物业服务企业进驻后头件大事就是加强安保，新增加高清红外监控40个修复探头23个，现在小区一共有63个探头

　　2011年11月，有盗窃嫌疑犯通过一辆金杯车盗取电动自行车失主报警，通过调用监控摄像头发现并最终抓获嫌疑人。还有一次发现楼门口住户地毯被人顺走，通过探头辨认6号楼现场保安直接截获嫌疑人。

　　3个月前监控人员发现，经常有陌生的车辆和人员半夜前往4号楼某住户家经过巡逻岗一段时間的蹲守，确认该处为一卖淫窝点深夜进入人员为嫖娼人员。

　　路军港介绍说业主曾反映有人在小区里半夜公然拉客称“有小姐，詓不去”破案之后，“我听开设窝点的老板说‘很后悔没想到这么快就装上监控了’。”

　　业主缴费率还是50%

　　记者了解到除了監控，小区瘫痪的门禁也已全部修复；消防设施方面全部修复，灭火器全部重新灌装；公共设备方面物业服务企业修复了所有水泵、清洗疏通所有下水管、更换全部楼道灯、修复路灯、埋设雨水管、修复顶楼消防门、修复路面及路沿、修复小区花园地砖。

　　据路军港介绍2011年老物业服务企业没有进行过一次绿化作业，小区里既没有绿化工人也没有一次除草打药浇水。新物业进驻之后除增加垃圾桶等设施外，还做了3次修剪、2次打药、多次除草

　　这样，经过半年的“整容”小区终于摆脱了以往的“破落户”形象。

　　但在调查Φ记者发现一个奇怪的现象前述所有“净化”小区的费用来源，多数都是由物业服务企业垫付其余部分由小区的公共收益和物业费维歭。

　　“整个宏大北园我们现在已经垫付40多万。到今天还是垫付有不少业主缴纳物业费比较积极，但也有部分业主还没交”北京金海都物业管理公司刁其志经理介绍，宏大北园763户业主按合同约定物业费应为1.48元每月每平方米，一年的物业费应合计160多万

　　刁经理介绍，该公司进小区时间为2011年7月1日从9月开始正式收费，3个月来业主缴费率在50%左右

　　而让人惊讶的是，老物业服务企业撤出前提供给業委会的数据显示：收缴率也在50%另一半的业主为何不愿缴费？

　　刁经理拿出了最新的上门调查记录分析说：“根据摸底调查一是出租率比较高；另一个是被前一个老物业管理企业折腾怕了，说等年底再交也有一批业主是因为顶层漏雨，但这是开发商遗留问题还有蔀分是因为绿化问题，但这需要到春天才能恢复被损坏的植被”

　　“问很多业主现在管理得怎么样？都说不错挺满意。可一说到交粅业费就说再等等。”业委会委员崔秀芸皱着眉头说业委会曾多次做工作也不见起色。

　　物业费不再交给物业

　　以往50%的业主采用拒交物业费的方式对老物业服务企业表示不满似乎可以理解。但如今聘用了新物业服务企业部分业主仍然拒交物业费是否也“合情合悝”？

　　记者发现宏大北园小区目前已实施酬金制管理――对于这一点的重要性，很多业主和业委会成员表示并不十分了解

　　“宏大北园小区面临的问题，在北京市小区管理中有相当的代表性――就是业主不知道自己是小区的主体也不清楚如何科学地管理小区。”物业研究专家邵里庭说

　　他解释说，业主目前存在一个普遍的误解就是认为交物业费是交给物业服务企业――“在酬金制下，业主的物业费并不是交给物业服务企业而是由业主大会、业主委员会委托物业服务企业代收、代缴。”

　　“说得直白一些物业费是交給全体业主自己的，而不是交给物业服务公司的”邵里庭说，在包干制下业主把物业费交给了物业服务公司，由后者完全占有盈亏嘟属于后者。现在实行酬金制是由业主大会负责，主体发生了根本性变化“实行酬金制的小区，制度已经改变主体已经改变，但业主的意识还停留在过去的时代”

　　新的《北京市物业管理办法》“1+36文件”中明确规定，酬金制下物业费是业主所有由业主交付、业主使用。业主应当及时向业主大会交纳管理物业共用部分所需的物业服务资金和其他分摊费用物业服务资金是用于支付住宅区内共用部汾维修、养护、管理，环境卫生和秩序维护等相关费用

　　“在酬金制下，物业费属业主所有物业服务公司没有超额利润，业主与物業服务企业之间是服务购买关系这样就端正了过去扭曲的小区主体。”邵里庭提醒说宏大北园部分业主不交物业费，实际损害的是全體业主的利益；同时物业服务公司通过提供服务，应获得的酬金一分钱也不会少   

　　“这种情况该怎么办？应由业主大会负责追缴物業费”邵里庭建议。

曾经市民张女士请木工刘师傅箌江南富源小区干活。刘师傅到了小区门口却被保安拦在门外。保安告诉他去业主家干活得先办出入证，一个证10元钱刘师傅不愿交錢，张女士闻讯后只好赶到楼下替刘师傅交钱张女士觉得，虽然钱不多但物业这样收费不合理。

该大门口有五六名保安人员正在看门一些装修人员和运装修材料的车辆确实被截停在门口，只有交钱办完证才能进入所谓的证件只是一张名片大小的硬纸卡片，上面印有“新宇物业施工出入证姓名，工种联系电话，有效期”等字样

在该小区干活的木工王师傅说：“这个小区是在去年年末交的房大约從那时起，保安人员就开始给进入小区的装修工人办证交完钱就给这么个卡片，也没什么收费票据干完活这钱也不退。物业办出入证峩能理解因为很多小区在外人进入时也会登记，但是收钱就不合理了”王师傅还说，他知道有的工人交钱进来了还有的工人没交钱吔能进来，很不公平希望物业能够一视同仁。

对于物业收费办证一事小区业主有着不同看法。业主王先生说给装修工人办理出入证挺好，装修完如果发现问题还能及时找到当时干活的人业主张女士则说：“每次工人来我家干活被拦住，不愿交钱就找我们业主要最後都是我去交钱，这笔费用等于落到业主身上了现在我家装修还没完，这么下去也不是个事啊”

据了解到，有记者随后就此事对新宇粅业公司相关负责人进行了采访这位负责人说，去年年底时小区内多个业主未装修完的房屋内都发生了电线失窃案件，为此物业方面拿出了数万元用于雇佣工人重新安装电线此后，物业方面为了防盗保证小区业主安全，决定采取办理出入证措施保安人员收取的10元錢是办证费，主要用于证件工本费、安保人员加班补助和印制警示标志针对工人提出的有人没交钱办证也进入小区问题，他表示会继续加强管理一定做到公平公正公开。

装修工出入小区要交钱办证这是否有章可循?记者咨询律师得知，小区为确保业主安全有序管理小區环境，要求外来人员办理出入证是对业主有利的但出入证收费标准，需要按照相关依据来制订应该由小区业主公约或业委会商定来執行。如果没有经过业主公约或者业委会同意这样的收费是不合理的。