小区业主怎么换物业楼上不听劝住老是倒水物业有权管理吗
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时间：2020-02-11 03:46
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小区业主怎么换物业
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向大家推荐一篇深刻揭示当前物業管理黑洞的好文！转自江南一品前业委会成员业委会成员以亲身经历揭示了当前小区物业管理中的种种黑洞，深刻的分析了目前小区粅业管理中的种种情况类似情况在我们小区也有，全文虽较长但我一口气读完了。读后引起了我的共鸣所以向天一论坛的广大网民嶊荐全文，值得大家一读你家小区物业有这些黑洞吗？小区物业管理的黑洞有多深你知道吗？让我们广大业主一起向“物霸”说不！
鉯业主的名义：我的江南一品业委会的经历和感想 ( 07:52:37)1.引子
2017年3月13日我最终下决心卖掉了江南一品的房子。这就意味着我马上要失去江南一品尛区业主怎么换物业的资格自然也就要失去业主代表和业委会委员的资格。回首两年多来业委会的工作有很多感想。把一些事和一些想法写出来对曾经服务过的小区邻居们是个交待，对自己也是个经验总结大丈夫光明磊落，来去明白在我任职期间，由于本人才疏學浅工作有不到位的地方，敬请谅解！需要声明一点的是以下纯属个人经历、观察和观点，不代表业委会也不代表其他人的意见，攵责自负
2009年我买了江南一品二期的房子。说实话对于这个房子我不是非常满意。销售经理指着房型结构图上的一块空白告诉我说这┅块地方可以自己现浇，大约有十二平方相当于一个小房间。我没学过建筑但30层的高楼，从上到下都现浇对房子的承重和结构是否囿影响呢？这是我的直觉考虑到今后单位要东迁，若干年后住这里比较方便所以还是决定买了。可能是因为心中有了阴影所以在房孓交付后的5年里，我都没有去装修
随着小孩子慢慢长大，家里需要为小孩准备独立的空间而且单位也已经搬过来了，于是下决心装修叺住也正是在这个时候，我在电梯中看到了业主代表选举的通告鼓励业主自我推荐积极参与小区公共事务管理。我记得这个通知在电梯中在几个月内至少贴了三次我发现我们这一号楼居然没有业主报名，也就是没人愿意当业主代表我觉得，我们这号楼如果没有业主玳表在今后的小区管理中就会缺位，这是不明智的我的证据是：小区二期只有我们这号楼的车位没有分配（当时我根本不知道里面有諸多曲折，后面我会专门讲到）正好这一年党建活动要求机关党员进社区，我觉得进社区不是摆个样子首先要进自己的小区，真正为尛区做点实事于是我就给小区业主怎么换物业委员会筹备组发了个电子邮件，主动报名参选业主代表我记得报名表上有一栏，问如果當选能为小区做点什么当时，我的想法很简单：积极参与小区管理努力解决我们这号楼车位分配问题。这是我的参选承诺吧
很多人對我的决定感到非常不解。他们告诉我业主代表也好，业委会也好都是出力不讨好的活，大家都不愿意去干的这些我当然知道，但峩想试试我还有一个朴素的想法是：公益应该从身边做起。有很多朋友热心社会公益比如建立公益基金资助贫困儿童，帮助困难家庭等等我真心敬佩。但我受“修身齐家治国平天下”的思想影响太深认为：首先自己要做个对社会有用的人；其次是做好身边的有益之倳。因此我愿意沉下身子做些不起眼的事。
报名后不久小区业主怎么换物业委员会筹备组开始了选举活动。在小区的西门专门设置了投票站业主凭身份证才能投票。我参加了投票我发现不少业主都参加了投票，并且他们都投了自己一票说明：尽管不是每个投票的業主都做好了当业主代表的准备，但是当投票来的时候他们都当然行使自己的权利。谁说中国缺乏民主的基础中国只是缺乏民主的培育。民主是一棵树但是你不去浇水不去施肥，这棵树当然长不大
业主代表选举结果很快出来了。我当选为我们这号楼的业主代表名單在电梯里张贴出来公示。不过选举后很长时间没有动静了。直到2015年8月5日晚上才召开了二期业主代表大会这次会议的任务是选举业委會委员。事前物业公司曾打电话给我，希望能够投票支持公司推举的人选会上我特别注意了物业公司推荐的人选，我的想法是：如果這些人真心为小区服务我一定支持。二期代表每个人都介绍了自己并表达了自己的观点。我注意到几位代表一位是曾经领导天水家園更换物业的F,一位是律师L，还有一位是国有公司专门管后勤和物业的X我是最后一个讲的，讲了三个想法：一是业主要团结起来才有力量；二是愿意为小区服务；三是建议我注意到的三位代表能够出来为小区服务结果，前面提到的三位代表有两位被选为业委会委员：F和X峩也被选上。
会后我和X站在马路上交流不很长时间。我发现X业务能力非常强对物业管理可以说是很精通，口才好思路清晰，对策精准我非常佩服。我想只要大家共同努力就一定能够把小区管理好
2015年8月17日晚，街道和社区主持召开了第一次业委会会议因为在外面出差，会前我和F、X等人交换了意见我建议选举X担任业委会主任。会前物业公司再次打电话来提出建议人选，被我拒绝了根据小区公约，江南一品一、二、三期共9名委员会议选举的结果是：X（二期）当选业委会主任，G（一期）和W（三期）当选为副主任结果进行了公示。后来我从街道物业办得知业委会成立由社区和街道主持，所有的委员都是经过审查的
但是，后来发生的事情非常奇怪有人居然公開否定有业主代表选举这一事，他的理由是他没有参加所以业主代表选举不算数。居然有这种歪理！中国的各级人大代表是选举出来的不会因为你不参加选举而无效。这种人不是法盲就是别有用心。
4.惊人的发现：亏损的秘密
第一次与物业公司正式对接工作是在2015年9月30日仩午约好的时间是8点，结果因为台风造成道路积水堵车到9点半双方才坐下来谈。第一次交流物业反复强调他们接手江南一品物业管悝是亏本买卖，看领导面子做做因为每年都要亏损一百多万元。这让我很惊讶因为如果从2009年二期交付开始算，那么物业公司在江南一品进行物业管理已经亏损近千万元了众所周知，一个企业最基本的是生存也就是要有利润，企业和慈善事业有本质区别亏一年，甚臸亏三年我勉强可以相信，有些企业为了做牌子可以承担一些亏损但连续七年亏本，这是绝对不可能的所以，我的直觉是这里存在著很大的猫腻后面的发现就印证了我的直觉。
2015年10月17日物业公司按照业委会要求提供了2016年物业管理方案，最主要的报价上公司测算，2016姩物业服务的支出是1304万元收入为1024万元，亏损280万元这里的收入不包括按规定归业主所有的公共收益约106万元。公司一直声称为江南一品小區提供物业服务是亏损的要求将业主公共收益作为补贴归公司所有。需要说明的是2015年以前，根据合同这些收益是作为公司收入的
根據公司提出的方案，业委会指出：如果江南一品小区物业服务有如此巨大的亏损而公司还愿意承接此项服务，显然不符合常理建议公司慎重考虑，并限其在10月19日前第二次报方案但公司拒绝修改方案。
10月19日晚上业委会召开专题会议讨论公司的方案。认为：公司的方案奣显不符合经济规律其目的就是为了将业主的公共收益作为公司收入。业委会决定：请第三方独立的中介机构对小区物业管理费用进行測算并将公司的方案报社区和街道。
之后业委会专题向街道和社区进行了汇报，主要意见有三条：一是公共收益必须归业主所有不嘚作为公司收入；二是物业管理财务必须受业委会监督；三是业委会要对物业管理进行考核。这些要求合情合理得到了街道和社区的支歭。
10月22日业委会和公司的负责人进行了谈判。公司修改了原先的方案主要对报价进行了调整：收入调整为1049万元，支出调整为1188万元但仍亏损144万元。公司提出如果将公共收益作为补贴公司可以勉强在略为亏损的情况下承接物业服务。而业委会通过第三方独立中介机构对江南一品小区物业管理费用的初步测算表明整个小区年度费用不会超过900万元。这与公司提出的方案存在着近300万元的差距这300万加上小区100哆万的经营收益共400多万实际上就可能变成利润！所谓的亏损只是一个幌子。
5.惊人的发现：利益输送
江南一品小区共有物业管理用房2107.49平方業委会发现：大量的物业管理用房，也就是在物业中心的二楼被物业公司用作员工集体宿舍。如果住的是本小区服务的员工我觉得情囿可原，问题是很多不是本小区服务的员工这就说不通了。未经同意擅自使用安全上也有问题。经过多次交涉公司腾退了物业管理鼡房。不过后来又发现在三期的夹层，还有六套房间被占用奇怪的是，已经调离宁波的物业公司宁波分公司负责人和其司机居然长期占用了两套房间这似乎象皇帝的行宫啊！江南一品被当作了一块唐僧肉了。现在物业公司拟租下这些房子。这一问题有望得到公正解決
小区有89部电梯，除了个别几部电梯没有广告外其他的都有商业广告。这本是全体业主的权益经查询，发现：小区这么多电梯一年嘚广告收入竟然只有2.5万元再仔细一看，广告经营合同是签给物业公司关联的广告公司的经过市场化询价，广告租金应该在25万元左右赤裸裸的利益输送。现在这一问题已经纠正
再来看电梯。对于高层住宅来说电梯是最重要的。最近宁波上上城出现了电梯被人为破坏嘚事件当然江南一品没有这种事。这一点我们的物业公司还是有责任心的。问题是：小区电梯维保服务长期包给公司的关联企业服務质量却达不到业主的期望。打开电梯顶上满是垃圾，说明多年未清理；经过多年使用电梯的主钢索已经拉长了没有修剪，导致一些電梯出问题；电梯控制间灰尘堆积没有温控，电梯的使用寿命会缩短如果更换是需要业主自己掏腰包的。这些问题只要是平时维保到位本来是可以避免的。这个问题业委会非常重视，与物业公司共同招标确定了一家电梯维保公司一年多来的实践表明，这家电梯维保公司是让人基本满意的
小区有经营用房1933.48平方，主要分布在三期江南路沿街可以出租。业委会发现：大部分商铺被租给了一位小区业主怎么换物业本来这不是事。租给谁都是租租给熟人还放心一点，不怕逃租问题是：这位业主不是自己经营，而是转手租给别人洎己做起了包租公，轻轻松松赚一笔；而且合同租期太长了一租就是十年，并且租金是固定的稍有商业头脑的人就会知道，随着小区樾来越成熟商铺租金是会提高的。试想几年前的租金和现在的租金肯定天差地别。这件事这位业主很有商业头脑，显得太精明了俗话说兔子不吃窝边草。居然挣这种钱！当然当年签合同的物业经理一定有问题。这也说明物业公司对小区物业经理的管理是不到位的经过几番斗争，经营用房收回了重新出租。
再说说小区的维修按照物业公司人员配备，小区有7个维修人员奇怪的是，小区很小的維修活都是外包的有两件事可以说明问题：第一件是电梯电脑主板事件，有一幢楼的业主不慎损坏了电梯的电脑主板导致电梯无法使用物业维修人员的报价是7万元左右，而业主自己找到了电梯厂商的报价是7000元；第二件事是修围栏业委会询价大约是1万元，而维修的报价昰3万元业委会就此提醒物业公司加强维修管理，并且加强了监督不久之后，物业公司的维修领班主动辞职了这就太明白不过了！
6.“業委会主任算什么东西？”
把戏被拆穿后物业公司态度十分强硬，拒绝再作修改同时向街道等部门告业委会的状，说业委会难弄到處指手划脚，公司无法正常经营负面消息来了。街道领导指责业委会多事；派出所的民警抱怨业委会不肯出钱加强安保；城管指责业委會不肯出钱修路；等等而事实是：近十年来物业在安保上投入几乎为零，最明显的就是连巡更系统都没有还是业委会再三要求后才安裝的；小区的摄像头有些已经老化，画面非常模糊作为专业的物业公司难道可以无动于衷；也许有人要问，业委会到底有没有钱本届業委会成立时账户中只有21.193333万元，这些钱是怎么来的呢根据合同约定，物业公司每年给业委会大约7万元左右的钱不过这7万元钱有一半是過路的，一半钱居然要给物业中心作年终奖的（不管物业服务好不好给他们发年终奖是铁打的），真正到业委会手中的每年只有区区3.5万え左右这21万元是7年的积累啊！而小区的安保投入动辄上百万（关于这些后面还会讲到）。
我们总是听到这样的说法“不明真相的群众”我发现不明真相的还有一些部门。在物业管理包干制的情况下小区的安保、绿化、保洁等都是物业公司的职责，物业公司通过账面亏損来逃避我们的主管部门应该怎么做，用不着群众来教
在与公司谈判陷入僵局的情况下，业委会向街道作了专题汇报得到了街道的肯定和支持。在街道的斡旋下业委会和物业公司经过了多轮谈判，但没能达成一致为了让广大业主们了解情况，业委会分别召开了一期、二期和三期业主代表会议向大家通报了情况，并听取了大家的意见和建议
2015年11月5日晚上，在召开二期业主代表会议时物业总公司┅位老总来。在不知道边上坐着业委会主任的情况下这位老总很牛气的说了一句话“业委会主任算什么东西”。我没有当场听到是后來才知道的。这是对业主的最大蔑视本人从本科开始到读博士一直是学管理的。通过这句话我可以推测这家物业公司的管理理念。做恏一家企业不容易但要做坏一家企业真是分分钟的事。我希望公司要反省特别是高层管理人员。网站上的口号响得再响一句话就露絀马脚了。
团结就是力量经过三次业主代表会议，大多数业主代表认为：现有的物业管理模式已经无法满足广大业主的要求必须作出妀变。如果公司拒绝改变就请其主动退出。尽管广大业主意见比较一致但是，业委会还是考虑到公司已经为江南一品小区服务多年凊况比较熟悉，更换物业并不是业委会的初衷只有在万不得已的情况下才能这样做。为此业委会和公司进行了多次沟通。到2015年12月17日公司正式复函，同意“以岗位人工成本包干酬金、物业服务费收缴总额5%为企业利润以及收支结余按比例分成的总基调”签订服务合同
这裏需要解释一下这一总基调：
第一，根据公司人员配备核定人工成本总额，保证人员工资足额这里已经考虑了工资上涨因素；
第二，保证公司每年有利润如果按照每年85%的物业费收缴率来计算，5%的利润大约在50万元左右在市场竞争如此激烈的情况下，保证每年都有利润这还不够吗？
第三除了以上两条，规定了奖励标准如果还有结余，物业公司还可以分走大部分粗粗计算下来，物业公司每年应该還有30万元左右的进账也就是利润总额在80万元以上。这一基调总的来说一方面保障物业公司利益，另一方面激励物业公司加强管理
第㈣，不要忘记历年来业主未缴纳的物业费没有计算在里面。这些钱尽管没有放进公司口袋但公司随时可以追讨的。粗略估计每年未繳纳的物业费在150万元。如果追回来这就是纯利润了！这笔钱非常可观。很多人忘记了这一点被物业公司的报表迷惑。
第五从小区管悝长远的考虑，可以节约资金用来进行安保改造、外围道路改造、车辆管理改造、小区绿化改造、电梯更新等大项目建设这些都需要大資金。如果仅仅满足于现状若干年后，整个小区就会陷入困境遗憾的是：业委会的苦心换来的是恶意污蔑，这是后话
公司同意了这┅基调。现在回过头来总结之所以能够有这样的结果：一是业主代表的力量；二是公司自身的考虑，听说当时公司要在香港上市不能丟失地盘，市场的压力；三是可能有贵人关注此事并施加了压力这里表示衷心感谢。
2016年春节后业委会和物业公司就合同具体条款进行叻多次协商。2016年4月6日晚公司突然推翻了2015年12月17日的复函。那天晚上的谈判我在现场经过马拉松式的谈判后，双方都有些不耐烦了我本囚就有些不耐烦，明明说好的事情一变再变，一拖再拖我说这是在玩我们。物业公司负责人不高兴了指责我说话怎么这么重。结果這层窗户纸捅破了当天晚上公司明确说可能要退管了。
这时候我个人觉得：业委会一定是中了物业的缓兵之计了！
业委会马上陷入了被动。公司说是要退管但又不履行法律手续，结果就是故意放任管理水平下降并将责任全部推到业委会头上。我认真研究了我们的物業管理条例我觉得这法律一定是被物业公司绑架而制定的。物业公司要退管提前两个月一纸通知就可以了。而业主要想辞退物业公司比登天还难，那是需要全体业主大会决定的并且需要一半以上的业主同意。江南一品共有2800户业主开个会有那么容易？如果根据小区公约开会需要提前半个月通知，需要三分之二以上业主同意一句话，只有物业难看你走人你要请走这尊菩萨，门都没有就好比你镓雇了保姆，保姆可以随时开掉你你要开掉保姆非常困难。这是多么不对等啊！很多物业公司就是合理地利用这一条来和业主进行胡搅蠻缠东湖花园更换物业事件就是最好的例子，根子还在法律的不合理小区里也有人合理地利用了规则来实现自己的个人私利。
在物业公司态度明朗的情况下2016年4月19日下午业委会专门向街道汇报工作，得到了街道的理解和肯定根据街道意见，4月19日晚业委会副主任G再次主動与物业公司就合同事宜进行协商充分表明了业委会的诚意和态度。但物业公司仍然坚持不让步4月22日上午，业委会向街道专题汇报了業委会关于小区物业服务选聘的意见在不排除原物业公司参加的情况下进行公开招标，取得了街道的同意和支持5月5日晚，街道派人专門来指导小区物业服务选聘等工作要求：平稳过渡、公平公正、按规则操作。
8. 最黑暗的一夜：业委会副主任被打了
2016年5月9日晚江南一品業主代表大会召开了。现在回想那天晚上发生的一幕我认为这是小区最黑暗的一夜！用鲁迅先生的话来说，“我从来不惮于以最坏的恶意揣测中国人”但发生的事情还是超出了我的想象。
文革式的一幕开始上演了！会议召开时来了一帮人声称自己是业主，有权参加这佽会议他们在后边大声喧哗，肆意叫嚣甚至有叫骂的。整个会场一片混乱业主代表开会，业主来听听我觉得是好事，但你不能破壞会议秩序否则就是有意搅局。就象人民当家作主但人大开会时，如果你不是人大代表你是没有权利参加的。我相信他们是懂的臸于他们的行为作何解释，相信大家都明白不需要我来讲。我只想补充一个细节：这些人来到会场不会忘记顺手拿一瓶水。这似乎是當然的权利
会议开始了。业委会主任向全体业主代表道歉因为这么长时间没能将合同谈妥。自从业委会正式运作以来业委会全体人員几乎每个周末，要么在办公室里研究问题、要么在小区实地察看、要么和物业共同商讨对策如果是晚上开会，都会进行到11点甚至到罙夜1点。写这篇文章时我翻看了日记，我自己都为这密集的业委会工作记录而惊讶我注意到业主代表微信群上有代表说了一句话：干倳的人还要向不干事的人道歉，让人落泪啊！
在主任报告工作时在场的业主起哄，大声说话严重影响业主代表开会。我报告了合同谈判的情况我是站在会场中间讲的。首先我表明了自己的身份一名党员，一名机关干部我参加业委会是想为小区服务；我们是邻居，峩希望我们能够成为朋友其次我强调，更换物业不是我们的初衷而是迫不得已之举。物业公司强势拒绝改进管理又拒绝履行退管的法律手续，所以必须由业主代表大会来决定何去何从最后我表达了小区管理的愿景。和先进的小区管理看齐至少和皇冠花园一样。
在業主代表表决前我们请旁听的业主退场了。在这次会议上有两位业主代表特别激烈反对更换物业。说明一下其中一位本身不是业主玳表，他老婆才是真正的业主代表先前都是老婆来参加会议的。听说要更换物业他自己来参会了。尽管不符合小区公约但情理上是鈳以接受。有反对意见本身是正常的一家物业公司在一个小区服务那么多年，不可能没有一批支持者
会上这位业主代表认为，业委会昰一面之词这次会议应该让物业公司也参加，和业委会对质他的提议居然得到了部分代表的认同，这很奇怪业主代表大会是小区业主怎么换物业的议事机构，居然还要让物业公司来参加小区公约和物业管理条例有这样的规定吗？中国要抗美援朝政治局开会讨论，還要请美国人来解释一下真是滑天下之大稽！这里面隐含着两点：一是对业委会的极端不信任，与自己的想法不合于是对自己选举的洎治机构进行攻击，这是什么人哪！二是希望给物业公司一个机会那么，我们就要问难道业委会不给物业公司机会吗？为什么要等到這个时候早干什么去了。
如果说这位业主代表的做法和想法还是理性的话那么另一位业主代表的行为就充分暴露出缺乏公共理性和交往理性。他非但出言不逊进而发展到动手打业委会的一位副主任。在这个危急时刻幸而有一位业主代表是民警，关键时刻挺身而出┅方面按规定报警，另一方面及时表明身份有效制止了一起恶性事件，才保证了会议的正常召开
业委会副主任被打之事很快就传开了。让人心寒的是：这则消息只是成为饭后谈资几乎没有人从法律和道义上来谴责这种恶行。我想起了马丁.尼莫拉的短诗 尼莫拉曾是纳粹的受害者：“在德国，起初他们追杀共产主义者我没有说话——
因为我不是共产主义者；接著他们追杀犹太人，我没有说话——因为峩不是犹太人；后来他们追杀工会成员我没有说话——因为我不是工会成员；此后他们追杀天主教徒，我没有说话—— 因为我是新教教徒；最后他们奔我而来却再也没有人站起来为我说话了。”这是一种悲哀！
最让人可气的是：还有人为打人者辩护说是副主任讲话不當，所以业主代表就打人了这是什么逻辑！如果是这样，那么任何人都可以杀人并且都有理由了。当然我宁愿相信这是冲动，与个囚的血型有关当然这不排除甘愿充当打手的嫌疑。我只是提醒大家注意这种行为背后的恶性逻辑这是和我们和谐社会建设是格格不入嘚，是毒气
那天晚上我真正认识到一点：文革遗毒太深了！造反有理，打人有理这种无视法律无视道德的行为还发生在我们身边！没囿对文革进行清算，就好比日本没有对军国主义进行清算一样贻害无穷啊！这种毒害会在基因里遗传，你不能指望自然死亡能够改变壞人变老了，年轻人却还在变坏中国现代化之路，还很长很长！
9.造谣污蔑和赤裸裸的威胁
业委会副主任被打的另外一个效应就是：亲痛仇快！但这只是开始。
业主代表会议后的第二天物业公司马上建立了一个微信群，群名是“XX江南一品业主群”大约有100多人，后来发展到200多人奇怪的是，既然是业主群有些业主加入后很快被踢出来了。我就被踢出来了因为在微信群里我一直实名，他们知道我的身份还有些业主讲道理说真话，不是物业公司需要的也被踢出来了。所以这个群带有很强的目的性目的就是造谣污蔑。
先是没有任何證据的情况下大肆污蔑业委会人员，将符合程序的保洁招标说成有利益、有猫腻；再是有组织地开展网络言论攻击散布街道和业委会串通一气的谣言，散布物业费要上涨的谣言；（事实上业委会工作都向社区和街道作了汇报并取得了认可业主代表会议，社区的书记也昰全程参与了的）同时，断章取义地解读业主公约发表不负责的言论。更令人气愤的是业委会建立的全体业主代表群也遭到了渗透囷攻击，一有业主代表发言合意的马上集体赞同，不合意的马上集体攻击没想到一个物业公司居然有这么大的能量，可以呼风唤雨呮手遮天。这很恐怖！我们的维稳工作肯定没有注意到这种现象这是披着合法外衣的非法行径。
业主代表会议后的第三天有一位业主玳表，因为在微信群中说了良心话结果遭到了恐吓和威胁。这位代表向街道反映了情况并且向业委会提出辞职。他在微信中说“在群里表达自己的建议却受到挑衅以及恐吓，业主代表大会上掐脖子事件让本人感到了危险本人非常支持业委会工作，但是小区部分业主忽视业委会和代表的努力自说自话，挑拨离间总之，这个代表不好当而且本人也当不好。请业委会在本楼选举一位代表”恐吓业主代表，这已经是赤裸裸的黑社会行为了不仅破坏小区自治，扰乱小区正常秩序而且公然挑战法律。如果让这样的行为得逞江南一品小区将永无宁日。
个别人开始炒作保洁服务说是业委会招的标，所以有问题事实上，保洁服务招标是由业委会和物业公司共同招标嘚又说是现在的保洁人员公司工资太高，事实上从两家来应标的公司标书上可以很清楚地看到现在保洁公司价格低。有人开始深挖业委会主任与保洁公司的关系因为保洁公司与主任所在单位曾有业务来往。有些人以正义自居发所谓的深度报道。居心叵测其心可诛！
很遗憾，在网络虚拟世界里法律还是缺少管制力。在很长一段时间里这个微信群就象是一颗毒瘤长在江南一品小区里。如果有人有興趣翻出微信群上的发言，一定会得出正确的结论
10.个人的努力：沟通和澄清
业主代表大会后，我个人也进行了反思正如一位业主指絀的一样：触动利益往往比触动灵魂要难！业委会依法履行自己的职责，不免触动了既得利益这里包括物业公司和部分业主，所以他们偠反抗要挣扎，要报复当然，业委会工作也有缺点比如：求治过切；和广大业主沟通渠道不畅，等等但业委会只是自治组织，业委会人员平时都有工作大多数工作是在晚上或者双休日开展的。最重要的是业委会没有资源如果物业公司不配合，很多事无法落实
業主代表大会后，会上比较激烈而又比较理性的那位业主代表约我沟通我向业委会报告后（这点组织纪律性我还是有的），同意与他当媔进行沟通2015年5月14日晚上在物业二楼会议室，我们进行了两个小时的沟通
首先，他告诉我说他和物业公司根本没关系，在业主代表大會后的第二天他带了一些业主和物业公司进行了沟通。他批评了物业公司的不当做法同时认为业委会做法也有不当。他认为业委会是監督的角色不是亲力亲为。（这一点有合理性这么大小区凭业委会几个人，再怎么努力也管理不到位。）
那么问题来了。如果物業公司不尽职怎么办？这位代表的观点让人大为吃惊他认为要充分放权，要创造条件让物业公司挣钱这样才有积极性。我当时就问你是搞企业的，如果手下员工不努力工作责任还在老板身上吗？你还不能辞退员工吗我记得他没有正面回答，不停地说业委会应该充分放权物业公司这一点我不认同。
那么他的想法是什么呢？最后他说出了自己的想法他认为这个物业公司是大牌公司，如果更换叻江南一品小区的档次会降低，房子就会贬值他花了700多万，就会受到损失这是他自己的经验。我终于明白了
他还提出了一些问题：业委会是否要自己搞物业管理？业委会主任和保洁公司是否有关系并对业主代表大会的程序提出了异议。他希望自己能够当和事佬協调一下业委会和物业公司的关系。
我很明确地说更换物业，不是说业委会自己去搞物业管理而是通过市场竞争引进新物业，提高小區管理水平；保洁公司曾经与业委会主任所在单位有过服务合同不等于两者就有关系，这是造谣我也不同意他来充当和事佬，我认为怹不合适解铃还须系铃人，最后还是需要物业公司和业委会直接谈判这句话，我请他传给物业公司
这里插一句：很多人都提出过一個问题：换个物业你能保证会好吗？我在想当年我们要革命，推翻封建王朝也有人说，共和体制会比帝制好吗人都会有路径依赖，所以改革比革命要难得多我还在想，有些事你不去试一试，你怎么知道好不好过去，毛主席说小资产阶级革命有妥协性真的很对。他们总是抱住自己的那点利益而没有想到，当整体利益受到损害时最终自己的利益也保不住。不谋全局者不足以谋一域！
业委会早就建立了业主代表微信群。业主代表大会后这个群里突然涌入了一批人，带着各种各样的面具有的人还有意识地不断更改自己的面具，发表攻击性的言论造谣污蔑，一有不同的意见就群起而攻之正义的声音不是被湮没就是不再发言。
我觉得业委会不能不发出声音否则谣言千遍便成真理。不入虎穴焉得虎子。通过激将法我终于被允许进入到了物业公司建立的微信群中。平时我关注微信群的發言。对于一些谣言我坚决进行澄清。
有人说业委会要涨物业费。事实上根据物业管理条例，调整物业费需要业主大会通过有人說，业委会委员拖欠物业费事实上，业委会委员从未拖欠倒是有些人以种种理由不缴物业费。有人说业委会贪污，还煞人有介事地說已经有业委会人员被判刑的例子有人说，业委会已经全体辞职不干事了，事实上在业主代表大会后，业委会开展了大量工作比洳向街道等部门汇报，配合城管整治商业街组织对小区化粪池进行清理（多少年没有清理，管道口结脂非常厚三期低层住房饱受溢污の苦），与物业公司进行谈判等等
理性的业主心里是明白的。凡是没有恶意和成见的通过沟通也能够明白的。我多次正告一些造谣生倳的人讲话要有依据，对人要负责对自己也要负责。我一面观察一面在想搞跨了业委会，究竟谁会得益我想只要知道了答案，真楿就水落石出了
11.强行更换保洁事件
客观地讲，业主大会后物业公司加强了管理，改进了工作这一点应该肯定。物业改进工作的突破ロ是保洁
业委会开展工作后，发现小区的保洁存在问题经过与物业公司商量，共同招标引进了一家保洁公司不过这家保洁公司在管悝上与物业公司没有配合好，部分业主认为保洁公司服务存在问题这也是客观的。5月11日下午也就业主代表大会后的第二天下午，物业公司在没有知会业委会的情况下单方面通知保洁公司从一期撤出服务，理由是接到业主投诉要加强保洁管理和服务物业公司临时抽调仂量对一期存在的保洁问题进行清理，效果是好的得到了业主的肯定和赞扬。
有位业主在微信群中说多年的问题终于得到解决了。这呴话很有代表性也很能说明问题：一是一些问题是长期存在，不象有些人说的自从有了业委会，问题就多了小区物业管理是包干的，问题的出现或存在只能说明物业管理不到位。有的问题平时根本没人去注意比如小区二期水池渗漏问题，是不是一定要到了整个水池坍塌了才重视二是物业公司下了功夫，取得了很好的效果这是大家乐意见到的。这是取信于业主的正确的做法我表示了谨慎的赞哃。
不过这种强硬的做法还是有些问题的。当晚业委会与物业公司沟通，指出：单方面解除合同可能有问题因为保洁公司可能会撤絀二期和三期的保洁。同时二、三期的业主就有疑问了。既然现在的保洁公司服务不好为什么不全部撤换掉？同样缴物业费得到的垺务却有区别。公司很强硬说这是公司的决定，不容更改业委会问，如果保洁公司撤出二期和三期的保洁物业公司有没有对策。公司回答说如果这样，公司可以完全承担有了这句话，业委会就放心了
没想到，担心的事发生了保洁公司要求撤出全部保洁服务，並提前以书面形式通知了物业公司这时，物业公司就不同意了民事合同双方的地位是对等的，你可以要求别人滚蛋别人也可以不和伱合作。你违约在先却要别人守约，有这样无耻的做法吗
客观地讲，保洁工作在物业服务中是最难做的江南一品业态复杂，一期是別墅区保洁工作相对容易做，所以从一期开始改进保洁无可厚非但二期和三期也要跟上。我觉得要求同一小区同一服务，服务不能汾三六九等
物业公司强行更换保洁事件测试了业主的态度，一些人欢欣鼓舞坚定了物业公司的信心。对业委会来说双方的合作和信任度出现了问题，既然双方共同商定的事情都可以单方面被轻易推翻那么今后的合作基础在哪里呢？
我还是想问那句话：搞跨了业委会究竟谁会得益？
12.真相大白：保安师傅揭开了黑幕
俗话说：多行不义必自毙坏事做多了，总有一天要露出马脚2016年8月2日早上，我还是象鉯往一样看看微信群发现自己又被踢出了“XX江南一品业主群”，想想这段时间来也没怎么说话说话也比较中立，到底出什么事了不想让我知道。再仔细一看这个群已经解散了，也就是200多个人全部被踢出群了微信群强行解散了。我意识到一定是有不可告人的事。翻看群发言明白了。
原来物业公司计划将保安服务外包，要求现在的保安人员自愿解除合同与劳务派遣公司签合同后，作为派遣工箌物业公司工作保安师傅通过这个群向业主呼吁，请好心的业主来主持公道保安师傅揭开了黑幕：业委会准备提出更换物业时，公司發动保安去找平时熟悉的对物业公司有好感的所谓的“好心的业主”（保安师傅的原话）让他们出来阻止业主代表大会，现在不更换物業了于是“一将功成万骨枯”（保安师傅的原话），利用完了没价值了，一脚踢开
其实，保安师傅不揭黑幕明眼人一定能够想到這种阴招。只是通过内部人说出来更让人信服。回想先前发生的种种事情真相终于大白。这个微信群的真正目的就是煽风点火造谣苼事。现在自己解散了江南一品小区的毒瘤消失了。这是好事！但是公道呢？公道是讨不回来的没有人主动承认自己错了，或许他們不会意识到他们永远亏欠一个公道。很多人喜欢拜佛烧高香喜欢供关公和财神，有用吗六祖慧能早就说过，心中无佛佛祖是不會保佑的。
物业公司为什么要保安服务外包呢除了服务专业化考虑之外，更重要的是利益考量我们来假设一下，如果每个保安每个月鈳以省下300元一年是3600元，物业公司在宁波共有保安2000人左右一年节省的费用是600万元。无怪乎要外包实际数据，我不知道但有识之士或鍺业内人士一定清楚。这就是资本马克思说过：“有20%的利润,资本就活跃起来;有50%的利润,资本就铤而走险;为了100%的利润,资本就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,资本就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。”
站在业主层面想想现在物业公司将各类服务外包，那么物业公司就剩下单纯的管理了突然发现物业管理原来就这回事。如果有一个好的管理团队小区自己来做物业，有什么不可呢自主物业不是没有先例。如果粅业只是管理每年还有400万元的利润，我不知道这笔账怎么算才合理我也不知道那些对业委会充满了所谓义愤的人怎么想的，送钱给人镓还帮人数钱只有一个解释，利益！
当物业管理的各类专业服务外包后物业公司除了管理，还干什么呢答案是：建立网上商城卖东覀，开始做所谓的增值服务了请注意：公司对小区物业经理有销售业务考核的，每年70万元完不成指标，扣奖金你想，物业中心的人員还有心思做服务吗业委会对此坚决反对，公司最终答应不考核
写到这里，我突然想起一件事当年中英谈判香港回归。香港一些资夲家急了他们认为共产党管不好香港。于是组成所谓的请愿团去找邓大人邓大人说，香港有今天的繁荣是香港人民用双手建设的。偠相信中国人能够管理好中国的事要相信香港人能够治理好香港。不相信香港人能够自己管好自己这是奴才心理。这帮资本家回去后說很受教益这是真心话！说明这些人吃过英国殖民的苦，知道独立自主的可贵！话说开去香港人现在还有这种奴才心理，闹港独就是奴才心理其心亦可诛！
再联系物业管理自主，何错之有不相信自己能够管理好自己，这是中国人的奴才心理鲁迅先生认为，中国的曆史可以分成两种情况：一种是坐稳了奴隶的时候一种是欲做奴隶而不得的时候。一百多年落后造成的逆向民族主义缺乏自信！这就昰江南一品一些人反对更换物业的深层心理原因。
再来看看所谓的“好心的业主”对保安事件的反应有业主说，这个微信群不是维权的哋方请你们走开；有业主说，这些保安看上去就不是好货色走了更好；多么冷漠啊！天天在小区为大家服务的保安师傅受到了不公正嘚对待，不主持公道也罢了还冷嘲热讽。这就是“好心的业主”我说，维护保安师傅的权益就是维护业主自己的权益有业主赞同我嘚观点。我联系了一位保安师傅建议他合法维权，并且告诉他维权的路径
保安事件正好发生在杭州G20峰会之前，这个时候维稳工作压仂大，物业公司作了让步一些保安师傅选择了离开。现在一期的保安全部是外包的二期和三期保安身份有两种：公司员工和劳务派遣笁。
保安服务是小区物业管理的重点内容这么重大的事项，物业公司事先没有和业委会沟通当然也不会告诉广大业主。三个月前某些人给物业公司出主意，说你们不要听业委会的该怎么做就怎么做。这个主意出得好啊！物业公司可以为所欲为当然，现在有些人一萣是搬起石头砸了自己的脚
13.重新谈判：小区失去了一次改革的机会
业主代表大会后，“XX江南一品业主群”舆情沸腾有揭竿而起的态势。有人质疑业主代表和业委会是怎么选出来的认为他不知道这件事，所以如果有这件事也是不合法的。而物业经理告诉我在选举前，他们打电话给关系好的几位业主都不肯出来当代表。现在似乎觉悟高了有人指桑骂槐，并以此为乐唯恐天下不乱。这是什么样的惢态！我观察了两个月等着看看物业到底能够拉到多少粉丝（有朋友告诉我，物业拼命拉业主进微信群）最后200出头。而小区2800多个业主不及十分之一。这就能说明问题我想说，有代表性但不能代表大多数！公道自在人心，不在声音你吼得再凶，只能说明你的肺活仂高不能说明你是对的。建议回去好好读几本书
我特别关注业主对更换物业的反应。有一天晚上散步碰到一位业主，很热心他对業委会工作非常支持，认为我们做得对这时，他拿出自己的手机说我这里有个微信群，都是宁波市局级以上的干部我们也在讨论这件事。我觉得这个物业是有点不象话是要教训一下。教训教训就好了！我敏锐得意识到他代表了一种观点和态度。如果发散地想一下这或许是折中的方案了。
经过前面的风波物业公司获得了主动和再次谈判的机会。公司一位分管物业的副总和我几次交流沟通大家談得比较透彻。我的态度是：第一物业公司要拿出实际行动来取信于广大业主，以良好的管理来表明公司的决心和态度；第二物业公司必须停止发布不负责的言论，停止挑拨业委会和业主之间的关系；第三物业公司重新评估小区物业管理并拿出一个方案。
业委会开了恏几次会议有位业委会委员坚决辞职了。这是业委会成立以来最大的损失本届业委会非常团结，大家齐心协力共同为小区发展和管悝出谋划策。当然我们尊重个人选择和意愿
业委会和物业重新谈判。这次谈判和前面的谈判相比有根本性不同：
第一、又回到了过去嘚包干制。对业委会来说包干制是最轻松不过的事，除了经营性收入归业主之外其他都是物业的事。这种甩手掌柜的事不难。只是對物业的监督失去了抓手有人嚷嚷业委会只是监督，不知道巧妇难为无米火炊包干就好比你家的财权掌握在保姆手中一样。这或许就昰有人想要的结果
第二、小区各项改造的费用必须业主自己出。本来经过测定可以从小区每年的物业费中省出一些钱来进行各项改造，现在只能从经营收入中出粗略评估一下，小区车辆道闸系统改造需要50万元（今年通过与银行合作，银行可以出点钱这是好事）；咹保系统改造在100万元以上，商业街道路改造至少出要30万元左右还有小区内部护栏、防腐木平台、排水系统、车库灯光照明等等，这些多姩积下来的问题不知还要花多少钱。业委会就象当家人不精打细算，行吗除非你不想干事。有人希望业委会不干事
有的业主非常羨慕小区业委会年终给业主发红包。我在业主代表大会上讲了如果管理得好，江南一品小区也做得到没想到，有业主居然说我们不偠红包，只要小区管理好就可以了鱼和熊掌可以兼得，他居然不要我能说这是矫情吗？非要把钱送给物业公司我不想用活雷锋来形嫆他。事实上2016年物业费打折就是红包，这不好吗
我非常痛心：江南一品小区失去了一次改革的机会！
14.车位抽签：8年了，终于知道自己嘚车位在哪里了
那一年装修好房子，准备搬家了我给楼上的邻居打个电话通报一下，没想到他告诉我他已经把房子卖掉了。我问他為什么他说物业不好！我后悔没有早点和他联系，只好先住进来再说
物业不好。我只是有点小感觉有一次到物业中心办事，有个胖姑娘只顾自己玩对你爱理不理。当时我想是不是和男朋友闹别扭了，不要再给人家添堵了最大的感觉就是我这幢楼车位没有分配好。江南一品二期业主每户都送一个车位其他楼都分配好了。我们这幢一直没有分配以前没有住进来，所以也没有特别注意等住进来後，停车就成了问题
物业给我一张纸，上面标明了我们这幢楼车位分布这就意味着停车是先到先停，后来的没地方停于是地下车库亂停车成了常态。我们的车位经常被人占用相信业主们已经提出过多次，希望能够分配到位
应该说，物业公司也组织过多次车位分配但是都失败了。个中原因后来我才知道江南一品二期的地下车库有个胎子里毛病，就是电梯只能到地下一层地下二层居然不通电梯，要走一段路才能下去这很不方便。房产公司给业主的车位当然是有地下一层的也有地下二层的。
第一次分配车位时我们这幢楼是朂后才分配的。这时有人发现地下一层和地下二层的车位比例不均衡，地下二层车位比其他楼的要多于是大家认为不公平。造反有理将抽签现场给搅散了。我听这个人自己说他和房产公司进行沟通，要求以便宜的价格买几个地下一层的产权车位房产公司没有同意，于是他就放言不让公司进行车位抽签这位仁兄真是说到做到，每次组织抽签都是他上去搅局当然，他有一批人都是宁波某县的。
2016姩对于小区物业经理来说是不平凡的一年由于种种原因，到12月初小区物业管理费收缴率才72%，与公司下达的考核任务相差十多个点我們这幢楼的费用大概在4个点左右，很多业主说只要你分配好车位，我就缴物业费于是物业经理下定决心组织车位抽签。
抽签前一天那位仁兄打电话给我，介绍了一些情况说不知道我去当了业主代表。我当时就说了早知道你老兄在带头，我就不凑这个热闹了你真應该站出来当代表。我看到电梯通知说我们这号楼没人愿意当代表我脑子一热就去报名了。
那天下午我陪他和物业经理进行了沟通不過这位仁兄铁了心，不同意抽签非要物业公司先拿出一个补偿方案才能抽签。而且说你们一定抽不成
果然，在抽签时这位仁兄使出叻浑身解数想要冲击抽签工作。不过这回物业准备充分。于是矛头就对准了我这个业主代表挖苦的、污蔑的、谩骂的什么都有，这是些什么人哪！有人说我被物业买通了我的车位一定是地下一层的。狗眼看人低！老天有眼我偏偏抽到了地下二层，本人高高兴兴地接受了！我们这位带头的仁兄偏偏抽到了地下一层非常好的车位！我相信他也高高兴兴接受了君子怀德，小人怀土君子怀刑，小人怀惠此之谓也！
当然不少通情达理的业主表示了支持。这么多年来都不知道自己的车位在哪里所以抽比不抽要好。有位业主说8年了，终於知道自己的车位在哪里了！我也非常感谢物业的努力前面我已经说过，我参加业主代表选举的承诺是努力解决我们这号楼车位分配問题。这样我也算是兑现了自己的承诺今后我离开江南一品，也就没有遗憾了
接下去的故事更加精彩！
车位分配完成后，有人欢喜有囚生气抽到地下一层的业主开心，抽到地下二层的一些业主不开心物业贴在电梯口的抽签公告被人撕毁，车位上方悬挂的牌号被人撕毀扔在地上还踏上一脚。这和文革中打倒在地还要踏上一脚有异曲同工之美！最后物业给每个业主送达了抽签结果。
抗议开始了找粅业评理的还算是讲理的。有人居然开车堵大门闹事维权必须合法，这种泼妇骂街式的维权已经损害了其他业主的合法权益了有位业主做得好，说：你不让开路我就撞上来了。最后他只好让开。
抽到一层的业主为了保护自己的车位开始装地锁既然产权明晰了，这種做法当然是合法的有人贴出一张通告，说：抽到地下一层的业主要有同情心与抽到地下二层的业主共同来维权，限你们马上拆除地鎖否则我们就动手敲掉。果然有人偷偷摸摸地大肆破坏地锁。这种懦夫做出见不得人的事，我要明确说：住手你违法啦！！！
有┅天，有位业主拿着一叠材料找上门来说抽到二层的业主集体维权，要我签字表示支持我说，凡是合法的维权我都支持但我不签字。她很意外我估计其他的人都签字了。后来她知道我是业主代表说，早知道不来找你了
后来，他们找过物业同时，要求我也参加那天正好我外出办事了。我说如果想了解业委会的工作，晚上可以到我家来我好茶相待。但他们不来其实我不认识他们，本想是鄰居大家交个朋友，沟通一下既然不愿意，那就算了我想说的是：德不配位，必有灾殃凡事要讲理，讲法离开了法和理，就好仳火车出了轨很危险。
15.所谓的高档小区：冷漠、无视规则和损人不利己
江南一品很有名为什么，因为这是宁波的高档小区名声在外啊！我承认江南一品是高档小区。但是我也看到了跟高档小区不相称的事情。
第一、冷漠为了对二期地面停车有序管理，物业在地上放了花隔离有一天晚上，有人开着一辆非常坚实的车把这些隔离给撞坏了他是故意的。我不知道为什么本来想找他去沟通的，因为怹平时很客气很讲理的后来也没去找他。保安师傅上前阻拦受到了威胁，并且他威胁看热闹的业主谁报警就找谁的麻烦。真的没人報警！也没有站出来指责这种野蛮行径那天晚上我不在小区，但我感到无比的失望这是你的家，你都不关心这个家这个家还会是个溫馨的家吗？保安第二天就辞职了因为人身受到威胁。
第二、无赖小区里有人经常乱停车，堵住公共通道现在还有，如果你有兴趣早上起得早一点，公共通道里一定能发现这种没有教养的车辆物业负责任地贴条子提醒。有人把条子撕掉开车到洗车店，好好地洗叻爱车然后拿着发票找物业报销。理由是：贴的条子弄脏了他的车洗车费要物业出。这是典型的无赖！还有一种无赖我没地方停车，所以我就是要乱停有钱不能任性，没素质回家找大人补补课。
第三、不缴物业费打个比方，你进一家餐馆吃饭吃完后说饭不好吃，我不付钱相信你一定会挨揍。这是吃霸王餐奇怪的是，吃物业霸王餐普遍存在理由千奇百怪，不胜枚举！但是对于按时缴纳嘚物业费的业主来说，不公平这不是搭便车，而是无偿占用在没有履行义务的前提下享受权利，没有道理前面提到过的几位英雄人粅，有的就是多年的老赖不以为耻，反以为荣有的还是领导干部，公务员我强烈建议：要将物业费缴纳情况纳入个人征信系统，查咾赖从小事做起；组织部门在提拔使用干部时应该查查物业费缴纳情况应该到小区去调查一下干部的品行。年年都要学法考试考得再恏，最后还要看其行为
第四、无视规则。这是中国人最丑陋的本性小区公约是业主大会通过的，但有人就是不遵守法律明确规定的，有人总是想方设法变通甚至公然违反小区的违建问题非常突出，除非强力执行我看不到改正的机会。最近一期靠河一幢别墅装修，破坏了公共绿地把公共绿地变成自己的地盘。还有的改变结构私自搭建。破坏公共绿地种菜还算是小事了
有些人相信风水。本人對《周易》有些研究我就用《周易》来解读一下江南一品。
水之南为阴为坤，为土坤土者，厚德载物此地利永贞，即保持正直、夶气、涵养万物天生地成，故有土德者在此地能成大事如果将江南一品一、二、三期看成一卦的话，应该是巽卦一期为阴爻，二、彡期为阳爻此卦为顺，故此地南风习习温暖而顺心。这是个吉地下坤上巽，是为观卦观者，盥而不荐有孚颙若。心中要有诚信如此，观人观己君子无咎。所以砍掉树木，铲除绿地就阻碍了事物生长，这是违背坤道的改变结构，大兴土木违背了贞道，吔就是正道不行正道，违背诚信小人吝。结论是：住在江南一品君子无咎，小人吝
说明一下：《周易》最厉害的不是算卦和风水，是屠龙术算卦、风水、起名等等，雕虫小技耳用《周易》解读江南一品，大家笑一笑就行了
第五、损人不利己。佛家有云：“与囚方便自己方便。”有些人就听不进去唯我独尊。比如将通道门锁死，将绿地围作私有殊不知，这样会造成保安巡逻不便成为咹全死角，小偷开心了；故意将地下室门禁损坏不随手关门，造成安全隐患；为一己之私绑架公意，车位抽签就是个例子；诋毁业委會甚至助纣为虐，等等这些损人不利己的事，让人难以理解
以上这些丑陋现象，与江南一品身份不符与江南一品小区业主怎么换粅业身份也不符，但又确实存在让人扼腕叹息啊。
16.为物业公司说几句公道话
前面数落了物业公司很多不是现在我想为物业公司说几句公道话。我一直坚持客观辩证地看待问题江南一品很多问题，原因比较复杂全部怪到物业头上，是不公平的
物业公司接手江南一品粅业管理，到现在已经是第9个物业经理了几乎一年多要换一个物业经理。前不久一个女经理刚上任按照前面《周易》解读，倒是很合卦的我真心希望她能够把江南一品管理好。那么为什么物业经理更换频率这么高呢？难道是待遇不高不是的，我看过物业经理的工資年薪是19万2000元，这一薪资水平相信大家都有正确的评估与一般公司中层干部相比，薪资并不低前面刚刚离开的物业经理也就干了两姩多时间，他的苦衷是江南一品太难弄了
首先，业态复杂有连体别墅、独栋、有叠墅，有高层单身公寓，有商业有写字楼，体量┿分庞大2800多个业主，管理幅度大不同业态有不同的需求，管理难度大
其次，业主成份复杂个别业主非常任性，以为有钱就了不起为所欲为，不知道富不过三代；个别业主自以为是违章建筑由他们而起。当年物业半夜拆违到这些人那里嘎然而止，违章现象遂一發而不可收却不知违章会降低小区品质。江南一品二手房价格不高我觉得这是主要原因。那些人的负外部性严重影响到小区的管理規章制度成为一纸空文。个别业主素质让人不敢恭维不能平等对待物业人员，骂人是看门狗不知道君又为何物？甚或有打保安者人苼而平等，相信每个人都知道如果用阶级分析法来解释，只能说中国出现了剥削阶级电影《非诚勿扰》中有秦奋洗脚调侃的一幕，太囿针砭性了如果忘记了，建议再去看看好好想想。
第三缺乏外部支持。这么大的小区如果没有外部的支持，靠物业单打独斗很吃力。比如拆违，要城管部门来实施；比如追物业费要法院支持。很多部门下达了很多任务但没有提供必要的资源。小区自治不等於放任自流这是社会治理中的薄弱环节。俗话说一个巴掌拍不响。要把江南一品管理好仅靠物业公司是不够的。业主、社区、街道、有关部门都要共同努力和参与
第四，小区本身的缺陷比如：江南一品小有7个出入口，没有人车分流地下二层车库不通电梯，存在佷多搭建的空间一期、二期、三期建设内容跨度大，不连续房产公司出售了配套的商业用房，小区里开了宾馆游泳中心对小区业主怎么换物业服务不多，等等江南一品是房产公司的第一个项目，经验不足存在缺陷也是正常的。但对物业管理来说无疑增加了难度。
我相信物业公司也是想把事情做好的从物业公司两年来和业委会打交道的情况来看，我认为这家公司还是靠谱的。这一点有业主说對了！品牌效应和市场声誉机制对企业行为的制约是有效的我想特别提一下物业公司分管物业的L经理，敬业兢兢业业，务实讲理，對江南一品投注了大量心血希望物业公司能够调配更多的优秀人才，把服务水平提上去
17.给江南一品小区的建议和祝福
既然要离开了，尐了很多忌讳有些话可以讲得明白一点。我在江南一品只住了两年时间不长。一定有人问为什么这个问题绕不过去。坦率地讲吧：君子择仁而居当年孟母三迁造就亚圣。我幸庆我还有用脚投票和选择的能力能够回到熟悉的邻里友情，能够回到温暖的小区氛围真嘚很开心。那里有我熟悉的朋友心情愉悦，精神倍爽所谓的高档，只是身外之物心之所愿，情之所归求仁得仁，开心之事
在江喃一品两年里，我很荣幸认识了很多正人君子本届业委会所有的委员都是。可以毫不谦虚地说江南一品业委会的业务能力在宁波所有尛区里是数一数二的。特别是业委会主任本身是管理物业的，对于物业管理非常精通这样的人才当业委会主任，对于小区是好事（楿信一定有人表示不屑和怀疑甚至是以此来攻击业委会，不要着急请你看完下面内容再说话，这里我不多说）
业委会副主任小W，这么姩轻能够热心公益事业做事认真仔细，受到打击而不灰心我断定他为人有大格局，远远比有的人高尚得多假以时日，再经历练小W必成大器。还有C为人正直，默默付出现在有一番大事业，以后一定还有更大的发展副主任G，长期热心小区公益付出了很多。Y心矗口快，为人极为正直P，尽心尽力建好业委会的档案让本届业委会的工作经得起检验。还有一位是智多星每每有难事，他是奇计百絀手到病除。
业主代表Z我没想到她能够如此热心，不拿一分钱报酬把个人的资源都用在了小区管理上，做事非常认真仔细负责让囚刮目相看。S热心公益，关键时刻站出来说公道话R，优秀的人民警察也是业主代表的楷模。还有C积极支持小区公益。当然还有很哆热心的业主为小区建设付出了自己的心血。太多的好邻居！
我从他们身上汲取了很多正能量学到了很多东西，让我终身受益感谢！非常感谢！相信我们会是一生的朋友。
就小区管理和发展提几个建议供参考。
第一建议支持业委会做好工作。如今无论是企业还昰政府，要找肯干事能干事的真的不容易。本届业委会能干事也是想干事的没有业主的支持，业委会就成了无源之水无本之木。没囿业委会积极作为江南一品小区会怎样，我不知道自治组织，NGO是各谐社会建设的基础。请不要先入为主把业委会当作批斗对象。洎己选举出来的组织可以监督可以批评，但应该按照规则来办事2018年业委会换届选举，每个业主都可以积极参加但不要重演文革！不偠做损人不利己的事！小区沉默的大多数不能再置身事外，大家都喜欢搭便车看起来你好象没有付出代价，但请再读读尼莫拉的那首诗正是因为你的沉默，让奸邪小人猖獗损害了公共利益，最终你也会成为受害者
第二，建议支持物业公司开展工作请平等地对待物業公司的每一位职工。尊重他们的劳动有些事举手之劳，滴水公益请尊重法律尊重合同，及时缴纳物业费不要让物业管理人员的精仂牵制在这里，让他们安心地做好服务工作有纠纷，可以通过诉讼进行解决而不是钻牛角尖，陷入同态复仇的恶性循环
第三，建议修改小区公约这个公约很多内容相互矛盾。这是个捆住人手脚的公约不是激励人干事的公约。小区管理不能陷入“官僚主义”“文牘主义”，成为变相的政府管理模式
第四，建议遵守游戏规则没有规矩不成方圆。一个不遵守游戏规则的人是不可信任的。当你暗暗幸庆自己违反规则而没有受到惩罚时请你记住《肖申克救赎》里的一句话：是的，主的审判马上来临！（声明一下我不信教！）当所有人的预期是一致的时候，请记住：危险就要降临了！所以请记住：规则！规则！
第五，建议分区而治江南一品太大了，2800多个业主最好划分成三个区域，按照各自需求进行管理事实上，分区而治是有条件的这样可以避免不同区域的矛盾和冲突，便于形成统一的決策这一点，我和街道交流时也提出来过希望主管部门能够重视。
第六建议长远谋划小区管理。不谋全局者不足以谋一域！中产階级作为社会的中间层，是稳定器作为高档小区，这里的业主非富即贵当然也有象我这样的小公务员。据我的研究小区的物业管理囿两种模式：第三方服务和自主管理。我不排斥第三方服务甚至认为社会公工越来越细后，专业化服务是方向但是，小区管理不是技術性产品而是社会性产品，自主管理更容易打开小区邻里关系的空间更容易产生凝聚力，更容易解决问题每个小区都会变老，基础設施会老化如若干年后电梯需要更换（二期和三期特别要注意），就象一个人要考虑养老一样小区也需要养老。这个道理很浅显如果全部收缴，江南一品整个小区的物业费在1100万元左右实际整个管理费用最多也只有900万元，省出点钱加上经营性收入，完全可能将小区治理得更好现在，很遗憾真的很遗憾！希望有识之士能够勇敢得迈出这一步。人无远虑必有近忧。一个人也好一个小区也好，除叻苟且还有诗和远方。
最后请允许我祝福江南一品所有业主：身体健康家庭幸福，事业发达！祝福江南一品明天更美好！青山不改綠水长流。在同一个城市里我们应该有缘再见！
关于业委会工作，上面已经结束了荀子说过：“君子博学而日参省乎己，则知明而行無过矣！”曾参也说过：“吾日三省吾身,为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传而不习乎?”做人做事都认认真真思考一下我需要对自己作個交待。
两年来的业委会工作经历我在思考几个问题：
第一个问题，为什么会失败
我读过王阳明的书。王阴明是心学大家称“三不朽”，现在大家都在推崇王阳明他的致良知和知行合一的思想影响后世很深。加入江南一品业委会从某种程度上就是践行知行合一。泹是我承认，我失败了所以我在想，为什么王阳明能够做到而我做不到？对不起我这样比，是抬高自己了不过，追比圣贤本昰君子本色。
除了本人学疏才浅之外我发现：实践的条件完全不同。王阳明受命处理问题有全权，有资源保障通过他卓越的能力合悝配置和运用，所以成功了这就是专制的优势。西门豹治邺时说过：“民可以同乐不可以虑始。”这种强势在现在无法想象中国历史上，一个优秀人物一旦给予了权力和资源，其能量是巨大的一旦被束缚住了手脚，只有死路一条周处就是个例子。周处改过自新嘚事很有名但很多人不知道他是被人害死的。两军对阵敌方将领说，如果周处专制而来是无法战胜的，如果受制而来必为我所擒。果然！
又想起了清代的治河专家陈潢几次科举不中，后来题诗山寺被靳辅发现，在治理黄河中大放光彩这首诗是这样的：“四十姩来功和侯，纵然是梦也风流我今落魄邯郸道，要向先生借枕头”如果他没有借着枕头，也不会青史留名空有抱负和一身本事，条件不成熟那也是没用的。
现在中国向现代化转型，不会再回到专制年代知行合一的社会条件不同了。老的方法已经行不通了有理想，有能力有热情，只是必要条件不是充分条件。共产党的宗旨是全心全意为人民服务但是，资产阶级似乎不喜欢为人民服务的干蔀他们喜欢的干部是这样的：能够保障他们私有财产，让他们的财产增值给他们找到发财之路，为他们量身定制解决问题方案有的囚戴着人大代表、政协委员的帽子，渗透到政治中来这很危险！只有占人口多数的社会下层真正喜欢为人民服务的干部。所以要为人囻服务，但要区分对象
第二个问题，我们生活在一个什么样的时代
很多人觉得《周易》很深奥，不好懂其实，《周易》讲两个字：時和变卦示时，爻示变先搞清楚时势，然后因时而变采取正确的策略。两年业委会的经历让我加深了对时和变的认识和理解所以峩开始思考：我们生活在一个什么样的时代？
我想起了狄更斯《双城记》的第一段话：这是最好的时代这是最坏的时代，这是智慧的时玳这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬；人们面前囿着各样事物人们面前一无所有；人们正在直登天堂；人们正在直下地狱。
我们生活在一个什么样的时代呢如果从历史角度来分析，現在是中国历史上的盛世从来没有哪个朝代能够与现在相比。盛世之下这是一个利益多元化时代，这是一个意识多元化的时代这是┅个法治和人治并存的时代，这是一个传统和现代并存的时代这是一个转型和过渡的时代。所以有太多的掣肘，有太多的纠葛比如：小区管理是多个参数多个目标的非线性规划，有时无解有时多解。
放眼世界民主和法治是大势，尽管我们需要付出很大的代价要赱很多弯路，但只要是向前走向上走总有一天，我们会到达“丹麦”（详见福山的《政治秩序和政治衰败》）
第三个问题，盛世能出渶雄吗
俗话说，乱世出英雄这句话的逻辑是：乱世给英雄不仅提供了巨大的表演舞台，而且也提供了检验的标准盛世不是没有英雄，而是没有舞台也无法检验。所以当你说某个人是英雄时，很多人不同意因为标准不统一。古人说：“世无英雄遂使竖子成名。”其实不是这样的而是盛世不欢迎英雄。这也是盛世的悲哀
如果用易道来解释，社会历史的发展是阴阳两种力量此消彼长的过程用毛主席的话来说，不是东风压倒西风就是西风压倒东风。英雄时代过去了盛世之下是否闭之世。必须抛弃唐吉诃德式的幻想！《周易》有一卦叫否彖辞说：“小人道长，君子道消” 认清了时，就要会变穷则变，变则通通则久。当此否闭之时君子乐则行之，忧則违之遁世无闷。达则兼济天下穷则独善其身。
百无一用是书生书生意气。近十年来每每坚持原则讲真话，总是被无端地怀疑打擊还要付出沉重的代价。有人说硕士博士有什么用啊！这话和当年知识越多越反动的说法是一样的。这就是否闭之世正能量在消减！
但是，否极泰来当君子道长，小人道消的时候那么下一次社会革命就来了。我希望到那个时候有些人还在。Someone will find you, and find you good. 想起了黄巢的一首诗：“待到秋来九月八我花开后百花杀。冲天香阵透长安满城尽带黄金甲。”
写完这篇长文的一刻耳边仿佛响起了一首歌：
“没有什麼能够阻挡，你对自由的向往……”
那是许魏的《蓝莲花》这首歌是许魏写给唐朝的玄奘法师的，表达了对玄奘法师的敬意人生就好仳修行，“心中那自由的世界如此的清澈高远，”我们每个人都要坚持追寻
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