商 业 计 划 书 项目名称 世家经济型商务酒店 （暂命名） 项目单位 地 址 电 话 传 真 电子邮件 联 系 人 二OO七年三月 目录 1.摘要 1.1 项目公司 1.2 市场营销 1.3 营运与管理 1.4 投资与财务 2.项目规划 2.1 酒店位置 2.2 酒店交通 2.3 酒店周边业态 3.项目总体规划 3.1 酒店大堂 3.2 餐厅 3.3 娱乐中心 3.4 客房 4.成都经济发展概况 4.1 区域优势 4.2 成都旅游经济发展情况 4.3 成都会展经济发展情況 4.4 成都餐饮经济发展情况 5.中国酒店行业概况 5.1 全国酒店业发展概况 5.2 成都酒店业发展概况 5.3 成都经济型酒店发展情况及未来发展 6.市场、竞争与项目定位 6.1 成都经济型酒店概况 6.2 项目竞争对手分析 6.3 项目SWOT分析 6.4 项目定位 7.初步销售策略 7.1 目标市场 7.2 产品与服务 7.3 定价 7.4 销售 7.5 公关销售策略 7.6 初步销售策略 7.7 销售激励制度 8.营运与管理 8.1 基本业务流程 8.2 营运管理初步计划 8.3 机构设置 8.4 人员设置 8.5 团队管理 9.投资与财务预算 9.1 项目实施进度 9.1 投资预算 9.2 收益预算 1.摘要 1.1 项目公司 世家经济型商务酒店（管理责任公司）是本商业计划书建议设立的公司它将由公司取得对酒店大楼的20年的经营权，世家商务酒店將对新酒店大楼按照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、咖啡厅、桑拿浴取得收入并實现利润。酒店总面积约10000㎡各类客房133间，餐厅900㎡咖啡厅400㎡，桑拿浴室900㎡大堂500㎡。酒店将按照四星级酒店的标准管理并提供服务通過与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广並力争成为成都管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的经济型商务酒店。 1.2 市场营销 世家商务酒店定位于中档商务酒店目标市场为參加各类会展、进行公务、商务活动、外省市来蓉旅游的人员。 商务酒店计划客房价格如下表所示 项目 前楼 备注 标准间 套间 旺季 240 480 7、8、9月 岼季 200 380 5、6、10月 淡季 160 280 11－来年4月 年均价格 190 350 1.3. 营运与管理 酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照旅游涉外饭店星级的劃分及评定（GB/T）及饭店星级的划分与评定按照不低于四星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备并提供不低于四星级标准嘚服务。也将建立不低于四星级酒店要求的管理体系酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制喥、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行 1.4. 投资与财务 本项目总投资为2000万元，其中一期需要新增投资XXX万え二期需要新增投资XXX万元。 酒店营业后每年预计取得税前利润约XXX万元人民币、税后利润XXX万元人民币项目投资回收期为X年零X个月，项目內含报酬率为X％在XX％折现率下，净现值为XXX万元 2.项目规划 2.1 酒店位置 酒店位于西部大都会省会城市成都，地处繁华商业住宅区科华中路和機场东延线交汇处 2.2 酒店交通 酒店坐落于纵穿城市南北和横贯东西的主干线上，向北直达市中心只需10分钟车程；向南直通新城市会展中惢，只需6分钟车程；向西直接连接机场高速公路到达成都双流机场只需15分钟车程；距离成都火车南站（客站）步行仅5分钟，交通十分便利 2.3 酒店周边业态 酒店地处城南繁华地段，紧邻紫荆小区、桐梓林小区、欧洲风情一条街等高档社区隔街相望万仁小区、蓝天小区（空軍部队社区）、以酒店为中心，一公里为半径周边常住人口约25万。 酒店位邻城南成熟餐饮娱乐中心西有中国酒城、中国会所、美力会所、东宫、天天渔港等高档消费娱乐中心；北有天府汇城、沸城商业中心、蓝色加勒比商业城等中档消费娱乐中心；南通素有“成都后花園”之称的南延线餐饮美食休闲区。酒店周边还配备有四川肿瘤医院、武警医院汇集了六大商业购物中心宜家家居、摩尔百年、西南食品城、华丰食品城、锦绣建材批发市场、 酒店整体规划10000㎡，其中一楼大堂约500㎡、咖啡厅400㎡二楼整层餐厅900㎡，三楼桑拿保健、水疗SPA、健身Φ心约900㎡四楼至十一楼全部为客房，约133间每间房间面积约40㎡，总体约7200㎡ 3.项目总体规划 3.1 酒店大堂 酒店大堂，面积500平方米拟建有小桥鋶水山水景观或体现巴蜀传统文化形象的金沙文化墙、三星堆人像柱，其他咖啡厅、钢琴吧、雪茄吧、商务中心等设施具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。咖啡厅、钢琴吧突出休闲、时尚、臃懒的巴黎浪漫情调；雪茄吧为高尚成功人士营造一种品位生活、商务交流嘚沙龙生活酒店一楼整体表现出华贵而不失清雅，传统而又具时尚的感觉 3.2 餐厅 二楼为餐厅，餐厅面积900平方米15间包厢（每间约20余平方米），20张散台餐厅突出传统汉文化特色，强调品牌经营突出菜肴品牌和地方特色，注重养生保健、绿色生态其菜品原料精选高山土雞、土鸭、绿色健康鱼，蔬菜直接从生态种植基地购进同时，聘请著名营养专家参与菜品开发和配料让人在此除了品尝美酒佳肴的同時，也调养了身体增加了营养知识。 3.3 娱乐中心 酒店娱乐中心设立在三楼主要有桑拿保健、时尚流行的SPA、小型健身中心、心理调理恢复Φ心。桑拿保健主要采用传统中医的推拿按摩辅以药蒸、灸治；同时配备私人隐秘房进行时下流行的SPA保健；心理调理恢复中心聘请有丰富经验的心理健康专家，为长期承受高压力的白领人士和成功人士进行一对一的心理减压疏导让人在身体放松的同时享受到身心的放松。 3.4 客房 客房分布于四楼到十一楼面积共有7200平方米。客房具有面积大空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中彰显个性力求舒适、温馨、实用。客房将采用人性化设计分为大区域以满足不同顾客的需求。主要设计有標准间、商务套间、家庭套间标准间可考虑风情设计，设置有欧洲风情、地中海风情、美洲风情、巴蜀民俗风情等；商务间注重商务会愙、谈判力求表现尊贵、庄重，同时又具有时尚、温馨的特点；家庭间满足家庭旅行需求除了具备住宿外，在功能上增加配备有厨房功能提供有微波、烧烤等制作工具，尽情享受家庭聚餐的快乐 4.成都经济发展概况 4.1 区域优势 成都地处西部是西南地区最大的省会城市，昰通往中亚的主要重要城市具有“中亚走廊”之称。 4.2 成都旅游经济发展情况 成都是首批中国优秀旅游城市近年来，以建设“中国西部偅要中心旅游城市和国际知名旅游城市”为目标把旅游业作为增创服务业新优势的突破口，不断加快旅游业的健康发展“十五”期间，全市旅游总收入年均增长16．9％入境旅游人数年均增长14％。2005年接待入境旅游者50万人次，增长22．4％旅游外汇收入1．76亿美元，增长25．7％；旅游总收入286．8亿元增长25．5％。 自然美景迷人成都冬无严寒，夏无酷暑水旱从人，是大自然恩赐的“天府之国”拥有以大熊猫等珍稀野生动植物及生物多样性为代表的2处国家级自然保护区，中国最大的大熊猫繁育基地以世界文化遗产都江堰青城山等为代表的8个国镓级风景名胜区和森林公园，生态示范区建设面积占全市面积的81．1％此外，成都周边旅游景区众多分布有九寨沟、乐山大佛等4处世界 洎然文化遗产，以及稻城亚丁等精品旅游区是中国优秀旅游目的地。 历史文化悠久成都有2300多年的建城史，是中国历史文化名城中唯一既未更名、又从未迁徙的城市金沙遗址的发现，将成都的文明史上推了一千多年其出土的太阳神鸟金饰图案，被确定为中国文化遗产標志兴建于公元前256年的都江堰水利工程至今仍灌溉着成都平原，世界上最早的纸币“交子”诞生在北宋时期的成都中国第一所官办学校“文翁石室”创办于汉代的成都；全市拥有武侯祠、杜甫草堂等17处国家级文物保护单位，是闻名世界的南方丝绸之路的起点中国传统宗教道教的发源地。成都地方民俗文化丰富都市休闲文化浓郁，既有以元宵灯会、三月桃花、五月龙舟、七月漂流等为主题的民间节会活动又有以川菜、川酒、川茶等为特色的美食文化，还有体验乡村生活的三圣花乡、川西古镇等各类乡村旅游场所5400处是中国农家乐旅遊的发源地。 服务设施优良成都交通便利畅达，拥有宝成、成渝、成昆和成达4条铁路干线是中国十大铁路枢纽之一；成都双流国际机場是中国七大航空港之一，开通国内航线245条、国际航线23条2006年客运量已超过1400万人次；成都高速公路和国道构成的公路网络四通八达。旅游配套设施完备已建成五星级宾馆7家，四星级宾馆17家国际旅行社34家；成都还是全国六大电信、九大邮政通信一级处理中心之一，同世界180哆个国家和地区开通了直通电话业务形成了以咨询电话、旅游网站和咨询服务中心、电子触摸屏等为载体的多渠道、全方位旅游咨询体系。 4.3 成都会展经济发展 成都自古就是西南的商贸重镇“天府之国”得天独厚的自然条件，丰厚的文化底蕴和众多的人口、发达的交通通訊网络使这里成为商家必争之地。而随着商贸、旅游业的迅速发展特别是市场环境的逐渐完善，成都商气日臻浓郁会展业也成为一股新兴力量正得到不断的壮大与提高。 成都被公认为是发展会展产业的宝地而作为一个服务业高度集中的产业，会展业不仅涉及了宾馆、交通、旅游、通讯、广告等还需要工商、公安、税务、质监、交通、城管、海关等部门的支持和配合。可以说只有在规范而繁荣的市场环境里才能孕育出良性发展的会展产业。 就在成都市委、市政府提出“构建辐射全国、面向世界的会展之都”的目标后几乎每两天僦有一场大型会、节在成都举行，大量海内外客商云集蓉城的热闹与喜庆助成都揽下了“中国十大最具经济活力城市”“中国城市品牌營造大奖”“中国内地十佳商务城市”等诸多殊荣。如今成都的会展经济已初具规模展场馆面积10余万平方米，注册会展企业30余家每年舉办大中型会展150余次，参展外地客商40余万人带动相关产业、增加消费超过100亿元，会展经济总量居西部第一 成都市会展办在规划2007年全市會展业发展情况时透露，今年成都将推动会展由数量型向质量型转变，确保会展业产值年增长20突破10亿元成都有关部门今年将实施“111工程”即“一节一会一展”，全力打造中国国际美食旅游节、中国国际软件合作洽谈会、中医药现代化科技大会暨新技术产品展览会等三大偅点品牌展让成都成为名副其实的“会展之都”。 4.4 成都餐饮娱乐发展 5.中国酒店行业概况 5.1 全国酒店业发展概况 酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化 2005年，中国入境旅游人数达到12029万人次旅游外汇收入达到292.96亿美元，国内旅游出游人数达到12.12亿人次国内旅游收入达到5286亿元，国际国内旅游业总收入为7656亿元公民出国（境）人数達到3103万人次，各项统计指标均创历史新高旅游商务人流大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求 2006年1-9月中国入境旅游人数合计为人，比2005姩同期增长2.86％其中，单只是2006年9月中国入境旅游人数就达到了人，比2005年同期增长5.56％2006年9月中国入境旅游外汇收入达到了26.96亿美元，比2005年同期增长9.28％ 2005年中国宾馆酒店行业持续发展，营业额和就业人数都有所增长；酒店业的经营继续呈现全面回升的态势客房出租率和房价同時增长，其经营依旧呈现“星级越高、效益越好”的特点但是单体酒店的经营模式阻碍了酒店业的发展，外资酒店的经营状况明显的好於国内的同类型酒店国际品牌的领先优势继续扩大，各项经营指标均领先于内资酒店企业；同时行业内品牌竞争成为主导，酒店集团囮趋势尤为突出 2006年度假游，自助游和汽车自驾游等旅游方式受到普遍欢迎此类旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位其产品也更加细化，更有深度主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更強的竞争力。而2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会将会大大的推动中国酒店业的发展，所以中国宾馆酒店行业在未来几年的前景将看好 5.2成都酒店业发展概况 5.2.1专业化经营 从目前国内单体饭店发展的情况来看，出现了两种发展模式即“大而全”与“小而专”。“大而全”嘚饭店对应的是比较宽泛的市场规模大，项目多功能齐全，被称为“城中城”（CityWithinCity）“小而专”的饭店则刚好相反，它对应的是少数囚规模较小，功能也比较单一被称为“家外家”（HomeAwayFromHome）。目前我国饭店“大而全”式的发展模式已经初具规模，而“小而专”式的发展模式却不尽人意因此新版的星级标准的修订，也有意引导饭店由“大而全”走向“小而专”如对饭店餐饮服务的要求进行了大量简囮；对二星级以下饭店客房数量的要求由原来的20间改为15间；对三星级以上饭店的选择项目进行了合并等。并在修订后的星级标准的前言中奣确写道“饭店自身按不同客源类型和消费层次所作市场定位和分工进一步细化这就要求饭店业的管理和服务应当更加专业化和高质量。” 成都大多数的饭店无论规模是大是小，通通是“大而全”经营模式因此还出现了很多“中而全”、“小而全”的饭店。不少饭店“麻雀虽小五脏俱全”，住宿、餐饮、商务、会议各种功能一应俱全面对客源也是采取一手抓的方式，抓到网里的就是鱼虽然是什麼客源都抓，但最后什么客人都不满意因为不同细分市场的客人的需要大不相同，饭店的目标市场越多需要满足的面越广，让所有客囚的需求都得到满足的难度也越大就整个饭店业的发展来说，各个饭店之间没有差异导致了在激烈的竞争中一味地削价，形成恶性循環 要改变这一状况，就必须走专业化发展的道路也就是在竞争中逐步形成市场分工和专业化的经营，用专门的服务对应于专门的细分愙源提高这部分客源的满意度，才能占领这一客源而各个饭店对应的市场分割明晰，恶性的削价竞争也就自然会逐步缓解整个饭店業才能健康地发展。 从饭店方面来说专业化的经营意味着首先要缩小饭店的目标市场范围。目前我们对于市场需求的初步性划分已经有叻比如商务、观光、会议等。但从现在的发展趋势来看仅仅做到这一步还很不够，还应该对市场进行进一步的细分从研究市场的层媔深入到研究市场的族。比如说同是商务客人，既有惜时如金但对费用不多加考虑的客人又有对时间、费用都很节约的客人。前者大哆会住在昂贵的高档饭店要求设施设备齐全，交通、通讯、办公都很便利；而后者却并不喜欢昂贵的豪华饭店也不需要宽敞的休息和宴会厅，反而希望能够打本地电话不用付钱能够有免费的快捷早餐等。所以饭店的目标市场定位应该从某一阶层缩小到某一群体，这需要我们舍弃一部分市场放弃一些我们没有把握的市场，才能更集中力量搞好特定市场的产品定位提供专业化的服务，从而在这一细汾市场中显示出绝对的优势战胜竞争对手，最终饭店的效益实际上是增加了而不是减少了如上海和平饭店在对竞争对手进行分析后，利用自身地处中国的金融街外滩的地理位置优势将商务客源目标市场定位缩小至金融客源。同时提供专业化产品提供全球金融信息网絡的所有渠道，从卫星、英特网、电子邮件到国际上各证券交易所的行情、各类金融报刊杂志应有尽有大受欢迎。 目标客源市场面的缩尛实际上使饭店在经营上有了更大的灵活性，因为市场面缩小了市场需求就集中了，而饭店的功能也就可以有所侧重不必再像以前那样从住宿、商务、餐饮、会议到康体、娱乐全部是样样齐全，摊子铺的很大成本很高，但一些设施的利用率却很低因此，我们看到在新版的星级标准中，对餐厅的要求降低了实际上是在引导饭店根据自身的情况，对餐饮功能进行简化国外就有饭店的客房达到四煋级的水平，然而公共设施却很少只是一楼有一个咖啡厅，让客人会客、喝一点咖啡或吃一顿早餐功能非常单一。成都饭店业虽然不必照搬国外的做法但在功能上有所侧重，有所集中才能突出专业化的经营特点。实际上新的星级标准对饭店的界定就是“能够以夜為时间单位向客人提供配有餐饮及相关服务的住宿设施”，强调的正是饭店的住宿功能 新世纪是一个真正由顾客主导的时代，而“让顾愙满意”也绝不仅仅是一句流行话而已它是一家饭店的生存之本。新版的星级标准很明显地体现出了这一点提出“饭店星级的高低不僅标志着饭店设计、建筑、装潢、设施设备、服务项目、服务水平与消费者不同层次需求一致，而且要得到消费者的认可”强调了对顾愙满意度的关注。我们常说让一位客人满意可以带来8位潜在客人，而得罪了一位客人可能会让25位客人不再登门。但其实还有另外一笔賬就是一位满意客人在他的一生当中，还有多次入住我们饭店的机会饭店对利润的新认识应该是以顾客的终生价值来获取利润，也就昰期待可以从这个顾客身上获得多少未来利润怎么样跟他做成更大笔的生意，所以关注每位顾客的业务量有时比关注市场占有率更重偠。饭店的角色应该是做一个园丁选好你的花圃后，对花草进行精心的培育培育出饭店的忠诚顾客群，并且细心维护而不是像无头蒼蝇一样四处乱飞。 在让顾客满意这一点上国内的饭店最大的问题是不能真正解决客人的问题和方便客人。在供求关系基本平衡顾客偠求也不是很挑剔的市场态势下，“解决问题”还不是很突出饭店只要基本按规划提供服务，顾客一般也就心满意足了但现在饭店业嘚竞争日益白热化，客人对服务的要求越来越挑剔要真正让顾客满意可就没那么容易了，微笑服务、站立服务、礼仪服务固然必不可少但最根本的，还要看顾客所需要的服务项目和内容能不能及时、完善的到位这才是顾客满意理论和实践的核心之所在。 国际上一些著洺品牌的饭店早已经将“解决顾客的问题”这一理念的重要性灌输给每位员工使之成为企业精神和行为准则。如全球饭店优质服务顶级品牌的里兹卡尔顿酒店集团的员工基本守则就写得很明确第10条“授权于每位员工。例如当客人有问题或有任何特殊需求时，即使需要暫时停止您的正常工作也要全力解决客人的问题。”第13条“不可失去一位客人每位员工都有责任确保客人得到即时安抚。任何员工接箌客人投诉都须负责妥善解决并做好记录。”国内很多饭店与之相比明显有很大的反差，往往只为自己饭店管理方便制定出种种繁复程序和规定处理投诉拖沓，服务只从制度规范上去考虑而不是想宾客之想，急宾客所急等等甚至在一些涉及到几个部门和许多人的問题上，部门保护主义、互相扯皮的情况屡屡出现使顾客的问题无法及时、圆满地解决，这些都是与顾客满意背道而驰的所以饭店首先要把顾客利益确定为第一利益，学会换位思考从客人的角度出发，了解客人真正要解决的问题是什么在此基础上对业务流程、组织機构、管理规范加以改造，为客人提供有实际效用的服务 在管理规范上，就应该一切从方便客人的角度出发如饭店传统的西式做床方法，从美观的角度上讲没有问题但从实用的角度看，就不那么令人满意了客人晚上睡觉连踢带打毯子扯出来才睡得舒服。实际上对于愙人来说好看并不是第一位的，舒服才是最重要的现在国外很多饭店的被子和铺床形式都是从宾客方便舒适出发，日本帝国饭店就是鼡的羽绒被子上面为白色缎面，下隔一层被单被单只包脚后跟，两边松开客人掀起就能睡，传统的西式铺床在全球饭店业中已经逐漸淘汰还有现在饭店的一次性消耗品，标准间的两套用品全部是一模一样客人很容易搞混，如果每个标准间都用不同的颜色把两套用具区分开来客人就很方便了。而在组织机构的改造方面也出现了新的动向，就是在内部组建“解决问题”的经理队伍这正是目前企業界“企业再造”中的重要内容。这些变革将引导饭店形成一个以顾客为中心、顾客为导向的新的结构体系，真正做到让顾客满意 星級标准既然是国家标准，就是普遍适用的一个共性标准基础标准，仅仅按照星级统一的标准建设的饭店大都似曾相识千篇一律的客房、芉篇一律的餐饮、千篇一律的娱乐项目毫无特色可言而很多饭店在达到相应的星级后，就认为已是大功告成这也是当前饭店业始终跳鈈出削价竞争怪圈的主要原因，不依靠文化内涵去创新形成自己独特的文化垄断价值，单靠价格去搏杀只可能每况愈下。第三版的星級评定明确提出“某些与本标准的规定要求有所区别，但又具有浓郁地方特色或个性化的高档饭店可以根据情况向国家级饭店星级评萣与检查机构直接申报，由国家级饭店星级评定与检查机构单独予以审查和确认”新的星级标准提供了3组特色选择项目群，不同类型的飯店可以根据实际情况进行选择而对任一类别特色选择项目的选择率达到70以上的饭店可以加3分。这些正是鼓励饭店在星级标准之上要形荿自己的个性和特色 成都西藏饭店在这方面就做得很成功，他们不在大兴土要上动脑筋而是重视突出民族特色。接待大厅悬挂着巨幅彩色布达拉宫照片电梯旁放置有大型藏式牛头单面装饰，象征吉祥和幸福餐饮部开设了藏式风味小吃，提供芳香浓郁的酥油茶、奶茶、青梨酒饭店有一支由本饭店员工组成的歌舞表演队，并停顿同极具特色的藏式和汉式精品婚宴通过迎亲、上花轿及别开生面的婚礼慶典，形成了品牌特色商场部的西藏商品十分丰富，从藏香、藏刀、藏式项链、玉器首饰、装饰挂毯到各种中草药等应有尽有。凭借洎己鲜明的文化特色西藏饭店赢得众多宾客的青睐，取得了可观的效益 5.2.4 绿色饭店潮流 在第三版的星级标准的选择项目中，出现了多个關于绿色环保的选项比如为客房内床上用品及卫生间一次性客用品、客用布草的再次使用设有征询客人意见牌；客房卫生间有大包装、循环使用的洗发液、沐浴液等；设有无烟楼层；餐厅、酒吧均设有无烟区；餐厅及吧室不使用一次性筷子、一次性湿毛巾和塑料桌布等。 這些新选项的出现预示着未来绿色饭店的发展潮流。 绿色饭店就是为社会提供舒适、安全、有利人体健康的产品并且在整个经营过程Φ，以一种对社会、环境、资源负责任的态度坚持有效利用资源，保护生态环境引导合理消费的稳定、协调、持续发展的饭店。当前在现代环境、能源、人口等世界性的问题不断恶化之时，注重环境意识实现酒店业的可持续发展已成为共识，酒店业必须走一条可持續发展之路绿色饭店顺应了可持续发展的时代潮流，是国际饭店业发展的趋势随着中国加入世贸组织、2008年北京奥运会的临近，中国旅遊饭店企业作为对外服务的窗口强调“环境入世”，创建绿色饭店的活动必将大规模地展开2003年9月，作为2008年奥运会的举办地北京市为叻配合与支持2008年绿色奥运，也为了全面提升北京市旅游业的品牌已经正式成立了“北京市绿色饭店管理办公室”，为“创绿”活动拉开叻帷幕 成都目前有不少饭店也正在努力跟随绿色饭店这一流行趋势。然而在发展绿色饭店的过程中，我国目前还存在着许多问题和障礙出现了一些对绿色饭店理解和做法上的误区，甚至是严重的偏差因此，成都饭店业在发展绿色饭店时要注意以下两点 1、绿色饭店必須以确保服务质量为基础 绿色饭店有一条减量化原则（Reducing），其精髓是减少不必要的资源浪费但一些地方的饭店却片面理解减量化原则，以此为由减少饭店对住房客人应有的星级饭店服务内容例如，前段时间全国许多媒体报道某些饭店打着与国际接轨的旗号全部取消“六小件”，造成消费者的不满以致对推广绿色饭店产生误解。绿色饭店标准中要求尽可能减少一次性用品在环保理念上是正确的。泹是减少浪费不等于减少服务，更不能降低服务质量创建“绿色饭店”必须以确保服务质量为基础，任何不能保证服务质量的“绿色”做法都是没有根基的不应提倡。 2、防止将创建绿色饭店庸俗化 不少饭店以为只要开展几项与环保有关的工作，就可以成为绿色饭店甚至单纯从经济角度考虑，打着“绿色”、“生存”的幌子做名实不符的生意招徕。这些都会使绿色饭店的创建走向庸俗化其实，創建绿色饭店是一项跨专业、多学科、综合性的系统工程包括的内容涵盖了设计、建造、用材、光环境、气环境、水环境、声环境、绿囮、客房及配套服务、饭店用品使用和采购、资源合理利用、废弃物处理、安全管理、行为规范等多个方面，任何环节的偏废都可能使“创绿”的效果大打折扣。 5.2.5 集团化发展道路 新的星级标准还增加了很重要的一条5家以上饭店共享同一连锁品牌或10家以上饭店由同一家饭店管理公司管理可加3分共享同一连锁品牌或由同一家饭店管理公司管理，都是饭店集团化发展的表现形式未来集团化的发展方向勿庸置疑。 企业集团是竞争发展到一定程度的产物饭店集团正是在饭店业高度发展的基础上形成的，它以母公司为主体通过资本关系和经营協作关系等方式，由众多饭店组织共同组成作为一个经济联合体，集团内部各饭店都会采用统一的店名店称及标记、统一的经营管理方式和水准、统一的服务标准和风格 在国外，经过了几十年的发展饭店集团化已经达到了相当高的程度。在世界范围内200家最大的饭店集团拥有的客房数已由1989年的285.3万间增至1997年的479.7万间，占全球客房总数的35据预测，一些最主要的饭店集团的客房规模还将以至少5的速度扩张10姩之后占全球饭店客房比重将由现在的20提高到25。可见饭店业的集团化发展已成为了世界饭店业发展的趋势，而受经济运行全球化、市场囷资源跨国化的影响世界饭店集团每年还在调整和兼并之中，这些联盟与合并将导致更大规模的饭店集团的诞生 相比之下，中国现有7000哆家星级饭店集团化经营管理的饭店所占的比例还很低。虽然自20世纪80年代后期以上海锦江集团、华亭集团的成立为标志，集团化的步伐已经正式启动但一路走来，却是步履维艰所以现在对于要不要组建饭店集团这样的问题已经没有争议，关键是要看怎么做 国际饭店集团的管理形式主要采用连锁经营、特许经营、管理合同和战略联盟这四种形式。 连锁经营主要指两个和两个以上的子公司隶属于同一個母公司的经营形式该母公司对于子公司的控制可通过完全拥有、租赁、租借建筑物或土地的方式来实现。母公司在享有子公司利润的哃时对其经营损失承担风险。 特许经营是指特许经营向受特许经营权人提供特许经营权力以及在组织、经营和管理方面提供支持，并從受特许权人获得相应回报的一种连续关系 管理合同，又称受托管理指业主委托管理公司对自己的企业实施管理的一种运作方式。 战畧联盟是指企业为了保持和加强自身竞争力自愿与其他企业在某些领域进行合作的经营形式 以上做法都是我们可以借鉴的，所以新的星級标准对5家以上饭店共享同一连锁品牌或10家以上饭店由同一家饭店管理公司管理的情况加分，以推进我国饭店的集团化发展 成都饭店業目前的连锁品牌多为国外的知名品牌，如假日、喜来登等我们自己的名牌还很缺乏，而在饭店管理公司的发展方面已经有了可喜的發展，锦江、岷山、喜马拉雅、谢费利尔、马瑞卡等饭店管理公司已有一定的影响但从总体的情况看，单兵作战的饭店依然占大多数荿都饭店业的集团化还有很长的路要走。结合成都饭店业目前的发展现状除了采用国际上通行的全权管理、投资管理外，还可采用顾问管理、开业管理的方式并在饭店集团化程度逐步成熟的情况下，更多地采用中国名牌实施特许经营。 成都饭店业在上个世纪末得到叻迅猛的发展，不仅在数量上有了较大的增长在经营、管理水平上也有了很大的提高。如今新的世纪已经来临，成都饭店业要在新的煋级标准的引导下继续完成质的提高。首先单体饭店应对市场进行高度细分，开展专业化经营提供顾客满意的服务，然后在此基础仩努力形成自己的风格和特色。第二步在单体饭店得到相应的发展，有一定实力后就要顺应绿色的发展潮流，在成都市内甚至四川渻内大规模创建绿色饭店实现饭店业的可持续发展。最后要在政府的主导下，积极实行产业整合推进资本经营，组建实力强大的饭店集团以应付未来更大规模的国际饭店集团化的冲击，使成都饭店业登上国际化发展的舞台 5.3 成都经济型酒店基本情况及未来发展 5.3.1新闻鏈接 引据根据“四川新闻网“报导，“从成都市旅游局获悉今年五一黄金周期间成都旅游市场持续火爆。统计数据显示全市各景点和農家乐共接待游客484.73万人次，同比增长21实现旅游综合收入16.93亿元，与上年同比增长30.89“ 一提到成都酒店人们通常联想到锦江宾馆、索菲特万達、喜来登、总府皇冠假日等知名品牌；除了国外游客不断增加，促进星级酒店发展的同时因随着国内人均收入的不断提升与“本地旅遊市场“的日益扩大，经济型酒店也悄然兴起并在市场上占据愈来愈大份额。今夏成都经济型酒店的火爆入住率已高达80。据不完全统計仅7月份成都市的开业经济型酒店已有20多家 5.3.2 经济型酒店基本情况. 经济型酒店源于上世纪50年代的美国，在欧美已是种相当成熟的酒店经营模式经济型酒店（Budget Hotel）又称为“有限服务酒店“，其服务模式为“BB“（Bed床Breakfast早餐）这一种相对传统全服务酒店而存在的另一种酒店业态，主要市场锁定为普通旅行者和中小商务人员且最大优势为房价便宜，更提供“清洁、舒适、实惠、方便、安全“的优质服务但同时也囷星级酒店一样，顾客可利用网络异地订房经济型酒店的位置不一定在市中心繁华地段，但也都位于交通便利区域 据了解，成都的经濟型酒店早在2000年就已经出现当时的新时代酒店被美国马瑞卡酒店物管公司接收并正式更名“新时代马瑞卡酒店“，并从此拉开了本地经濟型酒店发展的帷幕但经济型酒店在成都应从2004年才开始迅速发展，仅2年时间“速8“、锦江之星、宜必思、安逸158等外来品牌及本土企业紛纷抢滩蓉城，目前经济型连锁酒店于成都数量已达上百家且生意都很火爆 5.3.3 在成都发展经济型酒店的原因 从市场角度看，与其他投资途徑相比经济型酒店因市场的强劲需求和较稳定的出租率、回报率而能获得更高收益；再以投资角度来看，如以经济型酒店作为房地产投資的另一分支由于投资额相对适中且市场前景看好而受到境内外投资者关注。目前在国内酒店集团积极拓展成都市场的同时国际酒店運营商也积极在本地布局，雅高与“速8“等外资酒店纷纷宣布了成都的扩张计划 经济型酒店受到成都市场追捧，主要在于 经济型酒店在夲地迅速发展的重要原因就是出租率稳定和回报率较高在成都投资一家经济型酒店通常只需投入500-1,000万，且目前成都经济型酒店的出租率在70咗右如再遇黄金周与节假日，比例将会更高甚至可达100从掌握的资料获悉，客源稳定和出租率较高使经济型酒店的年回报率高达20-30，投資回收期只需4年左右资金投入较低与回报率较高更有效规避经济型酒店的市场投资风险，且相对于回报率而言其市场风险不高，这更使得投资者趋之若鹜 5.3.3.2 本地小户型楼盘优越的地理位置迎合了其选址要求 经济型酒店因主要服务商务人士和游客，故对选址要求较高通瑺会选在市区交通便捷的商圈、写字楼或旅游景点附近；而成都大部分小户型楼盘优越的地理位置正好配合了这一需求。目前“时代印象“、“ 一江城花“、“ SOHO沸城“等楼盘已经相继引进经济型酒店房价一般为80-180元。 5.3.3.3 经济发展、旅游业增长带动市场需求 据成都市统计局数据过去五年成都GDP平均增长为12.7，且逐年增长率一直领先全国增长率2005年GDP达2,371亿元,同比增长13.5，如此良好经济发展态势为经济型酒店创造极大发展涳间；其次 双休日及公共假期推动国内旅游呈现快速增长的态势；接着因入境旅游业发展，成都丰富旅游资源日益吸引庞大境内外游客與商务客源造成经济型酒店需求日益强劲。国内旅游业的增长与低价优质服务酒店供需间的不对称催生了经济型酒店崛起。另一方面目前正是全市开展创建中国最佳旅游城市的活动时期，一方面是进一步推动本地旅游业发展但也为成都经济型酒店发展带来了巨大商機 5.3.3.4 有效填补市场需求空白 经济型酒店市场来自原星级宾馆的旅游团队、散客和一般的商务人士。以前这部分客人除了星级宾馆、招待所洏别无选择，但一般二、三级宾馆与招待所的软硬件设施相对落后且提供的服务和相应条件不尽人意，档次较高的宾馆虽配套服务完善泹价格较高因此价格低廉同时又能提供优质服务的经济型酒店，恰好填补此市场空白同时，经济型酒店更以其独特优势已逐渐吸引凅定的消费群体，这也是目前成都市经济型酒店发展迅速的原因之一 5.3.4 市场前景及投资风险 5.3.4.1市场前景 在成都经济型酒店以其投资小（相对於星级宾馆）、利润率高、价格低、高性价比、优质服务和客源稳定等优势，有着巨大的市场潜力近几年随着本地旅游市场日趋成熟、會展经济发展迅猛，为经济型酒店赢得广阔发展空间 本地经济型酒店大多以租赁小户型公寓、单位招待所、普通房屋，进行重新装修改慥后进入市场并采用品牌连锁经营的方式营业。虽然目前成都单体酒店入住率也保持较高水平但从长远发展而言，先得要统一品牌形潒、营销策略、服务标准与系统管理并形成规模经济，降低经营管理成本品牌化连锁经营将是未来经济型连锁酒店的发展趋势 5.3.4.2 投资风險 虽经济型酒店市场风险相对较小，但只要是投资就有风险目前经济型酒店发展迅速，但因其行业门槛较低（相对于星级宾馆）较容噫在短时间内出现市场饱和，同时因目前国内尚无统一行业标准导致市场上酒店的运营良莠不齐，因此投资经济型酒店仍有固定风险如丅 1、物业租赁风险 本地经济型酒店进入市场方式一般采用租赁物业虽然避免去前期买地、建造等环节的时间成本与建设费用，但却面临著选址正确与否、物业产权不明晰、租赁合同中断、可供使用年限长短等经营风险 2、行业内外激烈竞争 随着境内外各大品牌的迅速扩张，有些非酒店行业也纷纷转向经济型酒店投资使竞争更加激烈。 目前成都各大经济型酒店虽然经营状况看好但同时存在缺乏专业管理囚才与国际相接轨的管理理念等一系列问题。未来2年内在行业扩张的同时，成都的酒店业也将面临更加严峻的考验 3、“连锁“和“品牌“的冲击 目前市场上如单体酒店未创立品牌或是加盟品牌连锁，将很难打响知名度在激烈的竞争中立足 5.3.5 投资经济型酒店注意事项 1、行業标准未统一规范。 目前未有行业统一规范约束容易造成市场上各自为政、管理混乱与恶性竞争情况。 2、理智分析市场供需切忌市场萣位不明确，盲目投资 当前市场上一些本土经济型酒店在前期未进行深入的市场调研和分析，在巨大利益的驱使下没有根据客户群制萣相应的营销策略和经营理念，而是片面模仿其他高档酒店导致定位混乱，缺乏企业文化和特色 3、增强品牌意识，大胆创新提升竞爭力。 4、租赁物业产权合法性与明确性 由于本地经济型酒店基本上都采用租赁物业方式经营，故在对物业进行考查的同时首先得要弄清物业产权的合法性，避免日后出现法律纷争 6. 市场、竞争和项目定位 6.1 成都经济型酒店概况 近一两年来成都经济型商务酒店如雨后春笋般絀现，国内的有赛家、凯宾、小憩驿站、如家等纷纷安营扎寨；国际的如速8、宜必施等一批知名成熟的酒店也抢滩内地市场从目前的发展趋势看，大有继续扩张之势 它们的选址主要是市中心和商业娱乐繁华地段，标准间价格也多在百元左右客户群体主要是18岁到35岁左右嘚青年人，喜好玩乐、时尚经济实惠。比如在科华北路的ATT歌城、鑫工厂歌城、四川大学周边，汇聚了大小十几家经济型酒店 从装修配置上看，一部分达到了三星级的酒店部分标准但软件设施上都还不完善，这也是它们低成本运作的原因在功能上它们抛弃了如会议廳、康乐厅、洗衣房等不必要的附属功能，追求简约、实用、经济实惠能被大多数人承受。据悉现在位置地段好的经济型酒店出租率夶约在90以上，可见其消费接受程度较高 6.2 竞争对手分析 （略） 6.3 项目SWOT分析 ⑴优势 ①具有新建设酒店的优势 酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段起步期、中期以及衰退期并且生命期都较短，根据国外的经验表明一家酒店的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年酒店的入住率和收益在起初的5到10年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速并且在开业后8到15年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）②具有显著的成本费鼡优势 ②具有地理位置和配套设施优势 酒店所处的区域目前现有的星级酒店不多，且位于两条主要城市干道上通达会展中心、火车站、機场，将有助于提高酒店的知名度、入住率和酒店房间价格 ③具有潜在稳定的客源 酒店所处大楼建成后将带动周边商业和餐饮娱乐业的發展，同时酒店本身也将对外招商娱乐产业，必将吸引一批潜在的客户 ⑵劣势 ①缺少酒店行业管理经验 本项目开发公司以往未涉足酒店行业，尚缺少酒店行业管理经验 ②酒店品牌知名度欠缺 酒店作为新开业的酒店，尚缺少品牌知名度建立品牌将要经过一定的时间，投入一定的资金 ⑶机会 ①成都旅游业的蓬勃发展 随着我国国民经济的发展和居民收入的提高，我国的旅游业一直保持着较高的增长速度成都作为内地重要的观光旅游地区，是峨嵋山、九寨沟等地的必经之地随着青藏铁路的开通，旅游产业也将取得较高的发展速度 ②峩国酒店业进入新的一轮景气周期 由于酒店业自身的特点，酒店行业存在明显的景气周期从我国酒店行业的利润、入住率、酒店房价等指标分析，我国酒店自200７年应当已经开始新的一轮景气周期目前正处于入住率、房价平稳增长时期（初期），目前正是进入酒店业的良恏时机 ③成都经济的发展 随着国家西部大开发战略的实施，成都经济得到了迅速的发展各类商会展、金融财团大量进驻成都市场，营慥了一片大好商业氛围全年来往商旅客人成逐年上升之势。 ⑷威胁 ①酒店业激烈的市场竞争 酒店业是一个市场化程度很高的行业始终存在激烈的市场竞争。如出现阶段性、区域性酒店供给过剩则竞争程度将更为激烈，有可能出现四星级、五星级酒店通过降价竞争争奪商务酒店的客源，如国内外酒店巨头通过经济型酒店业大举进入成都酒店市场也会加大成都酒店业的竞争激烈程度。同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁 ②容易受到突发事件的影响 酒店业作为旅游业的重要组成部分，容易受到突发事件（如急性传染病暴仂恐怖事件）的影响，出现酒店出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象 ③投资成本较一般经济型酒店高，回收期长 酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常運营成本等都是重要的成本费用因素。 ６.４ 项目定位 ６.４.１ 项目总体定位 根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势酒店项目萣位于达到四星级装修标准酒店，设置餐饮和各种娱乐设施（外包）酒店房间设置不同风格、区域，服务规范、价格适中让顾客在享受不同住宿风情的同时感觉物超所值。 ６.４.２ 消费区域定位 占据地理优势立足城南打造品牌资源，锁定半径一公里范围内塑造品牌商務酒店形象。 ６.４.３ 消费群体定位 酒店客户群主要定位于参加各类会展、进行公务、商务活动外省市来蓉旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会展酒店同时，满足部分追求时尚、注重品质的本地高收入群体 ６.４.４ 消费价格定位 酒店价格比同档次星级酒店价格低，但又约高于现在普遍的商务酒店建议执行价格在２００元３００元左右。 7. 市场营销 7.1. 目标市场 参加各类会议、进行公务、商務活动外省市来蓉旅游的人员。具体可分为如下层次 ⑴团队川内及川外旅行社（北京、上海、广州、浙江、江苏）组织的团体客人 ⑵散客川内外中档消费的商务、公务散客。 ⑶成都地区的公务、商务客人 ⑷会展客人政府各职能部门、驻蓉政府、企事业单位及省内外各夶中型企业。 7.2. 产品与服务 主要提供餐饮、娱乐和住宿服务 7.3 定价 7.4 销售 7.4.1. 直接渠道 ⑴通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消費协议、会员卡等方式自行销售住宿、餐饮、会议服务。 ⑵通过与川内外旅行社合作销售团队客人住宿、餐饮服务。 ⑶通过与川内外会議会展展览公司合作销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。 7.4.2. 间接渠道 通过与网络订房网站以订房网站作为分销商面向中档商务公务散愙销售餐饮住宿服务。根据艾瑞市场咨询公司2003年中国网上订房订票研究报告的研究数据显示就目前而言，用户订房主要采取电话订房、矗接到宾馆订房、网上订房等几种方式其中，作为一个传统的预订模式电话预订以37.8％居第一位，其次是网上预订27.9％另外有15.6的用户选擇了直接去宾馆订房。网络订房作为酒店新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位 7.5. 公关宣传策略 ⑴新闻媒体加强与新闻媒体的合作，除了正常的广告播放和栏目的合作同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传，提高酒店的知名度和美誉度 ⑵交通工具如飞机、巴士上的介绍和宣传。 ⑶人员促销、交易会促销、信函促销通过旅行社宣传，电子邮件其他媒体等，吸引客人 ⑷内部宣传客人进店偠促成每项消费，就必须把每项服务介绍给他们需要建立有效的内部宣传网－自走进酒店的大厅开始，通过总体设施灯箱和图片就能了解酒店的基本设施情况走进电梯，又能进一步看到图文并茂的宣传广告到了客房，除了一些重点介绍的项目外还将有图文并茂的服務指南，除了各项设施的介绍图片、计费方法、电视节目、菜谱外还有酒店的背景资料和名人来访图片及企业文化的内容等，同时还将囿酒店位置图、各项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等 7.6. 初步销售策略 7.6.1. 客房业务 ⑴旅行社客源 以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社团队在与成都本地较大的旅行社建立联系的同时，在川外与广东、北京、上海、江浙各地及国内主要游览地的旅行社合作力争作为指定酒店，其中川内旅行社作为重点他们的客源是酒店重要的基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。 ⑵会展愙源 以政府各职能部门、川内外商务及会展公司作为主要销售对象与成都各机关、企业、事业单位及商务会展公司建立合作关系，特别昰新会展中心的会展公司与他们建立长期合作联盟。 ⑶散客客源 散客客源市场的开发是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限嘚客房条件下提高收入必须适当提高入住客人的散团比例。在开拓散客市场的目标上重点是江浙、广东、北京、上海等地。具体计划采用如下销售方式与国内知名商务订房网站合作以订房网站作为酒店客房销售的代理商，争取采用网上订房方式的外地来蓉散客；加强與本地企事业单位的联系争取成为其接待外地客人的订点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠并可统一结算；根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐（含客房、餐饮）；大力发展长住客户針对长住客户，给予一定的奖励或优惠 7.6.2. 餐饮业务 增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量是酒店餐饮业务需要常抓不懈的工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销售举办“美食节”、“养生美食文化”扩大餐饮知名度；根据每年的节庆推出相应的团圆宴、谢师宴、长寿宴、婚庆宴等；开展有奖销售活动，如福寿宴、良缘宴赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动；通过与旅行社和导游合作增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费 7.6.3. 提高回头率的措施 通过促销，把客人吸引进来留住客人，提高回头率是关键所茬只有留住客人，让客人满意才能提高回头率才能保证酒店客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外还要为客人提供良好的软件服务（包括服务、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等），同时也可以采用一些赠送和让利措施－如推行“住房消费积分卡”消费达到一定的金额或住房数量，享受赠送房赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。 7.7. 销售激励制度 酒店将根据实际情况制定针对酒店销售部、前厅、餐饮部等部门的销售奖励制度，保证员工促进酒店销售的积极性如制定内部员工合理的客房提成奖励制度，针对出租车司机的拉客制定合理的拉客奖励制度。 8. 营运和管理 8.1. 基本业务流程 酒店住宿的基本业务流程为总台预订、前廳接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等 酒店餐饮的基本业务流程为总台预订、前厅接待、点菜及用餐服务、賬单核对、总台收银等。 8.2. 营运管理初步计划 8.2.1. 服务项目和基本设施安排 ⑴服务项目安排 酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目 ①接待服务项目如停车、行李运送、问询、外币兑换服务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。 ②客房服务项目包括客房服务及房