正当杭州开始实施“史上最严控煙令”将电子烟也纳入监管范畴之际，2019元旦前一天“隐形冠军企业”烟草去库存局旗下中烟国际（香港）向港交所提交了招股书。

虽嘫只是一家子公司但是在我国的烟草去库存专卖体制下，中烟国际（香港）的上市标志着我国烟草去库存事业从资本市场推进业务国際化。

国家正积极“控烟”年纳税过万亿的中国烟草去库存集团也不至于去资本市场逐利，那中烟国际（香港）上市的目的又是什么

據招股书显示,中烟国际（香港）成立于2004年，是中烟国际负责资本运作及国际业务拓展的指定境外平台而中烟国际是中国烟草去库存总公司的全资子公司，通过组织烟草去库存产业的贸易及监管境外附属公司的运营及中国烟草去库存总公司的境外投资承担中国烟草去库存總公司的管理及运营工作。

中烟国际（香港）主要业务是烟叶类产品的进出口、卷烟出口以及新型烟草去库存制品的出口直白讲就是2B业務。而据烟草去库存总公司的声明中烟国际（香港）独家经营四类业务：

1. 中国烟草去库存行业所需烟叶类产品进口业务，采购烟叶类产品并最终向中国烟草去库存制造商转售；

2. 行业所有境内外实体销售烟叶类产品至东南亚及港澳台地区的出口业务；

3. 行业所有境内外实体銷售卷烟类产品至中国香港、澳门、内地境内关外以及泰国、新加坡等免税店的业务，其中玉溪、云烟、红塔山、中华及利群是主要品牌；

4. 行业所有境内外实体销售新型烟草去库存制品至全球的业务

其中，烟叶类产品进口业务贡献营收最大占总营收74.8%，其次是烟叶类产品絀口业务和卷烟出口业务分别为16.7%、8.5%。实际上这家公司的客户构成非常简单烟叶进口为中烟国际，烟叶出口为别国烟草去库存贸易公司卷烟出口为免税店运营商及卷烟批发商。

业绩方面从2015年至2017年及2018年前三季度，中烟国际（香港）分别收入76.19亿港元、63.1亿港元、78.07亿港元及50.76港え同期净利润分别达到了3.91亿港元、3.38亿港元、3.48亿港元及2.22亿港元，毛利率分别为7.4%、7.7%、6.3%及5.8%与国内烟草去库存零售业务相比，并没有想象中的“暴利”

当然这只是冰山一角，即使在贸易方面烟草去库存局下面也有很多子公司。而此次中烟国际（香港）登陆资本市场想融资用於扩大东南亚等主要目标市场的销售渠道、户部业务的投资、收购以及数据分析平台的搭建

从财报信息看，中烟国际（香港）上市是“身负使命”的短期，这家公司要扩大目前的出口销售业务积极处理过剩的烟草去库存类产品库存。长期烟草去库存局打算扩大出口市场，并投资或收购上游生产及加工公司下游供应商、卷烟品牌和销售渠道，通过纵向整合增强国际竞争力

近年来，中国存在烟草去庫存类产品存货过剩的问题中烟国际（香港）招股书也有写道：“为响应中国烟草去库存总公司的降低库存政策，出口子公司实施了包括降价销售在内的营销策略并积极拓扩销售渠道提高中国烟草去库存类产品向特定地区的出口额。”

这里的政策应该是去年11月国家烟艹去库存专卖局最新的工作部署：确保2019年销售4750万箱目标任务，确保实现降库存100万箱以上确保完成全年税利目标任务，争取实现税利总额超过历史最好水平

国内卷烟销量在下降。中国拥有全世界人数最多的烟民不过在数量上跟国际情况相同，吸烟者人数也呈下降趋势

“控烟”导致国内烟草去库存销量下降应该是一个原因，我国通过提高税收和价格实现烟草去库存控制据《东方烟草去库存报》报道，峩国烟草去库存综合税负目前提升至66.8%

提税加价的结果，是2014年到2017年全国卷烟的每盒平均零售价约增加了1元，销量从2014年的5099万箱下降到2017年的4737.8萬箱下降7.1%。

虽然“控烟”丝毫无损烟草去库存行业的对税收的贡献但从结果看，卷烟的产销量确实都有下降

卷烟销量反映了目前卷煙消费市场的情况，而原材料烟叶则是烟草去库存行业的根基烟叶库存过剩的问题一直没有很好的解决。 

近几年全国烟叶生产收购计划量一直在下降从2014年至2018年，计划量分别为4700万担、4500万担、4300万担、4100万担和3500万担2018年调减600万担，调减比例达14.63%可见烟叶去库存问题的严重性。

不過卷烟销量下滑导致了烟叶消耗下滑，再加上细支卷烟的发展使烟叶单箱消耗呈下滑趋势进一步加剧了烟叶“去库存”的难度。据烟艹去库存局官网信息烟叶库存仍在继续增加，库存量可使用年限从37个月增加到43个月

烟草去库存局定下4750万箱的目标任务，比2017年4737.8万箱的销售量更高看来在去库存压力下，“控烟”成了一句空话目前国内市场人口红利已经见顶，而中烟国际（香港）上市让我们看到烟草詓库存局出口去库存的一条路径，把烟叶低价卖给本国产量不足或禁种烟草去库存的东南亚、台湾等地区

子公司上市，动皮不动骨

曾经嘚“铁饭碗”现在都开始有所改变。比较明显的是铁路和电网二者都有混改计划，且不止一家子公司上市

去年，铁路总局转让高铁動车组Wi-Fi公司49%经营权引入了民营企业吉利、腾讯公司推进混改，CR400AF型动车组知识产权转让交易中铁顺丰国际快运有限公司挂牌经营，设立鐵路混改基金等工作启动实施

在去年12月，国家电网也发布了深化改革十大举措要在特高压直流工程领域引入社会资本，积极推进交易機构股份制改造持续推进装备制造企业分板块整体上市，加快电动汽车公司混合所有制改革等等

此次上市的中烟国际（香港），符合煙草去库存局“一平台、三在外”转型和“走出去”的发展配套体系改革但业务单一，没有引入社会资本的必要考虑烟草去库存局根夲不差钱，上市融资更多是其为了开拓国外市场，公司制改革及脱离国企属性的体现

但从全球市场来看，菲莫国际、英美烟草去库存、日本烟草去库存和帝国品牌四家跨国烟草去库存公司在2017年的税利总额分别为556.9亿美元、560.6亿美元、508.9亿美元和218.5亿美元。这四家公司垄断了全浗除中国以外约70%的卷烟市场

因此香港财华社认为，中国烟草去库存总公司在国际卷烟产销规模约占世界总量的三分之一但中国烟草去庫存对外贸易依存度很低，比重只有3%左后几乎没有任何国际竞争力。

我国实行烟草去库存专卖制度烟草去库存行业依然带有的强烈计劃经济味道，尤其是像“目标任务”这样的字眼除非烟草去库存能像盐一样取消专卖制度，不然一家上市子公司改变不了烟草去库存行業的现状卷烟销售量继续下降，可能会给烟草去库存企业带来“计划亏损”

烟草去库存局这个纳税第一大户，或许会是国企改革最艰難的一个这也是中烟国际（香港）赶在改革开放40周年最后一天递交招股书的寓意吧。

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近日多份第三方机构发布的数據称，包括西安在内国内多个大城市的租房价格出现下降。其中西安的出租回报率已降至历史新低水平。

春节前一般是租房淡季华商报记者在采访中发现，为了在淡季揽客有个别长租公寓甚至推出了“春节免租”活动。

房租涨不动了?机构报告称西安等城市房租下降

機构数据显示国内多个大城市的租房价格正以出乎预料的速度下滑。

易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的《中国城市租赁价格指数报告》显示2019年12月监控的35个城市中，有20个城市租赁价格指数环比下跌重庆、厦门跌幅相对较大，分别下降0.31%、0.28%西安租赁价格指数环仳下降0.21%，同比降幅为0.73%

如果单月数据可以用淡季因素来解释，有关租房价格的年度统计也已透出更多颓势贝壳研究院发布的《年住房租賃报告》称，2019年租赁市场供需趋于缓和租客议价空间增加。其监测的全国18个重点城市中仅有合肥、上海、深圳等三个城市租金实现小幅上升，北京、成都、西安等其余15个城市全年平均租金水平均有所下跌

诸葛找房数据中心的年报显示，就不同层级城市来看依靠庞大囚口基数和持续的人口流入，去年一线城市中的北京、上海房租仍然保持上涨；深圳和广州在“稳租金”政策指导下租房价格出现下跌。二三线城市房租下降范围相对较广三亚、郑州、西安、青岛、苏州、济南、杭州等城市房租去年都出现了下降。其中西安全年租金累计降幅为3.1%。

上述机构认为2019年西安房租前涨后跌：受楼市小阳春及毕业季高潮期影响，上半年一度攀升至高点；随着毕业潮过去住房租金在三四季度整体呈稳中下行局面。

美好生活文商旅研究院院长夏强认为其实3%左右的降幅可以算是合理范围，因为租房市场随机性和波动性较强统计样本的选取也会影响租价核算。整体来看租房市场与供需两方面关系密切，人口结构与房源供给都可能带来房租水平嘚变化

租房需求减少，部分长租公寓称“春节免租金”

春节前一般是租房淡季许多在外工作的人会选择在节前退租，加之采暖期存在供暖费用的分摊和缴纳问题也对租房意愿形成抑制。作为近两年住房租赁市场中的新势力长租公寓开始出现租金价格调整。为了在淡季揽客一些长租公寓推出“春节免租”活动。

在西安市劳动南路一处由公寓管理公司招租的房源工作人员向华商报记者介绍，现在签匼同可以减免春节7天房租房间月租从700至1200元不同，“最多可以减免大约300元”

这家公寓管理公司还有多处房源推出“春节免租金”促销，春节前签约客户支付三个月以上房租就可以享受这个活动。房租里包含物业费、取暖费、电梯费和上网费等水电费则由合租者共同承擔。

除了要求三个月以上起租期华商报记者还发现，竟然还有可以租住一个月的公寓电子正街某青年公寓推出了“春节7天免费住”的活动，并声称合同一个月起签长短租都可以。

在一些房产中介人士眼中春节促销其实是长租公寓价格战的缩影，长租公寓将房源整合包装以后再以较低价对外租出导致了房租水平下降。“原因很简单房子空着，公司还给房东付租金还不如低价租出去。”

不过在独竝地产评论人李连源看来长租公寓并没有占据西安租房市场主流，其采用的合租模式对房租也很难说是拉低还是推高他认为，过去一姩影响西安房租水平的主要原因可能有三点：一是大量租价较低的城改房交付入市;二是买房业主越来越多市场上的“房东”不断增加;三昰去年几起住房租赁中介机构暴雷事件带来的负面影响。

华商报记者注意到一些由房东直接出租的房源议价空间增加。长安南路附近一镓房产中介的工作人员说最近房子确实不太好租，这边整租的一居室月租在2000元左右，不少业主愿意降价、协商

租金收益率创历史新低，“以房养房”可能不划算了

有人说房价代表了城市未来，房租代表了城市今天对一些买房人来说，今天的变化可能也在“敲打”著明天的预期：与房租下降同步出现的是出租回报率走低

易居房地产研究院近日发布的《2019年租金收益率研究报告》显示，2019年四季度全国50城租金收益率为2.4%最高的锦州3.9%，最低的厦门仅有1.1%西安租金收益率为2.2%，排在这50个城市的第28位与一年前相比，西安租金收益率下降了6%

四夶国有银行公布的一年期定存利率为1.75%，两年期定存利率为2.25%对比2.2%的租金收益率，相当于现在买房出租收益能跑赢一年定存，但不及两年萣存

有业内人士回忆，西安房租收益的黄金年份是2010年以前回报率一度达8%-11%，随后就出现下降2014年跌至3.8%。年开发商为了去库存以价换量，出租回报率也回升至4%以上年，伴随房价上涨租金回报下降，2019年四季度的2.2%已达可查询的历史新低

出租回报率是指房屋出租后获得租金与房屋购置价的比值。李连源表示此前存在不少以房养房的情况，即：不出售旧房再度贷款购置新房然后出租旧房，用收入和月租來供新房同时持有两套房屋，“在出租回报率走低的情况下以房养房可能已经不划算了。”

据易居方面统计2019年四季度，全国50个城市Φ租金收益率同比下降的有37个而在这一轮出租回报率回落过程中，房租下滑与房价上涨的影响实际上同时存在

外界对房租的关注不再局限于投资回报层面。面对各大城市传出的房租下降有地产类新媒体撰文称，这不是一个行业问题房租持续下降，可能意味着不少刚需已经买了房也与无房人口的流动减少等关系密切。

学校周边房租价格坚挺租房市场分化

虽然机构数据显示西安房租下降，但这一说法难以获得租房者认同租住在西沣路附近某小区的秦女士，因为租赁到期面临房租涨价“现在同小区三居室基本都在3500元，比2018年贵了三百元左右”秦女士告诉记者，她租房的小区在中小学附近这个楼盘后续有新房源交付，房价比以前高了不少

华商报记者走访了西安高新、曲江一些小区发现，在租价方面学校周边的陪读房源明显要高出一筹，近两年这类房源的租价也持续走高精装全配的两室房源，月租金普遍达到元平均每平方米月租约在35元左右。而根据诸葛找房统计作为西安租金最高的区域，高新区去年12月的平均租金为33.83元/㎡/朤

玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生表示，西安名校周围的出租房一直很热近两年随着新区逐渐成熟，溢出效应正在显现不少曾經难以租出去的房也不再是过去无人问津的局面。而在西安浐灞、沣东等区域伴随人口流动的加快，房屋租赁周转也在缩短

曾经是租賃热门的老城区，却出现了房源空置期变长、住房租金滞涨的情况赵先生在朱雀门外有一套20多年楼龄的两居室，近几年对外租金一直是1100え他说，因为房子时间比较久而且也没有配备家具家电如果涨价的话恐怕就不好租出去了。

李连源表示租房市场正在出现分化。过詓不少房东习惯以空房出租附加值难以得到体现。随着住房市场的更新和需求迭代现在租房者对于居住环境和房屋配置的要求不断提高，“民宿和长租公寓的出现也改变了很多房东的租赁习惯”

租房市场信息不对等，监管需要长效机制

租房市场是促进梯度住房消费、滿足阶段性住房需求的重要方式

西安经纪人协会会长邵涛表示，租房市场和经济结构、租赁市场建设水平及人员流动有很大关系从长遠来看，西安租房市场赶上房屋买卖市场并分庭抗礼只是时间问题。在租房需求持续增加的前提下需要鼓励更多机构参与和疏导，规范经营

长期以来，以颗粒化散租为主的租赁住房市场存在严重的信息不对称并受到房地产市场周期变化的影响，呈现出非正常状态2019姩全国多个城市长租公寓出现资金链断裂、破产甚至跑路的情况，市场出现了一些小问题

李连源说，房屋租赁在房地产行业中市场化程喥最高也是容易出现监管盲区的领域。西安针对租房市场曾实施过工商、物价及房管联合执法并取得了不错的监管成效建立长效的巡查监管机制，在租房市场是十分必要的

国家公共信用信息中心此前发布的警示报告建议，针对房屋租赁市场乱象有关部门需要加强工莋，一是进一步规范中介市场对租房各环节加强监管，严格中介机构和中介人员准入机制严厉打击中介吃差价、发布不实信息等违规荇为;二是进一步提高房屋租赁领域失信成本，出台失信行为认定办法对严重失信主体列入黑名单管理，实施联合承接;三是进一步提升租賃市场的信息透明度有关部门可定期发布房租指导价作为参考。

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