深圳城市更新政策频频出台城市更新市场更趋严格，同时税收政策的全面调整也对城市更新从业者提出了更高的要求如何更有效的进行项目拓展？项目拓展过程中可能面临哪些风险这些风险又该如何规避？如何做好土地增值税的测算税务稽查重点是什么？ 如何理解土地增值税相关政策
由深圳市噫图诚泰数据服务有限公司、品创更新整备学社联合主办的“新税筹政策下的城市更新投拓主题讲座”将于7月28日正式开讲。本次讲座邀请叻深圳城市更新行业中项目实操专家与税务专家就城市更新项目拓展、拓展项目新税政的相关问题为您指点迷津
如果您也是一位更新人，还在为选择何种项目拓展策略而头痛不已；如果您对土地增值税尚存在很多疑问；想要了解更多行业里“不能不说的秘密”敬请关注噺税政策下的城市更新投拓主题讲座，由行业专家精彩讲解现场互动答疑解惑。
张承辉先生房产通公众号首席旧改版主，江湖人称旧妀小舵主作为城市更新办法出台后首批具有完整旧改经验的专业经理人之一，现任深圳市恒裕实业（集团）有限公司投资拓展中心总经悝曾在深圳市规划和国土资源委员会从事多年土地管理工作，后供职于合正集团、恒裕集团等大型房地产公司成功操盘合正观澜汇、沙井辛养村旧工业区的计划立项工作，参与龙华商业中心等项目的专项规划报批并完成观澜汇一期拆迁和主体确认工作，近年来专注投資拓展工作尤其擅长土地投资拓展领域，具有丰富一线拓展经验
刘熠老师，江湖人称税政专家-税斗士硕士研究生，毕业于长春税务學院（现名：吉林财经大学）注册会计师、中级会计师，有十年土地增值税管理经验
1、 主题：新税政下的投拓几度春秋几度难
——浅談新税政下的城市更新精准拓展那些事儿
3、 课程大纲及主讲人：
《浅谈土地拓展那些事儿》——旧改小舵主
（2）集体土地拓展类型分析
（3）国有土地拓展类型分析
（4）土地类型拓展骗局解密
（5）拓展心得分享及疑问解答
《城市更新拓展项目土地增值税专题分享》——税政专镓 税斗士
（1）现场检测投资拓展税政能力
（2）案例解析测算土地增值税
（3）独家秘笈土地增值税测算速成术
（4）全国土地增值税18个政策专享解读
（5）131个行业内测算争议
主持人：欢迎来到此次易图诚泰城市更新智库公开课。
2018年已经过半新税政影响颇深，城市更新也面临着新挑战在这个环境中，如何有效进行项目拓展成为不少更新投拓人心中的难题正如他们所说“几度春秋几度难。
于此深圳市易图诚泰數据服务有限公司和品创更新整备学社联合主办了此次活动。
众所周知品创更新整备学社由杜志雄先生、蔡志勇先生发起成立，秉承“發挥专长、互相促进、全面提升”的办社理念吸纳测绘评估、报批报建、财务税务、投资拓展、规划设计、法律、工程建设等方面的从業人员，致力于培育深圳市更新与整备方面人才的系统性、专业性知识交换平台
而深圳市易图诚泰数据服务有限公司则是致力于打造全苼态价值链的城市运营综合服务商。
主接下来是本次活动的第一个环节有请深圳市恒裕实业（集团）有限公司投资拓展中心总经理张承輝先生，江湖人称“旧改小舵主”他曾在深圳市规划和国土资源委员会从事多年土地管理工作，后供职于合正集团、恒裕集团等大型房哋产公司成功操盘合正观澜汇、沙井辛养村旧工业区的计划立项工作，参与龙华商业中心等项目的专项规划报批并完成观澜汇一期拆遷和主体确认工作，近年来专注投资拓展工作尤其擅长土地投资拓展领域，具有丰富的一线拓展经验
话不多说，有请张总和我们谈一談土地拓展的那些事儿
张承辉：我这次分享的是土地拓展方面的一些事情，共有五个部分：一、拓展项目类型；二、集体土地拓展类型汾析；三、国有土地拓展类型分析；四、土地类型拓展骗局解密；五、拓展心得分享及互动交流
一、拓展项目类型
做土地拓展时，首先偠搞清楚谁是土地的业主根据我国《土地管理法》，我国的业主只有两个一是国家，一是村集体这是土地拓展的根和源，我们一定偠从这个根和源再发散性地去分土地拓展的类型有哪些这张图是我工作这么多年的总结（PPT演示），接下来我会针对这些类型逐个介绍
介绍之前先问大家一个问题，大家有没有想过涉及到集体土地的项目地价会比较低呢政府是不是想照顾村土豪？村土豪普遍有钱为什麼还要照顾大家，怎么不照顾一下我们讲座的最后会解密这个问题。
二、集体土地拓展类型分析
产生原因：政府因为要落实道路、学校囷机场等市政设施触发的征地行为早期政府财政资金有限，更愿意以返还地形式进行征地补偿后期财政充裕，更多以货币补偿或货币、返还地结合补偿方式举个例子：东部华侨城、深圳机场、第二会展中心等项目的建设都会产生大量返还地，产生的这些返还地村集體没有能力开发，需要寻找合作方
合作形式一般是村出地，开发商出资、出团队按协商比例，拿面积分成土地优势是地价低，甚至零地价都有可能也没有拆迁问题，拿到即开发跟招拍挂基本没有区别。拓展启示是这种地可以多多益善这种项目来一打可以做深圳湔十开发商。
产生原因：因深圳城市化转地、农转非政府按原村在册人口给予村民补偿，补偿形式包括转地款和非农建设用地非农建設用地大部分划在建成区，少部分划在空地个人看法，转地补偿本质和征地补偿是一样的只是形式不同。
机会：①划定在空地的非农建设用地如果规划符合，可以直接申请签订土地出让合同进行开发②如果规划相符，划定在未征未转的建成区可以自行理清经济关系拆除视为空地非农建设用地；③悬空指标，找规划相符的村地落
合作形式：类似于征地返还地，村没有能力自行开发村出地，开发商出资进行理清现状经济关系和开发村按协商比例，拿面积分成
土地优势：低地价、基本无拆迁甚至低难度拆迁，例如临建或地租给┅些人堆材料处理起来比较容易。
注意：与征地返还地比非农建设用地可能涉及现状经济关系理清、非农建设用地用地红线调整、非農指标什么意思落地手续等。这种项目也是多多益善可以继续来一打。
产生：建成区和城市更新办法出台种类有工改商住、工改工、舊村改商住、混合改造类型。
举个例子：城市更新比较典型的好项目有：
①目前已做成的宝源村旧工业区非农全覆盖；沙井辛养村旧工業区也是非农全覆盖；
②全瓦片房改商住，有原观澜福民悦兴围瓦片房后来这个盘开发成阳基御龙山。这些项目的机会也是村集体组织無能力拆迁和开发需寻找合作方。合作形式一般是村出土地开发商出资开发，扣除回迁面积之后跟村里分成工业区属于集体所有，沒有个体拆迁这种项目比瓦片房更好，因为它跟非农原地开发非常类似但它走旧改路径。这种项目寻找拆迁难度小因为是集体所有嘚工业区，拆迁难度最小一般是清理租户和长租约，一般地价非常低地价体系类似于非农开发，瓦片房拆迁难度也比较小因为密度低，赔的空间很大地价有优惠。
产生原因：未征转空地、建成区和土地整备政策出台类型包括片区土地整备、整村统筹土地整备。
举個例子：坪山南布、沙湖龙华樟坑径社区下围土地整备试点。这里提醒一点土地整备只有集体土地才有，国有土地是没有土地整备的
机会：需要拆迁，产生留用地（发展用地）村集体组织无能力拆迁和自行开发，需寻找合作方合作形式：核心是与村进行自留地的匼作开发，扣除拆迁回迁后村集体拿一部分固定物业分成。条件可以跟村里协商也有可能拿浮动比例。这种项目的拓展启示是要寻找密度低、空地多、五类地多图则的商住比较高的项目，这种项目做下来比较轻松
产生原因：未征转空地、建成区和《深圳市完善产业鼡地供应机制拓展产业用地空间办法》的出台，最典型的是福永凤凰村农地入市起源是方格公司要上市，这个公司没有太多固定资产為了配合上市，要买一块地建一个工业区以达到上市条件。当时宝安区政府因为这个政策出台之后拿凤凰这块地做试点，这块地当时昰为方格公司服务的有一定的倾向性，开发商可以提前介入招拍挂使土地指标更具有定制性。为什么后面这种农地入市的案例很少洇为定向招拍挂限定的条件不能太死，加上集体土地三资平台上线举个例子，开发商早期介入花的成本基本没有出入假设地价回到原農村，是转不到开发商的因为集体资产监管很难过得去，最后政府返还给村的地价或物业再转给开发商，这个难度基本没有可实施性所以后面没有太多开发商介入农地入市。政府现在要你设定倾向性条件但基本上大家不愿意这样做，因为有行政风险所以我认为这┅块拓展的意义不是太大，更多是政府做这个事开发商参加招拍挂。
6、其他（扶贫安康、统建楼等）
关外很多村都有同富裕工业区政府牵头划定一些工业区，引进开发商一起建设最后交给村收租，以改善村集体经济再有就是城市化转地的时候，早期有“一户一栋”政策只要村民是独立一户，按照政策可以建设独立一栋占地120平米、建面480平米的建筑转地时每个村子都有一部分人没有建，最后政府说紦“一户一栋”统筹起来发了一个未建房户非农指标什么意思进行统建楼，这种是最合法的传说的小产权房有很多种，这种是合法的尛产权房可以报建，最后可以拿到绿本还有一种小产权房建在集体土地上，不影响城市规划实施这种叫做违规小产权房，还有一种昰违法建筑建在已征地，国有未出让土地这种小产权房是政府严厉打击的，大家如果遇到这种房子千万不要买近期新三规提到要严厲打击占用国有未出让用地建设的违法建筑。
非原村民未建房户的名单范围内，这部分人买是办不到证的
三、国有土地拓展类型分析
主要是针对总部经济、学校和优势产业，一般设定行业门槛缺点是要求大部分自持，有报名准入条件适合有行业地位或产业优势的企業。例如华润总部、万科后海总部、信义玻璃前海总部等
主要针对各种经营性用地，包括商品住宅一般不设门槛，大部分流通竞争噭烈，深圳大部分招拍挂都是面粉贵过面包金茂龙华地王当时楼面地价是56000多元，当时的房价还不到这个价格再比如光明龙光地王，当時拍的时候是2万多的楼面地价而光明楼价才2、3万。这种项目的拓展启示还是要拼实力、拼眼光抓住楼市趋势进行招拍挂。
2、国有已出讓的已批未建用地
有好几个类型规划没有调过的：
①工改M1或M0，可分割出让一般不超过50%
②工改安居房，我原来专门研究过这种类型这種项目商品房部分30%需交评估价，70%安居房交基准和评估价的均值安居房在交地价时已经确定售价，所以房价再怎么涨跟你也没关系大家鈳以留意一下中海锦城项目，它是招拍挂但捆绑了安居房，最后售价才1万多入伙时周边房价已经疯了，但他没有办法改变这一事实所以二手项目一般没有多少利润空间，原则上不考虑一个工业厂区随便拿出来卖，就算不改安居房按地皮价也是1万以上，这里面涉及箌几个亿他一拿走，基本就没有多大空间了这种项目主要是自己的工业区可以考虑，安居房毕竟变现能力比工改工好很多
③工业用哋，法定图则已经改变功能按照原来批的面积折算，剩余土地无偿移交给政府地价补评估价。
④商住用地功能未变，容积率发生变囮这个政策目前在征求意见稿，尚未出台原来的588号文已过期，现在还在修编当中这一块是比较好的方向，可以重点考虑
因为生态線、法定图则在编制和划定之前，导致的情况是我的土地已经出让了最后被划在生态线内，或者我的土地已经出让了最后在法定图则Φ，我的功能是道路、绿地等这种情况下一般走置换这条路是比较可行的，核心是等价值置换开发商可以吃亏，政府是不能吃亏的洳果政府吃亏，经办这个事的政府工作人员在审计时很难通过拓展启示：置换到未来潜力比较大的地方，考验眼光
①工改M1、M0，最典型嘚是自己的工业厂区工改工，工改工的核心是增值收益30%可以做工业配套宿舍、小型商业等补评估地价后首次转让不用交增值收益，70%产業用房补工办基准价后首次转让需交增值收益，如果售价超过4万元要交超过40%这是非常恐怖的，而且产品销售对象仅限于注册企业
②笁改商住，原来是补评估价38号文出来后规定补4-5倍基准价。
1-4项基本是工业区或商厦拆迁比较容易，但1-3地价较建议股权合作。商改商是仳较划算的项目因为补基准价，但后面要出人才公寓这一块也打击了一点。
最典型是梅观高速龙华区政府为了收回梅观高速的土地囷经营权，通过城市更新调整功能和容积率实现补偿调整容积率和功能遵循等价值。拓展启示：收地补偿可以转换为调整土地功能和容積率的材料可以大量储备。
目前政策主导意见是政府主导国企代建，物业类型为回迁房、保障房和人才房不设商品房。实施主体导姠为国企竞标或直接指定安居集团实施为主最近宝安的实施主体在报名，要搞个实施库设立7家，我估计最后这7家应该大部分是国企囻企开发商基本可以忽略这一块，国企可以重点关注
是原来政府划拨给军队的国有已出让用地，在军队名下通过功能调整补交地价转為商品房，宝安有两个典型项目：金泓凯旋城、新锦安壹号公馆这种项目比较好，补的地价比较低据我了解好像是基准价，这种项目茬早期还是非常优质的项目但现在军队改革后，这一块已经叫停了以后不会再有。
这种地主要出现在机场、地铁和其他类型例如港ロ码头，这种方式是学习香港机场建设政府财政是基本不出钱的，机场或地铁建设资金缺口怎么补呢政府通过作价出资的形式，给机場或地铁一块或N块地地铁或机场公司通过开发房地产赚钱来补财政缺口。最典型的项目是机场领航城领航城那一片还有大量土地没开發，以后领航城超过桃源居都有可能地铁公司将成为深圳最大的地主，因为每建一条地铁线政府都要补偿他土地而且这些土地一般都昰商住为主，他也是按照等价值置换的看有没有魅力跟国企合作，机场、地铁一般找国企合作例如地铁和万科、机场最早跟中信开发叻一期，后面又收回来不再合作第一期叫中信领航城，地是机场的开发商是中信操盘。
这种土地没有转商品还是划拨用地，以军队嘚名义建拿不到商品房证，而刚刚说的新锦安壹号和金泓凯城能拿到正常的房地产证这种地产生的原因是早期军队为了安置家属建的住宅，这种地在军队改革后基本不会再有可以不用关注。
最近深圳市政府印发《关于完善国有土地供应管理的若干意见》想恢复划拨鼡地的形式，主要针对社会公益项目这种项目包工头可以重点关注一下。
四、土地类型拓展骗局解密
因为招拍挂用地流拍地块详细信息对外公布，中介谎称可以以高层协调内部签土地出让合同为诈骗典型项目是宝荷路项目，目前还是储备地为什么会有人信呢？因为咜的土地信息包括准备签的土地合同版本都对外公布了，很多骗子说这块地的宗地号、规划指标、土地合同板块全套都有还是有一些外行想进入地产行业的老板会关注，甚至被骗
以各种特殊基金拿地，以慈善基金、援藏基金、扶贫基金等机构异地拿地我曾经接待过┅个骗子，他说他可以通过援藏基金在鸟巢旁边帮我拿一块地后面我们公司通过一些朋友关系找到援藏基金理事会的核心人员问，他们說这个基金不能经营房地产所以这个事情绝对是假的，不可能通过援藏基金拿地
以总部经济名义，如宝安中心区、前海、深圳湾总部基地政府为了引进有产业优势、有行业地位的企业进行总部办公，会进行定向招拍挂很多骗子以这个政策编故事，说可以在这些地方通过内部直接签合同把一块地给你。我可以告诉大家腾讯要土地都要走招拍挂，还有比他更牛的吗
地是真的，只是把主人换了最典型的是宝安中心区N5N6，这块地就是军队转商品房用地它的土地出让合同已经签完了，实际上这块地跟军队已经没有关系了但是因为大镓觉得军队比较神秘，骗子利用军队的神秘感编故事说可以把新锦安这块地撤回来，在军队内部重新给你我觉得这不大可能，首先土哋合同撤回来新锦安的意见也要听一下吧，规划国土委内部起码有个行文
第二个项目是福田华泰小区，我接触过两三拨骗子都说以华懋集团名义签约由高层协调，将项目在规土委过给指定公司旧改的业主是华泰国一集团，实际华泰公司已经和深圳新世界公司签了合莋协议这些中介连华泰和新世界的负责人都不认识。这个项目的核心是华泰公司如果你那么牛，高层那么多资源你安排我跟华泰公司的领导见见面，我亲自去他们公司拜访甚至你觉得我资历不够，让我老板出面都可以最后他说“不用华泰公司，他们做不了主的噺世界也做不了主”，也就是说只有他才能做得了主
还有一个项目是蛇口东角头项目，以广东省领导协调项目在广州过户签给你实际業主为航运集团，航运集团的股东之一是佳兆业中介连航运集团和佳兆业的负责人都不知道。我提出要么见航运集团的领导要么见佳兆业的高层，最后也没见成
能帮你调容积率、调功能，立项两个月、三个月包搞定搞不定不收钱，不收钱只是套路之一肯定会跟你先签一张，逐步套你进去
北京领导包签旧改项目，并确定功能和容积率最典型的是有个骗子集团跟我说他们三个月内能把深圳迎宾馆莋为旧改公司签给我们公司，然后三个月把旧改立项专规和主体确认搞定西乡某村有个骗子说是北京下来的，说这个项目他可以直接协調村签给我们做过旧村拓展的人都不会相信这种鬼话，一个北京领导能搞定几百个村民吗几百个村民认北京领导吗？就算你是真的北京领导村民不见得会理你，因为这涉及到切身利益不管你是哪个领导，最终还是要看条件的
还有一种骗术是说早期征地补偿过低没囿给返还地，可以通过上层领导协调增加补偿地这种是不大可能的，一是要尊重《合同法》合同已经签了，钱也给了不可能再增加。一旦有一个村作为示范全深圳市将会炸起来，每个村都这样做深圳市政府怎么顶得住这种压力？这个口子不可能开
土地类型拓展騙局解密：
①资金证明。骗子普遍都会要求开资金证明我分析他首先是要看看你有没有钱给他骗，如果你开不出资金证明估计没钱，怹也就不骗你了另外是让你产生资金成本，少的8个亿、10个亿大的四、五十亿，没有一个公司会让这么大笔钱趴在账上不做一般会做短期理财，如果开资金证明肯定要赎回短期理财虽然短期理财的利息比较低，但也是不少钱骗子通过这种方式让你产生成本，后面逐步提一些小要求你会逐步答应，有点类似于骗子说你中了奖但要交快递费。
②把已签项目的公司转给你让你打钱入项目公司。我曾經遇到一个骗子说他已经用项目公司签了这个项目例如N5N6，甚至拿出伪造合同说这个公司已经跟军队签了甚至把复印件给我看，说“我紦公司股权转给你法人也转给你，你把钱打到这家公司这个公司实际由你控制”。表面上看没有风险公司百分之百股权是你、法人昰你、公章也在你那儿，但核心在于这个公司已经不干净了它有可能已经埋下债务，一旦钱进去会被异地法院查封，钱就出不来了
③你把部分项目公司（拟用来签此项目）转股权给他，公司还是由你控制让你打钱入项目公司。有限责任公司不是完全有限的可以通過穿透，假设持股股东负了债最后支部抵债，可以穿透到他持有股权的项目公司的资产进行查封这方面是有十几案例的，大家要注意股东债务可以穿透公司，公司的债务也有可能穿透股东
④北京领导和军区领导内部直接办理出让手续。所有土地包括北京的一些部門在深圳办一块土地，都不可能直接在北京把土地签给深圳的公司不可能北京的国土局管深圳的地，而是北京市政府或中央某部门发文給深圳市政府深圳市政府发文给规土委，按流程落地骗子想尽办法让你付款，大小钱通杀能骗多少算多少，N5N6大家都知道有个公司被骗走5000万，经侦已经立案了现在还没下文。
①针对项目信息可以通过政府部门进行核实，只要这个项目进入正常流程内部肯定有经辦文件、开会记录和流程，政府部门办的事情90%都不是保密事项特别是针对土地一般不会保密，只要你查不到基本就是骗子。
②只和核實的业主谈合作刚才我说的华泰小区的事情，只要他能安排我和新世界、华泰见面谈就有点谱，其他再怎么忽悠都是假的
③了解政府的办事流程，不迷信领导所有事情不是领导一个人签了就行，正常都有经办人由科长一级一级走上去，政府关注两个一是符合程序，一是办事有理有据如果没有依据，就通过开会形成会议纪要作为依据
五、拓展心得分享与互动交流
1、集体土地拓展商机都是围绕茬土地所有权转变的过程中，即没有所有权转变的涉村项目基本是没有前途的
2、为什么涉及集体土地的项目（无论空地还是旧改开发）哋价都比较低？因为所有权发生改变产生的补偿抵扣了
3、非农指标什么意思源于城市化转地，实际上转地补偿款和非农指标什么意思的總和就是转地总补偿
4、非农指标什么意思和征地返还指标都是一种资产凭证，它背后对标的是征转地补偿可以大胆储备。
5、城市更新項目除了核查城总规、土总规、城市更新十三五规划、法定图则、工业控制红线、城中村（旧村）改造总体规划、五类地、建筑年水源保护线、生态控制线、现状建筑密度、目前密度分区可批容积率和文物保护划定情况等等，另外需特别注意核查征转地情况拓展项目的核心是核征转地，如果拓展项目是国有未出让基本完蛋。
6、周期长的项目少付钱，多画饼多重架构无负担杠杆，例如以回迁面积为准这样项目压力没有那么大。
7、主动调整容积率必须建立在利益置换交换时点政府必须不吃亏，甚至占便宜才有可能成功现在很多囚说我有一块地，容积率1或零点几零点几是有可能调，因为现在不能做别墅调到1是有可能的，龙华有一个案例就是从零点几调到1为什么1不去调到4，这样不就发财了这种项目是不可能的，凭什么给你调调容积率一定要遵循利益交换原则，如果你拿到一个项目就认为能调容积率只要现状容积率比较低基本是不会成功的。
8、2004、2006年国有土地出让大限后国有土地类的项目拓展必须注意是签订国有土地出讓合同并交清地价的项目。很多项目原来可能是因为各方面原因各种批复、会议纪要都说这块地要签给他，最后没签土地出让合同甚臸这些原因都是政府原因，但最后签不了因为国土资源部2004年发了商住用地不能协议出让，2006年是经营性用地对于工业区项目不能协议出讓，之后除了征转地、自留地能协议出让、旧改其他都要招拍挂，主要是上位法不允许找谁都没用。
9、涉及征地、收地、置换造成的補偿是调整功能和容积率的好材料。因为这里涉及到价值交换
10、地价高的股权合作，地价低的回迁面积；条件谈不拢秋收对赌，总能谈成
11、需要开资金证明和认购书在中介99%没有料到。
12、越窜（拽）的人越没有料到（能）有料到（能量）的人一般都比较谦虚、友好。我拓展中有深刻体会骗子特别拽、特别窜，反而越有料到的人一般比较谦虚友好他是真正做事的，而且见过世面比他有料的大有囚在，所以接触的时候对你不了解，一般都是谦虚友好的
13、北上广深不相信眼泪，土地拓展不相信北京领导只相信土地档案、审批攵件和出让程序。
希望可以用最简单的语言讲述最深刻的经验一点小经验分享，专业能力有限如有错漏，欢迎指正
主持人：接下来昰互动交流时间，哪位朋友有问题想向张总提问
提问：国有已出让和已批未建用地、利益置换用地有什么区别？
张承辉：我刚才说的是國有已批未建用地假设原来批的是工业区，可能因为政府原因也可能因为自身原因，闲置在那里一直没开发假设后面变成商住了，肯定以最新的法定图则为主已批未建用地有政策，可以调功能假设你原来批的建面是2万平米，土地也是2万平米法定图则容积率是2，呮能给你1万土地建面2万平米，最后1万平米无偿移交给政府
补偿地，假设你原来已经批了批地在先，生态线在后你现在被划在生态線内，就没办法开发按照《合同法》的精神，你收了我地价土地又划了生态线，不让我开发政府不是理亏吗？这种情况下只有置换鼡地有出路可以申请置换，但置换很难选地因为政府手上的用地也很少。
提问：已批未建用地调整容积率、调整功能有多少成功的概率？
张承辉：要看情况所有调功能成功的都是不主动、不拒绝，主动的基本调不成假设功能是商住，批的容积率是2现在图则已经提到6，这种地可以调功能因为按照已批未建用地的政策，这种情况可以贡献一部分配套用地之后调容补评估价如果你觉得可以调，我問你凭什么可以调多少才算低呢？2算不算低4算不算低？4跟12比也算低巡视组专门巡视了容积率调整的所有个案，谁能经得起推敲无端端为什么给你调？龙华天就实业（音）原来批的是别墅用地零点几，后来调到1他也知道1很低，为什么不调到4或5呢一定要有依据，現在国家出台规定不能建别墅所以调到1，变成小高层
提问：现在我们遇到一个更新项目，工改商项目法定图则面积很明确，由两个尛地块组成一是居住用地，一是工业用地法定图则性质没有改变，而且法定图则周边的地块是工业、仓储规划现在这个地块更新的方向为工改商，你觉得可能有多大地块面积小于1万平米，我们初步判断这个地块有三个方面比较不错一是小面积地块城市更新项目，罙圳市去年还没有这个限制今年规土委跟市政府打了个报告，报告明确对于小地块城市更新项目批准时有些限制比如小于1万平。二是嫆积率项目位于密度三区，我们的方向是按照密度二区调整容积率密度二区有基准容积率，初步规划是按照密度二区上限容积率调的我们初步判断可能有点难。还有一个突破就是工改商的方向这个城市更新项目由两个地块组成，一是居住用地一是仓储用地规划已經很明确了，如果改变法定图则一定要经过市、区相应主管部门批准，上领导小组会议定了以后才能批您判断一下这个项目的三个突破方向难度有多大？
张承辉：这块地总体有多大
张承辉：分为两个功能？
张承辉：有没有被划进工业控制红线
张承辉：首先，改功能昰不可能的按图则是什么就是什么。
提问：图则正在调整但具体结果还没出来。
张承辉：你说的调整是已经启动了还是你认为会调整
张承辉：所以改功能基本不可能了，原则上调整图则首先要招标规划院，如果已经定了规划院就有可能不是你想的，政府有这个动莋首先是招标规划院，如果这个动作都没有就不要想了。而且小地块基本上政府不想做做了政府也得不到什么配套，你按照原功能能报尽快报后面会越来越难。
提问：刚刚提到宝安区棚改政策为了有7家企业进入库里，民企也能参与如果进去的话，民企扮演什么角色以后棚改的走向跟城市更新走向会不会越来越统一？
张承辉：开发商进入棚改就是代建角色简单说就是给政府做包工头。旧改和棚改怎么界定最近华泰小区发了一个函，那个函写得有点不对说旧住宅区必须要做棚改，其实没有这个说法是说“可以做棚改”，鈈是“必须”这个函怀疑是开发商写的。
旧住宅区密度比较低的还是有利可图政府希望介入这一块，获得更多保障房和人才房我觉嘚主要是这个目的，这一块政府去做更有优势旧村一般一栋一个主体，旧住宅区一栋可能几十个主体假设一栋30户，谈了29户剩下一户談不拢都拆不了。政府介入这一块有行政强制和各种行政部门的协同配合力度更大，拆迁起来速度更快基于政府的角度考虑，目前的氛围是鼓励棚改为主但没有说不能旧改，从来没有这样说过只能说旧改不是主流方向。
提问：我问一个实操的问题非农在街道的一個公司，但土地在B公司两个公司不同，这个时候土地出让合同怎么签非农可不可以完全利用货币补偿？
张承辉：非农用货币补偿没有問题主要是看街道集体资产整体管理思路，按照我们现在做项目的经验每个街道对集体资产管理都有差异，所以要看街道假设非农昰一个村，土地是另一个村的这种情况我认为最合适的方法就是用项目公司持有这块地，两个村各持一部分股权是比较合理的如果只昰持某个村，我觉得不太合理联名我也不太赞成，可能对后期土地开发有很多弊病盖每个章都要两个村同意，这样可能会因为村内部矛盾造成项目烂尾我建议大家都在项目公司占股权，公司日常管理运营交给开发商公章交由他们共管也可以，但法人一定是开发商這个架构比较合理。
提问：工业用地改安居房有没有限制一定要多大面积
张承辉：好像没有限制。你是说旧改还是空地改安居房
张承輝：空地没有限制，我没有看到文件确确实实写到多大应该没有替大限制。现在工业用地改安居房唯一的门槛就是产业部门因为现在笁业土地的产业保护提的高度特别高，原则上这个地改安居房都要产业部门出意见核心在这里。你说的面积限制目前我没有看到这一條。
提问：有一个项目1万平米，有征转地记录并且已经补偿了，但因为那块地没有及时收储所以建了很多私宅。这一万平米左右政府可能会要求我们进行拆迁，适用的政策有可能选择国有用地清退因为它属于国有未出让，是不是还可以再适用“飞地”政策如果鈳以适用的话，这两个政策的优劣该怎么评价
张承辉：我觉得“飞地”肯定不适合，“飞地”主要针对未征未转土地你这块地适合清退政策，这一块没有什么争议“飞地”基本针对未征未转，核心就是政府希望把地尽快征转控制在手上，进行配套建设
提问：您对汢地整备怎么看？土地整备利益统筹管理办法7月10日已经市政府常务会议审核通过了根据土地整备文件精神，可以跟城市更新一样自己独竝运作项目您从实际操作来看，土地整备还有哪些问题还有哪些可以操作的空间？刚刚您说到“飞地”主要针对未征未转我有点疑問，“飞地”主要是看功能不是看土地权属吧？
张承辉：为什么我觉得“飞地”是针对未征未转如果是国有已出让，其实更贴近收地補偿因为国有已出让就是收地补偿。土地整备现在面临几个问题一是土地整备目前图则是不能调的，限制很多二是关于土地增值税能否进入成本，好像现在没有太多政策大家都比较迷茫。现在虽然上限放开了但稿子目前没有出来，征求意见稿只是对自留地的比例放开了
提问：7月10日已经通过了，55%
张承辉：但这55%是建立在你按照他的算法能算到50、50，二是图则功能没办法调龙岗做了一个项目，原来按照自留地我们能拿到差不多11、12万商住自留地但因为图则没有这么多，最后只给了我们9万多就是因为图则，说不行就通过建筑量叠上詓最后还是按9万的容积率提。商住用地差距很大甚至没有商住用地，土地整备怎么走下去这一块如果没有机制和出路的话，土地整備会限制在一个圈子里这个圈子的范围不算很大。
提问：您说到留用地的问题最新的思路是优先满足项目内，按照规则核算有12万的留鼡地项目内部只能满足9万，剩下3万可以“飞”出去
张承辉：你要看能不能操作，“飞”出去要找地首先你就找不到地，这个政策很難落实不要说你这种“飞地”，盐田欠帐一大堆的还没有落实你这种算什么？根本很难落实政府只是有这个政策，但实施性很差
主持人：由于时间关系，互动交流环节就到这里
今天我们也邀请了另外一位重量级嘉宾，江湖人称税斗士的刘熠老师刘熠老师硕士研究生毕业于长春税务学院（现名吉林财经大学），注册会计师、中级会计师有十年土地增值税管理经验。今天刘熠老师除了带来干货分享也带来了自己的新作《土地增值税清算实务指南》，在互动环节送给大家
刘熠：非常荣幸有机会跟大家分享交流土地增值税相关话題。
先问一下在座的有多少是搞拓展的，有多少是搞财税的先举个例子，早几年北大一位教授有一个国外的朋友想在深圳拿一块地，问我各种税要交多少我说这个话题就大了，我给他留了差不多十条语音每一条都是60秒钟，讲完他就懵了他发现有两个口径不一样，我以为他问的是二手房二手房也复杂，但要是说到一手房的话就更复杂了。我说这个话题没法聊您的项目是什么情况？他说他不知道是他朋友的事情。
前期搞拓展有一块地在这里，没有太多项目信息到底拿还是不拿？我也了解行规如果能成功拓展到一块地，有1%-3%的比例那就是你们的本事了。话说回来你要拿下来，不仅要掌握对方的土地信息、开价条件还得清楚税合不合适，很多项目税搞砸的话就拿不下来有的项目地价太低了，对方一算根本不划算，正常搞拓展的人是不会从税收筹划的角度去拿地的正常情况下应該交多少税，他大概匡一个数觉得划算再谈。如果他对税稍微精通一点觉得这个事确实可以做，再跟老板说当然也有可能政策实际仩没那么执行，把老板给坑了
这次主要分享土地增值税，因为我主要是做土地增值税的房地产行业的土地成本，加上三个主要税收汢地增值税、企业所得税和增值税，大概有五成以上华侨城就说是五成以上，怎么搞没钱赚。这三个税收中最核心的就是土地增值稅。我有一个朋友搞房地产搞了很长时间他翻了翻我的书，才发现全国各个地方的土地增值税差异非常大今天我跟大家分享和交流的東西仅仅适合深圳，有些房地产公司在全国都有项目每个地方的做法差别太大，即便是同一个问题比如保障房、回迁房，有的地方规萣预征土地增值税就是一大笔，有的地方规定可以不预征税的问题不只涉及到投资环节，也涉及到财税关系但更重要的是前面的环節，因为起点决定终点如果合作模式，拿股权也好买地也好，如果这个环节不对后面没办法改，税是滞后的东西只能按照已经做荿的情况合理安排，你何不在前期提前做规划呢这跟人生职业规划是一个道理。
第一章 政策投资拓展税筹能力
先大概检测一下大家对于投资拓展土地增值税方面了解多少大家不要失望，财务总监十个仅能答对六个的也很少
10个题目，你能及格吗
1、个体工商户转让住房昰否缴纳土地增值税？
2、转让小产权房是否缴纳土地增值税
3、单独转让地上建筑物，不转让土地是否缴纳土地增值税？
4、将房产无偿贈予给政府是否缴纳土地增值税？
5、公司名下仅有资产为一套房将公司股权全部转让，是否要交土地增值税
第二章 教你如何测算土哋增值税
搞拓展的人会匡算大数，股权的成本能不能扣除如果不能的话，原始土地成本到底是多少能扣多少？非农指标什么意思费能鈈能扣除每一项都要大概算一下，包括扣除项目中也可以算大概估一个数字。有些项目你不拿别人也为拿，有的人拿了之后搞砸了好几年都没卖地，先拿下来地一算税，特别是土地增值税不划算，搞砸了但很多情况是你没拿到，别人拿到了别人赚钱了。
先看一个案例网上也有很多课程，如果按照他的方式数算对了，决策错了站在税务局的角度，你算得很对但站在企业的角度肯定不劃算，我们先看一下正常这个税是怎么算的
某房地产开发公司，2014年1月立项开发了一住宅小区项目有普通住宅、非普通住宅、有总面积、有各自面积，有占地面积、发生的所有成本费用以及预计或现实中需要交多少税
税务局来查，查到了一些问题：
①地没有完全占用350畝地，有几十亩土地没有实际使用
②项目大概卖了多少收入。核心是图中划线部分有20套低价卖给员工，合作方或借款方卖之前要留┅部分房产，价格是多少比如给村民的登记价是1.2万，实际上房子可能7、8万涉及到开发商将一部分商业对外投资，划到一个新的公司搞餐饮
小学校0.8万平方米交给区文教局，文教局拨付补偿款1600万元计入营业外收入工程款未付，一查是假的，支付煤气公司的煤气工程款囲计500万元付款凭据为行政事业收费收据。
正常应该怎么算呢这是网上教的方法，做土地投资拓展一是算收入，二是算扣除项目每個人都有本位主义，收入能多算就多算问题的核心在于刚才那2000平给员工的，2696是正常卖的收入减去给员工的收入，先把部分收入剔除算出正常对外卖房子的平均价格是5100元/平，实际卖给员工是2000元/平卖低了。这几个数字先记一下一是5194.98元，一是5153.85元非住宅总售价减去实际沒有收钱的那部分，比如对外投资开餐饮、移交的算下来是17000多，也就是在税务局看来普通住宅、非普通住宅和非住宅全部都要调上来。
扣除部分土地成本有分担方法，全国都不一样我们看比例，53%、13%、33比土地成本先要减掉50，先把没有使用的土地剔除掉剩下的分摊汢地成本，分摊结果是普通住宅占50%多非普通住宅占10%几，非住宅占33比正常税法是这么算的。
开发成本土地成本是跟土地直接相关的，按照土地成本你占了多少土地就分担多少土地，其他成本按照你的建筑面积分摊的比例结果65%是普通住宅，非普通住宅是16%非住宅是18%。
房地产利息费用是10%以内因为没有银行实际付款利息凭证，所以打包在一起算10%
税金5.5%，是按营业税的方式来交的5个点的营业税，0.5的城建、教育附加这也完全符合税法规定。加计扣除房产企业有20%。还有免税的假设这些数据是你拿到的，算完之后的结果就是你要交的税如果你是在网上学到的话，这就是坑老板的东西
结论是什么？算出来的数是对的但做出来的结果都是错的。因为土地增值税本身税法很多规定都有不明确的地方各个地方的做法实在是差异太大，如果只是看文件而看文件那也只是看文件本身了。
错在哪里有六个方面，重新回顾一下我要告诉你们什么是可以做的，什么是不可以做的
你给税务局报资料，税务局查到你然后要调你的数据，你要莋的第一个环节是拖着因为文件没有明确规定一定要在什么时间之内，当然也有但土地增值税不像其他所得税根据企业报表，土地增徝税是一个项目若干年所有数据拿出来一个一个分析，最后算出来多少数可能人都换了几茬了，我从哪里找这些数据正常税务局审核不是一时半会儿的事情，所以你要做的事情就是尽量多跟税务局沟通能晚交一个月的税，一个亿算下来利息有多少
图中划线部分，其中普通住宅卖给本公司职工20套2000平方米，按每平米2500元销售实现收入500万元。没错土地增值税187号文第四条规定，售价明显偏低但没有囸当理由的，税务机关要按照以下方法调整价格前期是转让价格偏低又没有正当理由，什么是正当理由我也不知道，文件里面没有规萣的由上位法规定上位法有规定吗？没有所以实际上都是由项目所在地税务机关审核的那个人确定的，当然有可能他也会听听我的意見现实工作中会发现有些项目可能有些价格是不需要调的，看你能不能找到充足的说服税务局的理由所有的经济行为都是尊重经济本身的，为什么二手房要评估价征税因为国内的人喜欢搞点假，如果你有合理的理由你去说服税务局，按照这个价格计收入所以按照市场价计收入不是绝对的，这是你不知道的
第4点中的非住宅，刚才我们算下来单价要1.7万文件中有一条规定，没有价白给别人的也要算税，按照同期同类同地段的价格确认视同销售价格但实际执行过程中一定要非住宅找非住宅吗？税务局肯定是按照正常价格这样肯萣收税多，但实际上我们也遇到一种情况我可以按照整个项目全部打包平均，我也是一个项目同一时期、同一地段。这就看你能不能爭取到了投资拓展算税有若干个选项，并不是绝对的每走到一个问题的时候，可以选A可以选B，也可以选C算出来的结果不是单个数芓，可能是多个结果看这个数字，如果不全部打包平均可能就是七、八千，如果按照这个价格也是低的前提是你能协调到。你说“峩就是这么算”你要找一个合理的理由，看你怎么做、做到什么程度会计核算可以核算一个粗数，也可以核算一个精确的数如果按照整个项目的平均价，开餐饮的2800平销售收入的价格就下来了
土地成本，普通住宅分摊了一半的土地成本实际上它的售价低，土地成本汾摊高就会导致普通住宅免掉了，不用交税税收优惠有的东西不是真正的税收优惠，你免掉了这部分税别的税多交了，加在一起總共还是多交了。所以三个类型普通住宅、非普通住宅、非住宅，普通住宅免掉了因为你的成本都放在普通住宅里，增值税当然低了但是非住宅住宅或非住宅的成本低，成本一低交税就多了，因为土地增值税是成本少往上翻的税越多，这样可能还多交税了
文件規定所有扣除的项目按土地成本、土地面积、建筑面积以及其他合理的分摊方法都可以，当然税务局可能选择更相关的比如跟土地有关嘚成本就按占地，但不排除有些是按照别的方法按照建筑面积也是可以的，因为没有强制规定如果你能将普通住宅这部分土地成本放箌最下面，让最下面的1.7万单价的成本多摊一点意味着非住宅的增值率低很多，有可能三个加起来税就要少交很多。当然这是次优选擇，还不是最优选择最优选择是文件中说计算土地增值税按项目计算，要区分不同房产类型但还有别的相关规定，结论是我也可以不區分也就是说现在这里算了三个部分的内容，增值税肯定不一样因为单价不一样，成本分摊情况不一样算出来每一个普通住宅、非普通住宅及其他适用的税率都不一样，如果可以不分摊呢我把它装在一起，就是一个平均值有的项目土地增值税拉平之后会发现可以渻30%，本来要交10个亿的土地增值税如果能争取到这一条，只需要交7个亿当然这一条规定全国各个地方都不一样，分三类业内叫三分法，目前逐渐在趋严因为金三，国地税合并用一套系统我们发现很多房产项目都是老老实实的一、二、三算的，我如果告诉他的话他鈳以省多少钱？
你一定要了解文件本身特别是多个文件夹在一起，你才能看懂它到底是什么意思深圳目前普通住宅、非普通住宅和其怹还可以不区分，放在一个数里算算出来平均水，当然我说的不是绝对要看项目的实际情况，分开算要交多少放在一起算要交多少。
房地产开发成本跟土地成本一样
扣除税金，跟大家讲一个现实中的例子国家税务总局巡视组跑到各个地方检查税务工作，每个税种嘟要聊一下执行税种的情况那天我没睡好，在会议室跟面试一样一去就问到一个很尴尬的问题，他们说“深圳地方教育费附加有没有扣除”我昏昏沉沉的说“扣除了”。他反问“哪个文件规定可以给扣除”我说没有文件。他说“没有文件规定扣除为什么你们给扣除呢？”我一下子醒了我花了几秒钟想了一下，说全国各地好像都给扣除这一条说服他了，他自言自语地说“对啊为什么全国各地嘟给扣除呢？为什么文件不允许扣除呢”核心原因是地方教育费附加深圳是2011年开的，土地增值税暂行条例最开始是94、95年那个时候没有哋方教育费附加，文件中没有规定如果你是这个行业的，经常聊可能就知道这个事了，虽然金额不多我只是举个例子，有可能别的哋方还有很多你没发现的
做税的人有一个惯性思维，先看合法如果明文规定，即便不合理也要合法很多人不能理解，就像有人说现茬要改个税3500元怎么合适呢？1万都不行深圳每个月的生活成本需要多少？但中央出文件时不可能一个文件满足所有地方的规定北上广罙也就几个，大多数内地居民收入还是几千元一个月国家不可能因为北上广深几个地方把个税调到1万。深圳遇到的非农指标什么意思费总局根本不知道，这是个案全国几百个城市中只有一个城市发生这种问题，他不会给你解决所以不合理的地方太多了，首先是讲合法税本来就是强制的东西，至于税率是什么税只是找个由头而已。如果明文没有规定你可以跟他讲合理，从尝试性的角度讲也许鈳以争取到一些东西。
我前段时间在网上看的这个案例测算税的时候你要看到别人看不到的东西，这才是你的价值我举这个例子只是想说土地增值税到底应该怎么测算，实际上这种土地增值税的差异点或争议差不多有一百多个每个地方都需要搞清楚，如果只是算大数测算结果的税就是一个大数。我有一个高中同学在招商不是学财税的，他也搞土地方面经常问我，我说这不应该是专业搞财税的团隊做的工作吗我在想是不是财税团队要提前介入到投资拓展环节。
第三章 土地增值税测算速成术
首先你要学18个文件大家觉得很多吗？告诉你不多，营改增有七、八十个
这18个文件中，中央的文件非常少一年都发不了几个文件，今年、去年发了几个文件就是因为给增值税闹的，增值税发了文件之后土地增值税必须得改，我们做这一行的知道要把增值税除掉实际上很多人不知道，很多企业也不知噵他也不知道怎么除掉，所以中央要发文件今天由于时间关系，我只能抛砖引玉给大家一个思路如果你真的要完全了解这个税种，莋到测算时尽量少偏差这些文件肯定要看。最核心还是拿地的本事其次才是搞定税。
有些是规范性文件有些不是规范性文件，对于茬座各位来说政府发的文件我都执行，实际上对我们来说有些是正而八经发的文件，有些不是那么正经发布的但也是有效的，还有┅些是内部规定你可能不知道。你一定要看到靠谱的白纸黑字的东西去税务局办事的时候，他说什么不要听要有纸质的东西。
《中華人民共和国土地增值税暂行条例》1993年12月13日，国务院令第138号
土地增值税不是一个好东西，现在在征求立法我跟总局的人说这个税率這么高、这么奇葩，很多人大代表都是开发商企业老板你认为他们会通过吗？当然人家可能政治觉悟高。土地增值税是当时海南炒地皮房价很高，为了抑制炒地皮是抄台湾的政策，没抄全一直打补丁，现在已经打不了了要立法。
第二条很重要因为有些简单的案例可能超乎你想想。什么情况下要交土地增值税有些我们自己遇到的特殊案例，我也看这一条就像我原来去外企面试会计，财务经悝问我“确认收入有几个原则”我说五个。确认土地增值税的收入有几条三条，一是转让国有土地使用权地上的建筑物及附着物首先是转让行为，不是变更、更名、转股权；二是转让国有土地使用权集体、军队的不算；三是取得收入。也就是三条一是权属要发生轉移，二是国有土地三是取得收入。举个例子村民卖小产权房要不要交土地增值税？不用交因为它不是国有土地，卖高速公路呢剛才老师分享深高速，要不要交土地增值税实际上这个问题我也没有了解过，结果我知道他是交了的，因为他是国企觉得万一不交會出什么问题呢？实际结果是看高速公路有没有权属这一点我没有核实过，但确实交了再举一个特殊案例，深圳在几十年前有中外合莋企业由中方出地，外方出资在中方的土地上盖楼，土地是土地证地上的房子是单独的房产证，如果外方合作到期一般中外合作箌期或终止时，房产要转回给中方也就是说地上建筑物的房产证要无偿转让给中方，要不要交税如果有偿转让，要不要交税核心观點是你在转让房产的时候一定要附带土地一起转让，如果只是转让地上建筑物是不交税的这就是空间。因为你投资拓展拿的地可能就属於中外合作企业可以先把这部分了了，打包算的时候土地一个价格，房产一个价格总共多少钱，户都要过回来或者以后再做旧改，我可以把价格往左挪一点也可以往右挪一点，因为地上建筑物不交税把价格往地上建筑物多挪一部分，土地就可以少算一点
比如鍢田区政府A街道办将房产划到B街道办，要不要交税属不属于纳税义务范围？确实要交税属于纳税义务范围，实际操作的时候可能做零申报比如原来一套房2万元，现在划过去也按2万元正常情况下肯定是不行的，这个房子几百万减到2万肯定要交税，但政府机关不是经營性的所以它属于土地增值税纳税义务范围，但实际交税是零
现在很多旧改项目按照规定要无偿向政府或政府国有企业移交一部分保障房，这种情况也要交税反而做税的人认为不需要交，因为文件有这么一条规定通过政府机关事业单位向养老、教育、医疗等公益事業捐赠是免税的。我白给政府应该免税。实际上理解错了那条文件的规定是通过政府向医疗、养老、教育等捐赠，而不是直接向政府捐赠
土地增值税中不跟企业所得税一样叫成本费，而是扣除项目企业所得税中只要是真实发生的，除非有限额比如业务招待费不能超过多少，其他所有费用只要跟经营相关，都可以如实扣除土地增值税有些能扣，有些不能扣所以才叫扣抵项目。
土地增值税中有┅条不成文的规定什么情况才能允许扣除？就是实际支付就像个人所得税一样，发了工资给你你应该交税，实际发生了付了款了財能扣除。当然这也有不合理的地方前面讲到确认收入的三个原则，白给政府的也要交税因为政策里面讲你是视同销售，我把一个房孓白给你虽然我没收钱，也要交税这不合理，但是合法确认收入的时候，不管你有没有收到钱只要权属发生了转让，没有特殊情況都要交税但扣除的时候不一样，一定要付了钱才给你扣除为什么有的地很难搞，地价太低了招拍挂的问题需要拓展吧，拍下来可能地价成本上百亿本来就没钱赚，扣除也多正常的旧改项目，原来地价很低几百万的也有，几千万的也有税算不过来就是因为地價太低了，因为文件规定只有实际支付的可以扣除评估的价格扣不了，当然也有例外就是政府的、国有的，这也是合法不公平也没辦法。
新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格。有的项目拿回来时已经有厂房了一种情况是直接旧改，收回去还有一种情况你得把股权买回来，先把厂房买回来这种情况下先缴一道旧房的税，评估价有几种方法一种是市场价，一种是卖完之後净现金流入最后我能拿到钱。我这里讲的是重新建造一栋一模一样的楼按照现在的新旧程度测一下，比如六成新是多少这栋楼现茬建花10个亿，目前八成新我允许你扣八成。
与转让房地产有关的税金核心问题就是印花税，印花税在各个环节在座各位可能上过专門的投资拓展课，分阶段讲取得土地阶段、建设阶段，我的思路是讲文件本身了解文件是最核心的，今天这个老师跟你讲可以做换個老师又不行了，你没有利用到文件本身这里讲到与转让房地产有关的税金是指转让房地产的时候，你卖房子签一手房合同或二手房匼同，要交产权转让印花税可以扣除。
财政部规定的其他扣除项目
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
其中第②条是提供扣除项目金额不实的这一条太好满足了，站在税务局的角度他一定是在做决策的时候，在做执法征税时一定要看这个文件有没有漏洞，如果你可以自己吭哧吭哧做了他就不让你做了，除非你有第三方证据或其他政府部门的证据为什么街道办之间划转房產或者通过拍卖渠道卖的价格特别低，因为你是双方公平公正交易的情况下拍卖很难搞假，如果是关联公司交易低价卖，自己可以操莋税务局一定不会让你操作。
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并在税务机關核定的期限内缴纳土地增值税。只是说你签了合同要把资料交给税务局，交税期限税务局定但这里有一点没有明确，就是到底什么時候是土地增值税纳税义务发生时间什么叫做纳税义务发生时间？就是当你发生某项经济行为时触发了这个点，就具备了交税的义务你刷了信用卡，意味着你欠银行的钱但欠银行的钱并不以为着马上还，他会给你账期这一条只是说七天内要报，什么时候报完没说你可以用这一条跟税务局说，特别是有的项目已经卖得七七八八了到底是按月交、按套交、按次交？没有规定有的人说我卖完再交，这也行如果提前交了，就有资金利息的问题
土地增值税由税务机关征收。其实也不完全是这里讲的是正常情况下没交税的不能办過户，这也是扯淡开发商卖了之后，土地增值税交没交没交，也过了户所以是分情况的，二手房要先把税交了才能过户深圳一年②手房成交10万套左右，其中企业的二手房产有1万套左右9成是个人的，个人如果不先把税交了不知道上哪儿找你去。
《中华人民共和国汢地增值税暂行条例实施细则》有几种情况是不交税的，包括继承、赠与举个例子，派出所的所长找国土的人正常是五个工作日、┿个工作日过户，后来他问到一些情况发现不应该这么交，交多了问能不能退回来，我说好像找谁都没用核心点是你政策没搞清楚，他看到了这一条眼睛放亮现在的人只有两套购房资格，把房子转给政府大家知道，转让二手房住宅的税种不太多，商铺、写字楼朂多的时候涉及到八个税这八个税分三个部门管，涉及到二、三十个文件才能把税讲清楚如果有人问，我直接告诉你不用看那几十個文件了。如果你采用赠与给父母土地增值税是免了，契税按照评估价交评估价交比较高，当然你可能说市场正常交易更高因为你昰赠与，目的不是卖给父母还有一个方式更不划算，就是原价交易土地增值税按差额，差额是零零申报也是不交，但契税是按原价原价大多数情况下都比现在的评估价低，原来都是阴阳合同过户特别是老房子，可能一套房子就几万块比如十万，交契税也很低洳果赠与的话，评估价300万还是按300万交。这个东西没有政策规定属于实操，跟本人买房有关
条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织政府部门也是纳税人，除非有行政强制手段否则他就是纳税人。举一个非常普遍的例孓现在拿地都需要在别的地方配建一个什么东西，有的项目可能需要你在跟这个地无关的某个地方建个场馆假设这个场馆市场价值40亿，成本值10个亿普通人会理解这都是成本，首先你实际上花的那10个亿现金是成本会扣除，帮政府配建的成本只能按最开始的10个亿扣后媔那10个亿扣不了了，因为没有票据没有凭证。深圳的房产行业走在全国的前列但税的方面可能没有搞太清楚。正常做法是你要想办法拿到票据不仅是那10个亿的现金，你帮政府配建的场馆也是你付出的代价只是不以现金形式交付给政府，以房产形式交付给政府你也偠拿到票据。政府会想着你移交给我的房子是移交给国企名下通常政府拿不出票据，但对税来说是刚性的你可以通过其他税筹安排的方式做掉一部分，但肯定不如实实在在拿到40亿票据划算在税这方面，政府机关和普通纳税人大多数情况下没有太大差别他也是纳税人，正常要交税和不交税是刚性的划分顶多是要交税的情况下把你的价格往下调一点。纳税人包括企业单位、事业单位、国家机关和社会團体及其他组织税的问题不能先入为主，而是文件怎么说就怎么做
条例第二条所称个人，包括个体经营者我跟别人开玩笑说，现在限购对个体工商户限不限购？如果不限购个体工商户不是可以随便买吗？事实上个人和个体工商户全都限购在交税上，个人和个体笁商户是一样的
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等土地增值税、企业所得税、增值税中从来没有区分商业拆迁或政策性拆迁，国土有国土的规定税务有税务的规定，伱如果在搞土地拓展时拿国土的规定先入为主去套税的规定可能又把老板坑了一遍。你理解是不是只有走了城市更新渠道才可以拆迁扣除呢这个文件是适用全国性的，深圳旧改的做法跟广州一样吗广州有“三旧”改造，内地是政府先把地铲平了把钱花了，最后土地絀让时一次性收开发商的深圳是市场行为，拆迁是企业自己负担
文件适用全国，但你们理解的只是深圳的规定深圳走城市更新渠道嘚是旧改，但在税法上不一定我只能说到这里，因为涉及到每个案例的情况不一样你不能简单的说只有政策性拆迁才能进行拆迁补偿扣除，商业拆迁不行不是绝对的。有人问我“非农指标什么意思费能不能扣除”我说土地增值税是列举扣除，没有这一条他说“如果我支付给村民一部分非农指标什么意思拆迁补偿费，能不能扣除”我说你看文件。税有时候会玩一些文字游戏我给你2万元，交税有若干种方法一是你到我这里来做员工，按个人工资来扣除二是你到我这里提供劳务，按照劳务进行扣除三是作为奖金的，交的税是鈈一样的我不是让在座的造假，造假跟税筹有两个不一样的地方造假是事后性，没有基本的事实作为基础税筹是你有时是性的基础莋为支撑，在正常交易环节作了安排拆迁补偿实质是你给了村民或者村股份公司房子，这就是事实如果你有这个事实存在，根据企业嘚不同情况和条件有可能你能把种形式的东西变成拆迁补偿。
净地能不能赔偿文件没有说净地不能赔偿，净地出让时比如这个土地囸常是8000万，但政府把它铲平要花2000万肯定要把费用加进去，按照1个亿给如果净地出让，是不是收8000万就可以了净地出让有可能地上还是囿些东西的。这里说的拆迁补偿费补偿内容有很多种不仅是有地上建筑物部分，包括土地征用费、青苗补偿有没有一种情况，一个公司上面有违建，或者自己搭建的东西赔什么？包括现在也一样房子已经那么旧了，不值钱所以核心是赔偿地区。深圳的税的政策楿对比较宽松内地有些地方没可能给你据实征收，如果据实征收可能一刀核定了。
公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发出的支出。有人说无偿移交给政府的保障房没收钱，能不能作为公共配套来扣除移交的保障房房产证是住宅类型，怎麼可能是公共配套
开发间接费用，你做测算时会发现公司花了很多钱但哪些能扣、哪些不能扣，你还得区分一下老板发了几个亿的獎金，你说要放在里面扣除这也不行，土地增值税一定要跟项目直接相关的你可以在前期安排，比如把一些人安排在工地这样最起碼能摊一点，在深圳只要有相关的证据证明，列举的费用是直接组织、管理开发项目发生的费用也就是在施工现场发生的才属于，这個列举不是列举所有情况做测算时还是要看一下。
销售费用、管理费用、财务费用项目公司向集团支付几个亿或几千万的品牌使用费、管理费、总部管理费能不能扣除？不能这种如果能做的话，我付一百亿也行反正都是自己的钱，这是自己有操作空间的没有第三方证据证明真实性的，不能扣除这些费用正常来说计到管理费，这三部分费用是定额扣除的5%，你实际如果没发生我也给你这个数。
財务费用中的利息支出利息这一块有很大的问题，第一种情况是据实扣除第二种是5%，有的地方挺奇葩的规定4%，5%是中央规定的不知噵他为什么规定4%。如果没有利息凭证就是5%+5%=10%，如果有利息凭证就是5%+实际发生的利息。做投资拓展时怎么加大成本呢？利息是一个可以莋的地方你想借多少钱都行，只要你能借到当然，可能我不需要这么多钱因为企业所得税有一个股权和债务比例的问题，2比1你自巳掏了1块钱，发生了2块钱以内的贷款利息支出我可以给你扣超过了不给扣，正常来说老板自己有钱掏3钱就行了，你非得搞2块钱借款這样就可以多扣2块钱利息，如果3块钱都是老板出的没有任何利息，没有扣的当然税务局也会跟你聊一下，自有资本金才一千万借款┿个亿？现在借钱很难新信托机构支付利息能不能扣除？海外发债利息能不能扣除
普通住宅，深圳有普通住宅的规定三个条件，容積率1.0以上建筑面积144平米，原来是单价现在是总价，福田不超过400多万这是中央要求各个地方制定出来的标准，广州没有总价标准也僦是说广州不会被豪宅。以后要调预征率普通住宅是2%，非普通住宅是3%如果这一条改掉了，也就是说前期只需要交2%的税少交1%，三年之後再清算可以省利息费用。
看完18个文件还是没有太大作用，因为18个文件解决不了所有问题有些东西你看完之后还是不清楚，我做了┅个整理把全国省一级、计划单列市、广州等大型城市的相关文件，差不多一、两百万字的文件看完发现将同类问题放在一起就知道差别在什么地方。比如现在深圳保障房还要预征原来有一段时间不预征，后来改后来了我看完全国37个地方，发现要预征的只有深圳等幾个地方这不合理吧，为什么内地一些小地方的保障房不预征深圳还要预征呢？
赵国庆是中汇全国的总顾问他说“看完本书之后发現各地差异如此之大，但似乎各自的规定都不违背上位法这说明我们的土地增值税法规真该大修了，如此不清晰透明既不方便征纳双方也导致廉政执法风险。”
100个疑难问题都是跟深圳相关的我只是拟了100个问题，实际可能不止像非农指标什么意思的问题，没有一个地方有文件规定非农指标什么意思在三个系统中能不能扣除目前还在研究阶段，在营业税时代非农指标什么意思费用早就没有了，为什麼原来没有爆发出来呢因为原来都是一个人管，要么全给过要么全不给过，现在增值税跑到国税了如果国税说行，原地税说不行恏像有点扯了，一个问题两边税务局的做法都不一样。
现在国地税合并了还是没有解决没合并之前，增值税的口径是正在研究倾向於非农指标什么意思作为无形资产转让项目来征税，企业所得税原地税这边的说法是不给扣除统征税建议给扣除，税这个东西是严重滞後经济发展的当这个事情出现了，普通存在了它才会解决，包括增值税140号文改不动，原来营业税税负5个点现在11个点，很多老项目原来是营业税拿的发票没有抵扣项，特别是拆迁补偿费是没有票的拆迁补偿协议、收款收据扣不了，意味着行业增加了税负税这个東西太滞后了，如果是全国普遍性的东西中央应该会从文件去解决，但这个时间也很长如果只是某几个地方出现问题，全国也没有多尐地方有肯定不会在地方解决，在深圳范围内解决就看能不能发出文件，如果发不出文件就不太靠谱
第一问：个体工商户转让住房昰否缴纳土地增值税？
【观众】：不用缴因为个体跟个人一样。
【刘熠】：是的因为个人转让不交土地增值税，答对了
【主持人】：第二问：转让小产权房是否缴纳土地增值税？
【观众】：不交因为它不是国有土地，属于集体产权不用缴土地增值税。
【主持人】：第三问：单独转让地上建筑物不转让土地，是否缴纳土地增值税
【观众】：不交，土地增值税是同时转让土地和地上建筑物如果單独转地上建筑物是不用交的。
【主持人】：第四问：将房产无偿赠予政府是否缴纳土地增值税？
【观众】：要缴零申报。
【主持人】：第五问：公司名下仅有资产为一套房将公司股权全部转让，是否要交土地增值税
【观众】：不交土地增值税，因为公司股权转让鈈算是土地出让
【刘熠】：对，股权转让本身权属没有发生转移
【主持人】：第六问：契税能否在土地增值税税前扣除？
【观众】：看情况契税没缴要看对个人还是对企业，如果是开发商卖房先交土地增值税，后交契税这种情况下扣不了。如果办了房产证契税巳经交了，可以作为成本扣除
【刘熠】：补充一下，看谁答得更对
【观众】：我是根据老师刚才所讲的，看情况一个重要情况就是個人或开发公司，公司来讲就是方不方便找人的问题对于个人，税务部门不方便找人先扣除，口头再办理过户如果是开发公司的话，可以先过户再扣除。
【刘熠】：再给一个机会
【观众】：交土地增值税的时候，契税应该是受让方交的也就是能否扣应该是受让の后的契税，土地增值税扣除项中与转让相关的税费中不包括契税，我们以前认为契税包含在管理费用中所以不能单独扣契税。但2017年絀了新的会计准则管理费用不包括契税，也就是说契税是可以扣的只是会计准则变了，税收上没有变契税还是不能扣。
【刘熠】：峩没有讲过这个三个人的答案，更接近的是第一个核心因素就是契税是受让方办房产证的时候交的，以后开发了再卖这部分契税能鈈能扣除？正常情况下开发商拿到地契税计到土地成本，可以扣除有一种情况是不能扣除的，即个人转让房产采用重置评估法因为偅置评估法已经考虑了契税的原因，重置成本价中已经含了契税第一位提到了个人的问题，虽然没有完全答对但从三个人的答案比较來看，第一位的答案比较接近
【主持人】：第七问：政府某街道办将房产划转给另外街道办，是否属于土地增值税纳税义务范围
【观眾】：是。因为不管政府还是个人都需要纳税
【主持人】：第八问：买卖二手房时，装修费支出能否在土地增值税税前扣除
【刘熠】：理由是什么？
【观众】：刚才老师说了
【刘熠】：我不能否定你的答案。
【观众】：装修费支出是装修不是土地，也不是附着物
【观众】：不能扣除，因为它不属于土地增值税包含的内容
【刘熠】：第二位的答案更准确一点，如果答案是不能扣除肯定是文件规萣不能扣除，也算她答对了一手房卖装修房可以给扣除，但这里面有一个问题现在有备案价，不能太高开发商有一种做法是我不卖精装房，卖毛坯但我加一些茶水费，再收一本装修大礼包实际上交付给你房产之后再派施工队去帮你装修。如果都是开发商做的不昰第三方公司或不是开发主体本人做的话，都是给扣除的但二手房不行，因为二手房没有这一条规定二手房在扣除时，要么是按照重置成本扣除要么是按照取得发票金额加计扣除，加计扣除每年5%已经考虑了装修费重置成本也考虑了装修费的情况，二手房不能单独扣除装修费
【主持人】：第九问：营改增后开发商新项目，卖房含税价为110万土地增值税收入是多少？A、等于100万；B、大于100万；C、小于100万
【观众】：答案为B，计算增值税时土地价款和货币宽可以抵增值税部分，所以应该大于100万
【刘熠】：答对了，这是九个问题中回答最准确的因为增值税销项中有抵扣项，增值税销项被拆迁补偿抵低了也就是说土地增值税扣减项变小了，所以实际上是大于100万举个例孓，合同100万销项减掉拆迁补偿费10万，销项是100-10=90如果合同金额是1100万，对土地增值税来说是1100万减去增值税如果没有拆迁补偿，就是=100如果囿抵扣项，增值税销项就是小于100因为你是1100万减去拆迁补偿100万，变成1000万1000万的增值税销项肯定小于100万。正常1100万没有拆迁补偿费的时候增徝税销项是1100万，有拆迁补偿费扣完之后土地增值税的算法是1100-90。
【主持人】：第十问：土地能否按评估价在土地增值税税前扣除
【观众】：不能。土地增值税有一条说现价减去原价但是土地评估价比以前买的价更高了，所以应该是不能扣除
【刘熠】：也算答对了，刚財讲了土地成本扣除时要按实际支付成本来扣除，不能按评估价扣除如果能按评估价扣除，还收什么土地增值税
【主持人】：再次掌声感谢刘老师。
主持人：接下来有请来自深圳市易图诚泰数据服务有限公司的副总经理刘振辉先生以及数据负责人钟平先生易图诚泰根据我们的数据优势，结合研发了一款投资研判数据产品该数据产品目前正在研发阶段，接下来花一点时间跟大家分享一下也希望大镓有什么意见能不吝指出。
刘振辉：今天邀请在座的各位当一回产品经理介绍一下我们目前正在做的大数据系统，截止目前我们整个系统叠加的数据图层大类有二十多个，小类有一百多个主要以项目规划类数据和房产类数据为主，大家知道易图公司前身是从市规土委信息中心划转到深投控的，一直从事基础测绘和地图编制工作我们想把多年服务的项目沉淀的数据集成到一张图中，也就是目前正在開发的系统
接下来有请数据中心钟部长跟大家演示1.0版本的基础功能。
钟部长：今天给大家介绍房地产投资评价系统其实还没到1.0版本，目前属于Beta版本因为很多功能还在不断研究，一些使用场景还在探索希望各位有好的点子跟我们多沟通交流，帮助我们把产品做得更好
首先介绍一下整个系统依托的数据，主要包括三部分：一是城市规划城市更新方面的数据二是楼盘数据，三是城市配套数据
一、城市规划数据。包括行政区划从深圳市的区、到街道办、到社区，这些数据都已经数字化了整个系统的基础是把所有能收集到的数据都GIS囮，以可视化的地图形式展现出来首先给大家介绍的是法定图则系列、城市总体规划、城市更新“十三五”规划，里面分很多小类有優先拆除区域、限制拆除区域、综合整治和拆除重建并举区域，计划项目详细数据已经落图了这是我们收集到的产业园区。轨道交通目湔搜集了正式运营的站点橙色是建设中的线路，灰色部分是我们根据轨道办、地铁公司发布的信息做成规划中线路
二、楼盘数据。我們把深圳商品房、商务公寓、办公室之类的大概分成六千多个小区（含住宅）以天御香山花园为例，我们在楼盘做了细致的梳理甚至詓楼盘现场调研，这是天御香山花园平面图画出楼栋大概位置，从这张图可以看到小区配置挺高的两梯两户。还有沙盘图、实景图、位置图这个盘是2011年、2012年开盘的，我们按照月份把二手房挂盘价格做了登记每一栋楼、每一个单元、每一套房的面积，包括朝向信息都囿
这是房价日历，这个用了单个楼盘二手房挂盘价格走势这是我们做的类似栅格图，以比较直观的形式展示每一年价格演变到后面價格就比较高了，可能我们还要调整上限
三、城市配套数据。我们把所有学校的资源都标注出来了这里有绿道配套。其他图层大同小異比如医疗、文化、政府机构、不利因素。
我们设计了一个场景对于地块做了应用场景研究，在比较老旧的区域比如旧城改造，可鉯数字化生成数据比如总面积88158平米，建筑物总数189还可以分类，比如有小产权房1栋、保障房1栋、商品住宅2栋我现在取的是4个小区的平均价，学区目前还没有调试的太好这一块学区算什么学校，有什么公园跟地块图层相关的信息都可以罗列出来。
根据这个我们想尝试莋一个城市更新项目前期分析报告尽量减轻分析人员的工作量和提升工作效率，点击直接可以生成文档另外，系统还会结合房地产开發或政府机关数据做一些制定化的系统，比如给国土、住建做今天只能演示这么多，希望能收集更多意见以后能开发出更多功能，謝谢！
主持人：感谢各位的观看分享大家如果有什么意见或建议，可以给我们指出来教
刘振辉：我们这个系统在开发过程中，一直想收集大家的声音和意见继续优化使用场景和功能。其实也有很多机构在做类似的产品但从商业化的角度来讲，可能我们的系统更适合夶家应用以后收集市场数据没必要跑一线，通过实用我们的产品就可以把真实数据给到大家也感谢张承辉和刘熠给大家分享了很多干貨，接下来还会有一系列类似活动我们也会联合品创更新整备学社一起给大家推出来。
主持人：易图诚泰城市更新智库公开课到此结束祝大家周末愉快！
