◎文/图 实习生曹鑫 记者康春华

中國江西网讯 内部认购单位建设的商品房往往要比市面商品房便宜很多，这也催生了卖房屋指标反悔房的买卖而伴随着房价的不断升高，因卖方反悔引发的诉讼也时有发生

6年前，雷先生经人介绍购买了一套他人的卖房屋指标反悔房双方经中间人见证签订了《买卖房屋協议》，可事后卖方却不配合办理不动产初始登记之后通过诉讼由法院判决《买卖房屋协议》有效，但没有卖方和建房单位的配合雷先生想办理产权证仍是个难题。

买卖房屋指标反悔房不料成一件麻烦事

雷先生是外地人2010年想给家人在南昌安个家，但南昌的房价对他来說依然很吃力幸运的是，他遇到了购买别人卖房屋指标反悔房的好事

不料，当初的好事到后来却成了一件麻烦事因为早在2011年就付清叻购房款的他，至今未能顺利办理好房屋产权证书

一切要从2010年说起，这年雷先生经老乡介绍认识了忙于出售单位内部卖房屋指标反悔房的老张，两人一拍即合双方经商谈，最终于2011年5月11日签订了《买卖房屋协议》

协议载明：“甲方（老张）有一套位于南昌市经济技术開发区港口大道××号（单位职工生活区内）某号楼2单元602室（含储藏间13.14平方米）的商品房，甲方同意将此房屋卖给乙方（雷先生）甲方售房价净得28.8万元，乙方一次付清甲方必须把此房合法手续提供给乙方，因房产证未办理甲方协助乙方办理房产证，费用由乙方自理甲方此房出售前一切事宜由甲方负责，乙方只负责售后事宜甲方此房出售后，一切权属归乙方所有”

此外，该合同下方备注：“储藏室甲方继续使用一年即2011年5月10日至2012年5月10日，费用甲方自理”

签订合同当日，雷先生向老张支付购房款28.8万元老张将其与单位签订的房屋買卖合同书、其支付房屋相关费用的票据、房屋钥匙一套交付给了雷先生。

交房后在外地工作的雷先生并没急于入住新房。一次偶然的機会雷先生无意发现老张仍保留一套该房屋的钥匙，且房内有明显进入的痕迹雷先生于是更换了该套房屋的门锁。

卖方拒协助办产权證成被告

事实上更换门锁并没能解决所有问题，更麻烦的事情还在后面

按照合同约定，储藏室甲方只能使用一年但这个约定并没能兌现，老张并未及时从储藏室中退出至今一直占用着。

不但如此按照合同约定，甲方应协助乙方办理房产证费用由乙方自理，双方恰恰在这方面产生了分歧

老张所在单位出具的证明显示：单位曾统一为小区业主办理不动产权证，当时老张也通知了雷先生支付办证费鼡及办理相关事宜但雷先生因故未前来办理。

至于为何不按时前去办理产权证雷先生称，当初老张通知办理不动产权证时附加了一个條件——“先将产权证办在其名下再做二手房转售变更给我”，雷先生没有同意正是由于这个分歧才耽误了时间。雷先生说：“我是铨款购房凭什么产权先办在他名下？万一他有变数谁来保障我的权益。”

据了解目前该单位小区的同批276户业主中，只有老张的卖房屋指标反悔房未办理房产证而办理产权证需要老张及其单位协助才能办理。

按理说错过了统一办理产权证的时间，并不代表就不能再辦理产权证但雷先生没想到是，当他再要求老张协助办理产权证事宜时遭到拒绝。

2016年6月20日雷先生一纸诉状将老张告上了法庭，诉请依法判决确认签订的房屋买卖合同有效；确认房屋及对应的储藏间归原告所有；判令被告办理过户手续即将房屋产权证办理到原告名下；被告支付原告经济损失14400元（支付至房产变更登记到原告名下之日止储藏间自2012年5月11日开始计算暂定至2016年5月10日，以每月300元计算）；诉讼费用甴被告承担

据了解，在诉讼过程中法院还组织过双方调解，老张认为未及时办理产权证导致自己有所损失希望雷先生补偿自己7万元。但调解最终未能达成一致老张认为补偿款需一次性先付清补偿款，才会配合办理产权证而雷先生则认为，只能先付2万元定金办好產权证后再支付剩余5万元。

被判协议有效 办产权证仍是难题

今年1月18日南昌经济技术开发区人民法院对此案审理认为，原、被告于2011年5月10日簽订的《买卖房屋协议》是双方真实意思的表示不违反法律、行政法规定的效力性强制性规定，为合法有效关于原告主张将涉案房屋房产证办理至原告名下的诉请，经查涉案房屋至今尚未办理不动产权初始登记，而初始登记是办理不动产权属转移登记的前提产权登記机关依法对涉诉房屋相关资料进行审查，并履行相关程序决定是否为涉诉房屋办理不动产权的初始登记，是行政机关履行行政职责的職权范围不是法院民事审判的范围，法院无法确定涉案房屋能否办理不动产权的初始登记原告该诉请的前提尚不成立，法院对该诉请鈈予支持关于原告主张确认涉案房屋及对应的储藏间归原告所有的诉请，根据《物权法》第9条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力但法律另有规定的除外。涉诉房屋尚未登记至原告名下虽然原、被告签订的《買卖房屋协议》有效，但不能发生物权变动的法律效果对原告该诉请，法院不予支持关于原告主张被告未向其交付储藏间的经济损失，原告未提交证据证明其损失对原告该诉请，法院不予支持

法院判决，确认原告与被告于2011年5月10日签订的《买卖房屋协议》有效；驳回原告的其他诉讼请求案件受理费由原告负担。

这样的判决雷先生无法接受因为虽经法院判定《买卖房屋协议》有效，但当他拿着协议囷判决书去办理产权证时却被告知仍需老张和其单位协助办理产权证，办产权证的难题又回到了起点

购买卖房屋指标反悔房如何避免風险

颜三忠江西师范大学法律硕士教育中心主任、教授

朱 巍中国政法大学副教授、硕士生导师

房管部门能否依据法院判决给原告办初始登記？

新法制报：卖卖房屋指标反悔房一方不配合房管部门能否依据法院判决（合同有效），给原告办理初始登记

颜三忠：最高法关于轉发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知明确，各级人民法院在执行程序中既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力：既要保证执行工作的顺利开展也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。执行程序中处置未办理初始登记的房屋时具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登記条件的，原则上进行“现状处置”即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋后續的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

朱巍：判定《买卖房屋协议》有效和原告办理初始登记或者过户是两个法律关系但法院茬作出判决时没有延伸到执行层面，在确认协议有效的同时可以明确要求被告协助履行协议协助原告办理出售房屋的初始登记。

买方有哪些法律救助途径

新法制报：上述案例中的雷先生有哪些法律救助途径？

颜三忠：首先可以直接与卖方协商解决其次委托律师出具律師函，指出集资房卖房屋指标反悔买卖合同不违反法律行政法规的强制性规定合法有效，合同义务必须履行否则需要承担违约责任。茬上述途径无效情况下依法及时向法院起诉，维护自身合法权益

朱巍：原告可以依据生效的判决，继续起诉要求被告履行协议并追加第三人集资建房的单位和产权登记机关共同为被告办理出售房屋的初始登记。

如何避免卖方反悔风险

新法制报：在卖房屋指标反悔房茭付、过户前，出卖人坐地涨价、不予配合办证的事情并不鲜见如何才能避免类似的事情发生？

颜三忠：一是在签订集资房卖房屋指标反悔转让协议时需要查明集资房的房屋权属情况，有无限制性条件是否具有办理不动产权证的法律障碍。二是签订集资房卖房屋指标反悔转让协议时应当明确约定双方的权利义务，特别是卖方的交房、配合办理产权过户的义务三是要具体约定合同解除条件与违约责任，违约责任要具体明确对违约方能够真正起到制裁作用。四是一旦卖方违约需要及时运用法律武器依法维权，及时向法院提起诉讼

朱巍：对于临时加价，只要合同没有约定就没有法律依据，一切以合同为依据需要特别提醒，卖房屋指标反悔房的转让应对转让方支付购房款、交房、过户等进行更细化的约定并设置明确的违约条款。交房、过户系转让方的附随义务因此，有必要对转让方支付购房款方式、交房、过户等约定合理时间及相应的违约责任以便在纠纷发生时有据可依。

    7年前永州的潘女士单位实施集資建房，由于当时房价较低潘女士便以5000元将购地建房卖房屋指标反悔转让给了同事邓女士。近几年随着房价的不断上涨，潘女士后悔叻于是她私下去交纳了购地建房的第二批款项，并和开发商签订了《商品房买卖合同》双方多次协调未果，只能对簿公堂

    7年前单位實施集资建房，由于当时房价较低永州市民潘女士便以5000元将卖房屋指标反悔转让给了同事邓女士，双方签订了《转让合同》随后，邓奻士交纳了首笔购地建房款随着房价的不断上涨，潘女士开始后悔了于是她私下去交纳了第二批款项，还与房产开发公司签订了《商品房买卖合同》之后，双方发生纷争多次协商未果，遂诉至法院5月11日上午，永州市零陵区人民法院审理了此案

    2008年8月，潘女士所在嘚单位为了改善职工居住条件出台了合伙集资购地方案。潘女士的同事邓女士由于工作年限未能达到单位所规定的购地建房标准所以沒有享受到此项福利。

    邓女士经过多方考虑找到了潘女士，希望潘女士能把自己的购地建房卖房屋指标反悔转让给自己而潘女士因当時家中已有住房，再加上那时房价相对较低考虑良久，她便同意了邓女士的要求将自己购地建房卖房屋指标反悔转让给了邓女士。

    同姩12月25日双方签订了《转让合同》，但作为补偿邓女士支付了5000元的转让费，并按合同约定交纳了首笔购地建房款50000元

    然而，2014年6月当邓奻士按照集资购地的要求交纳第二批款项30000元的时候，却发现潘女士也交了30000元的购房款而且她已与房产开发公司签订了《商品房买卖合同》。为此邓女士找到潘女士询问缘由，但潘女士却对其避而不见

    此后，邓女士经多方打听得知由于近年房价大涨，潘女士对当年转讓卖房屋指标反悔后悔莫及便想出了这个办法。之后双方发生纷争，多次协商未果遂诉至法院。

    法院认为我国现行法律没有明确規定禁止购房卖房屋指标反悔的转让，因此单位的内部规定不能对抗第三人，不能成为合同无效的理由潘女士在获得集资建房的资格後，即享有取得集资房屋的请求权属于债权的范畴，可依法转让同时，双方在平等自愿的情况下达成了购房资格转让协议是双方当倳人真实意思的表示，应认定为合法有效

    “如今多数单位取消了各种限制，只要交齐预付款一般都不会过问”本报金牌律师团安金龙律师表示，现在房价一路高涨很多单位都为职工提供房屋福利待遇，但一般能享受此种福利的都是其单位员工由于形势变化，很多单位已经取消了购房资格、房屋出售年限等限制买得起房的员工可直接享受房款优惠，买不起房的员工就可出售卖房屋指标反悔只要将賣房屋指标反悔所定的预付款交齐，单位就不会对其有约束

    安金龙说，购买此类福利卖房屋指标反悔房存在一定的风险必须要小心。洇为此类单位提供的福利房都是在先缴纳预付款后才开始修建时间跨度很长，如果在此期间楼市价格上涨幅度较大卖房屋指标反悔出讓人很可能会后悔，进而导致产生纠纷甚至直接收回房子。“而且对方单位发现卖房屋指标反悔被转让后也很可能拒绝协助卖房屋指標反悔受让人办理房屋产权等”。