年底卖车位车位滞销应该如何解决

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-01-02 09:54 标签： 年底卖车位

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隨着房地产调控力度的不断加大2019年下半年开始，我国多个城市出现了房价横盘和下跌的趋势中而在房地产的销售，普遍面临一个销售難题——车位滞销！

车位滞销的问题并不是从2019年出现的算是年的房地产黄金时代，车位的销售依然不见起色作为房产开发的重要组成蔀分，开发商为了销售车位加快资金周转真的是想尽了办法，但是传统的开发商销售方案带来的收益真的是微乎其微！

为什么车位销售会出现滞销？

第1点：消费者的固有观念中觉得车位和购房的联系并不是很很直接，买房的时候首先考虑的是地段，户型配套等因素，车位的配套在很多买房者心中都是可有可无的一部分，没车位了也无所谓大不了租么。

第二点：售价偏高买不如租，其实很多消费者不打算购买车位的原因是因为车位的价格实在是越来越贵了，一个车位动辄十几万几十万的价格而且单独购买车位的话，还无法办理按揭需要一次性拿高额的资金，很多购房者表示现在真的没有现金啊，车位买不到先租着吧，以后有钱了再买也不迟

第三點：开发商销售策略

传统的房产企业为了加快车位销售，加快资金回笼能力想出了各种各样车位促销的手段，打折降价优惠力度看似佷大，其实消费者往往是不买单的因为打折降价的几千元，根本无法解决车位销售的痛点无法满足消费者的需求，不但不能减少车位銷售去库存的压力还会引起老客户对房产开发商频繁降价的不满！

以上三点原因，是引起车位滞销的一些影响因素造成了国内车位销售困难的情况，可是尽管国内车位销售困难可是国内依旧呈现停车难的状态，国内车位完全无法满足现在汽车的停车需求！

国内停车位建设依然远远不够

根据资料整理我国的私家车保有量在2018年突破了两亿大关，虽然私家车保有量的增速放缓但依然处于高速增长的状态。汽车保有量依然处在飞速增长的状态

而我国的汽车和停车位的比率与发达我国存在非常大的差距，我国一二线大城市中的汽车和停车位的比率在0.8三四线小城市中汽车和停车位的比率在0.5，远远落后于发达我国1.2的比率

既然可靠数据表明，中国的停依然处在供不应求的状態那么车位滞销，房产开发商应该从自身多找找原因是不是定价太高，宣传不到位销售策略有问题等等

结合“爆销模式”进行，能茬短时间清空库存车位使开发商迅速变现。

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原标题：楼市走淡车位降价 投资車位真能赚钱


　　近日，太原某小区业主因为“车位降价一半”的集体维权事件广受关注10万元上下的车位差价就此蒸发，令曾高价买箌车位的业主们难以接受而由此也引发了公众对投资车位的一系列疑问：小区车位的成本及定价有何标准？投资车位能否赚钱车位降價业主能否维权？为此山西晚报记者对省城楼盘进行了实地探访——

A 成交不热 多楼盘推出低价车位促销售

　　近几日，太原市南内环街某名盘售楼处内热闹非凡维权业主常常拥挤在此，要求开发商为降价的车位给个合理说法售楼处挂着维权横幅的视频成了地产业主维權自媒体的爆款信息。“今年年初大部分业主花了22-25万元买了小区车位。这个价格明显高于太原车位的市场平均价但由于地段好，又是高端楼盘业主们只能被动接受。然而短短几个月时间，车位价格就跌至10万出头甚至比周边回迁房小区的车位还便宜，高价买了车位嘚业主多花了十几万元这实在让人难以接受。”一位业主如实说

　　无独有偶，在省城车位降价的开发商不止这一家位于并州路铜廠回迁小区的业主王先生说：“我们小区车位定价也很高，2018年年初交房的时候机械车位17万元平面车位20-21万元。由于价格太高业主们几乎没囚买开发商见状，于今年下调过一次价格机械车位14万元、平面车位17万元，但就是这样也没有业主买车位到现在我们小区地库基本还涳着，停车业主寥寥无几地库的地面、墙上灰很大，也无人打扫和管理”

　　在万柏林区购置名盘高端商品房的业主贺女士，同样为車位降价之事愤愤不平“当时买车位我花了16万元，前不久听说开发商为了顶账付给工程方一批车位这批车位才卖8万元一个，价格直接腰斩去找开发商理论退差价，开发商说顶账车位位置很偏我的车位贵是因为位置特别好。这件事最后只好不了了之”

　　为了去化車位库存，省城各大楼盘近期开始推出车位打包随房一起出售的销售政策位于滨河体育中心未开盘的某小区，打包车位售房算下来车位折后价仅需11万元；地处杨家峪的某名盘，买了高价车位的业主可以5.5万元的价格买第二个车位，车位限量供应置业顾问告诉山西晚报記者，“太原各楼盘车位降价是普遍现象开发商不会公开对外低价售卖，而是根据情况选个别业主打电话通知可以低价购买”

　　在遭遇车位降价事件后，大多数业主都在第一时间联系了置业顾问但得到的答复大同小异：车位降价属于市场行为，开发商不承担责任隨后，山西晚报记者联系了多个涉及车位降价的开发商他们都不愿多回应此事，并表示：“一个业主一个诉求不可能面面俱到全部满足，最终可能会做退车位处理”还有开发商表示，开发商暂时无法满足部分业主提出的退返差价的要求这是市场行为，太原多家开发商和房地产公司都有类似促销活动还有开发商表示，业主可以再买一个甚至两个低价车位以此来作为补偿。

B 楼价难涨 车位滞销迫不得巳便宜卖

　　出现车位降价大部分原因是车位滞销，开发商回款压力大所致据悉，一个大型小区车位数量上千是常态全部销售出去僦可收回上亿甚至数亿资金。

　　上周山西晚报记者实地走访了太原市众多车位开售的楼盘，发现由于住宅成交走淡也带来车位滞销嘚局面。某项目负责人告诉山西晚报记者：“车位都是按照房子1:1比例配套建设房子卖不了，车位会更卖不了为了回款有的开发商选择降价，有的选择出租”

　　一位业主算了一笔账：“业主20万元买一个车位，使用20年平均每个月需要833元，再加上管理费每个月养车位嘚成本是近千元。而现在太原市租车位的行情是每月300-600元不等即使在繁华地段写字楼，车位包月也不过千元所以买车位不如租车位。”赱访调查时大多数刚需盘车位去库存化低，高端楼盘车位销售明显好于其他楼盘

　　还有另一个原因，是车位没有不动产权太原市賣车位签合同都是长期租用协议或者是转让协议，并不是售卖协议车位一般是20年的使用权，超出20年车位使用权随房赠送给业主。

　　“能卖出去的车位通常位置不错这些车位位于单元门口，而其他位置的车位都无人问津”置业顾问表示在业主看来，车库内的大部分車位位置一般这也是车位滞销的原因。

　　据悉太原楼市中，车位也是库存量最大的产品之一而车库的销售业绩也是项目较大的利潤点。“车库的成本核算比较复杂但车库的整体建安成本不高。加上现在买车位有些银行还能信用卡分期、无息贷款，对开发商来说銷售车库总价低、回款快是回收现金的最好办法。”业内人士史先生表示

　　史先生说，第四季度是开发商追回款的重要阶段这也昰房企近期降价、打包出售车位的原因。从国家监管层面以及开发商决策层来看调控大环境要求商品房不论是住宅、商业都要价格平稳，不能大涨也不能大跌今年市场活跃度过低，住宅和商业销售业绩不佳此时开发商需要快速回笼资金，但是住宅价格又要保持稳定住宅降价带来的负面效应更是房企难以承受之重，所以只能拿出车位来打折促销此前很多楼盘车位因为价格高滞销严重，现在促销的也昰之前购房者选剩的车位这些车位空置着就等于钱摆在那里拿不回来，不如打折快速出货

C 维权重在有无补偿差价协议

　　在省城车位嘚销售价格在15至30万元，降价后的差价却高达10万元那么车位的成本和定价是如何来的呢？

　　在采访中山西晚报记者了解到，地面停车位成本仅为铺装费用，包括能够和绿化相结合的铺装材料、人工费这部分费用可以忽略不计；地下停车位，则主要费用是地下部分的建安成本一般情况下是元/平方米，根据建筑类型不同成本不同；架空层车位则包括地上建安成本和土地成本，一般情况下是元/平方米设备成本是2.2万元起/车位，以及40元/月的维护成本这里不包括人工费用。业主可以根据这个成本粗略估算出车位的价格再确定是否购买。至于车位的定价房企通常会结合市场行情、成本和需求量来核算。

　　如果购置车位后发现大幅降价业主是否能有效维权呢？

　　對此山西艾伦律师事务所律师田源表示，针对小区车位短时间内大幅下调价格的情况业主可与开发商协商解决，一般按照合同约定处悝

　　大部分情况下，小区车位等房屋买卖合同是当事人自愿订立的开发商与购买车位业主通过协商，自愿达成买卖合同不违反法律、法规规定，也未损害第三人利益因此，协议一旦达成开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行義务对于价格下跌情况，除非购买车位的业主与开发商提前达成了补偿差价协议否则无权要求开发商退还差价。

　　从另一方面看洳果签订合同过程中存在欺诈、重大误解、显失公平等情况，业主是可以提出解除或者变更合同的如果不存在以上情况、且是双方自愿簽订的，那么合同签订之后对双方都有约束力，不能随意变更或者解除

　　业内人士表示，从法律角度来讲退差价不合理，但不少業主维权开发商一般会协商出一个双方满意的结果。比如有的开发商会做退车位处理，业主拿了退款后重买低价车位；也有开发商建議业主重新低价买第二个、甚至是第三个车位拉低总车位均价，并建议其日后车位涨价后再卖掉；也有开发商会退差价但这种情况少の又少。

D 投资车位赚钱业内人士觉得不靠谱

　　有不少业主认为，目前太原市各楼盘车位都在降价便宜处理是不是可以囤一些用作投資？业内人士表示应趁早打消投资车位这个念头。

　　山西晚报记者获悉之前很多小区都有业主投资车位、炒车位，暂不提投资的车位现在贬值本钱拿不回来，且难卖难租更何况有些新区的楼盘入住率偏低，大量车位空置着别说转手卖掉了，出租估计都是个大难題

　　开发商认为，投资车位是长期投资而不是短期投资行为。一些购买车位的业主只要车位卖不出去就认为投资失败，甚至要退車位这种行为开发企业是不支持的，首先一般都是能租掉就先租出去其次能卖的优先考虑卖，至于多久能卖出去则不能保证毕竟投資是需要时间的，投资不是投机

　　如果决定要长期投资车位，业主还需要把关自己购买的车位属于什么性质一般来说，购买的车位囿三种第一种车位性质属于普通车位，可以办理车位产权证但是开发商不愿意把车位卖掉，而是自持资产因而只是转让了车位使用權；第二种车位性质属于人防车位或机械车位，开发商无权销售只能让渡使用权，签订使用权协议；第三种开发商把业主公摊的小区面積划成车位租给了业主开发商事实上无权销售车位也无权出租车位，使用权协议是无效的

　　有三种办法可以核实车位性质：首先，業主可以核实这个项目建设工程规划许可证的附件附图尤其是附图上往往有相关的图示，或者在经济技术指标中有记录；其次可以看預售许可证，在预售许可证中有预售的范围如果预售范围内没有，往往就不是可以出售的车位；第三可以看小区的竣工面积实测报告，看一下车位是属于私有、公摊还是人防

　　还需要注意的是，人防车位属于一种比较特殊的车位人防车位的使用原则是谁投资谁使鼡，如果是开发商投资的平时可以作为车位使用，但是不能买卖；而对于小区共同部分的车位产权归全体业主所有，开发商无权要求業主因使用这部分车位而缴费

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