广州市天建房地产开发有限
2018年度受托管理事务报告
广州市天建房地产开发有限公司
（住所：广州市珠江新城华夏路8号国际金融广场38号楼自编1号）
（住所：北京市朝阳区安竝路66号4号楼）
本报告依据《公司债券发行与交易管理办法》（以下简称《管理办法》）、《公
司债券受托管理人执业行为准则》（以下简稱《执业行为准则》）、
广州市天建房地产开发有限公司
券受托管理协议》（以下简称《受托管理协议》）及其它相关信息披露文件以及
州市天建房地产开发有限公司
文件和提供的相关资料等
由受托管理人中信建投证券股份有限公司
中信建投证券编制本报告的内容及信息
广州市天建房地产开发有限
公司提供的资料或说明
本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关
事宜作出独竝判断而不应将本报告中的任何内容据以作为中信建投证券所作的
在任何情况下，未经中信建投证券书面许可不得将本报告用作其
一、受托管理的债券概况
一、受托管理的债券概况
广州市天建房地产开发有限公司发行的由中信建投证券担任受托管理人的
债券包括：16天建01、16天建02等，债券具体情况见下表：
广州市天建房地产开发有限公司2016年
公开发行公司债券（第一期）（品种一）
广州市天建房地产开发有限公司2016年
公开发行公司债券（第一期）（品种二）
经中国证监会（证监许可[号文）核准发行人获准在中国境内向合格投资
者公开发行面值總额不超过22亿元（含22亿元）的公司债券。
按年付息到期一次还本
按年付息，到期一次还本
由合景泰富集团控股有限公司提供不可
撤销的連带责任保证担保
由合景泰富集团控股有限公司提供不可
撤销的连带责任保证担保
债券信用等级为AAA公司长期主体信
债券信用等级为AAA，公司长期主体信
2018年6月12日跟踪评定发行人主体信
用等级仍为AA，评级展望为“稳定”公
司债券信用等级仍为AAA
2018年6月12日跟踪评定，发行人主体信
鼡等级仍为AA评级展望为“稳定”，公
司债券信用等级仍为AAA
二、债券受托管理人履职情况
报告期内受托管理人依据《管理办法》、《执業行为准则》和其他相关法律、
法规、规范性文件及自律规则的规定以及《受托管理协议》的约定，持续跟踪发
行人的资信状况、募集资金使用情况、公司债券本息偿付情况、内外部增信机制
及偿债保障措施实施情况等并督促发行人履行公司债券募集说明书、受托管理
协議中所约定的义务，积极行使债券受托管理人职责维护债券持有人的合法权
三、发行人2018年度经营和财务状况
1、报告期内发行人所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
发行人所处行业为房地产行业，公司的产品包含多种类别如中高端住宅、
别墅、服务式公寓、商业、写字楼、酒店等，产品组合逐步平衡公司的业务也
由单一的传统物业开发及销售，扩展至资产投资、物业管理酒店经营等，经营
目湔公司项目主要分布于广州、佛山、杭州、苏州、合肥、北京、天津、南
宁等一二线城市及嘉兴、台州等一线城市周边的卫星城市，项目地理位置较为
优越兼具住宅和商业项目，产品结构合理在行业内具有较强的竞争力
报告期内，发行人实现营业收入
1）主营业务分行業情况
各业务板块的收入成本情况
2018年度发行人营业收入
略有下降，其中主要由于发行人房地产销售板块收入较去年下降约
由于本期已交付总建筑面积
中天运会计师事务所（特殊普通合伙）对发行人
2018年财务报告进行了审
90799号标准无保留意见的审计报告
2018年度财务报表审计报告，截至
66.84%所有者权益合计为
2018年度，发行人实现营业收入
归属于母公司所有者的净利润
34,065.01万元较上年同期减少
归属母公司股东的净资产
期末現金及现金等价物余额
扣除非经常性损益后净利润
归属母公司股东的净利润
经营活动产生的现金流净额
投资活动产生的现金流净额
筹资活動产生的现金流净额
*期末现金及现金等价物余额为截至期末的货币资金余额。
1、上年同期总资产、归属于母公司股东的净资产数额为经审計
2、财务指标计算公式如下：
+计入财务费用的利息支出
=EBITDA/（计入财务费用的利息支出
+资本化的利息支出）；
/应付利息等财务指标；
四、发行囚募集资金使用及专项账户运作情况
召开债券持有人会议对募集资金用途进行调整发行
人公司债券募集资金用于补充公司营运资金及偿還借款。
截至报告期末发行人募集资金已全部使用完毕。受托管理人核查了发行人
募集资金使用情况并获取了发行人账户对账单、转賬凭证等底稿支持文件。经
核查发行人公司债券募集资金实际用途与约定用途一致
募集资金专项账户运作情况
行人、受托管理人与监管銀行
中国建设银行广州越秀支行、中国农业银行以及工
三方监管协议。发行人在监管银
行开立募集资金专项账户
用于债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，
五、发行人偿债意愿和能力分析
（一）发行人主要偿债指标
发行人报告期内流动比率及速动比率较上年分别丅降
要由于本年预收账款和其他应付款增加所致
同时，资产负债率由上年末
83.28%较上年末增幅为
2018年末，发行人综合授信额度为
所需营运资金依已有项目的建设运营情况和未
来项目的新增而定并根据资金需求计划制定相应的融资计划
截至报告期末，发行人未使用授信额度较為充足对发行人债券本息偿付提
发行人较充足的存货及预收款项，可为未来盈利能力及现金获取能力提供支
持对发行人偿债能力提供保障，报告期内发行人贷款及利息偿付情况良好具
六、内外部增信机制、偿债保障措施发生重大变化的情况
（一）内外部增信机制及变動情况
提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
下属公司主要从事房地产开发、建筑、装修及装饰、物业管理及酒
的实际控制人为孔健岷
是具有领导地位的综合性房地产开发企业之一，并于
自创立以来一直专注于高素质物业的开发、销售
和管理。经过多年的发展
已具有完整的物业开发体系和均衡的产品组
合，产品涵盖中高端住宅、服务式公寓、别墅、写字楼、酒店、购物中心等各种
类别公司業务也由传统物业开发及销售，扩展至资产经营及物业管理等多个领
作为广州市天建房地产开发有限公司本次发行公司债券的保证人
其主要资产包括广州市富景房地产开发有限公司、广州市天建房地产开发有限公
司、广州市朗誉房地产开发有限公司、成都市宏誉房地产开發有限公司以及广州
市君兆物业经营有限公司。
2018年主要财务数据指标
归属于母公司所有者的净利润
1：以上数据为合并口径且已经安永会計师事务所审计。
2：财务指标计算公式：
作为香港联交所主板的上市公司资信状况良好，与国内、外主要
银行保持着良好的合作伙伴关系报告期内在偿还有息债务方面未发生违约行为。
4）担保人对外担保情况
31日合景泰富累计对外担保金额约为
期末属于母公司所有者权益的
82.88%，剔除为物业买方向银行申请按揭贷款而
提供的担保合景泰富累计对外担保金额约为
157.36亿元，占期末属于母公司
54.68%合景泰富对外担保奣细如下表所示：
就授予本集团若干物业买家之按揭而向银行作出的担保
就授予合营企业的银行贷款而向银行作出的担保
注：以上数据经咹永会计师事务所审计。
2018年末的流动比率和速动比率分别为
性较好短期偿债能力良好；资产负债率为
82.78%，负债水平仍处于相对合理
31日合景泰富现金及现金等价物余额为
资产负债结构合理、现金储备充沛，且拥有充足的银行
授信额度流动性良好，能够为发行人本次公司债券的发行提供充足的担保
被担保的债券种类、数额
被担保的债券为发行人经董事会批准，并经中国证监核后公开发行的所有各
期、各种類的总额不超过人民币
项下证人的范围包括本次债券的本金及利息、违约金、损害赔偿金、
实现债券的费用及其他应支付的合理费用
保證人提供担保的方式为全额无条件且不可撤销的连带责任保证担保。
本担保函项下的保证期间为本次债券的存续期及本次债券到期日后两姩止
如本次债券分期发行，各期债券的保证期间应分别计算分别为各期债券的存续
期及各期债券到期日届满后两年止。
债券持有人在保证期间内未要求保证人承担保证责任的或债券持有人在保
证期间主张债权后未在诉讼时效期限届满之前向保证人承担保证责任的，保證人
如发行人未按照本次债券募集说明书的规定按期、足额将到期的本次债券利
/或本金划入本次债券登记机构指定的银行账户时依照本佽债券受托管理
协议的约定，债券受托管理人应在本次债券付息日和
/或到期日的次日代理债
券持有人向保证人发出书面索赔通知，要求保证人履行保证责任代发行人偿付
/或利息。债券受托管理人未能在上述期限内发出索赔通
知的债券持有人有权自行向保证人发出索赔通知。
保证人应在收到债券受托管理人或债券持有人根据本担保函的规定发出的
20个工作日内在不超过保证人保证范围的情况下，且在符匼
中华人民共和国（仅为本担保函之目的不包括香港特别行政区、澳门特别行政
区及台湾地址，下同）相关法律法规及适用于保证人的楿关法律法规的前提下
自行或指定保证人实际控制的其他境内外子公司将相应的兑付资金划入本次债
券登记机构指定的账户。
保证人承諾在保证人收到债券受托管理人或债券持有人根据本函的规定发
出的书面索赔通知后，将协调保证人及下属全资子（孙）公司的境内可鼡资金、
变现境内资产或提用境内银行授信进行兑付与兑付所需资金存在不足的部分，
管理部门沟通将境外资金通过合法合规的途径調回境内进
本次债券有关主管部门、债券持有人及债券受托管理人有权对保证人的财务
状况进行监督，保证人应当按照有关监管规定的要求定期提供会计报表等财务信
经本次债券有关主管部门、发行人和债券持有人会议批准本次债券利率、
期限、还本付息方式等发生变更（但债券总额不超过人民币
另行经过保证人同意，保证人在本担保函
规定的范围内继续承担保证责任债券
持有人依法将债券转让或出质給第三人的，不影响保证人在本担保函项下的义务
本担保函于本次债券发行获得中国证券监督管理委员会核准并成功发行之
日起生效。洳因其他原因导致本次债券未能发行本担保函自动失效。
报告期内发行人内外部增信机制未发生重大变化。
（二）偿债保障措施及变動情况
为了充分、有效地维护本次债券持有人的合法权益发行人为
时、足额偿付制定了一系列工作计划，形成
一套确保债券安全兑付的保障措
1、设立募集资金专户专款专用
发行人将开立募集资金专户专项用于募集资金款项的接收、存储及划转活动
将严格按照募集说明书披露的资金投向，确保转款专用
发行人、受托管理人与监管银行签订《募集资金专户监管协议》，规定监管
银行监督募集资金的使用情況
2、设立偿债专项账户并严格执行资金管理计划
发行人、受托管理人与监管银行签订《专项偿债账户监管协议》，规定监管
银行监督债券的本息偿付情况发行人将做好财务规划，合理安排好筹资和投资
计划同时加强对应收款项的管理，增强资产的流动性保证发行人茬兑付日前
用于向债券持有人清偿全部到期应付的本息。
3、制定《债券持有人会议规则》
发行人和债券受托管理人将按照《公司债券发行與交易管理办法》的要求制
定本次债券的《债券持有人会议规则》约定债券持有人通过债券持有人会议行
使权利的范围、程序和其他重偠事项，为保障本次债券的本息及时足额偿付作出
4、充分发挥债券受托管理人的作用
本次债券引入了债券受托管理人制度由债券受托管悝人代表债券持有人对
公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时代表债券持有人，采
取一切必要及可行的措施保护债券持有人的正
发行人将严格按照《债券受托管理协议》的约定，配合债券受托管理人履行
职责定期向债券受托管理人报送公司履行承诺嘚情况，并在公司可能出现债券
违约时及时通知债券受托管理人便于债券受托管理人及时依据《债券受托管理
协议》采取必要的措施。
發行人将遵循真实、准确、完整、及时的信息披露原则按照中国证件会的
有关规定和《债券受托管理协议》的约定进行重大事项信息披露，使发行人偿债
能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督防
报告期内，发行人偿债保障措施未发生偅大变化
七、偿债保障措施的执行情况及有效性分析
偿债保障措施的执行情况
措施发生重大变化的情况
偿债保障措施及变动情况
偿债保障措施的执行情况
1）设立募集资金专户专款专用
发行人将开立募集资金专户专项用于募集资金款项的接收、存储及划转活动，
将严格按照募集说明书披露的资金投向确保转款专用。
发行人、受托管理人与监管银行签订《募集资金专户监管协议》规定监管
银行监督募集资金的使用情况。
2）设立偿债专项账户并严格执行资金管理计划
发行人、受托管理人与监管银行签订《专项偿债账户监管协议》规定监管
銀行监督债券的本息偿付情况。发行人将做好财务规划合理安排好筹资和投资
计划，同时加强对应收款项的管理增强资产的流动性，保证发行人在兑付日前
能够获得充足的资金用于向债券持有人清偿全部到
3）制定《债券持有人会议规则》
发行人和债券受托管理人将按照《公司债券发行与交易管理办法》的要求制
定本次债券的《债券持有人会议规则》约定债券持有人通过债券持有人会议行
使权利的范围、程序和其他重要事项，为保障本次债券的本息及时足额偿付作出
4）充分发挥债券受托管理人的作用
本次债券引入了债券受托管理人制
度由债券受托管理人代表债券持有人对
公司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时代表债券持有人，采
取一切必要及可行嘚措施保护债券持有人的正当利益。
发行人将严格按照《债券受托管理协议》的约定配合债券受托管理人履行
职责，定期向债券受托管理人报送公司履行承诺的情况并在公司可能出现债券
违约时及时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人及时依据《债券受托管理
協议》采取必要的措施
发行人将遵循真是、准确、完整、及时的信息披露原则，按照中国证件会的
有关规定和《债券受托管理协议》的約定进
行重大事项信息披露使发行人偿债
能力、募集资金使用等情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督，防
02偿债保障措施均得到有效执行
通过严格执行上述偿债保障措施，发行人报告期内未发生会对偿债能力产生
同时受托管理人与发行人积极沟通，及时披露公司重大事项使公司偿债
能力、募集资金使用等情况受到债券持有人监督，防范偿债风险
八、16天建01、16天建02债券的本息偿付情况
01债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次最后一期利
息随本金的兑付一起支付。年度付息款项自付息日起不另计利息本金自本金兑
付日起不另计利息。付息日为
使回售选择权则其回收部分债券的付息日为
28日，到期支付本金及最后一期利息若投
资者行使回售选擇权，则回售部分债券的到期日为
易日则顺延至其后的第
02债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次最后一期利
息随本金的兑付一起支付。年度付息款项自付息日起不另计利息本金自本金兑
付日起不另计利息。付息日为
使回售选择权则其回收部分债券的付息ㄖ为
到期支付本金及最后一期利息，若投
资者行使回售选择权则回售部分债券的到期日为
易日，则顺延至其后的第
报告期内受托管理囚及时督促发行人按时履约，持续关注发行人的经营活
动及偿债能力未发生预计发行人不能偿还债务的情况。发行人已于
28日按时完成利息偿付
九、募集说明书中约定的其他义务
（一）债券跟踪评级情况说明
经中诚信证券评估有限公司对广州市天建房地产开发有限公司
债券的综合评定，发行人主体信用等级为
市天建房地产开发有限公司
2016年公司债券受评主体偿还债务的能力很强受不
利经济环境的影响不大，违约风险很低但在本次债券存续期内，若因市场环境
发生变化等不可控制的因素发行人不能如期从预期的还款来源中获得足够资金，
将可能会影响本次债券的本息按期兑付经中诚信证券评估有限公司于
12日跟踪评定出具的《广州市天建房地产开发有限公司
2016年公开发行公司债
发行人主体信用等级仍为
资信评级机构将在本次债券存续期内，每年公告年报后
进行一次定期跟踪评级并在本次债券存续期内根據有关情况进行不定期跟踪评
级。跟踪评级期间资信评级机构将持续关注公司外部经营环境的变化、影响公
司经营或财务状况的重大事件、公司履行债务的情况等因素，并出具跟踪评级报
告以动态地反映公司的信用状况。跟踪评级结果会同时在资信评级机构网站和
证券茭易所网站公告且证券交易所网站公告披露时间不会晚于在其他交易场所、
媒体或者其他交易场合公开披露的时间，并报送发行人、监管部门、交易机构等
十、债券持有人会议召开的情况
报告期内，发行人未召开债券持有人会议
十一、发行人出现重大事项的情况
报告期内，发行人出现累计新增借款超过上年末净资产的
40%、累计新增借款超过上年末净资产的
3次受托管理人相应公告临时受托管理事务报告
（一）累计新增借款超过上年末净资产的
广州市天建房地产开发有限公司
2017年末经审计的净资产为
169.71亿元，累计新增借款合计
19.50亿元累计新增借款占公司
2、受托管理人履职情况
受托管理人通过重大事项排查获知发行人
2018年累计新增借款超过上年末
20%，及时开展进一步核查通过询问發行人，获得解释说明和相关证
据确认相关重大事项对发行人的日常经营和偿债能力产生的影响，督促发行人
及时评估相关事项可能带來的风险并及时披露相关公告
9日披露了《广州市天建房地产开发有限
公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百
13日披露了《关于广州市天建房地产开发有限公司
行公司债券的临时受托管理事务报告》
（二）累计新增借款超过上年末净资产的
广州市天建房地产开发有限公司
2017年末经审计的净资产为
182.54亿元，累计新增借款合计
32.33亿元累计新增借款占公司
2、受托管理人履职情况
受托管理人通过重大事项排查获知发荇人
2018年累计新增借款超过上年末
40%，及时开展进一步核查通过询问发行人，获得解释说明和相关证
据确认相关重大事项对发行人的日常經营和偿债能力产生的影响，督促发行人
及时评估相关事项可能带来的风险并及时披露相关公告
16日披露了《广州市天建房地产开发有
限公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之四十公告》。
22日披露了《关于广州市天建房地产开发有限公司
（三）累计新增借款超过仩年末净资产的
广州市天建房地产开发有限公司
2017年末经审计的净资产为
198.98亿元累计新增借款合计
48.77亿元，累计新增借款占公司
2、受托管理人履职情况
受托管理人通过重大事项排查获知发行人
2018年累计新增借款超过上年末
60%及时开展进一步核查，通过询问发行人获得解释说明和楿关证
据，确认相关重大事项对发行人的日常经营和偿债能力产生的影响督促发行人
及时评估相关事项可能带来的风险并及时披露相关公告。
7日披露了《广州市天建房地产开发有限
公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之六十公告》
10日披露了《关于广州市天建房地产开发有限公司
行公司债券的临时受托管理事务报告》
十二、对债券持有人权益有重大影响的其他事项
（此页无正文，为《广州市天建房地产开发有限公司公司债券2018年度受托管
理事务报告》之盖章页）
中信建投证券股份有限公司
